Кредитування житлового будівництва

 

Вступ

житло будівництво кредитування

Актуальність теми дослідження. Питання покращення житлових умов є одним із найгостріших для значної кількості громадян в Україні. Існуючі темпи житлового будівництва в державі недостатні для вирішення цієї проблеми. Не в останню чергу це зумовлено тим, що придбати житло або покращити свої житлові умови, спираючись лишена власну матеріальну базу, може дозволити собі лише незначна частина українських сімей. При цьому зазначимо, що фінансування житлового будівництва за рахунок кредитних коштів є звичайним явищем для більшості країн світу навіть тих, де рівень благополуччя населення значно вищий, ніж в Україні.

У комплексі заходів, спрямованих на вирішення житлової проблеми населення України, найважливіше місце приділяється побудові адекватної системи довгострокового кредитування придбання житла. Розвиток житлового кредитування спрямований на збільшення платоспроможного попиту населення на житло, залучення позабюджетних коштів у житлову сферу, покликаний забезпечити зв'язок між фінансовими ресурсами населення, банків, інших фiнансових інститутів i реальним сектором економіки. Таким чином, зацікавленими особами (i безпосередніми учасниками) цього процесу мають стати: приватні особи котрі мають бажання отримати житло через іпотечні механізми; будівельні організації, які забезпечують формування житлового фонду в країні; банки - фінансово-кредитнi інститути, що займаються наданням цільових іпотечних кредитів та державні i нормотворчі органи влади (в тому числі, Національний банк України), які юридично i процесуально забезпечують розвиток іпотечного кредитування.

Питання формування ефективної системи іпотечного житлового кредитування в Україні є досить актуальною з точки зору нагальності їх вирішення.

Окремі питання теоретичного та практичного значення щодо кредитування житлового будівництва досліджували українські вчені М. Алексеєнко, О. Бондар, З. Варналій, А. Герасимович, Б.Івасiв, В. Лагутiн, М. Мирун, А. Мороз, А. Пересада, А. Сомик, В. Сусіденко. Науковий інтерес викликають ряд останніх наукових робіт з питань житлового кредитування вітчизняних авторів О. Євтуха, С. Кручка, К. Паливоди, С. Юргелевича та iн.

Водночас, у більшості сучасних наукових доробок окреслена тема висвітлюється лише фрагментарно, хоча вона має важливе наукове i практичне значення. Саме тому вивчення кредитування житлового будівництва крізь призму реалій сьогодення видається актуальним, необхідним i своєчасним. Отже, недостатньо ґрунтовне дослідження теоретичних та практичних аспектів кредитування житлового будівництва Україні в умовах ринкової економіки визначило актуальність вибору теми дипломної роботи.

Мета і завдання дипломного дослідження. Метою дипломної роботи є вивчення й узагальнення теоретичних i методологічних засад системи кредитування житлового будівництва в Україні та розроблення практичних рекомендацій щодо вдосконалення елементів цієї системи з метою забезпечення її ефективного функціонування в ринкових умовах. Відповідно до поставленої мети визначено коло основних завдань, спрямованих на її досягнення:

?розкрити роль кредиту у відтворенні житла;

?зясувати види кредитів на житлове будівництво;

?дослідити світові моделі кредитування житлового будівництва;

?провести огляд ринку кредитування житлового будівництва;

?дослідити державне кредитування житлового будівництва;

?розкрити роль ДІУ у кредитуванні житлового будівництва;

?обґрунтувати проблеми процесу кредитування житлового будівництва;

?розкрити шляхи вирішення проблем розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва;

?надати пропозиції щодо покращення розвитку кредитування житлового будівництва.

Обєкт дослідження - діяльність з кредитування житлового будівництва.

Предметом дослідження є економічні відносини, що виникають з приводу надання, використання та повернення кредитів на житлове будівництво.

Методи дослідження. Методологічною основою дипломного дослідження є діалектичний підхід до вивчення кредитування житлового будівництва. У процесі дослідження використовувалися загальнонаукові та спеціальні прийоми i методи дослідження. Зокрема, теоретико-методологічну основу дослідження становить поглиблений аналіз наукових праць вітчизняних i зарубіжних авторів. При вивченні сутності, змісту та специфіки кредитування житлового будівництва використовувалися загальнонаукові методи пізнання, системний підхід. Для вивчення сучасного стану довгострокового кредитування населення та перспектив його розвитку застосовувалися методи порівняння, аналізу i синтезу; iндукції i дедукцiї; статистичний, групування, табличний та графічний.

Інформаційною базою дослідження є законодавчі й нормативні акти, періодичні та монографічні видання українських i зарубіжних авторів, наукові праці, матеріали науково-практичних конференцiй. Для аналізу конкретних економічних явищ діяльності банків з кредитування житлового будівництва використано статистичні матеріали Національного банку України, Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, Державної іпотечної установи.

Структура та обсяг дипломної роботи. Дипломна робота складається із вступу трьох розділів, висновків i списку використаних джерел.

1. Теоретичні основи кредитування житлового будівництва

1.1 Роль кредиту у відтворенні житла

Житлове будівництво - це галузь довготермінових інвестицій, а саме житло - це капітал, надбання, що передається з покоління в покоління як частина багатства будь-якої країни.

У сучасних умовах в Україні нагальним завданням стає організація житлового будівництва під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла. Досить цікавим у цьому плані є організація на основі спільного проекту холдингової компанії «Київмiськбуд» і комерційного банку «Аркада» іпотечного кредитування житлового будівництва у Києві. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у власність.

Понад два мільйони українських громадян, які мають право на отримання квартир, стоять сьогодні в черзі на житло. Саме вони можуть вже найближчими роками стати основою підвищення платоспроможного попиту на довгострокові житлові позики.

Досвід ряду розвинутих країн світу вказує на важливе значення іпотечного кредиту для виходу країни з економічної кризи. Добре відомо, що новий курс президента Рузвельта в 30-х роках XX ст. у США розпочався з розвитку кредитування будинковласникiв (житлової іпотеки). В Україні кредитування в житловому секторі економіки також може стати вагомим чинником активізації загального інвестиційного процесу [10, с. 5].

Досліджуючи проблему кредитування житлового будівництва, необхідно виділяти їх вплив на індивiда та суспільство.

На певному етапі свого розвитку суспільство відкрило і ввело феномен іпотеки, який з розвитком цивiлізації, втіленням в систему ринкових механізмів господарювання все глибше проникав у соціально-економічні відносини та iнтегрував в взаємопов'язану систему різні типи ринків, тим самим сприяючи стабільності загальноекономічної системи як цілісного організму.

Варто подивитись лише на сегмент житлової нерухомостi, де iпотечний ринок зiнтегрував навколо себе кредитний, фондовий та страховий ринки, ринки житла та землi, ринки працi, товарiв i послуг, грошовий ринок, ринок капіталу, ринки будiвельних матерiалів, пiдрядних робiт та сировини, споживчих товарiв, iнвестиційний ринок. Іпотечні механiзми у даному випадку виступають сполучною ланкою в загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізуючи кожну з його складових через ефект мультиплiкаційної дiї. Такий ефект, зокрема, проявляється в активiзації будівельної індустрiї («за підрахунками фахівців, використання іпотечних кредитів може в 5-6 разів збільшити попит на житло»), транспортної галузі, сфери металовиробництва, диверсифікацiї ринку цiнних папері в та інвестиційного ринку, підвищенні рівня зайнятості населення та впорядкуванні міжгалузевого розподiлу трудових ресурсів, відкритті нових ринків для банківських (в тому числі й нових) продуктiв тощо, в кінцевому плані - у стимулюванні економічного зростання (за різними оцiнками, одна гривня, вкладена в житлове будівництво, трансформується у 3-6 грн. ВВП [14, c. 125].

Інтегруючи різні види ринкiв, кредит створює передумови диверсифікації інвестиційних потоків у численних сегментах національної економіки. При цьому забезпечуються можливості мінімізації негативного впливу на інвестиційну активність таких факторів макроекономічного характеру як високі девальваційні та інфляційні очікування, зміна системи оподаткування тощо.

Поява в системi суспiльних відносин феномену кредиту житла супроводжується обєднанням через іпотечні механізми ринків нерухомості і капіталу, а на їх основі - формуванням ринку iпотечного капіталу.

Взаємозвязок між ринками капiталу i нерухомості проявляється через трансформацію грошових потоків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартiсть житла. Прийнято, зокрема, вважати, що «рiст грошових потоків призводить до росту вартості житла, рiст вартості кредитів призводить до зниження вартості нерухомостi…» [21, c. 121]. Хоча в такій закономірності можуть бути винятки.

Не завжди, зокрема, рiст вартості кредитів призводить до зниження вартості житла. Взаємозвязок між цими двома елементами слід розглядати, передусiм, в контексті зміни платоспроможного попиту на житло, який, по-перше, розвивається за циклiчним сценарієм, а, по-друге, має чітко виражений регiональний аспект.

В умовах постійного зростання вартості кредитних ресурсів (хоча така ситуація може відбуватися i за умови іншого вектора цього показника, зокрема, знаходження у стабільному стані) вартiсть нерухомості може як зростати, так i знижуватися. В основі такої закономiрності лежить динаміка зміни платоспроможного попиту на житло.

Зростання вартості житла в умовах зростання вартості кредиту відбуватиметься до тих пір, доки позитивна динаміка рівня доходів субєктів, які формують потенційний попит на таку нерухомість, виявлятиметься спроможною формувати платоспроможний попит на неї. В сумарному обсязі зростаючий платоспроможний попит на нерухомість визначає параметри ємності ринку такої нерухомості, в умовах розширення якої остання завжди залишатиметься високоліквідною.

За таким сценарiєм розвивається ринок житла у м. Києвi, якому властива постійна позитивна динаміка росту. Дорогий кредит на цьому локальному ринку жодним чином не сприяє здешевленню житла, навпаки - цінова пропозиція на ринку нерухомості не в останню чергу формується таким чином, щоб покрити попередні витрати на придбання житла, складовою частиною яких є витрати на погашення дорогого кредиту. Тобто безпосередньо кредит зумовлює зростання вартостi житла. Падіння ж вартості нерухомості можна очiкувати лише з моменту неможливості фактичного доходу сформувати платоспроможний попит на неї. Цьому, до речі, не в останню чергу сприятиме зростання вартостi кредитів, що впливає на кінцеву ринкову ціну нерухомості. У такому разі лiквідність нерухомості знижується, ринок або завмирає на певній ціновій відмітці, або ж відкочується назад.

Слід зазначити, що загальна закономірність «зростання вартості кредитів спричиняє здешевлення житла» на сьогодні в Україні характерна для периферійних територій, рівень платоспроможного попиту на нерухомість в яких у кілька разів нижчий порівняно із столичним. Що ж до іпотечних кредитів, то вони, не в останню чергу, внаслідок відсутності конкуренції з боку іпотечних кредиторів, у таких територіях досить часто виявляються навіть дорожчими за столичнi. У такому випадку, власне, загалом можна говорити про відсутність тiсної увязки між ринками капіталу та житла через сполучну ланку - ринок іпотечного капіталу, принаймні на іпотечному ринку, який знаходиться на етапі формування, тим більше, якщо цей процес відбувається в перехідній нестабільній, галузево та регіонально строкатій економіці [28, c. 121].

З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що основне завдання, яке стоїть перед кредитним ринком, якраз i полягає у забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капіталу та нерухомості. Своїм наслідком така інтеграцiя сприяє: підвищенню капіталізації ресурсів обох ринків; ефективному використанню вільних грошових ресурсів i нерухомого майна; створенню самовідтворювального механізму в системі фінансування іпотечних кредитів; зниженню ризиків інвесторів i кредиторів; стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків.

Кредит на житло дає можливість трансформувати потенційний попит в платоспроможний попит. У даному випадку, ми розглянули ситуацію, коли в громадянина відсутня достатня сума коштів для придбання житла. Водночас можливий варіант, за якого громадянин має кошти, достатні для придбання чи будівництва житла, тобто потенційний попит урівноважений з платоспроможним. Проте присутність іпотечного кредиту y разі його використання означає формування платоспроможного попиту в інших сегментах ринку завдяки створеній можливості використати вивільнені кошти на інші цілі. Тим самим підсилюється дія мультиплiкаційного ефекту іпотечного кредиту.

В контексті питання співвідношення іпотеки та інтересів громадянина, привязуючись до іпотечного житлового кредитування, варто зазначити, що механізм придбання житла за рахунок кредитів дозволяє громадянину реалізувати цілу низку переваг, зокрема: відразу набути житло y власність, виплачуючи його вартість y розстрочку; отримати податкові пільги упродовж усього періоду кредитування; використати як заставу житло, саме на придбання якого береться позика; отримати можливість фіксації стабільного розміру щомісячних платежів за кредитом, незмінного в умовах зміни цін на нерухомість та зростання процентних ставок на ринку банківських послуг (якщо кредитним договором не передбачено встановлення плаваючих або фіксовано-плаваючих процентних ставок), що дозволяє планувати сімейний бюджет та мінiмізувати ризик неплатоспроможності [30, с. 47].

Кредитування дозволяє також вирішити низку важливих для громадянина проблем виходячи з його тактичних чи стратегічних інтересів, зокрема: забезпечення житлом або поліпшення житлових умов; вигідної форми заощаджень (завдяки позитивній динаміці цін на нерухомість забезпечується більший приріст капіталу, ніж від розміщення коштів на депозитному рахунку y банку; більше того, за таких умов, а також при стабільній i реальній ставці відсотка на ринок нерухомості залучається значно більша кількість людей, які обирають саме такий спосіб вкладення заощаджень, в тому числі використовуючи для цього іпотечний кредит - як зазначає Н. Грегорі Манків, «навiть та невелика кількість людей, яка не бере позики для купівлі свого будинку, відреагує на зміну процентної ставки, оскільки процентна ставка є альтернативною вартiстю нагромадження майна у вигляді житла, a не зберігання грошей у банку» [42, с. 495-496]); вигідної форми створення стартових умов для організації бізнесу у сфері оренди житла (який дедалі більше набирає поширення).

Досліджуючи характер взаємозвязку між розвитком ринку кредитування житла i параметрами соціально-економічного розвитку держави чи регіону, логічно виділити функції, які виконує кредитний ринок. Такими, зокрема, є наступні.

Фінансова - зводиться до обєднання дрібних та розпорошених заощаджень юридичних та фізичних осіб і створення на цій основі великих грошових фондів, з подальшою трансформацією їх ресурсів у позичковий капітал, для кредитування галузей економіки та населення. У цьому ж блоці слід виділити і такий напрям як розподіл паїв учасників ринку.

Розподільчо-стимулююча - полягає у перерозподілі нерухомості з метою її раціонального використання. У даному випадку, про такий перерозподіл слід говорити в наступних аспектах: використання наявної нерухомості як засобу для отримання позичкового ресурсу; створення чи придбання нової нерухомості; можливості використання новоствореної чи придбаної нерухомості в іпотечних схемах тощо. Крім того, розподільчо-стимулююча функція іпотечного ринку зводиться до стимулювання інвестування в нерухомість, що забезпечується, передусім, доступністю іпотечного позичкового ресурсу. Стимулювання інвестування в нерухомість реалізується також в контексті досягнення наступних цілей: примноження власності, яка використовується для вирішення нагальних проблем виробничого (поповнення основних фондів) та особистого (вирішення житлової проблеми) характеру; примноження власності з метою збереження капіталу; примноження власності з метою отримання прибутку (для перепродажу) тощо [32, с. 3].

Захисна - полягає у диверсифiкації ризиків учасників іпотечного ринку в процесі обігу боргових зобовязань. Розмаїття моделей іпотечного ринку створює достатньо ефективні системи захисту його учасників від втрати коштів та заставного майна, a також майбутніх прибутків від інвестування в іпотечні інструменти.

Індикативно-інформацiйна - забезпечує відслідковування тенденцій в зміні активності у різних сегментах іпотечного ринку, в трансформації співвідношення попиту і пропозиції на ньому, y векторності інвестиційних потоків. Тим самим створюється підґрунтя для формування учасниками ринку власних стратегій поведінки на ринку, продуктових стратегій тощо.

Соціальна. Про прояв соціальної функції іпотечного ринку можна говорити в контексті сприяння вирішенню споживчих та житлової проблем населення, вирівнювання регіональних умов доступу до іпотечних кредитів, оптимізації галузевої тa територіальної структури зайнятості населення, захисту заощаджень населення від інфляційного знецінення тa їх примноження.

Макроекономічна - проявляється в мультиплiкаційному ефекті, який забезпечується активізацією ділової активності в різних галузях національної економіки, переливом капіталу в галузі з низьким рівнем доходності. Можна говорити також про усунення регіональної диференціації в забезпеченні позичковими ресурсами та умовах кредитування. Безперечним результатом прояву макроекономічної функції слід вважати забезпечення стабілізації грошового ринку, розширення грошово-кредитного ринку, диверсифікацію фінансових інструментів.

У систематизованому вигляді функції іпотечного ринку можна представити наступним чином (додаток А) [30, c. 105].

Водночас, теза про пряму залежність між іпотекою та макроекономічними показниками не є такою однозначною, як здається нa перший погляд, що особливо проявляється на початковій стадії становлення іпотечного ринку. Розглядаючи, наприклад, напрями впливу іпотеки нa подолання кризи, О.Т.Євтyх зазначає, що «розвиток системи іпотечного кредиту на ринковій основі здатний вивести країну не лише з інвестиційної, але й інфляційної кризи, відволікаючи ресурси з поточного обороту y внутрішнє накопичення» [23, с. 252].

Як показує практичний досвід розвитку іпотечного житлового кредитування та житлового будівництва, так відбувається не завжди, чому є свідченням поточна ситуація y м. Києвi та його приміських територіях. Тут, незважаючи на щорічні значні прирости обсягів іпотечного кредитування, збільшення масштабів житлового будівництва, на ринку нерухомості впродовж останніх років, навіть за стабільної ціни кредитів, панує «ціновий бум», причому як на первинному, так i на вторинному (який автоматично «підтягується» за первинним) ринках (ріст цін склав 1,5-5 разів, і цей процес триває).

Причин тут декілька.

По-перше, даному регіону властивий високий міграційний приплив трудових ресурсів, з боку яких формується постійно високий потенційний попит на житло. Підвищеним попитом столична нерухомість користується у регіонального бізнесу, який дедалі інтенсивніше проникає y м. Київ, i цей процес обєктивно супроводжується вирішенням житлової проблеми для працівників нових фірм. Як результат - на ринку фактично відсутній розрив між попитом та пропозицією на житло первинного ринку - як правило, на завершальний етап будівництва новий будинок виходить практично з усіма проданими квартирами.

По-друге, у населення відбулося значне зміщення пріоритетів щодо форм вкладення заощаджень. Дедалі більше операцій з купівлі-продажу на ринку житла відбувається не з метою вирішення житлової проблеми, a виходячи з інтересів отримання поточної та майбутньої вигоди, шляхом наступного його продажу за вищою ціною абo ж для організації квартирного орендного бізнесу.

Жодний банк на сьогодні не в змозі забезпечити подвоєння чи потроєння капіталу за 2-3 роки, як це робить ринок нерухомості. Причому подібна ситуація спостерігається навіть в периферійних територіях, де за останні роки ціни на житло зростали досить високими темпами (хоча в абсолютному вимірі вони все ще відстають від столичних та окремих обласних центрів).

По-третє, не слід відкидати i тезу щодо зацікавленості субєктів, що формують пропозицію житла та іпотечних кредитів, в отриманні в період цінового підйому надприбутків. Перші, цієї цілі досягають, завдяки ціновим ножицям (собівартість одиниці обєкта будiвництва - реалізаційна ціна), другi - завдяки термінам кредитування (кінцева вартість нерухомості, як вже зазначалося, зростає з подовженням термінів кредитування) тa вартості кредиту (чим дорожчий кредит, тим більший прибуток кредитора).

По-четверте, зростаючий первинний ринок житла формує зростаючий попит на будівельні матеріали (цегляні вироби, металопродукцію тощо), що спричиняє відповідне їх подорожчання (прибутковість переважної частини субєктів вітчизняного бізнесу, на жаль, забезпечується не стільки за рахунок обороту, скільки завдяки ціновому фактору). До цього слід додати, намагання окремих виробників будівельних матеріалів, утримувати ситуацію «штучного дефіциту», наслідком чого є, також, суттєве подорожчання їх продукції (наприклад, за останні три роки ціна силiкатної цегли Обухівського цегельного заводу, що в Київськiй області, зросла більш як y 4 рази).

По-пяте, надмірний ціновий ріст на ринку житла, значною мірою, спричинений участю у формуванні попиту на нього з боку великої маси «тіньових» (неоподаткованих) доходів громадян.

Мінімізувати вплив зазначених факторів на інфляційні процеси можна за умови вирівнювання ситуації на ринку праці в масштабах усієї країни, a не лише в його окремому територіальному сегменті, створення дійового i реального конкурентного середовища на ринку виробників будівельних матеріалів, легалізації доходів населення тощо.

Дещо дискусiйною, в контексті особливостей окремого етапу суспільного розвитку, видається i теза, що «розвиток іпотечного кредитування здійснює позитивний вплив на подолання соціальної нестабільності, яка зазвичай супроводжує економічну кризу» [30, с. 17]. Такий вплив повязується, насамперед, із залученням y сферу будівництва житла місцевих трудових ресурсів, а також підвищенням рівня мобільності робочої сили інших регiонів, що дійсно має місце. Разом iз тим, за умови високої вартості кредитних ресурсів, з одного боку, та постійної тенденції до зростання цінової пропозиції на ринку житла, з другого боку, дедалі більше зростає диференціація між громадянами з різним достатком за рівнем доступу до ринку житла, в тому числі й через систему іпотечного житлового кредитування.

Цілком вірною є позиція, згідно з якою «природа іпотеки така, що вона дозволяє на основі принципу дохідності здійснювати постiйний пошук щодо залучення в кругообіг факторів раніше слабо капіталізованих чи зовсім некапіталізованих» [30, с. 15]. В Україні таким фактором нині є землі сільськогосподарського призначення, які ще й донині не включені в систему іпотечних відносин. Одночасно, з деяким застереженням, ми ставимося до висновку, що «в іпотеці закладений такий механізм, який з допомогою економічного важеля дозволяє найбільш ефективно перерозподіляти нерухомість в інтересах суспільства. З допомогою іпотеки відбувається перерозподіл землі, основних фондів i т.д. у власність тих, хто може і бажає краще працювати, виробляти більше високоякісної продукції з найменшими витратами» [30, с. 15]. Суть іпотеки, на нашу думку, полягає передусім у залученні дефіцитного, на певному етапі, фінансового ресурсу для більш ефективного використання у виробничому процесі саме тієї нерухомості, яка вимушено передається в заставу для отримання такого ресурсу. Для багатьох сфер діяльності в силу обєктивних обставин залучення позичкового капіталу є звичайною практикою. До того ж, це стосується виключно нерухомості, яка як застава використовується виключно для обслуговування виробничого процесу i не має жодного відношення до нерухомості, що перебуває у власності громадян і використовується ними виключно у невиробничих цілях (їх приватного житла, наприклад). Крім того, ставити питання про іпотеку, в контексті, визнання її як ефективного механізму перерозподілу нерухомості до більш ефективних власників, означає, завчасно, визнати неминучість невиконання позичальником умов кредитного договору, вже на стадії укладання останнього, наслідком чого є втрата заставленої нерухомості. Іпотека жодним чином таку мету не ставить, навпаки - вона, як вже було зазначено, компенсує тимчасові дефіцити фінансових ресурсів для здійснення як поточної, так й інвестиційної діяльності позичальника таких ресурсів. Крім того, іпотека забезпечує прибутки банкам, a також запобігає знеціненню їх активів, створюючи підґрунтя безпечного функціонування інвестиційного та фондового ринків. Тому, на нашу думку, більш логічно говорити про іпотеку в контексті активізації руху вартості в «різних її формах з метою отримання прибутку чи досягнення соціального ефекту», на чому, власне, i акцентує увагу О.Т.Євтyх, характеризуючи соціально-економічну природу іпотеки [23, с. 253].

І ще один аспект, на якому хотілося б акцентувати увагу: невиконання позичальником зобовязань з погашення кредиту зовсім не означає того, що такий позичальник є неефективним господарем. Бізнесова діяльність, особливо в перехідних економіках та, передусім, в такій галузі як сільське господарство, здійснюється в надзвичайно ризиковому середовищі, де той чи інший форс-мажор (зміна цінової конюнктури, стихійне лихо, відмова від держзамовлення тощо) може виникнути у будь-який момент. До того ж, не можна прогнозувати, що навіть при продажу кредитором заставленого майна потенційному новому власнику останній через певний проміжок часу, можливо, через незалежні від нього ті ж самі форс-мажорні обставини, виявиться таким самим неефективним, як i його попередник.

Розглядаючи питання впливу інституту іпотеки на стан економіки, з достатнім ступенем впевненості можна стверджувати, що «розвиток іпотечного ринку України - це інвестиції в майбутнє національної економіки, насамперед, у житлове будівництво та сільське господарство» [33, с. 122], а також суттєве доповнення внутрішнім та вагома альтернатива іноземним інвестиціям. Потенційна ж ємність іпотечного ринку, як житлового, з огляду на те, що «забезпеченість житлом у нас на сьогодні в 2-3 рази нижча, ніж в інших країнах» [30, с. 6], «в Україні на квартирному обліку перебуває кожна десята сімя» [28, с. 122]), так й особливо земельного (враховуючи той факт, що іпотека сільськогосподарських земель в Українi взагалі донині відсутня, a «грошова оцінка сільськогосподарських угідь з врахуванням індексації становить близько 400 млрд. грн. [51, с. 113]), до того ж «сукупний обсяг ринку іпотечного фінансування не перевищує 1% ВВП» (при тому, що у розвинених країнах частина іпотечного фінансування становить 30-75% ВВП [60, с. 202]), оцінюється як надзвичайно велика.

Одночасно слід враховувати i той факт, що (i в даному випадку ми цілком поділяємо таку точку зору) «іпотечний кредит - це одна із можливих форм кредиту, один із складників фінансового ринку. Це потрібно підкреслити, щоб перед іпотекою нe ставилися глобальні завдання, які вона виконати нe спроможна. Надмірні сподівання щодо фінансово-господарських можливостей іпотечного кредитування можуть призвести до неадекватної оцінки результатів його запровадження. Так, очевидно, що на основі лише іпотечного кредиту неможливо, наприклад, розвязати таке глобальне завдання як фінансування модернізації парку сільгосптехніки в аграрному секторі вітчизняної економіки. Розвязання цiєї проблеми під силу лише усій фінансовій системі. Майбутній іпотечний ринок не стане й не може стати панацеєю від усіх наших нинішніх фінансових негараздів» [61, с. 247]. Це необхідно мати на увазі хоча б із тих позицій, що до розвязання будь-якої проблеми, яка потребує обовязкової присутності фінансових ресурсів, a такі, як правило, в дефіциті, особливо в країнах з перехiдною економікою, необхідно підходити комплексно, мобілізувавши усі наявні механізми з її фінансового забезпечення. Саме такий підхід, кінцевим своїм наслідком, покликаний забезпечити високий синергічний соціально-економiчний ефект.

Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови достатньо високого i стабільного рівня доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Завдання полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво здешевити іпотечний кредит.

В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед, про державні гарантiї іпотечних зобов'язань, фінансові компенсації іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для широких верств населення, навіть з невисокими доходами.

Іпотечний кредит є надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах i селах України. Вкладення коштів y нерухомість завжди було i є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, aле й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

Особливості кредитування житлового будівництва - масштабність, строковість, фiксованість процентної ставки в умовах стабільного фінансового ринку, цільова спрямованість - відрізняють його від інших форм кредиту тa визначають переваги його використання як для позичальника так i для кредитора. Серед переваг позик для позичальника необхідно назвати [37, с. 189]:

-зростання інвестицiйних можливостей шляхом перетворення нерухомості на операційний капітал;

-функціонування заставленої нерухомості за її цільовим призначенням;

-стабільність номінальних виплат протягом всього періоду позики;

-зниження розміру щомісячного, щоквартального, щорічного платежу через довгостроковiсть іпотечного кредиту. Надання іпотечних позик для кредитора має як переваги, головною з яких є можливість мінімізації кредитного ризику, так i недоліки, повязані головним чином, із значними обсягами аналітичної роботи та зростанням ризиків процентної ставки і ліквідності, які дещо знижуються із запровадженням специфічних схем та інструментів іпотечного кредитування, стандартизацією умов надання іпотечних позик, a також iз розвитком ринку страхових та аналітичних послуг.

1.2 Види кредитів на житлове будівництво

У системі кредитування житлового будівництва відомо такі види кредиту [30, c. 77]:

. Кредит на погашення (ануїтет).

Цей вид кредиту є звичайним в Україні. Позичальник повинен щорічно виплачувати постійну суму (ануїтет), що не змінюється впродовж обумовленого строку кредитування. Зазвичай сума ділиться на 12 місячних внесків, які складаються з частки процентної ставки i частки погашення. Перша складова поступово зменшується, a остання відповідно зростає на величину, рівну об'єму заощадженої процентної ставки, таким чином ці пайові внески залишаються постійними протягом всього часу погашення кредиту. Таке співвідношення викликане постійним зниженням вимог по виплаті відсотка в процесі погашення кредиту.

. Кредит з фіксованою процентною ставкою.

Кредит з фіксованою процентною ставкою є базисним типом іпотечного інструменту з жорстким кредитним терміном, незмінними періодичними, спочатку відомими платежами. Зустрічаються також i інші назви: стандартна іпотека, постійна іпотека, перманентний кредит, кредит з твердою процентною ставкою, традиційна форма кредиту, стандартна (або звичайна) модель іпотечного кредиту або традиційна іпотека.

. Кредит в розстрочку.

За цього виду кредиту частка погашення, яка повинна проводитися частковими платежами, залишається, на відміну від ануїтету, незмінною: вона не підвищується від платежу до платежу.

Іпотека поділяється на такі види:

. Іпотека на вторинному ринку.

Цей вид іпотеки - найпоширенiший, оскільки на нього пропонуються низькі процентні ставки в порівнянні з іпотекою у новобудовах. Більшість пропозицій на ринку іпотечного кредитування направлена саме на споживачів цього виду кредиту, оскільки подібна операція є найменш ризикованою для банку i на її оформлення йде менше часу.

. Іпотека на первинному ринку.

При оформленні купівлі квартири в новобудові заставою є не сама нерухомість, a гіпотетичні права на неї. Квартира, яку позичальник купує в кредит, якщо вона вже є, опиняється в заставі у банку до моменту повного погашення заборгованості. Ризики банку в цьому випадку менше, ніж якщо він видає кредит на новобудову, особливо нa нульовiй стадії.

. Іпотека замiської нерухомості.

Заміську нерухомість під іпотеку можна придбати практично через будь-який банк. Але можуть виникнути проблеми у разі якщо у позичальника є бажання придбати дачу - невеликий літній будиночок на ділянці в декілька соток. Видавати такі кредити банки поки не готові, проте це не означає, що дачу не можливо придбати в кредит. У такому випадку позичальники можуть оформити іпотечний кредит на земельну ділянку, а потім узяти споживчий кредит на садовий будиночок.

. Іпотека кімнати.

Не у всіх зараз є можливість узяти іпотеку на квартиру, але є вихід придбати окрему кімнату. Програми даного кредитування під придбання кімнат вельми обмежені, але поступово вони стають поширенiші. Банки через юридичні ризики вважають за краще видавати їх за умови, що вся квартира переходить y власність позичальника.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, щo на ній розташоване - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють: іпотеку житла (житлову іпотеку), iпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) тa іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку).

За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша) та наступні. Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, якe вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобовязань нерухомість), є першою іпотекою. Перша (основна або старша) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачене договором).

Залежно від кількості предметів застави та заставодавцiв іпотека може бути обєднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобовязання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох обєктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцевi, має місце обєднaна іпотека. Якщо зобовязання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язань шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третiй особі (майновому поручителю), є іпотекою на користь третьої особи).

Аналіз праць [10, 19, 21, 25, 53] свідчить, що в економічно розвинутих країнах, де іпотекою вже займаються не один рік, існують різноманітні класифiкації іпотеки за різноманітною багатогранністю ознак, ми, в свою чергу, спробуємо зупинитися на найрозвинутіших, які можна поділити на три напрями.

За першим іпотека класифікується за інструментами. Вона зазначає, що нині в рядi країн існують три форми іпотеки: обігова, забезпечувальна та іпотека власника. При обіговій іпотеці установа, що її здійснює, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, a забезпечувальна (книжкова) іпотека не супроводжується видачею такого документу. Заставне свідоцтво є засобом для подальшої передачі прав, шляхом напису на заставному свідоцтві, здійснюваної без звернення до установи, що здійснює реєстрацію іпотечної угоди. Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває значення документу, що знаходиться в самостійному обігу (обігова іпотека). Поряд з вищерозглянутими, отримала розвиток i нормативно закріплена іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки власник робить запис в іпотечній книзі про обтяження свого майна i отримує заставне свідоцтво. Він може пустити його в обіг y загальному порядку, a може залишити іпотеку за собою. Даний факт має важливе значення, оскільки власник набуває першу іпотеку. В цьому випадку інші кредитори можуть придбати другу, третю i т.д. іпотеки. У випадку ж реалізації кредитором свого заставного права, тобто продажу речі, власник сам буде першим по рангу застави кредитором i отримає перевагу задоволення з свого власного (але заставного) майна [11, с. 48].

Другий напрям полягає в класифікації іпотеки за видами, він є поширеним у світовій практиці, a саме - існує три види іпотеки: законна, судова і договірна.

Законною iпотекою є та, яка витікає iз закону [4]. Встановлення іпотеки в силу закону означає, що вона присвячується до передбаченого законом факту i не залежить від волі сторін. При встановленні законної іпотеки закон, що передбачує її виникнення, повинен визначити, зазначити зобовязання, яке забезпечується іпотекою, i майно, що визначається таким, яке знаходиться в іпотеці.

Судовою іпотекою є така, що витікає iз судових рішень.

Найпоширенішою у практичному застосуванні є договірна іпотека. Цією іпотекою є така, котра є результатом угоди.

Договірну іпотека поділяється на звичайну, обєднану, спільну, наступну та умовну.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного обєкта нерухомого майна, який належить іпотекодавцеві.

Обєднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше обєктiв нерухомого майна, які належать іпотекодавцеві.

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше обєктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. І в разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного іпотековласника задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотеко власника.

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

До цих різновидів договірної іпотеки, хотілося б додати ще одну, яка називається заповітною іпотекою. Вона встановлює, що заповідач може покласти на спадкоємця, до якого, наприклад, переходить житловий будинок, зобовязання надати іншій особі: довічне користування цим будинком або його певною частиною. У випадку наступного переходу прав власності на будинок або ж на відповідну його частину право довічного користування зберігає свою силу для нового власника нерухомості [12, с. 42].

Третій напрям полягає в класифікації іпотеки залежно від обєкту кредитування, який розподіляє її на аграрну, житлову, промислову. При цьому найбільшу частину в структурі іпотечного ринку займає житлова іпотека.

За останні 10 років частка житлового іпотечного кредитування постійно зростала i до кінця 90-х років XX ст. становила вже 80%. Схожа тенденція нинi спостерігається в багатьох країнах світу. Однак в XІX i на початку XX ст. в США, Німеччині, Росiї, на території України дуже динамічно розвивалася іпотека в аграрному секторі економіки. Така суперечність динаміки пояснюється тим, що одним з основних факторів розвитку іпотеки є попит на відповідну нерухомість. Попит на нерухомість в різних сферах економіки залежить від багатьох причин i в значній мірі визначає доступність потенційних позичальників до кредитних ресурсів і розвиток всієї фінансово-кредитної системи країни.

На сьогодні існує велика кількість програм забезпечення житлом громадян. Разом з тим вони не охоплюють усіх категорій громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Інші громадяни, що перебувають на квартирному обліку, забезпечуються житлом місцевими органами виконавчої влади. Постійно виникають пропозиції щодо фінансування за рахунок держави будівництва і придбання житла також для інших категорій (на сьогодні, наприклад, розглядається питання щодо працівників суднобудівної галузі). Зростання кількості таких програм за відсутності чітких пріоритетів житлової політики увійшло в суперечність з наявними у держави фінансовими ресурсами.

В Україні реалізуються затверджені Кабінетом Міністрів України програми забезпечення житлом окремих категорій громадян, а саме: військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей, військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, молоді, громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, депортованих кримських татар і осіб інших національностей, які повернулися на проживання в Україну.

Крім того, є категорії громадян, які забезпечуються житлом відповідно до окремих законодавчих актів, а саме: індивідуальні сільські забудовники (державне пільгове довгострокове кредитування); державні службовці (державне пільгове кредитування); судді; інваліди по зору та слуху; вчені Національної академії наук України; педагогічні та науково-педагогічні працівники.

Комплексна програма забезпечення житлом військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей.

Метою програми є забезпечення житлом військовослужбовців та інших службових осіб і вдосконалення механізмів його будівництва (придбання) за рахунок визначених у Програмі джерел фінансування, зокрема через застосування механізмів довгострокового кредитування.

Проте, Закон «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей» було прийнято у 1991 році, а постанову Уряду, яка визначає порядок кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців лише у 2004 році. Протягом 13 років дії Закону була відсутня чітка процедура кредитування житлового будівництва для військових. Військові могли скористатися лише загально діючими комерційними умовами кредитування. У той час відповідним «Порядком кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних сил та інших військових формувань» затвердженим постановою Уряду від 28.01.2004 р. №88 передбачається погашення кредиту за рахунок коштів державного бюджету від 50% до 100% у залежності від вислуги років.

Програма забезпечення житлом військовослужбовців, звільнених у запас або відставку. Законом України «Про статус ветеранів військової служби, ветеранів органів внутрішніх справ і деяких інших осіб та їх соціальний захист» державою гарантуються рівні з іншими громадянами можливості в економічній, соціальній, політичній сферах щодо задоволення різноманітних життєвих потреб, зокрема, шляхом реалізації цільових програм поліпшення житлових умов. Механізми реалізації поліпшення житлових умов були визначені у постанові Кабінету Міністрів України від 29.01.1999 р. №114 «Про затвердження Програми забезпечення житлом військовослужбовців, звільнених у запас або відставку».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» молодими громадянами є громадяни України віком від 14 до 35 років.

Згідно з статтею 10 цього Закону держава забезпечує молодим громадянам рівне з іншими громадянами право на житло, сприяє молодіжному житловому будівництву, створенню молодіжних житлових комплексів шляхом надання за рахунок бюджетних коштів пільгових довгострокових державних кредитів на будівництво і придбання жилих будинків і квартир, на оплату вступних пайових внесків при вступі до молодіжних житлових комплексів, житлово-будівельних кооперативів, а також на обзаведення домашнім господарством.

Метою державної програми забезпечення молоді житлом є реалізація державної молодіжної політики в частині розвязання житлової проблеми шляхом створення сприятливих умов для розвитку молодіжного будівництва, удосконалення механізмів придбання житла і забезпечення на цій основі подальшого розвитку системи іпотечного житлового кредитування.

Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2001 р. №584 визначає порядок надання таких кредитів.

З огляду на викладене вище, зазначимо, що програми державної підтримки окремих категорій громадян (молодь, військовослужбовці, працівники бюджетної сфери, інваліди тощо) у вирішенні житлової проблеми недостатньо ефективні, оскільки суттєво відрізняються одна від одної і містять різні механізми та підходи до реалізації. Зростання кількості програм за відсутності чітких пріоритетів житлової політики увійшло в суперечність з наявними у держави фінансовими ресурсами. Це призвело до розпорошення бюджетних коштів, недофінансування програмних завдань і, як наслідок, недосягнення визначених цілей.

Крім того, в усьому світі держава допомагає громадянам у поліпшенні житлових умов відповідно до їх майнового стану. Якщо це малозабезпечені громадяни, то їм надається соціальне житло, а громадяни з середніми доходами самостійно придбають чи орендують житло за державної підтримки. Вважаємо, що замість такої кількості державних програм розробити та прийняти одну, яка забезпечить механізми житлового забезпечення всіх категорій громадян, створить для всіх єдині умови і стандарти, як це передбачено Конституцією України.

1.3 Світові моделі кредитування житлового будівництва

Світовий досвід свідчить про те, що не існує єдиної моделі іпотечного кредитування житлового будівництва, тобто в процесі надання іпотечного кредиту беруть участь різні субєкти, використовуються різні джерела фінансування тощо. Зокрема, учасниками процесу кредитування можуть бути лише кредитор та позичальник або ж коло учасників може розширюватись за рахунок держави та інвесторів. Джерелами фінансування іпотечного кредиту можуть бути кошти кредитора, в ролі якого може виступати банк або інша фінансова установа, кошти інвесторів та державні кошти. Крім того, ринок іпотечних кредитів може функціонувати з використанням цінних паперів або без них.

Найпростіша модель іпотечного кредитування житлового будівництва базується на використанні банківських депозитів майбутніх позичальників як джерела коштів для надання кредиту. Таку модель називають цільовою, контрактно-ощадною або збалансованою автономною.

Головною характерною рисою цієї моделі є її замкненість, яка полягає в тому, що джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень. Ця модель практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку, що має важливе значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з недостатньо розвиненою економікою, до яких i належить Україна [8, с. 125].

Зазначена модель діє за принципом каси взаємодопомоги: кредитні ресурси банка не запозичуються на відкритому ринку, а формуються за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників. Тільки клієнт банка має право на отримання такого кредиту, причому у розмірі, який приблизно дорівнює сумі заощаджень.

Ця модель тільки частково стимулює придбання нерухомості, оскільки момент придбання наступає не скоро. В той же час він не залежить від коливань на фінансовому ринку тa цін залучених коштів. Саме тому ця модель отримала назву автономної.

Прикладом використання даної моделі може слугувати система придбання житла в Нiмеччині. Особи, які бажають покращити житлові умови, повинні попіклуватися про цe заздалегідь. Протягом 2-10 років до моменту придбання будинку чи квартири вони повинні робити цільові накопичення в спеціалізованих банках або ощадних касах. Коли накопичиться приблизно 45% від вартості житла покупці нерухомості отримують державну дотацію у розмірі 10% від його вартості, а також пільговий кредит на 10-15 років для решти частини виплат. Для надання іпотечних кредитів банк використовує кошти, накопичені попередніми вкладниками [17, c. 305]

Саме така модель була використана в АКБ «Аркaда» починаючи з 1994 року. Банк активно співпрацює з холдинговою компанією «Київміськбуд», що сприяє розвитку даного виду кредитування. В 1994 році АКБ «Аркада» спільно з «Київмiськбудом» впровадив програму «Будівництво житла за рахунок коштів населення», яка передбачає інвестування конкретної квартири в процесі будівництва. Це дає змогу дає змогу клієнтові вибрати квартиру в будинку, що споруджується. Проiнвестувавши не менше 30% загальної площі, він закріплює за собою квартиру і щомісяця рівними частинами оплачує решту площі. За три місяці до здачі будинку необхідно проiнвестувати 100% загальної площі [51, c. 225].

Нині банк «Аркaда» працює за такою схемою. Протягом перших 3-7 років клієнт вносить 50% від передбачуваної вартості квартири на цільовий рахунок банку «Аркaда». Після цього банк надає позичальнику цільовий кредит на 50% від вартості майбутньої квартири терміном від 5 до 10 років [51, с. 226].

При використанні даної моделі комерційний банк виступає в ролі кредитора, a джерелом кредитних коштів при цьому є цільові заощадження його клієнтів - майбутніх позичальників. Як бачимо, за цієї схеми одні потенційні позичальники кредитують інших, вкладаючи кошти на цільові рахунки, i очікують своєї черги на кредит.

Переваги даної моделі в тому, що, по-перше, банк має можливість залучати дешеві кредитні ресурси, оскільки за такими цільовими вкладами нараховуються низькі проценти (так, АКБ «Аркaда» нараховує 1,5% річних власникам цільових житлових вкладів, що значно нижче від процентів за іншими видами вкладів).

По-друге, вже в процесі накопичення цільового вкладу банк може оцінити кредитоспроможність потенційного позичальника та його дисциплінованість щодо вчасної сплати внесків, адже здатність клієнта протягом певного періоду вносити на рахунок визначену суму свідчить про тe, що таку ж суму він зможе постійно вносити для погашення кредиту. Крім того, це дозволяє оцінити реальні доходи клієнта порівняно із зазначеними в офіційних документах. Наприклад, якщо клієнт щомісячно може вкладати в банк 2000 грн., при офіційно підтверджених доходах його сiмї на таку ж суму, то це означає, що його фактичні доходи значно перевищують дану суму. Обовязкове внесення кожного місяця даної суми на депозит свідчить також про постійність неофіційних доходів. Отже, банк може надати кредит даному клієнту, щомісячні виплати по якому будуть складати 2000 грн.

По-третє, ця модель дозволяє знизити ризики комерційного банку. Як відомо, в розвинутих країнах позичальники мають кредитну історію, яка формується з даних про погашення ними попередніх кредитів. В Україні y 2001 році створено єдину інформаційну систему «Реєстр позичальників», але, зрозуміло, що дана система не містить повної інформації щодо позичальників, які отримали кредити раніше. Акуратність внесення коштів на цільовий житловий вклад може в деякій мірі замінити кредитну історію потенційного позичальника.

Але поряд із перевагами дана модель має i недоліки. Перш за все тому, що вона незручна для клієнта, оскільки йому необхідний тривалий час для того щоб отримати кредит. Другим недоліком є те, що при вкладанні коштів на інші види депозитів клієнт міг би отримати значно вищі відсотки, як вже зазначалось, i цим самим накопичити більшу суму за такий же період. Ще один недолік описаної моделі полягає в тому, що обсяг кредитних ресурсів для іпотечного житлового кредитування обмежується обсягом накопичених вкладів.

Отже, використання даної моделі є більш вигідним для комерційного банка, порівняно з його клієнтами, i дозволяє встановлювати за наданими кредитами постійні процентні ставки, оскільки ціна ресурсів не залежить від ситуації на фінансовому ринку. Це робить привабливим використання цільової або збалансованої автономної моделі в країнах з нестійкою економікою, до яких, на жаль, ще належить і Україна.

Другою моделлю іпотечного кредитування можна виділити депозитну, традиційну або урізано-відкриту модель. Сутність даної моделі полягає в тому, що банк кредитує своїх клієнтів за рахунок вільних грошових коштів.

Дана модель іпотечного кредитування житлового будівництва заснована на досвіді з видачі кредитів громадянам під заставу нерухомого майна, який накопичений комерційними банками в попередні періоди. Його реалізація й надалі може бути продовжена універсальними банками, які мають у своєму складі організаційні структури з іпотечного кредитування та вільні власні грошові ресурси для утворення сукупного портфеля кредитування за цим напрямком.

Діяльність банків, окреслених рамками даної моделi, характеризується організаційною простотою i в основному поширюється на первинний ринок кредитів на рівні «банк - позичальник». В США кредити, не забезпечені Федеральним урядом, називають звичайними іпотечними кредитами, і вони складають близько 80% іпотечних кредитів, що видаються на сьогодні в цій країні.

В Україні використання даної моделі є складним. Перш за все це повязано з неготовністю банків (низький рівень менеджменту з управління ризиками при роботі з фізичними особами) та відсутністю y них зацікавленості у розвитку іпотечних відносин на довготерміновій основі. На величину обсягів банківських операцій за даною моделлю також дуже діє висока вартість іпотечних кредитів (висока процентна ставка по позиках та перекладання всіх витрат по них, що також мають значний обсяг, на позичальника). Внаслідок цього для більшої частини потенційних споживачів вони, перш за все через вказані причини, є непривабливими.

Основною перепоною на шляху проникнення системи іпотечного кредитування житлового будівництва за даною моделлю в широкі маси населення є те, що середньостатистичні громадяни зараз знаходяться нижче так званого «іпотечного порогу», встановленого банками, оскільки обраний курс, зорієнтований на надання послуг з іпотечного кредитування виключно елітарним клієнтам [35, c. 215].

Слід відмітити, що простота даної моделі обумовлює її розповсюдження як у країнах з недостатньо розвинутим ринком цінних паперів, так i в країнах з розвинутою ринковою економікою. Терміни кредитування та проценти чітко не визначені і кожний раз встановлюються з врахуванням специфіки кредитної ситуації та побажань клієнтів.

Дану модель кредитування в основному використовують українські банки, які надають кредити на придбання квартир на первинному та вторинному ринках під заставу нерухомості, зокрема, «Райффайзен банк Аваль», «Укрсоцбанк», «Аркада», Ощадбанк, «Правекс-банк», «Надра» та iнші. При цьому термін кредитування практично у всіх банках не перевищує 5 років, а процентна ставка складає 10-27% річних. Позитивним зрушенням є зміна кредитної політики щодо даного виду кредитів у напрямку збільшення термінів кредитування та зниження рівня процентних ставок, оскільки світовою практикою доведено, що перевищення процентних ставок за іпотечними кредитами понад 6-8% призводить до занепаду даного виду кредитування.

Перевага даної моделі в тому, що комерційний банк може залучати для надання кредиту будь-якi вільні ресурси. А недоліків вона має значно більше порівняно з попередньою. По-перше, процентні ставки за даною моделлю вищі порівняно з першим видом. Це зумовлено тим, що ціна кредитних ресурсів залежить від ситуації на фінансовому ринку, а вона змінюється в залежності від рівнів процентних ставок за залученими депозитами. По-друге, дана модель має ризик щодо зміни величини процентної ставки в часі, що може призвести або до збільшення витрат позичальника (це підвищить ризик неповернення кредиту) або до зменшення доходів кредитора. По-третє, за даної моделі підвищується ризик неповернення кредиту через складну оцінку кредитоспроможності позичальника, оскільки найчастіше клієнт не має кредитної історії (невідомо, як він погашав раніше отримані кредити); або ж історії щодо вкладання коштів на депозит. Але, незважаючи на всі вищезазначені недоліки, дана модель на сьогодні найпоширеніша у світі, особливо в країнах з невисоким рівнем розвитку ринку цінних паперів.

Наступною, третьою, є модель грошової позики через некомерційну організацію. Дана модель відрізняється від попередньої тим, що замість іпотечних банків в процесі кредитування бере участь спеціалізована некомерційна організація, наприклад, Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. І тому покупець виступає позичальником не банку, а фонду. Завданням цього фонду є акумуляція бюджетних та позабюджетних джерел фінансування та кредитування населення через уповноважений банк. Збільшення кількості учасників в процесі кредитування дозволяє розділити ризики, що виникають при іпотечному кредитуванні. Переваги фонду у порівнянні з комерційним банком полягають в тому, що фонд не здійснює банківських операцій, він не залучає кошти на вклади, а може використовувати тільки власні засоби та надані йому цільові кредити. І хоча це знижує його фінансові можливості, перевага його в тому, що він не зобовязаний здійснювати обовязкове резервування коштів в Національному банку, що є по суті специфічним банківським податком [40, c. 38].

В даній моделі іпотечного кредитування житлового будівництва бере активну участь бюджет шляхом виділення коштів для Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву та надання податкових пільг учасникам іпотечного ринку. Комерційні банки залучають вклади під конкретний обєкт будівництва. Отже, кредитування здійснюється з двох джерел: за рахунок фонду та з коштів банку. Так же пропорційно вони розділяють і ризик неповернення кредиту.

Схема кредитування через некомерційну організацію принципово не відрізняється від класичної схеми іпотечного кредитування, різниця тільки в тому, що в даному випадку кредитором є фонд, а покупець його позичальником.

За даною моделлю кредитування проводиться згідно з програмою надання квартир молодим сімям. Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України №584 від 29.05.2001 р. кредит надається терміном до 30 років сімям, в яких чоловік та дружина не старші 30 років, або одиноким громадянам віком до 28 років, сімям без дітей - під 3% річних, без нарахування процентів - сімям з однією дитиною, а якщо сімя має двох дітей, то держава погашає їй відразу 25% кредиту, при наявності трьох і більше дітей держава погашає 50% кредиту [49].

Наступним, четвертим, видом є розширено-відкрита (дворівнева модель). Дана модель повязана із створенням на рівні держави агентства з іпотечного житлового кредитування, яке формує механізм рефінансування виданих іпотечних кредитів за допомогою емісії та обігу облігацій.

Сутність даної моделі полягає в тому, що державне агентство з житлового іпотечного кредитування залучає кошти інвесторів шляхом емісії та продажу облігацій, погашення яких забезпечується державою, i передає отримані грошові кошти комерційним банкам для надання іпотечних кредитів. Комерційні банки за рахунок цих коштів кредитують своїх клієнтів, отримуючи від останніх як заставу право власності на житло, що будується.

Основою даної моделі є використання «розширеної відкритої моделі відтворення іпотечного бізнесу» або ще так званої «американської моделі іпотеки», яка працює виключно в умовах:

) стабільної економіки;

) надiйної кредитно-фiнансової системи;

) високорозвинутого фондового ринку;

) економічно активного та освіченого населення, що вільно і самостійно оперує фінансовими інструментами;

) сильної підтримки держави, перш за все як гаранта незмінності та довготривалої стійкості відносин, які притаманні іпотеці.

В Україні, звичайно, жодного з вищеперерахованих факторів немає і не буде в найближчому майбутньому. Тому використання даної моделі неможливе. Дана модель опирається не тільки на первинний ринок іпотечних кредитів та відносини «банк - позичальник», а й на вторинний ринок іпотечних кредитів, для якого залучаються кошти від довготермінових інвесторів. Залучення коштів здійснюється за допомогою розміщення серед потенційних інвесторів довготермінових облігацій, забезпечених гарантією держави та заставою позичальників.

За цієї моделі комерційний банк виступає в ролі посередника між державним агентством з іпотечного кредитування та позичальником, що, звичайно ж призводить до збільшення вартості кредиту для позичальника.

Але водночас дана модель є більш безпечною для інвесторів, оскільки повернення ї коштів забезпечується гарантією держави та заставою майна позичальника.

Пятою моделлю є кредитування через іпотечний банк. Це класична схема іпотечного кредитування, що застосовується у різних країнах та на підставі якої працює більшість іпотечних програм.

Розрізняють два види організації системи іпотечного кредитування в межах даної моделі залежно від функцій учасників іпотечного ринку: модель депозитного інституту та модель іпотечної компанії.

Модель депозитного інституту полягає в тому, що позичальник повинен накопичити на житловому накопичувальному рахунку в банку відповідно до фінансової політики банку 30-50% вартості нерухомості протягом 1-2 років і тільки після цього виникає право на отримання кредиту для фінансування частини житла, що залишилася. Дана модель, як правило, включає трьох учасників: іпотечний банк, покупця житла та продавця житла. Але вона може доповнюватись іншими учасниками, якщо покупець має право на отримання субсидії від держави або він є власником державного житлового сертифіката.

Джерелом коштів для здійснення кредитування за даною моделлю є їх залучення від різного роду інвесторів.

Модель іпотечної компанії відрізняється від попередньої тим, що іпотечні компанії або банки фінансуються за рахунок власного капіталу або термінових позик. Вони видають іпотечні позики та обслуговують їх. Але видані позики компанія (банк) продає третій особі - інвестору (оператору вторинного іпотечного ринку). Отримані кошти іпотечні компанії далі використовують для надання нових позик, отримуючи прибуток від зборів за надання кредитів та їх обслуговування. Оскільки в Україні на сьогодні спеціалізованих іпотечних банків не існує, то використання даної моделі поки що неможливе.

Окремо слід виділити шосту модель, яку передбачається використовувати згідно з Проектом Закону України «Про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом» [8]. Даний проект передбачає залучення коштів для іпотечного кредитування шляхом емісії іпотечних сертифікатів.

Згідно з проектом вказаного Закону [8] комерційний банк надає кредити під заставу нерухомості за рахунок вільних коштів, потім реформує у неподільну суму зобовязання боржників за кредитними угодами, тобто створює консолідований іпотечний борг. Одночасно з реформуванням створюються відповідні іпотечні пули. До таких іпотечних пулів включаються іпотеки, що забезпечують виконання зобовязань боржників за іпотечними кредитами, реформованими у відповідний консолідований іпотечний борг.

Після цього банк - перший кредитор, який реформував зобовязання боржників у консолідований іпотечний борг, або інший банк чи інша фінансова установа - другий (наступний) кредитор, які придбали право вимоги за таким боргом, можуть випускати іпотечні сертифікати, які забезпечуються зобовязаннями боржників за кредитними угодами, реформованими в консолідований iпотечний борг, які в свою чергу забезпечені іпотеками.

Іпотечні сертифікати підлягають вільному обігу, тобто можуть бути розміщені серед юридичних та фізичних осіб і вільно продаватись та купуватись на біржовому та позабіржовому ринку за ринковими цінами, а також обертатись в інших операціях, що не суперечать умовам випуску.

В описаній моделі комерційні банки зможуть виступати як в ролі кредиторів, так і в ролі інвесторів (покупців іпотечних сертифікатів).

Впровадження даної моделі сприятиме розширенню кола учасників іпотечного ринку та розподілу ризиків іпотечного кредитування серед цих учасників.

Отже, ми розглянули шість моделей іпотечного кредитування, які вже використовуються або можуть бути використані в Україні. На наш погляд, не потрібно зосереджуватись на застосуванні однієї або кількох окремо взятих моделей, а впроваджувати поступово всі можливі варіанти, які будуть доповнювати один одного і дозволять діяти на іпотечному ринку широкому колу учасників. При цьому комерційні банки виконуватимуть роль кредиторів, інвесторів та посередників іпотечного ринку, тобто розширять коло своїх операцій, а, отже, й отримають нові джерела доходів.

Комплексне використання різних моделей іпотечного кредитування сприятиме створенню ефективних механізмів розвитку іпотечного ринку та додаткових можливостей для залучення інвестицій у пріоритетні галузі економіки України.

2. Аналіз ринку кредитування житлового будівництва

2.1 Огляд ринку кредитування житлового будівництва

В Указі Президента України «Про основні напрями забезпечення житлом населення України» [52] визначено, що одним із головних пріоритетів економічної політики уряду, його економічного блоку повинен стати розвиток іпотечного кредитування житла, на який є великий соціальний попит. Розвязання житлової проблеми є надзвичайно актуальним. На квартирному обліку перебуває більше 1 млн. 700 тис. сімей. Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні у 2-3 рази менша, ніж у розвинутих країнах світу. Частка коштів державного бюджету в загальному обсязі фінансування житлового будівництва нині не перевищує 5%. Основними джерелами фінансування стали кошти приватних інвесторів, власні кошти населення і значно в меншому ступені кредити банків.

рік почався оптимістично для незабезпечених житлом українських сімей: з'явилася чергова надія на безболісну реалізацію житлового питання за підтримки держави, яка, втім, виявилася черговим повітряним замком. Так, ключовою іпотечною подією весни-2012 був старт президентської ініціативи, яка обіцяла всім охочим доступне житло. Глава держави декларував, що вже в травні українці зможуть взяти кредит на житло за новою держпрограмою під низькі 2-3% річних у гривні терміном на 10-15 років.

Незабаром Мінрегіонбуд [52] озвучив подробиці програми, для якої в бюджеті було передбачено 1 млрд. грн. І хоча експерти з сумнівом поставилися до можливостей її реалізації, у травні 2012 р. уряд все-таки запустив програму пільгового кредитування, за умовами якої українці могли отримати кредити на житло під 3% річних терміном на 10-15 років. Для зручності позичальників Мінрегіонбуд [52] навіть створив «єдине вікно», де потенційний позичальник міг одночасно зустрітися з представниками банку і забудовника і оформити заявку на отримання кредиту. Київська міськадміністрація також підтримала президентську ініціативу, пообіцявши виплатити 100% першого внеску за кредитом столичним бюджетникам, які працюють на комунальних підприємствах від 10 років.

Ініціатори програми декларували, що кредити на нове житло зможуть отримати 30 тис. громадян України. Але, на думку експертів, закладеного в бюджеті мільярда гривень вистачило б лише на 1785 квартир або 3-4 житлові комплекси. Насправді кількість виданих кредитів виявилася ще менша. За перший місяць реалізації програми було укладено лише 40 договорів, а до середини грудня 2012 р. надали 1118 кредитів.

Попри низькі відсотки, для багатьох українців програма виявилася недоступною через високі вимоги до офіційного доходу позичальника, який мав бути достатнім для виплати кредиту під 16% річних. Крім того, великі сумніви викликає здатність держави оплачувати свою частку відсотків протягом усього терміну позики, адже в 2009 році за аналогічною програмою виплати компенсацій зупинилися.

Тож уряд вирішив скоротити заплановане на 2013 рік фінансування програми більш ніж на дві третини: з 1 млрд. грн. до 300 млн.

Ще одним розчаруванням 2012 року на іпотечному ринку стало підвищення ставки рефінансування іпотечних позик ДІУ в листопаді 2012 р. Чи не єдине джерело дешевого фінансування іпотеки - Державна іпотечна установа - в кінці листопада 2012 р. підняло ставку рефінансування кредитів, аргументуючи це зміною вартості фінансових ресурсів, залучених на внутрішньому фінансовому ринку. А це спричинило подорожчання таких кредитів у банках. Зараз середня відсоткова ставка, яку банки пропонують за програмою кредитування ДІУ, становить близько 21-22% річних, тоді як у першій половині 2012 року ці кредити видавали під 13,5-15% річних.

Тому ДІУ, яка підтримувала пропозицію іпотечних програм навіть за браку ліквідності у банків, в кінці 2012 року не змогла впоратися з цим завданням. Банки-партнери ДІУ до кінця року почали залишати ринок. Якщо за програмами строком на 5-20 років кількість установ подвоїлася з 6 до 12, то після зміни політики ставок ДІУ залишилося дев'ять банків. Програми терміном 25-30 років на початок року пропонували п'ять банків, до літа їхня кількість зросла до восьми, а восени впала до шести.

За 2012 рік кількість гравців у сегменті кредитування на купівлю житла трохи змінилася. 25 банків, що кредитують на кінець 2011 року, серед 50-ти лідерів за активами, до грудня 2012 р. чотири установи згорнули свої програми. Утім, прийшли два нові.

При цьому за кредитами на термін до 10 років кількість пропозицій зменшилася на 2-4 банки. А позики на 20 років, навпаки, почали пропонувати на чверть більше установ - 16 проти 12 в грудні 2011 р.

Пропозиція банківських кредитів на нове житло також змінювалася протягом 2012 року. Протягом 2012 р. на один менше стало банків, що видають позики строком на 5-10 років. А тих, що пропонують довгострокові 15-20-літні програми, - на 4 більше.

Асортимент кредитних програм при цьому змінювався по-іншому. На ринку кредитування на купівлю первинної нерухомості вибір програм став меншим на чверть: 140 на кінець 2012 року проти 184 у січні. У сегменті кредитування вторинної нерухомості навпаки - за рік пропозиція програм зросла з 228 до 238.

Мінімальні аванси у 2012 році не зазнали значних змін. Як і раніше на ринку домінують пропозиції з початковим внеском у 30% як за купівлі нового житла (10 серед 15 пропозицій), так і вторинного (16 серед 23 пропозицій). Є варіанти з більш низьким авансом. Щоправда, скористатися цим можна, надавши додаткову заставу. Це може бути нерухомість, яка перебуває у власності як позичальника, так і майнового поручителя.

Станом на 31.12.2012 р., найбільш м'які авансові вимоги за кредитами на «вторинку» в Ощадбанку - 10%, але лише за надання додаткової застави. За ним ідуть Укргазбанк і «Київська Русь», за умовами яких передбачено 20% початкового внеску. У сегменті кредитування «первинки» лідери з мінімальним авансами інші: той самий аванс 20% пропонує Укргазбанк, 25% - Укрсоцбанк, БМ Банк і UniCreditBank.

Середні реальні ставки за кредитами на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості за 2012 рік виросли на 2,5-3,2 в. п. залежно від терміну. За дослідженням компанії «Простобанк Консалтинг» [51], за позиками строком на 10 років зростання склало з 20,2% до 22,9% реальних річних. Найдорожчими, як і раніше, залишаються короткострокові позики строком на 1 рік, вартістю 25,2% реальних річних. Найдешевшими - 20-літні з середньою реальною ставкою в 22,1% річних.

У сегменті кредитування на купівлю нового житла середні реальні ставки за рік виросли в середньому на чверть - на 4-4,8 в. п. На початку року реальні ставки за кредитами на житло від забудовника поступалися ставкам за кредитами на «вторинку» - 17,1-18,6% річних проти 19,3-21,9% річних. Але до грудня-2012 кредити на первинну нерухомість майже наздогнали за середньої реальною ставкою позики на «вторинку» - 21,5-23% проти 22,1-25,2% річних. А тим, хто в 2012 році хотів рефінансувати свій дорогий іпотечний кредит, були готові надати свої послуги чотири банки. При цьому реальні відсоткові ставки за кредитами рефінансування зросли на 1,6-2,2 в. п. за програмами строком на 5-15 років. А за 20-літніми програмами навіть впали на половину відсоткового пункту, склавши на кінець 2012 року 22,5-23,4% річних.

Для тих, хто брав іпотечний кредит до кризи, такі розміри ставок роблять рефінансування недоцільним, адже в січні 2008 кредити на житло у гривні банки пропонували під 15-21% річних. А для тих позичальників, хто оформляв іпотеку навесні 2010, рефінансування ще може мати сенс. За дослідженням компанії «Простобанк Консалтинг» [51], в березні-квітні 2010 р. позики на житло в середньому по ринку банки пропонували під 25-28% реальних річних, а максимальні по ринку ставки сягають 30% реальних річних.

Станом на 10.09.2013 р., програми кредитування на придбання житла у побудованих і зданих в експлуатацію обєктах діють в десяти установах серед 50-ти банків-лідерів за активами. При цьому вісім із них готові кредитувати придбання нового житла в будь-якому об'єкті, незалежно від його локалізації.

Аванси за такими позиками стартують від 30-50% залежно від об'єкта, терміни досягають 20 років. Хоча деякі банки (Хрещатик, Банк 3/4) готові надати кредит лише на рік. Щодо вартості позик, то реальні ставки за ними перебувають в діапазоні 21-26% річних (табл. 2.1).

Таблиця 2.1. Кредитні програми на купівлю житла на первинному ринку незалежно від локалізації об'єкта станом на 01.01.2013 р. [51]

БанкАвансСтрокРеальна ставка, % річнихУкрсоцбанк, UniCredit Bank30%1-20 років21,06-22,83%УКРАЇНСЬКИЙ БІЗНЕС БАНК40%1-20 років21,45-24,48%Credit Agricole50%1-20 років21,66-26,12%Кредобанк30%, 50%1-15 років22,15-24,14%Сбербанк Росії (Україна)30%, 40%, 50%1-20 років22,98-25,35%ОТП Банк30%1-15 років24,77-28,32%Хрещатик40%1 рік25%Банк 3/450%1 рік25,89-25,92%

П'ять банків кредитують купівлю житла в конкретних готових обєктах. Аванси за такими позиками будуть трохи меншими і стартують від 20-40% залежно від об'єкта кредитування, терміни також досягають 20 років.

Умови надання пільгових кредитів чотири рази зазнавали змін і станом на кінець 2013 року виглядають наступним чином:

?позичальники можуть придбати у кредит житло з розрахунку 40 кв. метрів площі на одного громадянина чи сім'ю з двох осіб, плюс 18 квадратних метрів на кожного наступного члена сім'ї, але не більше 76 кв. метрів, а для індивідуальних житлових будинків - не більше 94 кв. метрів;

?нормативна вартість житла - 7000 грн. за квадратний метр для Києва та населених пунктів у 5-кілометровій зоні від нього, 5000 гривень - для міст Київської області, обласних центрів, Сімферополя та Севастополя, 4000 гривень - для інших населених пунктів;

?кредит надається у гривні на термін до 15 років, під ставку не більше 16% річних;

?максимальна сума кредиту, проценти за яким частково компенсуються, розраховується множенням нормативної площі на нормативну вартість житла. Якщо вартість житла перевищує цю суму, то позичальник доплачує різницю за рахунок своїх коштів без компенсації відсотків;

?мінімальний аванс не повинен перевищувати 25% вартості квартири, за своїм бажанням позичальник може внести більше. У суму авансу зараховується доплата за понаднормову площу або вартість житла. Розмір авансу може бути зменшено у разі надання додаткової застави;

?щомісячний платіж (без урахування часткової компенсації) не повинен перевищувати 50% сукупного середньомісячного доходу сім'ї позичальника, при цьому сума, що залишилася, не може бути меншою, ніж прожитковий мінімум на позичальника та всіх членів його сім'ї.

За даними Мінрегіонбуду, в Києві житло в рамках пільгової програми кредитування пропонують 10 забудовників (див. таблицю нижче). При цьому тільки в одному об'єкті (будинок на ул. Урловская, 38-А) [52] вартість квадратного метра, за даними Мінрегіонбуду, відповідає нормативній для Києва - 7000 грн. В інших будинках вартість квадратного метра сягає 10500 гривень. А це означає, що при покупці квартири площею 58 квадратних метрів позичальникові доведеться доплатити понад суму пільгового кредиту - 203 тис. грн. (табл. 2.2).

Всі кредити за програмою видавалися під 16% річних, 13% з яких компенсує держава. Навіть якщо припустити найгірший сценарій, коли бюджет не буде прийнятий у строк, позичальник буде платити 16% річних замість 3%, що в поточний момент досить низький відсоток для іпотечного кредиту. Крім того, після прийняття бюджету кошти будуть компенсовані за рахунок відповідної статті.

Таблиця 2.2. Об'єкти, що беруть участь у програмі здешевлення іпотечного кредитування в Києві [52]

Адреса житлового об'єктаЗабудовникЦіна квадратного метра, грн.ЖК «4 сезони», вул. Трутенка, 3 (2 оч.)УМКн/двул. Урлівська, 38-АКиївміськбуд7000вул. Леніна, 47-59Инекон-Сервіс795020-й мкр ЖМ Вигурівщина-Троєщина, будинок №10ДБК-48100вул. Закревського, 95-АДБК-ІНВЕСТ8100вул. Генерала Матикіна, 12УКРБУД8250будинок на вул. МилославськоїДБК-Партнер8400вул. Хорольська, 1-АКиївміськбуд8400вул. Комбінатна, 25Укренергомонтаж (УКРБУД)85002-й мкр ЖМ Позняки, будинок 8-А (секції 1,2,3,4)Київміськбуд87004 будинки повторного вик., вул. Милославського, будинок 2,3Житлоінвестбуд УКБ8750будинок на перетині вул. Вірменської та Харківського ш.Київміськбуд8750вул. Ак. Вильямса / Ломоносова, 42-50; вул. Ломоносова-50/2 (будинок 1)Ліко-Холдинг8900вул. Радунська, 28-32Київміськбуд91002-й мкр ЖМ Позняки, будинок 1Київміськбуд9300пр. Моторний, 3-А, 4, 6, 8 (1-я черга)КП Спецжитлофонд9400вул. Обухівська, 135, 135-АКиївміськбуд9800вул. Гарматна, 38 (1-я оч., секції 1, 2, 3)УКРБУД9900вул. Феодосійська, будинок 1, 2Київміськбуд10500просп. Ак. Глушкова, 92-БКиївміськбуд10500РК по пр. Возз'єднання, 21-ВКиївміськбуд10500

На практиці ж для сімейного бюджету позичальника це може бути серйозним ударом. Наприклад, за кредитом на 250 тис. грн. терміном на 15 років під 3% реальних річних позичальник буде платити в місяць 1726 грн. Якщо ж ставка зросте до 16% річних, то щомісячний платіж збільшиться більш ніж удвічі - до 3672 грн.

Безумовно, будь-яка ініціатива держави, спрямована на вирішення житлового питання її громадян, - це позитивне явище. Це також стосується і Державної програми пільгового іпотечного кредитування, якою протягом 2013 року вже скористалися більше 1 тисячі громадян.

Але варто звернути увагу на необхідність доопрацювати її у наступних напрямках:

?збільшити кількість об'єктів житлового будівництва, зокрема в регіонах;

?пом'якшити вимоги до потенційних позичальників, зокрема, до рівня їх доходу;

?розглянути можливість надати додаткові державні гарантії компенсації частини відсотків на наступні періоди.

.2 Державне кредитування житлового будівництва

Кредитування будівництва житла здійснюється за рахунок коштів, виділених у державному та місцевих бюджетах позичальникам. Кредит є пільговим, безготівковим, з терміном погашення до 30 років, а сплата кредиту здійснюється за ставкою 3% річних, що само по собі є безпрецедентним, бо жоден банк не надає кредитів на таких умовах.

В звязку з цим, та з метою сприяння проведенню державної житлової політики було створено державну спеціалізовану фінансову установу - Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (далі - Фонд).

За результатами 2012 року механізмами пільгового довготермінового кредитування молодих сімей та державної підтримки для будівництва доступного житла скористались 2857 сімей, що в 2,3 рази більше у порівнянні з 2011 роком.

В 2012 році в рамках реалізації програм Фонду введено в експлуатацію 66 житлових будинків у різних регіонах України, загальною кількістю квартир - 5659 з яких 1087 квартири отримали сімї - учасники програм Фонду. В 2012 році продовжувалась реалізація Державної програми забезпечення молоді житлом на 2002-2012 роки. Крім того, в рамках впровадження стратегічних напрямів діяльності та відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №1231, в 2012 році проводилась робота по забезпеченню житлом позичальників Фонду, які інвестували свої кошти у проблемні житлові обєкти, 41 родина отримала нові кредити та державну підтримку в інших житлових обєктах, 20 з них вже отримали власні квартири загальною площею 1478,74 м2 в 8 житлових будинках [49].

Протягом 2012 року були здійснені системні заходи щодо формування Єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

У 2012 році продовжено стабільне виконання зобовязань за програмою «Часткова компенсація відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла» та погашено у повному обсязі заборгованість по цій програмі, яка виникла ще у 2009 році.

У 2012 році, за пропозиціями облдержадміністрацій, Фонд залучено до реалізації Соціальних ініціатив Президента України згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 квітня 2012 р. №343 «Про затвердження Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов». Протягом 2012 року укладено 1233 договори з сімями про надання часткової компенсації процентів.

В 2012 році Фондом впроваджено ще один напрям роботи - кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків, для проведення ремонту, реконструкції обєктів житлово-комунального господарства.

За результатами року 13 юридичних осіб, у тому числі обєднань співвласників багатоквартирних будинків, отримали пільгові кредити на 77 обєктів житлово-комунального господарства для проведення ремонту, реконструкції.

В дотримання стратегічних напрямів діяльності, Фондом спільно з Мінрегіоном було розроблено, а Урядом 24 жовтня 2012 року затверджено Державну програму забезпечення молоді житлом на 2013-2017 роки. Крім того, в першому читанні Верховною Радою України прийнято проект Закону України «Про особливості державної підтримки забезпечення молоді житлом».

У 2012 році введено в експлуатацію 43 житлових будинки для молодих сімей у регіонах України. Загальна чисельність квартир в будинках 3250, площа введеного в експлуатацію житла становить 197,3 тис. м2.

Власні квартири отримали 348 позичальників Фонду, у тому числі за рахунок державного бюджету - 221 квартиру, за рахунок місцевих бюджетів - 127 квартир. Загальна площа проінвестованих квартир становить 23,8 тис. м2 для молодих родин.

Законом України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на надання пільгових довгострокових державних кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла (КПКВК 2751390) було передбачено 60 млн. грн. Станом на 31.12.2012 року було відкрито асигнувань на 34,8 млн. грн., з них проведено платежів на - 24,9 млн. грн., програма недофінансована на - 35,1 млн. грн. або на 58% від плану.

Як наслідок у 2012 році Фондом надано 359 пільгових довготермінових кредитів молодим сімям на загальну суму 119,5 млн. грн. в тому числі [49]:

?за рахунок державного бюджету було надано 74 пільгові кредити на cуму 24,9 млн. грн.;

?за рахунок місцевих бюджетів 120 кредитів на суму 37,7 млн. грн.;

?за рахунок власних коштів Фонду 165 кредитів на суму 56,9 млн. грн.

Фондом у 2012 році продовжувалась робота по стимулюванню органів місцевої влади фінансувати місцеві програми забезпечення молоді житлом. На реалізацію цієї програми у 2012 році за рахунок коштів місцевих бюджетів було передбачено 60,1 млн. грн., фактично профінансовано на 41,5 млн. грн., або 69% річних призначень. Лідерами по обсягам залучення кредитних ресурсів місцевих бюджетів є такі регіональні управління: Луганське, Харківське, Миколаївське, Донецьке, Полтавське, Черкаське та Херсонське.

Реалізація Програми сприяла розробці та прийняттю регіональних програм забезпечення молоді житлом. Протягом 2002-2012 років прийнято 156 місцевих програм забезпечення молоді житлом. Збільшився обсяг коштів, які виділялись з місцевих бюджетів усіх рівнів на молодіжне житлове кредитування.

В цілому, з 2002 по 2012 рік Фондом надано 7739 пільгових довготермінових кредитів молодим сімям на будівництво (реконструкцію) і придбання житла з державного та місцевих бюджетів різних рівнів на загальну суму близько 1,2 млрд. грн. В тому числі 734,02 млн. грн. з державного бюджету, 352,6 млн. грн. з місцевих бюджетів та 130,8 млн. грн. за рахунок власних коштів.

Реалізація бюджетної програми надання пільгових довгострокових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла є дієвим антикризовим заходом та сприяє збільшенню внутрішнього ринку споживання не тільки в галузі житлового будівництва, а також інших суміжних.

Програма виявилась актуальною та популярною, особливо для багатодітних молодих сімей, молоді з числа працівників бюджетної сфери, інших категорій молоді, що потребують соціальної підтримки. За час реалізації Державної програми з загальної кількості позичальників 1121 багатодітна сімя отримала пільговий довготерміновий кредит.

Станом на 01.01.2013 року Фонд продовжує обслуговувати 8798 кредитних договорів про надання пільгових довгострокових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла.

Постановою Кабінету Міністрів України від 24.10.2012 року №967 затверджено Державну програму забезпечення молоді житлом на 2013-2017 роки. Успішне виконання Програми дасть змогу забезпечити житлом 16 755 молодих сімей та одиноких молодих громадян, збудувати 1047,2 тис. м2 житла. Фінансування Програми заплановано здійснювати за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів та інших джерел в сумі 5 460 млн. гривень, що дозволить забезпечити житлом в середньому до 3 350 молодих громадян щорічно.

Починаючи з 2003 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 04.06.2003 р. №853 «Про затвердження Порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла» впроваджено програму часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків.

Позичальник банку (молода сімя) відповідно до постанови отримує компенсацію у розмірі облікової ставки Національного банку України (станом на 01.01.2013 року - 7,5%).

Завдяки запровадженню вищезгаданого механізму, Фондом, додатково у 2003-2008 роках забезпечено житлом 17885 молодих сімей та залучено близько 2,1 млрд. грн. позабюджетних коштів на реалізацію Державної програми забезпечення молоді житлом.

Орієнтовний обсяг загальних видатків з державного бюджету на цю програму до 2025 року, враховуючи уже здійснені видатки на програму часткової компенсації становитиме більше 1028 млн. грн.

Законом України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на реалізацію програми часткової компенсації було передбачено 111,039 млн. грн. для забезпечення річної потреби в коштах на 2012 рік та погашення заборгованості минулих років, фактично було використано кошти у обсязі 91,3 млн. грн.

На початку 2012 року існувала заборгованість за 5 - 6 місяців перед 9,5 тис. позичальниками у обсязі 27,5 млн. грн. несплачених зобовязань з часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків, що утворилася у 2009 році. Вже у першому півріччі 2012 року повністю погашена заборгованість по цій програмі перед молодими сімями [49].

На сьогоднішній день, Фонд продовжує обслуговувати по програмі 8400 договорів з молодими сімями про надання часткової компенсації.

Відповідно до Порядку забезпечення громадян доступним житлом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №140 від 11 лютого 2009 року, починаючи з 2010 року Мінрегіоном України делеговано Фонду повноваження щодо надання громадянам державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла. Постановою Кабінету Міністрів України від 29 лютого 2012 р. №193 Фонд визначено одержувачем бюджетних коштів з надання державної підтримки громадянам для будівництва доступного житла.

Програма передбачає здешевлення вартості житла для громадян за рахунок державної субсидії на 30% від нормативної вартості житла, що дозволяє забезпечити житлом та зняти з квартирного обліку при однакових затратах утричі більше громадян. При цьому скорочується квартирна черга, що знову ж таки, сприяє реалізації житлових прав соціально незахищених верств населення. Участь у Програмі можуть взяти громадяни, які згідно законодавства потребують поліпшення житлових умов і мають змогу сплатити 70% від нормативної вартості житла.

В рамках Програми сформовано дійсно ринковий механізм, за якого право вибору обєкта інвестування із переліку запропонованих залишається за громадянином, який, виходячи із своїх можливостей та уподобань, обирає житло з оптимальним саме для нього співвідношенням ціни і якості, місцем розташування, архітектурно-планувальними та конструктивними параметрами.

Відповідно до Закону України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на надання державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла було передбачено 196,2 млн. грн., з яких 27,7 млн. грн. були спрямовані на рахунки регіональних управлінь/іпотечного центру Фонду 27.12.2012 року.

Станом на 31.12.2012 року профінансовано 1222 договори на суму державної підтримки 156,6 млн. грн. За рахунок коштів місцевого бюджету (м. Харків) ще 36 сімей отримали державну підтримку на суму 2,99 млн. грн. Крім того, станом на 28.12.2012 року ще 70 договорів на суму 6,74 млн. грн. були зареєстровані, але не оплачені Державним казначейством України.

В рамках реалізації програми в 2012 році введено в експлуатацію 45 обєктів, загальна чисельність квартир в будинках складає 5122 (з них 739 квартир для родин, які отримали державну підтримку), площа введеного в експлуатацію житла становить 303,2 тис. м2 (з них 47,5 тис. м2 для родин Фонду). Додатково залучено у будівельну галузь 473,2 млн. грн. власних коштів громадян За результатами 2010-2012 років програма надання державної підтримки громадянам для будівництва доступного житла підтвердила свою ефективність. Було освоєно 326,2 млн. грн. коштів державного бюджету, а також 20,6 млн. грн. коштів з місцевих бюджетів за рахунок яких 2640 родин, які перебували на квартирному обліку, отримали державну підтримку на будівництво житла, з яких молоді сімї - 47%, військовослужбовців - 6%, педагогічних працівників - 5%, інші категорії громадян - 42% [49].

Станом на 01.01.2013 року залишається на обслуговувані 1874 договорів. Загалом протягом 2010-2012 років в рамках реалізації програми в сферу будівництва вже направлено 921,1 млн. грн., громадянами фактично сплачено 803 млн. грн. власних внесків, введено в експлуатацію 98 житлових обєктів, загальна кількість квартир в будинках складає 11544 (з них 1578 квартир для родин Фонду), площа введеного в експлуатацію житла становить 740,7 тис м2 (з них 103,5 тис. м2 для родин Фонду).

Таким чином, виконання програми у 2010-2012 забезпечує залучення в будівельну галузь понад 1,26 млрд. гривень інвестицій, з яких 917,3 млн. грн. власних коштів громадян. При цьому інвестиції у житлове будівництво як в одну з системо утворюючих галузей дають суттєвий мультиплікаційний ефект у вигляді розвитку суміжних галузей економіки, утворення робочих місць, збільшення надходжень до бюджету.

Запропонований Програмою фінансово-інвестиційний механізм державної підтримки за рахунок одного і того ж обсягу фінансування вирішує відразу кілька соціально важливих проблем та дозволяє: громадянам - поліпшити житлові умови; державі - зменшити свої житлові зобовязання; територіальній громаді - завершити довгобуди; будівельній галузі - отримати платоспроможного споживача та подолати кризові явища у житловому будівництві.

Програма користується попитом серед широкого кола громадян, підтримана забудовниками і місцевими органами влади. Проте, не зважаючи на це, обсяги фінансування програми не відповідають плановим та не задовольняють існуючий попит.

У 2012 році Фонд залучено до нового напрямку діяльності - кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків для проведення ремонту, реконструкції обєктів житлово-комунального господарства. Постановою Кабінету Міністрів України від 31 травня 2012 р. №599 затверджено Порядок використання коштів, передбачених у державному бюджеті для пільгового кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, для проведення реконструкції, капітального та поточного ремонту об'єктів житлово-комунального господарства (далі - Порядок 599).

Механізм кредитування, запроваджений Порядком 599 передбачає такі напрямки використання коштів [49]:

?реконструкція, поточний та капітальний ремонт житлових будинків (утеплення огороджувальних конструкцій, модернізація внутрішньо будинкових мереж та систем, улаштування індивідуальних теплових пунктів, ремонт ліфтів, забезпечення освітлення місць загального користування, тощо);

?реконструкція, поточний та капітальний ремонт об'єктів житлово-комунального господарства.

Основними умовами кредитування є:

?строк кредитування - до 10 років;

?відсоткова ставка за користування кредитом - 3 відсотки річних;

?погашення тіла кредиту здійснюється щомісячно, через один рік з дати зарахування коштів пільгового кредиту на рахунок позичальника;

?сплата відсотків - через три місяці з дати зарахування коштів пільгового кредиту на рахунок позичальника.

Законом України «Про Державний бюджет України на 2012 рік» на зазначену мету передбачалось 40 млн. грн., фактично було відкрито асигнувань на 30 млн. грн. У 2012 році до Фонду надійшло 47 заявок на отримання пільгового кредиту на загальну суму 118,2 млн. грн.

Кредитним комітетом Фонду прийнято позитивне рішення та укладено 13 кредитних договорів, на загальну суму 26,2 млн. грн. для проведення ремонту, реконструкції обєктів житлово-комунального господарства на 77 обєктів.

2.3 Роль Державної іпотечної установи у кредитуванні житлового будівництва

Установами, які займаються іпотечним кредитуванням в Україні є перш за все, комерційні банки, які організовують первинний ринок іпотеки, працюючи безпосередньо з позичальниками.

серпня 2004 Кабінетом Міністрів України була затверджена «Концепція створення національної системи іпотечного кредитування» (Розпорядження від 10.08.2004 №559-р), яка передбачала створення за участю держави іпотечної установи другого рівня. Таким чином, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 2004 року №1330 була створена Державна іпотечна установа (ДІУ), метою діяльності якої є: сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. Державна іпотечна установа є на сьогодні єдиною установою другого рівня, що працює в Україні [50].

Засновником Установи є держава в особі Кабінету Міністрів України. Нагляд за діяльністю та фінансовою стабільністю Установи здійснює Наглядова рада, яка є вищим органом управління Установою, Правління є виконавчим органом Установи, який здійснює управління її діяльністю і несе відповідальність за ефективність цієї діяльності. В Статуті ДІУ була зазначена мета діяльності: рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок коштів, що надійшли від розміщення цінних паперів, сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування.

На момент створення ДІУ попит на доступні іпотечні кредити набагато перевищував можливості банків його задовольнити. Із створенням ДІУ, Уряд намагався надати ринку більше фінансового ресурсу. Таким чином поступово вирішувати проблему забезпечення житлом громадян. З початку статутний капітал Установи становив 50 млн. грн., що на той період звісно не задовольняло потреби, але було першим кроком на шляху до присутності ДІУ на ринку.

Поступово, кредитний портфель ДІУ зростав. Основним джерелом здійснення операцій по рефінансуванню іпотечних кредиторів-банків були власні кошти (кошти статутного капіталу, додаткового капіталу ДІУ та залучені кошти, отримані від розміщення цінних паперів ДІУ). Із змінами на ринку, вносились зміни і до Стандартів ДІУ. Такі зміни, як збільшення розміру іпотечного кредиту на одного позичальника залежно від місцезнаходження житла, зменшення розміру первинного внеску для отримання іпотечного кредиту з 30% до 25% і деякі інші, дозволили істотно збільшити обсяги видачі іпотечних кредитів банками-партнерами і збільшити обсяги рефінансування.

За 2012 рік 820 громадян змогли придбати власне житло, використовуючи іпотечну програму ДІУ. На це було спрямовано понад 200 млн. грн. коштів Установи. Тільки у серпні поточного року банками-партнерами ДІУ, яких нараховується 113, надано 174 пільгових кредити для придбання житла на суму майже 43 млн. грн. Таким чином, протягом місяця ще 174 родини отримали своє власне житло за допомоги однієї із програм, розроблених Державою. На розгляді в ДІУ знаходяться ще 220 заявок на суму 46 млн. грн. Динаміка зростання іпотечного кредитування спільно з Держаною іпотечною установою дозволяє спрогнозувати перевищення до кінця року показника у 1000 кредитів, наданих для придбання житла. Станом на 01.01.2013 на балансі ДІУ знаходилось 5153 кредити на суму 846 млн. грн. Загальна кількість кредитів, наданих громадянам за підтримки ДІУ з дня створення Установи, складає 8500 кредитів на суму 1,3 млрд. грн. [50].

Виконуючи функції державного інституту розвитку ринку іпотечного кредитування ДІУ підтримує баланс інтересів держави, первинних кредиторів, позичальників та інвесторів.

Основною метою діяльності ДІУ згідно Статуту є рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок власних та залучених коштів, у тому числі коштів, що надійшли від розміщення цінних паперів, сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування.

Кількість банків, що співпрацюють з ДІУ, постійно зростає. Відповідно до встановлених критеріїв відбору банків, станом на 01.12.2013 р. загальна кількість іпотечних кредиторів (банків), з якими укладені генеральні договори про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів, становила 121 установ-партнерів ДІУ, з них: 17 банків І групи (із 18), 11 банків ІІ групи (із 20), 7 банків ІІІ групи (із 24) та 86 банків ІV групи (із 120) [50].

У 2013 р. понад 80,6% усіх здійснених ДІУ операцій з рефінансування забезпечували 6 банків: ПАТ «ЮНЕКС БАНК», ПАТ КБ» Приватбанк», ПАТ «Укргазпромбанк», АТ «Дельта банк», ПАТ Банк «Фінанси та кредит», ПАТ «АВТОКРАЗБАНК».

Усього за період 2008-2012 роки ДІУ було рефінансовано 9591 іпотечних кредитів загальним обсягом 4466,4 млн. грн. Найбільш активно ДІУ працював протягом 2008 р., коли було рефінансовано 5351 іпотечних кредитів на загальну суму 1092,3 млн. грн., що більше ніж загалом за усі інші роки роботи. Фінансова криза звела до мінімуму рефінансування іпотечних кредитів у 2009 р. та призупинила роботу у 2010 р. Протягом 2011-2012 років була відновлена робота з рефінансування іпотечних кредитів, що дозволило вийти на показники 2007 р.

Залежно від ринкових умов змінювалась впродовж останніх років і ставка рефінансування (табл. 2.3).

Таблиця 2.3. Ставка рефінансування ДІУ іпотечних кредитів [50]

Строки дії ставки рефінансуванняСтавка рефінансування, % річнихУмови застосування ставки рефінансуванняз датипо дату08.08.200505.06.20067,5%Ставка діє за рефінансованими іпотечними кредитами, наданими уповноваженими банками у 2005-2006 році в рамках «пілотного» проекту за кредитною ставкою у розмірі 9,5% річних05.06.200601.06.20089,9%Ставка рефінансування діє для іпотечних кредитів, наданих банками за вказаний період, Пропозиції про відступлення яких надійшли до ДІУ до 01-06-2008 та надані на розгляд ДІУ у вказаний період02.06.200819.11.2010 (включно)13,5%Ставка рефінансування діє для іпотечних кредитів, Пропозиції про відступлення яких надійшли ДІУ після 01-06-200820.11.201023.11.201211,0%Ставка рефінансування застосовується до іпотечних кредитів, якщо надані банком-партнером з дати застосування ставки рефінансування та пропозиції на рефінансування яких надані до вказаної дати23.11.201218.03.201318,0%Ставка рефінансування застосовується до іпотечних кредитів, пропозиції на рефінансування яких надійшли до ДІУ з 23.11.2012 р., незважаючи на дату укладення банком договорів про іпотечний кредит19.03.201315,3%Ставка рефінансування діє з 19.03.2013 р. для іпотечних кредитів, що надаються банками

Ставка рефінансування іпотечних кредитів визначається Правлінням ДІУ, підлягає погодженню Наглядовою Радою ДІУ та враховує вартість залучення ДІУ фінансових ресурсів для здійснення операцій з рефінансування іпотечних кредитів.

Аналіз особливих умов надання іпотечних кредитів за cтандартами Державної іпотечної установи в 2013 р., поданих у додатку Б, свідчить про те, що ДІУ в цілому вдалося зберегти умови іпотечного кредитування практично на рівні 2012 р. (зокрема коефіцієнти PTI, LTV, OTI), хоча ставка рефінансування та відсоткова ставка за кредитами суттєво зменшились.

Розглянемо умови, за яких надаються зараз іпотечні кредити:

?кредити видаються на купівлю житла на первинному і на вторинному ринках;

?валюта кредиту - гривня;

?термін кредитування коливається від 1 року до 30 років;

?розмір першого внеску коливається в межах від 10% до 60% (рис. 2.6);

?одноразова комісія за відкриття рахунку складає 0,3-3%, деякі банки навіть взагалі не беруть одноразову комісію (Всеукраїнський Банк Розвитку, Український Професійний Банк, Фортуна-Банк та Правекс-Банк);

?мінімальна річна ставка у гривні складає 7,75% (Банк Меркурій), максимальна - 30,85% (Банк Кіпру). І хоча мінімальна ставка складає 7,75%, потрібно мати на увазі, що банки видають іпотечні кредити за такою ставкою на обєкти, які конфісковані самим банком;

?застосовуються як аннуїтетна, так і класична схеми погашення;

?раніше деякі банки також стягували щомісячну комісію, але зараз всі відмовилися від даної практики;

?що стосується медіанних ставок, то в доларах та євро вони залишились незмінними - 16% та 15,7% відповідно. Медіанна ставка у гривні у 2012 році не змінилась і складає 19,9%.

У ІІ кварталі 2012 року Національний банк і інформаційне агентство Thompson Reuters почали розрахунок нової індикативної ставки по депозитах фізосіб - Ukrainian Index of Retail Deposit Rates (UIRD). Тим самим банківський регулятор запропонував підопічним встановити об'єктивну вартість депозитів банків, ініціювавши створення якогось бенчмарка ринку пасивів.

Для його складання використовується регулярна інформація 20 найбільших кредитних фінустанов, що працюють з населенням (на основі даних про портфелі депозитів фізосіб). Будуть братися номінальні ставки банків по «класичних» депозитах для стандартних сум на відповідні терміни. Індекс буде враховувати прибутковість депозитів у гривні на суму від 100 тис., в доларах і євро - від 10 тис. на термін три, шість, дев'ять і 12 місяців. «Класичним» таки буде вважатися депозит для фізособи - нового вкладника, без права поповнення до кінця терміну, з виплатою відсотків в кінці терміну. Список банків, що беруть участь у формуванні індексу, буде переглядатися не рідше двох разів на рік, при цьому жодні обмеження на повторне включення банку в зазначений список не встановлюються, в нього повинні входити 20 банків-учасників.

За останніми даними НБУ за 2012 рік обсяг негативно класифікованих кредитів (безнадійні та сумнівні) зменшився на 12 млрд. грн., а обсяг простроченої заборгованості по кредитах українських банків скоротився на 3,4% (на 2,68 млрд. грн.) і на становив 76,614 млрд. грн.

В той же час міжнародне рейтингове агентство Fitch Ratings вважає, що поки українським банкам не вдалося досягти помітного прогресу в скороченні обсягів проблемних кредитів, частка яких у портфелі банків залишається на рівні 45-50%.

Українські банки були б раді позбутися нерухомого майна, що виступає заставою за іпотечними кредитами, і складає досить високу частку в обсязі сумнівних або прострочених кредитів, але представники іноземних фондів поки що не горять бажанням скуповувати подібне майно, навіть по вартості до 10% від оціночної.

Традиційно прийнято вважати, що дохідність девелоперського бізнесу у Європі значно нижча, ніж в Україні, але в даний час закордонні інвестори відмовляються працювати з проектами, рентабельність яких нижче 20-25%. Ця ситуація діаметрально відрізняється від докризової, коли європейські девелопери задовольнялися 5%, а українські - досягали 100% і вище.

В цілому рівень інвестиційної привабливості України дуже низький. У цьому сенсі Україну можна порівняти з балканськими країнами - інвестори обходять цей регіон стороною. Економічне зростання і стабільність політичної системи - ось що може зрушити Україну з мертвої точки. Також важливо - це захист прав інвесторів та права приватної власності, з дотриманням яких у нас проблеми. Поки ситуація не зміниться - Україна залишатиметься в тіні для іноземних інвесторів.

3. Проблеми та перспективи кредитування житлового будівництва

3.1 Проблеми процесу кредитування житлового будівництва

Аналіз сучасного стану розвитку іпотечного ринку України свідчить про наявність низки невирішених проблем, які стримують процес ефективного його розвитку. Зокрема, встановлено [19, с. 10]:

?відсутність законодавчих актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечний цінних паперів, створення бюро кредитних історій іпотечного кредитування;

?неадекватність системи фахової підготовки спеціалістів цього напряму і відсутня система підвищення кваліфікації таких спеціалістів;

?недостатня державна підтримка щодо створення підґрунтя для виникнення спеціалізованих фінансових інститутів щодо кредитування і мобілізації додаткових ресурсів населення; використання при оцінці майна державних стандартів; підтримку малозабезпечених верств населення; сприяння розвитку вторинного ринку іпотеки та ін.;

?відсутність спеціалізованих інститутів ринку іпотеки та гарантійних фондів іпотечного страхування;

?неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

?недовіра населення до українських банків;

?відсутність принципових засад, що повинні визначати правове регулювання вторинного тинку іпотеки.

На наш погляд, потрібно виділити ще деякі проблемні моменти, що негативно впливають на динамічний розвиток вітчизняного ринку іпотечного кредитування. Зокрема, це - надмірна валютизація ринку. Починаючи від 2002 до 2008 рр. спостерігалась чітка тенденція до зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті. Станом на 1 липня 2005 р. їх обсяг значно перевищував обсяг таких кредитів у гривнях і становив понад 82% від загальної кількості непогашених іпотечних житлових кредитів. Це пояснюється нижчими процентними ставками в інвалюті та загальним високим рівнем доларизації економіки. Така валютизація ринку житлового іпотечного кредитування є постійним джерелом валютного ризику.

Цей зв'язок залишив свій відбиток після несприятливих тенденцій в економіці, валютно-фінансовій сфері та ринках нерухомості не тільки України, але й європейських країн. Досвід кризового періоду засвідчив, що надмірний валютний ризик спричиняє «платіжний шок» у позичальників [5] і, як наслідок, стає джерелом кредитного ризику банків під час нестабільного валютного ринку, а також ризику ліквідності, оскільки надмірна валютизація іпотечних кредитів ставить банки у залежність від депозитів у іноземній валюті.

Винесені уроки кризи дали свої результати [63, с. 245]:

?стандартами Державної Іпотечної установи з 2008 р. задекларовано надання та погашення іпотечних кредитів виключно у грошовій одиниці України - гривні;

?упродовж 2008-2009 рр. умови кредитування позичальників у іноземній валюті стали жорсткішими завдяки обмеженням, прийнятим низкою законодавчих актів, а також заходам щодо реструктуризації кредитів у інвалюті, зокрема зміні валюти кредитів з іноземної на національну.

Як наслідок, це призвело до очікуваного зменшення рівня валютизації ринку. У четвертому кварталі 2009 р. спостерігалось зменшення рівня валютизаціїї на 1,9%, і вже на початок 2010 р. структура іпотечного портфеля банків змінилася на користь гривні. Поряд із цим, на сьогодні протермінована заборгованість за іпотечними кредитами в іноземній валюті все ж залишається значним «тягарем» для банківської системи України.

Зазначимо, що надмірна валютизація ринку тісно пов'язана з девальваційними очікуваннями та важкопрогнозованим курсом національної валюти. А в Україні ця ситуація ускладнюється ще й тісною залежністю від перманентно неспокійного політичного життя держави. У міжнародній практиці відсутні єдині стандарти щодо оприлюднення прогнозу обмінного курсу, а також відповідальності за певними установами стосовно розроблення макроекономічних припущень з врахуванням обмінного курсу. У країнах зі змінним режимом обмінного курсу центральні банки взагалі не прогнозують обмінний курс (припущення, які використовуються у прогнозних моделях, є інформацією для службового користування). Враховуючи викладене, на наш розсуд, лібералізація умов кредитування в інвалюті є недоцільною протягом кількох наступних років.

В Україні налічується близько 7 млн сімей, у яких ускладнені житлові умови (кількість квадратних метрів на людину нижче норми). Враховуючи низькі темпи зведення нового житла та наближення кінця пятдесятирічного терміну експлуатації панельних будинків, побудованих в Україні в 70-ті роки минулого століття, який припадає на 2020-ті рр., вплив цього фактора у середньостроковій перспективі зростатиме.

Обсяги капітальних інвестицій, що спрямовуються у будівельну сферу, зростають. Так, за даними Держстату, 83,5 млрд грн спрямовано у капітальне будівництво за січень-вересень 2012 р., що вже перевищує обсяг відповідних інвестицій у 2011 р.

Особливістю іпотечного ринку України є монопольне становище на ньому банків як інституційних учасників. Небанківські установи як іпотечні кредитори (страхові компанії, спеціалізовані фінансові установи, пенсійні фонди, житлово-кредитні кооперативи) представлені обмежено.

Відповідно перспективи відновлення іпотечного ринку в Україні у поточній ситуації цілком залежать від розвитку банківської системи, що, зважаючи на обмеженість ресурсної бази банків та високу ризикованість банківської іпотеки, все ще суттєво гальмує відновлення іпотечного ринку.

У жовтні 2011 р. було оголошено про намір Уряду створити на базі Ощадбанку Іпотечну компанію (можлива також участь Укрексімбанку, Укргазбанку та банку «Київ»), яка б займалась рефінансуванням іпотечних кредитів комерційних банків.

Крім того, планується створити державну страхову компанію, в якій би проводилось страхування іпотечних кредитів, намічених рефінансувати. Таким чином, ідеться про створення цілого іпотечного консорціуму, успішна діяльність якого може покращити ситуацію на ринку із довгостроковими ресурсами та хеджувати частину фінансових ризиків іпотеки.

Однак, є перепони до відновлення ринку іпотеки. Умови надання іпотечних кредитів залишаються досить жорсткими, особливо ж щодо першого внеску - інколи до 50% вартості житла. Високими є відсоткові ставки за іпотечними кредитами.

Окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії - також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

Слід зважати на недоліки законодавчо-нормативної бази, які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод. До того ж зустрічаються непоодинокі випадки, коли і цих норм не дотримуються судочинці, забороняючи банкам, які мають для цього законні підстави, забирати заставлену нерухомість за простроченими кредитами.

Серед інших факторів, що гальмують відновлення ринку іпотеки, слід вказати на невизначеність ситуації на ринку нерухомості, ймовірність другої хвилі кризи, відсутність довгострокових кредитних ресурсів, що зумовлюють підвищену ризикованість користування іпотечними кредитами.

Ще однією важливою проблемою іпотечного кредитування треба назвати адекватність та точність вартісної оцінки заставленої нерухомості. При цьому зазначимо, що процедура оцінки майна є важливою з огляду на широкий перелік цілей, для яких вона здійснюється. Це - внесення майна в статутний капітал, приватизація, страхування нерухомості, здійснення угоди щодо відчуження майна, передача прав власності, оптимізація оподаткування, оцінка пошкодження, отримання іпотечного кредиту тощо. Зокрема, фахівці проблемними вважають: уявлення, що склалося, про достатність ринкового стандарту вартості нерухомості при її купівлі-продажу, ігнорування у процесі оцінки вартості житлової і нежитлової нерухомості та оформлення договорів купівлі-продажу за балансовою оцінкою БТІ негативно впливає на розвиток як самого ринку нерухомості, так і на фінансовий ринок.

Оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні головним чином регулює Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Статтею 7 цього Закону передбачено, що у випадку оцінки вартості майна з метою оподаткування, зокрема й оподаткування доходу, одержаного від продажу нерухомого майна, проведення такої оцінки суб'єктом оціночної діяльності є обов'язковим. Разом з тим, розрахунок доходу від продажу об'єкта нерухомого майна має бути не нижчим від оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства. На сьогодні, Кабінетом Міністрів України не встановлено порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна, що підлягає продажу та не уповноважено спеціальний орган на здійснення такої оцінки

У такій ситуації доцільно звернутись до аналогічного досвіду в цій сфері низки європейських держав. Наприклад, в Італії рішення щодо визначення оціночної компанії при видачі кредиту приймає кредитний комітет центрального офісу банку. Тобто, процедура оформлення договору іпотеки передбачає відсутність будь-якої інформації стосовно того, яка саме оцінювальна компанія з акредитованих в цьому банку буде здійснювати оцінку. Кадастрові оцінки переглядаються кожні 10 років, а в проміжку Міністерство фінансів Італії має право вносити до чинних норм поправні коефіцієнти. На вимогу банку-іпотекодавця може бути здійснена переоцінка заставного майна. В Австрії оцінку вартості іпотеки здійснює оцінювальна компанія, яку призначають місцеві органи влади, а потім узгоджується з банком, що надає іпотечний кредит. Усі угоди про купівлю нерухомості реєструє місцевий податковий орган з метою здійснення контролю за сплатою податку з угоди про передачу права власності.

Не можна не погодитись із думкою багатьох науковців, котрі досліджують сьогодні цю проблему, з приводу того, що така ситуація потребує негайного вдосконалення чинної законодавчої бази щодо оціночної діяльності нерухомості при банківському іпотечному кредитуванні. Адже зловмисне заниження оціночної вартості нерухомості спричиняє недоотримання податкових надходження в державний бюджет України.

Третьою проблемою є недостатня популяризація іпотечного кредитування, а звідси, відповідно, й недостатність ресурсної бази. На сьогодні однією з найгостріших проблем залишається низький рівень забезпечення житлом громадян України, для більшості котрих комерційні житлові кредити через їх високу вартість є недоступними. Ця проблема має перспективи вирішення лише за умов державної підтримки.

Для її вирішення було прийнято Концепцію Державної цільової соціально-економічної програми будівництва доступного житла на 2009-2016 роки, в якій передбачено поступове припинення надання безоплатного житла та перехід до державної підтримки забезпечення населення житлом внаслідок спільної участі громадян і держави у фінансуванні будівництва (придбання) житла та створення умов для його будівництва під контролем держави [52]. У документі обґрунтовано запровадження нових ефективних фінансово-інвестиційних механізмів державної підтримки будівництва та придбання доступного житла: стимулювання громадян до цільового нагромадження коштів для першого авансового внеску на придбання житла внаслідок виділення претенденту на житло премії у розмірі 20% від першого внеску за житло та індексації його цільових заощаджень з урахуванням інфляції за минулий рік; надання іпотечного кредиту за нижчими відсотковими ставками за гарантіями Державної іпотечної установи; обґрунтування порядку, умов будівництва і придбання житла під контролем держави; створення єдиної облікової системи претендентів на житло.

На нашу думку, до цих факторів можна ще додати наступні:

По-перше, неплатоспроможність покупців при сьогоднішньому рівні цін.

На сьогоднішній день купівля в кредит однокімнатної квартири, наприклад у місті Києві, є нереальною при рівні середньої заробітної плати. Для порівняння, за американськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи, важкодоступним - 5-7 річних доходів, недоступним - більше 7-8 річних доходів.

Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя. А отже, невідворотним є корегування цін на так зване «масове житло», питома вага якого буде постійно зростати у зв'язку з гострою нестачею землі в елітних центральних районах міст [67].

По-друге, зменшення довіри до новобудов як до об'єктів вкладання коштів.

Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення в експлуатацію у кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робили громадяни США, Ізраїлю, навіть Японії. Але після викриття афери «Еліти-Центр» цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких експертів став мінімальним).

По-третє, перевищення в цінах у порівнянні з країнами ЄС.

Київський рівень цін перевищив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. І це з урахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро на особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 400-450 євро, навіть з урахуванням так званих «сірих зарплат»), вищого рівня захисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла.

По-четверте, проблема закінчення терміну експлуатації «хрущовок» і панельних будинків.

Відсутність дієвої нормативної регламентації для переселення жителів «хрущовок» у побудовані на їх місці будинки робить купівлю згаданого житла сумнівною інвестицією. Прийнятий нещодавно Закон з цього питання фахівці вважають досить недосконалим, неспроможним вирішити питання забудови території міста, зайнятого «хрущовками».

По-пяте, зміна співвідношення «депозит-оренда-вартість купівлі квартири».

Наприклад, 100 тис. доларів на депозиті дають близько 1 тис. доларів щомісячного доходу (10% річних). Куплена на ті самі кошти квартира дає за рахунок оренди лише близько 500 доларів (близько 6% річних). Тому якщо людина назбирала 50 тис. доларів, їй легше покласти їх на депозит і орендувати на відсотки квартиру за ті самі 500 доларів на місяць (можливо, навіть 350-400 доларів). При цьому купити житло на ці самі 50 тис. в Києві практично неможливо [49].

Отже, саме ці фактори, на наш погляд, стримують розвиток іпотечного кредитування в Україні.

3.2 Шляхи вирішення проблем розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва

Відсутність власної оселі на сьогодні, мабуть, найактуальніша проблема серед молоді. Доведено, що саме вона є причиною багатьох розлучень серед молодих сімей і небажання народжувати дітей. В умовах гострої житлової проблеми, що склалася в нашій державі, далеко не кожен може самотужки придбати власне помешкання. А для молодої родини своє житло є запорукою добробуту та злагоди. Питання, де жити, актуальне для 40% української молоді [33, с. 123]. Тому в країні назріла потреба створити умови, подібні до тих, які існують у розвинених державах, де молода сім'я завдяки довгостроковому пільговому житловому кредиту на 30 років отримує задоволення від життя не в пенсійному віці, а в молодості. Отже чи не єдиною можливістю для таких людей є пільгове молодіжне житлове будівництво, яке пропонує Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву.

Проблема забезпечення житлом у молоді виникла дуже давно. Ще тоді, коли Країна Рад створила багатомільйонні черги на квартири, поставивши молодь у кінець. Держава мала від цього і політичну вигоду. По-перше, простоявши в черзі близько 15 років, будь-яка радянська людина вже відпрацьовувала державі вартість «безкоштовної» квартири. По-друге, черга прив'язувала людей до одного місця проживання й роботи. Минули роки, але проблема не зникла. Багато молодих людей, знаючи про те, що черга на квартиру може продовжуватися вічно, не стають у неї. Часто через складну соціально-економічну ситуацію й подорожчання житла самостійно вирішити «квартирне» питання молодим людям не вдається. Тому держава, яка думає про власне майбутнє, просто зобов'язана допомогти вирішити цю складну ситуацію. Завдяки Державній програмі молодіжного житлового будівництва молоді родини отримали можливість купувати як квартири в новому будинку, так і житло, що вже мало власника, із частковою компенсацією відсотків за кредити. Із самого початку більшою популярністю користувався другий варіант, оскільки квартири в новобудовах коштують незрівнянно дорожче за старі помешкання. Ще в 1992 р. Постановою Кабінету Міністрів України від 04.07.1992 р. №369 створений Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. В 1996 р. Фонд був підпорядкований Міністерству в справах сім'ї й молоді, а в 2000 р. - безпосередньо Кабінету Міністрів України. Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву працює у сфері кредитування за двома програмами - надає довгострокові пільгові держкредити й часткову компенсацію процентної ставки комерційних банків молодим родинам та самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла [33, c. 124].

Загальний механізм роботи у сфері молодіжного кредитування із самого початку був нескладним: банк видавав молодій людині кредит під відсотки, після цього вже власник квартири мусив віддати банку сам кредит плюс відсотки за користування ним. Причому кредитні відсотки частково компенсував Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. Підбором і оформленням купівлі квартири займалися агентства нерухомості, які підписували договір з відділенням Фонду в тому регіоні, в якому купували квартиру, і договір з

Слід зазначити й таке: квартира, що збудована на кредитні гроші, оформлюється у власність позичальникові, але разом з тим і віддається під заставу, а тому у випадку неповернення коштів на неї цілком законно буде накладено стягнення. Крім цього, варто пам'ятати: право власності спирається на три складові: володіти, користуватися та розпоряджатися. Розпоряджатися (робити відчуження, продавати, міняти, заповідати, дарувати та інше) позичальник не може. Лише володіти та користуватися. Четвертим кроком є внесення на свій особистий рахунок, що відкривається регіональним відділенням Фонду в банку-агенті, першого внеску в розмірі не менше ніж 6% передбаченої вартості будівництва (реконструкції) та придбання житла. Ця сума вноситься двома частинами: на момент укладання кредитної угоди 3% та під час остаточних розрахунків протягом 10 днів після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта з урахуванням фактичної площі збудованого (реконструйованого) житла решти коштів. Кредитну суму повертати необхідно щоквартально, не пізніше ніж 10 числа місяця, що настає за звітним кварталом, протягом усього часу з моменту отримання молодою сім'єю ордеру на квартиру.

Житловий кредит родина має повернути протягом 30 наступних років, тобто приблизно до виходу на пенсію, а от оселитися й жити в придбаній таким способом квартирі вона зможе одразу. Розмір кредиту вираховується регіональним відділенням Фонду, виходячи з норми 21 м2 загальної площі житла на одного члена сім'ї і додатково ще 20 м2 на сім'ю; середньої вартості будівництва 1 кв. м, затвердженої Держкомітетом з будівництва, архітектури та житлової політики України для кожного регіону. У випадку, коли ціна одного квадратного метра житла перевищує середню або площа житла більша за нормативну, позичальник за свій рахунок сплачує додаткову вартість будівництва та вартість площі житла, що перевищує нормативну. Таким чином кредит обмежено в межах норми. Наприклад, кредитна площа для сім'ї з трьох осіб становить 83 кв. м - це стандартна трикімнатна квартира (80-82 кв. м), але вони можуть запросити і 4-кімнатну тоді за цю різницю доведеться сплатити додатково самому позичальникові.

Молодіжна житлова програма має потужний демографічний ефект: народжуваність у сім'ях позичальників становить 29 дітей на тисячу чоловік, тоді як по країні - лише 7 дітей. Можливість позачергового отримання кредиту надається багатодітним родинам (сім'ї, які мають 3 і більше дітей). Наприклад, якщо молода родина не має дітей, то щорічно повинна сплачувати 3% річних. З появою однієї дитини відсотки скасовуються. Якщо в сім'ї двоє дітей, то держава береться погасити 25% суми кредиту, троє і більше дітей, то відповідно - 50%.

Проте, на сьогодні гостро постало питання молодіжного кредитування. Кожна друга молода людина думає про те, як їй влаштувати своє подальше життя. Не кожному можуть допомогти батьки, не кожен може заробляти достатньо коштів, але кожному хочеться мати власну сім'ю, а сім'ї потрібно десь жити. На жаль, підтримку держава у цьому питанні може надати небагатьом. Діючий механізм молодіжного кредитування недостатньо ефективний. Вартість квартири в Києві становить близько 100 тис. доларів. Зарплата молодого фахівця, який закінчив інститут, - у середньому 350-450 доларів. З такими доходами від «молодіжної пропозиції» доведеться відмовитись. Лише одиниці з тих, хто потребує поліпшення житлових умов, отримують кредит. Тому слід добре продумати концепцію молодіжного кредитування і закріпити відповідні новели на законодавчому рівні.

Проблеми фонду пов'язані з пошуком додаткового фінансування. Розробляються проекти законів, серед яких Закон України «Про державне пенсійне і недержавне пенсійне забезпечення». Він допоможе спрямувати кошти на будівництво і кредитування житла. Взагалі варто ввести податок на нерухомість, який стягуватиметься за принципом «власність зобов'язує» кошти якого спрямовувались би на розвиток молодіжного будівництва. Тим більше, що вищезгаданий загальнообов'язковий платіж знизить кількість осіб, які інвестують свої заощадження в нерухомість, таким чином надавши молодим людям більше шансів стати власниками дешевшого житла і зменшивши можливості нажитись з «безквартирників».

Ідеальним варіантом молодіжного житлового будівництва було б створення підприємств, які могли б будувати та продавати квартири для молодих сімей за цінами, близькими до собівартості. У Фонді велися розмови про це, але через конкуренцію між будівельними організаціями ця справа відійшла на другий план.

В найближчому майбутньому державні кредити не зможуть вирішити питання. Варіантом вирішення цієї проблеми є звільнення компанії, заводу, фірми, що надає квартири молодим фахівцям, від оподатковування на суму квартири. Фірма купує житло для свого співробітника, на цю суму вона звільняється від податків на 80%, потім вираховуючи частинами з його зарплати. Таким чином, наймолодший фахівець стає патріотом своєї компанії, а фірма, у свою чергу, одержує сумлінного співробітника і не втрачає в прибутках.

Проте викорінювати «безквартирність» треба не лише шляхом внесення нових розробок у систему діяльності вже фонду, який уже функціонує. Проблема забезпечення молодих людей житлом є значно глибшою. Треба шукати причину постійного підвищення цін на житло; причину подвійної чи навіть потрійної вартості житла в Україні порівняно з іншими високорозвиненими країнами; причину «смішної» заробітної плати проти вартості помешкання.

Одним з дієвих механізмів вирішення складної житлової проблеми в молодіжному середовищі має стати прийняття нових законів України, які були б спрямовані на розвиток державної молодіжної політики. У звязку з вищенаведеним пропонуємо прийняти новий закон України «Про покращення житлових умов молоді». Обґрунтовуємо ми прийняття цього проекту Закону України наступним чином. У черзі на отримання житла перебуває 1,4 млн. сімей. У середньому щорічно отримують житло лише до 30 тис. черговиків. Це означає, що при збереженні темпів «середньому» черговику доведеться чекати житло близько 60 років. При цьому лише близько 10% громадян спроможні виконувати зобов'язання за іпотечними кредитами, які надають комерційні банки. Сьогодні в Україні іпотечний ринок житла не є достатньо розвиненим, що погіршує можливості іпотечного кредитування та не сприяє вирішенню житлової проблеми. Комерційні банки неохоче кредитують молодь під заставу житла, а якщо й роблять це, то під доволі високий початковий внесок та максимум на 15 років, що за стандартами європейських країн вдвічі менше (там термін кредитування складає від 30 до 40 років). Лише 3,4% від загального кредитного портфеля українських банків це - кредити на житло (для прикладу: у середньому в банках країн ЄС житлові іпотечні кредити становлять понад 40% від загального кредитного портфеля). Сотні тисяч молодих сімей потребують поліпшення житлових умов, але їх матеріальний стан не дає змогу придбати житло чи отримати іпотечний кредит у комерційному банку. У черзі на поліпшення житлових умов стоїть близько 90 тис. молодих сімей. На сьогодні назріла необхідність у розробці нової стратегії забезпечення житлом молодих сімей. Тому для відпрацювання нових організаційних форм та економічних механізмів стимулювання житлового будівництва, реалізації конституційних прав молодих громадян на житло, посилення координації зусиль держави в цьому напрямі пропонується прийняти Закон України «Про забезпечення молоді житлом». Він дасть змогу акумулювати та спрямувати державні кошти на [52]:

?виконання Державної програми забезпечення молоді житлом, інших програм забезпечення житлом молодих громадян України;

?розроблення нових фінансово-кредитних програм, спрямованих на розв'язання вирішення житлових проблем молоді за допомогою механізму надання довгострокових державних кредитів і цільових адресних субсидій та кредитів за рахунок інших джерел фінансування на будівництво (реконструкцію) і придбання житла;

?кредитування, у тому числі пільгове, будівництва (реконструкції) і придбання житла для молоді;

?надання молодим сімям цільових адресних субсидій за кредитами, отриманими ними в комерційних банках на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла;

?фінансування будівництва житла для молодих сімей шляхом застосування спеціальних житлово-накопичувальних депозитних рахунків у комерційних банках;

?залучення коштів кредитних спілок на покриття витрат на перший внесок для молодих сімей при отриманні кредитів комерційних банків;

?формування резервного фонду за рахунок коштів спеціального фонду державного бюджету (кошти від повернення раніше виданих кредитів) для покриття фінансових ризиків;

?залучення іноземних інвестицій, у тому числі кредитів, для подальшого кредитування сімей та самостійних громадян для будівництва (реконструкції) і придбання житла згідно із законодавством.

Прийняття закону дасть змогу впровадити ефективне системне адміністрування та фінансування заходів державної молодіжної політики. Із прийняттям Закону очікується розширення масштабів молодіжного житлового кредитування разом з удосконаленням системи надання молодим сімям доступних кредитів для будівництва та придбання житла, що сприятиме вирішенню ряду важливих соціально-економічних завдань, а саме:

?активізації попиту на житло з боку населення;

?зростанню обсягів будівництва та економічному зростанню повязаних з будівництвом галузей промислового виробництва, збільшенню податкових надходжень;

?підвищенню зайнятості населення та його платоспроможності;

?залученню позабюджетних коштів до фінансування житлового будівництва;

?залучення до фінансування будівництва житла особистих заощаджень громадян, що зберігаються поза банківською системою, а також грошових коштів, які перебувають на особистих рахунках у фінансово-банківських установах;

?зміцненню соціальної стабільності в суспільстві, збільшенню народжуваності дітей та поліпшенню демографічної ситуації як в окремих регіонах країни, так і в державі в цілому.

Реалізація проекту потребує додаткових фінансових витрат за рахунок Державного бюджету України. Джерелом покриття цих витрат необхідно зробити додаткові податкові надходження за рахунок економічного зростання.

Виходячи з аналізу основних аспектів розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва можна виокремити основні напрями вирішення проблем щодо розвитку іпотечного кредитування. Удосконалення законодавчої і нормативної бази щодо іпотечного кредитування, створення відповідних інституційних структур та інфраструктури в цій галузі сприятиме збалансованості системи іпотечного кредитування.

Стимулювання розвитку іпотечного кредитування повинно бути пов'язане із інвестиційними процесами, які досить тісно пов'язані з функціонуванням ринку середньо - та довготермінового капіталу, котрий, своєю чергою, істотно залежить від розвитку іпотеки. Варто зазначити, що у структурі організаційно-економічного механізму іпотечного кредитування важливими є взаємовідносини між банком і позичальником та банком і забудовником, що проявляється у процесах фінансування та контролю.

На наш погляд, найбільш раціональною схемою, яку ми пропонуємо повинна бути схема, що охоплює лише безпосередніх учасників іпотечного ринку, а саме: позичальник як безпосередній інвестор будівництва житла; кредитор, банк, який кредитує претендента на купівлю житла, та забудовник, який безпосередньо будує житловий об'єкт. При цьому банк виступає у двоякій ролі, перша - це кредитування покупця житла; друга - фінансування діяльності забудовника. Банк у цьому процесі (механізмі) фінансування повинен брати на себе не тільки процеси фінансування, а й процеси контролю.

Для забезпечення дієвого механізму фінансування будівництва та контролю за ним контрольні функції, як і під час звичайного кредитування, покладають на кредитний підрозділ банку. Такий механізм процесів фінансування будівництва житла та контролю за використанням коштів сприятиме дотриманню графіка будівництва та зведе до мінімуму рівень ризиків.

Державні заходи зі сприяння відновленню іпотечного ринку повинні бути орієнтовані на [59, с. 110]:

розроблення стратегії його розвитку та вдосконалення чинної нормативно-правової бази (зокрема стосовно визначення обєктів незавершеного будівництва, встановлення іпотеки земельних ділянок, запровадження детальної процедури банкрутства банків-емітентів іпотечних облігацій та спрощення процедур випуску та обігу заставних);

подальшу підтримку діяльності ДІУ шляхом надання державних гарантій за емітованими ДІУ іпотечними облігаціями;

коригування Концепції створення національної системи іпотечного кредитування України (Розпорядження КМ України від 10.08.2004 р. №559-р) відповідно до особливостей поточних умов, і зокрема зміщення акцентів щодо переорієнтації на першочерговий розвиток первинного ринку іпотеки;

на покращення фінансування іпотечних угод та стимулювання будівництва житлової нерухомості.

Щодо реалізації вказаних напрямів доцільно на первинному ринку іпотеки компенсувати частину відсоткової ставки за іпотечними кредитами для громадян (молодих сімей), які мають потребу у власному житлі, шляхом безпосереднього надання пільгових іпотечних кредитів банками у взаємодії із Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву (ДФСМБ, або Молодіжний фонд). В умовах великого попиту на житло, обмеженості фінансових ресурсів для субсидій (яких заплановано 111 млн. грн. на 2012 р.) та високих корупційних ризиків за існуючими схемами визначення одержувачів пільгових кредитів, передбачити виділення компенсації частини відсоткової ставки обмеженим соціальним групам. Зокрема держслужбовцям не вище 10 рангу, що безпосередньо у процесі своєї професійної діяльності не взаємодіють із громадянами та бізнес-структурами, військовослужбовцям - офіцерам молодшого та старшого складу. А також молодим фахівцям перспективних галузей науки та промисловості (енергетика, біотехнології, літакобудування). При цьому пільгове супроводження кредиту діятиме для позичальника тільки за незмінного місця роботи.

Названі групи громадян здебільшого обмежені в отриманні додаткових (у тому числі «тіньових») доходів, окрім заробітної плати, як правило, мають потребу у нерухомості для проживання та відносно стабільну платоспроможність. Таким чином, надання компенсації частини відсоткової ставки для таких соціальних груп потребуватиме менших обсягів фінансових ресурсів для пільгового кредитування, ніж для охоплення всього населення, підвищить привабливість державної, військової служби, стратегічно-перспективних професій. Крім того, дасть змогу зменшити плинність кадрів на зазначених підприємствах та організаціях і підвищити сумлінність працівників відповідних професій.

ДФСМБ здійснює підтримку іпотечного кредитування молодих сімей шляхом безпосереднього надання іпотечних кредитів молодим сімям за зниженими (в окремих випадках безвідсоткові) відсотковими ставками та компенсації частини відсоткової ставки за кредитами, наданими банками.

Недоліками діяльності ДФСМБ є обмежений та інтервальний характер фінансування, і особливо у разі компенсації частини відсоткової ставки, починаючи з 2005 р., що суттєво знижує ефективність такої фінансової підтримки житлового будівництва. З іншого боку, позичальники отримали нерухомість практично за ціною собівартості. Наприклад, вартість 1 кв. м зведеного житла у 2008 р., яке було профінансоване за участі ДФСМБ, становила 3800 грн., що було несуттєво нижче за середньоринкову собівартість, проте значно нижче за ринкову ціну.

Крім того, не зовсім виправдане надання ДФСМБ пільгових іпотечних кредитів майже на 100% вартості житла, що купується (передбачено Постановою КМУ від 29 травня 2001 р. №584). Якщо змінити схему надання таких кредитів, фінансуючи 50% вартості житла, кількість сімей, що буде охоплена цією програмою, збільшиться вдвічі. При цьому значна частка українських сімей здатна профінансувати до 50% вартості житла самостійно, проблема для них полягає у недоступності банківських іпотечних кредитів.

На вторинному ринку іпотеки необхідно продовжити підтримку діяльності ДІУ у сфері рефінансування іпотечних кредитів банкам шляхом надання державних гарантій за іпотечними облігаціями. Практика надання державних гарантій на суму 1 млрд. грн. у 2008-2009 рр. засвідчила високий попит, низьку ризикованість інструментів ДІУ та перспективність цих заходів з огляду на покращення ресурсного забезпечення іпотечного ринку.

З іншого боку, державне фінансування ДІУ для надання іпотечних кредитів за зниженою відсотковою ставкою не є доцільним, оскільки це фактично заміщує основний вид її діяльності - рефінансування іпотечних кредитів. Бажано переорієнтувати на видачу таких іпотечних кредитів інші фінансові установи (Ощадбанк, створювану Іпотечну компанію).

Фінансування відновлення житлового будівництва повинно включати в себе комплекс напрямів з урахуванням наявних обставин. Так, обсяг фінансових коштів, виділених на будівництво державою доступного житла, досить обмежений (200 млн. грн. на 2012 р., що забезпечить будівництво 35-40 тис. кв. м - 0,5% обсягу попереднього року) та не забезпечує помітного збільшення обсягів житлового будівництва. В цих умовах більш вагомим напрямом підтримки житлового будівництва, а відтак і іпотечного ринку, є фінансування створення інфраструктури для будівництв мікрорайонів - проведення за рахунок виділених коштів каналізації, газу, електромереж, що здешевить проведення там будівельно-монтажних робіт. За свідченнями фахівців, укладені у створення інфраструктури кошти, еквівалентні собівартості 35 тис. кв. м, сприятимуть зведенню 200-250 кв. м житла за рахунок приватних інвестицій.

Відновлення ринку житлового будівництва потребує принаймні індикативного пожвавлення ринку нерухомості. У цій сфері ефективним заходом є фінансування завершення будівництва «заморожених» обєктів (на початок 2013 р. нараховувалося понад 12,5 тис. незавершених будівель, із них, за даними Держкомстату, спорудження 8,2 тис. будівель заморожено). При цьому майже третина незавершеного будівництва - житлові будівлі загальною площею 15,8 млн. м2.

За рахунок добудови таких обєктів, обсяги введеного в експлуатацію житла у 2010 р. вдалось відновити до рівня 2006-2007 рр. після майже двократного спаду у 2009 р. Крім того, держбанки та банки за участі держави можуть запропонувати кредитування купівлі житла, яке дісталося націоналізованим банкам у «спадщину», у тому числі недобудови і будівельні майданчики, які бажано повернути на ринок для зниження рівня цін, а отже, і для його пожвавлення [59, с. 111].

В Україні давно назрілою проблемою є діяльність Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка супроводжується високими юридичними ризиками реалізації іпотечних угод та повязується з дорожнечею іпотечних інструментів. Існуюча на сьогодні в Україні модель реєстрації прав на нерухомість має багаторівневу структуру: права власності на земельні ділянки й деякі їхні обтяження реєструються в Державному реєстрі земель; права власності на будинки, спорудження й квартири реєструються в Бюро технічної інвентаризації; обтяження нерухомого майна (у тому числі земель, будинків, споруджень, квартир) іпотекою реєструються в Державному реєстрі іпотек.

Після набуття чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»» (№1878-17 від 11.02.2010 р.) функціонування існуючої реєстраційної системи наблизило учасників ринку до вирішення цієї проблеми, однак все ще існують суперечності у вимогах цього закону, які обмежують діяльність реєстратора.

Верховна Рада України 23 вересня 2011 р. оприлюднила законопроект «Про фонди банківського управління», основним завданням якого є підвищення рівня соціального захисту неповнолітніх та осіб похилого віку, а також удосконалення організаційних норм та економічних механізмів стимулювання житлового будівництва та впровадження системи житлових накопичень, заснованої на довірчому управлінні коштами населення та випробуваних моделей недержавного пенсійного забезпечення.

При цьому передбачається розширення діяльності фондів банківського управління (ФБУ) шляхом створення нового його виду - житлового ФБУ як способу накопичення коштів його учасниками для придбання житла або інвестування будівництва житла учасниками ФБУ. Позитивною особливістю запропонованої форми ФБУ є передбачена можливість більш активної участі роботодавців у діяльності та управлінні ФБУ. Зокрема, можливість відкриття накопичувального рахунку безпосередньо юридичною особою-роботодавцем, а вигодонабувачами за цим рахунком будуть призначатися працівники підприємства або їхні неповнолітні діти.

Такий механізм дозволить запровадити на підприємстві дієвий та ефективний інструмент заохочення працівників до продуктивнішої праці, оскільки надасть можливість задовольняти поточні потреби та враховувати пріоритети кожної вікової категорії працюючих. Також це дасть змогу запровадити механізм підтримки молодих спеціалістів, підвищити загальну трудову дисципліну та зацікавленість у довгострокових результатах праці.

Запровадження такого механізму, як фонди банківського управління, дозволить зрушити з місця питання житлових накопичень та додатково створити і завантажити потужності в будівельній та суміжних виробничих галузях України. Саме тому актуальність цього законопроекту вимагає невідкладного його опрацювання та ухвалення.

Що стосується заходів із зниження корупційної складової надмірної вартості побудованої нерухомості, то ще на початку 2011 р. Верховна Рада ухвалила Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (№3038-VI, від 17.02.2011), який істотно лібералізував дозвільний режим у будівництві. Проходження відповідних процедур було скорочено майже в сім разів - до 60 днів з 416, кількість документів, які необхідно отримати, скорочено в чотири рази - до 23 з 93. Закон також увів принципи «мовчазної згоди», «єдиного вікна», декларативний принцип у ході виконання підготовчих і будівельних робіт для обєктів з низьким ступенем ризику тощо.

Таким чином, значно спрощене та здешевлене планування нового будівництва і отримання дозволів, що надасть більшу можливість для входження нових інвестицій у галузь та дозволить швидке відновлення і прискорений розвиток галузі.

Проте через помітний поспіх в ухваленні цього закону його супроводжує ціла низка суперечностей з існуючою практикою ведення будівельних проектів, конфлікт інтересів громадян (щодо інформаційного забезпечення, безпечного, екологічно чистого довкілля тощо), звуження можливостей громади або громадянина вплинути на ухвалення генплану забудови місць проживання, збереження можливостей фальсифікації. Через ці фактори, а також відсутність супровідних нормативних актів, які повинні привести у відповідність з ухваленим законом наявну містобудівну документацію та процедури, він поки що не діє.

У період 2008-2012 рр. відбулися позитивні зміни в нормативно-правовій базі щодо звернення стягнення та реалізації заставленого майна, разом з тим цей напрям потребує уваги і надалі. Так, необґрунтовано великим залишається розмір держмита в 1% від суми договору при нотаріальному посвідченні договору задоволення вимог іпотекодержателя. Такий розмір відсотка мотивується тим, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя має майновий характер, тобто передбачає передачу майнових прав на предмет іпотеки або право на продаж цього майна (Декрет КМУ «Про державне мито» від 21.01.1993 р. №7-93). При цьому під час укладення договору іпотеки вже береться держмито у розмірі 0,01% від вартості предмета іпотеки, а окрім цього, під час здійснення продажу заставленої (як і будь-якої іншої) нерухомості, сплачується 1% до пенсійного фонду та 1% держмита від суми угоди купівлі-продажу. Таким чином, виходить, що за вчинення виконавчого напису на договорі іпотеки стягується держмито у 100 разів більше, ніж за його укладення, тобто таке положення штучно збільшує витрати учасників. З точки зору захисту прав та законних інтересів позичальників та кредиторів не зовсім обґрунтовано стягувати держмито при нотаріальному посвідченні договору задоволення вимог іпотеко держателя у розмірі, що перевищує 0,01% від суми договору.

Далі розглянемо пропозиції щодо удосконалення державних заходів відновлення іпотечного ринку [23, с. 253].

. Продовження фінансування пільгових програм надання іпотечних кредитів за участю Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з урахуванням таких особливостей:

а) збереження планомірності фінансування та недопущення припинення сплати частини відсоткової ставки, що компенсується;

б) зважаючи, що державне фінансування реально охопило лише незначну частку молодих сімей, доцільною є зміна цільових груп надання пільгових кредитів та компенсації відсоткових ставок з усіх громадян на молодих спеціалістів стратегічно перспективних спеціальностей та державних служб і відомств з метою підвищення їхньої привабливості та сумлінності працівників;

в) пільгові кредити надавати в обсязі 50-60% вартості житла, що купується, це дасть можливість суттєво збільшити кількість сімей, охоплених програмами молодіжного будівництва.

. Припинити фінансування ДІУ для надання іпотечних кредитів населенню за зниженими відсотковими ставками і відновити практику надання державних гарантій за емітованими нею іпотечними облігаціями. За наявності вільних коштів фінансувати надання іпотечних кредитів населенню за зниженими відсотковими ставками через державні банки або Іпотечну компанію.

. Кошти державного фінансування зведення житла доцільно спрямувати на добудову незавершених обєктів та створення інфраструктури мікрорайонів.

. Щодо удосконалення нормативно-правового забезпечення іпотечного ринку необхідно забезпечити доопрацювання та ухвалення Закону «Про фонди банківського управління»; супроводити Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» необхідними нормативними актами КМУ щодо узгодження декларованих ним процедур організації будівництв із діючими та їх відповідність інтересам громадян; врегулювати процес переходу поточної практики реєстрації іпотек та відповідних правочинів у систему єдиного реєстру відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

3.3 Пропозиції щодо покращення розвитку кредитування житлового будівництва

За останній період у сфері житлового фінансування відбулися значні зміни, які не могли не торкнутися галузі капітального будівництва. Тут перетворення носять ще кардинальніший характер, оскільки галузь є одною з основних у процесі суспільного відтворення. Особливо гостро реагує на ситуацію в економіці країни інвестиційна сфера. В умовах економічної кризи, що спричиняє собою підвищену нестабільність економіки, різко знижується об'єм інвестицій, відбуваються серйозні зміни в структурі. Різке скорочення бюджетних асигнувань, а також недостатній розвиток нових форм організації і фінансування капітального будівництва привів до загострення житлових проблем.

Під житловою сферою розуміють систему соціально-економічних відносин, що складаються в Україні з приводу придбання, володіння і користування житлом. Механізм економічної взаємодії і регулювання системи управління житловою сферою включає безліч компонентів, блоків і залежностей. На формування економічного механізму управління розвитку житлової сфери впливає безліч чинників, які можна класифікувати з урахуванням індивідуальних економічних особливостей кожного суб'єкта України.

При формуванні механізму інвестування житлового будівництва наріжним каменем є інвестиційна програма розвитку житлової сфери. У зв'язку з цим необхідно сказати про основні труднощі, які виникають при формуванні інвестиційних програм у рамках стратегічного плану розвитку країни. Перш за все - це узгодження різних інвестиційних проектів за термінами, механізмом реалізації в рамках рішення глобальних міських цілей в рамках єдиного соціально-економічного комплексу. Важливою проблемою виникає врахування «шлейфу наслідків», пов'язаних із реалізацією даної програми, особливо соціального й екологічного характеру [40, с. 39].

Іншою, не менш важливою проблемою в умовах сучасної економічної ситуації в Україні є залучення інвесторів, особливо з числа комерційних структур. Найчастіше, інвестуючи програми регіонального розвитку, інвестор піклується, перш за все, про свій суспільний імідж, ніж про отримання дивідендів. Разом з тим, у регіональних законодавчих органів є достатня кількість економічних регуляторів (пільгове оподаткування, система преференцій і так далі), що дозволяють зробити участь комерційних структур в реалізації інвестиційних проектів економічно обґрунтованими.

При формуванні механізму інвестування житлового будівництва необхідно визначитися, в першу чергу, з цілями створення такого механізму. Тлумачень терміну «мета» існує велика кількість. У загальному випадку можна користуватися визначенням, запропонованим Н. І. Ропаковим: «Свідоме цілеполягання можна визначити як такий розумовий процес, який характеризується формуванням образу майбутньої людської діяльності на основі знання потреб соціального буття, зв'язків і властивостей об'єктивного світу, а також з урахуванням засобів, необхідних для матеріалізації цього образу, і даних прогнозування. Засоби матеріалізації мети визначаються практикою» [56, с. 52].

Під метою розвитку житлової сфери мається на увазі досягнення деякого рівня розвитку соціально-економічних механізмів і структур у житлово-будівельному комплексі країни. Система цілей визначає вимоги до майбутнього стану країни або напряму його зміни. Завдання вирішується шляхом визначення оптимальних (а не максимальних) величин ефективності тих або інших проектів (стратегій) для досягнення тієї або іншої мети розвитку міста.

Загальна ситуація в більшості регіонів України в даний час настійно вимагає централізованого та комплексного проектування єдиним генеральним проектувальником на єдиному будівельному майданчику. Аналізуючи досвід інших країн, можна стверджувати про перспективність прикріплення таких функцій до Адміністрації регіону (з частковою передачею окремих функцій містам України).

Обмежена можливість самостійних інвестицій приватних інвесторів ставить питання про методи залучення інвестицій. Проведене опитування експертів і дані групи управління містобудування та архітектури Дніпропетровської обласної адміністрації з підготовки програми розвитку житлової сфери, припускає, що основним джерелом інвестиції в житлову сферу в даній програмі повинне бути залучення фінансування з позабюджетних джерел. Таке фінансування можливе тільки при створенні певних умов, стимулюючих вкладення засобів в будівництво і відтворення житла [21, с. 125]:

. Створення правового забезпечення:

а) Уточнення і коректування правил забудови.

Нові правила забудови повинні забезпечити швидше отримання дозволів на будівництво(відтворення) житла, за рахунок введення нового порядку проходження документів, визначити відповідальність забудовника за невиконання будівельних робіт з метою скорочення термінів будівництва.

б) Ухвалення документа про гарантії інвестицій.

Адміністрація області повинна виступити гарантом цільового використання засобів забудовників, що беруть участь у пайовому будівництві житла в будинках, де замовником є Управління будівництва і архітектури адміністрації області. У свою чергу, гарантіями виконання інвестиційних проектів забудовниками повинні стати економічне опрацьовування проектів, фінансовий стан інвестора, стан матеріально технічної бази забудовника, державний і суспільний контроль.

с) Розробка та затвердження нової нормативно-правової бази з порядку забезпечення житлом черговиків на поліпшення житлових умов.

. Створення і підтримка механізмів для реалізації:

а) Створення позабюджетного Фонду розвитку житлового будівництва.

Необхідність створення фонду обумовлена тим, що такий позабюджетний фонд реалізує житлову програму на комерційній основі із спрямуванням прибутку на виконання житлової програми:

?є реальним джерелом фінансування із властивим йому механізмом реінвестування капітальних вкладень, спрямованих на реалізацію комерційного житлового будівництва й отримання доходу, необхідного для розширеного відтворення;

?має можливість виступати як організатор конкурсів з відбору постачальників і підрядчиків як при бюджетному, так і при позабюджетному фінансуванні будівельних об'єктів.

б) Подальше вдосконалення системи конкурсного відбору у всіх областях, пов'язаних з реалізацією.

в) Створення центру з видачі технічних умов.

Управління будівництвом повинно організувати центр, що координує роботу за погодженням технічних умов будівництва і схвалюваних проектних рішень, з передачею Центру повноважень із видачі технічних умов. З цією метою необхідно створювати інформаційну базу даних по інженерній інфраструктурі кожного регіону.

Створення такого центру дозволить комплексно підходити до забудови (реконструкції) територій міст суб'єкта, створити можливість рівномірного розподілу навантаження по виконанню технічних умов на всіх забудовників, що стимулюватиме початок освоєння територій з складними умовами по інженерному забезпеченню і зносу старого житла.

г) Підтримка та розвиток різних форм кредитування будівництва при отриманні житла (в т. ч. іпотека, житлові сертифікати).

Пропонований порядок планування будівництва, реконструкції і капітального ремонту об'єктів житлового фонду дозволить забезпечити збалансованість міських планів з виділеними з бюджету засобами при мінімізації витрат шляхом конкурсного розміщення замовлень. Досягнута таким чином збалансованість дозволить забезпечити стабільність фінансування об'єктів, що будуються і реконструюються, і виключити випадки неплатежів за виконані роботи.

Підсумовуючи, можемо стверджувати наступне:

) Бюджетне фінансування реалізується як через інвестиції безпосередньо в будівництво середньостандартного, спеціального житла для інвалідів і соціального житла для задоволення потреб у забезпеченні громадян житлом під соціальні програми, так і через систему субсидій і дотацій громадянам, що стоять в черзі на отримання житла.

) Конкурси з виділення майданчиків під будівництво в престижних районах міста.

) Скорочення експлуатаційних витрат.

Позабюджетне фінансування будівництва житла найбільш перспективне та є переважаючим як в економічних умовах, що склалися, так і в майбутньому. Перерахуємо основні джерела позабюджетного фінансування:

?Кошти юридичних (підприємства, організації в т. ч. приватні інвестиційні компанії) і фізичних осіб.

?Засоби від часткової оплати житла, що виділяється, громадянам-черговикам на поліпшення житлових умов.

?Кошти для будівництва індивідуального житла.

?Кошти на відселення і знос старих будинків, які перераховуються забудовниками адміністрації міста;

?Кошти від різниці у вартості реалізації високостандартного житла, житла в престижних районах і середньостандартного житла;

?Кошти на проектування і будівництво інженерних мереж, засоби на розвиток головних споруд водопостачання і каналізації міста;

?Кошти від реалізації цільовим призначенням на конкурсах і аукціонах земельних ділянок під житлове будівництво;

?Допомога низки країн інвестиційними коштами, що виділяються під програми житлового будівництва. Найважливішим елементом підвищення інвестиційної активності в житловій сфері є розвиток довгострокового кредитування громадян, які бажають побудувати або придбати житло у власність. У країнах з розвиненою ринковою економікою, таких як США, Німеччина, Англія, до 95% житла отримується або будується навиплат.

Перехід України до економічних відносин ринкового типу, різке зниження бюджетного фінансування житлового будівництва відродили гостру потребу в розвитку кредитових систем і механізмів:

а) Система житлових будівельних заощаджень і взаємного кредитування громадян. На початковому етапі розвитку іпотечного кредитування як базового фінансового механізму доцільно використовувати систему житлових будівельних заощаджень і взаємного кредитування громадян: підготовка в установленому порядку законодавчих і нормативних актів, регіонів, що приймаються на рівні, регулюючих діяльність житлово-будівельних споживчих товариств; здійснення контролю адміністрацією регіону за діяльністю товариств та дотриманням інтересів їх пайовиків; сприяння товариствам з пайової участі в будівництві (реконструкції) житла і наданні земельних ділянок для реалізації власних проектів будівництва житла для пайовиків.

б) Залучення коштів міжнародних кредитних інститутів. Залучення коштів міжнародних кредитних інститутів дозволить привернути фінансові кошти для реалізації житлової програми з метою демонстрації можливостей приватного сектора проводити ефективніше і привабливіше житло, в порівнянні з тим, що існує.

в) Система іпотечного кредитування.

На масштаби та розвиток іпотечного кредитування будівництва або придбання житла, на нашу думку, впливають наступні параметри: співвідношення вартості житла до річних доходів позичальника; сума боргу; термін погашення; процентна ставка; величина щомісячного платежу.

Очевидно, що в економіці України зроблений ряд кроків з покращення ситуації у сфері іпотечного кредитування. До недавнього часу більшість експертів відзначали наступні моменти, що перешкоджають розвитку іпотечного кредитування: відсутність державної допомоги в розвитку іпотечного кредитування; відсутність у банківських установ вільних грошових коштів для довгострокового кредитування придбання житла; наявність для банківських установ привабливіших фінансових інструментів; висока ризикованість довгострокового кредитування фізичних осіб через нестабільність економічної і політичної ситуації в країні; відсутність в банківських установ досвіду роботи з населенням з довгострокового кредитування придбання житла; недосконалість нормативно-правового механізму виселення позичальника, що не виконує свої зобов'язання з повернення кредиту із заставленого житла.

У даний час фактично з кожного пункту можна відзначити позитивну тенденцію. Для подальшого успішного становлення і розвитку іпотечного кредитування, на нашу думку, необхідно виконати наступні умови [61, с. 293]:

?доступність кредиту для позичальника;

?прибутковість для кредитора; захист кредитора від кредитного ризику (ризику неповернення кредиту); захист кредитора від ризику процентної ставки (банк може видати кредит за фіксованою ставкою, яка впродовж кредитного періоду може стати менше тієї, що склалася на фінансовому ринку).

Наступний етап механізму припускає:

. Оцінку ризику інвестиційного проекту.

. Створення портфеля інвестиційних проектів (диверсифікацію інвестиційних проектів).

Реалізація даного етапу необхідна для формування портфеля інвестиційних проектів із заданими характеристиками ризику.

Отже, для вирішення поставлених завдань доцільно розробити цільову програму стимулювання вітчизняних і іноземних інвестицій в економіку України. Заходи програми, перш за все, повинні бути націлені на збільшення обсягу внутрішніх інвестицій і залучення закордонних інвестицій (як вітчизняних, так і іноземних).

Збільшення інвестицій можливе за рахунок зростання прямих державних вкладень, а також за рахунок зростання інвестицій існуючих компаній, створення нових виробництв і видів економічної діяльності і перетворення засобів населення в працююче джерело інвестицій.

Що стосується перспектив використання державних інвестицій, то доводиться визнати, що на даному етапі вони незначні. У структурі капітальних вкладень в економіку України останніми роками частка засобів державного бюджету постійно скорочувалася.

Таким чином, перспективи відновлення інвестиційного процесу залежать, головним чином, від позабюджетних джерел фінансування капітальних вкладень. Домінуюче місце в структурі цих джерел займають засоби підприємств. Результати аналізу інвестиційних можливостей економіки України свідчать, що відсутність коштів у підприємств не є основною причиною низької інвестиційної активності суб'єктів господарської області. При всій обмеженості власних ресурсів, однією з головних проблем залишається їх некапітальне використання. Про це свідчить наприклад той факт, що більшість підприємств не здійснюють капітальні вкладення навіть у межах нарахованих сум амортизації.

В умовах, коли державна влада не може впливати на ухвалення або не ухвалення суб'єктами економічної діяльності інвестиційних рішень директивними методами, і коли стало зрозуміло, що для залучення іноземного капіталу не досить володіти значними запасами природних ресурсів, основним напрямом діяльності державної влади повинні стати формування і підтримка сприятливого інвестиційного клімату в країні.

Висновки

У дипломній роботі проведено теоретичне узагальнення і запропоновано нове вирішення завдання, що полягає у вивченні й узагальненні теоретичних та методологічних засад системи кредитування житлового будівництва в Україні та розроблення практичних рекомендацій щодо вдосконалення елементів цієї системи з метою забезпечення її ефективного функціонування в ринкових умовах. У результаті проведеного дослідження стало можливим сформулювати такі висновки та пропозиції:

Кредитування житлового будівництва в сучасних умовах України зможе відігравати суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності за умови застосування дієвої моделі іпотечного кредитування, тобто специфічних механізмів та інструментів, які обєднають всіх учасників: позичальників, кредиторів, інвесторів.

Формування й розвиток механізму банківського іпотечного кредитування житлового будівництва ґрунтуються на правових, економічних і організаційних методах управління, що забезпечує системний підхід до вирішення проблеми. Важливими факторами розвитку механізму банківського іпотечного кредитування є міжнародний досвід та його адаптація до вітчизняної законодавчої бази, врахування економічних умов, властивих економіці України

Розвиток механізму банківського іпотечного кредитування житлового будівництва в Україні обумовлює потребу запровадження сучасних інструментів фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, а також ефективних схем іпотечного кредитування. Зарубіжний досвід свідчить про наявність різноманітних схем іпотечного кредитування, які забезпечують ефективне функціонування іпотечного ринку. Універсальної моделі іпотечного кредитування в світі не існує, кожна країна використовує комбінації різних інструментів та механізмів іпотечного кредитування. Однак базовими моделями в світі визнані зрізано-відкрита, розширено-відкрита, збалансовано-автономна, які також класифікуються як американська та німецька (європейська).

Дослідження діяльності Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву показало, що за період своєї діяльності Фонд надав державну підтримку на будівництво або придбання житла шляхом різноманітних механізмів понад 28 тис. українських громадян. Сьогодні Фонд визнаний експертами як «унікальний механізм реалізації державної молодіжної житлової політики», аналогів якому в Україні немає.

Проведене дослідження показало, що Державною іпотечною установою за участю банків-партнерів профінансовано завершення будівництва 34 житлових будинків на загальну суму близько 900 млн. грн., це дозволить завершити будівництво і ввести в експлуатацію 600 тисяч кв. м. житла або понад 10 тис. квартир практично у всіх регіонах України. Завдяки реалізації «будівельної» програми ДІУ, вдалося зберегти більше 5 тис. робочих місць у будівельній та суміжних галузях. Крім того, бюджет країни отримав мільйони гривень, які в свою чергу спрямовані на розвиток економіки та вирішення соціальних питань. На сьогоднішній день вже введено в експлуатацію 18 будинків загальною площею 310 тис. кв. м. по всій країні. Інші об'єкти, завершення будівництва яких здійснюється за підтримки ДІУ, планується ввести в експлуатацію протягом 2014 року. Державна іпотечна установа сприяє розвитку іпотечного кредитування в Україні. Адже збільшення обсягу наданих іпотечних кредитів є запорукою розвитку будівельного сектора економіки. Станом на 1 вересня 2013 року ДІУ рефінансувала 367 кредитів. На ці цілі Установа спрямувала 83,8 млн. грн. Тільки у серпні поточного року 55 родин скористалися іпотечним кредитом за підтримки Установи. Фахівці ДІУ здійснюють розрахунки щодо зниження ставки рефінансування, що надасть змогу скористатися кредитами для придбання житла більш широкому колу громадян.

Розвитку економіки України сприятиме вирішення низки існуючих проблем ринку іпотечного кредитування, котрі стримують його інтенсивний розвиток. Зокрема, залишаються невирішеними такі важливі питання, як залучення довготермінових ресурсів для іпотечного кредитування, удосконалення оцінки об'єктів іпотечного кредитування та формування ціни іпотек. Виникає необхідність: удосконалення чинної законодавчої бази щодо оціночної діяльності нерухомості при банківському іпотечному кредитуванні; утримання жорстких позицій щодо умов кредитування в іноземній валюті, оскільки надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування є постійним джерелом валютного, кредитного ризиків та ризику ліквідності; створення умов для залучення ресурсів у сферу іпотечного кредитування, створення фінансових інструментів або механізмів, які б забезпечували кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах і за відносно низькою ринковою вартістю; активна та стабільна участь держави у процесах, що відбуваються на іпотечному ринку, адже ринки не є раціональними і саморегульованими структурами, тому що вони є структурами неповноцінними, схильними до «економічних бульбашок», а відтак потребують «настроювання» з боку влад.

Найбільші перспективи в сучасній українській економіці має розвиток житлової іпотеки. Будівництво соціального житла сьогодні неможливе внаслідок обмеженої фінансової бази і нестачі бюджетних коштів. Очевидно, що повернення до бюджетного фінансування будівництва житла в Україні буде мати місце лише для окремих категорій населення, а для переважної кількості населення держава має створювати сприятливі умови шляхом реалізації іпотечного кредитування. Відродження іпотечного ринку в Україні залежить від темпів подолання кризових явищ в економіці. Розширення масштабів та підвищення ефективності системи іпотечного кредитування має здійснюватись поступово. Використання складніших фінансових схем і механізмів, ширшого набору іпотечних інструментів сприятиме загальній підтримці іпотечного ринку. Створення адекватних методів управління іпотечними житловими кредитними портфелями комерційних банків має супроводжуватися рішенням цілого кола додаткових завдань.

Основними напрямками удосконалення вітчизняного іпотечного ринку, які потребують пильної уваги та удосконалення є:

?впровадження заходів щодо стимулювання укладання угод із секюритизації іпотечних кредитів з метою підвищення кількісної та якісної складових ринку іпотечного кредитування та забезпечення можливості вибору для інвестора найбільш привабливого для себе транша залежно від співвідношення ризик-дохідність тощо;

?скорочення строків, передбачених на андерайтинг позичальника та предмета іпотеки розроблення принципів взаємодії первинного і вторинного іпотечних ринків;

?впровадження нових програм іпотечного кредитування з метою забезпечення більшої доступності та привабливості іпотечних кредитів для населення і сприяння у вирішенні житлової проблеми для тих, хто не спроможний отримати грошові кошти за існуючими програмами;

?створення ефективної системи контролю за впровадженням і дотриманням державних стандартів при оцінці заставного майна, яке залучається до операцій на іпотечному ринку;

?розвиток системи страхування для зниження і перерозподілу ризиків, властивих іпотечному кредитуванню;

?завершення формування нормативно-правової бази, яка забезпечила б збільшення інвестицій у будівництво житла.

Перспективи розвитку регульованого іпотечного ринку в країні, як свідчить досвід інших держав, створюють умови для зміцнення її економіки та забезпечення сталого розвитку. На відновлення іпотеки очікують різноманітні групи зацікавлених осіб: забудовники - щоб закінчити недобудови, ріелтори - з надією на зростання кількості угод, і нарешті, населення, яке ще не втратило віру коли-небудь обзавестися власним житлом. Хоча все більша кількість банків заявляють про старт іпотечного кредитування, його обсяги в Україні продовжують залишатися мізерними, а ставки - все ще зависокими для більшості позичальників.

Список використаної літератури

1.Цивільний кодекс України [Електронний ресурс]. - Закон України від 16.01.2003 №435-ІV - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/435-15

2.Про банки і банківську діяльність [Електронний ресурс]. - Закон України від 07.12.2000 р., №2121-ІІІ. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2121-14

.Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг [Електронний ресурс]. - Закон України від 12.07.2001 №2664-ІІІ. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2664-14

.Про іпотеку [Електронний ресурс]. - Закон України від 05.06.2003 №898-ІV. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/898-15

.Про інвестиційну діяльність [Електронний ресурс]. - Закон України від 18.09.1991 №1560-XІІ. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1560-12

.Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю [Електронний ресурс]. - Закон України від 19.06.2003 №978-ІV. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/978-15

.Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва [Електронний ресурс]. - Закон України від 25.12.2008 №800-VІ. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/800-17

.Про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом [Електронний ресурс]. - проект Закону України - Режим доступу: http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/pt/reports.leftcol? ptіd=2415

.Аманжаєв Д.Г. Проблеми залучення довгострокових фінансових ресурсів та сек'юритизації при іпотечному кредитуванні [Текст] / Д.Г. Аманжаєв // Інвестиції: практика та досвід. - 2011. - №9. - С. 50-53.

.Андрущак М.Б. Іпотечне кредитування житлової нерухомості в Україні [Текст]: автореферат… канд. екон. наук, спец.: 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит / М.Б. Андрущак. - Львів: МОН Укр. Львівська держ. фін. акад., 2013. - 22 с.

11.Бондар О.П. Державне житлове кредитування населення в Україні: стан та шляхи удосконалення // Економіст. - 2012. - №11. - С. 48-51.

12.Берегула О. Можливості вирішення проблем розвитку іпотечного кредитування в Україні [Текст] / О. Берегула // Вісник Національного банку України. - 2011. - №11. - С. 40-43.

.Бублик Є. Іпотечний ринок України: обмеження та перспективи розвитку [Текст] / Є. Бублик, В. Корнєєв // Економіка і прогнозування. - 2011. - №4. - С. 76-85.

.Більовський О.А. Рівень доступності житла в Україні: шляхи підвищення [Текст] / О.А. Більовський // Стратегічні пріоритети. - 2012. - №4. - С. 125-130.

.Волосович С.В. Економічна природа іпотечного страхування [Текст] / С.В. Волосович // Актуальні проблеми економіки. - 2011. - №5. - С. 188-194.

16.Войтюк А.В. Іпотечне кредитування агроформувань: теорія та практика [Текст]: монографія / А.В. Войтюк; Нац. акад. аграр. наук України, Нац. наук. центр «Ін-т аграр. економіки». - К.: ННЦ «Ін-т аграр. економіки», 2012. - 164 с.

17.Гербич Л.А. Моделі іпотечного кредитування та їх використання в Україні [Текст] / Л.А. Гербич // Проблеми і перспективи розвитку банківської системи України: зб. наук. праць / Державний вищий навчальний заклад «Українська академія банківської справи Національного банку України». - Суми, 2004. - Т. 9. - C. 305-316.

.Гнатківський Б. Теоретичні аспекти формування іпотечного ринку // Вісник Тернопільського національного економічного університету. 2011. - №1. - С. 93-103.

.Гриньков Д. Сучасний стан та перспективи розвитку вітчизняного ринку іпотечного кредитування [Текст] / Д. Гриньков // Фінансовий ринок України. - 2011. - №4. - С. 9-10.

.Громов, О. Іпотечне кредитування: банки взяли тайм-аут [Текст]: більшість фінустанов відмовляється видавати позики, але банкіри сподіваються, що це не надовго / О. Громов // Урядовий кур'єр. - 2011. - №204. - 3 листопада. - С. 5.

.Драбовский А.Г. Формування ефективного механізму житлового іпотечного кредитування [Текст] / А.Г. Драбовский // Вісник Хмельницького національного університету. Економічні науки. - 2012. - №1. - С. 121-126.

22.Дядько Є. Іпотека та її інститути в Україні: ретроспективний аналіз територій під дією кріпосного права / Є. Дядько // Академічний огляд, Економіка та підприємництво - 2011. - №1. - С. 33-37.

23.Євтух О. Основні напрямки дослідження ефективності іпотечного механізму інвестування // Проблеми і перспективи розвитку банківської системи України: Збірник наукових праць Української академії банківської справи. - Т. 6. - Суми: «Мрія», 2011. - С. 252-254.

24.Євтух А.Т. Банк «Аркада»: эффективность инвестирования // Финансы и кредит. - 2010. - №3. - С. 49-54.

25.Євтух О., Сітовська Л. Іпотечна криза в США та Україні: причини й уроки // Банківська справа. 2011. - №4 (98). - С. 3-12.

26.Іпотечне кредитування банками України у сучасній економіці: монографія / А.С. Кірізлєєва; Ін-т економіки пром-сті НАН України. - Донецьк, 2011. - 236 с.

27.Іванова С. Розвиток іпотечного кредитування в Україні // Економіка АПК. 2011. - №6. - С. 78-83.

.Ірхіна С.В. Механізми державної підтримки будівництва доступного для населення житла у Франції та можливості його застосування в Україні [Текст] / С.В. Ірхіна // Інвестиції: практика та досвід. - 2012. - №21. - С. 121-124.

29.Житлові відносини в Україні [Текст]: зб. законодав. і норматив. актів: відповідає офіц. тексту / упоряд. А.В. Паливода, В.В. Орленко. - К.: Видавець Паливода А.В., 2010. - 552 с.

30.Кравченко В. І. Житлове будівництво і розвиток міст [Текст]: нові тенденції / В. І. Кравченко, К.В. Паливода; Міжнародний ін-т фінансів. - К.: Видавничий дім «Києво-Могилянська академія», 2010. - 117 с.

31.Кравченко В. І. Обєктивні передумови формування іпотечного ринку // Наукові праці НДФІ. - 2011. - №3 (18). - С. 3-14.

32.Кравченко В. І., Паливода К.В. Іпотечний ринок житла - інститут регулювання соціально-економічного розвитку // Наукові праці НДФІ. - 2010. - №1 (20). - С. 3-12.

.Ковалевська О.П. Система іпотечного кредитування як напрям поліпшення житлових умов населення [Текст] / О.П. Ковалевська // Економіка та держава. - 2013. - №10. - С. 122-125.

34.Кірізлєєва А.С. Іпотечне кредитування банками України у сучасній економіці [Текст]: монографія / А.С. Кірізлєєва; НАН України, Інститут економіки промисловості. - Донецьк: ІЕП, 2010. - 236 с.

35.Костюк В.А. Зарубіжний досвід іпотечного кредитування / В.А. Костюк // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К.: НАУ, 2010. - Вип. 97. - С. 214-217.

36.Костюкевич О. Сучасний стан іпотечного ринку України та перспективи його розвитку // Економіка та держава. 2011. - №3. - С. 74-77.

.Кривенко В. Основні засади формування та функціонування системи іпотечного кредитування в Україні // Формування ринкових відносин в Україні. 2011. - №6 (121). - С. 189-193.

38.Крисак А. І. Іпотечне кредитування під заставу землі як фактор концентрації земельної власності [Текст] / А. І. Крисак, А.Б. Поліщук, Д.С. Нірода // Інвестиції: практика та досвід. - 2012. - №18. - С. 17-20.

39.Любунь О.С. Іпотечний ринок: теоретичні основи іпотеки, іпотечне кредитування, інструменти і моделі фінансування та рефінансування житлового будівництва [Текст]: навч. посібник для студ. вищ. навч. закладів / О.С. Любунь, О. І. Кіреєв; Університет «КРОК». - К.: [б.в.], 2005. - 355 с.

.Мироненко В. Перспективи розвитку національної системи іпотечного кредитування з урахуванням зарубіжного досвіду [Текст] / В. Мироненко, Г. Мироненко // Вісник Національного банку України. - 2011. - №5. - С. 38-41.

.Мироненко В.П. Антикризова політика на ринку іпотечного кредитування в напрямі забезпечення конкурентоспроможності банків [Текст] / В.П. Мироненко, Г.В. Мироненко // Вісник Української академії банківської справи. - 2011. - №1 (30). - С. 27-34.

.Манків Грегорі Н. Макроекономіка [Текст]: підручник для України: Пер. з англ. / Г.Н. Манків; наук. ред. пер. С. Панчишин. - К.: Основи, 2000. - 588 с.

43.Манцевич Ю.М. Вплив законотворення на очікувану динаміку іпотечного кредитування // Финансовая консультация. - 2011. - №13-14. - С. 4-6.

44.Мироненко В., Мироненко Г. Перспективи розвитку національної системи іпотечного кредитування з урахуванням зарубіжного досвіду // Вісник НБУ. 2011. - №5. - С. 38-41.

.Олійник, О.М. Довгострокове кредитування населення в Україні [Текст]: монографія / О.М. Олійник. - К.: Логос, 2008. - 155 с.

.Осипов А. Динаміка розвитку іпотечного кредитування в Україні [Текст] / А. Осипов // Економіка та держава. - 2012. - №3. - С. 77-80.

47.Обмок В.А. Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / В.А. Обмок // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К.: НАУ, 2011. - Вип. 56. - С. 160-162.

48.Офіційний сайт Національного банку України: http://www.bank.gov.ua

49.Офіційний сайт Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву: http://www.molod-kredіt.gov.ua

.Офіційний сайт Державної іпотечної установи: http:// іpoteka.gov.ua

.Офіційний сайт Простобанк Консалтинг: http://ua.prostobank.ua

.Офіційний сайт Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України: http://minregion.gov.uа

.Паливода К.В. Капітальні інвестиції (на прикладі житлового будівництва в Україні) [Текст]: монографія / К.В. Паливода. - К.: Знання, 2011. - 711 с.

.Поляченко В.А. Світова іпотечна криза [Текст] / В.А. Поляченко, К.В. Паливода, П. І. Гайдуцький. - К.: [б. в.], 2010. - 428 с.

55.Першин В.Г. Житлові ощадні програми в системі іпотечного кредитування // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. - Київ, 2009. - Випуск 23. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України. - С. 385-391.

.Ропаков Н.И. Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе [Текст]: учебное пособие / Н.И. Ропаков. - Изд-во ВГУ, 2010. - 228 с.

.Савич В.І. Програми пільгового іпотечного кредитування в Україні [Текст] / В. І. Савич // Інвестиції: практика та досвід. - 2012. - №10. - С. 4-7.

.Савич В.І. Про привабливість житлової іпотеки в контексті цінового фактора // Наук. вісник Івано-Франківського національного технічного університету нафти і газу. - 2011. - №1 (7) - С. 77-80.

59.Сурженко О. Іпотека у відносинах кредитування при будівництві житла [Текст] / О. Сурженко // Університетські наукові записки. - 2011. - №4. - С. 109-113.

.Савич В. Сучасні тенденції розвитку іпотечного ринку України [Текст] / В. Савич // Формування ринкової економіки в Україні. - 2011. - Вип. 23, Ч. 2. - С. 286-292.

.Ткаченко Н.В. Особливості розвитку вітчизняного житлового іпотечного кредитування [Текст] / Н.В. Ткаченко // Проблеми і перспективи розвитку банківської системи України. - 2012. - Вип. 34. - С. 291-301.

.Ткаченко Р.О. Основні види інструментів кредитування на ринку житлової іпотеки // Зб. наук. пр. Черкаського державного технологічного університету. Серія: Економічні науки. - Черкаси: ЧДТУ, 2011. - Вип. 15. - С. 202-205.

.Харіна Н.В. Особливості розвитку житлового іпотечного кредитування в Україні на сучасному етапі [Текст] / Н.В. Харіна // Актуальні проблеми економіки. - 2011. - №11. - С. 245-255.

.Харіна Н.В. Дисфункції інститутів житлового іпотечного кредитування в Україні [Текст] / Н.В. Харіна // Актуальні проблеми економіки. - 2011. - №12. - С. 257-264.

.Хелдер Ферейра де Мендонса. У чому полягає важливість регулювання та прозорості кризи субстандартного іпотечного кредитування? [Текст] / Ф. д. Хелдер, Х.К. Деліо, Ф.В. Ренато // Банки та банківські системи країн світу. - 2010. - Т. 3, №1. - С. 34-47.

.Ходико Ю. Правова природа іпотечного правовідношення [Текст] / Ю. Ходико // Вісник Академії правових наук України. - 2011. - №2. - С. 96-101.

67.Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин: Зб. наук. пр. Вип. 11 / Ред.: С.А. Ушацький; Київ. нац. ун-т буд-ва і архіт. - К., 2012. - 151 с.

68.Чернов В.Г. Экспертная система поддержки принятия решения в ипотечном жилищном кредитовании, построенная на базе нечеткого логического вывода [Текст] / В.Г. Чернов, С.И. Ганьшина // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2012. - №2. - С. 2-7.

.Яковенко С.М. Регулювання ринку іпотечних послуг в умовах подолання наслідків фінансово-економічної кризи [Текст] / С.М. Яковенко // Наукові праці НДФІ. - 2011. - №2 (55). - С. 101-110.

Вступ житло будівництво кредитування Актуальність теми дослідження. Питання покращення житлових умов є одним із найгостріших для значної кількості громадя

Больше работ по теме: