Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение

высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и

дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)

на тему:

«Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95»

Слушатель

группы № 03 О. Н. Соломко

Руководитель работы:

начальник отдела оценки и экспертиз ООО

«Институт оценки, бизнеса и права»,

канд.экон.наук, С. Ю. Дударева

Краснодар 2014

РЕФЕРАТ

Выпускная аттестационная (дипломная) работа 67 с., 13 рис., 17 табл., 18 источников.

Судебно-экспертная деятельность, субъект экспертной деятельности, объекты экспертизы (экспертного исследования), судебная экспертиза, задача конкретного экспертного исследования, вид экспертизы, род экспертизы, вид экспертизы, подвид экспертизы, задача рода, вида, и подвида судебной экспертизы, судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ), предмет ССТЭ, задачи сстэ, объекты ССТЭ, объект экспертного познания, назначение ССТЭ, экспертный осмотр, экспертное исследование, этапы экспертного исследования, методы исследования, средства исследования, экспертные образцы, обоснованность выводов судебного эксперта, заключение эксперта, обоснованность заключения судебного эксперта, домовладение, земельный участок, рыночная стоимость, оценка рыночной стоимости, дата оценки, процесс оценки, подходы оценки, методы оценки, итоговое согласование стоимости.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного и сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ

.1 Вводная часть

.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

.2 Исследовательская часть

.2.1 Анализ рынка объектов исследования

.3 Выводы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

строительный экспертиза недвижимость стоимость

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

Термин ?экспертиза происходит от латинского ?expertus, что означает ?опытный, сведущий.

Под понятием ?экспертиза в широком смысле слова, имеют в виду любое исследование, проводимое сведущим лицом для ответа на вопросы, требующие специальных (научных, профессиональных опытных) познаний. Судебная экспертиза отличается от экспертиз, осуществляемых в иных сферах человеческой деятельности, следующими признаками: Во-первых, соблюдением специального правового регламента подготовки материалов на экспертизу, назначения и проведения экспертизы, определенного соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК). Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы. Во-вторых, проведением исследования, основанного на использовании специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства или ремесла. В-третьих, дачей заключения, имеющего статус источника доказательств.

Судебная экспертиза является самостоятельной процессуальной формой получения новых и уточнения (проверки) имеющихся вещественных доказательств в уголовном, гражданском и арбитражном процессе.

Сущность судебной экспертизы состоит в анализе по заданию следователя (суда) сведущим лицом - экспертом - предоставляемых в его распоряжение материальных объектов экспертизы (вещественных доказательств), а также различных документов (в том числе протоколов следственных действий), с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. По результатам исследования эксперт составляет заключение, которое является одним из предусмотренных законом источником доказательств, а фактические данные, содержащиеся в нем, - доказательствами.

Как было выше отмечено, судебная экспертиза является важнейшей процессуальной формой применения специальных познаний в судопроизводстве, в результате чего в распоряжении следствия и суда оказывается новая информация, имеющая доказательственное значение, которая не может быть получена другими процессуальными средствами.

Правовой основой использования специальных знаний в уголовном, гражданском и арбитражном процессах, а также в процессе административного производства является Конституция РФ. Вопросы использования специальных знаний регулируются соответствующими кодексами, Федеральными законами "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", законодательством Российской Федерации о здравоохранении и др.

Федеральный закон от 31 мая 2001 г. "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. При этом в преамбуле Закона отмечается, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В этом Законе детально регламентирована деятельность государственных судебно-экспертных учреждений, к которым относятся специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы (ст. 11).

К подзаконным нормативным правовым актам относятся указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и федеральные ведомственные акты, нормативные правовые акты субъектов РФ, региональные акты и акты органов местного самоуправления.

Подзаконными нормативными правовыми актами регулируется значительная часть деятельности по использованию специальных знаний в уголовном процессе.

Наиболее важное значение для деятельности судебно-экспертных учреждений имеют федеральные ведомственные нормативные правовые акты. К числу ведомств, наиболее детально регламентирующих вопросы применения специальных знаний в уголовном процессе, относятся Министерство юстиции, Министерство внутренних дел, Федеральная служба безопасности, Министерство здравоохранения и социального развития, Федеральная таможенная служба, Министерство обороны, Федеральная служба по контролю за оборотом наркотиков, Генеральная прокуратура РФ. Эти ведомства издают нормативные правовые акты на основе Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации", предусматривающего издание такого рода актов, а также на основе положений о министерствах и иных федеральных органах исполнительной власти. Издаваемые этими органами ведомственные акты непременно имеют лишь подзаконный характер; издаются не только в соответствии с законами, но и указами Президента и актами Правительства; могут быть отменены или приостановлены в своем действии Правительством. Все акты федеральных органов исполнительной власти, которые касаются прав и свобод или обязанностей человека и гражданина, имеют межведомственный характер, подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, а затем опубликованию.

.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Строительно-техническая экспертиза объектов недвижимости осуществляется в нескольких аспектах:

Экспертизы местоположения, назначением которых является выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния. Отметим, что указанные экспертизы определяют компоненты редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости;

Экономические экспертизы, содержание которых заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Таким образом, данные экспертизы обеспечивают экономическую интерпретацию (толкование) ценности, а их результатов является реальная меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности).

Результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости). Самостоятельной компонентой экономических экспертиз является оценка морального износа, которая базируется на анализе потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса. Таким образом, целевым назначением экономических экспертиз является определение результирующего стоимостного эквивалента (иначе - денежного эквивалента ценности) с учетом всех факторов влияния.

В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «правовое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае можно определить, как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости. Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экономическими и управленческими очевидна.

Взаимодействие различных систем научных знаний, расширение форм адаптации их практикой - объективная закономерность современности. Интеграция специальных знаний в юридическую практику приобретает все больший размах. Правовая система России адаптирует новый вариант взаимоотношений между человеком и государством, строящийся на приоритете прав человека, признании их первичности. Согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов, обеспечиваются правосудием. В условиях меняющейся правовой действительности особую актуальность приобретает, на наш взгляд, проблема использования таких видов судебно-строительных экспертиз, которые назначаются в отношении субъекта процесса. В первую очередь это обусловлено необходимостью создания системы гарантий прав личности при назначении и проведении строительных экспертиз.

Таким образом, системное исследование института судебно-строительной экспертизы представляет интерес с точки зрения создания общей модели использования специальных знаний для юридических целей в условиях меняющейся правовой действительности. Представляется актуальным комплексное исследование проблем судебно-строительной экспертизы как основной формы использования специальных знаний в гражданском процессе в условиях меняющейся правовой действительности и действия нового Гражданского процессуального кодекса РФ.

Судебно-строительная экспертиза - один из институтов доказательственного права, через призму которого можно проследить многие закономерности современного развития гражданского процессуального права в целом.

.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

В действующем ГПК институту судебной экспертизы посвящено пять статей (ст. 74-78) в гл. 6 ?Доказательства; несколько отдельных статей в гл. 15 ?Судебное разбирательство (ст. 160, 163, 180, 181); ст. 260 (о назначении экспертизы для определения психического состояния гражданина по делам о признании гражданина недееспособным). В уголовном процессе регламентация данного института шире: ему отводится пять статей (ст. 78-82 УПК) в гл. 5 ?Доказательства и специальная гл. 16 ?Производство экспертизы (ст. 184-194 УПК).

В ГПК России законодательно регламентировано назначение экспертов судом (ст 74), порядок проведения экспертизы (ст. 75); обязанности и права эксперта (ст. 76), заключение эксперта (ст. 77); оценка судом заключения эксперта (ст. 78); последствия неявки в судебное заседание свидетелей или экспертов (ст. 160), разъяснение эксперту его прав и обязанностей (ст. 163), допрос экспертов (ст. 180), дополнительная и повторная экспертиза (ст. 181). Для сравнения: в арбитражном процессуальном законодательстве статус эксперта регулируется отдельно в гл. 4, посвященной лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса (ст. 45 АПК РФ); порядок же назначения и производства экспертизы отнесен к гл. 6 ?Доказательства (ст. 66-68 АПК). Такую структуру следует признать более предпочтительной, отвечающей признаку системности.

Рассмотрим подробнее основные законодательные положения.

Вопрос о назначении экспертизы является одним из важнейших, ибо от его правильного решения во многом зависит эффективность использования специальных знаний для целей юридического доказывания. При этом важно уяснить соотношение роли суда и участвующих в деле лиц, порядок назначения эксперта (экспертов). Первый возникающий вопрос: в какой стадии процесса возможно назначение экспертизы? ГПК допускает две основные возможности: в стадии подготовки дела к судебному разбирательству (п. 7 ч. 1 ст. 142 ГПК) и в стадии судебного разбирательства в суде первой инстанции (гл. 15). Ст. 294 ГПК, регулирующей пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции, позволяет суду исследовать новые доказательства и устанавливать новые факты. Такая формула не исключает назначения экспертизы и в кассационной инстанции. На наш взгляд, это допустимо в исключительных случаях, по ходатайству заинтересованного лица и в указанных законом пределах - если суд признает, что такое доказательство (заключение эксперта) не могло быть получено в суде первой инстанции.

При совершении подготовительных действий судья учитывает необходимое для их осуществления время и соответственно определение о назначении дела к слушанию выносится с учетом времени на подготовку дела (в пределах обозначенного в ст. 99 ГПК семидневного срока). Если производство экспертизы, назначенной в этой стадии, требует большего времени, то по мотивированному определению судьи общий срок подготовки дела может быть продлен до 20 дней; однако данное полномочие судьи предусмотрено законом для исключительных случаев (ч. 1 ст. 99 ГПК).

Поскольку судебная экспертиза чаще всего проводится вне суда (т. е. не в зале судебного заседания), то при ее назначении в стадии судебного разбирательства возникает необходимость предоставить эксперту время на специальное исследование. Поэтому ГПК предусмотрено право суда приостановить производство по делу в случае назначения экспертизы (п. 5 ст. 215). Определение о приостановлении производства выносится судом по ходатайству заинтересованных лиц либо по своей инициативе.

Порядок назначения судебной экспертизы включает решение вопросов: об инициаторе назначения экспертизы, о выборе эксперта, о порядке формирования предмета экспертизы (круга вопросов эксперту). Тем самым определяются правила вынесения судом определения о назначении экспертизы. Столь же существенным является правильное составление самого определения, соответствие его структуры, содержания закону, ибо определение выступает своего рода программой предстоящего экспертного исследования.

Эксперта (или экспертов) назначает суд (ч. 1 ст. 74 ГПК). Однако это вовсе не исключает инициативы участвующих в деле лиц: стороны, их представители, иные заинтересованные лица - могут ходатайствовать перед судом о назначении в качестве эксперта конкретного лица по их выбору. В ч.1 ст. 75 ГПК специально указывается, что - при назначении эксперта суд учитывает мнение лиц, участвующих в деле. Но окончательное решение о выборе эксперта принадлежит суду.

При назначении экспертизы каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом (ч. 2 ст. 74 ГПК). Это осуществляется посредством заявления ходатайства суду, которое суд вправе либо удовлетворить (и тогда предложенные вопросы включаются в определение суда), либо мотивированно отклонить. Окончательно круг вопросов, задаваемых эксперту, формулирует суд в своем определении.

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Метод экспертизы (экспертного исследования) - система логических и (или) инструментальных операций (способов, приемов) получения данных для решения вопроса, поставленного перед экспертом. Операции, образующие метод, представляют собой практическое применение знаний закономерностей объективной действительности для получения новых знаний.

Методика экспертизы (экспертного исследования) - система методов (приемов, технических средств), применяемых при изучении объектов судебной экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету определенного рода, вида и подвида судебной экспертизы.

Методы экспертизы основываются на соответствующих научных методах; характере и свойствах объекта экспертизы; опыте решения практических задач, в том числе на алгоритмических правилах и разработанных самим экспертом приемах изучения объектов экспертизы.

Принято различать методы исследования, применяемые в науке при разработке теоретических и экспериментальных проблем, и методы, применяемые в экспертной деятельности. Однако это деление весьма условно, так как используемые в экспертной практике методы также имеют научный характер, поскольку основываются на достижениях науки и техники.

Научная обоснованность экспертного метода, т.е. его надежность с точки зрения получения достоверных результатов, имеет важное значение для его практического применения. Кроме этого возможность применения метода экспертизы в судебно-экспертной деятельности определяется в больше степени требованием допустимости к применению в уголовном судопроизводстве. Это требование подразумевает соответствие метода букве и духу закона, т.е. принципам процесса установления истины при расследовании и судебном рассмотрении уголовных дел, поскольку прямого ограничения эксперта в выборе методов в законе не имеется, за исключением случаев, когда объектом является человек, а также безопасностью проведения исследования. Например, многие специальные естественно-научные методы для их реализации требуют высокого электрического напряжения, использования вредных для здоровья реактивов или излучений, что выдвигает на первый план при их применении требования соблюдения техники безопасности.

Применяемые экспертные методы должны отвечать требованиям законности и этичности, поскольку используются в сфере судопроизводства. Поэтому они должны отвечать конституционным принципам законности и нравственным критериям общества, т.е. не ущемлять прав граждан, не унижать их достоинства, исключать угрозу и насилие и не приводить к нарушению норм процессуального права.

Методы экспертного исследования также должны отвечать требованию сохранения объекта в том виде и состоянии, в котором он поступил на экспертизу. Разрушение, уничтожение объекта разрешается только в крайних случаях по согласованию со следователем (судом), назначившим экспертизу.

К неразрушающим методам исследования вещественных доказательств относят такие, которые никак не влияют на объект и не требуют для их реализации пробоподготовки. Но поскольку в ряде случаев на объект приходится оказывать определенное воздействие, применяются методы, не разрушающие объект, но изменяющие его состав, структуру или отдельные свойства.

В судебной экспертизе приходится применять также методы, не разрушающие образец, но требующие для его изготовления разрушения или видоизменения объекта, или методы, полностью или частично разрушающие образец или объект исследования.

Срок производства экспертиз регламентируется нормативными актами, поэтому метод экспертизы должен выбираться для его использования с учетом этого критерия. Таким образом, далеко не все технические средства и методы, применяемые в различных областях науки и техники, могут использоваться в экспертной практике. Методы экспертизы должны быть рентабельными, т.е. затраченные силы и средства должны соизмеряться с ценностью полученных результатов.

Результаты применения методов должны быть очевидны и наглядны для всех участников судопроизводства.

Основными оценочными показателями любого метода исследования с точки зрения целесообразности его использования являются:

сложность, определяемая объемом работы, напряженностью труда, квалификацией исследователя и влиянием этих обстоятельств на результаты;

экономичность, определяемая затратами на оборудование, подготовку специалистов и непосредственно на проведение исследования;

влияние на объекты исследования, определяемое возможностью повторного проведения исследования;

безопасность, определяемая влиянием на здоровье исследователя и степенью вероятности несчастных случаев;

эффективность (действенность) характеризующаяся возможностью получения достоверных результатов, определенных с достаточной точностью, при использовании минимального объема необходимого времени.

При рассмотрении понятия методов судебных экспертиз следует осветить вопрос об источниках их формирования.

Метод может быть разработан в той же области научного знания, которая является базовой для производства экспертизы одного или нескольких видов, и создан для собственных научно-практических исследований в этой науке. К таковым, например, относятся большинство физических, химических и биологических методов исследования, применяемых в соответствующих науках и после адаптации ставших экспертными методами.

В структуре экспертного метода необходимы три элемента - обосновывающая, операционная и техническая части

.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

Исследование объектов недвижимости с целью их оценки регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и имеет свои специфические черты. Рассматривая объект недвижимости, эксперт обязан учесть все факторы, формирующие его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние окружающей среды в данном месте. При осмотре эксперт должен внимательно изучить техническое состояние объекта и определить его износ на дату осмотра. Но самая главная часть работы при оценке недвижимости заключается в изучении состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в разных секторах этого рынка. При проведении анализа рынка, эксперт должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на рынок недвижимости.

Для расчета стоимости недвижимости эксперт может применять разные методы оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием (или отсутствием) необходимой информации. Далее мы приводим краткие описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого - либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь пользователю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход

Затраты на создание объекта определяют его стоимость - в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания - ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.

Попробуем применить этот подход для оценки здания и участка земли под ним. Сначала определим стоимость земельного участка. Для этого сравниваются величины цен предложений аналогичных участков, выставленных на продажу на открытом рынке по состоянию на дату оценки. Далее рассчитывается стоимость строительства нового аналога оцениваемого здания - это делается либо составлением сметы строительства, либо по специальным справочникам укрупненных показателей строительства; после чего из получившейся суммы нужно вычесть накопленный износ здания.

Наконец, нужно прибавить к стоимости земельного участка полученную стоимость строительства (с учетом износа) и увеличить полученный результат на размер разумной прибыли инвестора, скажем 30-50% (прибыль инвестора рассчитывается экспертом, но описание методик определения прибыли инвестора выходит за рамки настоящей работы). Полученный таким образом результат является рыночной стоимостью здания, рассчитанной с помощью затратного подхода.

Доходный подход

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход - совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.

Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Здесь следует подчеркнуть, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные экспертом на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится.

Суть всех доходных методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.

Как уже упоминалось выше, доходные методы оценки в основном применяются к недвижимости, основное назначение которой - приносить доход своему собственнику. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход, который еще иногда называют «рыночным» - это совокупность методов оценки недвижимого имущества, основанных на сравнении с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом - аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичные качества.

При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.

Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД (ст. 25) и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах. Рассматривая заключение судебного эксперта-строителя, мы стремились к максимально полному его описанию, которое, с одной стороны, опиралось бы на положения общего характера, а с другой - раскрывало отражаемые в заключении характерные черты экспертизы данного рода.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).

Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу - за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП).

Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.

Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.

Здесь указывается, в связи с каким делом назначена экспертиза (номер дела и его наименование), род (вид) экспертизы, номер и дата составления (подписания) заключения, дата поступления материалов на экспертизу, название органа, назначившего экспертизу (фамилия, инициалы судьи либо следователя, в отношении последнего - звание и классный чин), постановление (определение), на основании которого производится экспертиза, и дата его принятия, приводятся сведения об эксперте.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования.

При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого.

При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

В данной части описываются использованные экспертом методы исследования, технические средства и условия их применения, дается научное объяснение установленным фактам, а также характеризуются объекты исследования с указанием их состояния. Излагая общеизвестные научные и научно-технические положения, используя апробированные методы и методики исследования, их достаточно только упомянуть и перечислить.

Специфические научные положения, малоизвестные, относительно недавно используемые на практике методы и средства должны быть подробно охарактеризованы, со ссылкой на литературные источники, справочники, технические паспорта и пр. Говоря об описании хода исследования, необходимо выделить следующие наиболее общие его стадии, изложение которых обязательно приводится в исследовательской части заключения (ниже представлена обобщенная модель указанной части заключения эксперта-строителя, включающая в себя описание хода решения основных задач ССТЭ).

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.

На каждый из вопросов должен быть дан ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной инициативы, излагаются в конце этой части заключения.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА

Мне, эксперту Хусаиновой Люцие Рустамовне, разъяснены права и обязанности судебного эксперта, изложенные в ст.85 ГПК РФ.

Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ предупрежден.

Подпись эксперта: _____________ Л.Р.Хусаинова

апреля 2013 г.

Заключение эксперта

.1 Вводная часть

ХХ апреля 2013 года для производства судебной оценочной экспертизы поступило определение Арбитражного суд Республики Татарстан от 18.04.2013 г. по делу А65-ХХХХ/2013 и документы на земельный участок.

Сведения об эксперте-оценщике.

Оценщик Хусаинова Люция Рустамовна

Адрес: г. Набережные Челны, ул. Ш.Усманова, д 69 кв 145.

Паспорт 92 03 № 187173 выдан Электротехническим ОВД г. Набережные Челны Республики Татарстан 17 июля 2002 года.

Оценщик состоит в саморегулируемой организации согласно сертификата действительного члена саморегулируемой организации Российского Общества Оценщиков № 06П-05899 от 02 июня 2006 года. Адрес СРО РОО: 105066, Москва, 1-й Басманный переулок, д.2А, офис 5.

Оценщик включен в реестр РОО под № 4007 имеет свидетельство о праве заниматься оценочной деятельностью на территории Российской Федерации.

Имеется профессиональное базовое образование в области оценки:

диплом на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости бизнеса ПП №439814 от 18.10.02г. Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Плеханова на имя Хусаиновой Л.Р.

Повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» Российская федерация (г.Казань), свидетельство рег. №-277/09 от 02 октября 2009 г.

Гражданская ответственность оценщика застрахована в в ОСАО «ИНГОССТРАХ» и ОАО «Альфастархование» полис № 4376 от 23.07.2012 г. страховая сумма 300 000 рублей, ОСАО «ИНГОССТРАХ» полис № 433-172-024784/13 от 15.04.2013 г. страховая сумма 3 000 000 рублей .

Стаж работы в области оценки составляет 10 лет.

Вопросы, поставленные перед экспертами:

Определить рыночную стоимость Жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Республика Татарстан, Тукаевский район, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул. Ахметшина, д. 92.

На экспертизу предоставлено:

Технический паспорт выполненный Тукаевским участком МРФ № 8 МСАЖКХ РГУП БТИ РТ от 01.06.2010 г

Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом 16-АЕ № 531861 от 11.03.2011 г.,

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок 16-АЕ № 531862 от 11.03.2011 г.

Кадастровый паспорт земельного участка № 1600/301/10-193129 от 11.05.2010 г.

3.2 Исследование

Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Земельный участок - это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Домовладение - жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок - собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

.2.1 Анализ наилучшего наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями.

При выборе «наилучшего и наиболее эффективного использования объекта» учитывались следующие факторы:

) Оцениваемый объект является индивидуальным жилым домом, находится в хорошем техническом состоянии. На дату осмотра в жилом доме проживают. В помещениях жилого дома выполнена хорошая отделка. Приусадебный участок огорожен.

) Подъезд к жилому дому осуществляется легковым автотранспортом.

) Объект оценки расположен в большом сельском районе незначительно удален от города .

При рассмотрении вопроса о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка с имеющимися улучшениями учитывались следующие критерии анализа:

Законодательно разрешенное использование.

Каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта и на земельный участок не выявлено, оценивается в целях залога под кредитные ресурсы - в таком виде как есть, т.е. как индивидуальный жилой дом, то планируемое использование не нарушает какие - либо имеющиеся законодательные ограничения.

Физически возможное использование.

Объемно-планировочные характеристики и техническая оснащенность инженерными коммуникациями делают физически осуществимыми варианты использования оцениваемого объекта в качестве индивидуального жилого дома.

Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.

В рыночных условиях возможные варианты использования, как позволяющие получить определенный доход, являются финансово возможными. Определение варианта использования, дающего максимальную продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением стоимости будущих выгод, которые могут быть получены от использования оцениваемой недвижимости. Местоположение земельного участка подходит для размещения индивидуального жилого дома, и должно обеспечивать доходность землепользования, и тем самым создавать стоимость.

Вывод

Проведенный анализ наиболее эффективного и оптимального использования земельного участка с улучшениями позволяет сделать вывод о том, что по единственно разрешенному использованию наилучшим использованием оцениваемого объекта является текущее использование в качестве жилого.

.2.2 Анализ рынка объектов исследования

Описание района

Райцентр: Набережные Челны (Яр Чаллы)

Территория: 1729,49 кв. км

Численность населения: 37,2 тыс. человек

Глава муниципального образования:

Хазеев Василь Гарипович

, Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр. М. Джалиля, 46

Тел.: (8552) 70-00-33; факс: (8552) 70-12-61mail: [email protected]адрес: #"justify">Тукаевский район расположен по Нижней Каме, на территории Восточного Закамья. Рельеф района равнинный. Из почв преобладают выщелоченные и оподзоленные черноземы, коричнево-серые и дерново-карбонатные почвы. На территории района имеется несколько, разрабатываемых месторождений нефти.

Основную часть территории района занимают земли сельскохозяйственного назначения - 119,3 га. Тукаевский район находится в пределах угольного бассейна (Камбасс), угольные пласты находятся на значительной глубине и весьма обводнены, потому их разработка не производится. Торф известен у населенных пунктов Ильбухтино, Тлянче-Тамак, Кузкеево, у исчезнувшей деревни Батраково.

В ряде мест торфы насыщены известняковыми растворами (известняковые торфы), их употребляют для удобрения и известкования кислых почв. Современные и затопленные долины р.Кама содержат мощные и многочисленные месторождения инертных стройматериалов гравия, песка. Здесь есть месторождения известняков, бентонитов (глин морских отложений, пропитанных гипсом).

Практически в любой точке района можно извлечь минерализованную воду. Леса в Тукаевском районе находятся в ведении 4 лесхозов. Лесистость района ниже, чем в среднем по республике и составляет чуть более 12%. Основные породы - дуб, липа, береза, осина. Имеются хвойные - ель, сосна.

Город, центр Тукаевского района, расположен в северо-восточной части РТ, порт на левом берегу р. Кама, в 17 км к северо-востоку от ж.-д. ст. Круглое Поле (линия Агрыз-Акбаш). Центр Тукаевского (в 1930 - 1976 гг. - Челнинского) района. Расстояние до Казани 225 км. Крупный узел автомобильных дорог: автодороги из Набережных Челнов в Елабугу, Казань, Нижнекамск, Заинск-Альметьевск, Сарманово-Мензелинск.

Промышленность

Ведущие промышленные предприятия: ОАО "Набережночелнинский комбинат хлебопродуктов" - одно из крупнейших агропромышленных предприятий республики, в состав комбината входят элеватор емкостью 95 тысяч тонн зерна, две мельницы, комбикормовые и крупяные заводы; ОАО "Набережночелнинский завод ЖБИ Мелиорации" основан в 1976 году с проектной мощностью 60 тыс. куб. метров железобетонных изделий в год для нужд мелиоративного строительства. В настоящие время завод выпускает широкую номенклатуру железобетонных изделий более 150 наименований: плиты перекрытия, фундаментные блоки, кольца смотровых колодцев, сваи, железобетонные изделия для автодорог, опоры ЛЭП и другие; ОАО "Набережночелнинский элеватор" занимается приемом, хранением, сушкой и переработкой зерновых и масличных культур, производством круп. В последние годы введен в эксплуатацию комбикормовый завод производительностью 720 тонн комбикорма в сутки. В 2010 году сдан в эксплуатацию новый мини-завод по производству рапсового масла холодного отжима, производительностью 50 тонн масла в сутки. ООО "Челны-мясо" - предприятие по переработке мяса и пищевых субпродуктов крупного рогатого скота, свиней, овец, коз, животных семейства лошадиных, производство продуктов из мяса.

В районе возделываются яровая пшеница, озимая рожь, ячмень, овес, картофель, овощи. Ведущие отрасли животноводства - молочно-мясное скотоводство, свиноводство и птицеводство. Район обеспечивает г. Набережные Челны хлебом, овощами, мясом, молоком, картофелем.

В результате слияния птицефабрики "Тукаевская" - мясного направления и "Челнинская птицефабрика" - яичного направления появилась крупная птицефабрика ООО "Челны-Бройлер". В районе действуют, свинокомплекс ООО "Камский бекон" - свиноводческий комплекс с селекционно - гибридным центром, обеспечивающее племенными животными свиноводческие хозяйства Республики Татарстан, а также Приволжского и Уральского Федеральных округов. Практически на пустом месте вырос поселок городского типа Новый, куда переехал из дер. Азьмушкино центр совхоза "Гигант", теперь ООО "Гигант". ООО "Челны-Овощи" специализируется на выращивании овощей в открытом грунте.

Потребительский рынок

На территории Тукаевского муниципального района согласно дислокации функционирует 178 стационарных предприятий торговли.

Систему потребительской кооперации представляют: хлебопекарни, 62 магазина, в том числе 43 действующих, 2 приемных заготовительных пункта.

Анализ рынка жилой недвижимости в г. Набережные Челны

По данным портала недвижимости Reportal.Ru средняя стоимость 1-го квадратного метра жилой недвижимости в Набережных Челнах за 2012-й год выросла более чем на 10 тысяч рублей.

В первом полугодии 2012 года общая стоимость квартир в Набережных Челнах росла активно. По состоянию на июнь квадратный метр жилья в городе, в среднем стоил 40 109 рублей. Таким образом рост цен за первое полугодие составил 15,7%.

Начиная с июля рост цен на квартиры в Набережных Челнах незначительно уменьшился, но рост продолжался ежемесячно. В течение второго полугодия цены на квартиры в Набережных Челнах выросли на 14,8%

Средняя цена 1 кв. м. жилой недвижимости Набережных Челнов на Апрель 2013 года: 48673 руб.

Детализация цен на квартиры в Набережных Челнах в зависимости от района и количества комнат в квартире

Таблица 1 - детализация рынка недвижимости

Количество комнат РайонАвтозаводскийЦентральныйКомсомольский153979560945284524911150606344606458944430154171548864

ПО ПОСТАВЛЕННОМУ ВОПРОСУ

Определить рыночную стоимость Жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Республика Татарстан, Тукаевский район, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул. Ахметшина, д. 92.

Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости

Имущественные права

На дату оценки объекты недвижимости находится в собственности физических лиц.

Обременения, связанные с объектом оценки

В рамках настоящего отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Согласно свидетельствам на право собственности объект оценки не имеет обременения.

Жилой дом одноэтажный выполненный из бревен построен в 1960 году общей площадью 41 кв. м. с верандой на земельном участке площадью 1243 кв. м.

На земельном участке так же располагаются сараи из бревен и тесовый, баня бревенчатая с предбанником.

Используется объект для ведения личного подсобного хозяйства с проживанием граждан.

Удаленность местоположения объекта от города Набережные Челны 10 км.

Населенный пункт Биклянь имеет развитую инфраструктуру: магазины, клуб, церковь, мечеть.

По центру населенного пункта проходит асфалтированная дорога хорошего качества.

Расположение на карте Тукаевского района

Расчет стоимости недвижимости через затратный подход

Расчет полной стоимости замещения.

В процессе определения остаточной восстановительной стоимости нами вначале была определена полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) объекта оценки - ПС зам.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет произведен на основании:

. Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО).

. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. № 94 Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов ( сводных смет) строек.

. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 12 марта 2004 г. N 129 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

. Постановление КМ РТ от 5 марта 1997 г. N 201 Об утверждении и введениеи в действие сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий, садовых летних домиков и гаражей для оценки основных фондов в РТ

. ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий, Госстрой СССР, Москва, 1988 г.

. Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

. Сборник № 26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах ,колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях для переоценки основных фондов», в ценах 1969г., М.1970

. Письмо Минрегиона России от 04.05.2012года № 10837-ИП/08 Об индексах изменения сметной стоимости на II квартал 2012 года,

. Аналитические данные периодической печати, риэлторских компаний города.

Основная формула расчета полной стоимости замещения (ПС зам.) следующая:

ПС зам. = СС х V х И69-84 х И84-91 х И91-01 х И01-13 где:

ПС зам. - полная стоимость замещения;

СС - стоимость единицы строительного объема аналогичного объекта в ценах 1969 года;

И 69-84, И 84-91, И 91-01 - индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г., из цен 1984г. в цены 1991г., и из цен 1991г. в цены 2001 года.

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г. был использован индекс в размере 1,19 и территориальный коэффициент 1,03 (Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. №94 Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек).

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 г. в цены 1991 г. был использован индекс в размере 1,56 и территориальный коэффициент 0,97

(Письмо Госстроя РФ от 6.09.90г. № 14-Д Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве)

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 1991 г. в цены 2001года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 11.1 (без учета НДС), (Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ")

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 2001 г. в цены 2013 года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 4,31 (Постановление КМ РТ от 22.02.2011г. N 151 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ").

Расчет полной стоимости замещения объекта оценки представлен в таблицах:

Таблица 2 - Расчет полной стоимости замещения строений

Наименования составляющих расчетаДом жилойВерандыСарай из бревенДанные на основании которых произведен расчетУПВС 26, Табл. 2УПВС 26, Табл. 137УПВС 26, Табл. 144Дата на которую взяты цены из справочника196919691969Единица измеренияКуб.м.кв. м.кв.м.Общий объем здания84,0013,2013,20Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости35,510,525,1Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.1,171,171,17Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.1,031,031,03Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.1,561,561,56Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.0,970,970,97Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.11,111,111,1Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки4,314,314,31НДС1,181,181,18Прибыль предпринимателя1,251,251,25Стоимость замещения на дату оценки, руб.3837241783542634

Таблица 3 - Расчет стоимости замещения подсобных строений

Наименования составляющих расчетаСарай дощатыйСарай из бревенбаняпредбанникДанные на основании которых произведен расчетУПВС 26, Табл. 144УПВС 26, Табл. 144УПВС 26, Табл. 54УПВС 26, Табл. 137Дата на которую взяты цены из справочника1969196919691969Единица измерениякуб. м.кв.м.куб.м.кв. м.Общий объем здания55,009,9025,007,70Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости5,325,127,710,5Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.1,171,171,171,17Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.1,031,031,031,03Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.1,561,561,561,56Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.0,970,970,970,97Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.11,111,111,111,1Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки4,314,314,314,31НДС1,181,181,181,18Прибыль предпринимателя1,251,251,251,25Стоимость замещения на дату оценки, руб.37510319768911110404

Таблица 4 - Расчет стоимости замещения ограждений

Наименования составляющих расчетауборнаяворотазаборзаборДанные на основании которых произведен расчетУПВС 26, Табл. 153УПВС 26, Табл. 151УПВС 26, Табл. 149УПВС 26, Табл. 150Дата на которую взяты цены из справочника1969196919691969Единица измерениякуб. м.кв.м.м.п.м.п.Общий объем здания39,215,036,30Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости2729,4821,8Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.1,171,171,171,17Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.1,031,031,031,03Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.1,561,561,561,56Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.0,970,970,970,97Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.11,111,111,111,1Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки4,314,314,314,31НДС1,181,181,181,18Прибыль предпринимателя1,251,251,251,25Стоимость замещения на дату оценки, руб.10423347301547317673

Полная стоимость замещения объекта составляет 691 493 рубля.

Расчет износа.

Каждое построенное здание и сооружение под действием различных природных, физических и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим,

объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ объекта оценки.

Расчет физического износа.

Под физическим износом конструктивных элементов здания или здания в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате нормального износа в процессе эксплуатации под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Существует несколько способов расчета физического износа здания. Наиболее распространенными методами являются экспертный метод, определение износа по нормативным срокам службы и метод номинальной стоимости.

Экспертный метод оценки физического износа является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий:

визуальный осмотр и инструментальное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;

выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения);сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в ведомственных нормативных материалах.

Расчет физического износа производим исходя из удельного веса и фактического состояния конструктивных элементов строений:

Жилой дом

Таблица 5 - Расчет физического износа дома

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины7302,115053352,472Стены и перегородкибревенчатыеНезначительные щели в бревнах26307,8125534211,023ПерекрытиядеревянныеНезначительный прогиб5301,512553422,124Крышипрофнастилпотемнение7453,2 5Полыдеревянныерассохлись местами9454,1 6Проемыоконные деревянные, дверные деревянныехорошее8403,2 7Отделочные работынетхорошее12404,8 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройстваотопление, электроосвещение, газхорошее18407,2 9Прочие работыотмосткитрещины8403,2 Итого 37,0 15,62Итого физически52,62

Таблица 6 - Расчет физического износа веранды

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины11303,312535283,082Стены и перегородкикаркасные обшиты с 2-х сторон доскамирассохлись, облупилась краска9302,712535282,523ПерекрытиядеревянныеНезначительный прогиб8302,412535282,244Крышипрофнастилодиночные мелкие повреждения255513,8 5Полыдеревянныерассохлись225512,1 6Проемыоконные деревянные, дверные деревянныепроемы рассохлись7553,9 7Отделочные работыокраскапотемнеие, облупилась12506,0 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройства электроосвещениехорошее2601,2 9Прочие работыотмосткитрещины4552,2 Итого 47,5 7,84Итого физически55,34

Таблица 7 - Расчет физического износа сарая из бревен

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износНормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. знос %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины18356,312535285,042Стены и перегородкибревна толщиной 16 смтрещины, потемнение393513,7125352810,923Перекрытиядеревянные 000,012535280,004Крышишиферодиночные мелкие повреждения18559,9 5Полыдеревянныепрогнили8554,4 6Проемыоконные деревянные стандартные, дверные стандартныерассохлись проемы3551,7 7Отделочные работыокраска, обоихорошее4552,2 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройства электроосвещениехорошее3551,7 9Прочие работыотмосткитрещины8554,4 Итого 44,2 15,96Итого физически60,11

Таблица 8 - Расчет физического износа тесового сарая

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины6452,712535281,682Стены и перегородкитесовыепрогнили314514,012535288,683Перекрытиядеревянныенезначительный прогиб6452,712535281,684Крышишиферодиночные мелкие повреждения7503,5 5Полыземляныехорошее8504,0 6Проемыдеревянныерассохлись8554,4 7Отделочные работынет 2501,0 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройстваЭлектроосвещение Покоробленность проводки215511,6 9Прочие работыотмосткитрещины11505,5 Итого 49,3 12,04Итого физически61,34

Таблица 9 - Расчет физического износа бани

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины18356,312535285,042Стены и перегородкибревна толщиной 16 смтрещины, потемнение393513,7125352810,923Перекрытиядеревянные 000,012535280,004Крышишиферодиночные мелкие повреждения18559,9 5Полыдеревянныепрогнили8554,4 6Проемыоконные деревянные стандартные, дверные стандартныерассохлись проемы3551,7 7Отделочные работыокраска, обоихорошее4552,2 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройства электроосвещениехорошее3551,7 9Прочие работыотмосткитрещины8554,4 Итого 44,2 15,96Итого физически60,11

Уборная имеет значительный физический износ в размере 40%.

Забор деревянный имеет физический износ в размере 40%.

Металлический забор и ворота свежей постройки имеют физический износ 10%.

Расчет функционального износа

Функциональный износ отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как непривлекательный вид, плохая или не эффективная планировка, дизайн и т.д. Этот вид износа обусловлен внутренними свойствами объекта и также может быть устранимым и не устранимым.

Исчисление функционального износа может производиться либо в виде капитализированной величины дополнительных затрат, связанных с недостатками или несоответствием внешнего и внутреннего оформления объекта оценки, либо как разница между стоимостью современного конструктивного элемента и стоимостью имеющегося на объекте оценки устаревшего конструктивного элемента с учетом его физического износа и затрат на его демонтаж.

В жилом доме отсутствует центральное отопление, горячая вода, канализация, телефон. Следовательно он имеет функциональный износ в размере 10%.

Сараи из бревен и тесовые сараи так же имеют функциональный износ в силу того, что современные хозяйственные постройки выполняются из кирпича.

Расчет внешнего износа.

Экономический износ вызывается внешними по отношению к факторам и поэтому называется внешним износом.

Он определяется как снижение срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке.

Обычно внешний износ проводится двумя методами:

метод капитализации потери дохода, относящийся к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

В данном случае объект оценки находится в развивающемся, застраиваемом районе в экологически чистом месте в небольшой удаленности от города и снижение интереса к нему потенциальных пользователей по прямому назначению не представляется возможным. Внешний износ принимаем равным 0%

Расчет остаточной стоимости объекта оценки.

Остаточная восстановительная стоимость - это стоимость которая определяется на основе полной стоимости замещения с учетом износа, т.е. потери в стоимости и ценности объекта в результате его устаревания, изнашивания, эксплуатации и т.д.

(Постановление Правительства РФ № 519 от 6.07.01г. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности).

Остаточная стоимость замещения объекта оценки была определена путем вычисления из полной стоимости замещения величины физического износа:

ОС = ПС зам. - И нак. где:

ОС - остаточная стоимость объекта оценки;

ПСзам. - полная стоимость замещения объекта оценки;

И нак - накопленный износ.

Таблица 10 - Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа

НаименованиеСтоимость замещения рубФизический износ рубФункц. ИзносСтоимость рубДом жилой383 724201 90618 182163 637Веранды17 8359 8707977 169Сарай из бревен42 63425 6271 70115 306Сарай дощатый37 510230091 45013 051Сарай из бревен31 97619221127611 480баня89 11154661344531 005предбанник1040463824023 620уборная10 42341696255 628ворота347303473312628131забор15 473618918577 427забор17 673176715 906Итого691 493302 360

Остаточная стоимость улучшений земельного участка с составляет 302 360 рублей.

Расчет стоимости земельного участка.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с Законом РФ О плате за землю пользование землей в Республике Татарстан является платным. Формами платы являются: земельный налог, а также арендная плата и нормативная цена земли - единовременные платежи при передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, в собственность граждан и юридических лиц, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, включая плату на воспроизводство инженерной и природоохранной инфраструктуры населенного пункта.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливаются в виде стабильных платежей за единицу площади в год.

За земли, переданные в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, взимается арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих методов:

метод остатка для земли - для оценки застроенных участков, по которым есть информация о доходах от единого объекта недвижимости в целом. Теоретической основой данного метода является положение о том, что доход от объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями) формируется как сумма дохода от зданий (сооружений) и дохода от земельного участка;

метод предполагаемого использования - для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивки на участки большого земельного надела представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли с учетом застройки;

методом сравнения продаж - для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Теоретической основой метода является положение о том, что стоимость объектов оценки определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения;

метод распределения - экспресс оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе;

метод выделения - для оценки земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок). Условием применения является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

методом капитализации земельной ренты - метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются сведения о величине арендной платы по земельным участкам такого типа. Теоретической основой метода является положение о том, что доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости;

метод добавочной продуктивности (модификация метода остатка для земли) - для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Теоретической основой метода является положение о том, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал;

по нормативной цене выкупа - при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах и аренде.

Результат оценки земельных участков зависит от цели оценки. Цель обуславливает вид стоимости земельного участка, а также права, которые оцениваются.

Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

В качестве сопоставимых с оцениваемым выбраны земельные участки в с. Биклянь, как наиболее близкие по диапазону цен. В качестве критериев сопоставимости брались такие параметры, как объем прав на земельный участок, условия продажи, местоположение, размер земельного участка и целевое назначение.

Таблица 11 - аналоги земельных участков

НаименованиеАдресплощадь участка, кв.м.передаваемые праваназначениецена предложения, руб.стоимость 1 кв.м.ТелефонИсточник информацииЗемель-ный участокТукаевский р-н, с. Биклянь1 500соб-тьдля ИЖС450 00030051-38-38Журнал "Весь мир недвижимости" № 15(56) от 22.04.2013 г. стр 144 <#"justify">Проведенный анализ найденных аналогов показывает, что на цену земельного участка влияет его размер, расположение в пределах населенного пункта, наличие коммуникаций и развитых подъездных путей.

Сравнением оценивается земельный участок свободный от всяких улучшений.

Единицей сравнения принят 1 кв. м. земельного участка.

Таблица 12 - Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

№ п/пНаименование показателяЕд. изм.Объект оценкиСопоставимые объекты№1№2№3№4 Местоположение Тукаевский р-н с. БикляньТукаевский р-н с. БикляньТукаевский р-н с. БикляньТукаевс-кий р-н с. БикляньТукаевс-кий р-н с. Биклянь1.Площадь участкакв.м.1 2431 5001 5001 2501 5002.Наличие коммуникаций водоснабжение, газ +++++электроосвещение +++++3.Назначение для ИЖСдля ИЖСдля ИЖСдля ИЖСдля ИЖС4.Права собственностьсобственностьсобственностьсобственностьсобственность5.Дата предложения апрель 2013апрель 2013апрель 2013апрель 20136.Условия финансирования СразуСразуСразуСразу7.Наличие улучшений 8.Цена предложенияруб.-450 000400 000350 000400 0009.Стоимость 1 кв.м.руб. 300267280267Корректировки цен11Скидка на предложениеруб.--7,0%-7,0%-7,0%-7,0%Цена с учетом поправкируб.-418 500,0372 000,0325 500,0372 000,012На площадь земельного участкакв.м.1 243,01 5001 5001 2501 500корректировка 0,0%0,0%0,0%0,0%Цена с учетом поправки 418 500372 000325 500372 000стоимость 1 кв.м. 27924826024813На условия финансированияруб.-0,00,00,00,0Цена с учетом поправкируб.-279,0248,0260,4248,014На дату продажируб.-0,00,00,00,0Цена с учетом поправкируб.-279,0248,0260,4248,015На местоположение%-0,0%0,0%0,0%0,0%Цена с учетом поправкируб.-279,0248,0260,4248,016На наличие улучшенийруб.-0%0%0%0%Цена с учетом поправкируб.-279,0248,0260,4248,017На уклон 0%0%0%0%Цена с учетом поправки 279,0248,0260,4248,018На наличие коммуникацийруб.-0%0%0%0%Цена с учетом поправкируб.-279,0248,0260,4248,019На передаваемые права%-0,00%0,00%0,00%0,00%Цена с учетом поправкируб.-279,0248,0260,4248,020На разрешенное использованиеруб.-0,00,00,00,0Цена с учетом поправкируб.-279248260248 Стоимость 1 кв.м.руб.-259 Стоимость земельного участкаруб.-321 751

Примечание к таблице:

Подобранные аналоги по основным характеристикам соответствуют оцениваемому объекту. Применены следующие поправочные коэффициенты:

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - «скидку на торг».

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 13 - Рекомендуемые значения скидки на торг

Численность населения, тыс. челЖилые объекты в %Торговые в %Производственные в %Земельные участки в %Менее 2507797От 250 до 5007575Более 5002353

В данном виде скидки учтены принятые на рынке уступки от цены предложения, которые совершает продавец при сделке. Объекты в мелких населенных пунктах реализуются сложнее чем в активных крупных городах. Применена поправка на торг в размере -7%.

Корректировка на месторасположение. Данная поправка складывается из престижности района, расстоянием от автомобильной трассы, населенного пункта и пр. Критерием корректировки послужила удаленность от города Набережные Челны. Объекты отобраны в одном населенном пункте корректировка не применялась.

Корректировка на наличие коммуникаций. Земельные участки отобранные в качестве аналогов имеют назначение для строительства объектов. Строительство подразумевает подключение к коммуникациям, их отсутствие на участке и удаленность для подключения влекут снижение стоимости земли. Т.к. аналоги подобраны в жилом районе удаленность от коммуникаций в виде воды равная, электричество подведено ко всем аналогам.

Корректировка на улучшения. Оценивается участок как свободный от улучшений, отобранные аналоги так же позиционируются как свободные под строительство. Корректировка не требуется.

Стоимость земельного участка методом сравнения продаж составляет 322 000 рублей.

Стоимость единого объекта недвижимости рассчитанная затратным подходом составляет 624 360 рублей.

Расчет стоимости объекта через доходный подход

Расчет стоимости объекта через доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объект оценки непосредственно связан с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет объект оценки.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход объект оценки на сегодняшние рубли в обмен на право получать будущие рубли от сдачи ее в аренду или с последующей продажи.

Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации доходов, либо посредством дисконтирования денежных потоков.

В нашем случае, поскольку объект оценки относится к тем видам недвижимости, по которым данные по аренде на рынке недвижимости отсутствуют, произвести расчет доходным методом стоимости данного дачного дома с земельным участком не представляется возможным.

Исходя из выше изложенного, расчет доходным методом не производим.

Расчет стоимости объекта оценки через подход прямого сравнения продаж.

Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заменители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заменителя».

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.

При оценке недвижимости рыночным методом (подход прямого сравнения продаж) необходимо проанализировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации были рассмотрены данные региональных риэлторских структур, занимающихся сделками купли - продажи недвижимости, публикации в периодической печати.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Выбор объектов аналогов.

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы найти недавно выставленные предложения по продаже комнат. Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации (Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г., Интернет) в результате которого были найдены аналоги, обладающие необходимыми характеристиками.

Таблица 14 - аналоги жилых домов

Аналог 1Аналог 2Аналог 3Назначениежилой домжилой дом жилой домЭтажность111Материал стенбревнабревенчатыйдеревянныйМесто расположенияТукаевский р-н, с. БикляньТукаевский р-н, с. БикляньТукаевский р-н, с. БикляньПлощадь земли, кв. м.185011001500наличие хоз. построекнадворн постройки, банягараж, сарай, банябаня, пруд, теплица, погребСостояниедом изношенхорошее состояниедом старый, сделан ремонтПлощадь Общая538547Коммуникациигаз, печь, электричгаз, печь, вода на улице, электричгаз, печь, электричЦена предложения1 500 0002 250 0001 300 000Контактный телефон8917222204336-67-1789061171085Источник информацииЖурнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 134Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 134Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 136

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Выбор единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю. В качестве единицы сравнения была выбрана цена продажи за 1 кв. м., расчетные значения которой по объектам-аналогам представлены ниже в таблице.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов аналогов.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

Переданные права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия продажи;

Дата совершения сделки;

Местоположение;

Физические характеристики;

Экономические характеристики;

Отклонения от целевого использования и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах.

Таблица 15 - Расчет стоимости объекта исследования методом сравнения продаж

№ п/пНаименование показателяЕд. изм.Объект оценкиАналогиТукаевский р-н, с. БикляньТукаевский р-н, с. БикляньТукаевский р-н, с. БикляньТукаевский р-н, с. БикляньI.Характеристика объекта1Состав передаваемых прав собственностьсобственностьсобственностьсобственность 0%0%0%2Условия финансирования единовременный платежединовременный платежединовременный платежЕдиновремен-ный платеж3Условия продажи рыночныерыночныерыночныерыночные4Дата продажи апр.13Апрель 2013Апрель 2013Апрель 20130%0%0%5Назначение жилоежилоежилоежилое0%0%0%6Наличие хоз построек баня, сараи, погребнадворные постройки, банягараж, сарай, банябаня, пруд, теплица, погреб0%0%0%7Отделка помещений износ 55%дом изношенхорошее состояниедом старый, сделан ремонт0%-15%-10%8Местоположение хорошееаналогичноаналогичноаналогично0%0%0%9Транспортная доступность хорошаяаналогичноаналогичноаналогично0%0%0%10Инфраструктура хорошо развитахорошо развитахорошо развитахорошо развита0%0%0% Площадь земельного участкакв.м124318501100150011Общая площадькв.м41,053,085,047,012Ликвидность аналогичноаналогичноаналогично0%0%0%14Цена предложения руб. 1 500 0002 250 0001 300 00015Цена за 1 кв.м.руб. 28 30226 47127 660II.Корректировка цен продажи, руб.4Корректировка на торг -7,0%-7,0%-7,0%Скорректированная ценаруб. 1395000209250012090001Корректировка на площадь земельного участкакв.м. -607143-2572Корректировка на площадь земельного участкаруб. -15721337037-66563Скорректированная ценаруб. 1237787212953711424373Скорректированная цена за 1 кв.м.руб. 2335425053243075Состав передаваемых прав 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4725053,3824307,176Условия финансирования 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4725053,3824307,177Условия продажи 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4725053,3824307,178Дата продажи 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4725053,3824307,179Назначение 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4725053,3824307,1710Наличие хоз построек 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4725053,3824307,1711Отделка помещений 0,00-0,15-0,10Скорректированная цена 23354,4721295,3721876,4512Корректировка на разницу в площади% 0,000,001,00Скорректированная ценаруб. 23354,4721295,3721876,4513Транспортная доступность 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4721295,3721876,4514Инфраструктура 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4721295,3721876,4515Ликвидность 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 23354,4721295,3721876,45 Отклонение 1,000,850,90 Цена за 1 кв. мруб. 22175,43 Стоимость объектаруб.909193 Примечание к таблице:

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - «скидку на торг».

Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации). Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 16 - Рекомендуемые значения скидки на торг

Численность населения, тыс. челЖилые объекты в %Торговые в %Производственные в %Земельные участки в %Менее 2507797От 250 до 5007575Более 5002353

В настоящем отчете, с учетом того, что объект оценки относится к сегменту жилой недвижимости, корректировка на торг принята в размер -7%.

Корректировка на наличие хозяйственных построек. Объект оценки, как и аналоги относится к жилым, используемым для ведения личного подсобного хозяйства. Для частных жилых домов свойственен определенный набор необходимых хозяйственных построек, без которых ведение хозяйства невозможно: баня, сараи, гараж и т.д. отсутствие определенной постройки ведет к снижению цены объекта. Объект оценки обладает сараями и баней. Объекты-аналоги обжитые хозяйства с полными наборами построек. Корректировка не требуется.

Корректировки на отделку помещения. Т.к. объекты являются жилыми состояние внутренней отделки влияет на ценность дома. Объект оценки изношен, состояние требует ремонта. Аналог 1 продается с большим износом. Корректировка е применялась. Аналоги 2,3 позиционируются как с хорошей отделкой и с ремонтом. Применена корректировка в размере -15% и -10% соответственно.

Корректировка транспортную доступность. Расположение объектов в населенных пунктах в сельской местности вызывает необходимость учета транспортной доступности до объектов в течении всего года. Все объекты находятся в одном населенном пункте, дороги проходят до всех домов. Корректировка не требуется.

Корректировка на инфраструктуру. Наличие в поселке школы, детского сада, магазинов, библиотек, домов культуры и т.д. делает населенный пункт боле привлекательным для проживания потенциальных покупателей жилых домов. Отсутствие или плохо развитая инфраструктура поселка ведет к снижению стоимости домов. Все аналоги и объект оценки находятся в одном селе корректировка не требуется.

остальные корректировки - условия сделки, площадь.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В связи с тем с тем что существует небольшой разброс цен на выбранные аналогичные объекты, согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам производится путем расчета среднеарифметического значение скорректированных цен аналогов.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж: 909 193 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 909 193 руб.

Согласование полученных результатов.

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения затратного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта оценки затратным способом составляет 624 360 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 909 193 руб.

Результаты, полученные методами: затратным и прямого сравнения продаж, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно.

Для того, чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости оцениваемого объекта, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных с применением разных методов. При выводе итоговой величины мы руководствовались целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:
затратный подход - 60 %;

подход прямого сравнения продаж - 40 %

Оба метода в равной степени отражают ожидания потенциального покупателя: затратный с точки зрения строительства аналогичного объекта, а сравнения продаж с точки зрения рынка аналогичных объектов в данной местности. Больший вес придается затратному методу т.к. он более детально отражает состояние объекта.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 17 - Результаты полученные двумя подходами

Метод оценкиСтоимость рубудельный весСтоимость, рубЗатратный метод624 3600,6374616Метод сравнения продаж909 1930,4363677Рыночная стоимость объекта738293Округленная стоимость объекта оценки740000

.3 Выводы

Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком расположенных В Тукаевском районе, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул Ахметшина, д 92 на дату оценки 24 апреля 2013 года составляет 740 000 (СЕМЬСОТ СОРОК тысяч) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги выполненной работы можно сделать вывод, что проведение исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости требует обширного комплексного подхода. На специалисте при выполнении данной работы лежит ответственность за достоверность, объективность проверяемость полученных результатов. Экспертиза исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости это важный и объемный шаг в процессе доказывания справедливой стоимости для процесса судопроизводства. Работа эксперта стоит на защите интересов участников процесса. Особо необходимо отметить, что для проведения экспертизы важен не только подход, но и оформление. Способность эксперта отразить и обосновать проведенные исследования позволяет сделать его работу доступной для широкого круга лиц которым предстоит базировать на ней свои доводы. Поставленная цель аттестационой работы достигнута. Закреплены теоретические знания по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости».

Подробно решены поставленные задачи.

раскрыто понятие экспертизы

показаны основные методики проведения экспертизы;

изучены особенности проведения экспертизы земельных участков с целью представления в качестве доказательственной базы в Арбитражном процессе.

отражены особенности оформления экспертных заключений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч.2, от 26.01.96 г.

Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010г.).

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003.- 488с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.

Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009 (Университетская серия)

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.

Энциклопедия судебной экспертизы. М., 1999

Зинин А.М., Майлис Н.П. Научные и правовые основы судебной экспертизы. М., 2001

Основы естественно-научных знаний для юристов. М., 1999

Винберг А.А., Шляхов А.Р. Общая характеристика методов экспертного исследования // Общее учение о методах судебной экспертизы. Сборник научных трудов ВНИИСЭ. М., 1977.

Справочная сеть в сети Internet, #"justify">Маркетинговые исследования рынка.

Информационная база эксперта.

Ресурсы INTERNET.

ПРИЛОЖЕНИЕ А - Информация об объектах- аналогах, используемая при проведении экспертизы

ПРИЛОЖЕНИЕ Б - Фотоматериалы объектов исследования

Министерство образования и науки Российской Федерации Частное образовательное учреждение высшего образования Южный институт менеджмента Центр повыше

Больше работ по теме: