Изучение положения договора аренды недвижимости с точки зрения отечественного законодательства

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

.1 Право аренды земельных участков в системе прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности

.2 Субъекты права аренды земельных участков

.3 Земельный участок как объект права аренды

.4 Права и обязанности арендатора по использованию и охране земельных участков, находящиеся в государственной собственности

. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

.1 Общая характеристика договора аренды земельного участка

.2 Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы данного исследования обусловлена тем, что в современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Такое положение вещей в Республике Беларусь объясняется спецификой данного объекта, а также неразвитостью земельного рынка в стране. Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены тем, что земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости, а также тем фактом, что при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли как основного средства производства и пространства для социально-экономического развития. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану земель, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства

Вместе с тем, в настоящее время в Республике Беларусь официальная политика государства направлена на либерализацию экономики, активное сотрудничество с зарубежными партнерами, привлечение инвестиций. Предпринимаемые руководством страны меры должны способствовать активизации коммерческой и производственной деятельности, расширению спектра деловой активности. Очевидно, что первостепенную роль в данном процессе играет должное законодательное регулирование земельных отношений, соответствие нормативных правовых актов потребностям как участников гражданского оборота, так и общества и государства в целом.

Ярким примером является Директива Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь». Согласно официальной позиции, данный документ направлен на дальнейшую либерализацию экономики и раскрепощение деловой инициативы, устранение барьеров, с которыми сталкиваются субъекты предпринимательской деятельности. [4].

Подобное внимание руководства страны подтверждает как практическую, так и теоретическую значимость и актуальность темы исследования, так как в данном случае прослеживается прочная взаимосвязь между теоретическими исследованиями и практикой нормотворчества и правоприменения. Кроме того, в правовом регулировании невозможно обойтись лишь программными документами, закрепляющими общие направления и принципы. При этом недостаточное внимание правотворческих органов к нюансам и специфике тех или иных правоотношений чревато разночтениями и неточностями, что влечет очевидные негативные последствия для правоприменителя.

Таким образом, цель исследования состоит в том, чтобы всесторонне изучить общие положения договора аренды недвижимости с точки зрения отечественного законодательства.

Данная цель может быть достигнута посредством решения следующих задач:

·охарактеризовать право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в рамках общего института аренды и вещных прав на землю;

·выделить специфику правового регулирования данного договора, его существенные условия;

·проанализировать субъектный состав, а также основные права и обязанности сторон договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь;

·рассмотреть особенности порядка предоставления права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности государства.

Методологическую основу исследования составили такие методы, как методы анализа и синтеза, а также формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

Основными положениями, выносимыми на защиту, являются следующие:

) В подп. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 иностранные граждане и лица без гражданства как потенциальные арендаторы не указаны. Помимо того, что это отчасти противоречит положениям Кодекса Республики Беларусь о земле, на практике это может лишить иностранного инвестора, выступающего как частное лицо, права на предоставление ему земельного участка как объекта инвестиционной деятельности.

) в отечественной правоприменительной практике из законодательно закрепленных прав на землю, наиболее активно используемыми являются частная собственность и право аренды. Негативным аспектом в данном случае является то, что отсутствие возможности выкупа земельных участков арендаторами в частную собственность фактически уравнивает их в правах с другими землепользователями, чьи права на землю регулируются административными методами.

) право аренды земельных участков, по общему правилу, приобретается на аукционе, который, имеет однократный экономический эффект, так дальнейшее использование участков осуществляется в соответствии с общими правилами. Таким образом, для землепользователя приобретение права аренды земельного участка на аукционе является экономически невыгодным.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, первая из которых содержит четыре раздела, вторая - два, заключения и списка использованных источников.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

1.1 Право аренды земельных участков в системе прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле), земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих правах:

·государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций;

·пожизненного наследуемого владения;

·постоянного пользования;

·временного пользования;

·аренды (субаренды) [3].

В свою очередь, земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, а также к землям лесного и водного фондов, землям общего пользования и землям, находящимся под дорогами и иными транспортными коммуникациями не подлежат передаче в частную собственность (ст. 13 Кодекса о земле).

Кроме того, согласно ст. 13 Кодекса о земле, не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств и международных организаций земельные участки:

·на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;

·на землях, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

·на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых;

·которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность [3].

На праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. 14 Кодекса о земле, могут находиться земельные участки, предоставленные гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания жилого дома либо квартиры в блокированном жилом доме, для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах и поселках городского типа. Кроме того, земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства либо для традиционных народных промыслов (ремесел).

Земельные участки могут предоставляться в пожизненное наследуемое владение иностранным гражданам и лицам без гражданства для обслуживания переданных по наследству жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, дачи, садового домика, расположенных на земельных участках, предоставленных наследодателю в пожизненное наследуемое владение.

Земельные участки, в соответствии со ст. 15 Кодекса о земле, предоставляются в постоянное пользование (пользование без заранее установленного срока):

·государственным органам, иным государственным организациям (за исключением предоставления земельных участков для строительства автозаправочных станций) - для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством;

·негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь - для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности [3].

Во временное пользование земельные участки, по общему правилу, могут предоставляться на срок до десяти лет, а национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров - на срок до девяноста девяти лет.

Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам.

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка, при этом срок аренды земельного участка не может превышать 99 лет. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет, а срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений) [4].

Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле).

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организациями по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

Строительство арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускаются, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков [3].

Ограничения вещных прав на земельные участки могут устанавливаться, если эти участки, в частности, расположены на территории заказников и памятников природы, объявленных без изъятия земельных участков у землепользователей, в границах охранных зон особо охраняемых природных территорий, а также на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению. Перечень случаев ограничения вещных прав на земельные участки установлен в ст. 18 Кодекса о земле и не является исчерпывающим.

Кроме того, самостоятельным вещным правом может выступать земельный сервитут, который Кодексом о земле определен как право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права [1].

Как отмечает Шингель Н.А, проблема сложившейся системы прав на земельные участки заключается в том, что при формально широком перечне прав на землю, некоторые из них дают почти равные возможности для использования участков на различных правовых титулах и это ведет к путанице. В качестве конкретного примера исследователь приводит сервитуты и временное пользование, которые по сути является разновидностью сервитута. Кроме того, временное землепользование и аренда земли имеют различия по основаниям возникновения, но по существу позволяют исполнительным органам ограничить определенный срок пользования [28, c. 227].

Хотелось бы также отметить, что на фоне всех вышеперечисленных возможных прав на практике юридические лица наиболее часто пользуются правом аренды земельных участков, которые могут арендовать как отечественные, так и зарубежные субъекты хозяйствования. В качестве арендодателей могут выступать как выступает государство, так и администрации СЭЗ или же уже имеющиеся собственники. Как и во многих других странах, сдача в аренду земельного участка в Республике Беларусь сопровождается сохранением его целевого назначения, при этом сроки аренды участка зависят от целей его использования, а общая продолжительность аренды, как указано выше, не может превышать 99 лет. При этом на максимальный срок сдаются, как правило, участки под строительство [20].

Таким образом, на сегодняшний день в правоприменительной практике соотношение сложилось в пользу тех прав на земельные участки, которые дают больше возможностей для заинтересованных лиц к доступу к земле. Из существующих прав на землю, закрепленных в Кодексе о земле, таковыми являются: частная собственность и права, основанные на гражданско-правовых сделках, то есть аренда и земельные сервитуты [28, c. 228]. Одновременно, активное развитие и использование аренды земельных участков, как форма использования земель, осуществляется в основном за счет государственных земель.

1.2 Субъекты права аренды земельных участков

В соответствии со ст. 4 Кодекса о земле субъектами земельных отношений в Республике Беларусь являются Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства [3].

В свою очередь, в соответствии с подп. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 (в ред. от 11.12.2009) «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - указ № 667), земельные участки на праве аренды предоставляются гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, а также юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь [6].

Таким образом, в Указе № 667 отсутствуют (т.е никоим образом не упомянуты) такие субъекты земельных правоотношений, как иностранные граждане и лица без гражданства.

Изъятие и предоставление земельных участков, по общему правилу, осуществляется соответствующими исполнительными комитетами, администрациями СЭЗ (если это право делегировано соответствующими исполнительными комитетами).

Здесь хотелось бы отметить, что Согласно п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) гражданином, занимающимся предпринимательской деятельностью является физическое лицо, которое в соответствии с гражданским законодательством осуществляет в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность самостоятельную деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления [1].

Согласно ст. 22 ГК гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В соответствии с п. 1 ст. 22 ГК индивидуальным предпринимателем является гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя [1].

При этом количество физических лиц, привлекаемых индивидуальным предпринимателем на основании гражданско-правовых и (или) трудовых договоров для осуществления предпринимательской деятельности, а также количество имущества, используемого для этих целей, может быть ограничено законодательными актами. Так, п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 18 июня 2005 г. № 285 «О некоторых мерах по регулированию предпринимательской деятельности» (далее - Указ № 285) установлено, что для занятия предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя гражданин вправе привлекать не более 3 физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам, в том числе заключенным с юридическими лицами [11].

Здесь также следует обратить внимание на то, что деятельность индивидуального предпринимателя с 1 января 2008 года может осуществляться только с привлечением членов семьи и близких родственников (супруг (супруга), родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки) [22].

В соответствии с нормами Указа № 285 индивидуальный предприниматель также не вправе использовать для производства и (или) реализации товаров, а также выполнения работ, оказания услуг одновременно в совокупности более четырех торговых объектов (торговых мест на торговых объектах, являющихся самостоятельными торговыми объектами), торговых мест на рынках, объектов, в которых индивидуальные предприниматели оказывают услуги (выполняют работы) потребителям, включая транспортные средства, применяемые для перевозок пассажиров и грузов на основании специального разрешения (лицензии), иных объектов, используемых для осуществления предпринимательской деятельности (для хранения товаров, их переработки и др.) [11].

Хотелось бы отдельно указать, что в соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК к предпринимательской деятельности не относятся ремесленная деятельность, деятельность по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, деятельность физических лиц по использованию собственных ценных бумаг, банковских счетов в качестве средств платежа или сохранения денежных приобретений, а также разовая реализация физическими лицами на торговых местах на рынках и (или) иных местах, на которых торговля может осуществляться в соответствии с законодательством, произведенных, переработанных либо приобретенных ими товаров (за исключением подакцизных товаров, товаров, подлежащих маркировке контрольными (идентификационными) знаками), отнесенных к товарным группам, определенным законодательством [1].

К предпринимательской деятельности не относится следующая деятельность физических лиц, осуществляемая ими самостоятельно, без привлечения иных физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам:

·услуги по выращиванию сельскохозяйственной продукции;

·услуги по дроблению зерна;

·выпас скота;

·репетиторство;

·чистка и уборка жилых помещений;

·дневной уход за детьми;

·сдача внаем (поднаем) жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания [29].

Законодательными актами могут определяться иные виды деятельности, занятие которыми не относится к предпринимательской деятельности физических лиц. Отметим также, что, по общему правилу, предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из законодательства или существа правоотношения.

В соответствии со ст. 44 ГК юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, прошедшая в установленном порядке государственную регистрацию в качестве юридического лица либо признанная таковым законодательным актом. В свою очередь, согласно ст. 46 ГК коммерческой признается организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и (или) распределяющая полученную прибыль между участниками [1].

Специфика правового статуса коммерческих организаций как субъектов права аренды земельных участков, заключается в том, что, согласно п. 2 ст. 46 ГК юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме:

-хозяйственных товариществ и обществ;

-производственных кооперативов;

-унитарных предприятий;

-крестьянских (фермерских) хозяйств и иных формах, предусмотренных гражданским законодательством [1].

Подчеркнем, что перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций, приведенный в п. 2 ст. 46 ГК, не является исчерпывающим. Однако, за рамками указанных в ГК организационно-правовых форм коммерческие организации не могут быть созданы, поэтому в принципе можно говорить об исчерпывающем перечне [26].

Особой разновидностью коммерческих организаций являются коммерческие организации с иностранными инвестициями. В соответствии со ст. 80 Инвестиционного кодекса Республики Беларусь (далее - ИК) под коммерческой организацией с иностранными инвестициями понимается юридическое лицо, в уставном фонде которого частично или полностью используются иностранные инвестиции. При этом в целях определения особенностей регистрации все коммерческие организации с иностранными инвестициями законодателем подразделяются на два вида:

) коммерческие совместные организации;

) коммерческие иностранные организации [2].

К первым действующим законодательством относятся юридические лица Республики Беларусь, уставный фонд которых состоит из доли иностранного инвестора и доли физических и (или) юридических лиц Республики Беларусь (ч. 3 ст. 80 ИК). Соответственно, коммерческой иностранной организацией является юридическое лицо Республики Беларусь, в уставном фонде которого иностранные инвестиции составляют 100 процентов (ч. 4 ст. 80 ИК).

В свою очередь, ключевым субъектом рассматриваемых отношений в настоящее время являются инвесторы, которые определены в ст. 3 ИК как юридические и физические лица, иностранные организации, не являющиеся юридическими лицами, государство в лице уполномоченных органов и его административно-территориальные единицы в лице уполномоченных органов, осуществляющее инвестиционную деятельность, т.е. действия по вложению инвестиций в производство продукции (работ, услуг) или их иному использованию для получения прибыли (дохода) и (или) достижения иного значимого результата (ст. 2 ИК). Инвестиционная деятельность, как это предусмотрено ст. 5 ИК, осуществляется в следующих формах:

) создание юридического лица;

) приобретение имущества или имущественных прав, а именно: доли в уставном фонде юридического лица, включая случаи увеличения уставного фонда юридического лица; недвижимости; ценных бумаг; прав на объекты интеллектуальной собственности; концессий; оборудования; других основных средств [20].

Кроме того, инвесторы в целях определения особенностей регулирования их деятельности рассматриваются как национальные либо иностранные инвесторы. Последними в Республике Беларусь признаются иностранные государства и их административно-территориальные единицы в лице уполномоченных органов, международные организации, иностранные юридические лица, иностранные граждане, а также физические лица (граждане Республики Беларусь и лица без гражданства), постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь [3; 29].

Объектами инвестиционной деятельности являются: недвижимое имущество, в том числе предприятие как имущественный комплекс; ценные бумаги; интеллектуальная собственность. Законодательными актами определяются объекты, находящиеся только в собственности Республики Беларусь, что не исключает инвестиционной деятельности в отношении этих объектов, а также устанавливается перечень объектов, в отношении которых запрещено осуществление инвестиционной деятельности всем инвесторам, за исключением Республики Беларусь (ст. 4 ИК).

1.3 Земельный участок как объект права аренды

В вопросах аренды земельных участков, находящихся в собственности государства, большое значение имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Согласно определению, данному в ст. 1 Кодекса о земле, земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями) [3]. Помимо основных характеристик, установленных в данном определении, целесообразно указать на то, что неотъемлемыми характеристиками земельного участка также являются его площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Согласно ст. 8 Кодекса о земле, земельные участки распределяются по категориям земель, в зависимости от их основного целевого назначения и определенного в соответствии с законодательством правового режима их использования и охраны [3].

Таким образом, можно осуществить классификацию земельных участков в зависимости от категории земель, к которой относится тот или иной земельный участок. На этом основании можно выделить:

·участки сельскохозяйственного назначения - участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

В составе данной категории выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение [19, c. 9].

·земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.

Здесь следует отметить, что включение земельных участков в черту города не влечет прекращения вещных прав на землю. В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями (системой инженерных сооружений и коммуникаций, дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры) представляют наибольшую сложность для оценки в рамках определения стоимости их аренды [17, c. 178].

·земельные участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных заведений и организаций Вооруженных Сил Республики Беларусь, других войск и воинских формирований Республики Беларусь, иных объектов;

·земельные участки, предоставленные для размещения заповедников, национальных парков и заказников.

Данная категория полностью или частично изъята из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для этих земельных участков установлен особый правовой режим.

·земельные участки, предоставленные для размещения объектов санаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки, обладающие природными лечебными факторами;

·земельные участки для размещения объектов, предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма;

·земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов;

·земельные участки, относящиеся к землям лесного фонда, т. е. к лесным землям, а также нелесным землям, расположенным в границах лесного фонда, предоставленные для ведения лесного хозяйства;

·земельные участки, предоставленные для ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственных сооружений и устройств;

·земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям (земли запаса).

Данные земельные участки находятся в ведении соответствующего исполнительного комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после перевода их в иные категории земель.

Кроме вышеуказанной классификации, земельные участки также можно разделить на:

·делимые;

·неделимые [3].

Делимым, согласно правилу, установленному ст. 10 Кодекса о земле является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

Во всех остальных случаях, в соответствии со ст. 10 Кодекса о земле, земельный участок признается неделимым.

Еще одним основанием для классификации земельных участков может быть вещное право, которое распространяется на тот или иной земельный участок. В соответствии с Кодексом о земле, собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной (ст. 12 Кодекса о земле). Поэтому земельные участки можно подразделить на:

·участки, находящиеся в частной собственности;

·участки, находящиеся в собственности Республики Беларусь.

Отдельной категорией являются земельные участки, находящиеся в собственности иностранных государств и международных организаций, которые приобретаются ими для размещения дипломатического представительства, консульского учреждения либо представительства международной организации.

Законодательством выделена также отдельная категория земельных участков, которые не подлежат предоставлению в частную собственность либо в собственность иностранных государств и международных организаций

Таким образом, классификация земельных участков может строиться на основаниях: отнесения земельных участков к той или иной категории земель в зависимости от их целевого назначения; пава собственности, распространяемого на тот или иной земельный участок; возможности разделения участка на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, а также порядке предоставления и изъятия земельного участка.

1.4 Права и обязанности арендатора по использованию и охране земельных участков, находящиеся в государственной собственности

В соответствии с Кодексом о земле арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата, имеют право:

·предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;

·передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;

·использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в пределах срока договора аренды [3; 16, c. 144].

Кроме того, арендаторы земельных участков, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение используемого земельного участка в частную собственность [20].

Кроме того, в Кодексе о земле предусмотрена возможность строительства арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещения иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, в случаях, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков [3; 22].

Что касается правовых гарантий прав арендатора, то здесь хотелось бы отметить, что срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле).

Еще одной важным моментом является регулирование вопросов предоставления земельных участков в субаренду. Арендатор земельного участка, за право заключения договора аренды которого взималась плата, вправе с согласия арендодателя предоставить арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды при условии сохранения его целевого назначения, а также при наличии документов, удостоверяющих права на этот участок. Кодекс о земле также предусматривает право субарендаторов земельных участков, надлежащим образом исполнявших условия договора субаренды земельного участка, в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка заключить договор аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды [3].

Отдельно хотелось бы отметить особенности правового регулирования прав и обязанностей иностранных инвесторов, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Ключевое значение здесь имеет Декрет Президента Республики Беларусь от 6 августа 2009 г. № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Декрет № 10), действие которого распространяется на инвесторов и (или) организации, созданные в установленном порядке в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, после заключения инвестиционного договора и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь при реализации инвестиционного проекта [5].

Указанные субъекты имеют право на предоставление без проведения аукциона на право аренды земельного участка требуемого размера для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, с оформлением необходимых документов по отводу земельного участка одновременно с выполнением работ по строительству. При этом размер арендной платы за земельный участок, определенный на дату заключения договора аренды, не может повышаться в течение всего срока реализации инвестиционного проекта.

Инвесторы, в соответствии с Декретом № 10, освобождаются от:

·перечисления в республиканский бюджет платы за право заключения договора аренды земельного участка;

·возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, вызванных изъятием земель для реализации инвестиционного проекта, а также компенсационных выплат, связанных с переносом и вырубкой зеленых насаждений на землях населенных пунктов [5].

Государство также законодательно гарантирует защиту прав инвесторов - арендаторов при изъятии у них земельных участков и сносе расположенных на них объектов недвижимости. Используемые в установленном порядке земельные участки могут быть изъяты только для государственных нужд. В таком случае, если за право заключения договора аренды взималась плата, арендатору возмещаются убытки из местного бюджета соответствующей административно-территориальной единицы, в который поступила плата за право заключения договора аренды земельного участка [27, c. 29].

2. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

2.1 Общая характеристика договора аренды земельного участка

В соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [1]. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды опосредует отношения, по которым происходит передача одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) имущества во владение и пользование (либо только в пользование).

Арендатор, получивший имущество по договору аренды во владение и пользование, получает право на защиту владения (ст. 286 ГК), равно как несет ответственность за вред, причиненный в результате использования арендуемого имущества (ст. 948 ГК).

Передача имущества по договору аренды осуществляется на определенный срок и не связана с переходом права собственности (иного вещного права) на имущество. Следовательно, по договору аренды передача имущества осуществляется с условием его последующего возврата, передаются только некоторые полномочия (владения и пользования) собственника. Право собственности и иные права и обременения, не передаваемые арендатору, сохраняет за собой собственник [24, c. 78].

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Основываясь на положениях ГК, Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в п. 2 Постановления № 20 разъяснил, что в соответствии со ст. 402 ГК договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А согласно п. 3 ст. 578 ГК при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, договор аренды не считается заключенным [15].

Отметим, что § 1 главы 34 ГК не содержит специальной нормы, посвященной определению существенных условий договора аренды. Вместе с тем, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 (далее - Постановление № 427) была установлена типовая форма договора аренды земельного участка [14].

Отметим также, что на основании действующей редакции ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [1].

Объектами аренды в силу ст. 578 ГК могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть не потребляемые вещи [28].

Данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта договора аренды, должны быть указаны в договоре. При отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

В соответствии с Постановлением № 427, в предмете договора аренды земельного участка должны быть определены адрес земельного участка, его площадь, конкретное целевое назначение, кадастровый номер земельного участка, а также ограничения и обременения в его использовании [14].

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Однако в случае аренды земельных участков действует правило п. 3 ст. 581 ГК, согласно которому законодательством могут также устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна их сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. В свою очередь, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному [14].

Согласно правилам ГК в отношении договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

В свою очередь, согласно Постановлению № 427 в договоре аренды земельного участка арендная плата за земельный участок определяется за год, а уплачивается в сроки, установленные законодательными актами. Здесь необходимо упомянуть Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее - Указ № 101). Данный нормативный правовой акт предусматривает определение размера ежегодной арендной платы за земельные участки исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициентов в зависимости от функционального использования (видов оценочных зон) и целевого назначения этих участков, а также порядок уплаты ежегодной арендной платы юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами [8].

В соответствии с Указом № 101 для определения размера ежегодной арендной платы установлены коэффициенты, аналогичные коэффициентам, применяемым в соответствии с Налоговым кодекс Беларуси для определения размера земельного налога, а также сохраняются установленные действующими законодательными актами льготы по уплате арендной платы в отношении земельных участков, занятых недвижимыми материальными историко-культурными ценностями, подвергшихся радиоактивному загрязнению, предоставленных, в частности, для размещения заповедников, национальных и дендрологических парков, заказников, ботанических садов, а также в отношении отдельных категорий плательщиков [8].

Кроме того, Указом № 110 определено начало исчисления и уплаты арендной платы за земельный участок - с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия решения местного исполкома, администрации свободной экономической зоны о предоставлении земельного участка в аренду, государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок, что приведет к единообразию порядка исчисления и уплаты платежей за землю [8].

Здесь также хотелось бы подчеркнуть, что, согласно Постановлению № 427 в случае отказа от пересмотра арендной платы при изменении законодательства, влияющего на ее размер, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами, договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в порядке, установленном законодательными актами [14].

В соответствии с Постановлением № 427 арендодатель имеет право в случае выявления нарушений использования земельного участка со стороны арендатора направить ему уведомление о необходимости их устранения, право доступа на земельный участок в целях осуществления контроля за использованием и охраной земель, а также иные права, не противоречащие законодательству, которые стороны договора вправе определять самостоятельно.

В свою очередь, арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земельном участке, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления, а в случаях изъятия земельного участка или добровольного отказа от права аренды или досрочного прекращения настоящего договора получить полную компенсацию стоимости улучшений земельного участка, произведенных за счет собственных средств в порядке, установленном законодательством. Отметим, что в этих случаях стоимость улучшений земельного участка определяется на дату изъятия участка, досрочного прекращения договора аренды [14].

Кроме того, важным правом арендатора является полномочие передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять земельный участок в субаренду, передавать право аренды земельного участка в залог, вносить его в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, если договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона либо за право заключения договора аренды была внесена плата.

Согласно п.16 типового договора аренды земельного участка в круг обязанностей арендодателя входит:

·ознакомить арендатора с границами переданного в аренду земельного участка в натуре (на местности);

·в случае изъятия у арендатора земельного участка для государственных нужд по желанию арендатора предоставить ему равноценный земельный участок;

·не вмешиваться в деятельность арендатора;

·осуществлять контроль за использованием и охраной земель;

·обеспечить возмещение арендатору в полном объеме убытков, связанных с ремонтом и обслуживанием эксплуатационными службами инженерных коммуникаций (сооружений), находящихся на арендуемом земельном участке;

·иные обязанности, не противоречащие законодательству) [14].

Арендатор, помимо прочего, обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями предоставления в аренду согласно договору, а также предоставить право арендодателю или другому лицу, имеющему соответствующее разрешение арендодателя, на прокладку и эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, других коммуникаций.

Обязанностью арендатора также является не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории. При нанесении вреда окружающей среде за счет собственных средств производить соответствующие мероприятия по его устранению или оплачивать их стоимость. Арендатор обязан возместить в установленном порядке арендодателю причиненный в результате своей деятельности вред, если состояние возвращаемого земельного участка по истечении срока договора не соответствует условиям, предусмотренным договором аренды земельного участка.

Арендатор также обязан выполнять на земельном участке в соответствии с законодательством природоохранные мероприятия, требования эксплуатационных служб по содержанию и эксплуатации подземных и наземных инженерных коммуникаций (сооружений) и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, незамедлительно извещать арендодателя и соответствующие государственные организации об авариях или стихийных бедствиях, нанесших земельному участку и близлежащим участкам вред, и своевременно принимать необходимые меры по предотвращению угрозы, дальнейшего повреждения земельного участка.

Ключевой обязанностью арендатора, согласно Постановлению № 427 является обращение за государственной регистрацией договора и основанного на нем права аренды земельного участка в соответствующую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [14].

Отметим, что в ст. 131 ГК установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Хотя в ГК не дано самого понятия государственной регистрации, из его норм следует, что государственная регистрация состоит в выдаче заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Таким образом, государственная регистрация представлена в ГК в виде составной части правового режима недвижимости [17, c. 266].

Вопросы государственной регистрации недвижимости, в том числе земельных участков, получили дальнейшую конкретизацию в специальном законодательстве. Так, в ст. 17 Кодекса о земле в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации. В свою очередь, в Законе Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно [13].

Характеризуя процедуру государственной регистрации права аренды земельного участка, прежде всего, необходимо отметить, что в данном случае основанием для государственной регистрации в соответствии со статьей 55 Закона являются договор как юридический факт, непосредственно порождающий право на земельный участок, которое нуждается в регистрации, а также акты государственных органов, согласно которым происходит возникновение, переход или прекращение прав на земельный участок [13].

Что касается документов, служащих основанием для государственной регистрации сделок с земельными участками, то, согласно п. 1 ст. 66 Закона, ими являются те документы, которые непосредственно выражают сущность сделки (договор). Однако если для заключения сделки требуется согласие третьих лиц, то для регистрации, помимо вышеупомянутых документов, предоставляются также документы, подтверждающие такое согласие. Если при заключении определенной сделки происходит волеизъявление физического лица, то документы должны быть заверены нотариально, если юридического лица - то они должны быть заверены его руководителем и скреплены печатью этой организации. Если же требуется волеизъявление определенного государственного органа, то документы должны быть выполнены на бланке соответствующего органа (в некоторых случаях) и скреплены печатью этого органа [25, с. 27].

Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:

) прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации (заявление о государственной регистрации; документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу; а также документы, являющиеся основанием для регистрации);

) принятие решения о совершении регистрационных действий;

) совершение регистрационных действий;

) удостоверение произведенной государственной регистрации.

При этом все стадии процедуры государственной регистрации земельного участка должны совершаться в строгом соответствии с установленными законодательством правилами.

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно с этим, согласно ст. 37 Закона, регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту [13].

Удостоверение произведенной государственной регистрации производится в установленном республиканской организацией по государственной регистрации (Государственный комитет по имуществу) порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Важно иметь в виду, что государственная регистрация земельного участка, прав на него, а также сделок с ним может быть признана недействительной лишь в судебном порядке.

аренда земельный участок договор

2.2 Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности

По общему правилу, установленному Указом № 667, предоставление земельных участков осуществляется только по результатам проведения аукционов. Исключением является предоставление земельных участков для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей для хранения транспортных средств граждан определенной категории, установленной ст. 74 Кодекса о земле, а также для оформления прав на земельные участки, на которых уже построены объекты недвижимости. Здесь следует упомянуть и Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 2009 г. № 427, который предусматривает предоставление юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям земельных участков под гаражи и стоянки без проведения аукциона на право заключения договоров аренды [7].

П. 6 Указа № 667 определен исчерпывающий перечень случаев, при которых земельные участки для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам без проведения аукционов. При этом для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности) земельные участки должны предоставляться только в постоянное и (или) временное пользование, а не в аренду [6].

При приобретении земельных участков в аренду, в том числе по результатам проведения аукционов, местные исполнительные комитеты имеют право предоставления, по заявлению заинтересованного лица, рассрочки внесения платы за право заключения договора аренды.

Указом № 667 была расширена компетенция местных исполнительных комитетов в анализируемом вопросе. Если ранее изъятие сельскохозяйственных земель для нужд не связанных с ведением сельского хозяйства входило в компетенцию Главы государства, то данным актом предусмотрено такое изъятие на уровне местных исполнительных комитетов. Следует отметить, что к изъятию сельскохозяйственных (лесохозяйственных) земель для иных нужд, п. 2 Указа № 667 установлены некоторые, обязательные к исполнению, требования по изъятию и предоставлению земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением этих земель [16, c. 145].

Для исключения возможных злоупотреблений со стороны местных исполкомов в Указе № 667 установлена ответственность должностных лиц за несоблюдение требований данного нормативного правового акта [6].

В рамках данного раздела исследования следует обратиться и к нормам Указа Президента Республики Беларусь от 6 февраля 2009 г. № 64 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков» (далее - Указ № 64). Данным нормативным правовым актом было отменено проведение аукционов при предоставлении земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг. Необходимость проведения аукционов, в свою очередь, сохранена только для получения земельных участков в целях строительства автозаправочных станций, а также в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек [9].

Кроме того, Указ № 64 предусматривает возможность предоставления рассрочки внесения платы при предоставлении земельных участков в частную собственность, а также платы за право заключения договора аренды земельных участков. Такая рассрочка может быть предоставлена на срок до 5 лет со дня приемки в эксплуатацию построенного объекта [9].

Здесь необходимо упомянуть и Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» с дополнениями внесенными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 ноября 2010 г. № 1615 (далее - Постановление № 462). Данный документ предусматривает снижение в два раза коэффициентов для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, а также дополнительное снижение в два раза платы за право заключения договоров аренды при предоставлении земельных участков с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), подлежащими сносу;. Кроме того, согласно указанному акту Правительства при продаже на аукционе находящихся в государственной собственности капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений допускается участие на стороне покупателя консолидированных участников - двух и более субъектов малого предпринимательства - индивидуальных предпринимателей и (или) микроорганизаций [14].

Говоря о процедурном аспекте, отметим, что для предоставления земельного участка заинтересованное лицо обращается в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого участка с заявлением о его предоставлении. В заявлении указываются:

·цель, для которой испрашивается земельный участок;

·вещное право на испрашиваемый земельный участок;

·характеристика объекта строительства, включающая его функциональное назначение и ориентировочные размеры;

·намечаемое место размещения земельного участка и его примерная площадь [14].

В заявлении юридического лица, индивидуального предпринимателя дополнительно указываются объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства объекта (за исключением культовых строений, строительство которых осуществляется религиозными организациями).

В случае, если земельный участок испрашивается для государственных нужд, в заявлении указываются основания (одно или несколько), предусмотренные п. 10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667 (далее - Положение). К заявлению прилагаются копии документов (либо выписки из них), подтверждающих эти основания [6].

К заявлению прилагаются без нотариального засвидетельствования копии устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, документ с указанием его банковских реквизитов, или копия свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, или копии документов, содержащие идентификационные сведения о гражданине, испрашивающем земельный участок [6].

Местный исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица рассматривает это заявление и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными (с учетом требований по соблюдению установленного в соответствии с законодательством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом лесопользования и особо охраняемых природных территорий) и другими требованиями законодательства поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии, и одновременно сообщает заинтересованному лицу о результатах рассмотрения его заявления. К поручению местный исполнительный комитет прилагает заявление заинтересованного лица и документы, поданные им в соответствии с п. 14 Положения.

Поручение местного исполнительного комитета, направленное с нарушениями требований данного пункта, возвращается организацией по землеустройству в день его рассмотрения для внесения его не позднее 1 рабочего дня в соответствии с установленными требованиями [6].

При принятии решения об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка местный исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней после принятия такого решения сообщает об этом заявителю с указанием оснований отказа, соответствующих законодательству.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано в вышестоящий исполнительный комитет и (или) в суд.

Основными нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок приобретения имущественных прав на землю по результатам проведения аукционов, являются Указ Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)» (далее - Указ № 232), а также Постановлением № 462.

Хотелось бы отдельно отметить подп.1.1 Указа № 232, согласно которому не допускается установление и взимание с участника аукциона платы за организацию, проведение либо участие в аукционе, если обязательность проведения такого аукциона установлена законодательством [10].

Отметим также, что согласно Указу № 232 в случае, если законодательными актами для отдельных видов государственного имущества обязательным условием предусмотрена продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, начальная цена такого имущества должна включать начальную цену права заключения договора аренды данного земельного участка. При этом средства, затраченные на формирование земельного участка и изменение земельного участка в результате такого формирования, государственную регистрацию в отношении этих участков, подлежат возмещению участником, выигравшим торги, в соответствии с законодательством [10].

Согласно п.3 Указа № 232 проведение аукционов (конкурсов) по распоряжению объектами, находящимися в коммунальной собственности, осуществляется в порядке, установленном местными Советами депутатов либо по их поручению местными исполнительными и распорядительными органами с учетом требований законодательных актов.

В свою очередь, в соответствии с Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденного Постановлением № 462 (далее - Положение об аукционах), аукционы проводятся местными исполнительными комитетами на основании их решений. Участие в аукционе, согласно п. 4 Положения об аукционах, могут принимать граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица на безвозмездной основе [14].

Местный исполнительный комитет самостоятельно определяет источники финансирования мероприятий по проведению аукциона, определяет условия предоставления земельных участков, а также определяет и утверждает начальную цену предмета аукциона. Согласно п. 6 Положения об аукционах местный исполком также принимает в соответствии со своей компетенцией решение о предоставлении рассрочки внесения платы за предмет аукциона и определяет сроки аренды земельных участков [14].

Непосредственная организация и проведение аукционов возлагается на специально созданную комиссию, которая, в частности, определяет место, дату и время начала и окончания приема заявлений об участии в аукционе, место, дату и время проведения аукциона и подведения его итогов, принимает заявления об участии в аукционе и соответствующие документы, представляет для ознакомления участников аукциона земельно-кадастровую, градостроительную и иную документацию, организует осмотр на местности земельных участков, которые предполагается передать в аренду по результатам аукциона, определяет и утверждает затраты на организацию и проведение аукциона, размер задатка (до 10 процентов от начальной цены предмета аукциона), иные условия участия в аукционе и др.

В соответствии с п. 9 Положения об аукционах начальная цена предмета аукциона определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого предполагается заключить договор аренды по результатам аукциона, с применением коэффициентов в зависимости от срока его аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков.

Местный исполнительный комитет вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до назначенной даты его проведения, о чем участники аукциона извещаются комиссией или организацией. При этом сумма задатка, внесенная участниками аукциона на отдельный счет местного исполнительного комитета, подлежит возврату им в течение 5 рабочих дней со дня отказа местного исполнительного комитета от проведения аукциона.

В свою очередь, согласно п. 15 Положения об аукционах, участник аукциона имеет право до начала аукциона письменно отозвать заявление об участии в нем. При этом участнику аукциона в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона возвращается сумма внесенного им задатка. Неявка участника аукциона на аукцион также признается отказом в его участии [14].

Аукцион начинается с объявления аукционистом порядка проведения аукциона, характеристики каждого земельного участка, сформированного для проведения аукциона, цены предмета аукциона и шага аукциона. Согласно п. 21 Положения об аукционах первая объявленная цена предмета аукциона определяется в соответствии с шагом аукциона. Торги продолжаются до тех пор, пока по новой объявленной аукционистом цене аукционный номер поднял только один участник аукциона. Аукционист называет последнюю цену и номер данного участника трижды и объявляет проданным предмет аукциона словом «продано», а участника аукциона - победителем в отношении соответствующего предмета аукциона [14].

Отметим, что предмет аукциона снимается с аукциона по решению комиссии или организации до начала проведения аукциона в случае отсутствия участников аукциона либо если на предмет аукциона претендует только один участник аукциона (п. 22 Положения об аукционах).

Результаты аукциона оформляются в день проведения аукциона протоколом, который составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, второй направляется в соответствующий местный исполнительный комитет не позднее одного рабочего дня после его утверждения. Подчеркнем, что в случае, если победитель аукциона в день проведения аукциона не подписал протокол, результаты аукциона по решению комиссии или организации в отношении этого победителя аннулируются. При этом внесенный победителем задаток возврату не подлежит (п. 26 Положения об аукционах).

Местный исполнительный комитет в течение 10 рабочих дней после утверждения протокола о результатах аукциона принимает решение о предоставлении победителю аукциона земельного участка и не позднее 2 рабочих дней после внесения победителем аукциона платы за предмет аукциона, возмещения затрат на организацию и проведение аукциона и выполнения условий, предусмотренных в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона, заключает с ним договор аренды земельного участка. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора аренды земельного участка другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог данному исследованию, хотелось бы отметить следующее.

В соответствии с Кодексом о земле земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам. В то же время, в перечне субъектов, которым, соответствии с Указом № 667, земельные участки предоставляются на праве аренды иностранные граждане и лица без гражданства не указаны. Помимо того, что в данном случае имеется юридическая неточность, в правоприменительном аспекте, это может лишить иностранного инвестора, выступающего как частное лицо права на предоставление ему земельного участка как объекта инвестиционной деятельности.

При этом сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка, однако максимальный срок аренды земельного участка установлен Кодексом о земле и не может превышать 99 лет. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет, а срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок, согласно ст. 17 Кодекса о земле, может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок.

На сегодняшний день в правоприменительной практике соотношение сложилось в пользу тех прав на земельные участки, которые дают больше возможностей для доступа к земле. Из существующих прав на землю, закрепленных в Кодексе о земле, таковыми являются: частная собственность и права, основанные на гражданско-правовых сделках, то есть аренда и земельные сервитуты. Одновременно, активное развитие и использование аренды земельных участков, как форма использования земель, осуществляется в основном за счет государственных земель. Негативным аспектом в данном случае является то, что подобная практика действует как сдерживающий фактор для развития экономики страны и активизации рыночных отношений. В частности, отсутствие возможности выкупа земельных участков арендаторами в частную собственность по результатам аренды фактически уравнивает их в правах с другими землепользователями, чьи права на землю регулируются административными методами.

Право аренды земельных участков, по общему правилу, приобретается на аукционе, который, одновременно, не проводится в отношении земли используемой для строительства и обслуживания недвижимости, а также участков для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг в населенных пунктах с численностью населения менее 50 тыс. человек. Положительным моментом в данном аспекте является возможность предоставления арендаторам рассрочки платежа по аренде. Вместе с тем, экономическая значимость аукционов имеет «однократный» характер, поскольку связана с приобретением заинтересованным лицом на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка. Однако дальнейшее использование этих участков осуществляется в соответствии с общими правилами земельного законодательства в том, что касается прав и обязанностей землепользователя, оснований прекращения права на земельный участок.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З: в ред. Закона Республики. Беларусь от 10.01.2011 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 № 37-З: в ред. Закона Республики. Беларусь от 09.11.2009 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З: в ред. Закона Республики. Беларусь от 15.10.2010 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь: Директива Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 4 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь: Декрет Президента Республики Беларусь от 6 августа 2009 г. № 10: в ред. Декрета Президента Республики Беларусь от 13.09.2010 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.Об изъятии и предоставлении земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667: в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 11.12.2009 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.Об удешевлении строительства гаражей и автомобильных стоянок: Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 2009 г. № 427 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности: Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь от 6 февраля 2009 г. № 64// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов): Указ Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232: в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 11.12.2009 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О некоторых мерах по регулированию предпринимательской деятельности: Указ Президента Республики Беларусь от 18 июня 2005 г. № 285: в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 13.09.2010 г.// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства: Закон Республики Беларусь от 15 июля 2010 г. № 169-З// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З. в ред. Закона Республики. Беларусь от 04.01.2010 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462: в ред. постановления Совета Министров Республики Беларусь от 02.11.2010 г. № 1615 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений: постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 № 20. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

.Багдасарова, А. В. Соотношение институтов концессии и аренды/ А.В. Багдасарова // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 1. - С. 144-146.

.Земельное право: Учебник для студ. вузов, обуч. по спец. «Юриспруденция» / С.А.Боголюбов, Е.А.Галиновская, Д.Б.Горохов и др.; Под ред.С.А.Боголюбова. - М.: Проспект, 2004. - 400 с.

.Иванова, С.В. Понятие аренды земель сельскохозяйственного назначения/ Иванова, С.В. // Аграрное и земельное право. - 2006. - № 6. - С. 114-119.

.Капчан, Е. Практика применения земельного законодательства/ Е. Капчан// Земля Беларуси. - 2009. - № 2. - С. 9 -10.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): в 3 кн. Кн. 1 / Ответственный редактор В.Ф.Чигир. - Мн.: Амалфея, 2005. - 1005 с.

.Комментарий к Кодексу Республики Беларусь о земле / под общ. ред. С.А. Балашенко, Н.А. Шингель. - Мн.: Дикта, 2009. - 720 с.

.Кошелев, Я., Ромадин, М. О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок/ Я. Кошелев, М Ромадин // Хозяйство и право. - 2004. - № 11. -С. 81.

.Навойчик, Ю.Ф. Постатейный комментарий к Инвестиционному кодексу Республики Беларусь. Общая часть./Ю.Ф. Навойчик // КонсультантПлюс: Беларусь. Раздел «Комментарии законодательства» [Электронный ресурс]. Мн.: ООО «ЮрСпектр», 2011.

21.Официальный Интернет-портал Белорусского телеграфного агентства (БЕЛТА). [Электронный ресурс]. - Дата доступа: 12.04.2011. - Режим доступа: http://belta.by.

.Официальный Интернет-портал Национального центра законодательства и правовых исследований Республики Беларусь. [Электронный ресурс]. - Дата доступа: 02.04.2011. - Режим доступа: <http://www.center.gov.by>

.Подгруша, В.В. Гражданское право: справочник-комментарий./В.В. Подгруша. - [Электронный ресурс] / Справочно-правовая система «Консультант Плюс Беларусь». Мн.: ООО «ЮрСпектр», 2011.

.Станкевич, Н.Г. Вещные права на землю: Монография. / Н.Г. Станкевич. - Гродно.: ГрГУ. - 2003. - 160 с.

.Станкевич, Н Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии/ Н.Г. Станкевич// Журнал российского права. - 2003. - № 12. - С. 24-29.

.Фадеев, В.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. [Электронный ресурс] / В.А. Фадеев./ Комментарии законодательства.// Справочно-правовая система «Консультант Плюс Беларусь». Мн.: ООО «ЮрСпектр», 2011.

.Шахрай И.С. Права на землю негосударственных юридических лиц в новом Кодексе Республики Беларусь о земле // Юрист. - 2008. - № 9 (88) - с. 28-30.

.Шингель Н.А. Проблемы становления земельного законодательства Республики Беларусь // Проблемы развития юридической науки и совершенствования правоприменительной практики: сб. научн. тр. / редкол.: С.А. Балашенко (гл. ред.) [ и др.]. - Мн.: БГУ, 2005. - с. 225-232

.Юридический словарь современного гражданского права (от «А» до «Я»). [Электронный ресурс] / Подгруша В.В./ Комментарии законодательства.// Справочно-правовая система «Консультант Плюс Беларусь». Мн.: ООО «ЮрСпектр», 2011.

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ . ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ .1 Право аренды земельных у

Больше работ по теме: