Ипотечное кредитование в России
Содержание
Введение
1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России
1.1 Содержание и значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики
1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России
1.3 Виды ипотечных кредитов и условия их предоставления российскими банками
1.4 Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования
2. Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками
2.1 Характеристика этапов ипотечного кредитования в российских банках
2.2 Анализ взаимоотношений кредитных организаций с Агентствам по ипотечному жилищному кредитованию
2.3 Отражение операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета
2.4 Анализ развития ипотечного кредитования на современном этапе
3. Совершенствование системы ипотечного кредитования в России
3.1 Проблемы ипотечного кредитования
3.2 Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования
Заключение
Библиографический список
Приложения
Введение
Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.
Актуальность исследования. В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Лишь 68% квартир в Российской Федерации находятся в собственности граждан, из них 62% являются однокомнатными, что говорит о необходимости улучшения жилищных условий [21]. По данным социологических исследований, всего 1,2% российского населения может приобрести жилье за счет собственных накоплений, 0,3% семей ежегодно обеспечиваются жильем за счет бюджетных денег. При этом почти 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом на долю ипотечных кредитов приходится всего около 3% активов банковской системы.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Значение и актуальность темы исследования подчеркиваются необходимостью совершенствования организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта.
Объектом исследования в работе является организация ипотечного кредитования в России, а предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Цель работы заключается в исследовании система ипотечного кредитования и определении основных направлений ее совершенствования в практике российских банков.
В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
-представить значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики, виды и условия предоставления ипотечных кредитов в отечественной банковской практике;
-охарактеризовать нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в России;
-представить сравнительную характеристику зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования;
-рассмотреть организацию процесса ипотечного кредитования российскими банками, охарактеризовав основные этапы ипотечного кредитования в российских банках;
-проанализировать уровень развития ипотечного кредитования в России на современном этапе;
-рассмотреть порядок отражения операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета в кредитных организациях;
-определить основные направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России.
-выявит проблемы ипотечного кредитования.
Научной и методической основой работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, в частности: Иванова В., Смирнова В., Шадрина А.
Методы исследования: диалектико-правовой; сравнительный; аналитический; исследовательский.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее материалами можно пользоваться в процессе подготовки к семинарским занятиям и учебным конференциям.
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Работа состоит из введения, трех разделов, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений.
Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы.
В первом разделе "Теоретические основы ипотечного кредитования в России" раскрыта сущность ипотечного кредитования, представлены основные виды ипотечных кредитов, их роль в экономическом развитии. Данные вопросы рассмотрены с учетом нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования в отечественной практике, при этом рассмотрен зарубежный опыт кредитных организаций в этой связи.
Во втором разделе "Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками" рассмотрена схема ипотечного кредитования российских банков, в том числе порядок их отражения в бухгалтерском учете кредитных организаций, а также проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России.
В третьем разделе "Совершенствование системы ипотечного кредитования в России" проанализированы основные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем с позиции управления рисками на рынке ипотечного кредитования.
В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.
Общий объем работы составляет _______ машинописных листов, а также приложения на 28 листах.
ипотечное кредитование российский банк
1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России
.1 Содержание и значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковского сектора. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости (Приложение 1). Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Другими словами, ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. При этом ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [16, с.216].
В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно (Приложение 2).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов [16, c.220].
Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
-функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
-функция обеспечения возврата заемных средств;
-функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
-функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [17, с.167].
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
К основным требованиям можно отнести следующие: сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья; величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период; при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России
В Российской Федерации законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию Российской Федерации (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил и отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге". С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданных под залог недвижимости. Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п.2-3 ст.339, п.2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.
В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия.
В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для развития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ "О кредитных историях", который направлен на снижение рисков кредиторов.
В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная концепция основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Особое место занимают нормативные акты Банка России. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности", а так же Положения:
-Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\39-pol.htm> "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета";
-Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\54-pol.htm> "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)";
-Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\254p.htm> "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности";
-Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\283p_08.htm> "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери";
-Положение Банка России от 16.07.2012 № 385-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\302p_1_o.htm> "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации", (в ред. Указания Банка России от 26.09.2012 N 2884-У)
Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\1963u.htm> "О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов" регламентирует порядок составления и представления формы единовременного обследования "Сведения о досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов". Единовременное обследование досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов проводится с целью оценки объемов и источников досрочного погашения кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам на приобретение жилья под залог недвижимости.
Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\1635u.htm> "О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй". Указание направлено на реализацию Федерального закона "О кредитных историях" и определяет порядок направления субъектами (пользователями) кредитных историй запросов в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) без использования кода (дополнительного кода) субъекта кредитной истории о представлении информации о бюро кредитных историй, в котором хранится кредитная история субъекта кредитной истории, и получения информации из ЦККИ посредством обращения в бюро кредитных историй.
1.3 Виды ипотечных кредитов и условия их предоставления российскими банками
Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Рынок ипотеки в России быстро развивается, растет количество банков (Приложение 3), занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.
Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:
) кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
) кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;
) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.
В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости они выдаются, разделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.
По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.
По способу амортизации долга различают:
-постоянный ипотечный кредит - согласно графику погашения, в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные платежи);
-кредит с переменными выплатами - график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);
-кредит с единовременным погашением - используется редко при особых схемах кредитования.
Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости, спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен с рядом дополнительных консультационных, банковских и финансовых услуг: экспертиза и оценка приобретаемого жилья, проведение расчетов по сделке, страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками.
1.4 Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования
Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет.
Во Франции льготные кредиты называются "льготные кредиты на вступление в право собственности" и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет.
В Италии льготные кредиты распространяются институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.
В Испании большое распространение получили "квалифицированные жилищные кредиты". Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и срока погашения кредита.
В настоящее время значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом "Корпорация "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает схемы ипотечного кредитования жилищного строительства.
Выделяют две схемы (модели) ипотечного кредитования.
Двухуровневая схема ("американская модель") опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Одноуровневая схема ("немецкая модель") представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов.
Таким образом, система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.
2. Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками
2.1 Характеристика этапов ипотечного кредитования в российских банках
Банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это:
-наличие постоянной работы в том регионе, где проживает заемщик;
-наличие достаточного совокупного дохода на семью для погашения кредита;
-наличие собственных денежных средств для внесения первоначального взноса.
Ипотечный кредит отличается от обычного кредита своим целевым назначением. Он предоставляется исключительно для приобретения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья (Приложение 4).
Оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура (Приложение 5), включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию [16, с.240].
При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет достаточно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.
Процедура выдачи ипотечного кредита включает несколько этапов:
-предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
-андеррайтинг заемщика;
-подбор и оценка жилья;
-оформление кредитного и других договоров по сделке;
-регистрация заключенных договоров;
-выдача кредита;
-обслуживание и погашение кредита.
Предварительная квалификация заемщика
Предварительная квалификация (одобрение) заемщика - заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.
Предварительная квалификация заемщика необходима, чтобы отобрать заемщиков, которые соответствуют разработанным банком критериям надежности. Каждый банк самостоятельно определяет эти критерии и устанавливает свой перечень документов, необходимых для получения кредита. В целом же каждый потенциальный заемщик должен представить банку информацию о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д.
Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Стандартный перечень таких документов составляют (Приложение 6):
-основные документы;
-документы, подтверждающие семейное положение заемщика;
-документы, подтверждающие здоровье заемщика;
-документы, подтверждающие доходы заемщика;
-информация об активах заемщика;
-документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика;
-сведения о продавце квартиры;
-документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица.
Андеррайтинг заемщика
Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).
Для оценка вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
-отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
-отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
-отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
-отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.
Андеррайтинг заемщика - наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о предоставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход родителей, когда заемщики - молодая семья, и даже нескольких созаемщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственниками. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму - позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.
Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по акциям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.
Подбор и оценка жилья
Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.
Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и ликвидности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначального взноса заемщика на его оплату определяет максимальную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии се одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвидным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно находиться в аварийном состоянии и т.п.
Оформление и регистрация кредитных и других договоров по сделке
Оформление кредитного и других договоров по сделке - центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно передается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.
Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.
На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:
-договор купли-продажи недвижимости;
-кредитный договор;
-договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
-договоры страхования.
Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В договор об ипотеке (Приложение 7) стороны включают:
предмет ипотеки;
-цену передаваемого в ипотеку помещения;
-существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
-размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
-срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
-указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);
-требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
-основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.
Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.
В настоящее время нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 1 января 2005 года.
Выдача кредита
Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.
Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно перечислить по безналичному расчету. На вторичном рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.
Обслуживание и погашение кредита
Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
Ипотечные кредиты как сложный банковский продукт сопровождаются разнообразными комиссиями и сборами, величина которых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья - первичного или вторичного. К ним относятся комиссия за рассмотрение кредитной заявки, оплата услуг рекомендуемого банком независимого оценщика, комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание денег, комиссия за перечисление денежных средств на счет продавца квартиры, комиссия за проверку подлинности банкнот, расходы на регистрацию права собственности на квартиру и залога на нее, оплата услуг нотариуса (косвенные расходы), некоторые банки взимают комиссию за ведение ссудного счета.
Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:
-внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо (с помощью доверенности, оформленной в отделении банка);
-внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;
-безналичными переводами денежных средств, например, и случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;
-через Интернет. Этот способ погашения кредита становится все более популярным.
Существенной характеристикой ипотечной программы является возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, что предусматривается большинством банков. Условия досрочного погашения, как правило, интересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем. В основном банки ограничивают заемщика в досрочном погашении путем установления моратория на досрочное погашение, однако в некоторых банках разрешается досрочное погашение ипотечного кредита без каких-либо ограничений.
Если заемщик погашает кредит по аннуитетной схеме, то при погашении кредита досрочно выплаченные вперед проценты будут потеряны по причине изменения структуры платежей. При дифференцированных же платежах возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь присутствует даже в первые месяцы после получения кредита. Кроме того, в договоре может предусматривать частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определяться исходя из суммы долга на текущий момент.
2.2 Анализ взаимоотношений кредитных организаций с Агентствам по ипотечному жилищному кредитованию
Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства <#"justify">·заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
·внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
·привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
·стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;
·предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т.п.
Основная задача агентства - сделать ипотечное кредитование <#"center">2.3 Отражение операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета
В соответствии с Положением ЦБ РФ от 16.07.2012 № 385-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\302p_2a_4.htm> балансовые счета 2-го порядка открываются для учета кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе физическим лицам-нерезидентам, таким образом, отражение предоставления ипотечного кредита (Приложение 12):
Счет N 20202 "Касса кредитных организаций"
Назначение счета - учет наличных денежных средств в рублях и иностранной валюте, находящихся в операционной кассе кредитной организации (филиала) и отдельных внутренних структурных подразделениях.
По дебету счета отражается поступление денежной наличности в рублях и иностранной валюте по операциям в соответствии с нормативными актами Банка России.
По кредиту счета отражается списание денежной наличности в рублях и иностранной валюте по операциям в соответствии с нормативными актами Банка России.
В аналитическом учете ведутся отдельные лицевые счета: по операционной кассе кредитной организации (филиала), по отдельным внутренним структурным подразделениям и по хранилищам ценностей, а также по видам валют, по учету наличных денежных средств, выданных для осуществления кассовых операций в послеоперационное время, в выходные, нерабочие праздничные дни.452, N 471 "Кредиты и средства, предоставленные негосударственным коммерческим организациям"По дебету счетов отражаются:
суммы предоставленных кредитов и прочих размещенных средств в корреспонденции с банковскими счетами клиентов, счетом по учету кассы (для физических лиц), счетами по учету депозитов (вкладов) физических лиц, корреспондентскими счетами, суммы причисленных процентов в корреспонденции со счетом по учету требований по получению процентов;
суммы восстановленных кредитов и прочих размещенных средств в корреспонденции со счетами по учету просроченной задолженности клиентов, отсроченных в установленном в кредитной организации порядке.
По кредиту счетов отражаются:
суммы погашенной задолженности по предоставленным клиентам кредитам и прочим размещенным средствам в корреспонденции с банковскими счетами клиентов, счетом по учету кассы (для физических лиц), счетами по учету депозитов (для физических лиц), счетами по учету расчетов с работниками по оплате труда и другим выплатам, корреспондентскими счетами;
суммы задолженности, списанные на счета по учету просроченной задолженности клиентов;
суммы в оплату имущества, отнесенные на счета по учету зачетных операций, если в соответствии с договором кредитная организация в установленном порядке покупает имущество у клиента, имеющего задолженность по кредиту или прочим размещенным средствам.
Операции совершаются в корреспонденции с соответствующими счетами.
1.физическому лицу
.1 наличными через кассу:
ДТ 45502
Кт 20202
.2 при предоставлении средств в безналичном порядке на депозитные счета:
Дт 45502
Кт 42301
.3 при предоставлении средств в безналичном порядке на текущий счет физического лица:
Дт 45502 Дт 45506
Кт 40817 Кт 42301
Отражение расходов на сумму на сумму созданного резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам,
Дт 70606
Кт 45515
Отражение расходов на сумму созданного резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам-нерезидентам
Дт 70606
Кт 45715
Учет обеспечения осуществляется в зависимости от вида обеспечения выданных кредитов, оно приходуется по счетам 91311 <file:///L:\BKB_OLD\302_205\906_918_999_302.htm>, 91312 <file:///L:\BKB_OLD\302_205\906_918_999_302.htm>, 91314 <file:///L:\BKB_OLD\302_205\906_918_999_302.htm>, 91315 <file:///L:\BKB_OLD\302_205\906_918_999_302.htm> [13] (Приложение 13):
Дт 99998
Кт 91311, 91312, 91315
Открытие кредитной линии на договорную сумму открытой кредитной линии [13]
Дт 99998
Кт 91316
Если условиями договора на предоставление (размещение) средств сроки возврата конкретно выданных сумм не оговариваются, а предоставление средств осуществляется при условии соблюдения кредитной организацией - заемщиком установленного договором лимита (максимального размера) задолженности ("под лимит задолженности"), то учет задолженности по таким договорам ведется в порядке, установленном для договоров "до наступления условия (события)". При этом датой наступления условия (события) является день исчерпания лимита задолженности. Суммы неиспользованного лимита задолженности учитываются на внебалансовом счете по учету неиспользованных лимитов по предоставлению средств в виде "овердрафт" и "под лимит задолженности".
Аналитический учет ведется по лицевым счетам, открываемым по каждому договору.
Дт 45502
Кт 30102, 40817
Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика:
Дт 20202, 20207, 42301, 30102, 30110
Кт 47427
Данная корреспонденция счетов делается на сумму полученных процентов по ссудам, отнесенным кредитной организацией к I и II категориям качества, а также в отношении ссуд III категории качества, если кредитная организация определила отсутствие неопределенности получения доходов, утвердив принцип в учетной политике.
В аналитическом учете ведутся лицевые счета по каждому договору. На сумму основного долга:
Дт 20202, 20207, 42301, 30102, 30110
КТ 45506 <file:///L:\BKB_OLD\302_205\441_459_302.htm>, 45706 <file:///L:\BKB_OLD\302_205\441_459_302.htm>
Отражение доходов на сумму полученных процентов по ссудам, отнесенным кредитной организацией к IV и V категориям качества, получение доходов признается неопределенным (получение доходов является проблемным или безнадежным:
Дт 42301, 42601, 30102, 30110
Кт 70601
Отражение доходов на сумму восстановленного резерва на возможные потери по требованиям по получению процентных доходов:
Дт 47425
Кт 70601
Списание с внебалансового учета полученных процентов на сумму полученных процентов:
Дт 99999
Кт 91604
Непогашение в срок предоставленных кредитов
Дт 45814, 45815, 45817
Кт 45401, 45502, 45701
Фактическое погашение клиентами банка просроченной задолженности по процентам
Дт 30102, 42301, 40817, 20202
Кт 45915, 45917
Реализация права требования по заключенным ипотечным договорам
Дт 30102, 30110, 40702, 47423
Кт 61209
Списание полученного обеспечения на стоимость заложенного имущества по кредитному договору:
Дт 99999
Кт 91313
Таким образом, ипотечное кредитование является неотъемлемой частью банковских продуктов. Ипотечные кредиты выдаются банками на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории РФ, а также строительство (в том числе реконструкцию старого жилого фонда), ремонт (в том числе отделочные работы). Ипотечные кредиты предоставляются в российских рублях и иностранной валюте (долларах США иди Евро). Особенностью ипотечного кредитования является дифференцированный способ ее погашения, когда размер ежемесячного платежа меняется каждый раз в сторону уменьшения (за счет равномерного списания основного долга, а соответственно и уменьшения процентов). При этом многие банки прибегают к другой схеме погашения ипотечных кредитов - аннуитетной, предполагающей внесение равных по сумме платежей в течение всего срока действия договора. Эта схема внешне более проста и удобна, но на деле обходиться заемщику значительно дороже, чем дифференцированная. Основным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, является ипотечный договор. Так как ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами являются договоры купли-продажи и ипотеки. Проведение ипотечной сделки становится возможным только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение кредитной организации.
2.4 Анализ развития ипотечного кредитования на современном этапе
Анализ ситуации сложившейся в 2011 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования, показал, что рынок жилья характеризовался прежде всего сокращением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 января 2011 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом 2010 г. на 3,0% - до 584 кредитных организаций, из них 400 кредитных организаций предоставляли ипотечные кредиты, остальная часть кредитных организаций осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ипотечных кредитов в рублях около 130 кредитных организаций, 8 иностранной валюте - 17 кредитных организаций.
Снижением абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных кредитов. В рассматриваемом периоде кредитными организациями было предоставлено 130 085 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 152,5 млрд. рублей, или 5,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,2 млн. рублей. По сравнению с предыдущим годом количество предоставленных в 2011 г. Ипотечные кредиты сократилось в 2,7 раза, объем снизился в 4,3 раза, фактически вернувшись к: уровню 2010 года. Вместе с тем во втором полугодии 2011 г. наблюдались положительные тенденции; прирост как ипотечных кредитов, так и потребительских кредитов.
Продолжающимся ростом доли ипотечных кредитов, предоставленных в рублях. За 2011 г. было выдано 128 004 рублевых кредита на общую сумму 143 млрд. рублей против 2031 кредита, предоставленного в иностранной валюте, на общую сумму 9,5 млрд, в рублевом эквиваленте, Доля рублевых кредитов в общем объеме ипотечных кредитов по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 8,2 процентного пункта, достигнув 93,7%, оставаясь практически неизменной на протяжении 2011 г. Кроме того, в рассматриваемом периоде активно проводились операции по реструктуризации кредитов, предоставленных в иностранной валюте, и переводу их в рублевые кредиты.
По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, повысилась на 1,4 процентного пункта, в иностранной валюте - на 1,9 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2011 г, 11,3 и 12,7% соответственно. Максимальное значение ставки было зафиксировано по рублевым кредитам, выданным в течение апреля 2010 г., 14,9%, Во втором полугодии 2010 г, наблюдалась тенденция к уменьшению ставок средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, снизились на 0,3 и 0,8 процентного пункта соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ипотечных кредитов за 2011 г. сократились на 18 месяцев по рублевым ипотечным кредитам (с 215 до 197 месяцев) и на 68 месяцев по ипотечным кредитам, предоставленным в иностранной валюте (с 207 до 139 месяцев).
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась по сравнению с 2010 г. в 3,5 раза, в иностранной валюте - в 2 раза и составила по состоянию на 1 января 2011 г. 18,5 и 12,5 млрд, рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,7 и 3,8 процентного пункта, достигнув 2,3 и 8,3% соответственно.
В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа" которая по состоянию на 1 января 2011 г, составила 16,0 млрд. рублей, или 51,7% просроченной задолженности по ипотечным кредитам по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что за 2010 г. указанная доля уменьшилась на 18 процентных пунктов, в то время как доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам заемщиков в остальных федеральных округах выросла на 0,8-4,9 процентного пункта.
Основными причинами уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитования как: в 2010 г., так и в 2011 г. явились удорожание кредитных ресурсов, а также возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных ипотечных кредитов. Если количество кредитных организаций, рефинансировавших на вторичном рынке ипотечных кредитов, сократилось за 2010 г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), то за 2011 г. количество таких кредитных организаций уменьшилось до 167 единиц, или на 18,1%. Объем рефинансируемых ими ипотечных кредитов сократился за 2010 г. на 14,6% - со 115,9 млрд. рублей до 99 млрд. рублей, а за 2011 г. - еще в 1,5 раза, составив 65,4 млрд. рублей. При этом если в 2010 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,1% общего объема кредитов, предоставленных кредитными организациями, то в 2011 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и роста рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных в 2010 г, ипотечных кредитов составила 42,9%.
3. Совершенствование системы ипотечного кредитования в России
3.1 Проблемы ипотечного кредитования
Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.
Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии
Кредитные организации по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование <#"justify">-целенаправленная широкомасштабная рекламизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;
-пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;
-отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов;
-российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т. ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;
-структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.
3.2 Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования
В ближайшие годы в РФ существуют предпосылки для динамичного развития ипотечного жилищного кредитования:
·Сохранение высокого уровня нефтяных цен. Экономический рост в ряде ведущих стран: начало цикла экономического роста в США (последние три квартала - 5,5% в годовом исчислении), попытки Китая ограничить экономический рост в пределах 9% годовых;
·Устойчивость финансовых показателей развития РФ. Проведение политики Правительства РФ по снижению инфляции и, как следствие, рыночное снижение процентных ставок;
·Избыточная рублевая ликвидность и привлекательная доходность кредитования населения;
·Рост реальных доходов, платежеспособности и кредитоспособности населения;
·Совершенствование федерального и регионального законодательства.
У рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных тенденций. В их числе можно назвать следующие:
. Увеличение объема рынка ипотечного кредитования. Несмотря на отмену в условиях кризиса некоторыми банками программ ипотечного кредитования, ипотекой продолжает заниматься значительное количество кредитных организаций. Кроме того, появляются новые программы, в том числе и сложные, например, с переменными процентными ставками.
. Невысокий уровень задолженности по ипотечным кредитам.25 декабря 2008 г. был принят Федеральный Закон № 288-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно второму, начиная с января 2010 г., у отдельных семей появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. Принятие данного закона позволит сдержать рост задолженности по ипотечным кредитам
. Принятие национального проекта "Доступное жилье - гражданам России". Для более успешной реализации данного проекта государство увеличивает субсидирование.
В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается и ряд негативных тенденции, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них являются следующие:
. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации.
. Ужесточение требований к заемщикам и отмена (или приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения банками требования к андерайтингу заемщика.
. Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Таким образом, ипотечное кредитование является одним из эффективных инструментов управления важных социальных, экономических и правовых проблем экономики страны, что определяет значение совершенствования процесса ипотечного кредитования в банках. Положительные тенденции в данном направлении банковской практики связано с эффективным преодолением негативных последствий кризисных явлений в экономике за период 2007-2009 гг. Опыт показывает, что без активной государственной поддержки система ипотечного кредитования не может полноценно функционировать. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:
-снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кредитованием;
-активное развитие общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;
-формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.
Заключение
На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 2008 года. Лишь к началу 2010 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных кредитных организациях начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные изменения долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.
Проанализировав схему организации ипотечного кредитования российских банков, а также становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:
. Ипотечное кредитование - предоставление кредитов на приобретение и строительство реконструкцию) объектов недвижимости - является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов.
. В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время тип целевого ипотечного кредита на вторичном получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше.
. При ипотечном кредитовании увеличиваются риски в связи с долгосрочным характером операций. Риск как вероятность наступления какого-либо события может быть систематическим и несистематическим. Кредитные организации в своей деятельности подвержены всем основным видам риска, которые сопутствуют финансовой деятельности: кредитному риску (риску неплатежа по ссуде), риску ликвидности, риску процентных ставок.
. Ипотечных операций регламентируются нормативно-правовыми актами. Наиболее существенными из них являются Гражданский кодекс Российской Федерации, который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости Федеральный закон от 16.02.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости); Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" № 152-ФЗ и др.
. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности.
. Оценивая состояние системы ипотечного кредитования в России на современном этапе, необходимо учитывать влияние кризисных явлений 2007-2009 гг., и отечественные условия развития банковской системы.
. Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в России является, сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком "короткие" и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании.
Необходимо внедрять новые программы ипотечного кредитования в целях обеспечения большей доступности и привлекательности ипотечных кредитов для населения и помощи в решении жилищной проблемы.
Интерес к жилью в кредит начал возвращаться, но пока очень медленно. Выдача ипотечных кредитов в 2012 году увеличится в два раза, прогнозируют в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. Спрос на эти займы за апрель 2011 года поднялся на 10 процентов и продолжает расти, уже подсчитали участники жилищного сектора.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть совершенствоваться соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
Библиографический список
1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)
2.Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изм.)
.Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности" (с изм.)
.Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм.)
.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм).
.Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм.)
.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" (с изм)
.Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" (с изм.).
9.Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\39-pol.htm> "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета";
.Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\54-pol.htm> "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)";
.Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\254p.htm> "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности";
.Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\283p_08.htm> "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери";
.Положение Банка России от 26.03.2007 № 302-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\302p_1_o.htm> "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации";
.Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У "О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов"
.Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\1635u.htm> "О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй".
.Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие/под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. - М.: КНОРУС, 2010. (213-252
.Лаврушин О.И., Мамонова И.Д. Банковское дело: учебник. - 7-е изд. перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2009.
.Разумова И.А. Ипотечное кредитование и риски [Текст]: учебное пособие - Спб.: Питер, 2011.
.Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования [Текст] Журнал "Деньги и кредит" 6/2011 стр.28.
.Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru
.Электронный ресурс - Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - Режим доступа: #"center">Приложения
Приложение 1
Рис. 1. Предмет ипотеки
Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.5 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>.
Приложение 2
Рис. <file:///L:\BKB_OLD\kredit\ipoteka\ip_kred\plus_minus.htm>2. Преимущества и недостатки ипотеки
Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 5 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>.
Приложение 3
Таблица 1
Количество кредитных организаций - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования
Количество действующих кредитных организацийКоличество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредитыКоличество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредитыКоличество кредитных организаций, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитамКоличество кредитных организаций, осуществляющих перекредитование ранее выданных ипотечных жилищных кредитовКоличество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования2009 год 01.011 1087296021082520401.071 08369557111051392010 год 01.011 058699584117516701.071 038692588120121312011 год 01.011 0127236311342217501.071 000718638138171462012 год 01.019787316581423416801.0796572365914240149
Источник: Официальный сайт Банка России. Режим доступа: www.cbr.ru
Приложение 4
Рис.3. Схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования (первичный рынок)
Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.1 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>
Приложение 5
Процедура ипотечного кредитования
Рис.4. Процедура ипотечного кредитования
Источник: Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие/под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. - М.: КНОРУС, 2010, стр.242
Приложение 6
Таблица 2
Расширенный перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита
Группа документовПеречень документовОсновные документыкопия паспорта заемщика; копия загранпаспорта (при наличии) заемщика; копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования заемщика; копия свидетельства о присвоении ИНН; справка о регистрации (выписка из домовой книги) по месту жительства заемщика; копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии); характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета), служащего основным местом жительства заемщика; копии документов об образовании (аттестаты, дипломы) заемщика. Документы, подтверждающие семейное положение заемщикакопия свидетельства о браке; копия (и) свидетельств (а) о рождении детей заемщика (при наличии); копия свидетельства о расторжении брака; копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов. Документы, подтверждающие здоровье заемщикакопия военного билета заемщика; копия водительского удостоверения заемщика; справка из психоневрологического диспансера заемщика (при отсутствии двух вышеперечисленных документов); справка из наркологического диспансера заемщика (при отсутствии двух вышеперечисленных документов. Документы, подтверждающие доходы заемщикакопия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем; справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме № 2-НДФЛ); краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме); копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии); копия трудового контракта (при наличии); копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме 2-НДФЛ) при наличии дополнительных доходов от других организаций. Информация об активах заемщикадокументы, подтверждающие источник формирования первого взноса (при наличии); документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома), предоставляются правоустанавливающие документы; документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т.д.); документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за последние шесть месяцев; документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг). Документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщикакопии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копии финансовых документов, подтверждающих исполнение обязательств либо справка о состоянии ссудной задолженности. Сведения о продавце квартирыкопии паспортов всех совершеннолетних членов семьи продавца; справка из нарко/психоневрологического диспансераДокументы, представляемые предпринимателями без образования юридического лицакопия свидетельства о регистрации предпринимателя; лицензии для занятия профессиональной деятельностью (при наличии); налоговые декларации о доходах за предыдущие два календарных года; выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев; выписка из книги учета доходов и расходов за последние 12 месяцев (итоговые суммы доходов и расходов в разбивке по месяцам), заверенная печатью или подписью предпринимателя.
Источник: Разумова И.А. Ипотечное кредитование и риски [Текст]: учебное пособие - Спб.: Питер, 2011, стр.144
Приложение 7
ДОГОВОР ИПОТЕКИ
№ 001
г. Орел 17 сентября 2012 г.
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество), именуемый в дальнейшем "Залогодержатель, зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации 20 июня 1991 г. № 1481; основной государственный регистрационный номер 1027700132195; дата внесения записи 16 августа 2002 г., местонахождением: Россия, 117997, г. Орел, улица Вавилова, дом 19, в лице Сидорова Игоря Андреевича, действующего (ей) на основании Устава Сбербанка России, с одной стороны, и гр. Ановым Иваном Сергеевичем, именуемый (ая) в дальнейшем "Залогодатель, с другой стороны, далее совместно именуемые "Стороны, заключили настоящий договор, далее по тексту "Договор, о нижеследующем:
Статья 1. Предмет Договора
1.1 Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 Договора (далее по тексту "Предмет залога). Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.
.2 Предметом залога является:
земельный участок №789 (если номер есть), предоставленный Залогодателю в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, кадастровый № 789, общей площадью 120 кв. м., расположенный по адресу: Орловский район, п. Знаменка, ул. Ленина, в соответствии с Планом земель, являющимся неотъемлемой частью Договора.
.3 Право собственности Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2 Договора подтверждается Договором купли продажи №123 от 14.08.2012,1.4 Нормативная цена указанного в п.1.2 Предмета залога составляет 2700000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей, что подтверждается справкой № 456 от 15.08.2012.
.5 Предмет залога оценивается Сторонами в 2700000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей.
Статья 2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом
2.1 Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя1, возникших на основании Кредитного договора (Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии) № 125 от 12.09.2010г., заключенного между Залогодержателем Кредитором) и Залогодателем в г. Орле, далее по тексту "Кредитный договор.
.2 Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в том числе, но не исключительно:
возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору,
уплату неустойки по Кредитному договору,
уплату процентов по Кредитному договору,
погашение основного долга по Кредитному договору,
возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Кредитного договора и/или настоящего Договора.
.3 Залогодатель ознакомлен со всеми условиями Кредитного договора:
сумма кредита 1200000 рублей,
процентная ставка, процентов годовых 12,6 срок возврата кредита 15 лет,
порядок погашения кредита: ежемесячно, начиная с 14 октября 2010 г. не позднее последнего числа платежного месяца, равными долями (по графику платежей в соответствии с приложением к настоящему договору),
порядок уплаты процентов: ежемесячно одновременно с погашением кредита,
неустойка: в размере двукратной процентной ставки по Кредитному договору с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности,
целевое назначение кредита строительство жилого дома.
Статья 3. Заявления и гарантии.
3.1 Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:
.1.1 Является полноправным и законным собственником Предмета залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право Залогодателя никем не оспаривается, что подтверждается Справкой № 123, выданной "21 августа 2012 г.
.1.2 Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.
.1.3 На момент заключения Договора Залогодатель не имеет задолженности по уплате земельного налога.
Статья 4. Права и обязанности Сторон
4.1 Залогодатель принимает на себя следующие обязательства:
.1.1 Не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами Предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.
.1.2 Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам, меры к обеспечению сохранности Предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.
.1.3 Письменно согласовывать с Залогодержателем действия, связанные с обременением Предмета залога правами третьих лиц.
.1.4 Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.
.1.5 Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.
.1.6. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Предмета залога.
В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Предмета залога.
.1.7 Немедленно ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших в Предмете залога, о нарушениях его третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Предмет залога.
.1.8 В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора Сторонами представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации Договора.
.1.9 Передать Залогодержателю оригиналы документов, подтверждающих право собственности Залогодателя на Предмет залога в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора.
.1.10 Предмет залога находится у Залогодателя. Последующий залог Предмета залога без согласования с Залогодержателем не допускается.
.1.11 Залогодатель несет в полной мере ответственность за Предмет залога, риск его случайной гибели или случайного повреждения.
.1.12 Заменить Предмет залога по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о замене Предмета залога в случае его утраты или повреждения, либо если право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом.
.2 Залогодатель имеет право:
.2.1 Пользоваться Предметом залога в соответствии с его целевым назначением, обеспечивая его сохранность.
.2.2 Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.
.3 Залогодержатель имеет право:
.3.1 Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования Предмета залога и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.
.3.2 Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.
.3.3 Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.
.3.4 Обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором и Договором.
.3.5 Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Статья 5. Ответственность Сторон
5.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
.2 В случае нарушения Залогодателем любого из его обязательств, изложенных в п. п.4.1.1; 4.1.6; 4.1.8; 4.1.9; 4.1.11 Договора, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере 1 (одного) % от стоимости Предмета залога, указанной в п.1.5 Договора.
Штраф уплачивается Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.
Статья 6. Дополнительные условия
6.1 Обращение взыскания на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору.
.2 Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
- на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
- на уплату неустойки;
- на уплату просроченных процентов;
- на уплату срочных процентов;
5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;
) на погашение срочной задолженности по кредиту.
Статья 7. Особые условия
7.1 В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.
.2 Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по Договору без письменного согласия Залогодержателя.
.3 Расходы по нотариальному удостоверению и регистрации Договора в соответствующих государственных органах несет Залогодатель.
Статья 8. Срок действия Договора
8.1 Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.
Статья 9. Заключительные положения
9.1 Условия Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
.2 Взаимоотношения Сторон, неурегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
.3 Споры по настоящему Договору рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.
.4 Соглашение об изменении или расторжении Договора совершается в письменной нотариальной форме, путем заключения Сторонами дополнительных соглашений, зарегистрированных в порядке, предусмотренном для Договора.
.5 В случае изменения у Залогодержателя банковских реквизитов или изменения у одной из Сторон почтового адреса или адреса регистрации, заинтересованная Сторона обязана информировать об этом другую Сторону не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.
.6 Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении или телефаксом по адресу, указанному в Договоре (или по адресу, указанному Стороной в соответствии с п.9.5 Договора).
.7 Все приложения к Договору являются его неотъемлемой частью.
.8 Наименования статей Договора приведены исключительно для удобства прочтения и не влияют на толкование условий Договора.
.9 Содержание статей 334-356 ГК РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Сторонам нотариусом разъяснено.
.10. Договор составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах нотариуса, один - в органе, осуществляющем государственную регистрацию договоров ипотеки, два - у Залогодержателя, один - у Залогодателя.
Статья 10. Адреса и реквизиты Сторон
ЗалогодержательЗалогодательАкционерный коммерческий СберегательныйАнов Иван Сергеевичбанк Российской Федерации (открытое акцио- (Ф. И.О. полностью) нерное общество) Адрес регистрации (прописки): г. Орел. ул. Приборостроительная, д.10, кв.10Местонахождение: 117997, г. Орел,Адрес фактического проживания: г. Орел. ул. Приборостроительная, д.10, кв.10ул. Вавилова, д. 19. ИНН 7707083893. Паспорт/удостоверение личности: Серия 54 05 Почтовый адрес: г. Орел, ул. Вавилова, д. 19 (филиал Залогодержателя) N 455 466 выдан Заводским РОВД г. Орла 12.05.2002г. Корреспондентский счет №30101810300000000333 в ГРКЦ ГУ Банка России по Орловской области ИНН 7707083293 (кем, когда) Телефоны: домашний 42-17-94Телефон: 71-33-53 служебный43-12-85Факс: 71-33-50
Статья 11. Подписи Сторон
Залогодержатель Залогодатель
_Управляющий Сидоров И.А. Сидоров _Анов И.С. Анов
(Должность, подпись, Ф.И. О.) (Подпись, Ф.И. О.)
М. П.
Источник: Официальный сайт Сберегательного банка России. Режим доступа: www.sbrf.ru <#"center">Приложение 8
Динамика объемов ипотечных кредитов
Рис.5. Динамика объемов ипотечных кредитов
Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru
Приложение 9
Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам
Рис.6. Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам
Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru
Приложение 10
Региональная просроченная задолженность по ипотечным кредитам
Регион РоссииОбщий объем задолженности, млн. руб. лейОбъем просрочки, млн. руб. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рубляхМосква79 5602 5703,23%Московская область57 2852 0813,63%Самарская область25 5801 2174,76%Челябинская область31 2211 1983,84%Кемеровская область17 6309945,64%Пермский край24 0559313,87%Санкт-Петербург49 0948981,83%Новосибирская область32 6758872,71%Красноярский край33 9148262,44%Свердловская область35 8988232,29%Омская область15 2688005,24%Краснодарский край22 6027873,48%Волгоградская область12 5226715,36%Тюменская область88 3856480,73%Нижегородская область20 4166273,07%
Рис.7. Региональная просроченная задолженности по ипотечным кредитам
Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru
Приложение 11
Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам
Рис.8 Динамика средневзвешенной ставки по кредитам
Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru
Приложение 12
Мемориальный ордер на выдачу кредита
Код формы документа по ОКУД
О АО "Росбанк" г. ОрелСоставитель
МЕМОРИАЛЬНЫЙ ОРДЕР №00117.09.2012ДатаНаименование счетаДебет счетаСумма цифрами1200000-00Кредиты выданные физическим лицам на срок свыше 3 лет45507810200000000415Наименование счетаКредит счетаСчет физического лица Аниканова И.С. 40817810200000000415Сумма прописьюШифр документа09Один миллион двести тысяч рублейСодержание операции, наименование, номер и дата документа, на основании которого составлен мемориальный ордерВыдан кредит, кредитный договор №415 от 15.09.2012Подписи Голенкова ПетроваПриложение: -документов на-листах.
Источник: Указание Банка России "О порядке составления и оформления мемориального ордера" от 29.12.2008 г. №2161-У.
Приложение 13
Мемориальный ордер на принятие обеспечения
Код формы документа по ОКУД
О АО "Росбанк" г. ОрелСоставитель
МЕМОРИАЛЬНЫЙ ОРДЕР №00117.09.2012Дата
Наименование счетаДебет счетаСумма цифрами2700000-00Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи99998810200000000415Наименование счетаКредит счетаИмущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам91312810200000000415Сумма прописьюШифр документа09Два миллиона семьсот тысяч рублейСодержание операции, наименование, номер и дата документа, на основании которого составлен мемориальный ордерПринято обеспечение, договор залога №308 от 15.09.2012 Подписи Голенкова ПетроваПриложение: -документов на-листах.
Источник: Указание Банка России "О порядке составления и оформления мемориального ордера" от 29.12.2008г. №2161-У.
Приложение 14
"18" октября 2012 г.
В бухгалтерию банка
РАСПОРЯЖЕНИЕ
Выдайте (откройте) Ивановой Анне Александровне (наименование заемщика) краткосрочный кредит (кредитную линию) сроком до18.10.2012в сумме1800000-00 (Один миллион восемьсот тысяч рублей 00 копеек) (цифрами, прописью) и перечислите на счет4081781000000000115основание: договор № 10от "18"октября 2012 г. количество дней по договору8 летДата выплат % % и периодичностьЕжемесячно (дата, ежемесячно, ежеквартально и т.п.) Процентная ставка,% годовых12 (Двенадцать) (цифрами, прописью) Оприходуйте на внебалансовый счет99999обеспечение заемщика попредоставленному кредитуквартира (вид залога, поручительство, гарантию) в сумме2800000-00 (Два миллиона восемьсот тысяч рублей) (цифрами, прописью) по договору залога (договору поручительства, гарантии) №001от "_12_"__октября___2012_г. Оприходуйте на внебалансовые счета 91301 и 91302 кредитную линию№_______ от "___"____________200__г. в суммеСпишите с внебалансового счета 91302 частичную оплату в суммеГруппа риска1 (первая) Опись документов, прилагаемых к распоряжениюКредитный договор № 10 от 18.10.2012Управляющий банкаКоренев О.В. КореневНачальник кредитного отделаАитметова Д.И. АитметоваЭкономистГоленкова А.А. Голенкова
Приложение 15
ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ИПОТЕКИ) № 001
г. __Орел "_12_" __октября_ 2012 г.
____________Открытое акционерное общество "Сбербанк"_____,
(наименование банка-залогодержателя)
именуемый в дальнейшем "Залогодержатель" в лице __
Председателя Правления Иванова
_______Олега Владимировича_____,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании
____Устава____________________________,
с одной стороны, и Голенкова Анна Александровна
(наименование залогодателя)
с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
. В обеспечение своевременного исполнения кредитного договора № ___10__ от "_18_" ___октября___ 20012__ г., заключенного между ___ОАО "Орел - банком"____ и ____Голенковой Анной Александровной________,
(наименование банка-кредитора) (наименование заемщика)
Залогодержатель приобретает залоговое право на принадлежащее Залогодателю на праве собственности следующее имущество
____квартира_____________________ __________________________________________________________________
(предприятие, строение, здание, сооружение или иной объект,
балансовая стоимость 2 800 000 - 00 (Два миллиона восемьсот тысяч рублей 00 копеек 00) ________________________________
непосредственно связанный с землей, его балансовая стоимость)
вместе с соответствующим земельным участком, размером _74,6____ кв. м, находящимся __________г. Орел, ул. Достоевского д.5, кВ.30_________________.
(местонахождение)
Право собственности на земельный участок (или право пользования) подтверждается
__________________________________________________________________
(наименование документа; государственный акт или иной документ,
__________________________________________________________________
подтверждающий право собственности на земельный участок
_____________________________________________________________
или право пользования им, его дата и номер)
. Заложенное имущество оценивается в сумме 2 800 000-00 (Два миллиона восемьсот тысяч 00 копеек)
рублей, из них стоимость
______________________________________________________
(предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей)
составляет _______________________________ рублей, стоимость земельного участка _____________________________________ рублей.
В случае уменьшения стоимости заложенного имущества вследствие его физического или морального износа либо иных причин Залогодатель обязан передать Залогодержателю дополнительное право залога на имущество, эквивалентное стоимости утраченного от первоначально внесенного в залог.
Основанием для выполнения данной обязанности является акт экспертной оценки заложенного имущества.
. Заложенное имущество остается в пользовании, владении и распоряжении Залогодателя, который может осуществлять свои права исключительно в соответствии с его назначением. Продажа, дарение или отчуждение в иной форме заложенного имущества без согласия Залогодержателя запрещается до полного погашения залогодателем кредита и процентов по нему.
Залогодатель обязан принимать все необходимые меры для сохранения предмета залога.
Залогодержатель имеет право проверять осуществление Залогодателем данной обязанности документально или в натуре, а Залогодатель обязан оказывать ему в этом содействие.
. Страхование заложенного имущества осуществляется Залогодателем за его счет до заключения настоящего Договора.
. Кредитным договором, указанным в п.1 настоящего Договора, предусмотрены возврат кредита в сумме ____1 800 000 - 00 (дин миллион восемьсот тысяч рублей) __________
(цифрами, прописью)
в срок __8 лет___, а также уплата процентов по нему в размере __12 %__. В случае невозврата Залогодателем долга в установленный кредитным договором срок, а также при досрочном взыскании кредита по основаниям, установленным этим договором, Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем его реализации в установленном законом порядке.
При неисполнении кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, Залогодержатель вправе взыскать заложенное имущество
. Любой спор, разногласие или претензия, вытекающие из настоящего Договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством судом или арбитражным судом.
. Договор вступает в силу с даты государственной регистрации залога.
. Действие настоящего Договора прекращается с выполнением всех обязательств по кредитному договору.
. Расходы по заключению настоящего договора и его регистрации несет Залогодатель.
. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в нотариальном органе, удостоверившим Договор, и по одному экземпляру выдается сторонам.
. Договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в поземельной книге по месту нахождения объекта залога.
. Адреса сторон:
Залогодержателя: __ОАО "Сбербанк"____________________
Адрес: 302000, г. Орел, ул. Гостиная,4. Телефон/факс (4862) 540535, кор. сч 3001810100000000210, БИК 045402210.
Залогодателя: Голенкова Анна Александровна, 302030, г. Орел, ул. Щепная пл.10 кв.57, паспорт 5409 № 7896321, выдан Заводским РОВД 12.10.2004
Залогодатель Залогодержатель
Голенкова Анна АлександровнаГоленкова Иванов Олег Владимирович Коренев
Гришаева Валентина Алексеевна Гришаева
__________
М. П.
Приложение 16
Схема взаимодействия участников на ипотечном рынке
Источник - электронный ресурс #"center">Приложение 17
Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка
Источник - электронный ресурс #"505" src="doc_zip9.jpg" />
Больше работ по теме:
Курсовая работа (т)
Клиринговые системы расчетов в инфраструктуре денежного рынка
Курсовая работа (т)
Консорциальные (синдицированные) кредиты. Организация, оформление и учет операций
Курсовая работа (т)
Кредит и валютные операции
Курсовая работа (т)
Кредит и кредитная система государства
Курсовая работа (т)
Предмет: Банковское дело
Тип работы: Курсовая работа (т)
Новости образования
22 Июля 2016 16:26
Более 70 представителей крупных вузов АСЕАН подтвердили участие в форуме во Владивостоке
22 Июля 2016 12:51
Абызов: публикация первичных статсведений снизит бюрократическую нагрузку на школы
22 Июля 2016 11:53
В Чечне свыше 200 школьников сдали ЕГЭ с результатом свыше 90 баллов - министр
22 Июля 2016 05:36
Замглавы Минобрнауки РФ: задача сократить число людей с высшим образованием не стоит
21 Июля 2016 20:19
КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]
Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение
ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ