Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенного по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, с целью определения рыночной стоимости

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА (ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенного по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, с целью определения рыночной стоимости»

Слушатель

группы № 01 М.М. Сулейманова

Краснодар 2014

Реферат

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного, сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных тремя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Содержание

Введение

. Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

. Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

. Заключение эксперта по результатам исследования

.1 Вводная часть

3.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

3.2 Исследовательская часть

3.2.1 Анализ рынка объектов исследования

.2.2 Расчет стоимости объектов исследования

.3 Выводы

Заключение

Список использованных источников

Приложение А - Информация об объектах- аналогах, используемая при проведении экспертизы

Приложение Б - Фотоматериалы объектов исследования

Введение

В настоящее время проведение экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка с целью корректировки его кадастровой стоимости одно из наиболее востребованных направлений судебных экспертиз.

Оценка стоимости домовладения и земельного участка, однако в случае назначения судом экспертизы домовладения и земельной собственности в экспертное учреждение, данная услуга приобретает другие очертания, в частности, данный вид экспертизы будет подпадать под специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними с целью проведения их оценки».

Таким образом, данный вид деятельности регулируется сразу двумя Федеральными Законами: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 25.11.2013) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Цель данной аттестационной работы - охарактеризовать понятие экспертизы домовладения и земельного участка и изучить методику и процесс стоимостной экспертизы.

Задачи аттестационной работы:

раскрыть понятие экспертиза

показать основные методики проведения экспертизы домовладений и земельных участков, функционально связанных с ним;

изучить особенности проведения экспертизы с целью представления в качестве доказательственной базы в судебном процессе.

отразить особенности оформления экспертных заключений.

Объектом исследования данной аттестационной работы является домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова.

1.Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.1Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

Термин Їэкспертиза происходит от латинского Їexpertus, что означает Їопытный, сведущий.

Под понятием Їэкспертиза в широком смысле слова, имеют в виду любое исследование, проводимое сведущим лицом для ответа на вопросы, требующие специальных (научных, профессиональных опытных) познаний. Судебная экспертиза отличается от экспертиз, осуществляемых в иных сферах человеческой деятельности, следующими признаками: Во-первых, соблюдением специального правового регламента подготовки материалов на экспертизу, назначения и проведения экспертизы, определенного соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК). Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы. Во-вторых, проведением исследования, основанного на использовании специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства или ремесла. В-третьих, дачей заключения, имеющего статус источника доказательств.

Судебная экспертиза является самостоятельной процессуальной формой получения новых и уточнения (проверки) имеющихся вещественных доказательств в уголовном, гражданском и арбитражном процессе.

Сущность судебной экспертизы состоит в анализе по заданию следователя (суда) сведущим лицом - экспертом - предоставляемых в его распоряжение материальных объектов экспертизы (вещественных доказательств), а также различных документов (в том числе протоколов следственных действий), с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. По результатам исследования эксперт составляет заключение, которое является одним из предусмотренных законом источником доказательств, а фактические данные, содержащиеся в нем, - доказательствами.

Как было выше отмечено, судебная экспертиза является важнейшей процессуальной формой применения специальных познаний в судопроизводстве, в результате чего в распоряжении следствия и суда оказывается новая информация, имеющая доказательственное значение, которая не может быть получена другими процессуальными средствами.

Правовой основой использования специальных знаний в уголовном, гражданском и арбитражном процессах, а также в процессе административного производства является Конституция РФ. Вопросы использования специальных знаний регулируются соответствующими кодексами, Федеральными законами "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", законодательством Российской Федерации о здравоохранении и др.

Федеральный закон от 31 мая 2001 г. "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. При этом в преамбуле Закона отмечается, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В этом Законе детально регламентирована деятельность государственных судебно-экспертных учреждений, к которым относятся специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы (ст. 11).

К подзаконным нормативным правовым актам относятся указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и федеральные ведомственные акты, нормативные правовые акты субъектов РФ, региональные акты и акты органов местного самоуправления.

Подзаконными нормативными правовыми актами регулируется значительная часть деятельности по использованию специальных знаний в уголовном процессе.

Наиболее важное значение для деятельности судебно-экспертных учреждений имеют федеральные ведомственные нормативные правовые акты. К числу ведомств, наиболее детально регламентирующих вопросы применения специальных знаний в уголовном процессе, относятся Министерство юстиции, Министерство внутренних дел, Федеральная служба безопасности, Министерство здравоохранения и социального развития, Федеральная таможенная служба, Министерство обороны, Федеральная служба по контролю за оборотом наркотиков, Генеральная прокуратура РФ. Эти ведомства издают нормативные правовые акты на основе Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации", предусматривающего издание такого рода актов, а также на основе положений о министерствах и иных федеральных органах исполнительной власти. Издаваемые этими органами ведомственные акты непременно имеют лишь подзаконный характер; издаются не только в соответствии с законами, но и указами Президента и актами Правительства; могут быть отменены или приостановлены в своем действии Правительством. Все акты федеральных органов исполнительной власти, которые касаются прав и свобод или обязанностей человека и гражданина, имеют межведомственный характер, подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, а затем опубликованию.

1.2Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Строительно-техническая экспертиза объектов недвижимости осуществляется в нескольких аспектах:

Экспертизы местоположения, назначением которых является выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния. Отметим, что указанные экспертизы определяют компоненты редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости;

Экономические экспертизы, содержание которых заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Таким образом, данные экспертизы обеспечивают экономическую интерпретацию (толкование) ценности, а их результатов является реальная меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности).

Результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости). Самостоятельной компонентой экономических экспертиз является оценка морального износа, которая базируется на анализе потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса. Таким образом, целевым назначением экономических экспертиз является определение результирующего стоимостного эквивалента (иначе - денежного эквивалента ценности) с учетом всех факторов влияния.

В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «правовое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае можно определить, как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости. Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экономическими и управленческими очевидна.

Взаимодействие различных систем научных знаний, расширение форм адаптации их практикой - объективная закономерность современности. Интеграция специальных знаний в юридическую практику приобретает все больший размах. Правовая система России адаптирует новый вариант взаимоотношений между человеком и государством, строящийся на приоритете прав человека, признании их первичности. Согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов, обеспечиваются правосудием. В условиях меняющейся правовой действительности особую актуальность приобретает, на наш взгляд, проблема использования таких видов судебно-строительных экспертиз, которые назначаются в отношении субъекта процесса. В первую очередь это обусловлено необходимостью создания системы гарантий прав личности при назначении и проведении строительных экспертиз.

Таким образом, системное исследование института судебно-строительной экспертизы представляет интерес с точки зрения создания общей модели использования специальных знаний для юридических целей в условиях меняющейся правовой действительности. Представляется актуальным комплексное исследование проблем судебно-строительной экспертизы как основной формы использования специальных знаний в гражданском процессе в условиях меняющейся правовой действительности и действия нового Гражданского процессуального кодекса РФ.

Судебно-строительная экспертиза - один из институтов доказательственного права, через призму которого можно проследить многие закономерности современного развития гражданского процессуального права в целом.

.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

В действующем ГПК институту судебной экспертизы посвящено пять статей (ст. 74-78) в гл. 6 ЇДоказательства; несколько отдельных статей в гл. 15 ЇСудебное разбирательство (ст. 160, 163, 180, 181); ст. 260 (о назначении экспертизы для определения психического состояния гражданина по делам о признании гражданина недееспособным). В уголовном процессе регламентация данного института шире: ему отводится пять статей (ст. 78-82 УПК) в гл. 5 ЇДоказательства и специальная гл. 16 ЇПроизводство экспертизы (ст. 184-194 УПК).

В ГПК России законодательно регламентировано назначение экспертов судом (ст 74), порядок проведения экспертизы (ст. 75); обязанности и права эксперта (ст. 76), заключение эксперта (ст. 77); оценка судом заключения эксперта (ст. 78); последствия неявки в судебное заседание свидетелей или экспертов (ст. 160), разъяснение эксперту его прав и обязанностей (ст. 163), допрос экспертов (ст. 180), дополнительная и повторная экспертиза (ст. 181). Для сравнения: в арбитражном процессуальном законодательстве статус эксперта регулируется отдельно в гл. 4, посвященной лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса (ст. 45 АПК РФ); порядок же назначения и производства экспертизы отнесен к гл. 6 ЇДоказательства (ст. 66-68 АПК). Такую структуру следует признать более предпочтительной, отвечающей признаку системности.

Рассмотрим подробнее основные законодательные положения.

Вопрос о назначении экспертизы является одним из важнейших, ибо от его правильного решения во многом зависит эффективность использования специальных знаний для целей юридического доказывания. При этом важно уяснить соотношение роли суда и участвующих в деле лиц, порядок назначения эксперта (экспертов). Первый возникающий вопрос: в какой стадии процесса возможно назначение экспертизы? ГПК допускает две основные возможности: в стадии подготовки дела к судебному разбирательству (п. 7 ч. 1 ст. 142 ГПК) и в стадии судебного разбирательства в суде первой инстанции (гл. 15). Ст. 294 ГПК, регулирующей пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции, позволяет суду исследовать новые доказательства и устанавливать новые факты. Такая формула не исключает назначения экспертизы и в кассационной инстанции. На наш взгляд, это допустимо в исключительных случаях, по ходатайству заинтересованного лица и в указанных законом пределах - если суд признает, что такое доказательство (заключение эксперта) не могло быть получено в суде первой инстанции.

При совершении подготовительных действий судья учитывает необходимое для их осуществления время и соответственно определение о назначении дела к слушанию выносится с учетом времени на подготовку дела (в пределах обозначенного в ст. 99 ГПК семидневного срока). Если производство экспертизы, назначенной в этой стадии, требует большего времени, то по мотивированному определению судьи общий срок подготовки дела может быть продлен до 20 дней; однако данное полномочие судьи предусмотрено законом для исключительных случаев (ч. 1 ст. 99 ГПК).

Поскольку судебная экспертиза чаще всего проводится вне суда (т. е. не в зале судебного заседания), то при ее назначении в стадии судебного разбирательства возникает необходимость предоставить эксперту время на специальное исследование. Поэтому ГПК предусмотрено право суда приостановить производство по делу в случае назначения экспертизы (п. 5 ст. 215). Определение о приостановлении производства выносится судом по ходатайству заинтересованных лиц либо по своей инициативе.

Порядок назначения судебной экспертизы включает решение вопросов: об инициаторе назначения экспертизы, о выборе эксперта, о порядке формирования предмета экспертизы (круга вопросов эксперту). Тем самым определяются правила вынесения судом определения о назначении экспертизы. Столь же существенным является правильное составление самого определения, соответствие его структуры, содержания закону, ибо определение выступает своего рода программой предстоящего экспертного исследования.

Эксперта (или экспертов) назначает суд (ч. 1 ст. 74 ГПК). Однако это вовсе не исключает инициативы участвующих в деле лиц: стороны, их представители, иные заинтересованные лица - могут ходатайствовать перед судом о назначении в качестве эксперта конкретного лица по их выбору. В ч.1 ст. 75 ГПК специально указывается, что Їпри назначении эксперта суд учитывает мнение лиц, участвующих в деле. Но окончательное решение о выборе эксперта принадлежит суду.

При назначении экспертизы каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом (ч. 2 ст. 74 ГПК). Это осуществляется посредством заявления ходатайства суду, которое суд вправе либо удовлетворить (и тогда предложенные вопросы включаются в определение суда), либо мотивированно отклонить. Окончательно круг вопросов, задаваемых эксперту, формулирует суд в своем определении.

2.Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

2.1Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Метод экспертизы (экспертного исследования) - система логических и (или) инструментальных операций (способов, приемов) получения данных для решения вопроса, поставленного перед экспертом. Операции, образующие метод, представляют собой практическое применение знаний закономерностей объективной действительности для получения новых знаний.

Методика экспертизы (экспертного исследования) - система методов (приемов, технических средств), применяемых при изучении объектов судебной экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету определенного рода, вида и подвида судебной экспертизы.

Методы экспертизы основываются на соответствующих научных методах; характере и свойствах объекта экспертизы; опыте решения практических задач, в том числе на алгоритмических правилах и разработанных самим экспертом приемах изучения объектов экспертизы. Принято различать методы исследования, применяемые в науке при разработке теоретических и экспериментальных проблем, и методы, применяемые в экспертной деятельности. Однако это деление весьма условно, так как используемые в экспертной практике методы также имеют научный характер, поскольку основываются на достижениях науки и техники.

Научная обоснованность экспертного метода, т.е. его надежность с точки зрения получения достоверных результатов, имеет важное значение для его практического применения. Кроме этого возможность применения метода экспертизы в судебно-экспертной деятельности определяется в больше степени требованием допустимости к применению в уголовном судопроизводстве. Это требование подразумевает соответствие метода букве и духу закона, т.е. принципам процесса установления истины при расследовании и судебном рассмотрении уголовных дел, поскольку прямого ограничения эксперта в выборе методов в законе не имеется, за исключением случаев, когда объектом является человек, а также безопасностью проведения исследования. Например, многие специальные естественно-научные методы для их реализации требуют высокого электрического напряжения, использования вредных для здоровья реактивов или излучений, что выдвигает на первый план при их применении требования соблюдения техники безопасности.

Применяемые экспертные методы должны отвечать требованиям законности и этичности, поскольку используются в сфере судопроизводства. Поэтому они должны отвечать конституционным принципам законности и нравственным критериям общества, т.е. не ущемлять прав граждан, не унижать их достоинства, исключать угрозу и насилие и не приводить к нарушению норм процессуального права.

Методы экспертного исследования также должны отвечать требованию сохранения объекта в том виде и состоянии, в котором он поступил на экспертизу. Разрушение, уничтожение объекта разрешается только в крайних случаях по согласованию со следователем (судом), назначившим экспертизу.

К неразрушающим методам исследования вещественных доказательств относят такие, которые никак не влияют на объект и не требуют для их реализации пробоподготовки. Но поскольку в ряде случаев на объект приходится оказывать определенное воздействие, применяются методы, не разрушающие объект, но изменяющие его состав, структуру или отдельные свойства.

В судебной экспертизе приходится применять также методы, не разрушающие образец, но требующие для его изготовления разрушения или видоизменения объекта, или методы, полностью или частично разрушающие образец или объект исследования.

Срок производства экспертиз регламентируется нормативными актами, поэтому метод экспертизы должен выбираться для его использования с учетом этого критерия. Таким образом, далеко не все технические средства и методы, применяемые в различных областях науки и техники, могут использоваться в экспертной практике. Методы экспертизы должны быть рентабельными, т.е. затраченные силы и средства должны соизмеряться с ценностью полученных результатов.

Результаты применения методов должны быть очевидны и наглядны для всех участников судопроизводства.

Основными оценочными показателями любого метода исследования с точки зрения целесообразности его использования являются:

сложность, определяемая объемом работы, напряженностью труда, квалификацией исследователя и влиянием этих обстоятельств на результаты;

экономичность, определяемая затратами на оборудование, подготовку специалистов и непосредственно на проведение исследования;

влияние на объекты исследования, определяемое возможностью повторного проведения исследования;

безопасность, определяемая влиянием на здоровье исследователя и степенью вероятности несчастных случаев;

эффективность (действенность) характеризующаяся возможностью получения достоверных результатов, определенных с достаточной точностью, при использовании минимального объема необходимого времени.

При рассмотрении понятия методов судебных экспертиз следует осветить вопрос об источниках их формирования.

Метод может быть разработан в той же области научного знания, которая является базовой для производства экспертизы одного или нескольких видов, и создан для собственных научно-практических исследований в этой науке. К таковым, например, относятся большинство физических, химических и биологических методов исследования, применяемых в соответствующих науках и после адаптации ставших экспертными методами.

В структуре экспертного метода необходимы три элемента - обосновывающая, операционная и техническая части

2.2Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

Исследование объектов недвижимости с целью их оценки регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и имеет свои специфические черты. Рассматривая объект недвижимости, эксперт обязан учесть все факторы, формирующие его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние окружающей среды в данном месте. При осмотре эксперт должен внимательно изучить техническое состояние объекта и определить его износ на дату осмотра. Но самая главная часть работы при оценке недвижимости заключается в изучении состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в разных секторах этого рынка. При проведении анализа рынка, эксперт должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на рынок недвижимости.

Для расчета стоимости недвижимости эксперт может применять разные методы оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием (или отсутствием) необходимой информации. Далее мы приводим краткие описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого - либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь пользователю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход

Затраты на создание объекта определяют его стоимость - в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания - ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.

Попробуем применить этот подход для оценки здания и участка земли под ним. Сначала определим стоимость земельного участка. Для этого сравниваются величины цен предложений аналогичных участков, выставленных на продажу на открытом рынке по состоянию на дату оценки. Далее рассчитывается стоимость строительства нового аналога оцениваемого здания - это делается либо составлением сметы строительства, либо по специальным справочникам укрупненных показателей строительства; после чего из получившейся суммы нужно вычесть накопленный износ здания.

Наконец, нужно прибавить к стоимости земельного участка полученную стоимость строительства (с учетом износа) и увеличить полученный результат на размер разумной прибыли инвестора, скажем 30-50% (прибыль инвестора рассчитывается экспертом, но описание методик определения прибыли инвестора выходит за рамки настоящей работы). Полученный таким образом результат является рыночной стоимостью здания, рассчитанной с помощью затратного подхода.

Доходный подход

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход - совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.

Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Здесь следует подчеркнуть, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные экспертом на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится.

Суть всех доходных методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.

Как уже упоминалось выше, доходные методы оценки в основном применяются к недвижимости, основное назначение которой - приносить доход своему собственнику. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход, который еще иногда называют «рыночным» - это совокупность методов оценки недвижимого имущества, основанных на сравнении с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом - аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичные качества.

При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.

2.3Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД (ст. 25) и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах. Рассматривая заключение судебного эксперта-строителя, мы стремились к максимально полному его описанию, которое, с одной стороны, опиралось бы на положения общего характера, а с другой - раскрывало отражаемые в заключении характерные черты экспертизы данного рода.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).

Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу - за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП).

Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.

Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.

Здесь указывается, в связи с каким делом назначена экспертиза (номер дела и его наименование), род (вид) экспертизы, номер и дата составления (подписания) заключения, дата поступления материалов на экспертизу, название органа, назначившего экспертизу (фамилия, инициалы судьи либо следователя, в отношении последнего - звание и классный чин), постановление (определение), на основании которого производится экспертиза, и дата его принятия, приводятся сведения об эксперте.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования.

При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого.

При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

В данной части описываются использованные экспертом методы исследования, технические средства и условия их применения, дается научное объяснение установленным фактам, а также характеризуются объекты исследования с указанием их состояния. Излагая общеизвестные научные и научно-технические положения, используя апробированные методы и методики исследования, их достаточно только упомянуть и перечислить.

Специфические научные положения, малоизвестные, относительно недавно используемые на практике методы и средства должны быть подробно охарактеризованы, со ссылкой на литературные источники, справочники, технические паспорта и пр. Говоря об описании хода исследования, необходимо выделить следующие наиболее общие его стадии, изложение которых обязательно приводится в исследовательской части заключения (ниже представлена обобщенная модель указанной части заключения эксперта-строителя, включающая в себя описание хода решения основных задач ССТЭ).

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.

На каждый из вопросов должен быть дан ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной инициативы, излагаются в конце этой части заключения.

3.Заключение эксперта по результатам исследования

3.1Вводная часть

ПОРУЧЕНИЕ на производство экспертиз

ХХ.ХХ. 2013 года для производства судебной оценочной экспертизы поступило определение Арбитражного суд Республики Татарстан от 19.12.2013 г. по делу А65-ХХХ/2013 и документы надомовладение и земельный участок, поручено судебному эксперту Сулеймановой Миляуше Махтумовне ХХ.ХХ. 2013 г.

Эксперт М.М.Сулейманова

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА

Мне, эксперту Сулеймановой Миляуше Махтумовне, разъяснены права и обязанности судебного эксперта, изложенные в ст.85 ГПК РФ.

Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ предупрежден.

Подпись эксперта: М.М.Сулейманова

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА

№ 1111111/16.1 от ХХ.ХХ.2013 г.

ХХ.ХХ.2013 г. в Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования (ЦПК и ДПО) поступило определение Федерального судьи Набережночелнинского городского суда по гражданскому №А65-ХХХХ по иску о выявлении рыночной стоимости земельного участка

Для проведения первичной судебной строительно-технической экспертизы судом представлены следующие документы:

1Определение Арбитражного суда Республики Татарстан по делу ХХ.ХХХ/2013 от 19.12.2013 г.

2Технический паспорт выполненный Мензелинским участком МРФ № 9 МСАЖКХ РГУП БТИ РТ от 05.09.2008 г

3Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом 16-АА № 841804 от 17.10.2008 г.,

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок 16-АА № 841803 от 17.10.2008 г.

Кадастровый паспорт земельного участка № 02-16:28/08-4521 от 16.09.2008 г.

На разрешение первичной судебной строительно-технической экспертизы, судом поставлены следующий вопрос:

Определить действительную рыночную стоимость домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения

рыночной стоимости, находящегося по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, по состоянию на 24.05.2013 г.

Проведение первичной судебной строительно-технической экспертизы поручено:

- Сулеймановой Миляуше Махтумовне, техническое образование, прошедшего профессиональную переподготовку по программам: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (стаж работы в оценочной деятельности 4 года);

3.1.1Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

Жилой дом одноэтажный выполненный из бревен построен в 1962 году общей площадью 45,5 кв. м. с пристроем из кирпча на земельном участке площадью 678 кв. м.

На земельном участке так же располагаются сараи тесовые, баня кирпичная. Используется объект для ведения личного подсобного хозяйства с проживанием граждан.

Таблица 1- Общая информация, идентифицирующая объекты недвижимости

Наименование объектаГод постройкиСтроительный объем объекта, м3 / кол-во, шт.Общая площадь объекта, м2Дом жилой196215345,5Жилой пристрой20017720,1Холодный пристрой103.9Сарай тесовый5528,8Сарай тесовый5528,8баня4326уборная21ворота8,15забор54,54забор3,85

Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Имущественные права

На дату экспертизы объекты недвижимости находится в собственности физических лиц.

Обременения, связанные с объектом оценки

В рамках настоящей экспертизы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Согласно свидетельствам на право собственности объект оценки не имеет обременения.

3.2Исследовательская часть

Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Земельный участок - это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Домовладение - жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок - собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.2.1Анализ рынка объектов исследования

Райцентр: Мензелинск (Минзэлэ)

Территория: 1923, 5 кв. км

Численность населения: 30,6 тыс. человек

Глава муниципального образования: Садыков Расим Мукарамович

Республика Татарстан, г. Мензелинск, ул. Ленина, 80

Тел.: (85555) 3-10-08, 3-16-08; факс: (85555) 3-10-75

Описание района

Мензелинский муниципальный район расположен в северо-восточной части Республики Татарстан, недалеко от границ с Башкортостаном и Удмуртией, в 290 километрах от столицы Республики Татарстан - города Казани. Район занимает 1 919,8 кв. километров - это 2,8% площади всей Республики Татарстан. Из них 45% занимают пашни, 12% - леса, 8% - пастбища, 24% - луга. Район граничит с Муслюмовским, Тукаевским, Сармановским, Актанышским районами.

Население

Численность населения Мензелинского района составляет 30,6 тыс. человек. Снижение численности в районе происходит за счет оттока населения в близлежащие промышленные города республики и за ее пределы. Доля трудоспособного населения района составляет 50% от общей численности населения, доля экономически активного населения составляет 26% от общей численности.

Промышленность

Промышленный сектор экономики района представляют 5 предприятий района: филиал ГУП РТ ПО ТСП "Мензелинский ЛВЗ", филиал ОАО "ВАМИН" "Мензелинский МСК", ОАО "Мензелинский хлебозавод", ООО "ТПФ Изыскатель плюс", ОАО "Кузембетьевский ремонтно-механический завод". На сегодняшний день нефтяную отрасль в районе представляет предприятие ООО "Металлосервис" - единственная в округе компания занимающаяся монтажом и демонтажом буровых установок.

Сельское хозяйство

Мензелинский район - сельскохозяйственный. В этой отрасли насчитывается 82 хозяйствующего субъекта, их них 58 крестьянско-фермерских хозяйств, 24 сельхозпредприятия различных форм собственности. Земельные угодья, занятые в сельскохозяйственном обороте, занимают 97,7 тыс. га, в том числе пашня 86,1 тыс. га, сенокосы 2,7 тыс. га, пастбища 8,9 тыс. га. В районе возделываются яровая пшеница, озимая рожь, ячмень, овес, гречиха, горох, просо. Основные отрасли животноводства - мясомолочное скотоводство, овцеводство.

Таблица 2- Средний уровень цен на рынке недвижимости г. Мензелинска по состоянию на май 2013 г.

Недвижимость, тип сделкиСредняя цена на недвижимость в Мензелинске в апрелеИзменение цены на недвижимость в Мензелинске за месяцИзменение цены на недвижимость в Менезелинске с начала 2013 г.Изменение цены на недвижимость за годКоличество объявлений в апрелеПРОДАЖА Квартиры23 883 руб. за кв.м.-1.27%+6.03%+4.83%40- вторичные23 448 руб. за кв.м.-0.96%+12.08%+12.15%38- новостройки32 154 руб. за кв.м.0%0%0%2Дома1 630 714 руб.-8.39%-0.41%-0.41%14Земля46 797 руб. за сотку0%+104.43%+334.07%12Офисы12 500 руб. за кв.м.0%0%-1Торговые площади000 0Гаражи000 0АРЕНДА 1 комнатные квартиры000 02 комнатные квартиры000 0Офисы3 000 руб. за кв.м. в год0%--1Торговые площади000 0

3.2.2Расчет стоимости объектов исследования

Расчет стоимости объектов исследования

Перечень документов используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

1.Технический паспорт выполненный Мензелинским участком МРФ № 9 МСАЖКХ РГУП БТИ РТ от 05.09.2008 г

2.Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом 16-АА № 841804 от 17.10.2008 г.,

.Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок 16-АА № 841803 от 17.10.2008 г.

.Кадастровый паспорт земельного участка № 02-16:28/08-4521 от 16.09.2008 г.

Расчет стоимости недвижимости через затратный подход

Расчет затрат на воспроизводства объекта недвижимости.

В процессе определения остаточной восстановительной стоимости нами вначале была определена полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) объекта оценки - ПС зам.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет произведен на основании:

. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. № 94 Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов ( сводных смет) строек.

. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 12 марта 2004 г. N 129 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

. Постановление КМ РТ от 5 марта 1997 г. N 201 Об утверждении и введении в действие сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий, садовых летних домиков и гаражей для оценки основных фондов в РТ

. ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий, Госстрой СССР, Москва, 1988 г.

5. Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

. Сборник № 26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях для переоценки основных фондов», в ценах 1969г., М.1970

. Письмо Минрегиона России от 04.05.2012года № 10837-ИП/08 Об индексах изменения сметной стоимости на II квартал 2012 года,

8. Аналитические данные периодической печати, риэлторских компаний города.

Основная формула расчета полной стоимости замещения (ПС зам.) следующая:

ПС зам. = СС х V х И69-84 х И84-91 х И91-01 х И01-13 (1)

где: ПС зам. - полная стоимость замещения;

СС - стоимость единицы строительного объема аналогичного объекта в ценах 1969 года;

И 69-84, И 84-91, И 91-01 - индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г., из цен 1984г. в цены 1991г., и из цен 1991г. в цены 2001 года.

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г. был использован индекс в размере 1,19 и территориальный коэффициент 1,03 (Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. №94 Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек).

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 г. в цены 1991 г. был использован индекс в размере 1,56 и территориальный коэффициент 0,97

(Письмо Госстроя РФ от 6.09.90г. № 14-Д Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве)

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 1991 г. в цены 2001года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 11.1 (без учета НДС), (Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ")

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 2001 г. в цены 2013 года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 4,31 (Постановление КМ РТ от 22.02.2011г. N 151 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ").

Таблица 3- Расчет полной стоимости затрат на замещение объекта оценки

Наименования составляющих расчетаДом жилойЖилой пристройХолодный пристройСарай тесовыйСарай тесовыйбаняуборнаяворотазаборзаборДанные на основании которых произведен расчетУПВС 26, Табл. 2УПВС 26, Табл. 9УПВС 26, Табл. 144УПВС 26, Табл. 144УПВС 26, Табл. 144УПВС 26, Табл. 55УПВС 26, Табл. 153УПВС 26, Табл. 151УПВС 26, Табл. 149УПВС 26, Табл. 150Дата на которую взяты цены из справочника1969196919691969196919691969196919691969Единица изм.Куб.м.кв. м.кв.м.куб. м.кв.м.куб.м.куб. м.кв.м.м.п.м.п.Общий объем здания153,077,0010,0055,0055,0043,028,254,543,85Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости35,525,130,425,125,127,22729,4821,8Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.1,171,171,171,171,171,171,171,171,171,17Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.1,031,031,031,031,031,031,031,031,031,03Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.1,561,561,561,561,561,561,561,561,561,56Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.0,970,970,970,970,970,970,970,970,970,97Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.11,111,111,111,111,111,111,111,111,111,1Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки4,314,314,314,314,314,314,314,314,314,31НДС1,181,181,181,181,181,181,181,181,181,18Прибыль предпринимателя1,251,251,25 1,25 1,251,25 1,25 1,251,251,25Стоимость затрат замещения на дату оценки, руб.698926248700391191776431776431505046949308335614610800

Полная стоимость затрат на замещение объекта составляет 1 597 263 рубля.

Расчет износа.

Под физическим износом конструктивных элементов здания или здания в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате нормального износа в процессе эксплуатации под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его экспертизы выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Существует несколько способов расчета физического износа здания. Наиболее распространенными методами являются экспертный метод, определение износа по нормативным срокам службы и метод номинальной стоимости.

Экспертный метод оценки физического износа является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий:

визуальный осмотр и инструментальное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;

выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения);сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в ведомственных нормативных материалах.

Физический износ отдельного конструктивного элемента определяется по формуле:

Иф. = å n i=1 Иi (Рi / Po), (2)

где: Иi - физический износ i-го участка конструктивного элемента определенной по таблицам ВСН 53-86;

Рi - размеры (площадь или длина) i - го поврежденного участка;

Ро - размеры всего конструктивного элемента;

n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом, после определения износа отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей определяется по формуле:

Ифз = å n i=1 (ИФ х У ),(3)

Где И - физический износ i - го конструктивного элемента, либо инженерных сетей;

Уi - удельный вес i-го конструктивного элемента (инженерных сетей) в общей восстановительной стоимости здания.

Значение удельного веса отдельных конструктивных элементов в общей восстановительной стоимости объекта оценки определяется исходя из способа, примененного при расчете этой стоимости.

Определение износа по нормативным срокам службы основан на следующем принципе: износ здания зависит, при нормативных условиях эксплуатации и ремонтно-технического обслуживания, от группы капитальности объектов оценки и его календарного срока эксплуатации, т.е. от дня ввода в эксплуатацию по день оценки.

Для каждого конструктивного элемента в разрезе всех групп капитальности и инженерных сетей в соответствующих нормативных документах установлены нормативные сроки службы.

Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей проводим следующим образом:

• определяется удельный вес каждого конструктивного элемента здания или сооружения в общей стоимости объекта оценки по соответствующим таблицам УПВС, сметам и др. расчетным документам;
• рассчитываем восстановительную стоимость, приходящуюся на каждый конструктивный элемент согласно определенного удельного веса;
• определяем нормативный срок жизни каждого конструктивного элемента из нормативных документов (Положение о проведении ППР производственных зданий и сооружений; Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р); Положение о проведении ППР жилых и общественных зданий; Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86);
• устанавливаем фактический срок эксплуатации каждого конструктивного элемента;
• рассчитываем износ каждого конструктивного элемента в процентном и денежном выражении;
• суммируя износ конструктивных элементов определяем величину физического износа здания или сооружения на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей в процентах от восстановительной стоимости и в денежном выражении.

Ин.ср. = å (ФВэ / НВэ) х ВСэ (4)

Метод номинальной стоимости базируется на следующем положении: оценить физический износ здания -это значит определить стоимость его необходимого капитального ремонта.

Определение физического износа проводится в следующей последовательности:

на основании конкретных деформаций определяется величина физического износа по каждому конструктивному элементу здания;

определяется общая величина физического износа здания исходя из физического износа отдельных конструктивных элементов и их удельных весов в восстановительной стоимости здания;

-определяется коэффициент Кс (табличный), определяющий соотношение между стоимостью капитального ремонта Скр и номинальной стоимостью С здания в зависимости от величины фактического физического износа;

-устанавливается значение физического износа в стоимостном выражении по формуле:

Ифиз. = С х Кс, (5)

где С - восстановительная стоимость (стоимость замещения) здания.

Расчет физического износа производим исходя из удельного веса и фактического состояния конструктивных элементов строений

Таблица 4- Расчет физического износа жилой дом

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины7302,115051342,382Стены и перегородкибревенчатыенезначительные щели в бревнах26307,8125514110,613Перекрытиядеревянныенезначительный прогиб5301,512551412,044Крышипрофнастилпотемнение7453,2 5Полыдеревянныерассохлись местами9454,1 6Проемыоконные деревянные, дверные деревянныехорошее8403,2 7Отделочные работынетхорошее12404,8 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройстваотопление, электроосвещение, газхорошее18407,2 9Прочие работыотмосткитрещины8403,2 Итого 37,0 15,03Итого физически52,03

Таблица 5- Расчет физического износа пристрой

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины16101,61251191,412Стены и перегородкикирпичвыветривание швов27102,71251192,383Перекрытиядеревянныенезначительный прогиб5100,51251190,444Крышипрофнастилхорошее8100,8 5Полыдеревянныехорошее12101,2 6Проемыоконные деревянные, дверные деревянныепроемы рассохлись10151,5 7Отделочные работыокраскахорошее9100,9 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройства электроосвещениехорошее7100,7 9Прочие работыотмосткитрещины6100,6 Итого 10,5 4,22Итого физически14,72

Таблица 6- Расчет физического износа сарай

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины18152,71251191,582Стены и перегородкидоскитрещины, потемнеие38155,71251193,343Перекрытиядеревянные 000,01251190,004Крышишиферодиночные мелкие повреждения18152,7 5Полыдеревянныепрогнили8151,2 6Проемыоконные деревянные стандартные, дверные стандартныерассохлись проемы3150,5 7Отделочные работыокраска, обоихорошее4150,6 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройства электроосвещениехорошее3150,5 9Прочие работыотмосткитрещины8151,2 Итого 15,0 4,93Итого физически19,93

Таблица 7- Расчет физического износа тесовый сарай

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины6452,712535281,682Стены и перегородкитесовыепрогнили314514,012535288,683Перекрытиядеревянныенезначительный прогиб6452,712535281,684Крышишиферодиночные мелкие повреждения7503,5 5Полыземляныехорошее8504,0 6Проемыдеревянныерассохлись8554,4 7Отделочные работынет 2501,0 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройстваэлектроосвещение покоробленность проводки215511,6 9Прочие работыотмосткитрещины11505,5 Итого 49,3 12,04Итого физически61,34

Таблица 8- Расчет физического износа бани

№Наименование конструктивного элементаОписание конструктивного элементаСостояние конструктивного элементаудельный вес элементаустранимый физ износ в %Взвешеное значение устранимого физ износа в %Нормативный срок жизни элементаФактический срок жизни элемента, летнеустранимый физ. Износ %Взвешенное значение неустранимого физ износа %1Фундаментбетонный ленточныйволосяные трещины11101,11251190,972Стены и перегородкикирпичвыветривание швов27102,71251192,383Перекрытиядеревянныенезначительный прогиб7100,71251190,624Крышишиферодиночные мелкие повреждения5150,8 5Полыдеревянныехорошее6150,9 6Проемыдеревянныерассохлись6150,9 7Отделочные работынет 12151,8 8Внутренние санитарно-технические и электрические устройстваэлектроосвещение хорошее15152,3 9Прочие работыотмосткитрещины11151,7 Итого 12,8 3,96Итого физически16,71

Уборная имеет не значительный физический износ в размере 10%.

Забор деревянный имеет физический износ в размере 10%.

Металлический забор и ворота свежей постройки имеют физический износ 10%.

Расчет функционального износа

Функциональный износ отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как непривлекательный вид, плохая или не эффективная планировка, дизайн и т.д. Этот вид износа обусловлен внутренними свойствами объекта и также может быть устранимым и не устранимым.

Исчисление функционального износа может производиться либо в виде капитализированной величины дополнительных затрат, связанных с недостатками или несоответствием внешнего и внутреннего оформления объекта оценки, либо как разница между стоимостью современного конструктивного элемента и стоимостью имеющегося на объекте оценки устаревшего конструктивного элемента с учетом его физического износа и затрат на его демонтаж.

В жилом доме отсутствует центральное отопление, горячая вода, канализация, телефон. Следовательно он имеет функциональный износ в размере 5%.

Сараи из бревен и тесовые сараи так же имеют функциональный износ в силу того, что современные хозяйственные постройки выполняются из кирпича.

Расчет внешнего износа.

Экономический износ вызывается внешними по отношению к факторам и поэтому называется внешним износом.

Он определяется как снижение срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке.

Обычно внешний износ проводится двумя методами:

• метод капитализации потери дохода, относящийся к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

В данном случае объект оценки находится в развивающемся, застраиваемом районе в экологически чистом месте в небольшой удаленности от города и снижение интереса к нему потенциальных пользователей по прямому назначению не представляется возможным. Внешний износ принимаем равным 0%

Расчет остаточной стоимости объекта оценки.

Остаточная восстановительная стоимость - это стоимость, которая определяется на основе полной стоимости замещения с учетом износа, т.е. потери в стоимости и ценности объекта в результате его устаревания, изнашивания, эксплуатации и т.д.

(Постановление Правительства РФ № 519 от 6.07.01г. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности).

Остаточная стоимость замещения объекта оценки была определена путем вычисления из полной стоимости замещения величины физического износа:

ОС = ПС зам. - И нак. (6)

где: ОС - остаточная стоимость объекта оценки;

ПСзам. - полная стоимость замещения объекта оценки;

И нак - накопленный износ.

Таблица 9- Расчет физического износа итог

НаименованиеСтоимость замещения рубФизический износ рубФункц. Износ Стоимость рубДом жилой698 926 363 637 16 764 318 525Жилой пристрой248 700 36 619 10 604 201 478Холодный пристрой39 119 5 760 1 668 31 691Сарай тесовый177 64335401 7 112 135 130Сарай тесовый177 643354017112135 130баня150 504251496268119 087уборная6 9496953135 941ворота308333083138726362забор56 1465615252748 005забор10 8001080 9 720Итого1 597 2631 031 069

Остаточная стоимость улучшений земельного участка составляет 1 031 069 рублей.

Расчет стоимости земельного участка.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с Законом РФ О плате за землю пользование землей в Республике Татарстан является платным. Формами платы являются: земельный налог, а также арендная плата и нормативная цена земли - единовременные платежи при передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, в собственность граждан и юридических лиц, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, включая плату на воспроизводство инженерной и природоохранной инфраструктуры населенного пункта.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливаются в виде стабильных платежей за единицу площади в год.

За земли, переданные в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, взимается арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих методов:

• метод остатка для земли - для экспертизы застроенных участков, по которым есть информация о доходах от единого объекта недвижимости в целом. Теоретической основой данного метода является положение о том, что доход от объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями) формируется как сумма дохода от зданий (сооружений) и дохода от земельного участка;
• метод предполагаемого использования - для экспертизы застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивки на участки большого земельного надела представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли с учетом застройки;
• методом сравнения продаж - для экспертизы земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Теоретической основой метода является положение о том, что стоимость объектов оценки определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения;
• метод распределения - экспресс оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе;
• метод выделения - для экспертизы земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок). Условием применения является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя экспертный земельный участок;
• методом капитализации земельной ренты - метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются сведения о величине арендной платы по земельным участкам такого типа. Теоретической основой метода является положение о том, что доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости;
• метод добавочной продуктивности (модификация метода остатка для земли) - для экспертизы земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Теоретической основой метода является положение о том, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал;
• по нормативной цене выкупа - при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах и аренде.

Результат экспертизы земельных участков зависит от цели экспертизы. Цель обуславливает вид стоимости земельного участка, а также права, которые оцениваются.

Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

В качестве сопоставимых с оцениваемым выбраны земельные участки в г. Мензелинск, как наиболее близкие по диапазону цен. В качестве критериев сопоставимости брались такие параметры, как объем прав на земельный участок, условия продажи, местоположение, размер земельного участка и целевое назначение.

Таблица 10 - Аналоги незастроенных земельных участков

НаименованиеАдресплощадь участка, кв.м.передаваемые праваназначениецена предложения, руб.стоимость 1 кв.м.Телефонземельный участокг. Мензелинск, ул. Ленина700соб-тьдля ИЖС360 00051489213187404 Мариназемельный участокг. Мензелинск1 000соб-тьдля ИЖС320 00032089274693174 Александрземельный участокг. Мензелинск, ул. Социалистическая600соб-тьдля ИЖС300 00050089178872537земельный участокг. Мензелинск, ул. Романтиков1 000соб-тьдля ИЖС330 00033089172966100

Проведенный анализ найденных аналогов показывает, что на цену земельного участка влияет его размер, расположение в пределах населенного пункта, наличие коммуникаций и развитых подъездных путей.

Сравнением экспертный земельный участок свободный от всяких улучшений.

Единицей сравнения принят 1 кв. м. земельного участка.

Таблица 11- Расчет стоимости

№ п/пНаименование показателяЕд. изм.Объект оценкиСопоставимые объекты№1№2№3№4 Местоположение г. Мензелинск, ул. Комароваг. Мензелинск, ул. Ленинаг. Мензелинскг. Мензелинск, ул. Социалистическаяг. Мензелинск, ул. Романтиков1.Площадь участкакв.м.6787001 0006001 0002.Наличие коммуникаций водоснабжение, газ +++++электроосвещение +++++3.Назначение для ИЖСдля ИЖСдля ИЖСдля ИЖСдля ИЖС4.Права собств.собств.собств.собств.собств.5.Дата предложения май 2013май2013октябрь 2013май20136.Условия финансирования СразуСразуСразуСразу7.Наличие улучшений 8.Цена предложенияруб.-360 000320 000300 000330 0009.Стоимость 1 кв.м.руб. 514320500330Корректировки цен11Скидка на предложениеруб.--7,0%-7,0%-7,0%-7,0%Цена с учетом поправкируб.-334 800,0297 600,0279 000,0306 900,012На площадь земельного участкакв.м.678,07001 0006001 000корректировка 0,0%0,0%0,0%0,0%Цена с учетом поправки 334 800297 600279 000306 900стоимость 1 кв.м. 47829846530713На условия финансированияруб.-0,00,00,00,0Цена с учетом поправкируб.-478,3297,6465,0306,914На дату продажируб.-0,00,05,00,0Цена с учетом поправкируб.-478,3297,6470,0306,915На местоположение%-0,0%10,0%0,0%10,0%Цена с учетом поправкируб.-478,3327,4470,0337,616На наличие улучшенийруб.-0%0%0%0%Цена с учетом поправкируб.-478,3327,4470,0337,617На уклон 0%0%0%0%Цена с учетом поправки 478,3327,4470,0337,618На наличие коммуникацийруб.-0%0%0%0%Цена с учетом поправкируб.-478,3327,4470,0337,619На передаваемые права%-0,00%0,00%0,00%0,00%Цена с учетом поправкируб.-478,3327,4470,0337,620На разрешенное использованиеруб.-0,00,00,00,0Цена с учетом поправкируб.-478327470338 Стоимость 1 кв.м.руб.-403 Стоимость земельного участкаруб.-273 443

Примечание к таблице:

Подобранные аналоги по основным характеристикам соответствуют объекту экспертизы. Применены следующие поправочные коэффициенты:

1.Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - «скидку на торг».

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 12- Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населения, тыс. челЖилые объекты в %Торговые в %Производственные в %Земельные участки в %Менее 2507797От 250 до 5007575Более 5002353

В данном виде скидки учтены принятые на рынке уступки от цены предложения, которые совершает продавец при сделке. Объекты в мелких населенных пунктах реализуются сложнее, чем в активных крупных городах. Применена поправка на торг в размере -7%.

2.Корректировка на месторасположение. Данная поправка складывается из престижности района, расстоянием от автомобильной трассы, населенного пункта и пр. Критерием корректировки послужило расположение в черте города. Объекты отобраны в одном населенном пункте в незначительной удаленности от центра корректировка не применялась.

3.Корректировка на наличие коммуникаций. Земельные участки отобранные в качестве аналогов имеют назначение для строительства объектов. Строительство подразумевает подключение к коммуникациям, их отсутствие на участке и удаленность для подключения влекут снижение стоимости земли. Т.к. аналоги подобраны в жилом районе удаленность от коммуникаций в виде воды равная, электричество подведено ко всем аналогам.

.Корректировка на улучшения. Оценивается участок как свободный от улучшений, отобранные аналоги так же позиционируются как свободные под строительство. Корректировка не требуется.

Стоимость земельного участка методом сравнения продаж составляет 273000 рублей.

Стоимость единого объекта недвижимости, рассчитанная затратным методом, составляет 1 304 069 рублей.

Расчет стоимости объекта через доходный метод

Расчет стоимости объекта через доходный метод представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объект оценки непосредственно связан с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет объект оценки.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход объект оценки на сегодняшние рубли в обмен на право получать будущие рубли от сдачи ее в аренду или с последующей продажи.

Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации доходов, либо посредством дисконтирования денежных потоков.

В нашем случае, поскольку объект оценки относится к тем видам недвижимости, по которым данные по аренде на рынке недвижимости отсутствуют, произвести расчет доходным методом стоимости данного дачного дома с земельным участком не представляется возможным.

Исходя из выше изложенного, расчет доходным методом не производим.

Расчет стоимости объекта оценки через метод прямого сравнения продаж.

Метод сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный метод к экспертизе стоимости предполагает, что рынок установит цену для исследуемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой метод сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заменители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заменителя».

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату экспертизы должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.

При экспертизе недвижимости рыночным методом (подход прямого сравнения продаж) необходимо проанализировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации были рассмотрены данные региональных риэлторских структур, занимающихся сделками купли - продажи недвижимости, публикации в периодической печати.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Выбор объектов аналогов.

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы найти недавно выставленные предложения по продаже комнат. Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации (Интернет) в результате которого были найдены аналоги, обладающие необходимыми характеристиками.

Таблица 13- Аналоги жилых домов

Аналог 1Аналог 2Аналог 3Назначениежилой домжилой дом жилой домЭтажность211Материал стенкирпичбревенчатыйдеревянныйМесто расположенияг. Мензелинск, ул. Гурьяноваг.Мензелинск, ул Губкинаг. Мензелинск, ул. ДевонскаяПлощадь земли, кв. м.60010001000наличие хоз. построекнадворн постройки, банябаня, гараж, сан узел в домегараж, баня новаяСостояниедом в хорошем состояниихорошее состояниедом старый, сделан ремонтПлощадь Общая669670Коммуникациигаз, печь, электр.газ, печь, вода в доме, электр.вода., отопл., газ., канал.Цена предложения2 800 0002 690 0002 100 000Контактный телефон89510657359 Лилия89179281709;89179281709;

Сравнительный анализ объекта экспертизы и каждого объекта аналога по всем элементам.

В экспертной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Выбор единицы сравнения

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю. В качестве единицы сравнения была выбрана цена продажи за 1 кв. м., расчетные значения которой по объектам-аналогам представлены ниже в таблице.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов аналогов.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

1. Переданные права собственности на недвижимость;
2. Условия финансирования;
3. Условия продажи;
4. Дата совершения сделки;
5. Местоположение;
6. Физические характеристики;
7. Экономические характеристики;
8. Отклонения от целевого использования и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах.

Таблица 14- расчет сравнительным методом

№ п/пНаименование показателяЕд. изм.Объект оценкиАналогиг. Менезелинск, ул. Комароваг. Мензелинск, ул. Гурьяноваг. Мензелинск, ул Губкинаг. Мензелинск, ул. ДевонскаяI.Характеристика объекта1Состав передаваемых прав собственностьсобственностьсобственностьсобственность 0%0%0%2Условия финансирования Единовремен. платежЕдиновремен.платежЕдиновремен. платежЕдиновремен. платеж3Условия продажи рыночныерыночныерыночныерыночные4Дата продажи май.13Май 2013Май 2013Май 20130%0%0%5Назначение жилоежилоежилоежилое0%0%0%6Наличие хоз построек баня, сараинадворн постройки, банябаня, гараж, сан узел в домегараж, баня новая-10%0%0%7Отделка помещений хорошее состояниедом свежийхорошее состояниедом старый, сделан ремонт-20%0%0%8Местоположение хорошееаналогичноаналогичноаналогично0%0%0%9Транспортная доступность хорошаяаналогичноаналогичноаналогично0%0%0%10Инфраструктура хорошо развитахорошо развитахорошо развитахорошо развита0%0%0% Площадь земельного участкакв.м6786001000100011Общая площадькв.м65,666,096,070,012Ликвидность аналогичноаналогичноаналогично0%0%0%14Цена предложения руб. 2 800 0002 690 0002 100 00015Цена за 1 кв.м.руб. 42 42428 02130 000IIКорректировка цен продажи, руб.4Корректировка на торг -11,0%-11,0%-11,0%Скорректированная ценаруб. 2492000239410018690001Корректировка на площадь земельного участкакв.м. 78-322-3222Корректировка на площадь земельного участкаруб. 30420-125580-125580Скорректированная ценаруб. 2522420226852017434203Скорректированная цена за 1 кв.м.руб. 3821823630249065Состав передаваемых прав 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 38218,4823630,4224906,006Условия финансирования 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 38218,4823630,4224906,007Условия продажи 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 38218,4823630,4224906,008Дата продажи 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 38218,4823630,4224906,009Назначение 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 38218,4823630,4224906,0010Наличие хоз построек -0,100,000,00Скорректированная ценаруб. 34396,6423630,4224906,0011Отделка помещений -0,200,000,00Скорректированная цена 27517,3123630,4224906,0012Корректировка на разницу в площади% 0,000,001,00Скорректированная ценаруб. 27517,3123630,4224906,0013Транспортная доступность 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 27517,3123630,4224906,0014Инфраструктура 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 27517,3123630,4224906,0015Ликвидность 0,000,000,00Скорректированная ценаруб. 27517,3123630,4224906,00 Отклонение 0,721,001,00 Цена за 1 кв. мруб. 25351,24 Стоимость объектаруб.1663041

Примечание к таблице:

1Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - «скидку на торг».

Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации). Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 15- Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населения, тыс. челЖилые объекты в %Торговые в %Производственные в %Земельные участки в %Менее 2507797От 250 до 5007575Более 5002353

В настоящем отчете, с учетом того, что объект экспертизы относится к сегменту жилой недвижимости, корректировка на торг принята в размер -11%.

Корректировка на наличие хозяйственных построек. Объект экспертизы, как и аналоги относится к жилым, используемым для ведения личного подсобного хозяйства. Для частных жилых домов свойственен определенный набор необходимых хозяйственных построек, без которых ведение хозяйства невозможно: баня, сараи, гараж и т.д. отсутствие определенной постройки ведет к снижению цены объекта. Объект экспертизы обладает сараями и баней. Объекты-аналоги обжитые хозяйства с полными наборами построек. Корректировка не требуется. Аналог 1 обладает более свежими постройками и в большем количестве к нему применен понижающий коэффициент -10%.

Корректировки на отделку помещения. Т.к. объекты являются жилыми состояние внутренней отделки влияет на ценность дома. Объект экспертизы в хорошем состоянии. Аналог 1 позиционируется как с хорошей отделкой и с ремонтом. Применена корректировка в размере -20%.

Корректировка транспортную доступность. Расположение объектов в населенных пунктах в сельской местности вызывает необходимость учета транспортной доступности до объектов в течении всего года. Все объекты находятся в одном населенном пункте, дороги проходят до всех домов. Корректировка не требуется.

Корректировка на инфраструктуру. Наличие в поселке школы, детского сада, магазинов, библиотек, домов культуры и т.д. делает населенный пункт боле привлекательным для проживания потенциальных покупателей жилых домов. Отсутствие или плохо развитая инфраструктура поселка ведет к снижению стоимости домов. Все аналоги и объект оценки находятся в одном селе корректировка не требуется.

остальные корректировки - условия сделки, площадь.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В связи с тем с тем что существует небольшой разброс цен на выбранные аналогичные объекты, согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам производится путем расчета среднеарифметического значение скорректированных цен аналогов.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж: 1 663 041 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 1 663 041 руб.

Согласование полученных результатов.

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения затратного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта оценки затратным способом составляет 1 304 069 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 1 663 041 руб.

Результаты, полученные методами: затратным и прямого сравнения продаж, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно.

Для того, чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости оцениваемого объекта, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных с применением разных методов. При выводе итоговой величины мы руководствовались целью экспертизы, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу. Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:

• затратный подход - 50 %;
• подход прямого сравнения продаж - 50 %

Оба метода в равной степени отражают ожидания потенциального покупателя: затратный с точки зрения строительства аналогичного объекта, а сравнения продаж с точки зрения рынка аналогичных объектов в данной местности.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

При экспертизе в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения доходного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта экспертизы затратным способом составляет 1 304 069 руб.

Стоимость объекта экспертизы через подход прямого сравнения продаж составляет 1 663 041 руб.

3.3Выводы

Вопрос: Определить действительную рыночную стоимость домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, находящегося по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, по состоянию на 24.05.2013 г.

Ответ: Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком расположенный в г. Мензелинске на ул Комарова, на дату оценки 24 мая 2013 года составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

судебный экспертиза недвижимость стоимость

Заключение

Достигнута цель выпускной аттестационной (дипломной) работы - закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Подробно решены поставленные задачи.

раскрыто понятие экспертизы

показаны основные методики проведения экспертизы;

изучены особенности проведения экспертизы земельных участков с целью представления в качестве доказательственной базы в Арбитражном процессе.

отражены особенности оформления экспертных заключений

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного, сравнительного. Земельный участок исследовался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком расположенный в г. Мензелинске на ул Комарова, на дату оценки 24 мая 2013 года составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Список использованных источников

1Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч.2, от 26.01.96 г.

2Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года.

3Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010г.).

4Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003.- 488с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.

Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009 (Университетская серия)

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.

Энциклопедия судебной экспертизы. М., 1999

15Зинин А.М., Майлис Н.П. Научные и правовые основы судебной экспертизы. М., 2001

Основы естественно-научных знаний для юристов. М., 1999

Винберг А.А., Шляхов А.Р. Общая характеристика методов экспертного исследования // Общее учение о методах судебной экспертизы. Сборник научных трудов ВНИИСЭ. М., 1977.

Справочная сеть в сети Internet.

19Маркетинговые исследования рынка.

Информационная база эксперта.

Ресурсы INTERNET.

Приложение А

Информация об объектах- аналогах, используемая при проведении экспертизы

Приложение Б

Фотоматериалы объектов исследования

Рисунок 1 - Общий вид дома Рисунок 2 - Общий вид земелього участка Рисунок 3 - Вид комнаты Рисунок 4 - Вид комнаты

Министерство образования и науки Российской Федерации Частное образовательное учреждение высшего образования Южный институт менеджмента Центр повышения

Больше работ по теме: