Инвестиции в строительство коттеджного поселка

Федеральное Агентство по образованию

Южно-уральский государственный университет

Филиал в г. Снежинске

Кафедра Экономики

Курсовой проект

По курсу: Инвестиции

На тему:  Инвестиции в строительство коттеджного поселка

Дата сдачи:

Дата защиты:

Оценка:

Снежинск-2005

Содержание

Введение.. 3

Задание на курсовой проект. 4

1 вариант  «В пределах мощности». 6

Таблица №1 «В пределах мощности». 9

2 вариант «В пределах аванса». 11

Таблица №2 «В пределах аванса». 13

3 вариант «Увеличиваем мощность». 14

Таблица №3 «Увеличим мощность в 3 раза». 16

4 Вариант «Увеличиваем мощность в 1,041132 раза». 17

Таблица №4 «Увеличим мощность в 1,041132». 18

Заключение.. 20

Литература.. 22

Введение

При принятии инвестиционных решений учитываются многие элементы как экономического характера (процентные ставки по кредитам, уровень роста отрасли, инфляция и пр.), так и стратегического (маркетинговая стратегия, ценообразование, положение конкурентов и пр.). В практике оценки инвестиционных проектов и программ применяются критерии, подразделяемые экономистами на категории в зависимости от того, основаны ли они на понятии «приведение к текущим величинам» (дисконтирование) или нет.

Оценка эффективности инвестиций проводится по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке соответствующих разделов обоснований, и основывается на:

·   Стоимости строительства, определяемой по аналогам и базовым удельным показателям с применением системы коэффициентов, корректирующих базовые показатели в соответствии с конкретными временными, природно-климатическими, архитектурно-строительными и другими характеристиками, а также по прогнозным и экспертным оценкам;

·   Уточнении возможных источников и условий финансирования инвестиций, принятых на стадии предынвестиционных исследований;

·   Определении себестоимости основанных видов производственной деятельности предприятий в расчетном периоде, анализе тенденций изменения рентабельности и мероприятиях по обеспечению минимизации возможных потерь;

·   Оценке риска инвестиций;

·   Обосновании выбора расчетного периода, в пределах которого выполняются экономические расчеты, включающие время проектирования, строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации объекта;

·   Учете данных прогнозируемого изменения цен по всем составляющим элементам дохода и издержек производства по годам расчетного периода;

·   Результатах расчетов с выявлением возможностей повышения экономической эффективности и надежности проекта за счет совершенствования проектных решений, более рационального использования ресурсов и прочих факторов.

Задание на курсовой проект

Строительная фирма в результате тендерных работ получила право на застройку коттеджного поселка из N домов, в том числе:

N 1=50 кв.м.

N 2=100 кв.м.

N 3=150 кв.м.

Строительная организация для осуществления строительства взяла долговременный кредит под 15%  годовых и приобрела основные фонды:

ОПФ (основные производственные фонды) = 6 млн. руб.

В результате строительная организация имеет мощность по производству строительно-монтажных работ (мощность по издержкам). Издержки строительной организации составляют: материалы, з/плата с социальным налогом. Кроме того, накладные расходы составляют 80% от з/платы. Для выполнения специальных работ строительная организация приглашает субподрядчиков и передает им объемы работ, составляющие 70%  от прямых затрат (сумма материалов и з/платы).

Для формирования оборотных средств строительная организация получает беспроцентный аванс от муниципалитета в размере 4% от стоимости реализации всего поселка. Фирма намеревается продавать готовые коттеджи по цене 300€ за квадратный метр.

Технологическая продолжительность одного коттеджа Tmin.

Амортизационные отчисления 12% в год.

1.В случае недостатка оборотных средств можно взять долгосрочный кредит на 18% годовых.

2.В случае излишка оборотных средств организация может сдать лишние средства в    банк на депозит под 12% год.

3.В случае недостатка мощности организация может взять в аренду дополнительные средства под 3% стоимости основных средств в месяц, а в случае излишек она может сдать в аренду на этих же условиях.

Каждый рубль основных средств дает прирост мощности в 30 копеек.

Рассмотреть не менее 3-х вариантов организации строительства, выбрать наилучший по критерию ЧДД с шагом (t) один месяц, с горизонтом планирования 2 года, дисконт Е=12% в год (в месяц 1%).

При реализации коттеджа покупатель удерживает с продавца 3% стоимости для гарантии устранения недоделов. Считается, что недоделки устраняются в течение 4 месяца, удерживать 3% 4 месяца, потом проценты возвратить.

При расчете издержек учитывать инфляцию 12% в год (1% в месяц). Издержки возрастают.

Вариант №4

1€=37 рублей

1)Сколько у нас будет оборотных средств (для этого подсчитать стоимость   всего поселка)

      13*50 кв.м. = 650

      21*100 кв.м.=2100

      11*150 кв.м.=1650                 

      Всего:4400

4400*300€*37рублей=48840000

2)Берем  беспроцентный аванс от муниципалитета в размере 4% от  стоимости реализации всего поселка (от 48840000  4%):   (48840000*4%)/100%= 1953600 –аванс

Возврат аванса осуществляется пропорционально проданной площади.

3)Мощность=1590000 в месяц

   Аванс=1953600

4) Издержки на строительство 1 кв.м. жилья:

  Материалы+з/плата=прямые затраты

 -Прямые затраты=2810+1400=4210

 - Накладные расходы составляют 80% от з/платы:

 (1400*80%)/100%=1120

 -Приглашает субподрядчиков и передает им объемы работ, составляющие  70%  от прямых затрат (сумма материалов и з/платы):

  (4210*70)*100%=2947

  Издержки на строительство 1 кв.м. = прямые затраты + накладные   расходы+субподрядчикам=4210+1120+2947=8277 руб.

1 вариант  «В пределах мощности»

1)Сколько кв.м. мы можем построить за 1 месяц:

мощность/издержки 1 кв.м.= 1590000/8277=192,0986 кв.м.

2) Срок 5 недель, в 1 месяц ничего продать не можем

3)Прибыль до налогообложения = Выручено от продаж + %за депозит- Возврат аванса – Удержание гарантийных 3% + Возврат гарант.3% -Амортизация - Издержки - %за краткосрочный кредит  – Возврат краткосрочного кредита -%за долгосрочный кредит – Возврат долгосрочного кредита

Налог на прибыль =  (Прибыль1месяца+прибыль2месяца+прибыль 3месяца)*24%

Чистая прибыль = Прибыль до налогообложения – Налог на прибыль

Чистый доход = ЧП+амортизация

Чистый дисконтированный доход =ЧД * Коэффициент дисконтирования

4) Берем краткосрочный кредит на месяц под 18 % годовых = 1590000

В месяц платим 1,5% . Отдаем его сразу во второй месяц с процентами: (1590000*1,5%)+1590000=23850+1590000=1613850

5) 384 кв.м. за 2 месяца продаем только 350, потому что дом min=50 кв.м.

6) Выручено от продаж во 2 месяц:

1€*цена кв.м.*продано во 2 месяц=37*300*350=3885000

в 3 месяц =37*300*200=2220000

До 6 месяца включительно продаем по 200 кв.м. и поэтому будет по 2220000 (до 6 месяца включительно)

В 7 месяц получаем 37*300*150=1665000

7) Возврат аванса:

4% * «Выручено от продаж» = 4%*3885000 =155400 – возврат аванса во 2 месяц

4%*2220000=88800 в 3 месяце

4%*1665000/100=66600 в 7 месяце

8) покупатель удерживает с продавца 3% стоимости:

3%*Выручено от продаж = 3%*3885000=116550 – удержание 3% во 2 месяц

3%*2220000=66600 в 3 месяце

3%*1665000/100=49950 в 7 месяце

9)Считается, что недоделки устраняются в течение 4 месяца, удерживать 4 месяца, потом проценты возвратить.

10) Долгосрочный кредит

15% в год. 15%/12месяцев=1.25% в месяц

Проценты за долгосрочный кредит в месяц=1,25%*ОПФ      

1.25% *ОПФ=1,25%*6000000=75000

Платим до 12 месяца включительно плюс возврат долгосрочного кредита в 12 месяце. Возвратим половину суммы долгосрочного кредита: 6000000/2=3000000. Возвратим 3 млн. рублей в 12 месяце плюс проценты = 3000000+75000=3075000. В 24 месяце возвратим остатки долгосрочного кредита плюс проценты: 3000000+проценты. Проценты после 12 месяца считаем по-другому. В 13 месяце проценты получаются такие: 3000000*1,25%=37500. Каждый месяц с 13 платим проценты 37500 до 23 месяца. В 23 месяце платим: 37500+3000000=3037500

11) Амортизация: 1% от ОПФ каждый месяц =1%*6000000=60000

12) Найдем издержки с учетом инфляции 12% в год (1% в месяц). Получаем в 1 месяц издержки, у нас равны 1590000. Во 2 месяц: 15900000*1%=15900; дальше к этому проценту 15900+1590000= 1605900. И так дальше в 3 месяц получаем (1605900*1%)+1605900=1621959.

13) В 1 месяц ЧД не дисконтируется

14) коэффициент дисконтирования

1/(1+0.01)=0.990099 – 2 месяц. В 3 и последующие месяцы меняем степень от 2 до 23 и получаем: 1/(1+0.01) и т.д.

15) Найдем % за депозит

Высвобожденные оборотные средства найдем так: Так как в 1 варианте нам нужно довести издержки до мощности. То есть Издержки=мощность. То у нас остаются лишние оборотные средства = Аванс-Мощность=1953600-1590000=363600

Избытки оборотных средств сдаем в банк на депозит под 12% годовых и получаем 12%: 363600*12%=43632. Получается так 43632/12месяцев=3636

16) Так как нам дали беспроцентный аванс, то мы должны его учесть в 1 месяце в чистом денежном потоке, то есть 1 месяц ЧД мы считаем так: ЧД= аванс от муниципалитета +ЧП+АМОРТИЗАЦИЯ

17)Так как сумму депозита возвращаем в 24 месяце, то мы её учитываем в ЧД 24 месяца = ЧП+ Сумма депозита

18) ЧДД=, где

T – горизонт планирования, то есть количество времени на которое рассчитывается доход

t – шаг планирования (год, месяц, квартал)

Bt – выручка в t-ом периоде, все притоки денежных средств

Kt – капитальные вложения в t-ом периоде

Ut – издержки в t-ом периоде на производство

Ht – налоги и платежи в t-ом периоде

(БК)t – возврат банковских кредитов и процентов

Е – норма дисконта или дисконт

19) Индекс доходности

, где

Кд – дисконтированные капиталовложения

ИД=-732850,723/(6000000/(1+12%)^24)=-732850.723/395292,62=-1,85

Проект считается выгодным, если ИД1. В нашем случае проект невыгодный, так как ИД=-1,85

             Вывод по 1 варианту: Коттеджный поселок мы построили за 23 месяца, то есть на 1 месяц раньше 4400 кв. метров. Выручка составила - 48840000 рублей, издержки  - 40888919,92 рублей. Проект оказался невыгодным, потому что ЧДД за весь проект составил «-732850,723». А чтобы проект оказался выгодным нужно, чтобы ЧДД0

Продажа домов 1 варианта