Житлове будівництво в Україні

 

Міністерство освіти науки молоді та спорту України

Житомирський державний технологічний університет

Центр післядипломної освіти

Кафедра фундаментальних економічних дисциплін

Контрольна робота

з курсу: Державне регулювання економіки

на тему: Житлове будівництво в Україні

Житомир, 2012

Вступ

Проблема забезпечення населення житлом, як на початку 90-х років XX ст. так і нині, належить до найгостріших соціально-економічних проблем в Україні. Наша країна має потребу у функціонуванні цивілізованого ринку житла та підвищені можливостей населення реалізувати право на житло. Зіставлення реальних доходів населення і вартості житлового будівництва демонструє, що більшість українців не мають в своєму розпорядженні коштів, достатніх для придбання житла. Окремим аспектам розвитку житлового будівництва в Україні присвячені розробки вітчизняних вчених і господарників А.Асаула, А.Беркути, А.Гойка, Ю.Манцевича, В.Кравченко, Л.Левіта, К.Паливоди, де автори викладають своє бачення шляхів удосконалення процесів розвитку житлового будівництва. У звязку з переходом на ринкові умови зменшилась роль держави у фінансуванні житлового будівництва, що не компенсувалось своєчасним створенням нових механізмів залучення коштів та створенням інституційних передумов його фінансового забезпечення. Відставання із впровадженням ринкових механізмів фінансування зумовило малі обсяги житлового будівництва, високі ризики і, відповідно, високі процентні ставки та малодоступність кредитних коштів. Україна суттєво відстає від зарубіжних країн за обсягами та якістю житла, забезпеченістю ним населення. Рівень доходів основної частини населення не дозволяє купувати житло не тільки за ринковими цінами , а й за собівартістю. Першочерговою проблемою, яка постає перед будівельною галуззю на даному етапі, є питання створення сприятливого інвестиційного клімату в Україні, реальних фінансово-кредитних механізмів для стимулювання житлового будівництва з метою підвищення конкурентоздатності галузі, через те, що ринкові умови господарювання вимагають формування нових засад взаємовідносин учасників інвестиційного процесу у капітальному будівництві.

1. Основні напрямки розвитку житлового будівництва

Будівельна галузь є однією з основних галузей економіки України. Саме розвиток цієї галузі забезпечує виконання соціально-економічних показників розвитку країни. За останні роки після початку фінансово-економічної кризи в будіництві відбувся спад. Це показують показники загальної площі, введеної в експлуатацію ( рис. 1)

Рис. 1. Введення в експлуатацію загальної площі, тис мІ

Як видно з табл.1, у 2011 р. обсяг виконаних будівельних робіт збільшився порівняно з 2010 р., тому можна говорити про зростання будівельних робіт.

Табл.1 Обсяг виконаних будівельних робіт за 2011 р.

ПеріодУ фактичних цінах, млн. грн.У % до відповідного попереднього періодуСічень1993,9106,1Січень-лютий4430,1106,1Січень-березень7792,7106,8Січень-квітень11739,5111,6Січень-травень15888,4113,2Січень-червень20889,8114,5Січень-липень26492,7113,6Січень-серпень32237,5113,0Січень-вересень38372,5111,4Січень-жовтень45122,8111,7Січень-листопад52013,8112,5Січень-грудень60454,3111,1

Проте можна зазначити, що попри загальний спад у будівництві, у 2010 р. він почав сповільнюватися. Метою будівельної галузі є вирішення проблем розвитку житлового будівництва, що забезпечує доступність житла шроким верствам населення. Основним завданням будівельної галузі є: створення повноцінного збалансованого ринку житла як з боку пропозицій у житлове будівництво так і попиту; залучення приватних інвестицій у житлове будівництво; формування ефективного ринку будівельної індустрії; підвищення доступності іпотечного кредитування і житлових будівельних заощаджень для широких верств населення.

Стимулювання платоспроможного попиту полягає у підвищенні доступності житла для широких верст населення, яке забезпечується також шляхом здешевлення іпотечного кредитування і кредитів системи житлових будівельних заощаджень для населення. Удосконалення системи іпотечного кредитування потрібно здійснювати у два етапи і паралельно зі заходами, яких вживають з метою зниження вартості житла, уникнення створення передчасного підвищення платоспроможного попиту, а також цінового і тимчасового дисбалансу на ринку житла.

Система житлових будівельних заощаджень є механізмом фінансування житла, який базується на нагромадження індивідуальних заощаджень, для отримання позики з метою покращення житлових умов. Ця система житлових будівельних заощаджень призначена для категорії громадян, що не мають достатніх засобів для внесення первинних внесків під час отримання іпотечних кредитів у банках, але мають достатньо стабільних дохід. Роль держави у відносинах між субєктами системи будівельних заощаджень полягає у :

·наданні підтримки системі житлових будівельних заощаджень шляхом виплати громадянам-вкладникам премії за внесками на ці заощадження;

·здешевленні кредитного ресурсу, відновленні та розширенні іпотечного кредитування;

·створенні фонду житлових субсидій;

·державному замовленні (незахищені верстви населення, вчителі, лікарі, працівники культури, котрі працюють у бюджетній сфері, військовослужбовці);

·молодіжному кредитуванні, відновленні та розширенні всіх механізмів;

створенні державних податкових пільг. Стимулювання пропозиції спрямоване на будівельні компанії. Для забезпечення доступності побудованого житла для населення потрібно передбачити заходи, спрямовані на зниження вартості його будівництва. В Україні потрібен перехід до сучасних ефективних і енергоощадних архітектурно-будівельних рішень. Необхідно вилучити витрати забудовників житлових будинків, повязані з пайовою участю у розвитку міських енергоджерел, перенісши витрати на розвиток і облаштування магістральних і внутрішньоквартальних інженерних мереж, інших обєктів інженерної інфраструктури на місцеві виконавчі органи. Для встановлення реального рівня витрат і уникнення невиправдано завищених цін у будівництві житла потрібно продовжити роботи зі впровадження і подальшого вдосконалення нових кошторисних нормативів. Необхідно обговорити можливість ініціювання впровадження в Україні низки будівельних податкових пільг. Наприклад, пільги під час купівлі земельної ділянки для будівництва житлового будинку, будівництво житлового будинку, ремонт і модернізацію житлового будинку або квартири. Розвиток індивідуального житлового будівництва є важливим етапом стимулювання пропозиції будівництва. Для подальшого розвитку індивідуального житлового будівництва необхідно здійснити такі заходи:

·використання в житловому будівництві прогресивних технологій, сучасних архітектурно-будівельних і містобудівних рішень, екологічно чистих, сучасних за дизайном видів продукції і матеріалів, що відповідають за асортиментом і номенклатурою платоспроможному попиту різних верств населення як на елітне житло, так і на житлові будинки для громадян з невисокими доходами;

·відведення земельних ділянок під будівництво будинків поблизу магістральних інженерних мереж, а також на територіях, не зайнятих будовами і комунікаціями.

Будівництво комунального житла є одним із засобів збільшення пропозиції житла. Вирішення житлових проблем окремих категорій громадян, перед якими держава має певні зобовязання, є прерогативою місцевих виконавчих органів. Державне комунальне житло громадянам, що соціально захищаються, надають без права його приватизації. Решта категорій громадян набуває житла у власність з використанням ринкових механізмів. Будівництво доступного житла за рахунок державних коштів є засобом забезпечення житлом населеня, котре стоїть в черзі за житлом. Для реалізації цієї програми державою повинні бути створені умови для забезпечення громадян житлом за допомогою будівництва недорогого і доступного житла для середнього класу вартістю, яка не перевищує опосередковану вартість спорудження житла. У процесі будівництва житла необхідно здійснити певний комплекс заходів. Для цього місцеві виконавчі органи повинні:

·розробити генеральні плани забудови обласних центрів з урахуванням планового будівництва житла;

виділити земельні ділянки під планову майбутню забудову в рамках генпланів, що розробляються, з урахуванням привязки до мережі інженерних комунікацій. У будівельній галузі держава повинна мотивувати будівельні організації, щоб вони виконували програми соціально-економічного розвитку і досягали індикаторів, закладених в індикативному плані будівельної галузі. Для цього можна використати низку мотиваційних заходів, які оформляють угодами між оранами державної влади та будівельними організаціями:

·продаж землі під будівництво;

·зменшення податкової ставки;

·отримання кредиту за вигідною для організації ставкою;

·державні замовлення на будівництво.

1.1 Розвиток житлового будівництва в регіонах України

Аналізуючи розвиток житлового будівництва у регіонах України, у 2010 р. введено в експлуатацію 9,3 млн. м2 загальної площі житла, що на 45,9% більше, ніж за 2009 році. Значну частину (46,7% загального обсягу) житла введено в експлуатацію відповідно до Тимчасового порядку. У 13 регіонах частка такого житла становила понад 50%, у Житомирській та Херсонській областях - 78,1% та 72,8% відповідно. Рекорд по введенню в експлуатацію житла становить 11,5 млн. м2 за рік за радянських часів. Переважну частку житла (67,1% загального обсягу, або 6266,8 тис.м2) уведено в експлуатацію в одноквартирних будинках. У будинках із двома та більше квартирами введено відповідно 32,7%, або 3050,4 тис.м2, у гуртожитках - 0,2%, або 22,1 тис.м2. Обсяги введеного житла зросли у 2,7 рази в одноквартирних будинках та на 8,0% у гуртожитках, водночас у будинках із двома та більше квартирами зменшились на 24,0%. Обсяги введеного житла в міських поселеннях порівняно з 2009 р. зросли на 22,1%, у сільській місцевості ? у 2,5 рази. Питома вага введеного в сільській місцевості житла зросла до 32,5% проти 19,3% у 2009 році. За рахунок коштів державного бюджету за 2010 р. уведено 32,3 тис.м2 загальної площі житла, що становить 30,0% до 2009 р. Частка житла, введеного в експлуатацію за рахунок цих коштів, є незначною - 0,3% загальнодержавного обсягу (за 2009р. - 1,7%). За 2010 р. уведено в експлуатацію 76,8 тис. квартир (за 2009р. - 65,6 тис.), із них у міських поселеннях - 56,9 тис., у сільській місцевості - 19,9 тис. квартир. Середній розмір квартири, введеної у 2010 р., становив 118,9 м2 загальної площі, при цьому в сільській місцевості - 150,8 м2, у міських поселеннях - 107,7 м2. Серед збудованих квартир переважають двокімнатні (25,0% від загальної кількості), трикімнатні (24,4%) та однокімнатні (22,4%) квартири. Найбільше введеного житла припадає на Київську область (1184,2 тис. м2), м. Київ (1012,3 тис. м2), Львівську (642,0 тис. м2), Одеську (639,8 тис. м2), Івано-Франківську (600,0 тис. м2) області та АР Крим (346,7 тис. м2). Найбільший приріст у будування житла до відповідного періоду 2009 р. спостерігався у Луганській (417,7%), Житомирській (226,7%), Рівненській (210,1%), Херсонській (242,4%) областях. Але існує й інша думка щодо досягнень житлового будівництва у минулому році. Як свідчать статистичні дані, 46,7% введеного житла складають раніше побудовані приватні будинки, без відповідних дозволяючи документів. Вони попали в статистику завдяки постанові уряду від 9 вересня 2009 року, яким був прийнятий тимчасовий порядок легалізації будинків побудованих самостійно без дозволяючи документів. З урахуванням падіння у 2009 р. обсягів введення житла на 40% до минулого року і узаконення будівель, побудованих самостійно, як наведено в офіційних статистичних даних, обсяги введення житла у 2010 р. не збільшились, а скоротилися майже на 22%. Викликає тривогу положення проекту нового житлового кодексу, у якому, громадяни, які мають право на соціальне житло вилучаються з категорії жителів, які беруться на квартирний облік. І це при тому, що досі існують проблеми з побудовою соціального житла, якого катастрофічно не вистачає. Крім того з квартирного обліку вилучаються громадяни, які забезпечені житлом за рахунок державного чи комунального фонду спеціального призначення, а також ті, хто забезпечується житлом комунального житлового фонду на умовах найму по доступній платі за нього. Незважаючи на підсумкове падіння обсягів введення в експлуатацію житла в Україні за 9 місяців 2011 року (в порівнянні з аналогічним періодом минулого року обсяги введення житла впали на 6,5%), спостерігається досить позитивна динаміка будівництва житла. Зокрема, за даними Державного комітету статистики України введення в експлуатацію житла без урахування житла, що введено за спрощеною процедурою зросло на 47,1%. Питома вага житла, введеного в експлуатацію в міських поселеннях, становила 75,2% загального обсягу (за 9 місяців 2010р. - 64,9%), у сільській місцевості - 24,8% (за 9 місяців 2010р. - 35,1%). У м.Києві та Київській області збудовано 31,6% загального обсягу житла, ще 21,4% - в Одеській, Львівській та Івано-Франківській областях. За рахунок коштів державного бюджету за 9 місяців 2011р. уведено в експлуатацію 29,2 тис.м2 загальної площі житла, що у 2 рази більше проти відповідного періоду попереднього року. Частка житла, побудованого за рахунок цих коштів, становила 0,6% загальнодержавного обсягу (за 9 місяців 2010р. - 0,3%). Із загальної площі введеного в експлуатацію житла 4775,2 тис.м2 становила площа квартир, 130,2 тис.м2 - площа гуртожитків та приріст площі існуючих квартир за рахунок реконструкції й розширення. Серед збудованих квартир переважають двокімнатні (29,1% від загальної кількості), однокімнатні (28,7%) та трикімнатні (22,7%) квартири.

Табл.3 Обсяги введення в експлуатацію житла за регіонами.

Уведено за cічень-вересень 2011р.усьогобез урахування житла, введеного відповідно до Порядку та Тимчасового порядкутис.м2 загальної площіу % дотис.м2 загальної площіу % дозагаль-ного обсягусічня-вересня 2010р.загального обсягу в регіонісічня- вересня 2010р.Україна4905,4100,0 93,5 3996,2 81,5147,1Автономна Республіка Крим222,74,564,2156,070,1127,0Вінницька200,64,197,8146,272,9168,3Волинська89,61,881,182,592,0134,1Дніпропетровська122,52,5128,972,259,0164,3Донецька121,52,592,795,778,7153,3Житомирська64,31,343,643,968,3134,2Закарпатська181,73,788,8169,093,0157,2Запорізька41,20,853,133,982,3134,5Івано-Франківська262,45,373,4237,390,4124,9Київська636,013,098,1453,971,4113,9Кіровоградська35,70,751,230,685,5114,6Луганська43,90,985,533,175,5115,8Львівська331,06,779,1272,282,2140,7Миколаївська42,00,949,433,379,391,9Одеська463,09,4159,8407,488,0214,7Полтавська71,11,546,057,080,170,0Рівненська102,72,179,589,286,8199,3Сумська69,01,477,854,979,5110,6Тернопільська164,63,4121,5113,468,9211,4Харківська192,23,9112,9168,287,6216,0Херсонська64,01,357,344,769,9168,0Хмельницька157,23,269,8149,895,3102,3Черкаська34,00,731,327,179,844,7Чернівецька80,91,749,759,773,7162,0Чернігівська64,81,368,352,781,4143,2м.Київ909,918,6157,8794,087,3179,1м.Севастополь136,92,8263,9118,386,4227,9

Будівництво по регіонах розвивається нерівномірно, найбільшими темпами воно зростає у торговельно-промислових містах та туристичних центрах. Більше половини (60%) житла введено в експлуатацію у 9 регіонах: м. Києві, Київській, Харківській. Дніпропетровській, Донецькій, Івано-Франківській, Львівській, Одеській областях та Автономній Республіці Крим. Основним джерелом фінансування будівництва є кошти населення та підприємств, участь держави у розвитку житлового будівництва залишається обмеженою. З метою вирішення проблем забезпечення житлом соціально незахищених громадян і тих, які потребують підтримки з боку держави, у 2006 році прийнято Закон України Про житловий фонд соціального призначення, який набрав чинності 1 січня 2007 року. В Законі передбачено формування фондів житла соціального призначення, яке має безоплатно надаватись громадянам у порядку черговості на умовах договору найму та не підлягатиме піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі. Таке житло повинно бути раціональним та економічним, зводитися за проектами, розробленими з дотриманням гарантованих санітарних норм забезпечення житлом громадян, а його архітектурно-планувальні та конструктивні рішення мають передбачати застосування традиційних будівельних систем, виробів та матеріалів вітчизняного виробництва. Право на отримання соціального житла мають громадяни, які перебувають на соціальному квартирному обліку i рівень доходів яких не перевищує прожиткового мiнiмуму та орендної плати за житло у відповідному регiонi. З урахуванням існуючих темпів будівництва соціального житла знадобиться 50-60 років для того, щоб люди, котрі стоять у черзі, одержали квартиру, бо щорічно отримують житло менше 2 % тих, що перебувають на квартирному обліку на початок року. На сьогодні держава надає підтримку окремим категоріям громадян у забезпеченні житлом. Це молоді сімї, військовослужбовці, співробітники Служби безпеки України, воїни-інтернаціоналісти, прикордонники тощо. У 2012 році на всі програми будівництва житла у державному бюджеті закладено 1,3 млрд. гривень (у минулому році було закладено 1 млрд. гривень). Міністерством реалізуються деякі з цих програм. Серед механізмів, що використовують для їх реалізації, вагоме місце займає довгострокове кредитування громадян, зокрема: в Державній програмі забезпечення молоді житлом, Державній цільовій соціально-економічній програмі будівництва (придбання) доступного житла та в регіональних програмах Власний дім. Так, якщо програма будівництва доступного житла ще тільки починає набирати оберти, то програми молодіжного кредитування та кредитування індивідуальних сільських забудовників вже давно працюють і є надзвичайно актуальними та популярними серед громадян. Ці програми розраховані на соціально-активну молодь, середній клас, людей, які хочуть і намагаються вирішувати свою житлову проблему власними силами, однак потребують державної підтримки. Так, з 1998 по 2011 рік молоді надано більше 10,5 тис. пільгових довготермінових кредитів на будівництво та придбання житла з державного та місцевих бюджетів різних рівнів на загальну суму 1,3 млрд. гривень. По Власному дому ще більше: з початку дії програми, тобто з 1998 року на цей час надано більше 82 тис. пільгових довгострокових кредитів. За попередніми даними, за підсумками 2011 року у місті Києві введено в експлуатацію близько 1,5 млн. кв. метрів житла, що є найбільш високим показником за всю історію незалежної України. Стосовно проблеми довгобудів, то економічна криза останнім часом відчутно вплинула на дотримання строків будівництва. Для сприяння вирішенню цієї проблеми Міністерством підготовлено законопроект, який передбачає посилення відповідальності забудовників перед інвесторами (фізичними особами) та права інвесторів під час будівництва житла. Також передбачається можливість органам місцевого самоврядування забирати на компенсаційній основі, якщо така буде, спірну будівлю до себе, щоб потім її добудувати. З метою реалізації у 2011 році Державної програми забезпечення молоді житлом на 2002-2012 роки, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 29.07.2002 № 1089 для надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла із загального фонду держбюджету було виділено 60,0 млн. гривень, що були направлені в регіональні управління Фонду і 100 %-во використані. Згідно з попередніми результатами 2011 року за ці кошти Державною спеціалізованою фінансовою установою «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» надано 191 пільговий довготерміновий кредит. Крім того, за рахунок коштів місцевих бюджетів надано 161 кредит на загальну суму - 40,3 млн. гривень та 103 кредити на загальну суму 30,8 млн. гривень - за рахунок коштів статутного капіталу Фонду.

1.2 Державне регулювання й стимулювання в сфері житлового будівництва

Важлива роль у державному регулюванні й стимулюванні інвестиційно-будівельної діяльності належить законодавчим і нормативним актам. В багатьох великих містах України, особливо в Києві, Дніпропетровську, Одесі, Донецьку комерційні структури побудували й продовжують будувати в престижних місцях дорогі офіси й торговельні комплекси. У той же час витрати на створення соціальної інфраструктури по суті перекладаються на міську владу, у якої фінансові ресурси, що можуть бути виділені на такі цілі є досить обмеженими. Тут потрібним є державне регулювання на законодавчому рівні України. У цьому зв'язку слід відмітити, що у Фінляндії діє закон, який дозволяє стягувати до 40% податків на інвестиції, вкладені в будівництво офісних будинків. У цьому зв'язку доцільним є прийняття подібного закону законодавчому органу України. Крім того, доцільним могло би бути посилення державного регулювання житлового будівництва одночасно із здійсненням заходів щодо вдосконалювання податкової політики й оптимізації банківського кредитування, стимулюючи при цьому активізацію фінансових можливостей підприємств і організацій, у яких працюють громадяни, які потребують поліпшення житлових умов.

Мова йде про акціонерні та інші недержавні підприємства й організації. Щодо бюджетних організацій, то вони своїми страховими внесками й перерахуваннями частини заробітної плати своїх працівників, що потребують житла, (з їхній згоди) могли б наповнити фінансові ресурси будівництва муніципального житла й тим самим вирішувати проблеми забезпечення квартирами працівників бюджетної сфери. Якщо будівництво здійснюється по системі держзамовлення й муніципального замовлення, воно повинне вестися за встановленими розцінками, що забезпечують для будівельної організації мінімальний, але достатній рівень рентабельності. Для прискорення розробки нових проектів по будівництву масового житла необхідно створити на державному рівні механізм обмеження строку, який надається забудовникові для реалізації проекту, в звязку із заходами держпідтримки. Одночасно зазначений механізм повинен накладати рамки на дії держустанов і уповноважених приватних компаній, що брали участь у процесі з підготовки вихідної дозвільної й правовстановлюючої документації по проекту будівництва, погоджень, що також обмежують їх по строках, висновків і підготовці необхідних матеріалів, а також документів, необхідних для оформлення прав власності громадян на житло. Проблеми, що вимагають державного регулювання й стимулювання в сфері інвестиційно-будівельної діяльності, носять багатопрофільний характер. У зв'язку із цим насамперед було б доцільним створення комісій з економічного регулювання й стимулюванню розвитку цього виду діяльності, у які входили б представники місцевого самоврядування, авторитетні керівники державних і комерційних структур, наукові й вузівські працівники для підготовки і представлення законодавчим органам відповідних обґрунтованих пропозицій і проектів рішень. Насамкінець доцільно відмітити, що крім перерахованих проблем, наявних у будівельній індустрії, слід зазначити й організаційно-чиновницькі фактори, що стримують темпи й обсяги будівництва. Відзначимо деякі з них.

·Обмежена кількість кращих земельних ділянок (забезпечених інфраструктурою) приводить до їхнього дефіциту й необхідності освоювати ділянки з більшими обтяженнями. Це суттєво затягує підготовчий процес і, як наслідок, будівництво.

·Складність підключення до інженерних мереж, що пов'язана не тільки з ростом витрат, але й з тим, що зношеність магістральних мереж надзвичайно висока і також утруднює підключення до інженерних мереж.

·Як і раніше виникають труднощі з одержанням дозволу на будівництво.

Важливим моментом, що гальмує темпи будівництва, виступає відсутність містобудівного плану для міст і сучасних схем розміщення продуктивних сил для країни в цілому. Це дозволило б вести будівництво випереджальними темпами. У цьому зв'язку необхідно активізувати розробку генеральних схем розвитку території. Відповідно до планів розвитку територій повинна формуватися інженерна інфраструктура будівельних майданчиків, тоді є гарантія її реалізації для забудовника. На такій базі можливим є комплексне освоєння територій. На українському ринку житла склалася монопольна ситуація, як у сфері будівництва, так і виробництва будматеріалів. У результаті кінцева ціна житла визначається ринковою кон'юнктурою без обліку реальних витрат і можливостей населення. Для того, щоб житло стало доступним, у будівельному секторі повинна з'явитися реальна конкуренція. А якщо ні, то цілі, визначені в державній програмі "Доступне житло" не будуть досягнуті. У зв'язку із цим, можливі кілька сценаріїв розв'язання проблеми:

. Для сімей, які потребують житла, фіксуються ціни на рівні проекту й не змінюються в залежності від ринкової кон'юнктури. Такий досвід уже використовується при забезпеченні родин військових.

. В сучасних соціально-економічних умовах доцільно підсилити регулюючу й конструктивну роль держави щодо забезпечення реальної конкуренції й глибокого прориву в житловій сфері. Без активізації ролі держави і збільшення бюджетних вкладень у житлову сферу проблема забезпечення населення житлом переходить у далеку перспективу. Приватний бізнес, у власності якого всі будівельні потужності, вирішує проблему житла за рахунок росту цін, які значно випереджають зростання доходів населення. Розвиток доступної для масового споживача іпотеки впирається у високий відсоток по кредитах, обмежений розмір державного фінансування й відсутність можливості для залучення "дешевих" грошей на іпотечний ринок. У такий спосіб сформована в Україні монополія в сфері житлового будівництва - реальна перешкода для забезпечення масового доступного житла й, очевидно, постійне джерело соціальної напруги в суспільстві. Вихід бачиться в посиленні ролі держави щодо збільшення обсягів будівництва доступного за ціною житла для основної маси населення. Реалізацію такого підходу можна здійснити за наступними напрямами:

формування й реалізація цільової програми з розвитку державної будівельної індустрії й бази будматеріалів, що дозволяють вести будівництво житла й соціальних об'єктів на безкоштовно надаваних муніципалітетами земельних ділянках з відповідною інфраструктурою. Такий підхід може створити конкуренцію на ринку житла;

створення державно-приватних організацій як у системі будівництва, так і при формуванні будівельної бази на наступних умовах: держава забезпечує земельні ділянки й інженерні комунікації, а приватний бізнес займається безпосередньо зведенням об'єктів. Реалізація житла залишається прерогативою держави;

будівництво прибуткових будинків і соціального житла для населення з низькими доходами, при адекватній відповідній платі або дотаційному принципі оплати населення за житло. До заходів із стимулювання попиту пропонується віднести розвязання наступних задач:

. Підвищення загального рівня доходів населення. Ця задача має довгостроковий характер і повинна вирішуватись на національному рівні. В даний час показник періоду накопичення для придбання квартири (показник зворотний коефіцієнту доступності житла), розрахований як відношення середньої ринкової вартості житла до середньорічного доходу сім'ї, в середньому по країні становить більш як 5 років, в той час як у європейських країнах цей показник дорівнює 3 роки, а для США - 2 роки. Очевидно, що без підвищення матеріального добробуту громадян про нормальну доступність житла говорити не доводиться.

. Розвиток іпотечного житлового кредитування населення, як основного інструменту підвищення купівельної спроможності громадян на ринку житла. - забезпечення нормативно-правових умов для розвитку іпотечного житлового кредитування та інших інститутів житлового фінансування населення;

. Удосконалення форм державної підтримки населення з метою поліпшення житлових умов. Така підтримка має здійснюватися за наступними напрямами: виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених законодавством, та розробка і вдосконалення існуючих програм підтримки соціально незахищених верств населення з низьким рівнем доходів (неповних сімей, інвалідів і т.д.).

. Розвиток накопичувальних схем придбання житла. Основним способом залучення ресурсів є пайова участь громадян в інвестуванні будівництва. Альтернативним способом залучення коштів населення у будівництво житла є діяльність кооперативів, що діють за принципом кас взаємодопомоги (житлово-накопичувальні кооперативи, кредитні споживчі кооперативи громадян, житлово-будівельні кооперативи). Їх перевагою є більш тривалі терміни накопичення, можливість придбання житла після внесення частини його вартості від 30 до 55%, а також більш низькі процентні ставки в порівнянні з іпотечними кредитами.

. Встановлення державного контролю за різними формами залучення коштів населення для фінансування будівництва і придбання житла. В даний час відсутність належного контролю за діями забудовників часто призводить до таких негативних наслідків, як:

проблема встановлення права власності на готове житло внаслідок так званих «подвійних продажів»;

надання громадянам житла більш низької якості в порівнянні з житлом, зазначеним у договорі;

повна або часткова втрата громадянами вкладених коштів у зв'язку з заморожуванням та збільшенням термінів будівництва. 1.4.Фінансове забезпечення житлового будівництва в Україні. На сьогодні питання вибору механізму фінансування житлового будівництва є предметом дискусій серед вітчизняних вчених і практиків. Окремі аспекти створення та функціонування цих інструментів розглянули у своїх працях В.Д. Базилевич, Т.О. Євтух, В.І. Кравченко, Т.В. Майорова, К.В. Паливода, А.А.Пересада, В.А. Поляченко. Однак спірним залишається питання вибору найменш ризикованого механізму залучення грошових коштів для фінансування будівництва житла, а також ролі кожного механізму у вітчизняній системі фінансування житлового будівництва. Структура фінансування житлового будівництва залежить від типу житлової системи, від способу забезпечення потреби суспільства в житлі. Розрізняють житлові системи, що базуються на механізмі державного забезпечення житлом та на ринкових умовах. Більшість житлових систем відносять до змішаного типу, коли ринковий механізм забезпечення житлом не виключає державної чи комунальної участі. Як показує досвід, в більшості країн житловий комплекс є обєктом економічного та адміністративного регулювання з використанням різних форм фінансування. У розвинених країнах переважає ринковий підхід до вирішення житлової проблеми.

Оскільки середній клас займає в суспільстві провідне місце, виникає можливість купувати нове житло в кредит на основі пропозицій розвиненого житлового ринку та стабільності банківської системи, яка дозволяє розвивати ринок іпотечних кредитів. Але приблизно 20% населення соціально незахищені та отримують практично безплатне комунальне житло. У вітчизняній практиці при плановій економіці основними були державне житлове будівництво та будівництво житла підприємствами та організаціями для своїх працівників, тоді як кооперативна та індивідуальна забудова в містах відігравали незначну роль. Із переходом на ринкові засади та скороченням бюджетного фінансування житлового будівництва та забезпечення населення житлом, основним джерелом інвестицій у житлове будівництво стали власні заощадження населення. Однак, низький рівень платоспроможності основної частини населення зумовлює пошук нових джерел фінансування будівництва житла. В Україні кошти з державного бюджету направляються в основному на реалізацію цільових програм відтворення житла і зменшуються з кожним роком. Фінансові кошти місцевих бюджетів являються лімітованими і призначені в цілому для оплати завершеного будівництва житла незаможних верств населення. Фінансування житлового будівництва за рахунок коштів підприємств і некомерційних організацій також носить обмежений характер. Незважаючи на прийняті нормативно-правові акти, що забезпечують розвиток іпотечного кредитування, масштабного застосування цієї форми фінансування житлового будівництва ще не відбулося. Головними стримуючими факторами продовжують залишатися низька кредитоспроможність населення, проблеми розвитку вторинного ринку цінних паперів і рефінансування іпотечних банків. До головними проблем, що стримують розвиток систем фінансування житлового будівництва, зокрема іпотечного кредитування, можна віднести:

масштаби довгострокового іпотечного житлового кредитування обмежені короткостроковою ресурсною базою банків, оскільки збільшення частки довгострокових кредитів може привести до зниження ліквідності; - надмірна вартість кредитів, яка є наслідком високої ціни залучених ресурсів для банків та не повністю сформованого законодавчого поля в галузі іпотечного житлового кредитування, що зумовлює високі ризики іпотечного кредитування, які закладаються банками у процентні ставки за кредитами; - складність оцінки платоспроможності позичальника, тому що значна частка в доходах населення - неофіційні доходи;

політична та економічна нестабільність в країні, що підвищує ризики іпотечного кредитування. Як показує вітчизняна та зарубіжна практика, на сьогоднішній день існують такі методи фінансування інвестиційних проектів та програм житлового будівництва: бюджетне фінансування, самофінансування, акціонування, кредитне фінансування, змішане фінансування. Механізми і джерела фінансування будівництва житла залежать від характеристик житлового будинку та способу його використання. житловий будівництво експлуатація інвестиційний

Джерела фінансування будівництва житла розділяються на такі групи:

. Кошти населення: власні джерела (доходи, заощадження, кошти від продажу майна); позичкові кошти (кредити банків, позики організацій).

. Кошти комерційних і некомерційних організацій: власні доходи організацій; позичкові кошти (кредити банків, випуск житлових облігацій).

. Кошти держави (місцевої влади): кошти бюджетів; кошти цільових позабюджетних фондів; кошти, що залучені за рахунок емісії житлових цінних паперів. Донедавна фінансування нового будівництва було можливим за трьома способами: через інвестиційний договір із забудовником, цільові житлові облігації та участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ). При цьому ФФБ були механізмом найменш популярним серед забудовників, проте найбільш безпечним для інвестора. Однак, внесені (після суспільного резонансу стосовно дій деяких забудовників у 2005-2006 роках) зміни до Законів України «Про інвестиційну діяльність» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», якими були запроваджені жорсткі вимоги до інвесторів та забудовників щодо будівництва житла та визначені загальні принципи, правові та органiзацiйні засади залучення банками та іншими фінансовими установами грошових коштiв фізичних та юридичних осіб в управління з метою фiнансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, стали для забудовників серйозною перешкодою на шляху залучення коштів населення. Змінами передбачено, що інвестування та фінансування житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися тільки наступними механізмами:

фонди фінансування будівництва (ФФБ);

випуск безпроцентних (цiльових) облігацій;

інститути спільного інвестування (ІСІ);

фонди операцiй з нерухомістю (ФОН);

недержавні пенсійні фонди (НПФ). Фонди фінансування будівництва (ФФБ). Закон в обовязковому порядку передбачає створення ФФБ фінансовою установою - управителем ФФБ, яка є посередником між інвестором і забудовником та залучає кошти фізичних та юридичних осiб, спрямовує їх на фiнансування будівництва, здiйснює контроль за процесом будівництва житла та цільовим використанням грошових коштiв, а також кредитує всiх учасників пiд заставу житла, яке ще тільки будується.

Безпроцентні (цільові) облігації. Цільові облігації - облігації, виконання зобовязань за якими дозволяється товарами та/або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій. Емітентом таких облігацій може бути особа, яка є власником або отримала право на постійне користування земельною ділянкою, або є орендатором земельної ділянки, на якій буде розташовано об'єкт житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов'язань за цільовими облігаціями.

Інститути спільного інвестування (ІСІ). Ще одним з ефективних засобів фінансування будівництва є використання механізмів спільного інвестування. Після прийняття у 2001 р. Закону України Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди), а також внесення змін до законодавства, які передбачають податкові стимули для інститутів спільного інвестування (ІСІ), розпочався активний розвиток цих інститутів. Головною перевагою ІСІ є відкладене оподаткування.

Фонди операцiй з нерухомістю (ФОН). Згідно ЗУ „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами.

Недержавні пенсійні фонди (НПФ). Такі інституції надають послуги з недержавного пенсійного забезпечення, основною метою якого є забезпечення для людей додаткових до загальнообовязкового державного пенсійного страхування пенсійних виплат. При збільшенні активів пенсійні фонди отримують можливість більш ефективно здійснювати інвестування в альтернативні до банківських депозитів види фінансових вкладень. Цією альтернативою перш за все можуть виступати обєкти нерухомості. Водночас особливістю вітчизняних пенсійних фондів є те, що через недостатність інвестиційно привабливих підприємств та проектів зокрема, акомульовані ресурси доводиться розміщувати в банку. Тобто фактично наші недержавні пенсійні фонди на цьому етапі є посередниками між клієнтом і банком. Крім того, сама процедура створення й обслуговування НПФ досить трудомістка і потребує відповідної державної підтримки.

Висновки

Таким чином, у 90-х роках XX ст. в процесі трансформації економіки до ринкових умов господарювання відбувся значний спад обсягів капітальних вкладень у житлове будівництво, який негативно позначився на щорічних обсягах введеного в експлуатацію житла протягом 1991-2000 рр., що повязано зі змінами структури і форм власності будівельних організацій, недосконалістю цінової політики і відсутністю законодавчої бази. Впродовж 2001-2007 рр. Відбувалося поступове нарощування обсягів введення в експлуатацію житла по регіонам, цьому сприяло формування нормативно-правової бази, розширення будівництва житла за рахунок коштів населення та підприємств, розвиток іпотечного кредитування. Але темпи будівництва зберігаються на такому рівні, що не можуть задовольнити існуючий попит на житло, тому житлова проблема в Україні залишається однією з найгостріших соціально-економічних проблем. Головними проблемами в галузі житлового будівництва є: недостатні обсяги житлового будівництва в регіонах України; повільно здійснюється робота над створенням соціального житла; висока вартість житла, що перевищує реальні доходи основної маси населення; відновлення та реконструкція існуючого житлового фонду. Саме ці проблеми потребують подальших досліджень.

Таким чином, проблеми ринкової перебудови житлового будівництва в Україні є надзвичайно гострими та актуальними. Їх розв'язання стане реальним за умови наявності нормативно-правової бази, яка б стимулювала роботу всіх сфер і галузей будівельного комплексу, а також запровадження принципово нового інвестиційного механізму, що забезпечував би надходження до даної сфери економіки коштів з різноманітних джерел фінансування: державних, приватних, комерційних, іноземних. Таким механізмом могла б стати іпотека. На це треба націлити систему кредитування та надання пільгових позичок населенню. Створення бірж, інвестиційних та інших фондів, іпотечних і житлових банків, страхових компаній, інших ринкових структур, які можуть забезпечити залучення позабюджетних інвестицій у бідувництво - все це елементи нової політики в галузі будівництва.

І все це повинне будуватися на чіткій, збалансованій загальнодержавній програмі, яку б усі суб'єкти влади і господарської діяльності втілювали в життя як пріоритетний напрям економічної політики Української держави.

У цілому, підвищення ефективності управління розвитком ринку житлового будівництва вимагає створення такої системи організації інвестиційно-будівельної діяльності, при якій були б чітко розмежовані функції держави і ринкові механізми; відносини власності і механізми містобудівного регулювання; інтереси, місце і роль забудовників та інвесторів; відносини забудовників з владою і з підприємствами-монополістами. Таким чином, весь комплекс заходів щодо вдосконалення механізму державного управління розвитком ринку житлового будівництва можна підрозділити на дві групи: заходи щодо стимулювання попиту і заходи щодо стимулювання пропозиції на ринку житла.

Аналіз наявного стану фінансування житлового будівництва показав, що в сучасних економічних умовах в Україні, надзвичайно важливим залишатися питання пошуку ефективних механізмів залучення коштів приватних інвесторів (в той час як питома вага інших джерел фінансування будівництва житла продовжує залишатися незадовільною). На сьогоднішній день найбільш оптимальними з таких механізмів є фонди фінансування будівництва та випуск безпроцентних (цільових) облігацій. Інші ж механізми з ряду причин не набули достатнього розвитку.

Література

1.Беркута А. Економічні аспекти розвитку будівельного комплексу України / А. В. Беркута // Економіка будівництва. - 2006. - № 1.

2.Ісаєнко Д.В. Державна політика у сфері забезпечення стійкого функціонування будівельної галузі/ Д.В.Ісаєнко // Актуальні проблеми державного управління - 2010. - № 1(37).

.Колодій Ю.С.Основні напрямки сприяння розвитку житлового будівництва у моделі індикативного управління будівельною галуззю// Науковий вісник НЛТУ України.- 2010.-Вип.20.14.

.Щербініна С.А. Проблеми розвитку житлового будівництва в регіонах України// Економічний простір -2010.- № 24.

5.Державна служба статистики України <http://www.ukrstat.gov.ua>

.Матеріали веб-сайту Міністерства регіонального розвитку, будівництва, тажитлово-комунального господарства України <http://www.minregionbud.gov.ua>

.Матеріали веб-сайту Центр перспективних соціальних досліджень <http://cpsr.org.ua>

Міністерство освіти науки молоді та спорту України Житомирський державний технологічний університет Центр післядипломної освіти Кафедра фундаментальн

Больше работ по теме: