Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, с. Веденщина, д. 9-г. с целью определения рыночной стоимости

 













ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, с. Веденщина, д. 9-г.с целью определения рыночной стоимости



Введение

недвижимость экспертиза строительный стоимость

Укрепление законности и правопорядка относится к первоочередным задачам российского государства, вставшего на путь демократического развития и кардинальных преобразований в экономике. Ее решение предполагает постоянную и активную деятельность органов дознания, следствия, прокурорского надзора и суда, эффективное функционирование института судебной экспертизы - одного из важнейших средств доказывания при расследовании преступлений и судебном рассмотрении дел.

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) как род судебных инженерно-технических экспертиз играет важную, иногда решающую роль:

в расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве;

при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах гражданских споров о праве собственности на недвижимость, качестве и стоимости зданий, строений, сооружений и выполненныхстроительных работ;

в расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов.

Статистические данные отражают постоянный рост потребности судопроизводства в использовании специальных строительно-технических знаний. Объективный показатель в этой части - количество ССТЭ, выполненных в последние годы сотрудниками государственных судебно-экспертных учреждений (СЭУ) Минюста России: в 1994 г. выполнено 8172 экспертизы; в 1995 г. - 8359; в 1996 г. - 9325; в 1997 г. - 9022; в 1998 г. - 9810; в

г. - 10608; в 2000 г. - 11626; в 2001 г. - 15361; в 2002 г. - 17143; в 2003 г. - 16307; в 2004 г. - 17427 экспертиз.

Данная тенденция в ближайшие годы сохранится.



1. Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости


.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ


Правовой основой судебно-экспертной деятельности являются Конституция Российской Федерации, Федеральный закон №73-ФЗ от 31 мая 2001 года, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, законодательство Российской Федерации о таможенном деле, Налоговый кодекс Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о здравоохранении, другие федеральные законы, а также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие организацию и производство судебной экспертизы.


1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости


В Федеральном законе №73-ФЗ «О государственной судебной - экспертной деятельности в Российской Федерации» статья 4 посвящена принципам государственной судебно-экспертной деятельности (законность, соблюдение прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимость эксперта, объективность, всесторонность и полнота исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники).

Задачи ССТЭ:

классификационные (установление принадлежности строительных объектов, их отдельных фрагментов, продукции промышленности строительных материалов и изделий к определенному классу, роду, виду, группе);

диагностические (установление технического состояния строительного объекта и его отдельных фрагментов, соответствия характеристик продукции строительного производства современным требованиям либо требованиям определенного периода времени);

ситуалогические (определение последовательности, продолжительности и характера процессов, явлений, событий и действий, ставших предметом уголовного расследования

средства защиты работающих в строительстве;

другие объекты

Материальные (материализованные) «вторичные» объекты экспертизы (документы, содержащие сведения о «первичных» объектах, а также иные данные, имеющие отношение к предмету экспертизы): проектная и ис-полнительная документация на строительство, справки о величине долей совладельцев в праве собственности на недвижимость, протоколы допросов свидетелей несчастного случая на производстве, протоколы следственных действий и приложения к ним (фототаблицы, схемы, чертежи) и т.д.

Принятые сокращения:

АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации

ГСЭД - государственная судебно-экспертная деятельность

ГСЭУ - государственное судебно-экспертное учреждение

ЖК - Жилищный кодекс Российской Федерации

КоАП - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях РФЦСЭ - Российский федеральный центр судебной экспертизы

ССТЭ - судебная строительно-техническая экспертиза

СЭУ - судебно-экспертное учреждение

УК - Уголовный кодекс Российской Федерации

УПК - Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации

ФЗ - Федеральный закон


1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости


Порядок производства судебной СТЭ регламентирован статьями процессуального законодательства: 199,283 УПК РФ, статьями 79,80 ГПК РФ и статьями 82,83 АПК РФ.

В соответствии со ст. 283 УПК РФ по ходатайству сторон или по собственной инициативе суд может назначить судебную экспертизу.

В случае назначения судебной экспертизы председательствующий предлагает сторонам представить в письменном виде вопросы эксперту. Поставленные вопросы должны быть оглашены и по ним заслушаны мнения участников судебного разбирательства. Рассмотрев указанные вопросы, суд своим определением или постановлением отклоняет те из них, которые не относятся к уголовному делу или компетенции эксперта, формулирует новые вопросы.

Судебная экспертиза производится в порядке, установленном главой 27 настоящего Кодекса.

Суд по ходатайству сторон либо по собственной инициативе назначает повторную либо дополнительную судебную экспертизу при наличии противоречий между заключениями экспертов, которые невозможно преодолеть в судебном разбирательстве путем допроса экспертов.

Статьей 199 УПК РФ регламентирован порядок производства экспертизы в уголовном процессе. Порядок направления материалов уголовного дела для производства судебной экспертизы УПК РФ заключается в следующем.

При производстве судебной экспертизы в экспертном учреждении следователь направляет руководителю соответствующего экспертного учреждения постановление о назначении судебной экспертизы и материалы, необходимые для ее производства.

Руководитель экспертного учреждения после получения постановления поручает производство судебной экспертизы конкретному эксперту или нескольким экспертам из числа работников данного учреждения и уведомляет об этом следователя. При этом руководитель экспертного учреждения, за исключением руководителя судебно-экспертного учреждения, разъясняет эксперту его права и ответственность, предусмотренные статьей 57 настоящего Кодекса.

Руководитель экспертного учреждения вправе возвратить без исполнения постановление о назначении судебной экспертизы и материалы, представленные для ее производства, если в данном учреждении нет эксперта конкретной специальности либо специальных условий для проведения исследований, указав мотивы, по которым производится возврат. Если судебная экспертиза производится вне экспертного учреждения, то следователь вручает постановление и необходимые материалы эксперту и разъясняет ему права и ответственность, предусмотренные статьей 57 настоящего Кодекса.

Эксперт вправе возвратить без исполнения постановление, если представленных материалов недостаточно для производства судебной экспертизы или он считает, что не обладает достаточными знаниями для ее производства.

Порядок проведения экспертизы в судах общей юрисдикции.

В соответствии со статьей 79 ГПК РФ:

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знании в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.

Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право:

просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту;

заявлять отвод эксперту;

формулировать вопросы для эксперта;

знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами;

знакомиться с заключением эксперта;

ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

В соответствии со статьей 80 ГПК РФ:

В определении о назначении экспертизы суд указывает наименование суда;

дату назначения экспертизы;

наименования сторон по рассматриваемому делу;

наименование экспертизы;

факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза;

вопросы, поставленные перед экспертом;

фамилию, имя и отчество эксперта либо наименование экспертного учреждения, которому поручается проведение экспертизы;

представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования;

особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходимы;

наименование стороны, которая производит оплату экспертизы.

В определении суда также указывается, что за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 82 Статья 82 АПК РФ:

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.

В определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В соответствии со ст. 83 АПК РФ:

Экспертиза проводится судебными экспертами по поручению руководителя судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом.

Проведение экспертизы может быть поручено нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

При составлении экспертом заключения и на стадии совещания экспертов и формулирования выводов, если судебная экспертиза проводится комиссией экспертов, присутствие участников арбитражного процесса не допускается.

Несмотря на различие в предмете экспертизы, процессуальный порядок производства экспертизы в судах различной юрисдикции примерно одинаков. В уголовном процессе основанием производства экспертизы может явиться не только определение Суда, но и постановление следователя.



2. Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости


.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы


Методы экспертного исследованияпредставляют собой способы достижения определенных целей, способ познания действительности. Так как познавательная деятельность играет в работе эксперта решающую роль, в криминалистике и теории судебной экспертизы этой категории уделяется большое внимание. По мере развития науки, ученые и практики постоянно пополняли арсенал своих возможностей все новыми и новыми методами. Так, за вторую половину прошлого столетия этот арсенал пополнился громадным комплексом кибернетических и информационных методов.

При большом разнообразии объектов исследования и не меньшем количеством стоящих перед человечеством задач, значительным разнообразием должны отличаться и методы исследования, которыми пользуется наука и практика. Мало того, сложный характер методов приводит к тому, что они могут классифицироваться с использованием различных логических оснований. В криминалистике и судебной экспертизе большинство авторов различают следующие классы методов: общенаучные частнонаучные и специальные методы исследования

Общенаучные методы исследования.

К общенаучным относятся конкретные методы, которые используются практически во всех, либо в подавляющем числе наук. В качестве примера можно привести такие методы, как эксперимент, визуальные исследования, аналогия, тестирование, моделирование, наблюдение, описание и пр.

Частнонаучные методы исследования.

Под этими методами, как правило, понимают методы любых наук, используемых в криминалистике и судебной экспертизе. К ним можно отнести математические методы, физические, химические, социологические методы и пр.

Специальные методы исследования.

Методы, которые разработаны для целей криминалистики и судебной экспертизы при решения своих специфических задач. В качестве примера можно привести методы идентификации оружия по выстрелянным пулям в судебной баллистике, отождествление лиц по почерку, дактилоскопическую регистрацию, выявление потожировых следов папиллярных узоров с помощью специальных порошков и многие другие

Методы могут классифицироваться и по ряду других оснований. Так, широко используется деление методов на количественные и качественные, на разрушающие и неразрушающие и пр.

Наиболее важными инструментами в арсенале методологии (это отмечается всеми исследователями) является диалектический материализм и законы логики. Кроме того, методология требует также учета определенных принципов, парадигм, концепций и пр. Рассмотрим коротко эти базовые категории методологии, так как к ним относятся подходы, которые имеют всеобщий характер, т.е. определяют уровень познания, относящийся к любым проявлениям действительности, следовательно, и к любым видам исследования, включая экспертные. Это, прежде всего, материалистический подход к объяснению природы. При любых исследованиях наука исходит из материального строения мира, со всеми вытекающими отсюда последствиями

Второй категорией в рассматриваемой классификационной системе является диалектический подход. Современная наука исходит из того, что материальный мир претерпевает постоянные изменения. Одни материальные образования или явления зарождаются, развиваются, совершенствуются, другие, напротив, разрушаются, деградируют. Этот процесс постоянного изменения обязательно должен учитываться во всех сферах человеческой деятельности, в том числе, в криминалистике и судебной экспертизе. Не случайно, криминалисты изучают степень устойчивости признаков объектов, используют такое понятие, как идентификационный период, в течение которого основные свойства объекта остаются относительно неизменными и позволяют проводить отождествление и пр.

В целом, две указанные категории в комплексе объединяют в такое направление философии, как диалектический материализм, в котором материальность мира интегрируется с принципом его постоянного диалектического изменения. Этот подход стал настолько очевидным для большинства исследователей, в том числе и для судебных экспертов, что он обычно выносится за скобки описания, как само собой разумеющийся

Наконец, третьим основным элементом всеобщего метода познания является логика. Хотя логика это отдельная наука, но для нее сделано исключение. Объясняется это тем, что логика определяет всеобщие законы мышления С этой точки зрения, ее роль выходит за пределы значимости отдельной научной дисциплины. Следует подчеркнуть, что логические законы, чаще всего, используются исследователем на интуитивном уровне и во многом тоже воспринимаются как само собою разумеющиеся. Однако логические закономерности довольно часто нарушаются экспертами. Это может проявляться как на этапе анализа вещественных доказательств, так и при составлении текста экспертного заключения.

Под парадигмой понимается исходная концептуальная схема, теоретическая модель постановки проблемы и ее решения, которая объективна, обоснована, проверена практикой и господствует в отрасли науки в определенный исторический период. Например, парадигмой в судебной экспертизе является вывод об индивидуальности человека, многих объектов экспертного анализа, а также о возможности их идентификации по отображениям. Система подобных парадигм обязательно учитывается методологией судебной экспертизы

Парадигма тесно связана с системой концепций и принципов, которыми руководствуется исследователь.

Общая теория судебной экспертизы включает в себя в качестве основных элементов все указанные выше составные части (теории и учения, методы, системы обеспечения практической деятельности и в качестве самостоятельного элемента методологию).


2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки


Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводствообъекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещениеобъекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Земельный участок - это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст. 130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Домовладение - жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок - собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.

Определение права собственности на недвижимостьвключает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.



3. Заключение эксперта по результатам исследования


П О Р У Ч Е Н И Е

на производство экспертизы

На основании определения от 11 февраля 2013 г. Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска, Кобелевой Натальи Леонидовны с соблюдением требований ст. 84 ГПК РФ, проведение первичной судебной строительно-технической экспертизы по по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество


Эксперт _____________________________________________Белоусов Ю.П.


ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА


Мне, эксперту Белоусову Юрию Павловичу в связи с поручением провести судебную оценочную экспертизу на основании определения Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н.Л., по гражданскому делу №2-1118/2013, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст. 85 ГПК РФ ст. ст. 16,17 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также содержание ст. 307 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, о чем и даю настоящую подписку 27.02.2013 г.


Эксперт _____________________________________________Белоусов Ю.П.


З А К Л Ю Ч Е Н И Е С У Д Е Б Н О Г О Э К С П Е Р Т А


по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество


№115от 30 февраля 2013 г.

Начато 27.02.2013 г.

Окончено 30.02.2013 г.


3.1 Вводная часть


февраля 2013 г. в ООО «ОКБ Эксперт» от Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н.Л., по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, поступило определение от 16 февраля 2013 г. о назначении по делу судебной оценочной экспертизы и материалы гражданского дела на 20 листах.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос:

. Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 1700 кв.м., с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 94,08 кв. м, по адресу: Иркутская обл., Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

Производство экспертизы поручено эксперту ООО «ОКБ Эксперт» Белоусову Юрию Павловичу, имеющий высшее образование (ИГУ физический факультет) и стаж экспертной работы 5 лет специальное образование в области оценки Диплом о профессиональной переподготовке ПП №541134 от 30.06.2009 года, выдан «Российская экономическая академия им. Плеханова», действующие согласно Положения НИЦНЭ в соответствии с Федеральным законом №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», на основании определения Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н.Л., по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, произвел судебную оценочную экспертизу.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА

Известны из определения о назначении судебной оценочной экспертизы от 16 февраля 2013 г. вынесенного Федеральным судьей Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н.Л., по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

На экспертизу предоставлено:

. Материалы гражданского дела №2-1118/2013 на 20 листах.

. Материалы, поступившие дополнительно согласно ходатайству 152-16/03-13 от «16» февраля 2013 г. о предоставлении дополнительных материалов:

Инвентарное дело квартал № вн/кв ул. Молодежная, д. 26.

Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

В настоящем заключении определяется рыночная стоимость земельного участка, площадью 1700 кв.м, с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 94,08 кв. м,: Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

В материалах дела представлены следующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект оценки:

кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 07.04.2009 г. №2343/12/09-241680, кадастровый номер 38:43:0416054:22, выдан Управлением Роснедвижимости по Иркутской области;

решение собственника о разделении от 20.04.2009 г.;

свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 38АД 473375; категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства; площадь: 1634 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Иркутск, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г.;

субъект права: Камаева Любовь Александровна, выдано 08.05.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, серия 23-АЕ №641143 (документы основания: Договор купли-продажи земельного участка от 06.11.2008 г.; Решение собственника о разделении от 20.04.2009 г.);

договор залога земельного участка с жилым домом от 21.04.2009 г., заключенный между Сидоровым Михаилом Юрьевичем и Петровой Ларисой Петровной;

технический паспорт на жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства, выполненный филиалом ГУП КК «Облтехинвентаризация» по состоянию на 30.09.2009 г.

Объект оценки - домовладение, общей площадью 94,08 кв. м - расположено по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

Описание земельного участка представлено ниже.


Таблица 1 - Описание земельного участка

ХарактеристикиОписаниеКадастровый номер земельного участка38:43:0416054:22Местоположение земельного участкаРФ, Иркутская область, г.Иркутск, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д.9г.Категория земельЗемли населенных пунктов Разрешенное использование земельного участкаДля индивидуального жилищного строительстваФактическое использованиеДля индивидуального жилищного строительстваПлощадь земельного участка1700 м2Кадастровая стоимость, руб.345178Сведения о правахЗемельный участок принадлежит на праве собственности Сидорову Михаилу ЮрьевичуНаличие обременений и ограничений в использовании земельного участкаОтсутствуютИнженерное обеспечение земельного участкаСети электроснабжения, сети водопровода, сети канализации, газоснабжениеФорма земельного участкаправильный прямоугольникРельефРовный, небольшой уклон

Окружение объекта исследования - район малоэтажной застройки. Экологическая обстановка района расположения жилого дома - благоприятная. Транспортная доступность хорошая.


Таблица 2 - Состав объекта исследования

№ на плане (литера)Наименование зданий, сооруженийГод ввода в эксплуатацию/начала строительстваМатериал стенПараметрыПлощадь застройки, кв.мВысота, мОбъем, куб. мНаименование параметраЕдиница измерениявсегоАЖилой дом 2001Брус облицован кирпичомSобщкв.м70,670,62,8197Веранда2001ДощатаяSобщкв.м23,523,52,866Навес2001ДощатыйSобщкв.м6,66,6--Уборная2001ДощатаяSобщкв.м1122Выгребная яма2001Бетонные кольцаШт.1Г2Теплица2001ДеревяннаяSобщкв.м20,120,11,81Ворота2001металлический сплошной мет.столбыSобщкв.м551,972Ограждение2001Профлист. сплошной на мет.ст.Sобщкв.м24,124,12Г1Баня2001БревенчатаяSобщкв.м17,217,21,9834

Техническое описание жилого дома составлено на основании технического паспорта, выполненного филиалом ГУП КК «Облтехинвентаризация - Областное БТИ» по состоянию на 30.03.2001 г., визуального осмотра объекта исследования и представлено в таблице ниже. Согласно техническому паспорту БТИ год постройки жилого дома - 2001.


Таблица 3 - Описание конструктивных элементов основного строения

№ п/пНаименование конструктивных элементовОписание элементов (материалов, конструкция или система, отделка и прочее)Техническое состояние1Фундаментыбетонный ленточный гл. 0,8хорошее2Стены и перегородкиНаружныекирпичные т.0,33хорошееПерегородкикирпичныехорошее3Перекрытиячердачныедеревянное отепленное изоверомхорошеемеждуэтажныежелезобетонноехорошее4Крышиконструкциядер. стропила по дер. обрешеткехорошеекровляметаллопрофильхорошее5Полыдеревянныехорошее6Проемыокнаметаллопластиковыехорошеедверидеревянныехорошее7Отделочные работыНаружныеоблицован кирпичемВнутренниеобшивка вагонкойхорошееВнутренние санитарно-технические и электрические устройстваЭлектропроводкаоткрытая проводкахорошееВодопроводскважинаКанализацияместная

Физический износ жилого дома согласно техпаспорту равен 0%.


Таблица 4 - Экспликация к поэтажному плану жилого дома

Литера по плануЭтажНомер по плану здания комнаты, кухни и т.п.Назначение частей помещения: жилая комната, канцелярское помещение, классная комната, больничная палата, кухня, коридор и т.п.Площадь в кв.м., предназначенная под помещенияОбщая площадь Площадь балконов, лоджий, веранд и террасВысота помещения по внутр. обмеружилыеОбщаяв том числежилаявспомогательнаяА11Прихожая6,22,8А12Комната 210,32,8А13Комната 39,82,8А14Кладовка2,42,8А15Комната 512,12,8А16Комната 629,762,8А17Веранда23,52Всего по зданию (строению)94,0870,5623,5294,08

Функциональные характеристики

Все элементы отделки жилого дома выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

Экономические внешние факторы

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами в Шелеховском районе. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость - отсутствуют.


3.2 Исследовательская часть


Анализ рынка объектов исследования

Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

В Иркутске активно развивается направления индивидуального жилищного строительства. За последние годы были реализованы и продолжают развиваться проекты множеств коттеджных поселков, активно возводятся жилые комплексы таунхаусов различных строительных компаний, да и жители Иркутска, те, кто даже 5 лет назад и подумать не могли о собственном доме, сейчас самостоятельно реализуют мечты о загородной недвижимости. Все эти начинания активно поддерживаются администрацией города и района, выделяются бесплатные участки, осваиваются федеральные земли и обширные сельскохозяйственные земли в пригородах Иркутска спешно меняют свое назначение. Но при этом важным источником участков под малоэтажное строительство, особенно для индивидуальных проектов, остаются земли, которые предлагаются на рынке загородной недвижимости Иркутска.

По нашим оценкам, 40% среди всех сравнительно недорогих земель Иркутского района законодательно предусматривают возможность строительства. При этом по каждому тракту Иркутского района такое соотношение колеблется в районе 15-75%, а для Иркутска составляет 53%. Самыми «обеспеченными» с точки зрения земель ИЖС остаются Плишкинский и Московский тракт. По Москвоскому тракту большую долю таких участков предоставляют поселки Мамоны, Западный и Южный. Радует Плишкинский тракт: почти все продаваемые на нем земли имеют категорию земель населенных пунктов, а строительство разрешено почти на 75% от всех участков. Однако не стоит обольщаться - по Плишкинскому тракту вообще продается очень мало земли. Поэтому 75% превосходство участков под ИЖС здесь совсем теряется в количественном соотношении с другими трактами. Совсем «унылая» ситуация с другой стороны водохранилища: по тракту на Мельничную падь. Здесь земель ИЖС всего лишь 15%, да и то они сосредоточены в первых километрах после микрорайона Радужного: а это такие поселки как Березовые, Изумрудный, Хрустальный и пр.

Если сосредоточиться на распределении участков ИЖС по всем направлениям, то можно выявить, что 22% всех земель ИЖС Иркутского района сосредоточено по Качугскому тракту - и это не секрет, если подумать о том, насколько активно сейчас развивается строительство в таких поселках как, например, Хомутово. При этом, как мы в дальнейшем покажем, земля под ИЖС там остается одной из самых дешевых в регионе: всего лишь 35 тысяч рублей за сотку, что в 2,5 раза дешевле чем сейчас в том же Иркутске. Следующим в рейтинге богатства площади становится Байкальский тракт с 18% всех земель «недорогих» ИЖС. Не стоит думать, что все эти участки предлагаются в Молодежном, Ново-Разводной или чуть дальше. Скорее наоборот, все земли равномерно «распределены» вплоть до самой Листвянки и продаются в практически каждом населенном пункте. Хуже всего дела обстоят по Плишкинскому тракту (3% «недорогих» земель ИЖС района) и по тракту на Мельничную падь (5%). Но оно и понятно: на Плишкинском тракте сосредоточено лишь 2% всех земель в продаже, а по левой стороне водохранилища слишком мало населенных пунктов, поэтому земель соответствующих категорий почти нет. По остальным направлениям, включая пределы самого Иркутска, находится равное количество участков: 9-10%.

Справедливости ради отметим, что если не брать нацеленности нашего отчета на массовый сегмент рынка недорогих земель ИЖС, то картина кардинально меняется. Здесь и по площади, и по количеству участков в продаже вырисовываются три абсолютных лидера: Иркутск, Байкальский тракт и Качугский тракт. Оставим Качугский тракт, понимая, что он лидирует повсеместно и посмотрим на два остальных района. В Иркутске есть очень дорогие и крупные участки, которые позволяют ему владеть долей в 20% площади «всех» земель ИЖС региона, далее с 18% чуть отстает Байкальский тракт. Но на нем много дорогих и небольших участков, поэтому в количественном отношении он опережает всех - 25% в количественном соотношении от «всех» участков. Однако следует понимать, смешение таких нескольких «элитных» участков с сотнями остальных существенно меняет всю статистическую картину, не позволяя ей выглядеть объективно, и поэтому мы оставим их анализ за пределами нашей сводки и опять вернемся в «массовому», т.е. недорогому рынку.

Средние площади ИЖС-участков везде примерно равны: 12-13 соток. А вот по Александровскому тракту предлагаются в основном участки по 20 соток и больше. Недалеко отстает Качугский тракт: более 18 ар в среднем на каждый участок.

С точки зрения первоначального спроса сложно выделить единую картину. Понятно, что Иркутск - вне пределов конкуренции за интересы покупателей: 25-30% всех интересуются изначально землей в пределах города. Байкальский, Качугский и тракт на Мельничную падь обращают к себе от 10 до 15% покупателей, и слишком невеселая картина по Плишкинскому тракту: не более 1% спроса. При этом эти показатели примерно соответствуют реальным продажам, за одним исключением: изначально Култукским трактом интересуются всего лишь порядка 5% покупателей, а вот землю в районах Маркова и Смоленщины покупают уже 1-15%.

С точки зрения удаленности соотношение спроса и предложения для земель ИЖС соответствует общей картине. Половина всех покупателей интересуется землей не далее 10 км от Иркутска и в пределах города, 30% - от 10 до 25 км, а остальным интересны более удаленные районы. При этом за последний год спрос и предложение на участки средней удаленности (10-25 км) существенно выросли: с 20% до 30%, что позволяет уверенно отмечать начало децентрализации жителей города и возрастание роли далеких пригородов в обеспечении Иркутска. При этом самыми популярными населенными пунктами остаются Иркутск, Хомутово, Ново-Иркутский, Березовый и Изумрудный, Пивовариха, Смоленщина, Ново-Разводная и Молодежный.

Напоследок поговорим о ценах. Самое странное, что можно отметить - это очень высокая цена на земли ИЖС Голоустненского тракта: порядка 85 тысяч рублей за сотку. При этом у тракта один из самых низких уровней обеспеченности ИЖС: не более 25% от всех продаваемых на нем участков. Да и часть участков продается в селе Большое Голоустное по баснословным, несомненно завышенным ценам. Участки под ИЖС в Пивоварихе и Дзержинске тоже очень дорогие. Именно из-за этого тракт, который считается одним из самых дешевых и перспективных в Иркутском районе, по ценам на ИЖС безусловно лидирует. Дешевле всего земля стоит по Александровскому, Качугскому и Култукскому трактам - 35-38 тысяч рублей за одну сотку. При этом цена здесь стабильна вот уже несколько лет, чего не скажешь о тракте на Мельничную падь и Плишкинском тракте и самом Иркутске. За последние 9 месяцев земля под ИЖС в Иркутске уже на 20%-мы давно постоянно фиксируем этот процесс, который уже вышел за рамки нормальной сезонности. За год так же, на 20%, подорожали земли левого берега водохранилища. Активная реклама этого района, развитая инфраструктура, близость к городу, перспективные возможности застройки сделали первые километры этого тракта беспрецедентно популярными. Из-за этого, как мы уже рассказывали, существенно подорожали дачи (примерно в два раза за год! В след за дачами дорожают и земли под строительство. Хотя, справедливости ради отметим, что участки других категорий по этому тракту на Мельничную падь последние годы цены своей практически не меняют - сказывается освоение новых участков среди лесного массива и хороший баланс спроса и предложения. По Плишкинскому тракту, наоборот, в отличие от дач участки под ИЖС дешевеют и сейчас приблизились к стоимости 50 тысяч рублей за сотку, что ненамного выше средней цены на землю по этому району. При этом вся земля здесь подорожала на 22% за последние два года, а земля под ИЖС в цене снизилась на 25%, что и привело к тому, что цены на разные категории здесь практически сравнялись.

Представленный экспресс-анализ ориентирован на описание общей ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска и Иркутского района и не предназначен для заключения о цене конкретного жилого дома.

Цены на земельные участки под ИЖС в районе расположения объекта исследования указаны в Таблице 5.

Цены на домовладения в районе расположения объекта исследования указаны в Таблице 6.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» ФСО №1:

«…5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного Экспертом согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

Одним из важнейших принципов, на котором строится определение рыночной стоимости, является соблюдение условия наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования.

ВЫБОР МЕТОДОВ И ПРИНЦИПОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3). В соответствии с перечисленными документами для оценки стоимости имущества применяются общепринятые в оценке подходы: доходный, затратный, сравнительный.

Затратный подход - способ оценки имущества, реализующий принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект аналогичной полезности. Затратный подход исходит из принципа замещения, гласящего, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку стоимости затрат на замещение (воспроизводство) зданий (строений, сооружений) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объект-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объект отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в зависимости от наличия улучшений на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации Эксперт должен проводить оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Эксперт проанализировал возможность использования описанных выше подходов к оценке, для определения рыночной стоимости недвижимого имущества и пришел к следующему выводу:

Расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществлять двумя подходами - затратным и сравнительным.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход к оценке недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

При затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной, поскольку между затратами и полезностью нет прямой связи. Однако встречается немало случаев, когда затратный подход является наиболее необходимым и надежным, например, при оценке новых объектов, а также зданий специального назначения, для решения задач налогообложения и страхования объекта и т.д.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый объект расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют следующие компоненты: землю, здания, сооружения, коммуникации. При этом исходят из того, что у инвестора, в принципе, есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:

определение рыночной стоимости земельного участка с учетом прав на него;

расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости затрат на замещение (воспроизводство) объекта;

определение величины физического и функционального износов зданий;

уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износов;

определение величины внешнего износа земельно-имущественного комплекса;

увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа, приходящегося на весь объект оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В настоящем разделе Заключения определяется рыночная стоимость земельного участка площадью 1700 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

Как известно, земля - базовая составляющая любой недвижимости. В настоящее время в большинстве сделок, связанных с объектом недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за совокупными ценами отдельного комплекса.

Для оценки земельных участков можно выделить два основных признака:

текущее использование земельного участка - режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

земельный участок в обороте - режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечения залога.

В настоящем заключении расчет рыночной стоимости земельного участка выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р), согласно которым:

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объектов эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При проведении оценки Эксперт обязан использовать три подхода или обосновать отказ от использования:

затратный, отражающий точку зрения по созданию объектов оценки с позиции понесенных затрат;

доходный, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя;

сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объектов, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в заключении.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Земельный участок, в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ, является:

природным объектом;

основой осуществления хозяйственной и иной деятельности;

недвижимым имуществом;

объектом права собственности и иных прав на землю.

Этой же статьей Земельного кодекса РФ предусмотрено, что все, что создано на земельном участке, следует судьбе земельных участков, т.е. заложен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом гражданского оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость.

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

. Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она - продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.

. Во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда.

. Земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования.

. Не изнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства не подвержена моральному и физическому износу, в связи, с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия «износа» и «амортизации» в отличие от стоимости улучшений.

. Земля характеризуется постоянством местоположения (неперемещаема), поэтому ее пространственные формы и многие свойства стабильны. Другие средства производства, возможно, перемещать по поверхности земли (движимое имущество) в процессе производственного использования. Здания, сооружения также могут быть демонтированы.

К стоимости земельных участков не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.

Затратный подход практически невозможно применить для оценки земельных участков, которые являются природными объектами. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельного участка, затратный подход по вышеперечисленным причинам, не применяется.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в зависимости от наличия улучшений на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации Эксперт должен проводить оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Доходный подход к оценке стоимости земель основан на определении будущего дохода на протяжении всего срока эксплуатации земельных участков. Величина доходов определяется:

исходя из рыночных ставок арендной платы на земли, аналогичные оцениваемым, т.к. размер арендной платы отражает величину земельной ренты или дохода от арендатора от владения земельным участком.

исходя из рыночных цен продаж сельскохозяйственных культур (при оценке земель сельскохозяйственного назначения - наиболее эффективных для возделывания с точки зрения рынка в данном районе) и затрат на их возделывание;

исходя из остатка дохода от имущественного комплекса, включающего земельный участок;

исходя из дохода, получаемого от продажи земельного участка или при его залоге под ипотечный кредит.

В основе доходного подхода к оценке земель лежат принципы:

Принцип замещения - стоимость определяется на основе эффективных, обоснованных, приносящих доход капвложений в аналогичные земельные участки.

Принцип ожидания - текущая стоимость определяется с учетом фактора времени, т.е. приведения будущих доходов и других выгод к текущему времени.

Принцип спроса и предложения - цены на земельные участки определяются соотношением спроса и предложения на рынке земель.

Методы доходного подхода:

). Метод прямой капитализации дохода. Применяется, если доход постоянный или равномерно изменяется. Стоимость определяется как частное от деления дохода на ставку капитализации. Используется в основном при оценке сельскохозяйственных земель путем капитализации земельной ренты и при оценке городских земель при наличии достоверных сведений об арендной плате за аналогичные земельные участки.

). Метод остатка для земли. Используется для земельных участков застроенных или возможных для застройки коммерческими объектами, причем необходимо, чтобы сведения о стоимости строительства были свежими или достоверными. Экономический смысл данного метода заключается в том, что при распределении дохода приоритет отдается зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет труда, капитала и предпринимательских усилий, а остаток отдается земле. Суть метода: 1) в вычитании из общей суммы дохода (предполагаемого к получению или полученного) дохода, относящегося к зданиям и сооружениям, находящимся на земельном участке, 2) капитализации оставшегося дохода, относящегося к земле, для получения текущей стоимости земельных участков.

). Метод предполагаемого использования

Условие применения данного метода - возможность использования земельных участков способом, приносящим доход. Определяют структуру и сумму расходов, необходимых для эксплуатации земельных участков в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков; величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельных участков; сумму и структуру операционных расходов, необходимых для получения данных доходов; ставку дисконтирования, соответствующую уровню риска инвестирования капитала в оцениваемые земельные участки. Стоимость определяется путем дисконтирования расходов и доходов, связанных с использованием земельных участков. Расчет доходов от сдачи недвижимости в аренду должен включать продажу объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Методы расчета ставки капитализации.

) метод рыночной экстракции (выборки) - основан на анализе рыночных цен продажи и чистого операционного дохода от земельных участков. Ставки капитализации по аналогам рассчитываются как отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к цене продажи (Цпрод.)

) метод кумулятивного построения. Сумма безрисковой ставки (например, ставка по депозитам банков высшей категории надежности), надбавки за региональный риск, надбавки за риск ликвидности, может быть надбавка за управление инвестициями (инвестиционный менеджмент).

В настоящем Заключении доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка не применялся в виду отсутствия достоверной и полной информации о сдаче в аренду аналогичных земельных участков, расположенных в Шелеховском районе.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Сравнительный подход к оценке земельных участков основан на сборе, сопоставлении и систематизации информации о ценах продажи на аналогичные земельные участки или рыночных ставок арендной платы за пользование аналогичными земельными участками. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за выставленные на продажу земельные участки сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичные земельные участки.

Методы сравнительного подхода:

). Метод сравнения продаж.

Этапы:

. Изучение и сегментирование земельного рынка, определение принадлежности оцениваемого участка к одному из сегментов.

. Сбор информации о ценах сделок с земельными участками на соответствующем сегменте рынка, о ценах спроса и предложения. Выбирается 3-5 и более аналогов, если берутся цены предложения, то больше.

. Проверка достоверности сведений, их соответствие типичным рыночным условиям. Должны быть одинаковые инвестиционные мотивы, формы финансирования, условия платежа, одинаковое назначение участков, близкое местоположение.

. Сравнение выбранных аналогов с оцениваемым земельным участком, внесение поправок в цены аналогов. Сравнение может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

. Анализ скорректированных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости. Для выведения итоговой величины обычно используется метод средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются в зависимости от:

а) количества внесенных поправок (чем больше поправок, тем меньше удельный вес)

б) абсолютной величины поправок

в) полноты и достоверности исходной информации.

). Метод распределения.

Основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Для каждого типа застройки в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью строений (принципы сбалансированности, предельной производительности). Используется, когда недостаточно продаж незастроенных земельных участков.

) Метод выделения.

Метод используется для застроенных земельных участков. Метод применяется при наличии информации о сделках с едиными объектами недвижимости, аналогичными тому, в состав которого входит оцениваемый земельный участок. Улучшения земельных участков должны соответствовать его наиболее эффективному использованию. Этапы оценки:

определение элементов сравнения объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, и объектов - аналогов;

определение по каждому элементу корректировок цен-аналогов;

корректировка цен аналогов по элементам, по которым имеются отличия от объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, путем обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет затрат на замещение (воспроизводство) улучшений земельных участков;

расчет рыночной стоимости земельных участков путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего земельные участки, затраты на воспроизводство или замещение расположенных на нем улучшений.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

В настоящем Заключении при определении рыночной стоимости земельного участка был использован сравнительный подход. Эксперт проанализировал возможность использования описанных выше методов и пришел к следующему выводу:

расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлять сравнительным подходом, методом сравнения продаж, т.к. для использования других методов отсутствует необходимая для оценки достоверная информация.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Расчет рыночной стоимости земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого участка.

В соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 6 февраля 2002 г. №568-р применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных их разных источников.

. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по трем-пяти аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.)

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками (п. 1 ст. 4 Распоряжения Минимущества РФ от 6 февраля 21002г. №568-р).

. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

) цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

) цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

) цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

) цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

) цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом.

Наиболее часто в практике оценки используются первые два показателя - 1 га и 1 м2. Третий показатель (1 фронтальный метр) используется редко и только в крупных городах. Что касается четвертого и пятого показателя, то они получили наибольшее распространение в зарубежной практике и России не используются.

Однако применение цен единиц сравнения при моделировании стоимости оцениваемого объекта не всегда эффективно. Так, при анализе сходства таких параметров, как имущественные права, способ финансирования, условия и дата продажи, целесообразно оперировать ценой объекта недвижимости в целом.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

) имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

) условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

) условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;

) условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

) время заключения сделки с объектом-аналогом;

) местоположение и окружение;

) правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

) физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

) доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок, имеет значение, первыми корректировке подвергаются наиболее значимые элементы сравнения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

) определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

) данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым пяти элементам сравнения.

Таким образом, с помощью дифференцированного подхода к внесению поправок мы можем учесть различия между двумя основными группами поправок: первая группа (5 поправок) - поправки, относящиеся к условиям продажи объекта сравнения, вторая группа (4 поправки) - поправки, характеризующие свойства самого земельного участка объекта сравнения.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов (п. 1 ст. 4 Распоряжения Минимущества РФ от 6 февраля 2002 г. №568-р).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение, или пересмотреть значения корректировок.

В заключении необходимо определить итоговую стоимость объекта оценки путем расчета весовых коэффициентов и нахождения средневзвешенной величины стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

При выполнении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, анализ рынка недвижимости, проведенный Экспертом, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Эксперту доступны только цены предложения. Поэтому, во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим заключением, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последними изменениями от 28.12.2010 г.) для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.

В результате проведенного исследования рынка недвижимости г. Иркутске было установлено, что рынок продажи земельных участков в городе хорошо развит, имеется значительное количество предложений к продаже земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки, которые и стали основой для применения сравнительного подхода к оценке свободного земельного участка.

При моделировании стоимости оцениваемого объекта, корректировки на различие между объектом оценки и сопоставимыми с ним объектами, применяются к цене объекта сравнения в целом, и только после внесения всех поправок и корректировок цены объектов сравнения будут переведены в цену за 1 кв. м общей площади земельного участка.


Таблица 5 - Исходные данные для расчета рыночной стоимости свободного земельного участка

Характеристика объектов сравненияОбъект оценкиОбъект № 1Объект № 2Объект № 3МестоположениеИркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина, д.9г.Иркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина,Иркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина,Иркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина,Назначение объектаЗемельный участокЗемельный участокЗемельный участокЗемельный участокДата предложения, оценкимарт 2013г.март 2013г.март 2013г.март 2013г.Категория земельЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовВид разрешенного использованияИЖСИЖСИЖСИЖСОписаниерельеф ровной формырельеф ровной формырельеф ровной формырельеф ровной формыОбщая площадь, м21700,00110010001100Цена 1 м2 общей площадиподлежит оценке500550500Цена объекта, руб.подлежит оценке500 000550 000500 000Источник информации Лидер Лариса Телефон 29-09-10 #"justify">Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Эксперта, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Так как выбранные объекты сравнения имеют отличия от объекта оценки, то для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо произвести корректировки цен предложений объектов сравнения.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились корректировки только на различия между оцениваемым объектом и объектами сравнения.

Первая корректировка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная корректировка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все корректировки. Результаты сравнительного анализа цен предложений приведены в табл. 6.


Таблица 6 - Определение рыночной стоимости 1 кв. м площади свободного земельного участка




Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 1700 кв. м, определенная сравнительным подходом по состоянию на 27 февраля 2013 г. с учетом округления составляет:

(девятьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Обоснование корректировок

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа / предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -13%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье «Скидки на торг: реалии кризиса», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (#"justify">Таблица 7 - Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.Жилые объектыТорговаяОфиснаяПроизводственная и складскаяЗемельные участкиболее 5001115151515250 до 500913131313Менее 250913131313

Корректировка на площадь земельного участка

Поправка на различия в масштабе (площади) участков определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005 г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов.

Величина корректировки определяется по формуле:


Кп = Ln(Sан) / Ln (Sо.о.), (1)


где Sан - площадь аналога;о.о. - площадь объекта оценки;- функция натурального логарифма.

По элементам сравнения корректировки не применялись в виду отсутствия различий между объектами сравнения и объектом оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТ НА ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Полная восстановительная стоимость представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства, и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов в аналогичных конструктивных решениях.

Стоимость восстановления определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты в ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же самых строительных материалов, технологии и строительных норм и правил.

Стоимость замещения - это стоимость строительства объекта, эквивалентного оцениваемому по функциональным и эксплуатационным характеристикам и полезности, с применением современных материалов, стандартов и архитектурных решений, определенная в ценах на производство строительных работ на дату оценки.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений в настоящей оценке осуществляется по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденных и согласованных Госстроем СССР.

Основная расчетная формула определения стоимости воспроизводства оцениваемых зданий и сооружений по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид [7; стр. 215]:


ПВС = V Х [ПВС69 Х И69 -84 Х И84-2013 Х (1+ПИ)], (2)


где:

Свосст - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УС69 - стоимость строительства единицы строительного объема (площади)

объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м (м2, м3); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью следующих поправок:

поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;

поправка на 1 климатический район (Иркутская область);

поправка на здание с деревянными стенами.- строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м (м);

И69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. по 1984 г. в соответствии с Приложением 1 к Постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 г. (1,257);

И84-2013 - индекс удорожания СМР за период с 1984 г. по 2013 г. в соответствии с Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 января 2013 г. №КЦ/П2013-01 ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2013 года» к общей стоимости СМР (без НДС) для Иркутской области - 159,62; 188,35 (с НДС);

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В функции девелопера входит: поиск участка земли, разработка концепции проекта, получение исходно-разрешительной документации, обеспечение необходимого финансирования, проектирование, планирование и управление строительством, эксплуатация объекта до его продажи. Доля прибыли девелопера в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого девелопера. Если мотивация принятия на себя рисков достаточна, чтобы оправдать усилия, девелопер возьмется за проект. На развитых рынках западных стран вознаграждение девелопера исторически колеблется в пределах от 10 до 30% от стоимости объекта, в зависимости от связанных с ним рисков. Более крупные проекты даже с меньшей долей прибыли привлекательны для девелопера потому, что в них задействованы большие финансовые средства. В России из-за несбалансированности спроса и предложения во многих сегментах рынка коммерческой недвижимости компании-девелоперы часто получают сверхприбыли. Это не связано с потребительскими качествами конкретного объекта, а является лишь следствием удачно сложившейся коньюнктуры. В условиях сбалансированного и организованного рынка недвижимости можно вести речь о стандартной норме прибыли, необходимой для компенсации усилий и рисков, связанных с реализацией проекта.

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

Экономические и политические факторы;

Социальные и региональные факторы;

Предпринимательский фактор;

Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:


(3)


где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице 8


Таблица 8 - Расчет рисков

№ п/пФакторы риска \ ранг 12345678910Социальные и региональные факторы 1Социальная стабильность в странех2Социальная обеспеченность гражданх3Тенденции развития экономики в регионех4Социальная стабильность в регионехКоличество наблюдений0031000000Количество наблюдений * ранг фактора0094000000Сумма произведений 13Количество факторов4Взвешенное значение3,25%Предпринимательский фактор 1Ликвидность активах 2Уровень конкуренции в отраслих3Инвестиционная привлекательность районах4Тенденции развития отраслихКоличество наблюдений0121000000Количество наблюдений * ранг фактора264000000Сумма произведений 12Количество факторов4Взвешенное значение3,0%Фактор условий строительства 1Сейсмичность районах2Затопляемость, смерчи и прочиех3Климатические условия района строительства х4Наличие сырьевых ресурсов в районе строительствах5Уровень развития отрасли строительных материаловх 6Наличие трудовых ресурсовх7Наличие высококвалифицированного персонала в регионех 8Геологические особенности строительной площадки хКоличество наблюдений2330000000Количество наблюдений * ранг фактора2690000000Сумма произведений 17Количество факторов8Взвешенное значение2,125%Суммарный уровень риска8,375%

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит Эксперта перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению. При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;

для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;

ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

В качестве безрисковой ставки Экспертом взята эффективная доходность ОФЗ к погашению - 7,625% годовых (#"justify">Таким образом, значение прибыли предпринимателя, составило:


ПП = 7,625% + 8,375% = 16%. (4)


Расчёт затрат на восстановление объекта оценки приведен в табл. 11.

Оценка накопленного износа имеющихся улучшений

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

а) Физический износ

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Метод срока жизни основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку физической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:


ЭВ

Иф = --------- х 100% (5)

ТС


Таблица 9 - Расчет величины физического износа жилого дома и бани

№ п/пПоказательЗначение1Группа капитальности 42Срок жизни, г.503Эффективный возраст, г.134Физический износ, %26%

Таблица 10 - Расчет величины физического износа хозяйственных построек

№ п/пПоказательЗначение1Группа капитальности здания52Срок жизни, г.153Эффективный возраст, г.124Физический износ, %80%

Выводы:

На основании произведенного расчета Эксперт пришел к выводам о том, что:

Процент износа жилого дома и бани, на основании произведенного расчета, составляет 26%;

Процент износа хозяйственных построек, на основании произведенного расчета, составляет 80%;

На основании имеющихся у Эксперта сведений, дом не является аварийным и в ближайшее время не идет под снос и реконструкцию;

Значительных признаков деформаций несущих конструкций, элементов значительного «коррозионного поражения и механического повреждения не выявлено.

б) Функциональный износ

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественным и недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости.

Текущее состояние объекта оценки позволяет сделать вывод о том, что функциональный износ на дату оценки отсутствует.

в) Износ внешнего воздействия

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Определение экономического износа в настоящей оценке произведено экспертным путем по результатам сравнительного анализа соотношений рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. При этом учитывалась ситуация на данном сегменте рынка недвижимости конкретно в г. Иркутске и Иркутском районе.

По нашему мнению, износ внешнего воздействия для оцениваемого объекта недвижимости составляет 0%.

Для окончательного определения стоимости объекта оценки затратным подходом, необходимо к стоимости улучшений прибавить стоимость земельного участка, на котором они расположены.

Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе затратного подхода с учетом износа произведен ниже в таблице 11.


Таблица 11 - Расчет затрат на восстановление объекта

№ п/п Наименование объектаЕдиницы измеренияКол-во единиц изм.Сборник УПВС Табл. УПВСПолная восстановительная стоимость ед. изм. в ценах 1969 г., руб.Поправка на 1 климатический районПоправка для района с сейсмичностью 8 балловПоправка на объемПоправка на другую группу капитальностиПоправка на несоответствие применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных системИндекс удорожания СМР с 1969 г. по 1984 г. Индекс удорожания СМР с 1984 г. по дату оценки (с НДС)Прибыль застройщика, %Полная восстановительная стоимость ед. изм. на дату оценки, руб.Итого, полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки, руб.Физический износ объекта, %Функциональный износ, %Экономический износ (износ внешнего воздействия), %Стоимость с учетом накопленного износа (на основе затратного подхода) Жилой дом с улучшениями 3 904 160,47 в т.ч.: 1Основное строение 1 м3210,028634,901,11111,081,2571188,35016%11 0762 326 00826%0%0%1 721 245,692Навес 1 м26,6281579,501,111111,2571188,35016%2 79218 42526%0%0%13 634,593Веранда1 м226,02815583,101,111111,2571188,35016%24 420634 91726%0%0%469 838,674Уборная 1 м32,02816932,101,111111,2571188,35016%9 43318 86680%0%0%3 773,185Выгребная яма11,02304105,001,111111,2571188,35016%30 85530 85526%0%0%22 833,046Баня1 м336,02812832,701,111111,2571188,35016%9 609345 93426%0%0%255 990,977Цокольный этаж (погреб)1 м3250,02817312,381,111111,2571188,35016%3 638909 50126%0%0%673 030,968Гараж1 м3168,02612115,001,111111,2571188,35016%4 408740 53126%0%0%547 992,909Дворовые покрытия бетон1 м274,023056,001,111111,2571188,35016%1 763130 47426%0%0%96 551,1310Ворота1 м5,02615135,301,111111,2571188,35016%10 37351 86726%0%0%38 381,2511Дворовые покрытия плитка1 м256,023055,001,111111,2571188,35016%1 46982 28126%0%0%60 888,10 Стоимость, полученная на основе затратного подхода, рублей:3 904 160

Таким образом, рыночная стоимость основного строения оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на март 2013 года составляет (округленно):

721 245+ 935000 = 2656000 руб.

(Два миллиона шестьсот пятьдесят шесть тысяч) руб.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Согласно п. 14 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно ФСО №1 аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 ФСО №1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Анализ рынка недвижимости, проведенный Экспертом, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Эксперту доступны только цены предложения. Поэтому во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим заключением, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последними изменениями от 28.12.2010 г.) для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.

Эксперт полагает, что имеющиеся общедоступные средства массовой информации, содержащие объявления с предложениями на продажу объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки, позволяют провести такую оценку.

Эксперт полагает, что используемая в Заключении информация об объектах, отобранных для сравнения является:

а) достаточной - поскольку не противоречит данным анализа рынка и не ведет к существенному изменению характеристик, и итоговой величины стоимости;

б) достоверной - поскольку соответствует действительности (что установлено Экспертом в результате телефонных переговоров с сотрудниками организаций, предлагающих на продажу объекты) и позволяет пользователю делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Экспертом при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

метод сравнения продаж (основан на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, для которых известны цены);

метод, основанный на применении валового рентного мультипликатора (основан на применении к величине дохода объекта оценки коэффициента (мультипликатора), рассчитанного по объектам - аналогам, как отношение дохода к их цене).

В рамках сравнительного подхода эксперт принял решение использовать метод сравнительной единицы (сравнения продаж), как наиболее подходящий для целей настоящей оценки, так как рынок жилой недвижимости Шелеховского района достаточно полно представлен в открытых источниках информации объявлениями о продаже недвижимости, содержащими достаточное количество информации, в достоверности которой у Эксперта нет причин сомневаться.

Метод сравнения продаж включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты сравнения затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях о продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов (проданных или продающихся на рынке) по отдельным элементам; корректировка цен объектов-аналогов.

. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

При сравнительном анализе стоимости объекта Эксперт опирался на цены-предложения объектов сравнения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться.

Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):

. Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут не совпадать с переданными имущественными правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.

. Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.

. Время продажи. Данный фактор учитывает рост / падение цен на рынке недвижимости в течение определенного времени.

Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.

Независимые корректировки:

. Местоположение. При отборе объектов-аналогов Эксперт использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. Поправка на местоположение необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в пределах одного района.

. Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его проводится Экспертом исходя из его представлений о наиболее значимых характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. К таким характеристикам относятся: размер, вид используемых строительных материалов, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения, уровень отделки, наличие инженерных коммуникаций, наличие ж. д. путей и т.д.

. Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки приносящих доход объектов недвижимости. К экономическим характеристикам относятся те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь исключается возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «вид права на недвижимость», «условия финансирования», «состояние рынка».

. Использование. На использование имущества оказывают влияние зонирование и другие ограничения. Если имеет место отличие в текущем использовании или в наиболее эффективном использовании сопоставимого имущества от рассматриваемого имущества, необходимо тщательно изучить влияние этого отличия на стоимость. Вообще говоря, в сравнительном анализе следует использовать только объекты имущества с аналогичным наиболее эффективным использованием.

. Компоненты собственности, не связанные с недвижимостью. Движимое имущество, интересы в бизнесе или другие статьи, которые не составляют движимого и недвижимого имущества, могут включаться либо в цену сделки, либо в интерес в собственности на оцениваемое имущество. Эти компоненты анализируются отдельно от недвижимости. Типичными примерами движимого имущества являются мебель, приспособления и оборудование.

Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.

Если элемент объекта сравнения превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает-то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

? Метод анализа парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Предполагается, что расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применить ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи - принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недвижимость. Применение метода парных продаж ограничено сложностью получения информации, а также отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике.

? Метод прямого сравнения характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта сравнения. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи / предложения объекта, износ, наличие дополнительных улучшений.

? Экспертный метод. Экспертный метод объединяет процесс расчета и внесения корректировок в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение Эксперта о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

? Метод статистического анализа. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами:

если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь;

если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, если это возможно.

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает Эксперта информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае Эксперт должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.

Однако применение цен единиц сравнения при моделировании стоимости оцениваемого объекта не всегда эффективно. Так, при анализе сходства таких параметров, как имущественные права, способ финансирования, условия и дата продажи, целесообразно оперировать ценой объекта недвижимости в целом.

Таким образом, при моделировании стоимости оцениваемого объекта, корректировки на различие между объектом оценки и сопоставимыми с ним объектами, применяются к цене объекта сравнения в целом, и только после внесения всех поправок и корректировок цены объектов сравнения будут переведены в цену за 1 кв. м общей площади здания.

На этапе сбора исходной информации, Экспертом отобрано несколько предложений к продаже индивидуальных жилых домов, аналогичных объекту оценки.

Описание объектов и расчет рыночной стоимости 1м2 общей площади объекта оценки представлены в таблицах ниже.



Таблица 12- Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта оценки

Характеристика объектов сравненияОбъект оценкиОбъект № 1Объект № 2Объект № 3Объект № 4МестоположениеИркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д.9г.Иркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщинаИркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщинаИркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщинаИркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщинаНазначение объектаЖилой домЖилой домЖилой домЖилой домЖилой домДата предложения, оценкимарт 2013г.март 2013г.март 2013г.март 2013г.март 2013г.Материал стенБрусБрусбревноБрусБревноОписаниесм.раздел 2 настоящего отчетаодноэтажное отдельностоящее здание.одноэтажное отдельностоящее здание.одноэтажное отдельностоящее здание.одноэтажное отдельностоящее здание.Износ, %0%0%0%0%0%Общая площадь, м270,6075608080Цена 1 м2 общей площадиподлежит оценке33 33323 33329 37535 625Цена объекта, руб.подлежит оценке2 500 0001 400 0002 350 0002 850 000Источник информации #"justify">Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Эксперта, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Так как выбранные объекты сравнения имеют отличия от объекта оценки, то для расчета рыночной стоимости необходимо произвести корректировки цен предложений объектов сравнения.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились корректировки только на различия между оцениваемым объектом и объектами сравнения.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.



Таблица 13 - Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов


*Наибольший удельный вес присваивается объекту сравнения с наименьшей величиной поправок, наименьший - объекту сравнения с наибольшей величиной поправок. Таким образом, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те объекты сравнения, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.


Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на момент проведения экспертизы составляет:

Стоимость 1 м2 оцениваемого жилого дома составляет 19 508 рублей.

Стоимость основного строения объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом прямого сравнительного анализа продаж, с учетом рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на март 2013 года составляет (с учетом округления):

377 000 +935000 = 2312000

(Два миллиона триста двенадцать тысяч) рублей.

Обоснование корректировок

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа / предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -11%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье «Скидки на торг: реалии кризиса», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (#"justify">Таблица 14 - Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.Жилые объектыТорговаяОфиснаяПроизводственная и складскаяЗемельные участкиболее 5001115151515250 до 500913131313Менее 250913131313

Корректировка на разницу в площади жилого дома

Корректировка была рассчитана по методике ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (ФБК), 101990, г. Москва, ул. Мясницкая, 44/1, тел. 8 (495) 7375353, сайт: #"justify">К1=(Sо/ Sа) к, где (6)


К1 - поправка на разницу площади;о - площадь оцениваемого объекта;а - площадь аналога;

к - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).


Таблица 15 - Значения коэффициента торможения

Наименование вида недвижимостиМоскваПрочие субъекты РФЖилая0-0,187Производственная и складская-0,235-0,149Офисная и торговая-0,197-0,119Земельные участки с прудами--0,2656

Таким образом, корректировка для объектов сравнения составит:

для объекта сравнения №1: К1 = (252,6 / 205) - 0,187 = 0,962;

для объекта сравнения №2: К1 = (252,6 / 222,7) - 0,187 = 0,977;

для объектов сравнения №3 и №4: К1 = (252,6 / 200) - 0,187 = 0,957;

для объекта сравнения №5: К1 = (252,6 / 220) - 0,187 = 0,974.

Корректировка на площадь земельного участка

Поправка на различия в масштабе (площади) участков определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005 г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле:


Кп = Ln(Sан) / Ln (Sо.о.), (7)



где Sан - площадь аналога;о.о. - площадь объекта оценки;- функция натурального логарифма.

Таким образом, корректировка на разницу в площади земельного участка составит:

для объекта сравнения №1: Ln(700) / Ln(595) = 1,025;

для объекта сравнения №2: Ln(480) / Ln(595) = 0,966;

для объекта сравнения №3: Ln(500) / Ln(595) = 0,973;

для объектов сравнения №4 и №5: Ln(1000) / Ln(595) = 1,081;

По остальным элементам сравнения корректировки не применялись в виду отсутствия значительных различий между объектом оценки и объектами сравнения.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Формализуется этот подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Оценка потенциального валового дохода для одного года, начиная со времени оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

. Пересчет чистого операционного дохода и дохода от реверсии в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Вывод: В связи с отсутствием достаточного количества достоверной информации о сдаче в аренду аналогичных домовладений в Шелеховском районе, Эксперт был вынужден отказаться от использования доходного подхода в своих расчетах. Кроме того, расчет стоимости данным подходом приведет к большой погрешности при вычислениях и искажению результата рыночной стоимости домовладения.

ИТОГОВОЕ ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Традиционные в оценочной деятельности подходы дали следующие результаты:


Рыночная стоимость, руб.Затратный подход2 656 000Сравнительный подход2 312 250Доходный подходМотивированный отказ от подхода

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход учитывает ограничительные условия, вытекающие из его сути. Во-первых, это наличие принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.

Во-вторых, затратный подход по своей сути не учитывает влияние строительного лага - интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности же потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей стоимости воспроизводства (замещения) в виде предпринимательской прибыли. При этом необходимо иметь в виду, затратным подходом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Рыночная стоимость, полученная затратным подходом, существенного отличается от других подходов, так как затратный подход учитывает затраты на восстановление, не учитывая доходность, местонахождение и назначение помещений, как коммерческих объектов.

Принято считать, что при развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат. Метод рыночной привлекательности основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции) может инвестировать либо в оцениваемую недвижимость, либо в аналогичные объекты. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов, имеющиеся на рынке, служат наилучшими ориентирами для определения стоимости оцениваемой недвижимости. Данный подход требует полной и адекватной ценовой информации по сопоставимым объектам-аналогам. Метод характеризуется рядом недостатков, среди которых необходимо отметить:

метод основан на прошлых событиях (в случае использования информации о сделках), то есть не принимаются в расчет будущие ожидания инвесторов относительно объекта инвестирования;

трудности с получением актуальных данных по сопоставимым объектам.

Рынок располагает достаточной информацией для проведения оценки объекта.

В то же время точность и достоверность расчетов, выполненных в рамках сравнительного подхода, в настоящих условиях снижается из-за того, что используются данные предложений, а не реальные цены продаж. При подборе аналогов учитывалось текущее состояние объектов оценки, их местоположение и прочие, наиболее значимые показатели на дату оценки.

Учитывая вышеизложенное, эксперт пришел к следующим весовым коэффициентам, отражающим достоверность использования этих подходов для определения итоговой стоимости. Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты:

Результаты согласования сведены в табл. 16.


Таблица 16- Итоговое обобщение результатов при определении рыночной стоимости

Подход оценкиПолученный результат при использовании каждого подхода, руб.Степень доверия каждому подходу в итоговой величине стоимости, %Стоимость каждого использованного подхода, руб.Затратный2 656 00030796800Сравнительный2 312000701618400Итого: 1002415200Стоимость улучшений2 235 500Всего:4650700

Таким образом, на основании проведенного анализа, выполненных расчетов, итоговое значение рыночной стоимости домовладения, общей площадью 70,6 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1634 кв. м по адресу: РФ, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

по состоянию на март 2013 г. с учетом рыночной стоимости земельного участка и округления составляет:


(Четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) руб.

Результаты оценки рыночной стоимости отдельных позиций оцениваемого имущества представлены в таблице 17.



Таблица 17 - Результаты оценки рыночной стоимости отдельных позиций оцениваемого имущества

№ п/пНаименование объектаРыночная стоимость, руб.1Жилой дом, литер А2 154 5752Септик, литер Г22 7733Навес13 6344Веранда424 6615Уборная3 7736Баня547 9927Цокольный этаж (погреб)96 5518Гараж38 3819Дворовые покрытия бетон96 55110Ворота38 38111Дворовые покрытия плитка53 277Итого по строениям2415200+2 235 500=465070020В том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 1700кв.м, кадастровый номер 38:43:0416054:22935000Итого недвижимое имущество:4650700

Эксперт _________________________ /Белоусов Ю.П. /


3.3 Выводы


ПО ПОСТАВЛЕННОМУ ВОПРОСУ

Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 1700 кв. м, с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 70,6 кв. м, по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

Результаты оценки рыночной стоимости оцениваемого имущества представлены в таблице 18.


Таблица 18 - Результаты оценки рыночной стоимости оцениваемого имущества

№ п/пНаименование объектаРыночная стоимость, руб.1Жилой дом, литер А2 154 5752Септик, литер Г22 7733Навес13 6344Веранда424 6615Уборная3 7736Баня547 9927Цокольный этаж (погреб)96 5518Гараж38 3819Дворовые покрытия бетон96 55110Ворота38 38111Дворовые покрытия плитка53 277Итого по строениям2415200+2 235 500=465070020В том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 1634 кв.м, кадастровый номер 38:43:0416054:22935000Итого недвижимое имущество:4650700

Таким образом, на основании проведенного анализа, выполненных расчетов, итоговое значение рыночной стоимости домовладения, общей площадью 70,6 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1634 кв. м по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г. по состоянию на март 2013 г. с учетом рыночной стоимости земельного участка и округления составляет:


(Четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) руб.



Заключение


Рыночная стоимость земельного участка, площадью 1700 кв. м, с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 70,6 кв. м, по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г. составляет:


(Четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) руб.



Список использованных источников


1Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч. 2, от 26.01.96 г.

Федеральный Закон «О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 5 июня 2001 года.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010 г.).

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. №568-р.

Письмо Координационного центра по ценообразованию и с22метному нормированию в строительстве от 14 января 2013 г. №КЦ/П2013-01 ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2013 года».

Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. - 488 с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.

Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009 (Университетская серия)

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.

Справочник оценщика «Жилые дома» КО-ИНВЕСТ, 2009.

Справочная сеть в сети Internet, http://www. realty-krasnodar.ru.

Маркетинговые исследования рынка.

Информационная база эксперта.

Ресурсы INTERNET.


ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ни

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ