Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы (на примере Западно-Уральского банка Сбербанка России) : Диплом по Банковское дело

Дипломы

Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы (на примере Западно-Уральского банка Сбербанка России)

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты развития и становления ипотечного рынка РФ

1.1 Понятие, сущность и исторические аспекты развития ипотечного кредитования

1.2 Состояние и проблемы функционирования ипотечного рынка в Российской Федерации

1.3 Основные направления развития российского рынка ипотечного кредитования

1.4 Сравнительный анализ ипотечного кредитования в Зарубежных странах

Глава 2. Анализ состояния ипотечного кредитования ОАО " Западно-Уральский Банк" Сбербанка России

2.1 Характеристика ОАО "Западно-Уральский Банк"

2.2 Анализ экономических и финансовых результатов деятельности ОАО "Западно-Уральский банк""

2.3 Анализ ипотечного кредитования ОАО "Западно-Уральского банка"

Выводы по второй главе

Глава 3 Совершенствование деятельности ЗАО "Западно-Уральского банка"

3.1 Исследование рынка ипотечного продукта и услуг

3.2 Разработка программы продвижения

3.3 Оценка эффективности программы кредитного продукта

Выводы по третьей главе

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы. Ипотека способствует снижению инфляции и помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиции в жилищную сферу.

Предоставление услуг физическим лицам - это одно из наиболее перспективно развивающихся направлении деятельности современных банков в РФ. Предоставление услуг населению играет сегодня очень значительную роль, поскольку стимулирует потребительский спрос и таким образом способствует развитию экономики.

В настоящее время ситуация медленно, но все же меняется к лучшему. Таким образом, создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования. Ипотека в последние годы стала одним из важных направлений в решении жилищной проблемы в российском обществе.

Эксперты в области кредитования убеждены, что в 2013 году объемы ипотечных кредитов не будут превышать цифру в 1 триллион рублей: несмотря на актуальность жилищной проблемы для россиян большинству из них ипотека по-прежнему недоступна. Основная причина проблемы - недостаточный уровень доходов. Тем не менее, процент людей, планирующих оформление ипотеки, увеличился с 2009 года с 23% до 29% в 2012 году.

Рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в 2012 году был обусловлен, прежде всего, выгодными процентными ставками, предложенными банковскими учреждениями в начале года. Заемщики активизировались, чтобы успеть взять выгодный кредит. Это привело к тому, что в течение зимы было выдано 14 % годовой выдачи. Специалисты считают, что в 2-ом полугодии 2013 года рынок кредитования сдержит возможный рост процентных ставок по ипотеке. Такая стабилизация ситуации приведет к повышению спроса на ипотечные кредиты. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке предопределяют, актуальность данной работы.

Вопросы ипотечного кредитования широко освещены в книгах отечественных и зарубежных авторов. Существует, актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данной выпускной квалификационной работы был сделан на анализ периодических изданий, в которых вопросы кредитования, в том числе ипотечного, освещены достаточно подробно, а самое главное, - приведены наиболее свежие и актуальные данные, в том числе статистические.

Все вышесказанное определяет, актуальность изучения проблем и перспектив развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе выступает ОАО "Западно-Уральский Банк" Сбербанка России.

Предметом исследования являются особенности функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

Цель работы - разработка предложений по совершенствованию ипотечного кредитования на примере ОАО "Западно-Уральский Банк".

Для достижения целей в ВКР поставлены следующие задачи:

Исследование исторических и социальных аспектов развития ипотечного кредитования.
Анализ состояния и проблем ипотечного кредитования на современном этапе
Выявление основных направлений совершенствования ипотечного кредитования.
Анализ состояния ипотечного кредитования ОАО "Западно-Уральского Банка".
Определение места и роли ОАО "Западно-Уральского Банка" на рынке ипотечных продуктов.
Выбор и проектирование системы продвижения ипотечного продукта.
Оценка эффективности предлагаемых мероприятий.

В соответствии с целью и задачами ВКР состоит из введения, трех глав, заключение, списка литературы и приложения.

При написании работы были использованы, как учебная литература, так и средства массовой информации, в том числе и электронные.

Значимость исследования состоит из предложении и выводов теоретической и практической части ВКР. Знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны, и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

Глава 1. Теоретические аспекты развития и становления ипотечного рынка РФ

.1 Понятие, сущность и исторические аспекты развития ипотечного кредитования

Ипотека предполагает конкретный вид залога, в виде которого выступает недвижимое имущество, покупаемое, либо имеющееся у заемщика, хотя находящееся в распоряжении залогодателя до этапа погашения задолженности по предоставленной ссуде. В этой связи ипотечный кредит рассматривается как договор, составленный между банком-кредитором и заинтересованным в приобретении недвижимости покупателем. Кредит на приобретение жилья подразумевает закрытие приобретенной в банке ссуды и процентов. Конкретно понятие ипотеки для множества людей становится возможностью решения жилищной проблемы.

Ипотека может возникать как вследствие закона, так и вследствие договора, что и определяет оформление кредитных договоров на приобретение имущества (особенности выдачи ипотечного кредита регулируются законодательно). Главным законом, на основании которого возникает ипотека в РФ, является Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" непосредственно в нем и рассматриваются все нюансы и аспекты каких-либо особенностей, связанных с ипотечным кредитованием. Понятие ипотеки также включает в себя определенное количество ее видов, которые классифицируются на основании различных критериев, то есть в зависимости от объекта недвижимости, цели оформления кредита, степени обеспеченности займа, вида кредитора, а также на основании целого ряда других оснований.

Распределительная функция кредита обнаруживается как при аккумуляции средств, так и при их размещении, т.е. посредством кредита происходит распределение денежных средств на возвратной основе. Эта функция четко проявляется в процессе предоставления на время средств предприятиям и организациям, так же как сбережений населения, для удовлетворения их потребностей в денежных ресурсах. Таким образом, хозяйства обеспечиваются необходимым оборотным капиталом и ресурсами для инвестиций. Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

1.2 Состояние и проблемы функционирования ипотечного рынка в Российской Федерации

Неповторимость и национальное своеобразие отечественной системы состоит в том, что собственно она развивалась от ипотеки к фидуции, но не напротив. В римском праве фидуцию (от лат. fiducia - доверие; англ. fiducion) определяли, как вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того, как его требования будут удовлетворены, он возвратит товар.

При анализе ситуации развития ипотечного жилищного кредитования, выделяют пять этапов:

Первый этап - кредитование до 1917 года.

Второй этап - кредитование при советской системе.

Третий этап - кредитование в переходный период.

Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

Пятый этап - современная ситуация.

Следует отметить, что собственно понятие "ипотека" основывается на древнеримских принципах задатка, и сам термин "ипотека" в первый раз был замечен в Греции в начале VI в. до н. э и считается наиболее абсолютной его формой. С течением времени изменялись только условия предоставления, размеры и цели ипотечного кредита, надежностью его обеспечения, кредитных взаимоотношений, связанных с ипотекой.

В I в. н.э. в Римской империи делались ипотечные учреждения, которые давали кредиты под обеспечение имущества частных лиц.

При правлении императора Антония Пия (II в. н.э.) разработали особое законодательство для ипотечных банков и уже тогда стало действовать около 50 банков и существовало больше 800 ростовщических и меняльных контор.

Существуют доказательства того, что в древние времена государство оказывало огромную поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были особые фонды для помощи вдовам и сиротам, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (подобные экономические системы были образованы и в РФ в XIX веке) .

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Вместе с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились всевозможные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на вложения, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество родителя, ипотека супруги на имущество супруга и так далее). Обнаруживались ипотеки, субординированные по времени зарождения (вследствие уговора) или же по ступени их значимости (вследствие закона). Развивался следующий заклад одинаковой недвижимости нескольким лицам.

Роль страны в соблюдении прав соучастников ипотечных сделок была довольно велика. Довольно трудные по текстуре сделки настоятельно требовали контролирования и регулировки, отстроенной регистрационной системы. По вопросу ослаблением данных муниципальных функций с закатом эпохи Древнего мира, завершил свое существование институт ипотеки, действовавший на протяжении нескольких веков, до того как снова появился в средневековом европейском законодательстве. В Средние века ипотека приобрела широкую популярность. Феодалам часто требовались деньги для ведения междоусобных войн или крестовых походов, и поэтому они были вынуждены закладывать свои замки ростовщикам или более богатым соседям. Западная Европа как преемник Римской империи переняла и развила институт ипотеки, сделав ее более формализованной. Данный вид кредита четко регулировался законодательством. Кроме того, существовали специальные ипотечные книги, куда вносилась информация о заложенной недвижимости.

В эпоху Позднего Средневековья ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует и по сей день: недвижимость остается во владении должника, а кредитор получает право в случае невозврата долга истребовать закладываемое имущество с последующей его продажей с торгов.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на 3-х основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Точные механизмы реализации данных основ очень различаются.

Контрактные сбережения.

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;

В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объема оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объемам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-и летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки - участники эмитируют номинированные по курсу американского доллара облигации чтобы аккумулировать валютные средства для кредитования вкладывательных планов (как в сфере производственного, но и строительства жилья). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) сможет подобрать вид эмитируемых облигаций.

Впрочем, эволюция ипотеки дала почву формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных значимых бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. Во-первых, данное обусловлено суждением укрепления ликвидности многоцелевых банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. В первый раз таковая система была продана и стала популярна в Соединенных Штатах.

В Соединенных Штатах Америки еще в эпоху Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования строительства жилья и приобретения квартир в собственность. Сейчас система финансирования жилища в Соединенные Штаты - данное трудный рынок общенационального масштаба, на котором работает громадное количество учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, платные и сбербанки, страховщики, пенсионные фонды и так далее.

Решающим словом удачи в этом направлении оказались события по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства.

ипотечное кредитование россия рынок

В 1968 году прошла реструктуризация Федеральной Государственной Ипотечной Ассоциации: в итоге было разделение на две отдельные фирмы. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). В настоящее время Fannie Мае - основная по объему активов государственная компания, и еще наикрупнейший информатор обычных ипотечных фондов в Соединенных Штатах. Промоакциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее промоакции присутствуют из числа более энергично продаваемых. Они, кроме того, входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию, или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США, напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям данных стран.

В то же время, в последние годы, в континентальных европейских странах, например в той же Германии, все чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможность применения двухуровневой системы ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями. Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165-275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;
около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;
более 20% заемщиков FHA - представители национальных меньшинств;
FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;
FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, принесенным из Америки и Европы. В дореволюционной России эта система успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. На данный момент агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Далее - АИЖК) предоставило следующую информацию по ипотечным задолженностям за итоги первого квартала 2013 года. По приводимым данным на 1 марта 2013 года общий объем задолженностей составил 2,08%. Так рублевая задолженность составляет 1,45%, хотя в 2010 году данный показатель был равен 2,04%.

По валютным показателям, задолженность достигает отметок 11,57%, а в натуральном выражении - 13,8 млрд. рублей. Доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков - 5.8%.

В таблице 1.1 представлена динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП.

Таблица 1.1.

Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

ДатаВВП, млрд руб. Задолженность по жилищным кредитам, млн руб. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб. Доля задолженности по жилищным кредитам к ВВП, % Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %01.01.1362 3562 111 9031 982 4423,393,1801.01.1254 5861 621 1171 478 9822,982,7101.01.1144 439 1 244 0171 129 373 2,82,5 01.01.10 39 0161 180 7611 010 88932,601.01.0941 540 1 267 7591 070 329 3,12,601.01.08 33 114 757 530 611 2122,31,801.01.0726 904 350 174 233 8971,30,8701.01.0621 625 125 723 52 7890,580,2401.01.0517 048 54 405 17 7720,310,1

Несмотря на существующие проблемы, ипотека продолжает активно развиваться, а заемщики находят более выгодные ипотечные продукты, хотя и происходит увеличение процентов по кредитам. В феврале 2013 года ипотека составила 0,1 п. п. и, размер средней ставки стал 12,8%, что на 0,4 пункта выше показателя за 2012 год. Согласно прогнозу экспертов АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов увеличится не больше чем на 20% и составить 1,2 - 1,3 трлн. рублей. В соответствии с прогнозом Национальной службы взыскания, в 2013 году просроченная задолженность станет варьироваться в размере 42-44 млрд. рублей.

Итак, целью в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание эффективной и работающей системы. Современное жилищное право, регулирующее отношения, связанные с ипотекой, более детально рассматривает данные вопросы как с точки зрения материального, так и процессуального права.

1.3 Основные направления развития российского рынка ипотечного кредитования

Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная, хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости. Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

Не особенно распространенные до кризиса кредиты на приобретение земельных участков сегодня выдают немногие банки - Банк "УралСиб" банк "Восточный", РосЕвроБанк, Россельхозбанк. 17 марта 2010 года ТрансКредитБанк запустил программу кредитования в рублях на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства под залог приобретаемой земли. Минимальный первоначальный взнос по кредиту - 30 % стоимости земельного участка. Кредиты выдаются на короткий срок от 1 до 5 лет под 16-18% годовых, при условии оформления заемщиком полисов страхования жизни и потери трудоспособности, а также предмета залога от гибели и ущерба. В случае выбора заемщиком иных условий страхования процентная ставка по кредиту выше на 2 процентных пункта уровня базовой ставки.

Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из-под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.

За последние четыре года объем рынка жилищного кредитования в России увеличился почти в десять раз. Ежедневно в банки, работающие на этом рынке, обращаются по 250-300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. И все же "российскую ипотеку" не сравнить пока ни с европейской, ни с американской - ее объемы меньше в десятки раз.

К середине 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке вернулись на докризисный, и отчасти даже более низкий уровень. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 12,5% годовых. Переменные ставки сегодня даже ниже, чем до кризиса, как и ставка рефинансирования АИЖК, на базе которой ее партнеры агентства устанавливают ставки на кредиты по стандартам АИЖК, некоторые даже и вровень с ней.

Отмечается, что ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в "тучные" годы займы на коттеджи обходились дороже на 1-2%.

Размер процентной ставки в настоящий момент определяется тремя ключевыми факторами: валютой кредита, размером первоначального взноса и формой подтверждения доходов. Среди банков царит абсолютное согласие в одном - отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос - тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%. Для счастливых обладателей "белых доходов" ставка по кредиту на 1 - 1,5 процентных пункта ниже, чем для "серых" заемщиков.

Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1-2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.

Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях.

Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды используют дурную практику фондирования "длинных" ипотечных кредитов преимущественно за счет "коротких" денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за 10 - 20 лет кризисы возникнут неизбежно.

Для сравнения: в большинстве западных стран ипотечный кредит может получить тот, кто уже накопил лишь 3-5% от стоимости квартиры, и при этом идет активная борьба за снижение этого "грабительского" процента. Некоторые наши особенно сообразительные сограждане идут на уловку: сумму первого взноса они берут в кредит у других банков - как бы на потребительские нужды.

В мае 2012 года вышел Указ Президента Российской Федерации, в котором говорится о необходимости развития всех имеющихся ресурсов для снижения показателей по среднему уровню процентных ставок ипотечных жилищных кредитов на долгосрочную перспективу до 2018 года. По отношению к показателям индекса потребительских цен, снижение процентных ставок по ипотекам должно достигнуть уровня не менее 2,2 процентных пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы.

После разработки и утверждения таких государственных программ, выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны быть примерно такими: возрасти с показателей в 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Другими стимулирующими факторами для доверия населения страны к ипотечным программам должны стать:

·дальнейшее снижение инфляции по стране;

·снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;

·повышение уровня денежных доходов у населения;

·рост средних размеров ипотечных кредитов; рост объемов жилищного строительства по стране.

В настоящее время, сотрудники АИЖК заявляют, что в 2013 году нужно ожидать роста цен на ипотечные кредиты по РФ примерно на 0,5-1%. А по процентным ставкам цифры достигнут 13-13,5% годовых.

По мнению риэлторов, эти прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость.

Например, если рассмотреть ситуацию по ипотеке 2012 года, то просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по ипотечным кредитам стали потихоньку повышать государственные банки (с мая-июня 2012 г.), а вслед за ними и частные банки. В результате, из годовых отчетов видно, что средняя ставка за 2012 год повысилась на 0,7% и составила около 12,3% (тоже в среднем).

Подобные повышения кредитных ставок, по мнению финансовых экспертов, вовсе не критичны даже для среднего бюджета населения. В перерасчете на денежные единицы суммы ежемесячных выплат по ипотечным кредитам увеличились не более чем на 1 тысячу рублей в месяц.

Ипотека для российских семей продолжается оставаться "спасательным кругом", если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке - это отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания.

Бюро кредитных историй, в которых скапливается информация о заемщиках, у нас еще в полной мере не работают, поэтому такие операции, как утверждают знающие люди, пока еще нередко проходят. Но горе тому, чей ипотечный кредитор об этом узнает - как правило, денег на квартиру в таких случаях не дают. А чтобы обезопасить себя от подобных трюков, некоторые банки требуют предоставить информацию, откуда у вас взялась сумма первоначального взноса. Несмотря на все предварительные сложности и хлопоты, если банковский кредитный комитет все же решил выдать вам ссуду на покупку квартиры, то потом носиться с вами будут как с маленьким ребенком.

Технику работы с клиентами банки предпочитают не афишировать, однако известно, что при возникновении финансовых трудностей заемщику могут на несколько месяцев снизить проценты по кредиту, а то и вообще предоставить "кредитные каникулы". Любые проблемы банки предпочитают решать полюбовно. Поэтому даже в крупных кредитных учреждениях, работающих с огромным числом заемщиков и оперирующих баснословными суммами, за весь прошлый год было не более десятка судебных дел. Как уверяют специалисты, основная причина практически полного отсутствия судебных дел - это не добросовестность заемщиков, а осторожность банков и наличие залога в виде недвижимости.

По мнению кредиторов, семейные люди более ответственно подходят к погашению кредитов и процентов по ним. Шансы получить деньги выше у тех, у кого перспективная профессия, хороший послужной список и стаж на последнем месте работы более 1,5 года; желательно наличие в собственности квартиры, дачи, автомобиля, гаража, а также - дополнительного источника дохода: акции, облигации и другие финансовые инструменты.

Однако даже за самую скромную двухкомнатную квартиру, скорее всего, придется платить не менее 1500 долларов. Все остальные условия, несмотря на обилие предложений, фактически стандартны. Если взнос низкий, значит, проценты будут чувствительно выше средних по рынку.

В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы.

В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риелторская компания, продавец или застройщик, оценочная и страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба (если он хочет воспользоваться налоговыми льготами) и др.

Рассмотрим примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка:

. Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка - это процедура андеррайтинга, (андеррайтер - это квалифицированный специалист, который осуществляет оценку риска принятий на страхование физического лица либо какого-нибудь объекта (автомобиля, недвижимости и т.д.), действующий от имени и по поручению компании-страховщика. Андеррайтер определяет страховые тарифы, оценивает возможность наступлений страховых случаев, а так же андеррайтер в праве отклонять предложенные объекты (риск).

По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно "белых". К сожалению, доля первоклассных заемщиков в России невелика. Следовательно, без смягчения и упрощения проверки платежеспособности массовой ипотеки следует ждать еще долго.

Существует, также, категория лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это, например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т.д. Все зависит от фантазии специалистов конкретного банка.

Следует здесь отметить, почему могут отказать в кредите весьма состоятельному клиенту? А только потому, что например, уровень его зарплаты выходит за рамки, установленные в программе. Например, у госслужащего есть обязанность ежегодного декларировать доходы и имущества, которые распространяются не только на самих госслужащих, но и на членов их семей. Если вовремя не подана декларация или он, к примеру укрыл доход банку, сообщил заведомо ложный минимальный доход, то ему банк тоже может отказать в кредите.

В итоге, хорошая зарплата, высокая должность, положительная кредитная история и наличие недвижимости в собственности еще не являются гарантией того, что потенциальный клиент получит ссуду в банке. Между ним и заветным кредитом встает "скоринг" - автоматическая система анализа кредитных заявок, которая предназначена для того, чтобы отсекать мошенников и тех, кто не сможет вернуть деньги банку.

Зачастую заемщик, прошедший скоринг, не обращает пристального внимания на некоторые условия договора, например, на эффективную, а не декларируемую ставку по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита.

. Риэлтор - заемщик. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без опытного риэлтора. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и оказывают клиентам консультации в этой сфере. Вопрос в том, что риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риелторские компании только сейчас начали предлагать подобную услугу и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов, прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975-80 гг. постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т.д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору сейчас будет очень непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку.

. Страховая компания - заемщик. Страховщик наряду с банком также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, теперь уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита, например, от $100 тысяч или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто еще и за счет клиента. В результате страховая премия может изначально увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту.

При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет.

Понятно, что расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур несет заемщик. В итоге помимо первоначального взноса за квартиру он должен иметь наличными около 8% от цены квартиры для оплаты дополнительных расходов (табл. 1.2).

Таблица 1.2

Структура некоторых затрат заемщиков при обслуживании ипотечного кредита

Вид затратРазмер затрат, %% от основного долгаПроцентная ставка 11,5-1611,5-16,0Услуги банка по перечислению аннуитетных платежей*3 от перечисляемой суммыВ первый год платежей - 0,5. В последний - 3,0СтрахованиеОт 0,6 до 1,5 от остатка основного долга на начало страхового периодаОт 0,6 до 1,5Всего15,1-20,512,6-20,5

Тариф Сбербанка РФ при перечислении денежных средств физическим лицом на счет в другом банке.

В результате даже поверхностного анализа возникает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций отстаивает интересы заемщика, а не свои собственные, корпоративные? Потенциальный заемщик, особенно если речь идет о массовой ипотеке, зачастую, не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах приобретения квартиры с помощью ипотеки. А для полноценного анализа всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования он должен стать чуть ли не профессиональным ипотечным консультантом.

Как представляется, профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Уже сейчас ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлторских компаний.

Однако ставить знак равенства между ипотечным брокером и риэлтором не стоит в любом случае, в т. ч. и по причинам, которые уже рассмотрены выше (взаимоотношения риэлтора и заемщика). К сожалению, опыт работы первых ипотечных брокеров показывает, что достигнуть взаимопонимания между ипотечными консультантами, которые отстаивают интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда удается.

Например, ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, помогает оформить и собрать необходимые для получения решения кредитного комитета документы, а банк отказывается предоставить ему информацию о результатах одобрения заемщика и условиях его кредитования. Осложняет работу ипотечных брокеров и то, что процедура андеррайтинга заемщиков и механизм одобрения объекта приобретаемой недвижимости в банке и страховой компании не формализованы, а меняются от сделки к сделке.

В последнее время между ипотечными консультантами и другими участниками рынка формируются более тесные и конструктивные связи. В некоторых банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сейчас осуществляются с помощью профессиональных консультантов - ипотечных брокеров или риэлторов. Ведь задача банка - это работа с деньгами, в т. ч. решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки "под ключ" от подбора кредитной программы до заключения договора купли-продажи с помощью ипотечного кредита, а также координация и контроль сделки в целом. Некоторые эксперты отмечают, что в перспективе возможен даже вынос процедуры андеррайтинга за пределы офиса банка.

Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме "бэк офиса", а ипотечного брокера в режиме "фронт офиса" очевидны. Скажем, банк значительно экономит на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно.

1.4 Сравнительный анализ ипотечного кредитования в Зарубежных странах

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. В условиях построения собственной структуры кредитной системы в России ипотечного кредитования особенно важным является сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Ипотека имеет одинаковую сущность во всех странах мира. Целью ипотеки является долгосрочные целевые кредиты, которые позволяют обзаводиться собственной недвижимостью даже тому, кто не имеет свободных денег. Однако отличия есть практически в каждой стране. Разными могут быть процедура получения кредитов, различия в требуемых документах и процентной ставке. Возникают законные вопросы, в каких странах лояльность к российским покупателям больше, где безопаснее получить кредит, а где этого стоит опасаться, и в каких нюансах надо быть особенно внимательными.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости. В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ, механизм работы которых похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки. Российские банки пока только начинают осваивать эту новую для себя "ипотечную тропу". Простому российскому гражданину пока нелегко найти в России банк, который готов под залог имеющейся у клиента недвижимости выдать кредит на покупку жилья за границей. Но по прогнозам экспертов, уже в 2013 году общая картина с подобными предложениями должна резко измениться.

Выводы по первой главе:

В качестве выводов следует отметить следующее:

·наблюдается активное развитие ипотечного рынка, что проявляется в развитии, как банковских ипотечных продуктов., так и в развитии самих субъектов ипотечного рынка: банков, риелторских и брокерских организаций, ипотечных агентств, девелоперов;

·предполагается в ближайшем будущем дальнейшее развитие ипотечного рынка по всем направлениям, самым инновационным из которых для российского рынка является развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг;

·в качестве отправного направления для данной дипломной работы определяется развитие сотрудничества банков и риэлторов;

·предполагается совершенствовать, создавать и развивать инфраструктуру перспективного и нужного для России такого продукта, как ипотечное кредитование.

Глава 2. Анализ состояния ипотечного кредитования ОАО " Западно-Уральский Банк" Сбербанка России

2.1 Характеристика ОАО "Западно-Уральский Банк"

Акционерный коммерческий банк "Западно-Уральский банк", дата регистрации в Центральном Банке РФ 25.11.1994 года. "Западно-Уральский банк Сбербанка России работает на территории трех субъектов РФ: Пермского края, Удмуртской республики и Республики Коми. Все регионы отличаются развитой производственной инфраструктурой и богатыми природными ресурсами. Банк активно развивается сам и вносит ощутимый вклад в дело укрепления экономики и социальной стабильности регионов. ЗУ банк Сбербанка России образован 1 января 2001 года. В связи с принятием новой концепции развития Сбербанка России была проведена реорганизация филиальной сети. В составе банка в городах и административных районах функционируют 3 отделения (Пермское, Коми, Удмуртское) и около 800 подразделении. Западно-Уральский банк Сбербанка России является крупнейшим участником финансового регионального рынка, как по качественным так и по количественным показателям. При инвестиционной поддержке Западно-Уральского банка стало возможна реализация крупных проектов ведущих предприятии региона, строительство современных автодорог и магистралей, жилых, офисных, торгово-развлекательных, спортивных комплексов, автоцентров и автосалонов. Подобные проекты позволяют решать серьезные инфраструктурные проблемы мегаполисов, укрепляют позиции Западного Урала, как инвестиционно-привлекательного региона, современные и отлаженные технологии расчетов, широкий спектр банковских услуг, разветвленная региональная сеть, высокий кредитный рейтинг и устойчивые связи с крупнейшими международными банками создают основу для стабильного долгосрочного сотрудничества Западно-Уральского банка Сбербанка России, как с ведущими предприятиями региона, так и с представителями малого, среднего бизнеса. В результате в числе клиентов банка - предприятия всех отраслей экономики и масштабов деятельности, ориентированные как на внутренний, так и на внешний рынок. Важнейшей составляющей деятельности Сбербанка России является работа на рынке обслуживания частных клиентов. Сегодня 67% сбережении населения - вклады в Сбербанке России. Каждый житель территории, где работает банк, имеет в среднем по два счета. Каждый третий работающий в регионе получает заработную плату через систему Сбербанка (в том числе на счета банковских карт). Каждый пятый работающий житель так же кредитуется в сбербанке России. На сегодняшний день основными клиентами и бизнес-партнерами банка являются: предприятия оптовой и розничной торговли, предприятия строительного комплекса и риэлтерские фирмы, лизинговые и страховые компании, автопредприятия и сети автосервисов, ювелирные компании и предприятия топливно-энергетического комплекса. ОАО "Западно-Уральский банк" развивает свои услуги, как в сфере банковского кредитования и привлечения денежных средств юридических лиц во вклады и ценные бумаги, так и в иных направлениях финансовой деятельности. Банк стремится использовать самые современные финансовые инструменты для удовлетворения потребностей своих клиентов. Банк активно развивает и совершенствует систему "Клиент-Банк", функционирующую на основе Интернет-технологий вместе со средствами обеспечения информационной безопасности клиентов и банка. Количество клиентов, использующих данную технологию работы, превышает 95% от общего числа клиентов банка, что говорит о качестве нашего обслуживания и удобстве работы с ОАО "Западно-Уральский банк".

ОАО "Западно-Уральский банк" - современный универсальный кредитно-финансовый институт, обслуживающий все категории клиентов. Деятельность банка ведется в трех основных областях: корпоративный бизнес, инвестиционный бизнес, операции на международном и внутреннем валютном рынке.

Приоритетным для ОАО "Западно-Уральский банк" направлением деятельности является - работа с корпоративными клиентами. Сегодня этот бизнес является сложной разветвленной системой, включающей множество различных банковских продуктов и вариантов их использования. Практически весь денежный оборот ОАО "Западно-Уральский банк" является оборотом корпоративных клиентов. Специально для них ОАО "Западно-Уральский банк" предлагает все виды расчетно-кассового обслуживания, кредитование и инвестиционную поддержку бизнеса, корпоративное финансирование и финансовое консультирование, финансовое сопровождение сделок по слияниям и поглощениям, антирейдерскую защиту предприятий, управление активами клиентов на рынке ценных бумаг и финансовые гарантии по сделкам с недвижимостью.

ОАО "Западно-Уральский банк" ведет операции и предоставляет клиентам широкий спектр услуг во всех секторах финансового рынка - фондовом, валютном, денежно-кредитном. За последние три года банк, укрепив свои позиции на всех рыночных сегментах и подняв клиентский сервис на качественно новый уровень, перешел от базового ассортимента услуг к значительно более объемному пакету своих продуктов и индивидуальным, специализированным услугам для своих клиентов. Являясь связующим звеном между банками-контрагентами, ОАО "Западно-Уральский банк" активно работает и на межбанковском рынке.

Сеть банков-корреспондентов позволяет эффективно проводить все международные расчеты и переводы. ОАО "Западно-Уральский банк" является официальным членом международной межбанковской системы S. W.I.F.T., что также расширяет возможности его клиентов при осуществлении расчетов с иностранными партнерами.

ОАО "Западно-Уральский банк" предоставляет клиентам весь комплекс банковских услуг на уровне мировых стандартов. Постоянно увеличивается количество клиентов и объемы операций, что говорит о росте доверия к банку и высокой оценке качества его услуг.

В своей работе с клиентами ОАО "Западно-Уральский банк" придерживается следующих основных принципов: максимальная скорость проведения операций, партнерские и доверительные отношения, комплексность обслуживания и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Банк предоставляет различные виды кредитов физическим лицам, в том числе и ипотечный кредит.

Основные виды ипотечных кредитов ОАО "Западно-Уральский банк" отражены в Приложении. Банк предлагает четыре основные кредитные программы:

КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;
КРЕДИТ "ИПОТЕЧНЫЙ +" - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств банка России.
Кредит "МОЛОДАЯ СЕМЬЯ"
Кредит "ИПОТЕКА+МАТ. КАПИТАЛ"

ОАО "Западно-Уральский банк" предоставляет все виды банковских продуктов и услуг физическим и юридическим лицам, на которые имеет право банк России (основные виды банковских продуктов и услуг перечислены ранее).

Особые перспективы дальнейшего развития можно связать с ипотечным кредитованием, что определяется следующими фактами:

ОАО "Западно-Уральский банк" является универсальным банком и имеет опыт в области ипотечного кредитования и значительный удельный вес в общем объеме услуг (более подробно в п.2.2);
Рынок ипотечных продуктов и услуг находится в развитии (более подробно в п. 3.1).

2.2 Анализ экономических и финансовых результатов деятельности ОАО "Западно-Уральский банк""

Баланс ОАО "Западно-Уральский банк" представлен в Приложении, откуда виден рост всех статей баланса. Проанализируем некоторые показатели. Основные показатели отчета о прибылях и убытках за 2012-2013 г. представлено в табл. 2.1.

Таблица 2.1.

4кв 20111кв 20122кв 20123кв 20124кв 20121кв 20132кв 20133кв 2013Основные показатели отчета о прибылях и убыткахОперационные доходы до резервовв млрд. руб 201.5207.7224.0233.9255.2254.1266.8287.7Прибыль до налогообложенияв млрд. руб 76.9114.8112.7112.9107.5110.5108.9120.3Чистая прибыльв млрд. руб60.292.283.187.585.188.586.093.8Основные показатели балансаАктивыв млрд. руб10,83511,64212,43413,75615,09715,11616,14316,689Средства клиентовв млрд. руб7,9328,2568,7699,52110,17910,32511,15611,258

Из таблицы видно увеличение прибыли за год на 64%. Иллюстрация представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1 Динамика прибыли за 2012-2013 г.

Для выяснения результативности объекта работы, рассмотрим основные экономические показатели ОАО "Западно-Уральского банка" за 2011-2013гг.

Таблица 2.2

Экономические показатели деятельности ОАО "Западно-Уральский банк" за 2011-2013 год

№ п/пПоказателиЕд. измер. 01.01. 2011г. 01.01. 2012г. 01.01. 2013г. Динамика, %2012 - 2011 гг. 2013 - 2012 гг. 1Капиталмлрд. р. 848,21049,91156,923,810,22Активымлрд. р. 709785231041920,122,23Чистые процентные доходымлрд. р. 499,9502,8575,80,614,54Прибыльмлрд. р. 56,2242,2408,9330,968,85Чистая прибыльмлрд. р. 21,6173,9310,570578,56Кредитный портфельмлрд. р. 5265,45843,47839,11134,27Остаток средств на счетах физических лицмлрд. р. 3701,14702,15532,22717,78Остаток средств на счетах юридических лицмлрд. р. 1578,01835,52196,116,319,69Рентабельность активов (ROAA) %0,42,33,21,90,910Рентабельность капитала (ROAE) %3,220,620,117,40,511Прибыль на 1 акцию руб. 0,653,352,792,70,56

Данные таблицы показывают, что ОАО "Западно-Уральский банк" продемонстрировал высокую эффективность деятельности, улучшил финансовую отчетность, что явилось эффективным показателем успешного и динамичного развития. Рассмотрим доходы и расходы банка за 2011-2013 год по укрупненным статьям (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Анализ динамики доходов и расходов ОАО "Западно-Уральский банк" за 2011 - 2013 гг.

Показатель01.01. 2011 г., млн. руб. 01.01. 2012 г., млн. руб. 01.01. 2013 г., млн. руб. Динамика 2011-2012 г. Динамика 2012-2013 г. ?%?%Чистые процентные доходы49989450283357582629390,67299314,5Процентные доходы, всего811316796993837888143231,8408955,1От ссуд, предоставленных юр. лица5689404977444890007119612,587441,8От ссуд, предоставленных физ. лицам17888018766121550087814,92783920,9От вложений в ценные бумаги551061035251004004841987.931253Процентные расходы, всего311423294160262062172635.53209810.9По средствам кредитных организаций5464231007283002363543.327079.6По средствам юр. лиц6054741702187501884531.12295212.1По средствам физ. лиц1871582131764310002601813.9217824102.2Изменение резервов387321868691124030045277.67562987Чистые доходы от операций с ценными бумагами1778716554738812336.9916655.4Чистые доходы от операций с иностранной валютой22192159290362060092.87444467.5Чистые комиссионные доходы1005711119421255761137111.31363412.2Прочие операционные доходы113851487117204348630.6233315.7

Для наглядности построим диаграммы, отражающие структуру доходов и расходов (рис. 2.2 и 2.3)

Рис. 2.2 Структура доходов ОАО "Западно-Уральский банк" за 2012г.

Рис. 2.3 Структура расходов ОАО "Западно-Уральский банк" за 2012г.

По данным таблицы 2.3 и рис. 2.2 и 2.3 можно сделать следующие выводы:

Наибольший вес в структуре доходов занимают доходы от операций с иностранной валютой и проценты по кредитам, депозитам и другим размещенным средствам, однако расходы по операциям с иностранной валютой находятся на втором месте по величине, что в совокупности данными таблицы 2.2 говорит о том, что делать это направление приоритетным в политике банка не целесообразно;
Наибольший удельный вес в структуре расходов занимают другие расходы (на содержание зданий и сооружений, вычислительной техники, почтово-канцелярские, услуги связи и т.д.), на втором месте, как уже говорилось раньше, расходы по операциям с иностранной валютой;
с убыточностью валютных операций связано изменение процентных ставок по кредитам, в том числе и ипотечным;
значительный, однако, недостаточно большой удельный вес доходов по кредитам, депозитам и другим размещенным средствам дает основание предположить о недостаточном использовании этого источника дохода и необходимости развития этого направления (особенно ипотечного кредитования), а также о существующих резервах развития данного направления.

Для определения надежности банка необходимо оценивать в динамике совокупность показателей, таких, как: величина капитала и свободных активов, величина прибыли, уровень выплат, структура инвестиций и страховых резервов, степень вовлеченности компании в операции.

Для проведения анализа ликвидности необходимо произвести группировку активов по степени их ликвидности и пассивов по срокам их погашения с учетом специфики организации по данным ОАО "Западно-Уральского банка".

Показатели ликвидности позволяют определить способность предприятия оплатить свои краткосрочные обязательства, реализуя свои текущие активы.

В проведении финансового анализа используются следующие показатели:

1. Коэффициент текущей (общей) ликвидности отражает, достаточно ли у предприятия средств, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств в течение предстоящего года.

, (1)

где ТА - текущие активы, КО - краткосрочные обязательства

на начало отчетного года: (5738+2412+8984) /7849 = 2,18;

на конец отчетного года: (16731+2985+8946) /10786 = 2,66

Текущих активов достаточно для погашения своих краткосрочных обязательств. К концу года платежеспособность повышается. Однако расчетные значения показателя выше нормативного, что говорит о нерациональном использовании денежных средств.

2. Коэффициент срочной ликвидности или "критической оценки" определяется как отношение ликвидной части оборотных средств к текущим обязательствам.

, (2)

где ЛА - ликвидные активы.

на начало отчетного года: (5738+2421) /7849=1,04;

на конец отчетного года: (16731+2985) /10786=1,83.

Рекомендуемое значение данного показателя - 0,7-1,0. По результатам деятельности можно сказать, что ликвидных активов более, чем достаточно для погашения краткосрочных обязательств.

3. Коэффициентом абсолютной ликвидности - это наиболее жесткий критерий платежеспособности, показывающий, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно. Определяется:

, (3)

где ДС - денежные средства, КФВ - краткосрочные финансовые вложения.

на начало отчетного года: 5738/ (2931+7849) =0,53;

на конец отчетного года: 16731/ (9357+10786) =0,83.

Денежных средств и краткосрочных финансовых вложений достаточно для погашения краткосрочных обязательств.

Расчет показателей ликвидности занесем в таблицу 2.4.

Таблица 2.4

Показатели ликвидности ОАО "Западно-Уральский банк"

№ п/пНаименование коэффициента ликвидностиРасчетная формулаНа начало периодаНа конец периодаНормативная (плановая) 1234561. Текущая ликвидность (А1+А2+А3) /П22,182,66>22. Срочная ликвидность (А1+А2) /П21,041,830,7-1,03. Абсолютная ликвидностьА1/ (П1+П2) 0,530,830,25-0,30

Исходя из расчетов и нормативных значений, можно сделать вывод, что показатели ликвидности выше нормативных значений, Чем ниже коэффициент ликвидности, тем ниже кредитоспособность заемщика. Нормативное значение - больше или равен 0.2. Т.е. на начало года данное условие выполняется, а на конец года нет.

Коэффициент текущей ликвидности выше нормативного значения, что говорит о нерациональной структуре средств банка.

Следовательно, ОАО "Западно-Уральский банк" имеет возможность дополнительного размещения денежных средств, в частности в расширение деятельности по ипотечному кредитованию.

На этот вывод указывает и тот факт, что удельный вес доходов по размещаемым денежным средствам банка, в том числе и кредитам, составляет 13% (табл. 2.3.)

2.3 Анализ ипотечного кредитования ОАО "Западно-Уральского банка"

Квартирный вопрос в России стоял всегда, стоит сегодня и будет стоять, по всей видимости, в будущем. Один из эффективных механизмов его решения - это рынок доступного жилья.

В ближайшие годы планируется значительно увеличить объемы жилищного строительства - до 100 млн. кв. м в год. В 2007 году в России ввели 61 млн. кв. м жилья, а рост объемов строительства составил 21%. В 2008 году также сохранились положительные темпы роста, которые составили приблизительно 5,2%.

Отметим, что еще 1 декабря 2008 года президент Российской Федерации Д.А. Медведев подписал федеральный закон, вносящий изменения в Закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" для досрочного выделения 50 млрд. руб. российским регионам с целью выкупа квартир в строящихся домах. В документе сказано, что до 31 декабря 2009 года фонд вправе предоставлять субъектам федерации поддержку за счет своих средств в размере 50 млрд. руб. на переселение граждан из аварийного жилфонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья. Деньги будут выделяться регионам, в которых есть адресные программы по переселению людей из аварийных домов и средства на их софинансирование. Причем объем предоставляемых субъектам субсидий будет пропорционален лимиту предоставления поддержки, установленному фондом для каждого региона, и не должен превышать этот лимит. С помощью федеральных средств будет выкупаться жилье в недостроенных многоквартирных домах, строительная готовность которых составляет не менее 70%. При этом в законе оговорено, что предоставляемая регионам поддержка должна быть направлена на завершение строительства.

Повышение качества жизни граждан России - ключевой вопрос государственной политики. Казалось бы, бесспорная декларация. Именно так она воспринимается сейчас. Но еще сравнительно недавний исторический опыт показывает, что всего лишь несколько лет назад ее бесспорность вовсе не была столь очевидной.

Опасная дезинтеграция государственных институтов, системный экономический кризис, издержки приватизации в сочетании с политическими спекуляциями на естественном стремлении людей к демократии, серьезные просчеты при проведении экономических и социальных реформ, - последнее десятилетие XX века, стало периодом катастрофической демодернизации страны и социального упадка. За чертой бедности оказалась фактически треть населения. Массовым явлением стали многомесячные задержки с выплатой пенсий, пособий, заработных плат. Люди были напуганы дефолтом, потерей в одночасье своих сбережений. Не верили уже и в то, что государство сможет исполнять даже минимальные социальные обязательства.

Итак, исходя из оснований приоритетности данного направления на государственном уровне, в этом параграфе рассмотрим состояние ипотечного кредитования в ЗАО "Западно-Уральский банк". А также динамику и перспективы развития данного направления. Проведем анализ состояния ипотечного кредитования на основании данных об остатках ссудной задолженности по "Кредиту на недвижимость", "Ипотечный кредит" и "Кредит ипотечный +" (эти три вида кредита назовем "кредит на недвижимость") и по программе кредит "Молодая семья". Данные для анализа представлены в таблице 2.5.

Таблица 2.5

Остатки ссудной задолженности ЗАО "Западно-Уральский банк"

Вид кредитаОстаток срочной ссудной задолженности на 01.01.2012Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2012Объем, тыс. руб. Количество, шт. Объем, тыс. руб. Количество, шт. НА НЕДВИЖИМОСТЬ2 372 6501 4604 186 1421 763КРЕДИТ "МОЛОДАЯ СЕМЬЯ"273 203188258 820203

Из таблицы видно, что остаток срочной ссудной задолженности на конец 2012 года увеличился по сравнению с 2011, что свидетельствует о грамотной кредитной политике банка, нацеленной на расширенное предложение кредитных ресурсов различной категории заемщиков.

ЗУ банк предоставляет кредиты под залог недвижимости с момента появления ипотеки в России и входит в число лидеров отечественного ипотечного рынка. Они кредитуют по многим ипотечным программам, которые позволяют купить недвижимость на лучших условиях, с максимальным комфортом и в кратчайшие сроки. Мы рассматриваем две основные программы - это: "Кредит на недвижимость" и "Молодая семья".

Динамика и структура остатков по ипотечным кредитам в стоимостных единицах и натуральных представлена в таблице 2.6 и 2.7 и рис. 2.5 и 2.6.

Таблица 2.6

Анализ структуры и динамики остатков по ипотечному кредитованию ЗАО "Западно-Уральский банк" за 2012г. по объему

Вид кредитаОстаток срочной ссудной задолженности на 01.01.2012Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2012Темпы роста остатков за 2012 г., %Объем, тыс. руб. Удельный вес в общем объеме, %Объем, тыс. руб. Удельный вес в общем объеме, %НА НЕДВИЖИМОСТЬ2 372 65089,64 186 14294,2176,4КРЕДИТ "МОЛОДАЯ СЕМЬЯ"273 20310,4258 8205,894,7ИТОГО26458531004444962100168,0

Долгосрочная задолженность по кредитам в рассматриваемом периоде занимает наибольший удельный вес в общем объеме кредитов, что также положительно характеризует деятельность банка на региональном рынке.

На начало 2012 году объем ссудной задолженности на недвижимость составил с 2 372 650 тыс. рублей, а на конец - 4 186 142 тыс. руб. Кредит "Молодая семья" на начало составил 273 203 тыс. руб., на конец года 258 820 тыс. руб. Все это позволяет судить, что кредитование по программе "На недвижимость" является наиболее востребованной клиентами банковской услугой, а доходы от нее остаются одним из основных источников формирования прибыли банка.

Рис. 2.5 Динамика остатков ссудной задолженности по кредитным ипотечным программам ЗАО "Западно-Уральский банк"

Таблица 2.7

Анализ структуры и динамики остатков ипотечных кредитов в ЗАО "Западно-Уральский банк" за 2012 г. по количеству кредитных договоров

Вид кредитаОстаток срочной ссудной задолженности на 01.01.2012Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2012Темпы роста количества договоров за 2012 г., %Количество, шт. Удельный вес в общем количестве, %Количество, шт. Удельный вес в общем количестве, %на приобретение недвижимости1 46088,61 76389,7120,8кредит "молодая семья"18811,420310,3108,0итого16481001966100119,3

Из данной таблице видно, что темпы роста количества договоров за 2012 год показывают увеличение количества договоров, что объясняется увеличением размера одного кредита. В течение анализируемого периода наблюдается неравномерность выдачи ипотечных кредитов, как по количеству заключенных договоров, так и по объемам выданных кредитов.

Рис. 2.6 Динамика кредитных договоров по кредитным программам ЗАО "Западно-Уральский банк"

Сравнительный анализ структуры и динамики остатков по ипотечным кредитам позволяет сформулировать следующие выводы:

По рассмотренным программам наблюдается рост остатков, что является положительной тенденцией и характеризует повышение спроса;
В целом, темпы роста остатков по объему выданных кредитов выше, чем по количеству, что объясняется увеличением размера одного кредита.

Динамики ипотечного кредитования позволяют сформулировать следующие выводы:

В течение анализируемого периода наблюдается высокая неравномерность выдачи ипотечных кредитов по объемам выданных кредитов;
Неполное совпадение тенденций в стоимостном и натуральном выражении свидетельствует об изменениях объема одного кредита.

Выводы по второй главе

Анализ положения банка на рынке свидетельствует о безусловной лидирующей позиции банка, что является следствием высокой репутации и грамотного руководства.

Деятельность ЗАО "Западно-Уральский банка" можно охарактеризовать следующим образом:

рентабельность низкая, убыточны операции в иностранной валюте и с ценными бумагами;
ликвидность объекта работы выше нормы, что говорит о нерациональном использовании активов и свидетельствует о возможности и необходимости увеличения кредитных услуг;
если сравнивать показатели 2011 и 2012 гг. в целом, то в отношении ипотечного кредитования наблюдаются положительные тенденции роста, что говорит о перспективности деятельности в этой области;
наблюдается отрицательная динамика ипотечного кредитования за 2012 г., что связано как с повышением процентной ставки по валютным кредитам, так и недостаточной активностью на рынке ипотечного кредитования.

Перечисленные тенденции свидетельствуют о том, что ЗАО "Западно-Уральский банк" следует более активно осуществлять продвижение ипотечного кредитного продукта на рынок, что возможно с использованием различных каналов распределения, например, через риэлторские фирмы.

Для определения направлений дальнейших действий следует рассмотреть рынок ипотечного продукта с целью выработки эффективной стратегии продвижения продукта на рынок, оценить перспективы и эффективность развития ипотечного кредитования для ЗАО.

Глава 3 Совершенствование деятельности ЗАО "Западно-Уральского банка"

3.1 Исследование рынка ипотечного продукта и услуг

Объектом на рынке выступает банковский продукт - ипотечный кредит. На ипотечный рынок выходят все новые банки, постоянно появляются новые программы. Количество программ ипотечного кредитования уже достигло нескольких десятков.

Основными кредитными продуктами на рынке ипотечного кредитования являются:

.Кредит на приобретение готовой недвижимости на вторичном рынке.

2.Кредит на приобретение недвижимости, находящейся на стадии строительства.

.Кредит под залог имеющейся недвижимости: целевой, нецелевой.

.Перспективный продукт: кредит на приобретение загородной недвижимости, находящейся на стадии строительства.

Субъектами рынка являются: банки, посредники, в качестве которых выступают: ипотечные брокеры, ипотечные агентства, ипотечные фонды, риэлторы, девелоперы и потребители.

Дадим краткую характеристику субъектов рынка, действующих и составляющих определенную конкуренцию и сложности действиям объекта работы на ипотечном рынке.

)Банки.

По данным Ассоциации российских банков (АРБ), на рынке кредитования ипотеки России свои услуги предлагают более 100 банков. При этом 70% всего рынка разделено между 5 крупнейшими банками.50% всех выдаваемых ипотечных кредитов приходится на Сбербанк. Оставшиеся 20% ипотеки России делят между собой ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Городской Ипотечный банк и Внешторгбанк.

Рис. 3.1 Структура ипотечного рынка

Рейтинги первой десятки банков по количеству выданных кредитов и их объему представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Рейтинг банков по объему ипотечного кредитования (млн. дол.)

Место в рейтинге на 2012гМесто в рейтинге на 2011гРег. номерНаименованиеОбъем выданных ипотечных жилищных кредитов в млн руб. Темп прироста (2012/ 2011), %) 111481ОАО "Сбербанк России"19229649,149,1221623ВТБ 24 (ЗАО) 59615120,4120,433354ГПБ (ОАО) 2673663,263,24173338ЗАО "КБ ДельтаКредит"10238480,6480,6542272ОАО АКБ "РОСБАНК"728828,028,06142275ОАО "УРАЛСИБ"7174263,1263,17151470ОАО АКБ "Связь-Банк"5581188,3188,3881439Банк "Возрождение" (ОАО) 517043,643,699-Группа НОМОС-БАНКа510042,442,4107918"Запсибкомбанк" ОАО469723,823,8

Из данных таблицы видно, что ЗУ банк Сбербанка России удерживает свои позиции лидера и намного опережает конкурентов.

Рассмотрим динамику ипотечного кредитования банков - конкурентов, в качестве основных из которых являются:

находящиеся в этом районе банки: Внешторгбанк, ВТБ 24, Банк Союз, Росбанк.
другие банки, например, такие как eltaCredit банк, РосЕвроБанк, Городской ипотечный банк.

Таблица 3.2

Динамика объемов ипотечного кредитования, млн. дол.

Банк1 полугодие 20121 полугодие 2013Изменения,%"Сбербанк <#"justify">" 7231 509208,7"Внешторгбанк <#"justify">" 64,4140217,4"ДельтаКредит"35116331,4"Городской Ипотечный банк"2057,0285,0"Уралсиб"19,1107, 2561,3"Возрождение"12,869,0539,1

Данные таблицы выявили более высокие темпы роста объемов выданных кредитов конкурентов по сравнению со Сбербанком РФ (рис. 3.2). Поэтому, несмотря на лидирующее положение, банку следует придерживаться стратегии удержания своих позиций на рынке и развития.

) Независимые ипотечные брокеры.

Ипотечный брокер окажет консультацию на каждом этапе: выбор программы, прохождение предварительной квалификации в банке, сбор документов, заполнение бланков и форм, получение ипотечного кредита. После оформления кредита и покупки квартиры подскажет, как получить имущественный вычет. Ипотечный брокер действует в интересах клиента.

Рис. 3.2 Динамика роста объемов ипотечного кредитования

Ипотечные брокеры:

"Дом Ипотеки"
"ИПОТЕК. РУ"
Ипотечная компания "Мой Дом"
"ЛегкоКредит"
Независимое Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК)
"ФОСБОРН ХОУМ"

3) Следующими субъектами ипотечного рынка являются ипотечные агентства, а так же ипотечные фонды:

) Девелоперы.

) Ипотечные риэлторы.

) Потребители.

Жители готовы брать ипотечные кредиты. Больше 40% горожан, планирующих покупать квартиры в ближайшее время, собираются воспользоваться услугами банков. 29% потенциальных покупателей жилья в реальность ипотеки по-прежнему не верят из-за сложности процедуры оформления кредитов и жестких требований банков.

Ипотечный рынок является и растущим и достаточно конкурентным одновременно. Это предполагает необходимость разработки программы продвижения товара на рынок.

Отметим так же, что по итогам первого квартала 2013 года ипотечный портфель ЗУ банка достиг отметки 35 млрд рублей. За первые три месяца текущего года банк выдал кредитов на общую сумму более 1,3 млрд рублей, продемонстрировав один из самых высоких темпов прироста за последние несколько лет.

"Западно-Уральский банк" традиционно занимает лидирующие позиции в данном сегменте розничного бизнеса. Так по итогам 2012 года ЗУ банк занял 2-ое место в рейтинге самых ипотечных банков России по версии интеренет-портала. По мнению руководителей банка ЗУ банка заработал репутацию сильного игрока ипотечного рынка и на протяжении многих лет уверенно входит в число лидеров по объему ипотечного портфеля. Добиваться таких результатов в условиях жесткой конкуренции между банками нам помогают не только выгодные условия по кредиту, такие как привлекательные ставки и широкая продуктовая линейка, но и индивидуальный подход к каждому клиенту. Прежде чем предложить тот или иной ипотечный продукт наши специалисты выявляют потребности заемщика и помогают выбрать оптимальный вариант.

3.2 Разработка программы продвижения

Как уже говорилось выше, наблюдается активное развитие ипотечного рынка, что проявляется в развитии, как банковских ипотечных продуктов, так и в развитии самих субъектов ипотечного рынка: банков, риэлторских и брокерских организаций, ипотечных агентств, девелоперов, особенно ярко эту тенденцию можно проследить на примере ипотечного рынка.

Во второй главе мы определили, что направление развития ипотечного кредитования в ЗАО "Западно-Уральского банка" можно определить как перспективное и считать его приоритетным. В качестве отправного направления в выпускной квалификационной работе мы определили развитие сотрудничества банков и риэлторов.

Рассмотрим канал распределения банк - риэлтор - потребитель.

Можно выделить основные преимущества и особенности этого канала.

Услуги риэлтора - не дешевы.
В случае с приобретением квартиры в кредит, нужно подбирать квартиру с учетом требований конкретного банка-кредитора, а также с учетом требований страховой компании, аккредитованной при банке.
Существует факт, что продавцы квартир, в большинстве своем, не горят желанием иметь дело с покупателем - "ипотечником". Поэтому, из 20 квартир, доступных покупателю с "живыми" деньгами, покупателю с кредитными деньгами доступны лишь от 3 до 10 (в зависимости от банка-кредитора, требований банка и страховой компании, а также - оперативности работы сотрудников банка и страховой компании). Грамотный риэлтор, может значительно сократить время поиска квартиры.
Если риэлтор профессионально работает с ипотечными кредитами, то он может и расширить выбор своего клиента, за счет грамотного убеждения продавцов квартир в продаже квартир покупателю с условием ипотеки.
Юридическая чистота ипотечной сделки проверяется дважды: и сотрудниками юридической службы банка-кредитора, и специалистами риэлторской компании, которая при ипотечной сделке является необходимым звеном в цепи. Правильность этого доказывает практика осуществления сделок купли-продажи во всем цивилизованном мире.
Распределение обязанностей. В банках подбирают грамотных специалистов, имеющих соответствующее образование, разбирающихся в требованиях, предъявляемых к кредитуемому жилью, и в перечне документов, необходимых для сделки купли-продажи. Оценивает приобретаемую квартиру специалист оценочной компании. Риэлтор так же выполняет очень важную функцию в процессе организации сделки: начиная с первого контакта с владельцем недвижимости и заканчивая передачей ключей от купленной квартиры счастливому приобретателю-заемщику. Риэлтор, основываясь не только на теоретических знаниях, но и на многолетнем практическом опыте, анализирует ситуацию гораздо глубже, чем банковский работник, который ограничивается лишь изучением документов на приобретаемое жилье. Агент по недвижимости не только контролирует правильность сбора необходимых для сделки документов, но и находится в постоянном контакте с владельцами квартиры, узнает причины продажи, учитывая все обстоятельства будущей сделки, отслеживает завершение всей цепочки сделок, если продавец недвижимости приобретает взамен другое жилье и т.п.
Риэлтор отсеивает "ненужных клиентов" и клиент, пришедший в банк от риэлтора с большой вероятностью получит в банке кредит.
Риэлтор вовремя сможет распознать мошенничество и шанс появления такой ситуации очень низок, так как уже доказано, если сделку купли-продажи с самого начала организовывает специалист сертифицированного агентства недвижимости - криминал в данной сделке отсутствует.

Перечисленные преимущества рассматриваемого канала по различным критериям представлена в таблице 3.3.

Таблица 3.3

Преимущества канала "Банк - риэлтор - потребитель"

КритерииПреимуществаЧистота сделки Повышается за счет разделения полномочий и ответственностиКачество обслуживанияПовышаетсяЕмкость каналаУвеличиваетсяШирота охвата потребителейУвеличиваетсяВремя договорной работыСнижается за счет сокращения дублирующих функцийЗнание рынкаУвеличиваетсяОпыт работыУвеличивается и накапливаетсяВыбор клиентаРасширяется за счет работы риэлтораКачество каналаВысокое

Рассмотрим технологию ипотечной сделки. В общем виде она представлена в таблице 3.4.

Таблица 3.4

Технология ипотечной сделки

ШагиДействиеРезультат1. Обращение клиентаСбор документов и оформление заявленияПриём документов, необходимых для проведения квалификации платёжеспособности2. Принятие решенияРассмотрение заявленияРешение кредитного комитета 3. Поиск квартирыПодбор квартиры, сбор документов по квартире, проведение переговоров с продавцомПередача пакета документов на оценку и юридическую экспертизу квартиры4. Проведение сделкиСогласование формы проведения сделки и взаиморасчётовЗаключённые договоры кредитный и купли-продажи 5. Регистрация Подача документов на регистрацию Зарегистрированный договор купли-продажи

Примечание: На всех этапах риэлтор взаимодействует с ипотечным консультантом банка. Изобразим механизм взаимодействия банка и риэлтора графически (рис.3.4).

Рис.3.4 Механизм взаимодействия банка и риэлтора

Для ЗАО "Западно-Уральский банка" можно предложить следующую программу построения сотрудничества с риэлторами:

Программа построения взаимодействия с риэлторами

1. Разработка системы мотивирующего взаимодействия персонала банка различных уровней с риэлторами для активной работы на рынке ипотечного продукта.

.1На уровне генерального директора следует решить вопрос о предоставлении риэлторами материалов в офисе банка, организации постоянного мониторинга PR между банком и риэлторами.

1.2На уровне начальника отдела ипотечного кредитования - сертификация деятельности на ипотечном рынке, дипломирование, проведение различных акций.

.3На уровне специалистов отдела ипотечного кредитования - сертификация, дипломирование, проведение акций.

2. Необходимо организовать обучение специалистов и руководителей банка для деятельности на рынке недвижимости, а риэлторов для повышения эффективности взаимодействия с банком, которое можно осуществить в виде:

организации презентации в офисе банка;

цикла лекций о программах ипотечного кредитования в банке.

. В начале года разработать специальную акцию "Наш ипотечный партнер", ориентированную на установление партнерских отношений с агентствами недвижимости, работающими с ипотечными клиентами банка. В рамках проекта банк намерен поощрять риэлторов, сотрудничество с которыми расценивается им как эффективное и перспективное.

. Участниками акции могут стать приглашенные банком риэлторы. Акция проходит во всех подразделениях отделения банка, работающих с ипотечными клиентами.

. Каждому из риэлторов в соответствии с условиями акции банк будет выдавать Сертификаты партнера соответствующего уровня. Наличие сертификата определенного уровня дает право участнику претендовать на получение ценного приза или подарка в соответствии с условиями акции.

. Порядок участия в Акции:

.1 Риэлторы, желающие принять участие в акции, получают в секторе ипотечного кредитования купоны-заявки участника акции. В купоне необходимо указать свои данные и заполнить данные по проведенной ипотечной сделке (ипотечная сделка - выдача ипотечного кредита через ЗАО "Западно-Уральский банк"). Заполненные купоны-заявки сдаются в Сектора ипотечного кредитования банка и дополнительные офисы в период проведения акции. Сотрудники сектора производят сверку данных по проведенным сделкам и ставят на купоне отметку об участии в акции.

.2 В акции могут принимать участие как само агентство недвижимости в совокупности по всем сделкам, так и отдельно каждый риэлтор, работающий в агентстве. В любом случае, участник акции в конце заявки должен поставить свою подпись, дату, ФИО и контактный телефон (это необходимо для связи в случае уточнения конкретных данных).

.3 Если до окончания срока акции банк проведет совместно с риэлтором ипотечных сделок на сумму более 10 млн. р., этот риэлтор получит Золотой Сертификат, дающий право на получение приза - Домашний кинотеатр. Он будет вручен риэлтору, который заключил сделок на максимальную сумму в своей группе обладателей Золотого сертификата партнера банка. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Остальные претенденты получат в качестве поощрительного подарка - оплату сотовой связи (МТС, Билайн, Мегафон) на 1000 руб.

.4 Если количество проведенных совместно сделок в сумме составит от 7 и до 10 млн. р., риэлтор получит Серебряный Сертификат. Он дает право на получение приза - DVD-плеера, который получит тот риэлтор, который заключил сделок на наибольшую сумму в своей группе обладателей Серебряного сертификата. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Обладатели Серебряного сертификата, не выигравшие этот приз, получат в качестве поощрительного подарка - оплату сотовой связи на 500 руб.

.5 При совместно проведенных с банком сделках от 5 до 7 млн. р. риэлтор получает Бронзовый сертификат партнера. Он дает право на получение приза - микроволновой печи, которую получит тот риэлтор, который заключил сделок на наибольшую сумму в своей группе обладателей Бронзового сертификата. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Все обладатели бронзовых сертификатов, не выигравшие приз, получат в подарок - оплату сотовой связи на 300 руб.

. В конце года будут подведены итоги акции, и состоится вручение призов и подарков победителям акции. Итоги акции будут размещены в филиалах банка.

. Приглашение риэлторам на участие в данной акции будет направлено во все агентства в письменном виде, а также будет размещено в филиалах банка и на сайте банка в Интернете.

Для более эффективной организации проекта необходимо уделить особое внимание каждому этапу.

Организовать проведение маркетингового исследования через специалистов.
Набрать и обучить персонал.
Определить процесс автоматизации системы внутреннего и внешнего контроля и учета.
Разработать рекламную кампанию.

3.3 Оценка эффективности программы кредитного продукта

Конечно помимо ожидаемого роста ипотечного кредитования, а следовательно и прибыли, связанной с этим ростом, программа понесет за собой определенные издержки. Предполагается, что длительность инвестиционного периода составит 12 месяцев.

Необходимо провести детальный анализ затрат на его реализацию. Для этого следует рассчитать издержки на единовременные или капитальные - необходимые до начала производства и текущие.

В качестве капитальных затрат следует определить затраты на маркетинг, обучение специалистов банка работе на рынке недвижимости, затраты на разработку программы и создание программного обеспечения учета и контроля как работы программы, так и взаимодействия с клиентами.

Затраты на маркетинг в свою очередь складываются, во-первых, из затрат на маркетинговой исследование рынка с целью выявления потребностей потенциальных клиентов и поиска партнеров - риэлторов, их обучение. Для этого планируется привлечь консультантов - маркетологов на договорной основе. Ориентировочная стоимость работы - 50 тыс. руб.

Вторая составляющая затрат на маркетинг - реклама в СМИ. Бюджет этой кампании определим в 50 тыс. руб., в том числе для рекламы и привлечения партнеров требуется дополнительная страница на сайте в Интернете, стоимость которой обойдется в 15 тыс. руб., а для ее создания, необходимо привлечение программиста разовая оплата которого составит 25000 рублей.

Структура налоговых выплат с зарплат в 2012 году включает следующие элементы: 22% идут в Пенсионный фонд, 5,1% составляют отчисления в ФОМС, доля выплат в ФСС равна 2,9% Указанные тарифные ставки будут действовать в 2013-2014 гг.

Эти расчеты представлены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Затраты на маркетинг

ЗатратыСумма, тыс. руб. Заработная плата консультантов - маркетологов50Налоги с ФОТ (30%) 15Реклама в СМИ50Оплата труда программиста по созданию страницы на сайте25Налоги с ФОТ (30%) 7,5Прочие20ИТОГО167,5

Далее требуется обучить 2 специалистов на курсах: "Оценка недвижимости", "Ипотечный брокер" и т.д. Обучение предполагается осуществить с отрывом от производства (с сохранением заработной платы). Средняя продолжительность курсов - 1 месяц, средняя цена - 20 тыс. руб. Расчет в таблице 3.6.

Таблица 3.6

Затраты на обучение

ЗатратыСумма, тыс. руб. Стоимость обучения двух специалистов 40Заработная плата240Налоги с ФОТ (30%) 72Командировочные (100 руб. в сутки) при 22 дневном рабочем месяце) 2,2ИТОГО354,2

Стоимость разработки программы мотивации риэлторов складывается из затрат на оплату труда специалистов, разрабатывающих программу (3 человека), на изготовление печатной продукции - сертификатов и приглашений, что оценивается в 20 тыс. руб., стоимости подарков и прочих расходов. Расчеты в таблице 3.7.

Таблица 3.7

Затраты на разработку программы мотивации

ЗатратыСумма, тыс. руб. Оплата труда специалистов (включая налоги с ФОТ) 113,4Печатная продукция20Домашний кинотеатр15DVD - проигрыватель3Микроволновая печь2Оплата услуг связи30Прочие50ИТОГО234,4

В состав единовременных затрат входит также создание программного обеспечения для контроля и учета и закупка дополнительной вычислительной техники (12 компьютеров), что является необходимым на современном этапе развития банковских информационных технологий. Расчет затрат представлен в таблице 3.8.

Таблица 3.8

Затраты на создание системы контроля и учета

ЗатратыСумма, тыс. руб. Заработная плата программистов50Налоги с ФОТ (30%) 15Компьютер с периферийными устройствами60Прочие20ИТОГО145

Сведем все выполненные расчеты в таблицу 3.9.

Таблица 3.9

Единовременные затраты на разработку и реализацию проекта по расширению сотрудничества с риэлторами

Содержание затратСумма (тыс. руб.) Расходы на маркетинг167,5Расходы на обучение специалистов в банке354,2Разработка программы мотивации234,4Создание системы контроля и учета145Итого единовременных затрат901,1

Таким образом сумма единовременных затрат на реализацию проекта составляет 1882,9 тыс. руб.

1. Определение доходности проекта.

Определим стоимость текущих затрат, которые складываются из расходов на оплату труда консультантов (12 человек при средней заработной плате 30 тыс. руб.), амортизации компьютеров (по линейной системе расчета), затрат на управление и прочих расходов (связи, канцелярских и пр.). Расчет затрат представлен в таблице 3.10.

Таблица 3.10

Административно-управленческие расходы на реализацию проекта по расширению взаимодействия с риэлторами

№Содержание затратСумма (тыс. руб.) 1Заработная плата консультантов43202Налоги с ФОТ (30%) 12963Амортизация компьютера8,574Расходы на управление5005Прочие расходы200 Итого текущих затрат6324, 57

Предполагается, что темп роста задолженности за счет внедрения предложенных программ вырастет примерно на 1% (такой вывод можно сделать из анализа данных статистики других банков) и составит, таким образом, 3217835,687 тыс. рублей (7662797,687 - 4444962смотри данные таблицы 3.11). Таким образом, при средней ставке процента по ипотечным программам в размере 13%, доход от внедрения предложенных мероприятий составит 418318,64 тыс. рублей в год (3217835,687*13%). В 2014 году, по всей видимости, никаких серьезных поправок в НК вносить не планируют, поэтому и налог на прибыль в 2014 году также останется без изменений.

Согласно статьи 284 НК РФ, Налоговая ставка на прибыль устанавливается в размере 20 %

Таблица 3.11

Анализ структуры и динамики остатков по ипотечному кредитованию ЗАО "Западно-Уральский банк" за 2013 г. по объему

Вид кредитаОстаток срочной ссудной задолженности на 01.01.2012Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2012Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2013Темпы роста остатков за 2013г., %Объем, тыс. руб. Удельный вес в общем объеме, %Объем, тыс. руб. Удельный вес в общем объеме, %Объем, тыс. руб. Удельный вес в общем объеме, %НА НЕДВИЖИМОСТЬ2 372 65089,64 186 14294,27417739,7496,80%77, 20КРЕДИТ "МОЛОДАЯ СЕМЬЯ"273 20310,4258 8205,8245057,9473, 20%-5,32ИТОГО264585310044449621007662797,6910068,68

Чистая приведенная стоимость рассчитывается с использованием прогнозируемых денежных потоков, связанных с планируемыми инвестициями, по следующей формуле:

где NCFi - чистый денежный поток для i-го периода,- начальные инвестиции;- ставка дисконтирования (стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта).

Таблица 3.12

Исходные данные и расчет основных показателей реализации инвестиционного проекта

№ПоказательСумма, тыс. руб. 1231Поступления от увеличения процента по ипотечным программам, тыс. руб. 418318,6392Единовременных затрат на реализацию проекта, тыс. руб. 901,13Административно-управленческие расходы, тыс. руб. 6324, 574Итого расходов, тыс. руб. 7225,675Налогооблагаемая прибыль, тыс. руб. 411994,0696Налог на прибыль 82398,81387 Чистая прибыль, тыс. руб. 329595,2558Ставка дисконтирования0,169Чистая приведенная стоимость, NPV, тыс. руб. 276908,17

Ставку дисконтирования принимаем равной ставке кредита с учетом среднегодового темпа инфляции, т.е. 16 %.

2. Определение срока окупаемости. Определение срока окупаемости выполним табличным способом (табл. 3.13)

Таблица 3.13

Расчет срока окупаемости

№ПоказательИнтервалы планирования0123451. Дисконтированный поток, тыс. руб. -7225,67284133,84245612,632117351825301573542. Нарастающим итогом, тыс. руб. -276908,17522520,87342569167861074140

Из таблицы видно, что срок окупаемости проекта составляет менее 1 года. Следовательно он может быть уточнен по формуле:

Т=К: DД,

где К - капитальные вложения; DД - прирост дохода, вызванный этими вложениями; Т - срок окупаемости.

Т=7225,67: 276908,17=0,03 года, то есть три с половиной дня.

3. Определение индекса доходности

Индекс доходности определяется отношением суммы дисконтированных денежных потоков к первоначальным инвестициям, и на первый год проекта составляет 276908,17/7225,67=38,32 - больше единицы

4. Определение внутренней нормы рентабельности проекта

Расчет показателя IRR в данном случае будет включать два этапа:

) расчет показателя при крайних значениях нормальной доходности (r1 < r2);

) расчет показателя при значениях нормальной доходности, близких к показателю, полученному в результате предыдущих вычислений.

Крайние значения доходности выбираются таким образом, чтобы NPV = f (r) в интервале (r1, r2) меняла свое значение с плюса на минус или наоборот. Для определения внутренней нормы рентабельности проекта воспользуемся формулой:

; (3)

где: R1 и R2 - ставки дисконтирования, при которых чистая приведенная стоимость проекта меняет свое значение с "+" (NPV1) на "-" (NPV2).

Для получения заведомо отрицательной величины NPV, возьмем ставку дисконтирования 50%.

Расчеты потоков и чистой приведенной стоимости выполним в табл. 3.14.

Таблица 3.14

Расчет чистой приведенной стоимости

№ПоказательИнтервалы планирования0123451. Чистые денежные поступления, тыс. руб. -7225,67329595,2552330496,355330496,4330496,36330496,42. Ставка дисконтирования-1/1,5=0,441/1,52=0,2961/1,53=0, 1981/1,54=0,1321/1,55=13. Дисконтированный поток, тыс. руб. -7225,67228885,5939255012,6196275873,418291957,911330496,364. Нарастающим итогом, тыс. руб. -221659,9239476672,543752545,961044503,913750005. Чистая приведенная стоимость, NPV2, тыс. руб. 221659,9239

Внутренняя рентабельность проекта:

, или 186%

Таким образом, выполненные расчеты свидетельствуют о том, что проект эффективен и может быть принят к реализации.

В качестве дополнительных рекомендаций можно предложить снижение процентной ставки по валютным кредитам и введение плавающей процентной ставки по ипотечным кредитам.

Так, сравнение процентных ставок по ипотечным кредитам выявил недостаточную конкурентоспособность УралСиб банка по ипотечному продукту в долларах США (12-13%, в то время как в банках конкурентах около 10%, см. Приложение). Таким образом, банк теряет потенциальных клиентов, поскольку предпочитает кредиты в валюте, а следовательно и долю рынка. Ранее было показано, что темпы роста объемов кредитования рассматриваемого банка ниже, чем у основных конкурентов. Такая ситуация противоречит разрабатываемой стратегии удержания позиций и развития.

В данном случае следует следить за динамикой объемов кредитования. Если кредитный продукт достаточно востребован, то снижение процентных ставок не всегда оправдано.

Другим резервом развития ипотечного кредитования является введение плавающих процентных ставок.

Среднестатистический ипотечный кредит сейчас выдается на 20 лет. И на все это время банк фиксирует процентную ставку. И даже если кредитные ставки на рынке заметно снизятся, заемщик будет продолжать платить по прежним, высоким ставкам. Один из способов преодолеть эту несправедливость - взять кредит с плавающей процентной ставкой.

На самом деле способов, позволяющих обойти фиксацию ипотечной процентной ставки на весь срок кредита, два.

Первый - постоянно рефинансировать кредит в своем или чужом банке.

Второй - брать кредит с плавающей ставкой, когда ипотечный процент привязан к среднерыночной ставке кредитования на российском или зарубежных рынках и меняется вместе с ней.

На западе, где история ипотечного кредитования насчитывает десятки лет, все технологии наработаны и отработаны, заемщики активно пользуются и тем и другим вариантом снижения стоимости ипотеки. У нас же пока и та и другая технология находятся в зачаточном состоянии, банков, предлагающих такие программы, очень мало, да и сами предложения таковы, что скорее всего напоминают рекламный ход, нежели действенный способ уменьшения стоимости ипотечного кредита согласно рыночным реалиям.

Возьмем рефинансирование кредита. Перекредитовать ипотечный заем, изменив ставку кредитования, уже можно во многих банках. В частности, в Райффайзенбанке, Международном московском банке, "КИТ Финанс, ВТБ 24 и других банках. Однако, чтобы перекредитоваться, сейчас нужно заново пройти всю процедуру получения ипотечного кредита. Это опять же тысячи долларов и не менее месяца вашей жизни.

Согласно банковским программам, работать с плавающими ставками можно двумя способами. Первый - изменение ставки кредитования после выплаты определенной суммы долга.

Второй способ - привязка ставки по кредиту к какому-либо рыночному индикатору. Обычно процент по валютному кредиту привязывается к ставке LIBOR, по рублевому - к MosPrime. Одной из последних новинок стала плавающая или гибкая ставка по кредиту. Она изменяется в зависимости от индексного показателя LIBOR. Это усредненная индексная ставка, по которой банки занимают средства друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Плавающая ставка по ипотеке складывается из LIBOR плюс ставка, назначаемая банком. Поэтому чем LIBOR меньше, тем общая ставка по ипотечному кредиту ниже.

Но надо понимать, что кредит по плавающей ставке - рискованное предприятие. Он может быть сначала ниже фиксированной банковской ставки для ипотеки, а потом стать выше, если LIBOR на рынке вырастет с течением времени.

Заранее предугадать движения LIBOR, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно.

Введение программ ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой - положительный шаг с точки зрения расширения спектра ипотечных продуктов. В случае привязки плавающей ставки, например к MosPrime, эти программы могут быть востребованными, особенно клиентами, которые хотят взять кредит на короткий срок.

Ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. С тем, что на ипотеку с плавающей ставкой есть свои клиенты, поэтому и спрос все равно будет, соглашаются многие. Такие кредиты будут пользоваться спросом среди людей, берущих кредиты на небольшой срок, например, до 5 лет полагают аналитики банка.

Поскольку банк РФ имеет устойчивую рыночную позицию и высокую деловую репутацию, имеет смысл начать кредитование ипотечных программ с плавающей процентной ставкой на индивидуальной основе, т.е. при работе с корпоративными клиентами.

Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов были выданы под "плавающие" процентные ставки, обычно привязанные к индексу ЛИБОР. Таким образом, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, частично основанным на ставке ЛИБОР, возросли, и заемщики не осилили выплаты по кредиту. Кризис неплатежей заставил банки сократить выдаваемые кредиты физическим лицам.

Закладные были конвертированы в финансовые инструменты и проданы инвесторам, среди которых были и крупнейшие мировые инвестиционные банки. Волна дефолтов по закладным вызвала резкое снижение стоимости этих инструментов и привела к тому, что крупнейшие банки и инвестиционные компании мира вынуждены были списать активов на 100 миллиардов долларов. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Сам кризис не является спонтанным явлением, а представляет собой обострение процесса, протекавшего на протяжении достаточно длительного периода. События в США привели к изменению подхода к выдаче ипотечных кредитов во многих странах: условия ипотеки ужесточаются, особенно в наиболее рискованном секторе рынка.

Мировой кризис сказался и на ипотечном рынке России, переживающем настоящий бум в последние годы. По данным ЦБ РФ, в 2013 г. задолженность по ипотечным кредитам выросла на 14% однако их доля в активах банков все равно оставалась невысокой. Количество ипотечных кредитов выданных банками, как и показатель суммы кредитов в денежном выражении, с каждым годом возрастает. Так в первой половине 2013 года количество выданных кредитов было выше на 50 процентов по отношению к 2012 году. В первой половине 2013 года количество кредитов выданных банками по ипотеке составило 295,7 тысяч на сумму 432,2 млрд рублей, а за второе полугодие 2013 года было выдано 336 тысяч ипотечных кредитов, а темпы роста выдачи составили 13,6 процентов. При этом в первом полугодии 2013 года сумма ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам составила 544,3 млрд рублей.

Общая сумма просроченных ипотечных кредитов за первое полугодие 2013 года увеличилась на 11,6% - до 44,3 млрд рублей. Причем в общей сумме задолженности по ипотеке доля просроченных кредитов снизилась с 2,1% в начале года до 1,9, в том числе доля просроченных рублевых кредитов снизилась с 1,3% в начале года до 1,2% к началу третьего квартала, доля валютных - увеличилась с 12,5% в начале года до 13,8% за первое полугодие. Кризис в ближайшее время России не грозит. Для этого есть следующие выводы:

) ипотечное кредитование только развивается, и процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Доля ипотеки в активах банковского сектора России слишком мала (около 5%), а в США - около 30%.

) в отличие от рынка США достаточно широко распространена практика досрочного погашения кредитов.

) российские банки более осторожно относятся к процедуре выдачи кредита. В России кредиты без первоначального взноса не так распространены, а требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

) массового обвала цен на недвижимость не ожидается, несмотря на завышенный уровень цен, спрос на жилье и на ипотечные программы сохраняется.

Банки в ответ на кризис успели повысить процентные ставки по кредитам. Ставки по кредитам с лета 2013 г. возросли на 2 процентных пункта и к ноябрю составили 9-13%. Многие банки начали ограничивать выдачу кредитов.

Наконец, российский финансовый сектор получил бесценный урок на примере опыта США и может скорректировать свои механизмы с учетом этого опыта и выработать строгий подход к оценке рисков. Так АИЖК уже заявило, что по итогам анализа портфеля кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн. руб. признаются кредитами повышенного риска, а кредиты с повышенными рисками, выданные с 2008 г., выкупаться агентством не будут. Кроме того, АИЖК приступило к дополнительной проверке кредитных дел по закладным с повышенным риском и ужесточает требования к банкам, занимающимся ипотекой, в виду роста числа просроченных кредитов.

Воздействие кризиса США на ипотечный рынок России является в большей мере косвенным, опосредованным опасениями банков, сжатием ликвидности и ожидаемым замедлением экономического роста по всему миру. В целом ипотечный рынок России имеет благоприятную обстановку: увеличились сроки кредитования, законодательная база совершенствуется, ставки снизились по сравнению с прошлыми годами, был принят проект "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Прогнозируется динамичный рост рынка при поддержке государства.

Выводы по третьей главе

Выполненные расчеты свидетельствуют о том, что проект работы с риэлтерами и их мотивации эффективен и может быть принят к реализации. Предполагаемые поступления от увеличения процента по ипотечным программам составят 100567,88 тысяч рублей, что существенно выше первоначальных затрат и не смотря на то, что при внедрении проекта вырастут управленческие расходы чистая прибыль достаточно высока и составит 7403,176 тысяч рублей, а чистая приведенная стоимость 6382,048 (при ставке дисконтирования 16%). Проект является рентабельным - внутренняя рентабельность проекта составит 29%. Как отрицательную тенденцию можно отметить то, что срок окупаемости первоначальных вложений составит около 1,5 лет, при том, что предполагается, что длительность инвестиционного периода составит 12 месяцев. Поэтому я считаю, что помимо предложенных мер стоит предпринять еще и дополнительные меры по стимулированию ипотечного кредитования такие как снижение процентной ставки по валютным кредитам и введение плавающей процентной ставки по ипотечным кредитам. Эти меры повысят количество кредитов и таким образом даже при более низких процентных ставках срок окупаемости уменьшится, так как первоначальные вложения составят меньшую долю от получаемого процентного дохода.

Заключение

Таким образом, ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлений кредитования. Проблема недоступности ипотечного кредитования для основной массы населения является одной из важнейших для правительства страны, задача которого сделать ипотечный кредит таким же доступным, простым и эффективным, как в западных странах. Кредит - предоставление денег или товаров в долг, как правило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. Возникновение кредита связано непосредственно со сферой обмена, где владельцы товаров противостоят друг другу как собственники, готовые вступить в экономические отношения.

Следует также отметить, что ипотечный кредит - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты выдаются различными банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Срок ипотечного кредита чаще всего составляет от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки - 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Но существуют ипотечные программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита. Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Ставка по кредиту - ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки имеют достаточно высокий уровень, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более.

Важным моментом при получении ипотечного кредита является выбор валюты кредита. Она может быть как национальной, так и иностранной. Ипотечный кредит в России можно взять в рублях, долларах США или в евро. По статистике большинство кредитов берется в национальной валюте. Если доход заемщика привязан к доллару США, то однозначно выгоднее брать ипотечный кредит именно в этой валюте.

В соответствии с целями и задачами в выпускной квалификационной работе были поставлены и решены следующие задачи:

·Выполнено исследование исторических и социальных аспектов развития ипотечного кредитования;

·Проведен анализ состояния и проблем ипотечного кредитования на современном этапе;

·Выявлены основные направления совершенствования ипотечного кредитования;

·Разработана маркетинговая стратегия ЗАО "Западно-Уральского банка" Сбербанка России;

·Осуществлен выбор и выполнено проектирование системы продвижения ипотечного продукта;

·Выполнена оценка эффективности предлагаемых мероприятий.

Для совершенствования ипотечного кредитования ЗАО "Западно-Уральского банка" предложена система взаимодействия банка с риэлторами. Разработана программа стимулирования риэлторов.

Рассчитаны основные показатели реализации этой программы: единовременные и текущие затраты, выполнен прогноз доходов и расходов, определена прибыль и рентабельность. Полученные относительные и абсолютные показатели свидетельствуют о целесообразности проекта. В качестве дополнительных рекомендаций рассмотрена возможность введения "гибкой" процентной ставки на ипотечные кредиты. Следовательно, цели работы достигнуты.

Список использованных источников

Нормативные акты:

1.Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 29.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 27.01.2013) // Консультант Плюс

2.Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1988 г. № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Консультант Плюс.

.Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2012) // Консультант Плюс.

Учебники и монографии:

.Алексеев А.А. Современные проблемы правового регулирования банковского кредитования физических лиц и пути их разрешения / Алексеев А.А. // Банковское право. - 2012. - № 6.

5.Банки и небанковские кредитные организации и их операции. Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика" / под ред. Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. - Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2012.

.Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012

.Банковское дело/ под ред. проф. Лаврушина О.И. - М.: Финансы и статистика, 2013.

.Банковский менеджмент: учебник / Под. Ред. Е.Ф. Жукова Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012

.Белотелова Н.П., Белотелова Ж.С. Деньги. Кредит. Банки: Учебник. Издательство: Дашков и К, 2013

.Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - М.: Финансы и статистика, 2011.

.Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыт организации) // Банковские услуги. - 2011. - №5

.Викулин А.Ю. Система принципов законодательства о кредитных историях / Викулин А.Ю. Рустамьян В.Л. // Банковское право. - 2012. - № 5.

.Волошина К.С. Российский рынок кредитования и кризис на мировых рынках / Волошина К.С. // Банковское кредитование. - 2012. - №1.

.Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2011. - N 6.

.Геращенко Екатерина, Журнал "Взгляд".25.04.2011

.Горбачев А.С. Методика оценки кредитного риска заемщика / Горбачев А.С. // Банковское кредитование. - 2013. - № 1.

.Гузикова Л.А. Проблемы современной экономики, N 3 (27) 2012

.Гусева Л.И. Работа с проблемной задолженностью в банке / Гусева Л.И. // Банковское кредитование. - 2012. - № 6.

19.Демин Ю. Все о кредитах. Понятно и просто. 2012.

20.Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / Казаков А. // Рынок ценных бумаг. - 2012. - № 10.

21.Каурова Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства / Каурова Н.Н. // Банковское кредитование. - 2012. - № 5

.Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах / Кириенко А.А. - М.: Юстицинформ, 2011.

.Кожагапанов Е.Ю. Ипотечное кредитование. - А.: Санат, 2011

.Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. М.: ИНФРА-М, Институт экономики города, 2013.

.Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. - М.: Высшая Школа, 2013.

.Логинова Н. Ипотека глазами россиян / Логинова Н. // Дайджест - Финансы. - 2012. - № 8.

.Маркарьян Э.А. Герасименко Г.П., Маркарьян С.Э. Финансовый анализ. Москва, "КноРус". 2012

.Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2013.

.Резванова Л.М. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования / Резванова Л.М. // Банковский ритейл. - 2012. - № 1.

.Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - М.: Инфа-М., 2011.330 с.

.Шапран В.С. Мировой ипотечный кризис: хроника катастроф / Шапран В.С. // Инвестиционный банкинг. - 2012. - № 2.

.Щегорцов В.А., Таран В.А. Деньги, кредит, банки: Учебник для вузов: Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012

.Эриашвили Н.Д., Тавасиев А.М., Москвин В.А. Банковское дело: учебное пособие. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012

Периодическая печать:

34.Косарева Н. Жилищный пакет: проблемы и прогнозы // Недвижимость и ипотека, 2012, №1, - с.14-19

35.Нахамкин М. Особенности национального кредита // Банковское дело в Москве, 2011, №1, - с.33-40

36.Сухоруков А. Жилищные проблемы россиян // Российская экономика. 2012. №12. с. 21-29.

Интернет источники:

37.Андрей Величко. Ипотека навсегда 24 апреля 2009 года #"justify">38.Сайт Ассоциации российских банков: #"justify">.#"justify">.#"justify">.#"justify">42.#"justify">43.#"justify">44.#"justify">45.http: www.rusrating.ru/ru/research/volume_debts.

.Сайт Совета при президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике: #"justify">.#"justify">.#"justify">49.#"justify">50.#"justify">51.http: www.credit. rbc.ru.

.#"justify">.#"justify">.htpp: // www.ahml.ru

Приложения

Приложение 1

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС. Кредитной организации: ЗАО "Западно-Уральский банк" (тыс. руб.)

Номер п/пНаименование статейДанные на отчетную датуДанные на начало отчетного года1. 2. 3. 4. I. АКТИВЫ1. Денежные средства48 339 767 28 245 723 2. Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации86 624 417 105 448 668 2.1 Обязательные резервы44 966 603 98 893 608 3. Средства в кредитных организациях2 651 134 574 727 4. Чистые вложения в торговые ценные бумаги236 738 929 216 664 062 5. Чистая ссудная задолженность1 353 213 846 867 762 949 6. Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения43 831 066 62 194 494 7. Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи77 072 702 85 211 507 8. Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы86 853 149 75 404 643 9. Требования по получению процентов1 664 789 4 472 312 10. Прочие активы7 297 857 17 681 813 11. Всего активов1 944 287 656 1 463 660 898 II. ПАССИВЫ12. Кредиты Центрального банка Российской Федерации0 0 13. Средства кредитных организаций42 641 431 41 671 486 14. Средства клиентов (некредитных организаций) 1 637 199 130 1 174 836 932 14.1 Вклады физических лиц1 183 985 600 957 914 504 15. Выпущенные долговые обязательства63 304 816 75 279 642 16. Обязательства по уплате процентов16 256 296 13 529 200 17. Прочие обязательства9 506 936 17 926 717 18. Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и по операциям с резидентами офшорных зон1 854 516 465 407 19. Всего обязательств1 770 763 125 1 323 709 384 III. ИСТОЧНИКИ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ20. Средства акционеров (участников) 1 000 000 1 000 000 20.1. Зарегистрированные обыкновенные акции и доли950 000 950 000 20.2. Зарегистрированные привилегированные акции50 000 50 000 20.3. Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций0 0 21. Собственные акции, выкупленные у акционеров0 0 22. Эмиссионный доход5 576 698 5 576 698 23. Переоценка основных средств37 029 957 37 107 266 24. Расходы будущих периодов и предстоящие выплаты, влияющие на собственные средства (капитал) 16 398 232 13 800 918 25. Фонды и неиспользованная прибыль прошлых лет в распоряжении кредитной организации (непогашенные убытки прошлых лет) 102 645 226 76 323 560 26. Прибыль к распределению (убыток) за отчетный период43 670 882 33 744 908 27. Всего источников собственных средств173 524 531 139 951 514 28. Всего пассивов1 944 287 656 1 463 660 898

Приложение 2

Сравнение кредитных программ в долларах США

Больше работ по теме:

Исследование кредитного портфеля банка
Диплом
Краткосрочное и долгосрочное страхование жизни
Диплом
Исследование современного состояния системы банковских продуктов и услуг Банка "ВТБ 24" для юридических лиц
Диплом
Математический основы теории страхования жизни и пенсионных схем
Диплом
Место и роль кредитных организаций с участием иностранного капитала в банковской системе РФ
Диплом

Предмет: Банковское дело

Тип работы: Диплом

Новости образования

Российский государственный социальный университет реорганизует сеть своих филиалов
22 Июля 2016 16:26
Более 70 представителей крупных вузов АСЕАН подтвердили участие в форуме во Владивостоке
22 Июля 2016 12:51
Абызов: публикация первичных статсведений снизит бюрократическую нагрузку на школы
22 Июля 2016 11:53
В Чечне свыше 200 школьников сдали ЕГЭ с результатом свыше 90 баллов - министр
22 Июля 2016 05:36
Замглавы Минобрнауки РФ: задача сократить число людей с высшим образованием не стоит
21 Июля 2016 20:19

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ