Характеристика особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России

 

Содержание


Введение

1. Основы ипотечного кредитования

.1 Сущность ипотеки

.2 Нормативное регулирование ипотеки в РФ

. Проблемы ипотечного кредитования в России

.1 Проблемы развития ипотечного рынка

.2 Проблема страхования ипотечных кредитов

. Перспективы и тенденции развития ипотечного банковского рынка в России

Расчетная часть

Заключение

Список использованных источников


Введение


Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Ипотечный рынок очень бурно рос на протяжении последних десяти лет, мировой финансовый кризис отбросил его фактически к уровню начала 2006 г. Сейчас происходит быстрое восстановление рынка, обусловленное особой перспективностью ипотеки на фоне других банковских продуктов. Ипотека может стать локомотивом роста банковского сектора.

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. Поставленная цель обусловила перечень задач:

определить сущность и нормативное регулирование ипотечного кредитования;

охарактеризовать основные проблемы развития и функционирования ипотечного рынка в России;

выявить перспективы ипотечного кредитования.


1. Основы ипотечного кредитования


.1 Сущность ипотеки


Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

В случае не возврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.

Субъектами ипотечного кредитования являются: заемщик, банк-кредитор, ипотечное агентство, инвесторы, риэлторские, оценочные и страховые компании.

Особенности ипотечного кредитования:

ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

) оценка вероятности погашения кредита;

) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

) заключение кредитной сделки;

) обслуживание кредитной сделки;

) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

анализ объекта залога;

информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

описание предполагаемой сделки;

источники погашения кредита;

расчет возможной суммы кредита;

анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

предлагаемые варианты обеспечения.

Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

договор купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

осуществляется прием платежей;

проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

ведется бухгалтерский учет операций;

рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

взимаются просроченные платежи;

ведется работа с проблемными кредитами:

переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.


.2 Нормативное регулирование ипотеки в РФ


Правовые основы ипотечного кредитования в России:

) Гражданский кодекс РФ.

) Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года (в ред. от 30.06.03 г.)

) Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года.

) ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

) ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

) ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 17 ноября 2003 года.

Ипотечные банки - специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке (рисунок 1). В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.


Рисунок 1 - Схема ипотечной ссуды


ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (в редакции от 17.06.2010 года) дает основное понятие сделки ипотечного кредитования.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

ипотека недвижимость кредитование


2. Проблемы ипотечного кредитования в России


.1 Проблемы развития ипотечного рынка


В отличие от прежних лет возможность развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

. Население:

разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;

возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

повышение подвижности населения в пределах территории страны;

рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

. Российские предприниматели:

разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;

понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

. Банки и финансовые инвесторы:

укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

выполнение ведущими банками пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;

активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;

сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;

рост конкуренции;

создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию).

. Органы государственной и местной власти:

создание новой возможности решения жилищной проблемы;

укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;

рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

выполнение градостроительных планов.

Такое сочетание интересов создает необходимую почву для решения жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем (приложение 1):

устранение имеющихся недостатков в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры и др.;

слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации сделок с недвижимостью в органах юстиции, в том числе в увязке с регистрацией договора залога;

высокие расходы на удовлетворение сделок в нотариальных конторах;

слабое развитие оценочного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;

высокие и нестабильные ставки рефинансирования;

нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;

высокие издержки и риски банков на ипотечное кредитование из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи;

дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышения инфляции;

низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;

недостаток средств у коммерческих банков для предоставления жилищных субсидий заемщикам ипотечных кредитов;

рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;

несовершенство налогообложения.

Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.


.2 Проблема страхования ипотечных кредитов


При правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов. Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.

Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде таких банков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.

Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды по когортам выдачи ипотеки с выделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущества и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России по большому счету еще не существует.

Любая программа страхования кредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем. Второй этап включал бы продажу страховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных, предположительно, сформирует основу для третьего этапа - развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые два этапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшить риск для правительства путем приобретение перестраховочных инструментов на мировых рынках.

Проект страхования ипотечных кредитов - по необходимости федерального уровня ради диверсификации географического риска - является перспективным в смысле содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект:

·Будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования;

·Будет отличаться правильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;

·Обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятность чрезмерных первоначальных потерь;

·Обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;

·Обеспечит правильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъюнктуры;

·Будет должным образом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующие условные обязательства перед правительством.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы. В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.

Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.

Таким образом, подводя итог можно констатировать, что на сегодня существует ряд достаточно серьезных проблем, от решения которых напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в России.


3. Перспективы и тенденции развития ипотечного банковского рынка в России


С начала нынешнего десятилетия мы стали свидетелями бурного роста розничного кредитования в России, причем именно ипотеке в этом процессе отводилась особая роль. Так, если первоначально розничный бизнес банков преимущественно сводился к выдаче автокредитов и беззалоговому кредитованию в торговых сетях, то уже к концу 2007 г. на долю ипотечных кредитов приходилось около четверти совокупного розничного портфеля российских банков (примерно триллион рублей).

Разразившийся в 2008-м мировой финансовый кризис вынудил банки резко сократить выдачу новых ипотечных кредитов. Если в рекордном третьем квартале 2008 г. российские банки смогли выдать ипотечных кредитов на общую сумму почти 200 млрд руб., то в первом квартале 2009-го этот показатель упал в восемь раз - до уровня 25 млрд руб. Такое резкое сжатие ипотечного рынка стало результатом сложения действий нескольких факторов.

Во-первых, многие банки столкнулись с кризисом ликвидности, связанным с дефицитом ликвидных средств для выплаты текущих обязательств, что делает невозможным выдачу новых долгосрочных кредитов на сроки свыше десяти лет.

Во-вторых, стало резко ухудшаться общее качество кредитного портфеля, что затронуло и ипотечные кредиты. Неконтролируемый рост просроченной задолженности вынудил банки свернуть кредитование вплоть до стабилизации ситуации, что необходимо для адекватной оценки рисков при выдаче новых кредитов.

В-третьих, почти все российские банки столкнулись с проблемой доступа на международные рынки капитала (то есть долгосрочных пассивов, так необходимых для ипотечного кредитования).

И, наконец, в-четвертых, существенный кризисный рост ипотечных ставок на фоне ухудшения благосостояния населения резко сократил спрос на ипотеку.

По мере того как ситуация в банковском секторе стабилизировалась (в том числе благодаря активной позиции государства), ипотечный рынок стал быстро восстанавливаться, о чем свидетельствуют данные официальной статистики. Так, в третьем квартале нынешнего года российские банки выдали ипотечных кредитов почти на 150 млрд руб., что в шесть раз превзошло минимальный кризисный уровень первого квартала 2009-го. Аналогичное соотношение мы видим и в количестве выданных банками кредитов. Если в первом квартале 2009 г. банки смогли выдать лишь около 20 тыс. кредитов, то в третьем квартале 2010-го их получили 120 тыс. заемщиков. В целом эти цифры лишь немного не дотягивают до рекордных докризисных показателей 2008 г., и можно заключить, что российский ипотечный рынок фактически восстановился после кризисного шока.

Уникальность такого быстрого восстановления ипотечного рынка заключается прежде всего в особых преимуществах ипотечных кредитов на фоне других банковских продуктов.

Кризис резко ухудшил финансовое состояние российских компаний и предприятий, снизив их кредитоспособность. Для многих стало невозможным получение банковского займа из-за несоответствия требованиям кредитной политики банков. С другой стороны, общий экономический спад снижает спрос на продукцию реального сектора экономики, и даже финансово устойчивые компании перестают нуждаться в банковских займах. Немногие оставшиеся предприятия с достаточной финансовой стабильностью и потребностью в кредитовании стали объектом острой конкуренции между российскими банками, которым фактически некуда стало размещать ресурсы. В результате многие из них стали вынужденно свертывать бизнес, отказываясь от дорогих пассивов.

Победителями в такой конкуренции, безусловно, стали госбанки, которые заметно усилили свои позиции во время кризиса, в том числе благодаря поддержке со стороны денежных властей в виде дешевого фондирования. В результате большинство надежных заемщиков перешло на обслуживание в госбанки, что усугубило проблему дефицита потенциальных заемщиков для частных российских банков.

Без возобновления кредитования банки обречены на медленное вымирание - ведь именно процентные доходы от кредитов для большинства из них являются основным источником получения прибыли, необходимой для покрытия операционных издержек и обслуживания платных пассивов. В такой ситуации розничное кредитование становится для большинства банков фактически единственным выходом из безысходной ситуации.

Спрос на розничные кредиты остается достаточно стабильным, что делает этот сегмент рынка крайне привлекательным с точки зрения потенциала роста. Более того, даже крупные розничные кредиты (которыми являются ипотечные кредиты) относительно невелики на фоне корпоративных ссуд. Управление же рисками розничного кредитования можно успешно свести к формированию диверсифицированных портфелей, риски обесценения которых могут быть компенсированы за счет процентных ставок. Необходимо отметить, что спрос на розничные кредиты преимущественно формируют не самые богатые слои населения: среди них много бюджетников, получающих небольшие, но стабильные доходы. Именно такая стабильность позволяет обеспечить высокую возвратность розничных кредитов.

Особую позицию с точки зрения рисков занимает ипотечное кредитование. Надежное обеспечение в виде недвижимости делает ипотеку одним из наименее рискованных банковских продуктов. Нельзя забывать, что большинство ипотечных заемщиков очень трепетно относятся к своему жилью - чтобы не потерять его, они аккуратно обслуживают кредиты.

И хотя общее ухудшение кредитного портфеля в кризис коснулось и ипотеки, на фоне других направлений кредитования просрочка здесь существенно ниже. Так, на 1 октября 2010 г. доля просроченной задолженности ипотечного кредитования составила 4% - более чем в два раза меньше, чем в целом по кредитному портфелю. Более того, темпы ее роста постепенно снижаются, что объясняется ростом кредитного портфеля и завершением реструктуризации проблемных кредитов.

Среди всех сделок с недвижимостью только около 10% происходит с участием кредита, и даже в наиболее благоприятном для ипотеки 2007 г. эта доля не превышала 20%. В отличие от многих других видов кредитов, рынок ипотеки еще очень далек от насыщения. Таким образом, ипотека является наиболее безрисковым видом кредитования с высоким уровнем спроса на него со стороны населения, что объясняет рост ипотечных портфелей банков опережающими темпами.

Ипотечное кредитование на фоне других видов розничного кредитования имеет две важные особенности, заметно сказывающиеся на динамике рынка.

Во-первых, этот вид банковского кредитования - сверхдолгосрочный (по данным ЦБ, средний срок ипотечных кредитов - 16 лет), что означает медленное погашение. Прочие розничные кредиты имеют дюрацию до года. Таким образом, чтобы поддержать стабильный уровень ипотечных портфелей, банки могут вообще не выдавать новых кредитов, а вот для поддержания стабильности остального розничного портфеля им нужно ежегодно выдавать кредитов объемом, эквивалентным общему размеру кредитного портфеля. Получается, что даже небольшой прирост темпов выдачи ипотеки способен резко увеличить долю ипотечного кредитования в кредитных портфелях банков.

Во-вторых, из-за ограниченной срочности пассивов многие наши банки не способны держать на своих балансах ипотечные кредиты вплоть до их погашения. Поэтому кредиты секьюритизируют, и они переходят на балансы инвестфондов и специализированных агентств. Эти кредиты как бы уходят из поля зрения банковской отчетности, однако заемщики продолжают их обслуживать. К тому же помимо банков такие кредиты в России выдают и различные ипотечные агентства, работающие в том числе по программам АИЖК. Понятно, что эти кредиторы вообще никогда не возникают в отчетности коммерческих банков. Иными словами, ипотечные обязательства населения существенно выше, чем совокупный портфель ипотечных кредитов банков.

По нашим оценкам, на 1 октября 2010 г. совокупный объем обязательств (без учета кредитов, выданных в обход банковской системы) - около 1,9 трлн руб., что почти вдвое превышает совокупный ипотечный портфель банков.

Если же предположить, что текущие темпы роста ипотечного рынка сохранятся (поскольку для банков он особо привлекателен), и допустить, что прочие розничные кредиты будут расти примерно на 25% в год, то уже к концу 2012-го совокупный объем ипотечных обязательств населения достигнет 5 трлн руб. То есть каждый второй рубль, выплачиваемый россиянами в погашение кредитов, пойдет именно в счет ипотечных кредитов.

Структура ипотечного рынка в разрезе банков-участников представлена тремя основными группами банков: государственные, иностранные и частные российские. В первой группе особое место занимает Сбербанк, на который в первом полугодии 2010 г. приходилось 60% от всех выданных российскими банками ипотечных кредитов. По сути, именно он сейчас делает погоду на рынке.

Две другие группы банков представлены на рынке примерно равными долями, причем доля иностранных склонна увеличиваться, а доля частных - сокращаться. Объяснение заключается в доступности для иностранных дочерних банков относительно дешевого фондирования от материнских структур. Видимо, и в дальнейшем иностранные банки будут усиливать свои позиции на ипотечном рынке, тесня отечественные структуры.

Некоторые крупные частные российские банки пытаются удержаться на ипотечном рынке, развивая собственные программы по секьюритизации и рефинансированию ипотечных кредитов, но это скорее исключение, чем правило. К сожалению, большинству наших банков такая возможность фондирования доступна лишь теоретически, ибо сопряжена с несоизмеримо большими, по сравнению с масштабом кредитных портфелей, затратами на организацию секьюритизации.

По данным Банка России, в первом квартале 2010 г. российские банки предоставили населению 40,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,9 млрд руб. Это вдвое превышает результаты января - марта прошлого года и сопоставимо с объемом кредитования за все первое его полугодие - 44,4 млрд руб. Таким образом, курс на восстановление, взятый рынком еще во втором полугодии 2009 г., приобретает черты устойчивой тенденции к росту.

Далеко не последнюю роль в наметившемся восстановлении ипотечного рынка сыграла государственная поддержка. На фоне обострившихся проблем во всех сегментах банковского сектора именно ипотеке был отдан наибольший приоритет: рынок, во многом развивавшийся с подачи государства, рассматривался как основной элемент в решении жилищной проблемы. В результате, несмотря на наличие большого числа все еще нерешенных проблем, меры по поддержке рынка, реализованные государственными органами за последние полтора года, по нашему мнению, оказались достаточными. Более того, можно утверждать, что именно благодаря оперативности и целенаправленности государственной политики в отношении ипотечного кредитования удалось предотвратить еще большее сжатие.

В то же время сегодня в государственной политике заметен явный перекос мер в сторону стимулирования роста объемов ипотечного кредитования. Однако повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения ставки по кредитам, а прежде всего через сокращение стоимости приобретаемого жилья. Это возможно только при росте объемов жилищного строительства. Поэтому в нынешнем году перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику формирования на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой - крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию строительства недорогого жилья.

Последнему аспекту уделяется пока явно недостаточное внимание. Так, в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом-класса (программа "Стимул") планируется выделить около 40 млрд руб. Если перевести эти цифры в квадратные метры, то при средней себестоимости строительства в 30 тыс. руб. за квадратный метр на выделенные средства можно построить дополнительно около 1,3 млн квадратных метров жилья. Если учесть, что даже в кризисный 2009 г. введено в эксплуатацию 59,8 млн квадратных метров жилья, подобная "добавка" явно не способна придать стимул рынку жилищного строительства.

При этом вместо субсидирования первоначального взноса либо ставки по ипотеке для отдельных категорий граждан предлагается передавать значительную часть жилых помещений в построенных социальных объектах в аренду на льготных условиях. Во-первых, это оградит ипотечный рынок от потенциально рискованных заемщиков, а во-вторых, бюджетное финансирование будет осуществляться на возвратной основе за счет будущих поступлений арендных платежей.

Рынок ипотеки делает уверенные шаги к восстановлению, однако его развитие в долгосрочной перспективе будет определяться эффективностью государственной политики.


Расчетная часть. Вариант 21


1. Расчет финансовых коэффициентов ссудозаемщика


.1 Показатели ликвидности


Коэффициент абсолютной ликвидности

Ка.л. = Денежные средства и краткоср. фин. вложения, тыс. руб. Краткосрочные обязательства, тыс. руб.


Кал = (1224 + 0) / 15948 = 0,076


Это свидетельствует о том, что в анализируемом периоде в данной организации достаточно свободных денежных средств для финансирования текущей хозяйственной деятельности. Рекомендуемое значение этого показателя от 0,2 до 0,3.

Промежуточным коэффициентом ликвидности является коэффициент быстрой ликвидности (Кб.л.). Он характеризует способность предприятия рассчитаться с задолженностью в ближайшее время и определяется отношением наиболее ликвидной части оборотных активов, то есть без учета наименее ликвидной части текущих активов - товарных запасов, к краткосрочным обязательствам.


Кб.л = (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения + Дебиторская задолженность), тыс. руб. / Текущие обязательства, тыс. руб.


Коэффициент быстрой ликвидности отражает прогнозируемые платежные возможности при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами. В нашем случае он равен:

На 01.01.11 (1224 + 0 + 1767) / 15948 = 0,188

Коэффициент текущей ликвидности


Кт.л. = Оборотные активы, тыс. руб. / Краткосрочные обязательства, тыс. руб.


Для нашего предприятия коэффициент текущей ликвидности равен:

За 2010 г. 8412/ 15948 = 0,53

Это свидетельствует о том, что имеющиеся оборотные средства позволяют погасить долги по краткосрочным обязательствам.


Таблица 2

Классификация по коэффициентам ликвидности

Наименование показателяРекомендуемые значения по классамIIIIIIКоэффициент текущей ликвидности>2 1÷2 <1 0,53Коэффициент быстрой ликвидности>0,8 0,7÷0,8<0,7 0,188Коэффициент абсолютной ликвидности>0,3 0,2÷0,3 <0,2 0,076

Показатели ликвидности свидетельствуют о достаточной платежеспособности данной организации.


.2 Показатели финансовой устойчивости


. Коэффициент концентрации собственного капитала (финансовой независимости)


Кск = Собственный капитал / Валюта баланса

Кск = 1302 / 18050 = 0,072


5. Коэффициент финансовой зависимости - Кфз


Кфз = ВБ / СК = 18050 / 1302 = 13,86


. Коэффициент маневренности собственного капитала



Где СК - собственный капитал, ВНА - внеоборотные активы.

Км = (1302 - 9638) / 1302 = -6,4

. Коэффициент концентрации заемного и привлеченного капитала - Ккп


Ккп = ЗК / ВБ = 16748 / 18050 = 0,93


. Коэффициент структуры заемного капитала Ксп


Ксп = ДП/ЗК = 800 / 16748 = 0,05


. Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала - Кс


Кс = Заемный капитал / Собственный капитал

Кс = 16748 / 1302 = 12,86


Таблица 3

Классификация по коэффициентам финансовой устойчивости

Наименование показателяРекомендуемые значения по классамIIIIIIКоэффициент концентрации собственного капитала>0,60,5-0,6<0,5 0,072Коэффициент финансовой зависимости<1,71,7-2,0>2,0 13,86Коэффициент маневренности собственного капитала<0,5 -6,40,5-1,0>1,0Коэффициент концентрации заемного и привлеченного капитала>0,5 0,930,2-0,5<0,2Коэффициент структуры заемного капитала>0,50,3-0,5<0,3 0,05Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала<0,30,3-0,7>0,7 12,86

.3 Показатели деловой активности


. Фондоотдача


Фо = Выручка / Средняя стоимость основных средств

Среднегодовая стоимость основных средств = 0,5 * (8456 + 9466) = 8961

Фо = 13564 / 8961 = 1,51


. Оборачиваемость средств в расчетах


В оборотах Оро = ВР / ДБ = 13564 / 1767 = 7,68

В днях 360 / Оро = 360 / 7,68 = 47


. Оборачиваемость материально-производственных запасов


В оборотах Озо = СС / ПЗ = 12126 / 4397 = 2,76

В днях 360 / Озо = 360 / 2,76 = 130

Материальные запасы = (4290+4503)/2 = 4397


. Оборачиваемость собственного капитала:

ОСК = ВР / СК = 13564 / 1302 = 10,42


. Оборачиваемость общего капитала:


ООК = ВР / ВБ = 13564 / 18050 = 0,75


Таблица 4

Классификация по коэффициентам деловой активности

Наименование показателяРекомендуемые значения по классамIIIIIIФондоотдача>0,97 1,510,9-0,97<0,9Оборачиваемость средств в расчетах, обороты>1510-15<10 7,68Оборачиваемость, средств в расчетах, дни<3030>30 47Оборачиваемость материально-производственных запасов, обороты>52-5 2,76<2Оборачиваемость материально-производственных запасов, дни<5050-180 130>180Оборачиваемость собственного капитала>0,95 10,420,8-0,95<0,8Оборачиваемость общего капитала>0,750,7-0,75 0,75<0,7

.4 Показатели рентабельности

. Рентабельность производства продукции:


Рп = Прибыль от продаж / Выручка от продаж

Рп = 1226 / 13564 = 0,09


. Рентабельность собственного капитала


Рск = Чистая прибыль / Собственный капитал

Рск = 702 / 1302 = 0,54


. Рентабельность активов


ROA = Прибыль до налогообложения / Валюта баланса


ROA = 1048 / 18050 = 0,06


Таблица 5

Классификация по показателям рентабельности

Наименование показателяРекомендуемые значения по классамIIIIIIРентабельность производства>0,250,05÷0,25 0,09<0,05Рентабельность собственного капитала>5 0,2÷5 0,54<0,2 Рентабельность активов>10 0,2÷10<0,2 0,06

Для оценки кредитоспособности методом рейтинга используются показатели: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент концентрации заемного и привлеченного капитала, рентабельности производства, показатель оборачиваемости материально-производственных запасов в днях. Значения соответствующих баллов определяются по таблице 6.


Таблица 6

Шкала баллов

Оценка коэффициентов в баллахИнтервал значений коэффициентовКоэффициент текущей ликвидности15>2,0101,5-2,051,0-1,50<1,0Коэффициент концентрации заемного и привлеченного капитала15<0,5100,5-151-1,50>1,5Коэффициент рентабельности производства15>0,25100,15÷0,2550,05÷0,150<0,05Показатель оборачиваемости материально-производственных запасов в днях15<301030-50550-90-590-120-10120-180-15180-270-30>270

.5 Рейтинговая оценка ссудозаемщика


Коэффициент текущей ликвидности = 0,53 - 0 баллов

Коэффициент концентрации заемного и привлеченного капитала = 0,93 - 10 баллов

Коэффициент рентабельности производства = 0,09 - 5 баллов

Показатель оборачиваемости материально-производственных запасов в днях = 130 - -10 баллов


Итого 5 баллов.

Предприятие относится к 3 классу, характеризуется как заемщик низкой кредитоспособности.

В результате проведенных расчетов можно сделать вывод о том, что данному предприятию можно предоставить кредит.

На втором этапе практической части курсовой работы необходимо определить цену ссудного капитала, т. е. процентную ставку, под которую банк может выдать кредит клиенту.

Размер ставок, по которым рассчитывается сумма процентных платежей по кредитам, устанавливается банком на договорной основе с клиентом. Средняя договорная ставка равна сумме реальной стоимости кредитных ресурсов и маржи.

Основная часть кредитов предоставляется банком за счет части заемных и привлеченных средств, которые являются кредитными ресурсами.

Привлеченными и заемными средствами, участвующими в кредитовании, являются:

средства кредитных организаций (средства на корреспондентских счетах, привлеченные депозиты и полученные кредиты от кредитных организаций);

средства клиентов (некредитных организаций), к которым относятся средства на депозитах;

выпущенные долговые обязательства;

прочие.

В качестве собственных средств банка, используемых в кредитных операциях, выступают собственные средства-нетто: средства акционеров (участников), средства от переоценки основных средств, эмиссионный доход, прибыль в распоряжении банка.

Под воздействием ряда факторов кредитные ресурсы обходятся банку дороже, чем определено договорами по их привлечению. Одним из факторов является необходимость поддержания требуемого уровня ликвидности. В кредитных операциях привлеченные ресурсы участвуют не в полном объеме, часть из них составляют денежные средства и средства в ЦБ РФ, которые, как правило, не приносят реального дохода.

Другим фактором является обязательное депонирование части привлеченных ресурсов на счете в ЦБ РФ в соответствии с нормативом обязательных резервов.

Расчет издержек банка по заемным и привлеченным средствам, участвующим в кредитовании, выполняется по формуле:



где Иобщ - издержки банка по заемным и привлеченным средствам, участвующим в кредитных операциях; N - количество видов кредитных ресурсов; Цn - плата за n-й вид ресурсов; Nn - норматив обязательных резервов, депонируемых в ЦБ РФ, по n-му виду заемных и привлеченных средств для кредитования; НСn% -доля n-го вида заемных и привлеченных средств, не используемых в кредитных операциях; Уn - удельный вес вида кредитных ресурсов в их общей сумме.

После определения основной части расходов банка по ссудным операциям определяют величину надбавки - маржи, за счет которой компенсируются операционные расходы банка, не связанные с привлечением ресурсов для кредитования, и прибыль.

К операционным расходам относят расходы банка на оплату труда сотрудников, амортизационные отчисления, на обслуживание оборудования, канцелярские, по охране и другие расходы.

На величину окончательной цены кредита влияют уровень спроса, цены конкурентов, имидж банка, географические и другие факторы. Коммерческие банки при определении ставки по кредитам ориентируются на ставку рефинансирования ЦБ РФ. Ссудный процент коммерческого банка устанавливается выше, чем ставка рефинансирования, на 2÷4 %. Поэтому чем ниже будет себестоимость кредита, тем больше будет маржа, а значит, и прибыль конкретного банка.

При выполнении расчета стоимости ссудного капитала в курсовой работе используются данные бухгалтерского баланса банка. Баланс банка следует составить на основе данных (приложение 3).

Для определения структуры привлеченных и заемных средств, участвующих в кредитовании, следует заполнить таблицу 8.


Таблица 8

Среднемесячные остатки по привлеченным и заемным средствам, участвующим в кредитовании

Номер статьиНаименование статей привлеченных и заемных средствСумма, д.е.Удельный вес статьи в общей сумме привлеченных и заемных средств, %1Средства кредитных организаций6400032,872Средства клиентов (некредитных организаций)12570064,563Выпущенные долговые обязательства50002,57Общая сумма привлеченных и заемных средств194700100

Для расчета удельного веса каждой статьи в общей сумме заемных и привлеченных средств, не участвующих в кредитовании, заполняется таблица 9.


Таблица 9

Доля привлеченных и заемных средств, не используемых в кредитных операциях

Наименование показателяСумма, д.е.Доля, %Общая сумма привлеченных и заемных средств, в том числе денежные средства и средства в ЦБ РФ Из них: - средства кредитных организаций НСко - средства клиентов (некредитных организаций) НСнко - выпущенные долговые обязательства НСдо220620 25920 64000 125700 5000100 11,7 29 57 2,3

При заполнении таблицы рассчитать показатели по формулам:


где ДС% - доля денежных средств и средств в ЦБ РФ в общей сумме привлеченных и заемных средств; ДС - денежные средства и средства в ЦБ РФ; ЗС - общая сумма привлеченных и заемных средств;





где НСко% - доля средств кредитных организаций, не используемых в кредитных операциях; КОд - удельный вес средств кредитных организаций в общей сумме привлеченных и заемных средств;



где НСнко% - доля средств клиентов (некредитных организаций), не используемых в кредитных операциях; НКОд - удельный вес средств клиентов (некредитных организаций) в общей сумме привлеченных и заемных средств;



где НСдо% -доля выпущенных долговых обязательств, не используемых в кредитных операциях; ДОд - удельный вес выпущенных долговых обязательств в общей сумме привлеченных и заемных средств;


где НСко - средства кредитных организаций, не используемые в кредитных операциях;



где НСнко - средства клиентов (некредитных организаций), не используемые в кредитных операциях;



где НСдо - выпущенные долговые обязательства, не используемые в кредитных операциях.

Для расчета стоимости кредитных ресурсов следует заполнить таблицу 10. Плата за ресурсы в процентах определяется по каждой статье привлеченных и заемных средств, участвующих в кредитовании, по формуле:



где Расходы банкаn - абсолютная величина расходов банка по статье ресурса п, п - номер статьи ресурсов, Статьяп - абсолютная величина статьи ресурса п.

Данные об удельных весах ресурсов и долях привлеченных и заемных средств, не используемых в кредитных операциях, содержатся в таблицах 8 и 9.

Норма размера резерва - 7% для всех видов привлеченных средств.


Таблица 5

Расчет стоимости кредитных ресурсов, %

Наименование показателяСтатья 123Плата за ресурсы7,186,39,8Удельный вес ресурса32,8764,562,57Доля привлеченных и заемных средств, не используемых в кредитных операциях3,3936,6690,269Норма резерва, %777

Используя рассчитанные показатели, определим себестоимость кредитных ресурсов:


Иобщ = (7,18/(100-7-3,393))*32,87 + (6,3/(100-7-6,669))*64,56 + (9,8/(100-7-0,269))*2,57 = 2,63 + 4,71 + 0,27 = 7,61


Далее рассчитывается сумма к погашению. Предлагается определить расходы заемщика по погашению кредита при условии его погашения единовременным платежом без создания погасительного фонда. При использовании схемы начисления простых процентов расчет производится по формулам:


.6 Расчет погашения кредита


Рассчитывается сумма к погашению по формуле:



Где S - наращенная сумма, P - сумма первоначального кредита, I - сумма платы за кредит, t - срок ссуды (кредита) в годах; i - номинальная ставка банковского процента (по умолчанию - годовая), N - кратность начисления платежей в году, если задан срок начисления в днях, n - кратность начисления за срок кредита, количество дней срока кредита.

Рассчитаем сумму погашения кредита при следующих условиях: сумма кредита - 350 000 руб., срок - 3 месяца с 03 марта 2010 года по 03 июня 2010 года. Ставка 10% годовых.

Точное число дней ссуды по месяцам: март - 28, апрель - 30, май - 31, июнь -03.

Итого 92 дней.



Процентные деньги за пользование ссудой равны 8822 руб. (358822 - 350000).


Бухгалтерский баланс

На 31 декабря 2010 г.

Кредитной организации ОАО Далькомбанк

Почтовый адрес

№ п/пНаименование статьиДанные на отчетную датуДанные на соответствующую отчетную дату прошлого годаАктивы1Денежные средства259202Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации2.1Обязательные резервы3Средства в кредитных организациях413004Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток1205Чистая ссудная задолженность1381006Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи6.1Инвестиции в дочерние и зависимые организации7Чистые вложения в ценные бумаги, удерживаемые до погашения8Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы298009Прочие активы113010Всего активов236370Пассивы11Кредиты, депозиты и прочие средства Центрального банка Российской Федерации12Средства кредитных организаций 6400013Средства клиентов (некредитных организаций)12570013.1Вклады физических лиц14Финансовые обязательства, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток15Выпущенные долговые обязательства500016Прочие обязательства508017Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами оффшорных зон125018Всего обязательств20103019Средства акционеров (участников)900020Собственные акции (доли), выкупленные у акционеров (участников) 21Эмиссионный доход22Резервный фонд1274023Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, имеющихся в наличии для продажи 24Переоценка основных средств510025Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет850026Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период27Всего пассивов236370Внебалансовые обязательства28Безотзывные обязательства кредитной организации29Выданные кредитной организацией гарантии и поручительстваКРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР

Г. Хабаровск 03 марта 2010 г.

ОАО "Далькомбанк", именуемый в дальнейшем «Банк», в лице генерального директора Рубан Л.С., действующего на основании устава и ООО "Альфа", в лице генерального директора Крамарова Э.В., действующего на основании устава, именуемый в дальнейшем «Заёмщик», заключили между собой нижеследующий Договор:

. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

.1. Банк предоставляет Заёмщику кредит в сумме 350000 (Триста пятьдесят тысяч рублей) на 3 месяца.

.2. Объектами кредитования является погашение кредиторской задолженности.

.3. Цель кредитования состоит в финансировании затрат Заёмщика, указанных в п. 1.2 настоящего Договора.

. СРОК ДОГОВОРА

.1. Срок действия Договора устанавливается со дня его заключения и до полного возврата кредита, а также получения Банком всех причитающихся ему процентов и неустоек.

.2. Заёмщик имеет право досрочно расторгнуть Договор, погасив задолженность по ссудам Банка и начисленным процентам за пользование кредитом.

. УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ

.1. Для учёта полученного Заёмщиком кредита Банк открывает ему ссудный счёт № 4520381000000000874.

.2. Кредит предоставляется путём зачисления на счет клиента безналичных денежных средств.

.3. Заёмщик выплачивает Банку за пользование кредитом проценты в размере 18% годовых ежемесячно в последний рабочий день каждого месяца.

.4. При начислении суммы процентов в расчёт принимается фактическое количество календарных дней, в течение которых Заёмщик пользуется кредитом, а продолжительность банковского финансового года принимается равной действительному числу календарных дней в году (365).

.5. При нарушении срока возврата кредита и/или несвоевременной уплате процентов Заёмщик выплачивает Банку за весь период просрочки 0,001 % годовых от просроченной суммы.

.6. Банк имеет право в одностороннем порядке повысить процентную ставку за пользование кредитом (включая повышенную) в случае увеличения размера процентной ставки за пользование банковским кредитом в одностороннем порядке Банк направляет в адрес Заёмщика соответствующее уведомление. Новые процентные ставки за пользование кредитом действуют с момента, установленного Банком.

.7. При недостаточности средств, поступивших от Заёмщика в покрытие требований Банка по настоящему договору, вначале возмещаются издержки Банка по получению исполнения, затем удовлетворяются требования Банка по получению процентов (включая повышенные), а оставшаяся часть средств направляется на погашение суммы основного долга.

. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

.1. Банк обязан предоставить кредит в сроки, предусмотренные п. 2.2 настоящего Договора, при соблюдении условий, предусмотренных в пп. 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3 настоящего Договора.

.2. Заёмщик обязан:

.2.1. Предоставить Банку в течение 10 дней с момента подписания договора документ, подтверждающий обеспечение предоставляемого кредита, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору:

.2.2. Застраховать ценности, принятые Банком в залог.

.2.3. Предоставить Банку в течение 10 с момента подписания Договора документ, дающий Банку право на безакцептное списание.../ на удержание...

.2.3. Использовать кредит на цели, указанные в п. 1.2 настоящего Договора.

.2.4. Погасить полученный кредит в сроки согласно принятым обязательствам (платёжными поручениями)

.2.5. Уплачивать Банку проценты в соответствии с пп. 3.3, 3.4 настоящего Договора.

.2.6. Выполнять требования, предусмотренные пп. 5.2, 5.3 настоящего Договора.

. КОНТРОЛЬ БАНКА

.1. В процессе кредитования Банк имеет право проверять финансово-хозяйственную деятельность Заёмщика, целевое использование кредита и его обеспеченность.

.2. Для реализации контрольных прав Банка, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, Заёмщик обязуется представить Банку следующие документы:

Заёмщик обязуется также представлять по требованию Банка другие документы, отвечать на вопросы работников Банка, представлять справки и совершать другие действия, необходимые для выяснения Банком обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора.

.3. Заёмщик обязуется допускать работников Банка в служебные, производственные, складские и другие помещения для проведения целевых проверок.

Количество проверок и их сроки определяются Банком и с Заёмщиком не согласовываются.

. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

.1. В случае несвоевременной выдачи Банком кредита он уплачивает Заёмщику пеню в размере 0,04 % за каждый день просрочки.

.2. В случае нарушения обязательств, предусмотренных пп. 4.2.1, 4.2.2 настоящего Договора, Банк имеет право отказать в выдаче кредита.

.3. За нарушение срока возврата полученного кредита Заёмщик уплачивает Банку проценты в повышенном размере в соответствии с п. 3.4 настоящего Договора.


Заключение


Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит <#"justify">Список использованных источников


1.О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 03.02.1996 г. № 17-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003 г. № 52.

2.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в редакции от 17.06.2010)

.О внесении изменений и дополнений в Инструкцию Банка России от 22.07.2002 № 102-И «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории Российской Федерации»: Указание ЦБ РФ от 03.06.2003 г. № 1288 // Нормативные акты по банковской деятельности, 2003. № 8.

.О внесении изменений и дополнений в Письмо Центрального Банка России от 10.02.1992 г. № 14-3-20 «О депозитных и сберегательных сертификатах»: Указание ЦБРФ от 31.08.1998 г. № 333 // Финансовая Россия. 1998 17-23 сентября № 34.

.О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации: Федеральный закон от 23.12.2003 г. № 177-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2003 г. № 52.

.О центральном банке Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон от 10.07.2002 г. № 86-ФЗ // Российская газета, 2002. 13 июля.

. Банковское дело: учебник / под. ред. О.И. Лаврушина. М.: Кнорус, 2008.

. Банковское дело: учебник для вузов / под ред. Г. Белоглазовой, Л. Кроливецкой. СПб.: Питер, 2008.

. Банковское дело: базовые операции для клиентов: учеб, пособие / под ред. А.М. Тавасиева. М.: Финансы и статистика, 2005.

. Банковское дело: дополнительные операции для клиентов: учебник / под ред. А.М. Тавасиева. М.: Финансы и статистика, 2005.

. Банковские риски: учебное пособие / Под ред. О.И. Лаврушина - М.: КНОРУС, 2007

. Беляков А.В. Банковские риски. Проблемы учёта, управления и регулирования. - М.: БДЦ-Пресс, 2004.

. Булатов А.С. К вопросу о трансформации сбережений в инвестиции // Деньги и кредит, 2003. № 4.

. Буздалин А.В. Новые горизонты ипотеки // Банки и деловой мир - 2010 - № 12

. Горнев С.А. Зарубежный опыт аккумулирования и инвестирования финансовых накоплений населения // Финансы и кредит, 2002. № 12.

. Гражданский кодекс Российской Федерации. - М. ТК ВЕЛБИ, Изд-во Проспект, 2003 г.

. Доронкин В.З. Ускорение ипотеки // Банки и деловой мир - 2010 - № 7

. Заливако А.Л. Единство судьбы объектов недвижимости в договорах об ипотеке // Юридическая работа в кредитной организации - 2010 - № 4

. Казимагомедов А.А. Банковское дело с частными лицами: Учебник, СПб: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.

. Конституция Российской Федерации // Приамурские ведомости. 1994. № 15.

21. Коробова Г.Г., Нестеренко Е.А. Банковские риски. - Саратов: СГЭА, 2004.

. Политика доходов и заработной платы: Учебник / Под ред. П.В. Савченко, Ю.П. Кокина. М.: ЮристЪ, 2000.


Приложение 1



Содержание Введение 1. Основы ипотечного кредитования .1 Сущность ипотеки .2 Нормативное регулирование ипотеки в РФ . Проблемы ипотечного кре

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ