Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества
Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества
Введение
Современное российское законодательство, регулирующее правоотношения, возникающие в сфере оборота недвижимого имущества, характеризуется сложностью и многоаспектностью указанных отношений, в связи, с чем возрастает значимость проведения последовательного, системного, комплексного исследования теоретических и практических проблем деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимость эффективного осуществления государством охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц обусловила создание института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являющейся средством введения указанного оборота в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности.
Актуальность темы исследования обусловлена отсутствием четкой концепции развития административного законодательства, определяющего основные положения, направленные на совершенствование административно-правовых норм, образующих в совокупности правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий исключительное значение для упорядочения и развития рынка недвижимости, обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.
В настоящее время процесс реформирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию некачественных норм, являющихся причиной неоднозначного их толкования и сложности в практическом применении.
Таким образом, работа по формированию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышла на новый качественный уровень, необходимость изучения которого также обусловила выбор темы исследования.
Целью данной дипломной работы является изучение теоретических положений государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также разработка направлений совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.
Выполнение цели исследования предполагает решение ряда взаимосвязанных задач, а именно:
-раскрыть понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
-изучить основные цели, задачи и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
-рассмотреть законодательную базу нашей страны в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
-поставить задачи регистрации собственности;
-изучить порядок осуществления государственной регистрации сделок с недвижимостью;
-выявить особенности государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом;
-привести описание рассматриваемого объекта регистрации;
-изучить алгоритм подготовки и подачи документов в Управление Федеральной регистрационной службы;
-разработать направления совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.
В качестве объекта исследования выступает жилое помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 14.
Источниковую базу для проведения исследования составляют нормативные акты нашей страны, учебники, периодическая литература, Интернет-ресурсы.
Методологической основой исследования являются современные методы научного познания: общенаучные (диалектико-материалистический метод, анализ и синтез) и частнонаучные (метод сравнительного правоведения, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод юридического моделирования). Использование этих методов позволило всесторонне и комплексно изучить проблему, сделать теоретические обобщения, сформулировать практические выводы и рекомендации о необходимости совершенствования действующего российского законодательства и принятия новых законов, регламентирующих материальные и процессуальные отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников литературы.
В первой главе данной работы представлены основные положения государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.
Вторая глава исследования посвящена изучению методики получения права собственности и регистрации сделок с объектами недвижимости.
В третьей главе содержится практическая регистрация права собственности на примере сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 14., а также приводятся основные направления совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.
1. Основные положения государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости
1.1 Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации (далее по тексту Закон). Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федераци». Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.
Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. По мнению М.Г. Пискуновой, «государственная регистрация - императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость».
Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.
Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется прежде всего ее целями и содержанием. Вопрос о целях государственной регистрации рассмотрен ранее. Применительно же к определению деятельности, по моему мнению, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота.
Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.
Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.
Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. По моему мнению, эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.
Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.
Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.
Следует отметить, что широкое определение регистрации имеет значение прежде всего для теории государственного управления. Право вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретности как в определении целей, так и содержания деятельности. В этом плане нам более подходит узкое определение государственной регистрации.
Если для регистрирующего органа регистрация - это процесс, то с точки зрения заявителя - это прежде всего цель как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. В связи с этим перейдем ко второму аспекту - к государственной регистрации как одному из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» в Законе используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?
Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права:
как ненормативного акта государственного органа;
как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.
При этом авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе полагают, что «запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный фактический состав, и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права». Таким образом, если качество юридического факта за государственной регистрацией признается всеми, то признание государственной регистрацией ненормативным актом является спорным.
Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления.
Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется не путем издания акта, а путем внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону. Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством» определенных обстоятельств.
Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ). В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа. Однако, как представляется, для решения задачи обоснования передачи соответствующих дел из одной коллегии арбитражного суда в другую вряд ли стоило строить такую сложную и противоречивую концепцию.
По-моему мнению, необходимо решить данный вопрос на уровне руководящих разъяснений высших судебных органов РФ. При этом в таком разъяснении следовало бы указать, что суды должны рассматривать споры о признании недействительной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке рассмотрения дел, вытекающих из гражданско-правовых отношений.
В связи с судебной практикой рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией, возникает вопрос о принципиальной возможности предъявления иска о признании недействительной регистрации права на недвижимость. И.Н. Плотникова, отрицая такую возможность, пишет о том, что «Закон о регистрации не устанавливает возможность обжалования факта регистрации». В связи с этим, по ее мнению, «в суде может быть оспорено материальное право, а не его регистрация». Такое утверждение представляется слишком категоричным. В то же время оно будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации является «единственным доказательством существования зарегистрированного права». Очевидно, что никакого права в данном случае не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно совершенная запись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможно только на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа.
Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.
Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права. О.А. Красавчиков отмечал, что юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех его элементов - юридических фактов. Факт регистрации может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.
Если регистрация как процесс включает в себя много стадий - от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нужно выявить в этом процессе то, что является собственно государственной регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт государства считается совершенным.
В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) «датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав». Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.
В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.
На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.
На мой взгляд, данный вопрос имеет только одно решение - первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным.
Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации.
Возможны варианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителя свидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирующего органа. Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самим регистрирующим органом (ст. 21). Сложность положения в Санкт-Петербурге, во многих других субъектах Федерации состоит в том, что функции по регистрации неоднократно передавались от одних организаций к другим, и орган, осуществляющий регистрацию в настоящий момент, не всегда способен исправить подобного рода ошибки. В любом случае, в том числе и во избежание подделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинности данных реестра по отношению к другим документам. Порядок же внесения изменений в реестр должен быть жестко регламентирован и ограничен случаями, когда внесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления не могут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона предусматривает судебный порядок исправления ошибок.
Однако, если теория допускает, а в ряде случаев даже требует существования нескольких разноплановых определений понятия, то в законе это недопустимо. С учетом приведенных выше соображений законодательное определение регистрации могло бы быть усовершенствовано.
Соответствующая норма Закона могла бы иметь следующую редакцию:
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество».
1.2 Основные цели, задачи и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество
регистрация собственность сделка жилой
Под целью понимается то, «к чему надо стремиться, что надо осуществить». Соответственно, цель представляет собой «заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление которого они направлены».
Между тем среди исследователей вопроса о государственной регистрации прав на недвижимость при выделении целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нет единого мнения.
Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: «Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, прозрачности рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость».
Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимость. Однако далеко не все говорят о необходимости установления иерархии названных целей, а некоторые авторы высказывают мнения об установлении таких приоритетов, с которыми трудно согласиться.
В частности, В.А. Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве».
А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц», далее поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ».
Полагаю, что необходимо выступить против определения целей собственно государства как приоритетных при формировании системы регистрации прав на недвижимое имущество. Более того, следовало бы законодательно закрепить положение, в соответствии с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на недвижимость является защита прав участников оборота недвижимого имущества. В число этих участников входит и государство, которое в условиях России является крупнейшим собственником недвижимости. Тем больше оснований акцентировать внимание на равенстве государства и других участников оборота. Гарантии такого равенства должны быть специально сформулированы в законодательстве о государственной регистрации. Необходимость существования таких гарантий определяется рядом особенностей этого законодательства.
В Законе цели государственной регистрации специально не выделяются, что с учетом вышеизложенных обстоятельств представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания:
«Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.
Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».
Данная формулировка должна подчеркнуть, что равны права всех субъектов именно как участников гражданского оборота при рассмотрении вопросов о государственной регистрации. Это не исключает особых прав государственных органов на получение информации (ст. ст. 7, 8 Закона), прав правоохранительных органов на получение необходимых документов в процессе проведения следственных действий (ст. ст. 182, 183 УПК РФ) и т.п. Однако здесь государство и его органы выступают не как участники гражданского оборота, а как участники других правоотношений.
Что же касается возможных изъятий из этого правила, то упоминание о них не случайно. Далее мы увидим, что не устанавливать особенности, и даже некоторые преимущества при регистрации права государственной собственности на ряд объектов недвижимого имущества, к сожалению, невозможно. Однако эти изъятия должны быть четко сформулированы и содержаться в самом Законе, а не в каких-либо иных актах.
Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Как правильно отмечали Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич, «задача государственной регистрации - прежде всего охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе». С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.
Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.
Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
Теперь о других целях, которые могут быть реализованы при организации системы государственной регистрации.
Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрации недвижимости - обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. О соотношении этой цели с главной уже говорилось выше, однако при условии соблюдения равенства с другими субъектами государство вполне может организовывать систему регистрации с учетом и этой цели.
Понятие управления государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.
К сожалению, именно данный аспект государственной регистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости. Еще большую актуальность проблема такого учета и регистрации государственной собственности приобрела с введением в действие Закона о регистрации, где в п. 2 ст. 6 в качестве необходимого условия регистрации перехода права, сделок и обременений объектов, права на которые ранее возникли, была установлена регистрация этих ранее возникших прав. При этом никаких исключений для государственной собственности сделано не было, а это значило, что для регистрации любых сделок с государственным имуществом (в частности, для регистрации его аренды) было необходимо произвести регистрацию государственной собственности на объект.
Сложность этой проблемы связана, прежде всего, с тем, что для большинства объектов, находящихся в государственной собственности, характерно отсутствие надлежащих правоустанавливающих документов, которые по закону могли бы служить основаниями для регистрации. Будучи практически единственным возможным собственником недвижимости, государство не заботилось о сохранении документов, подтверждающих его право. Кроме того, значительное количество объектов недвижимости оказалось в собственности государства в результате экспроприации в первые годы советской власти, где основаниями возникновения права собственности служили общие декреты и иные документы, в которых отсутствовали перечисления конкретных объектов.
В этих условиях необходимо было искать выход. На федеральном уровне в связи с этой проблемой было издано Постановление Правительства РФ «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества». Однако данное Постановление регламентировало лишь порядок ведения реестра федерального имущества и выдачи соответствующих свидетельств органами системы Мингосимущества России. Следовательно, завершение процедуры такого учета означало лишь мнение данного ведомства о том, что определенный объект находится в федеральной собственности. При этом органы государственной регистрации прав на недвижимость не связаны этим мнением, а свидетельства о внесении в реестр федерального имущества не были законом отнесены к числу правоустанавливающих документов.
Однако Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что «документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности, является соответствующий реестр федеральной государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 №2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 №114-рп».
Таким образом, ВАС РФ фактически признал документы «внутреннего» учета государственного имущества правоустанавливающими документами. При этом высший судебный орган страны не сделал исключения для недвижимого имущества. Это решение вызывает весьма серьезные сомнения. Во-первых, данное разъяснение не имеет оснований в Законе, который, как уже указывалось, не относит реестры и перечни к числу правоустанавливающих документов. Во-вторых, оно устанавливает определенные преимущества государства перед другими собственниками недвижимости, провозглашая практически «заявительный» порядок регистрации государством своих прав на недвижимое имущество. Все это входит в противоречие с принципом равенства государства и других субъектов гражданского оборота в вопросах регистрации прав на недвижимость.
Между тем, по моему мнению, такое разъяснение дано ВАС РФ практически в целях ликвидации пробела в действующем законодательстве, которое не устанавливает никакой специфики регистрации прав на государственную недвижимость, не учитывает специфических условий формирования государственной собственности. В условиях отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов предложенный судом «заявительный» порядок для регистрации государством своей собственности является единственным реально возможным.
Однако этот порядок должен быть установлен законом. Соответствующая норма Закона могла бы выглядеть следующим образом:
«1. Права Российской Федерации и субъектов Федерации на недвижимое имущество регистрируются на общих основаниях, за исключением случаев, указанных в п. 2 этой статьи.
. Право собственности Российской Федерации и субъектов Федерации на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие настоящего Закона, регистрируется на основании заявления уполномоченного органа по управлению государственным имуществом с приложением выписки из соответствующего реестра государственного имущества.
В регистрации права собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, возникших до введения в действие настоящего Закона, может быть отказано, если на момент обращения за регистрацией на данный объект зарегистрировано право другого лица либо имеется заявление другого лица о регистрации права на тот же объект».
Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).
Вполне очевидно, что только существование совершенной системы регистрации прав на недвижимость может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.
В то же время при реализации этой цели всегда нужно помнить о ее вторичном характере применительно к системе государственной регистрации. Так, например, периодически возникает идея «принудительной» регистрации прав на недвижимость в целях увеличения поступлений от налогов. Ни для кого не секрет, что ряд владельцев объектов недвижимости (прежде всего, вновь созданных) осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных об этих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такие объекты. Весьма заманчиво было бы без заявлений владельцев внести сведения об их правах на объекты в целях взыскания налогов. Однако вполне очевидно, что при внешней простоте такой способ регистрации придет в противоречие с основной целью регистрации - защитой имущественных прав участников оборота, поскольку сведения о правах, внесенные без участия правообладателей, будут весьма неточны, что подорвет общее доверие к реестру.
1.3 Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный закон «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является Закон, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Статьей 3 Закона устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию в Едином государственном реестре.
Во исполнение Закона также принят ряд нормативно-правовых актов:
Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 12 ноября 2004 г. №627 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи сФедеральнымзаконом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»,
приказы Министерства юстиции Российской Федерации об особенностях осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.
Итак, исполнение государственной функции по государственной регистрации осуществляется в соответствии с:
Конституцией Российской Федерации;
Гражданским кодексом Российской Федерации;
Налоговым кодексом Российской Федерации;
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Правила ведения ЕГРП);
Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. №273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2003 г. №580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей»;
Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2004 г. №773 «Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме»;
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 г. №68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»;
Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 №233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 №2881);
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. №183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. №70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. №226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» (далее - Инструкция о порядке заполнения свидетельств);
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. №185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. №192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 мая 2004 г. №107 «Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004 г. №126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 26 июля 2004 г. №132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. №135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 4 марта 2005 г. №16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. №82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. №213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»;
иными правовыми актами Российской Федерации, регламентирующими правоотношения в сфере государственной регистрации прав.
2. Методика получения права собственности и регистрации сделок
2.1 Порядок осуществления государственной регистрации сделок с недвижимостью
.1.1 Понятие, сущность и виды сделок
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки являются одним из важнейших юридических фактов в гражданском праве. Неслучайно в перечне оснований возникновения гражданских прав и обязанностей сделки названы первыми.
Сделка представляет собой действие, т.е. юридический факт, происходящий по воле человека (в противоположность событиям). Действие - это акт поведения человека, осуществляемый под влиянием определенных мотивов и направленный на определенную цель. Поэтому сделку можно охарактеризовать как волевой акт. Сделка представляет собой действия самих участников гражданского оборота, которые совершаются, как правило, по их собственной инициативе и исходя из их интересов.
Сделка - это действие правомерное. Ее содержание должно соответствовать нормативным требованиям, только в этом случае она признается и защищается государством в качестве юридического факта, порождающего гражданско-правовые последствия, и в качестве регулятора гражданских правоотношений. Субъекты гражданского права могут заключать сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные нормативными актами. Правомерный характер отличает сделку от неправомерных действий (деликтов), которые также являются юридическими фактами, но порождают гражданско-правовые последствия помимо воли и желания субъекта.
Сделка - это действие, которое характеризуется специальной направленностью на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Этим она отличается от юридических поступков, которые совершаются без прямого намерения вызвать гражданско-правовые последствия (например, создание вещи, произведения искусства).
Сделка порождает правовые последствия непосредственно для лиц, ее совершающих. Они становятся участниками гражданского правоотношения, возникшего из сделки. По общему правилу она не может возлагать обязанности на лиц, в ней не участвовавших.
Таким образом, сделкой называется правомерное юридическое действие, совершаемое одним или несколькими субъектами гражданского права, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений между этими субъектами.
Сделка как действие человека предполагает определенные волевые процессы - формирование воли и выражение ее вовне: прежде чем совершить действие, лицо предварительно обдумывает различные способы своего поведения, выбирает наиболее приемлемый для себя вариант поведения, принимает определенное решение и приводит его в исполнение. Воля человека приобретает юридическое значение лишь в том случае, если онаполучила внешнее выражение и стала доступной для восприятия другими лицами.
В сделке как волевом акте следует различать волю - внутреннюю сторону, субъективный элемент и волеизъявление - внешнюю сторону, объективный элемент. Российское гражданское законодательство исходит из необходимости соответствия воли и волеизъявления. Считается, что волеизъявление соответствует подлинной воле субъекта, пока не доказано обратное.
Волеизъявление может быть выражено следующими способами:
) прямое волеизъявление в устной или письменной форме, когда субъект прямо сообщает о своих намерениях;
) совершение конклюдентных действий, т.е. действий, из содержания которых можно сделать вывод о намерениях субъекта. Например, выставление на прилавках товаров с указанием наименования и цены свидетельствует о намерении продать эти товары;
) молчание может выражать волю лица совершить сделку только в случаях, когда закон или соглашение сторон указывают на то, что молчание субъекта расценивается как его согласие.
Сделки классифицируются на односторонние, двухсторонние и многосторонние. Односторонними являются сделки, для совершения которых необходимо и достаточно волеизъявления одного лица (например, завещание, доверенность). Двухсторонние и многосторонние сделки называются договорами, для их заключения необходимо согласованное волеизъявление соответственно двух или нескольких сторон. Большинство договоров - это двухсторонние сделки (купля-продажа, подряд, аренда и др.).
Различают сделки возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, по которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (например, подрядчик за выполнение работы получает вознаграждение). Безвозмездная сделка - это сделка, по которой одна сторона предоставляет что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (например, договоры дарения, безвозмездного пользования имуществом).
Сделки подразделяются на консенсуальные и реальные. Консенсуальные сделки считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения (консенсуса) по всем существенным условиям. Для признания реальных сделок заключенными необходимо не только соглашение сторон, но и передача вещи (например, договор займа заключен только с момента передачи денежных средств заемщику заимодавцем).
Различают также односторонне обязывающие и взаимные сделки. В односторонне обязывающих сделках одна сторона несет обязанности, а другая наделяется правами (например, по договору займа и другим реальным договорам сторона, передавшая имущество, приобретает права, а на сторону, получившую имущество, возлагаются обязанности). Во взаимных сделках каждая из сторон обладает и правами, и обязанностями (например, по договору купли-продажи продавец обязан передать вещь и имеет право на получение денежных средств, в свою очередь, покупатель обязан уплатить покупную цену и вправе требовать передачи ему вещи).
В зависимости от значения основания сделки для ее действительности выделяют каузальные и абстрактные сделки. Под основанием сделки понимается правовая цель, на достижение которой направлена сделка. В каузальных сделках (от лат. causa - побудительная причина) основание имеет существенное значение, действительность сделки ставится в зависимость от ее цели. Например, целью договора купли-продажи является переход права собственности на передаваемую вещь от продавца к покупателю. В абстрактных сделках основание не влияет на их действительность. Например, вексель был выдан покупателем в целях оплаты товаров по договору купли-продажи; несмотря на то что договор является ничтожным и покупатель не несет обязанности оплатить товары, вексель будет действительным, поскольку он представляет собой ничем не обусловленное обязательство уплатить указанную в нем денежную сумму.
В ст. 157 ГК РФ специально предусмотрены условные сделки, в которых возникновение или прекращение прав и обязанностей сторон ставится в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить в будущем. Условия могут быть отлагательными (когда в зависимость от наступления какого-либо обстоятельства ставится возникновение прав и обязанностей сторон) и отменительными (когда в зависимость от наступления какого-либо обстоятельства ставится прекращение прав и обязанностей сторон).
В качестве условий могут быть предусмотрены различные события и действия (рождение ребенка, изменение места жительства, приезд родственников и т.д.). Такие события и действия могут квалифицироваться как условие только в том случае, если неизвестно, наступят они или нет. Если предусмотренное сторонами обстоятельство должно неизбежно наступить, то таким образом будет определен срок сделки (ст. 190 ГК РФ).
Стороны могут недобросовестно препятствовать или способствовать наступлению условий. Для защиты интересов добросовестной стороны использован такой законодательный прием, как фикция: если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим (хотя в действительности оно не наступило); если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (хотя в действительности оно имело место).
2.1.2 Структура органов государственной регистрации и содержание работы должностных лиц
Федеральным органом в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Она находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» утверждено Положение о ней. Согласно п. 5 Положения Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Особым образом регистрируются права на так называемые линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами и которые расположены на территории более одного регистрационного корпуса. Примером таких объектов являются автомобильные дороги, железные дороги и т.д.
По общему правилу они должны регистрироваться в самой Федеральной службе государственной регистрации, а не в ее территориальных подразделениях. Однако если отдельные объекты недвижимости входят в состав такого линейного объекта, как автомобильные дороги, то по инициативе заявителя регистрация их может осуществляться в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.
Отдельные полномочия по государственной регистрации за исключением полномочий, предусмотренных статьей 10 Закона, могут осуществляться специально созданными и подведомственными Федеральной службе государственной регистрации государственными бюджетными учреждениями.
Согласно вновь введенной ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях бюджетным учреждением признается некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий соответственно органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах.
Свою деятельность бюджетные учреждения осуществляют в соответствии с государственными (муниципальными) заданиями и (или) обязательствами перед страховщиком по обязательному социальному страхованию. Государственное (муниципальное) задание формируется для бюджетных учреждений, определенных в соответствии с решением органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, осуществляющего бюджетные полномочия главного распорядителя бюджетных средств. Отказаться от выполнения государственного (муниципального) задания они не могут.
Вместе с тем деятельность бюджетных учреждений не ограничивается указанными заданиями. Согласно п. 4 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях бюджетное учреждение вправе сверх установленного государственного (муниципального) задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного (муниципального) задания выполнять работы, оказывать услуги, относящиеся к его основным видам деятельности, предусмотренным его учредительным документом, в сферах, указанных в п. 1 статьи 9.2, для граждан и юридических лиц за плату и на одинаковых при оказании одних и тех же услуг условиях. Порядок определения указанной платы устанавливается соответствующим органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом бюджетное учреждение вправе осуществлять иные виды деятельности, не являющиеся основными видами деятельности, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующие указанным целям, при условии что такая деятельность указана в его учредительных документах.
Бюджетное учреждение отвечает по своим обязательствам всем находящимся у него на праве оперативного управления имуществом, как закрепленным за бюджетным учреждением собственником имущества, так и приобретенным за счет доходов, полученных от приносящей доход деятельности, за исключением особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением собственником этого имущества или приобретенного бюджетным учреждением за счет выделенных собственником имущества бюджетного учреждения средств, а также недвижимого имущества. Собственник имущества бюджетного учреждения не несет ответственности по обязательствам бюджетного учреждения.
В п. 3 ст. 9 Закона установлена компетенция регистрирующих органов.
Под бесхозяйными недвижимыми вещами понимаются вещи, собственник которых неизвестен либо собственник отказался от права собственности на эту вещь.
Односторонняя сделка - это сделка, в которой есть волеизъявление только одной стороны (например, выдача доверенности).
Законодатель особо подчеркивает специальную правоспособность Федеральной службы государственной регистрации и ее территориальных подразделений. Это значит, что последняя не может заниматься какой-либо иной деятельностью, кроме государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.2 Особенности государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом
2.2.1 Государственная регистрация аренды недвижимости
Статьи 1 и 12 Закона относят аренду к ограничению (обременению) вещных прав арендодателя, подлежащему регистрации в подразделе III Единого государственного реестра прав, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) прав.
Между тем нормы Гражданского кодекса предусматривают обязательность государственной регистрации договора аренды, а не ограничения (обременения) вещных прав в виде аренды.
Так, п. 1 ст. 164 ГК установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, установленных Гражданским кодексом.
Если объектом аренды является недвижимое имущество, то договор аренды подлежит государственной регистрации. Исключение из этого общего правила могут быть установлены только законом (п. 2 ст. 609 ГК).
Статья 26 Закона устраняет это противоречие, устанавливая, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.
Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК) следующие договоры аренды недвижимого имущества:
договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более (п. 2 ст. 26 ЗК);
договор аренды лесного участка (п. 3 ст. 71, ст. 93 ЛК);
договор аренды зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК);
договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 30 ЖК);
договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК);
договор субаренды объектов недвижимого имущества в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации, за исключением субаренды земельного участка, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенной на срок менее года (п. 2 ст. 615 ГК);
договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК);
смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.
Как усматривается из вышеприведенного перечня, не все договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации.
Так, регистрация договоров аренды земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений осуществляется в зависимости от срока договора аренды.
Договоры аренды указанных объектов недвижимости, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации и по общему правилу считаются заключенными с момента подписания его сторонами (ст. 433, 434 ГК); государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на срок один год и более.
При исчислении срока следует исходить из того, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признается равным году.
Если срок аренды не определен сторонами и договор заключен на неопределенный срок, такой договор аренды не нуждается в государственной регистрации.
Сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным договорам аренды (субаренды), также подлежат государственной регистрации.
Так, подлежит государственной регистрации договор о передаче (уступке) арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) (ст. 389, ст. 391, п. 2 ст. 615 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 26 февраля 2001 г. №59).
Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в данном случае осуществляется не только передача прав требования, но и перевод долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования (цессии) (ст. 382 - 398 ГК) и о переводе долга (делегации) (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды заключается между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), арендодатель в сделке не участвует, хотя его согласие на такую сделку необходимо, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иным правовым актом (п. 2 ст. 615 ГК).
Так, земельным законодательством установлено, что согласие арендодателя на передачу арендатором арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу может потребоваться только в случае, если необходимость получения этого согласия установлена договором аренды (п. 5 ст. 22 ЗК). Если договором аренды земельного участка получение согласия арендодателя на сделку не предусмотрено, то согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления и договором аренды не может быть установлено иное (п. 9 ст. 22 ЗК).
В случае заключения между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключения нового договора аренды между арендодателем и новым арендатором не требуется. Согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю.
В соответствии с п. 1 ст. 2 комментируемого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Внесение изменений в договор аренды является не только изменением условий договора, но и изменением ограничения (обременения).
Поэтому, если стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий договора и не зарегистрировали данные изменения в Едином государственном реестре прав, то в Реестре будет содержаться информация только о тех условиях, которые содержит зарегистрированный договор, без учета изменений, внесенных дополнительным соглашением. Иными словами, государство юридически признает и подтверждает только те условия договора аренды, только такое обременение (ограничение) права арендодателя, запись о которых имеется в Едином государственном реестре прав.
По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации. Это же правило должно применяться при определении момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку последнее является неотъемлемой частью самого договора.
Исходя из вышесказанного, любое соглашение об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации. В случае если государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды не произведена, договор считается действующим в первоначальном виде, без учета изменений и дополнений.
В п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что «соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».
Государственная регистрация договора аренды осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. №135 (далее - Инструкция о регистрации договоров аренды).
В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 разъяснено, что «исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество».
Регистрация договора аренды - это одно регистрационное действие, совершаемое путем внесения в Единый государственный реестр прав двух записей под одним регистрационным номером, с даты совершения которых:
договор аренды считается заключенным;
у сторон возникают права и обязанности, предусмотренные договором, т.е. право одной стороны требовать совершения в свою пользу определенного действия и обязанность другой стороны исполнить соответствующее действие;
право собственности и иные зарегистрированные вещные права на объект недвижимости обременяются арендой;
арендатор приобретает право аренды.
Записи о договоре аренды вносятся в подраздел III-4 ЕГРП «Запись о сделке». После внесения записи о регистрации договора аренды под тем же номером регистрации в подраздел III-1 «Запись об аренде» вносится запись об ограничении (обременении) вещного права арендой (п. 44 Правил ведения ЕГРП), с указанием даты начала и окончания аренды или даты начала аренды и ее продолжительности.
Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Аренда является консенсуальной сделкой, для совершения которой достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки, а не передача вещи, в отличие от реальных сделок. Понятие «срок действия договора» не тождественно понятию «срок аренды», поэтому дата заключения договора (дата государственной регистрации) может и не совпадать с моментом, с которого исчисляется срок исполнения конкретного обязательства.
Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды такой период времени не включается в срок аренды.
Что касается срока окончания аренды, то он может быть установлен конкретной датой или обусловлен истечением определенного периода времени.
Если объектом аренды является нежилое помещение в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности, запись об аренде помещения вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного именно для этого здания. Открытия самостоятельного раздела на помещение, входящее в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества - здание, независимо от того, что предметом договора аренды являются только нежилые помещения, входящие в состав здания.
На листе записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется «Весь объект». Если предметом аренды является часть объекта, то в этой графе описываются характеристики передаваемой в аренду части.
Предметом договора аренды могут являться несколько объектов недвижимого имущества, например земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение. В этом случае запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (п. 44 Правил ведения ЕГРП), например, в раздел, содержащий записи о земельном участке.
В раздел ЕГРП, содержащий записи о здании, запись о регистрации договора аренды в подраздел III-4 не вносится. В этом разделе осуществляется запись об аренде в подразделе III-1. При этом в графу «Особые отметки регистратора» подраздела III-1 вносится запись о кадастровом номере земельного участка, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды.
Проведение государственной регистрации договора аренды удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале договора (п. 77 Правил ведения ЕГРП). В штампе после слов: «Произведена государственная регистрация» указывается «аренды», проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.
Запись в штампе регистрационной надписи на договоре заверяется подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью.
Если на регистрацию представлено несколько экземпляров договора, например экземпляр арендодателя и экземпляр арендатора, то штамп проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в штампе запись должна быть идентична.
При передаче прав и обязанностей по договору аренды в подраздел III-4 ЕГРП вносится запись о регистрации сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма). С момента внесения записи о государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор. В подраздел III-1 «Запись об аренде» вносится новая регистрационная запись об аренде с указанием нового арендатора. Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде.
На договоре перенайма проставляется штамп регистрационной надписи, удостоверяющей проведение государственной регистрации сделки.
Смена арендатора происходит и в результате правопреемства. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). В случае если в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом к вновь образованному в результате реорганизации юридическому лицу переходят права и обязанности по договору аренды, смена арендатора должна быть отражена в ЕГРП. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новый договор аренды не заключается, аренда как ограничение (обременение) преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица. По заявлению правопреемника арендатора на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды в ЕГРП вносятся изменения в записи подраздела III-4 ЕГРП с использованием листа «Запись об изменениях», на котором отражается изменение арендатора, и вносится новая регистрационная запись об аренде (заполняется новый лист подраздела III-1).
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, по заявлению наследника в ЕГРП вносятся аналогичные записи на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем.
Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде.
О перемене арендодателя по зарегистрированному договору аренды также вносится запись в ЕГРП. Перемена арендодателя происходит в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды.
Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает в порядке правопреемства право собственности на имущество, переданное в аренду, арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина - арендодателя, правопреемниками которого являются наследники.
Отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК). Арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.
После государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество в регистрационные записи подраздела III-4 и подраздела III-1 вносятся изменения с указанием нового арендодателя на листе «Запись об изменениях». Основанием для внесения записей об изменениях является регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды.
Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде.
Дополнительное соглашение к договору аренды регистрируется в том же порядке, что и сам договор аренды. Инструкцией о регистрации договоров аренды (п. 19) предусмотрено, что при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в подраздел III-4 ЕГРП вносится запись о регистрации дополнительного соглашения. Запись о государственной регистрации договора аренды, уже имеющаяся в подразделе III-4, не погашается.
Если условия, изменяемые дополнительным соглашением, приводят к изменению записи подраздела III-1 «Запись об аренде», например, изменился срок аренды, то в запись подраздела III-1 вносятся соответствующие изменения. Изменения вносятся путем заполнения специального листа «Запись об изменениях», который располагается за листом, содержащим запись об аренде, которая подлежит изменению. Лист «Запись об изменениях» не заполняется в случае, если условия дополнительного соглашения не приводят к изменению имеющейся в подразделе III-1 записи об аренде.
Проведение государственной регистрации в данном случае также удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале дополнительного соглашения.
Если имеется вступившее в законную силу решение суда об изменении условий зарегистрированного договора аренды, то такое решение является основанием для внесения записей об изменении соответственно в подразделы III-4 и (или) III-1 Единого государственного реестра прав с использованием листа «Запись об изменениях».
В соответствии с п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.
Исходя из вышеизложенных требований Закона, регистрация договора аренды может быть произведена только после регистрации в Едином государственном реестре прав одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в аренду объекты недвижимого имущества: права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления.
Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:
государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);
казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);
учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК);
автономное учреждение, владеющее закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, при этом согласие собственника требуется только на передачу в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ним собственником или приобретенного за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества (п. 1 ст. 298 ГК).
Существующее исключение из указанного порядка регистрации аренды прямо установлено законом и обусловлено тем, что не на все земельные участки государственная собственность на землю разграничена.
Так, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК) распоряжение земельными участками, относящимися по основаниям, указанным в ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК, к федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, возможно только после государственной регистрации права собственности на них.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, а в установленных законом случаях - органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
При этом отсутствие государственной регистрации права собственности не является препятствием для распоряжения земельными участками, в том числе и для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации аренды. В случае передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регистрация договора аренды осуществляется в отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя.
В соответствии со ст. 16 Закона за государственной регистрацией договора, совершенного в простой письменной форме, обращаются все стороны по договору. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает для договоров аренды иной порядок обращения за регистрацией, согласно которому с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды, как арендодатель, так и арендатор.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, например, не представляя другой стороне документы, необходимые для государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Следует заметить, что ответчиком в данном споре является уклоняющаяся от регистрации сторона, а не орган по государственной регистрации.
Такое решение суда не заменяет государственной регистрации сделки и само по себе не порождает обязанности у органа по государственной регистрации осуществить регистрацию.
Заинтересованная в регистрации сторона, в интересах которой вынесено решение суда, в установленном порядке обращается в орган по государственной регистрации, представляет необходимые для регистрации документы и вступившее в законную силу решение суда, заменяющее собой документы, которые должна была бы представить уклоняющаяся сторона. Регистрация договора осуществляется в общем порядке в соответствии с решением суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения.
Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины, препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации договора аренды. Положения п. 1 ст. 28 Закона о недопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случае неприменимо.
Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), орган по государственной регистрации должен в письменной форме уведомить правообладателя о проведенной государственной регистрации аренды в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона).
Представленный на регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом к договорам аренды. В соответствии со ст. 607 ГК объектом аренды могут быть земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Не может быть объектом аренды доля в праве общей собственности, в том числе и земельная доля, а также доля в аренде. Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям.
По договору аренды арендодатель обязуется передать нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). В случае если по договору аренды имущество передается только во временное пользование и не передается во владение, в отношении этого имущества может быть заключен не один договор аренды. Например, нежилое помещение по договору аренды передается во временное пользование одному арендатору с 8 часов до 14 часов с понедельника по пятницу, а по другому договору аренды это же нежилое помещение передается во временное пользование другому арендатору с 14 часов до 20 часов с понедельника по пятницу (так называемая почасовая аренда), при этом арендодатель владения не утрачивает.
Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При правовой экспертизе представленного на государственную регистрацию договора аренды следует учитывать особенности, установленные законодательством для аренды различных видов недвижимого имущества.
Так, при правовой экспертизе договора аренды земельного участка нужно учитывать следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок, предусмотренных Гражданским кодексом.
Объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Заключить договор аренды земельного участка может только собственник земельного участка или лицо, уполномоченное собственником, за исключением передачи в аренду земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается или с участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Порядок и условия заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности или в хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, устанавливается Земельным кодексом и другими федеральными законами (ст. 36 ЗК).
При этом если земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение, не определен и отсутствует кадастровая карта (план) земельного участка, проект границ земельного участка, подлежащего передаче в аренду, должен быть утвержден органом местного самоуправления.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Порядок заключения договора аренды в данном случае не является публичным, поскольку собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретения права аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее на праве собственности гражданину или юридическому лицу здание, строение, сооружение, а юридические лица, имеющие в хозяйственном ведении указанные объекты недвижимого имущества, в силу прямо указания закона обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в срок до 1 января 2008 г.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, иным лицам осуществляется на принципах публичности.
Предоставление земельного участка под строительство осуществляется:
а) без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, при обязательном информировании населения органами местного самоуправления городских или сельских поселений о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (ст. 30 ЗК);
б) без предварительного согласования места размещения объекта по результатам торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или без проведения торгов (конкурсов, аукционов) гражданину или юридическому лицу, подавшему заявление о предоставлении земельного участка, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду под строительство земельных участков и поступлении на торги только одной заявки (ст. 30, ст. 30.2 ЗК). Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду только по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом (ст. 30.1 ЗК);
в) без проведения торгов для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории по результатам открытого аукциона на право заключения такого договора (п. 2.1 ст. 30 ЗК, ст. 46.2 ГрК);
г) для индивидуального жилищного строительства:
без проведения торгов на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка, при условии, что по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка других заявлений не поступило;
по результатам аукциона, если решение о проведении аукциона принял исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий, либо если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка поступили заявление от других граждан (п. 3 ст. 30.1 ЗК).
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации договора аренды.
Для целей, не связанных со строительством, земельные участки предоставляются (ст. 34 ЗК) на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков в соответствии со специальным актом, устанавливающим процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений, принятым публичным собственником земельных участков или органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Аренда лесного участка имеет следующие особенности.
Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (п. 1 ст. 74 ЛК), за исключением случаев передачи в аренду лесных участков:
для реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов (подп. 2 п. 3 ст. 74 ЛК);
для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 43 ЛК);
для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 44 ЛК);
для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 45 ЛК).
При заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона по соглашению сторон договора аренды не допускается (п. 2 ст. 74 ЛК).
Объектами аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 2 ст. 72 ЛК).
Заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, осуществляется соответственно органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их компетенции, установленной Лесным кодексом (п. 4 ст. 74 ЛК). При этом органы местного самоуправления осуществляют передачу в аренду лесных участков, находящихся в муниципальной собственности (ст. 84 ЛК), а органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют передачу в аренду лесных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (ст. 82 ЛК) и собственности Российской Федерации (ст. 83 ЛК).
При заключении договора аренды нежилого помещения значительную трудность представляет определение объекта аренды.
Исходя из того, что предметом договора аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, вызывает большое сомнение квалификация договора о предоставлении в пользование части помещения, не выделенной в натуре, например, торгового места как договора аренды. Оборудованное торговое место, хотя и расположено в конкретном нежилом помещении и занимает определенную его часть, объектом недвижимого имущества не является. Применительно к одному оборудованному торговому месту в большом торговом зале это условие невыполнимо, поскольку невозможно выделить и определить конкретную часть помещения, которая является объектом аренды. Предоставление оборудованного торгового места на определенное время, например с 9 до 18 часов, можно квалифицировать как договор на оказание одной стороной определенных услуг другой стороне за вознаграждение. Соответственно такой договор государственной регистрации в Едином государственном реестре прав не подлежит.
Услуги по предоставлению оборудованного торгового места не следует путать с арендой части помещения, выделенной в натуре, например комнаты в помещении, состоящем из нескольких комнат, как изолированных, так и проходных. В случае, когда объектом аренды является конкретная, выделенная часть помещения - комната, к договору аренды должен быть приложен поэтажный план здания, на котором обозначена часть помещения с указанием номера помещения и размера арендуемой площади.
Договор аренды жилого помещения может быть заключен только с юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 30, ст. 17 ЖК). Физическим лицам жилое помещение в аренду предоставлено быть не может.
При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК) право на предприятие как имущественный комплекс должно быть зарегистрировано в порядке, установленном ст. 22 Закона. При этом государственная регистрация права на предприятие как имущественный комплекс и регистрация договора аренды осуществляются федеральным органом в области государственной регистрации вне зависимости от места нахождения имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса.
Исходя из содержания ст. 665 ГК, особенность предмета договора финансовой аренды (лизинга) заключается в том, что он включает в себя наряду с объектом лизинга (недвижимое имущество) также действия обязанных по нему сторон: действия лизингополучателя по принятию имущества во владение и пользование и действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом, указанным лизингополучателем, и передаче объекта лизинга в аренду последнего.
В соответствии со ст. 608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В данном случае специальной нормой закона - ст. 665 ГК - установлено, что арендодатель не только не является собственником имущества, но и не владеет им. По договору лизинга арендодатель обязуется передать имущество, которое ему указал арендатор и которое арендодателю необходимо приобрести у лица, являющегося на момент подписания договора аренды и на дату его государственной регистрации собственником имущества.
Таким образом, квалифицирующим признаком договора лизинга, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не должен являться собственником или титульным владельцем имущества, подлежащего передаче в лизинг. В противном случае возникают обычные арендные отношения. Более того, в момент приобретения лизингодателем права собственности на недвижимое имущество оно по сути уже обременено арендными правами лизингополучателя.
Предметом договора лизинга является конкретный объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, а не недвижимость вообще и не товары (оборудование), которые изготавливаются продавцом и обладают только родовыми признаками. Это требование характерно не только для договора аренды и ее разновидности - лизинга, но и для любой сделки с объектом недвижимости.
На момент заключения договора объект недвижимости существует и имеет собственника. Однако воля собственника на передачу им имущества в аренду отсутствует. Между тем ст. 667 ГК предусмотрено, что арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду. Можно предположить, что такое уведомление в обязательном порядке должно содержаться в договоре купли-продажи имущества. Поскольку договор купли-продажи в данном случае представляет собой договор в пользу третьего лица (ст. 430 ГК), лизингополучатель может быть прямо назван в договоре. Однако это не исключает возможности уведомления продавца и другими способами.
Следует заметить, что законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должно быть известно, что имущество продается за определенную сумму. Известны должны быть также и состояние объекта недвижимости, и его цена. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуются документы технического учета (инвентаризации) объекта, которые имеются (или могут быть получены) только собственником объекта. Эти документы необходимы для заключения договора лизинга. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга.
Порядок осуществления регистрационных действий по правоотношениям лизинга обусловливается спецификой предмета лизинга. Регистрационные действия осуществляются в следующей последовательности:
регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
регистрация договора лизинга (именно с этого момента права собственника недвижимости, не являющегося стороной договора лизинга, обременены наличием арендных отношений, что и позволяет утверждать о наличии предварительного соглашения о продаже между продавцом и лизингодателем и о необходимости уведомления собственника о регистрации договора лизинга, а также о необходимости представления этих документов для государственной регистрации);
регистрация договора купли-продажи объекта лизинга, если такой договор подлежит обязательной государственной регистрации;
регистрация перехода права собственности на объект лизинга к лизингодателю. При этом одновременная подача участниками лизингового правоотношения документов на регистрацию лизинга, опосредуемого договорами финансовой аренды и купли-продажи недвижимости, не противоречит действующему законодательству.
Государственная регистрация перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю может быть осуществлена при условии наличия в содержании договора лизинга данной возможности или отдельного дополнительного соглашения к договору лизинга, предусматривающего указанное правомочие лизингополучателя. При этом в качестве документа - основания для регистрации права должно быть представлено соглашение сторон или иные документы, подтверждающие выполнение ими условий о выкупе в полном объеме, соответствующих условиям Гражданского кодекса о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК).
На сегодняшний день передача в лизинг объектов недвижимости представляется проблематичной, исходя из норм Земельного кодекса, закрепивших единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
Статьей 666 ГК установлено ограничение - земельные участки не могут быть предметом лизинга. Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Таким образом, если предметом лизинга является здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок, который в лизинг передан быть не может.
Если допустить в данном случае, что лизингодатель приобретает здание и земельный участок, но в лизинг передает только здание, то дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга невозможен, поскольку нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не являлся предметом лизинга.
Несколько по иному складываются правоотношения сторон в случае, когда здание, являющееся предметом лизинга, расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды. В этом случае лизингодатель, приобретя в собственность здание, в силу ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК приобретает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Получая арендную плату за переданное по договору лизинга здание, лизингодатель выплачивает арендную плату за аренду земельного участка, на котором это здание расположено. При выкупе лизингополучателем здания по договору лизинга лизингополучатель приобретет право аренды земельного участка, на котором это здание расположено.
В случае, если предметом договора лизинга является здание, расположенное на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, лизингодатель, купив здание, обязан переоформить права на земельный участок: заключить договор аренды или выкупить в собственность (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК).
Очевидно, что для дальнейшего развития отношений по лизингу недвижимости запрет на передачу в лизинг земельных участков целесообразно сохранить только в отношении незастроенных (пустых) земельных участков, а также земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Пункты 2 и 3 содержат дополнительные требования к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона представления кадастрового плана земельного участка или плана объекта недвижимого имущества не требуется, если такой план ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов.
К договору аренды земельного участка, представляемому на государственную регистрацию, должен быть приложен кадастровый план земельного участка. Если в аренду сдается часть земельного участка, то на прилагаемом кадастровом плане должна быть указана часть земельного участка, сдаваемая в аренду.
При кадастровом учете земельных участков в Единый государственный реестр земель вносятся основные сведения о земельных участках, в том числе описание границ земельных участков, их отдельных частей (п. 2 ст. 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). В форме Ф. 1.3 подраздела, открытого для внесения учетных кадастровых записей о земельном участке, указываются сведения о частях и обременениях земельного участка: площадь сформированной части и единица ее измерения, основная характеристика части, а в форму Ф. 1.9 помещается план (чертеж, схема) границ части земельного участка и указывается учетный кадастровый номер части.
В кадастровом плане земельного участка в формах В.3 и В.4 отражаются указанные сведения о сформированной и учтенной части земельного участка, передаваемой в аренду.
Отражение в кадастровом плане земельного участка характеристик сформированной части земельного участка, подлежащей передаче в аренду, позволяет соблюсти требования ч. 3 ст. 607 ГК о необходимости указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При передаче в аренду здания или помещения в здании или части помещения на государственную регистрацию должны быть представлены поэтажные планы здания, изготовленные организацией технического учета (инвентаризации), с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Указанные документы должны быть приложены к договору, представляемому на государственную регистрацию, в силу прямого указания закона. Однако если в тексте договора аренды имеется ссылка на поэтажные планы как на неотъемлемую часть договора, то данные документы должны быть сброшюрованы вместе с договором или должны иметь указание на то, что являются приложением к договору.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Аренда может быть прекращена в связи с истечением срока аренды. Однако само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу ч. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (ч. 2 ст. 610 ГК).
При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.
Арендованное имущество может быть выкуплено арендатором. Так, например, собственник здания, являющийся арендатором земельного участка, может выкупить земельный участок. В этом случае аренда прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК). Основанием для внесения записи о прекращении аренды является сам факт регистрации перехода права собственности к арендатору.
Прекращение договора аренды является основанием для внесения записи и о прекращении договора субаренды (ст. 618 ГК).
Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав. На лицевой стороне листа, содержащего запись о регистрации договора аренды и листа, содержащего записи об аренде, проставляется специальный штамп погашения регистрационной записи, в котором проставляется дата регистрации прекращения аренды, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись.
При ведении Единого государственного реестра прав на магнитных носителях запись о прекращении выполняется на отдельном листе, который располагается за листом с записью о прекращаемой аренде или сделке.
При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав. Указанный лист записи подраздела III-4 не заполняется, если для прекращения аренды представлено соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды.
Если погашение регистрационных записей было осуществлено на основании заявления арендатора, то орган по государственной регистрации должен уведомить правообладателя (арендодателя) объекта недвижимого имущества путем направления уведомления о погашении регистрационных записей об аренде. Указанное уведомление должно быть направлено в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей.
Проставление штампа погашения регистрационной записи на зарегистрированном договоре аренды либо на свидетельствующих о прекращении договора аренды документах не предусмотрено. Убедиться, что регистрационные записи об аренде погашены, арендатор или арендодатель могут, получив выписку из Единого государственного реестра прав.
В случае, если основанием для прекращения аренды послужило соглашение о досрочном расторжении договора аренды, запись о регистрации которого внесена на отдельный лист подраздела III-4, на оригинале соглашения проставляется штамп регистрационной надписи, в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указывается «соглашения о расторжении договора аренды», проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым осуществлена регистрация.
2.2.2 Государственная регистрация договоров в долевом строительстве
Статья 25.1 Закона была введена в Закон Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии).
Принятие Закона о долевом участии было обусловлено стремлением достаточно большого числа граждан вкладывать средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения права собственности на квартиры в таких домах. Одновременно на момент принятия Закона о долевом участии сложившаяся в данной сфере отношений практика свидетельствовала о серьезных нарушениях прав граждан. Имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно менялись объекты обязательств и нарушались сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Нередко имели место случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
С целью приобретения квартир в строящихся многоквартирных домах застройщики (а часто и посредники, действующие якобы от имени застройщиков) предлагали гражданам заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством: например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также «о совместной деятельности», «инвестиционный договор», «о долевом инвестировании», «долевого строительства», «об уступке прав требований» и т.п. При этом в большинстве случаев заключаемые договоры не подлежали государственной регистрации. В результате об эффективности защиты соответствующих прав граждан не могло идти и речи.
В настоящее время с учетом ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии основаниями привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, могут служить только:
договор участия в долевом строительстве;
жилищный сертификат;
основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Вышеуказанное по существу означает, что теперь застройщики не могут привлекать денежные средства граждан на основании какого-либо иного договора, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом о долевом участии. При этом в целях устранения неопределенности в вопросе о возможности финансирования строительства многоквартирных домов юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями совместно с гражданами на основании договора о совместной деятельности, инвестиционных договоров и других договоров, заключение которых предусмотрено Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, законодатель в ч. 3 ст. 1 Закона о долевом участии дополнительно подчеркнул, что, во-первых, действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, и, во-вторых, передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве - это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом ст. 2 Закона о долевом участии застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объектом же долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и должен содержать следующие условия:
) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Указанные условия являются существенными и при их отсутствии в соответствующем договоре такой договор будет считаться незаключенным.
В соответствии со ст. 17 Закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат в порядке, предусмотренном комментируемым Законом, государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, длястроительствакоторых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором. При этом следует иметь в виду, что с учетом ч. 3 ст. 4 Закона о долевом участии и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор участия в долевом строительстве может считаться заключенным только после такой государственной регистрации.
Учитывая специальные требования, предъявляемые Законом о долевом участии к заключению договоров участия в долевом строительстве к застройщикам при реализации ими прав на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, и в целом с учетом специфики возникающих в этой сфере отношений и необходимости обеспечения защиты прав граждан - участников долевого строительства комментируемой статьей определены особенности государственной регистрации указанных договоров.
Пункт 1 ст. 25.1 Закона для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в качестве общего правила устанавливает требование о представлении, наряду с иными необходимыми для государственной регистрации документами (заявления, правоустанавливающих документов, документа об уплате государственной пошлины и т.п.), документов, содержащих описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. В данном случае имеются в виду документы, позволяющие идентифицировать конкретный объект долевого строительства, который после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости будет подлежать передаче участнику долевого строительства во исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве.
В частности, если по договору долевого участия в строительстве будет подлежать передаче квартира в строящемся многоквартирном доме, то ее местоположение на плане многоквартирного дома, содержащего информацию о количестве жилых и нежилых помещений в составе такого дома и планируемой площади каждого из таких помещений, указывается путем ее графического выделения на указанном плане либо использования описания (этаж, номер квартиры и т.п.), позволяющего однозначно определить местоположение квартиры в многоквартирном доме в целях ее обозначения на указанном плане.
Одновременно следует иметь в виду, что однозначное определение объекта долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом участии) и соответственно такой договор также является документом, содержащим описание объекта долевого строительства. Так, согласно п. 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. №82, при внесении регистратором в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве в графе «Описание предмета сделки» должно указываться описание объекта долевого строительства согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления в установленном порядке проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом участии). При этом согласно ст. 12.1 названного Закона исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, должно обеспечиваться одним из следующих способов:
залогом предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды на указанный земельный участок и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (в качестве общего правила указанное имущество считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (залогодержателя) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве с момента государственной регистрации такого договора);
поручительством банка (договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве).
Соответственно застройщик при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве конкретного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости должен подтвердить соблюдение им вышеуказанных требований закона.
В этих целях п. 2 ст. 25.1 Закона введен дополнительный перечень документов, которые застройщик, наряду с иными документами, необходимыми в соответствии с общими положениями комментируемого Закона, должен представить при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного им с первым участником долевого строительства. В частности, данный перечень включает следующие документы:
) разрешение на строительство;
) проектную декларацию;
) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство банка.
При этом государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. С учетом ранее указанного требования такая регистрация возможна только при условии, если застройщик уже зарегистрировал в установленном комментируемым Законом порядке право собственности или договор аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости согласно п. 2.1 комментируемой статьи осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов. В данном случае следует иметь в виду, что документы, перечисленные в вышеуказанном перечне, уже не требуется представлять застройщику. Относительно того, кто может обратиться с заявлением о регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве (стороны договора вместе или одна из сторон договора), указанная норма не содержит никаких указаний. Представляется, что в силу п. 1 ст. 16 комментируемого Закона государственная регистрация таких договоров должна также осуществляться на основании заявления сторон договора: застройщика и участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Данный документ застройщик должен получить в установленном указанной статьей порядке.
Содержание проектной декларации и предъявляемые к ней требования устанавливает ст. 19 Закона о долевом участии.
В частности, согласно ч. 1 указанной статьи проектная декларация должна включать информацию о застройщике и о проекте строительства.
Требования к содержанию информации о застройщике установлены ст. 20 названного Закона. Данная информация должна содержать основные сведения о застройщике, в том числе сведения о государственной регистрации, информацию об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии застройщика.
Содержание информации о проекте строительства определено ст. 21 Закона о долевом участии. Так, в проектной декларации в части проекта строительства должна быть отражена информация о цели, сроках и этапах строительства, об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков при реализации проекта, сведения о подрядчиках и т.п.
В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется с производством, размещением и распространением рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств, то в соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона о долевом участии проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в СМИ и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора долевого участия в строительстве с первым участником долевого строительства.
Предусмотренный установленным п. 2 комментируемой статьи перечнем документов план создаваемого объекта недвижимого имущества изготавливается застройщиком в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство. Ни комментируемый Закон, ни Закон о долевом участии не устанавливают специальных требований по изготовлению такого плана. Вместе с тем анализ комплекса норм указанных законодательных актов позволяет выявить ряд таких требований.
В частности, данный план должен содержать информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об их описании, о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией, их планируемой площади, графически отображать информацию о таких частях.
Представляется, что такой план должен быть удостоверен подписью уполномоченного должностного лица застройщика и скреплен печатью застройщика.
С учетом п. 2 ст. 25.1 Закона договор поручительства представляется застройщиком при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве только в случае, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство банка.
Договор поручительства должен предусматривать:
) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору долевого участия в строительстве (возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств);
) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве;
) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.
В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, ЕГРП. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «Особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Порядок внесения записей о договоре участия в долевом строительстве, о возникающих в связи с этим обременениях детализирован в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. №82.
Так, согласно названной Инструкции запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. При этом при внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве:
в графу «Условный номер» вносится условный номер, присваиваемый в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. №192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»;
в графе «Описание предмета сделки» указываются слова «объект долевого строительства», а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;
в графе «Цена сделки» указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена;
в графе «Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)» указываются сведения о стороне договора - застройщике;
в графе «Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права» указываются сведения о стороне договора - участнике долевого строительства;
в графе «Документы-основания» указываются реквизиты договора;
в графе «Условия сделки» указываются существенные условия договора участия в долевом строительстве, не отраженные в иных графах данного раздела, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства;
в графу «Особые отметки регистратора» вносятся слова: «Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у…», далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.
Пунктом 1 ст. 20 Закона установлены общие основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в полной мере не учитывают установленных комментируемой статьей особенностей государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Поэтому п. 3.1 комментируемой статьи введены дополнительные, достаточно очевидные, основания для отказа в государственной регистрации таких договоров:
) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
. Согласно п. 4 ст. 25.1. Закона заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.
В данном случае комментируемый Закон процедурно обеспечивает реализацию права участника долевого строительства на отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке. Такое право закреплено ч. 1 ст. 9 Закона о долевом участии.
При расторжении договора долевого участия в строительстве в судебном порядке к заявлению должна быть приложена копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении такого договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
3. Практическая регистрация права собственности на примере сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: С-Пб., ул. Ново-Александровская, д. 14
3.1 Описание рассматриваемого объекта регистрации
Зона градостроительной ценности №14.
Квартал ограничен с севера Светлановским проспектом, проспектом Энгельса с востока, Зеленогорской улицей и Железнодорожным переулком с запада и юга соответственно. Лена здесь проставь нужные улицы - я Питера не знаю.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.
Ближе всего от участка находятся станции метро: Лесная - 2,23 км (7 ост), Площадь Мужества - 2,20 км (5 ост), Пионерская - 1,71 км (4 ост), Удельная 1,62 км (4 ост). Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: трамваи: 9, 17, 20, 40, 55, 58; троллейбусы: 40, 50; автобусы 9, 40, 93, 94, 98.
Площадь участка 3600 м2 = 0,36 га.
Форма участка правильная прямоугольная со сторонами 90 м и 40 м.
Рельеф: плоский, без наличия ям и канав.
План не соответствует натуре. Два деревянных двухэтажных дома представленных на плане снесены, деревья вырублены. В глубине участка параллельно пр. Энгельса построен новый 9-ти этажный дом.
2. Описание окружения
Жилая застройка.
Этажность - 9 эт. Возраст застройки - около 2-х лет. Территория полностью освоена.
Свободных незастроенных площадей нет.
Застройка участка в высшей степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.
Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен эфирнораспределительной сетью системы спутникового телевидения «Теле Плюс». Район обладает хорошо развитой инфраструкторой городских улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.
В квартале от рассматриваемого участка находится крупное производственное предприятие «СВЕТЛАНА». Других предприятий в районе нет. В 500 метрах на юг от рассматриваемого участка проходит железнодорожная линия Выборгского направления. Автотрасс и аэропортов не имеется.
Неподалёку, в направлении северо - запад, располагается зона отдыха Озерки. Несколько километров на север - лесопарк Сосновка.
Участок прилегает к проспекту Энгельса и Светлановскому проспекту.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.
3. Описание зданий и сооружений
Интенсивность застройки - 0,2.
На участке построен один девятиэтажный кирпичный жилой дом на 250 кв; первый этаж отведен под коммерческие учреждения.
Фундамент здания ленточного типа, дом кирпичный, с лицевой стороны здания стены поштукатурены и покрашены, перекрытия и крыша выполнены из монолитного железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное помещение и подвал. Фасад здания очень качественно отделан.
Здание находится в эксплуатации. Без физических дефектов.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин. Имеются необходимые тротуары для удобного подхода к зданию.
На данном участке нельзя строить промышленные здания.
4. Внешняя информация
Первый этаж здания находится в собственности коммерческих предприятий. Остальные этажи здания жилые, 25% - собственность муниципалитета, остальные квартиры в собственности жильцов.
3.2 Алгоритм подготовки и подачи документов в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
В этом разделе хотелось бы обратить внимание на некоторые общие вопросы, возникающие при подготовке и подаче документов УФРС(ГБР) на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
. Внимательно изучите комплект документов, который должен быть подан в УФРС(ГБР). Не следует руководствоваться принципом, чем документов больше, тем лучше, вдруг пригодятся. В ненужных для регистрации документах, УФРС(ГБР) может обнаружить такие сведения, которые в конечном случае послужат основанием для приостановки в регистрации, а в худшем, приведут к отказу. Подавайте в УФРС(ГБР) только необходимые для регистрации документы.
. Документы не должны содержать незаверенных исправлений. Если документ на нескольких листах, он должен быть сшит, пронумерован и скреплен подписью и(или) печатью лица, которое подписало указанный документ.
. В УФРС(ГБР) остается опись всех документов, которые подаются на регистрацию. Составляя опись документов, проследите за тем, что в нее вошли надлежащим образом удостоверенные копии, как правило, нотариально, всех документов, которые подаются в УФРС(ГБР). Имейте в виду, что документ, который подан в одном экземпляре останется в УФРС(ГБР) и получить его обратно будет чрезвычайно трудно.
. Если документы подаются представителем, обратите внимание на составление доверенности. Полномочия доверенного лица должны быть четко оговорены, на выполнение каких действий выдана доверенность. Укажите полномочия на подачу и получение документов после регистрации. Имейте в виду, что доверенность на получение документов должна быть нотариально удостоверенной. Предусмотрите в доверенности полномочия на подачу заявления о приостановке регистрации, это может понадобиться, если в процессе регистрации необходимо донести дополнительные документы, но заявитель не успевает это сделать до конца срока регистрации. Предоставьте в УФРС(ГБР) копию доверенности.
. Государственная пошлина может быть оплачена для юридических лиц только в безналичном порядке. В УФРС(ГБР) подается подлинный экземпляр платежного поручения, который УФРС(ГБР) вернет с отметкой о погашении, если заявитель предоставит ксерокопию платежного поручения. Физические лица оплачивают госпошлину в Сбербанке. Обратите внимание на указание кода ОКАТО. Кроме того, указывайте назначение платежа, в зависимости от того, за что уплачивается госпошлина: «Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или «Плата за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество».
. Получив на руки свидетельство о праве собственности, внимательно проверьте все ли документы вернули и не содержит ли свидетельство технических ошибок. В случае, если обнаружили не комплект документов или ошибку в свидетельстве, незамедлительно обратитесь к инспектору, выдавшему документы или к администратору. Допущенные технические ошибки УФРС(ГБР) обязан исправить без оплаты.
3.3 Направления совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости
Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Одним из необходимых косвенных рычагов государственного регулирования ряда общественных отношений, где возникает необходимость в государственном контроле, является институт регистрации, представляющий собой совокупность правовых и организационных мер, устанавливающих и закрепляющих на законодательном уровне порядок регистрационного учета соответствующих объектов (субъектов), осуществляемый уполномоченными органами исполнительной власти.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации). Юридическое значение государственной регистрации в рассматриваемом случае состоит в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права: поскольку действия административных органов презюмируются достоверными, то и государственная регистрация, пока иное не установлено судом, является достоверной, а значит, бесповоротной; имеет не техническое, а юридическое значение; зарегистрированное право оспаривается лишь в судебном порядке; обеспечивает стабильный хозяйственный оборот.
Государственной регистрации подлежат далеко не все сделки с недвижимостью, а только те, относительно которых имеется специальное указание об этом в законе: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), аренда предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и некоторые другие.
Органами, которые от имени государства осуществляют признание и подтверждение прав на недвижимое имущество, являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданные в субъектах РФ, которые могут принять решение об отказе. Уже участие в государственной регистрации административного органа, осуществляющего свои полномочия в связке с соответствующими действиями, является доказательством того, что государственная регистрация не имеет «сделкового» характера: совершение сделки предшествует государственной регистрации, регистрируется уже состоявшееся волеизъявление участников. В данном случае регистрирующий орган не участвует и не может участвовать в формировании воли сторон, ведь при регистрации воля уже сформировалась и получила объективированное выражение в представляемом на государственную регистрацию договоре-документе.
Мнение о «сделковом» характере государственной регистрации прав на недвижимость отвергается и Конституционным Судом РФ, указавшем, что государственная регистрация договора… не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, а также вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация, по мнению суда, необходима для удостоверения со стороны государства юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов.
Ограничивая свободу усмотрения государственной администрации, закон устанавливает закрытый перечень таких дефектов представленных документов, которые являются существенными, могут привести к злоупотреблениям со стороны хозяйствующих субъектов, противоречат идее Закона о гласности и публичности оборота недвижимого имущества и в силу этого являются основанием для отказа в государственной регистрации: а) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; з) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; и) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; к) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; л) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации.
Защита интересов хозяйствующих субъектов осуществляется в порядке административного судопроизводства. Особенностью данной категории дел является тот факт, что оспаривание, например, государственной регистрации права собственности невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрация опирается. Иными словами с момента «опубличивания» данной сделки любой факт должен идти в привязке с соответствующим административным действием. С другой стороны, государственная регистрация производится в отношении прав на недвижимое имущество, а не в отношении недвижимого имущества как предмета гражданского оборота, поскольку в этом случае нарушается диспозитивность деятельности субъектов гражданского права.
Анализ существующей судебной практики показал, что регистрирующие органы часто необоснованно отказывают в регистрации прав на недвижимость, сделок с ней.
Так, например, крайне широкая формулировка абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации послужила основанием для возникновения вопроса о том, не означает ли она, что теперь регистрирующий орган вправе будет отказать в регистрации права, если судебное решение, представленное на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует действующему законодательству. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21.07.2009 №132 разъяснил, что в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, должностных лиц и подлежат исполнению на всей территории РФ, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на основаниикоторых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в этом случае считается незаконным.
Однако стоит отметить, что в некоторых случаях судебные акты, которыми признаются права на недвижимое имущество, основаны либо на ошибочном понимании закона, либо на неполно установленных обстоятельствах дела. В подобных ситуациях последним «барьером», позволяющим хоть как-то предотвратить последствия судебной ошибки, действительно является орган регистрации.
Так, акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности. Суд исковые требования удовлетворил и обязал регистрирующий орган зарегистрировать право на недвижимое имущество. Однако решение было вынесено в 2006 г., т.е. после принятия Высшим Арбитражным Судом РФ Обзора от 17 февраля 2004 г. №76, в котором была разъяснена невозможность рассмотрения в порядке производства по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел об установлении факта принадлежности имущества, на праве собственности и установлении наличия (отсутствия) права на имущество (п. п. 5 и7 Обзора). Таким образом, при вынесении решения по делу нижестоящий суд проигнорировал позицию высшей судебной инстанции. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу. В дальнейшем акционерное общество обратилось в орган по регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о регистрации права собственности, установленного решением суда. Однако регистрирующий орган отказал в регистрации прав на недвижимое имущество, сославшись на то, что установление факта владения недвижимым имуществом посредством производства по делам об установлении юридических фактов не допускается. Заявитель обжаловал отказ в арбитражный суд. Суд первой инстанции признал отказ в регистрации незаконным, указав на недопустимость отказа в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда. Апелляционный суд, рассматривавший дело по жалобе регистрирующего органа, решение суда отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал, указав, что отказ соответствует Закону.
Согласно абзацу шестому п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. При этом необходимо учитывать, что при рассмотрении споров по оспариванию отказа в государственной регистрации права по названному основанию судам необходимо учитывать, что по смыслу указанной нормы Закона вынесение судебного акта, которым признано право на недвижимое имущество, не является выдачей правоустанавливающего документа, содержащего акт распоряжения недвижимым имуществом. В связи с этим отказ регистратора в регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, мотивированный предполагаемыми процессуальными нарушениями, допущенными судом, вынесшим судебный акт, со ссылкой на данное основание является незаконным.
В соответствии с абзацем седьмым п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. При этом необходимо иметь в виду, что отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.
На основании абзаца десятого п. 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным. Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что на регистрацию заявителем не представлены документы технической инвентаризации, необходимые для описания объекта недвижимости. В обоснование заявленных требований предприниматель указал, что в регистрирующий орган представлено решение суда о признании права собственности на здание, государственный регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Суды в данном случае исходят из следующих посылок закона. В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Согласно абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Следовательно, исходя из п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, отказ является правомерным, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным. В связи с изложенным при обращении в суд с требованием о признании права на недвижимое имущество истец представляет выписку из реестра, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона о регистрации, или справку (иной документ) регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Если названные документы не были представлены истцом, суд согласно ч. 2 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ предлагает истцу представить необходимые документы. Не будет также основанием для отказа в государственной регистрации наличие недостатков в документах, представленных в регистрирующий орган, которые могут быть устранены государственным регистратором, поскольку являются основанием для приостановления государственной регистрации.
В другом случае заявитель обратился в арбитражный суд к федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на гаражный бокс.
Регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации права собственности на сооружение со ссылкой на несоответствие передаточного акта требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации ввиду того, что из содержания данного документа невозможно определить, на какое имущество перешло право собственности: передаточный акт в нарушение положений ст. 18 Закона о регистрации не содержит перечня индивидуально-определенных вещей в связи с чем данный акт не является документом, подтверждающим передачу гаражного бокса акционерному обществу.
Однако общим собранием участников общества (заявителя) принято решение о реорганизации общества в форме преобразования в акционерное общество и передаче последнему имущества, принадлежащего обществу по передаточному акту. Передаточный акт подготовлен на основе инвентаризации с составлением инвентаризационных описей по каждому виду актива с указанием наименования и характеристик имущества. В силу п. п. 1, 2 ст. 19 Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений, является правом, а не его обязанностью (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации). Таким образом, сомнения государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации права в случае недостатков в документах, представленных заявителем в представленный заявителем в регистрирующий орган, являются основанием для приостановления, а не отказа в государственной регистрации права.
Сложности Закона о государственной регистрации, а также тот факт, что, например, в Федеральном арбитражном суде Уральского округа дела, связанные с отказами в государственной регистрации, рассматриваются судьями коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, стали причиной противоречивости судебной практики.
Между тем правоприменение - это не та сфера общественной деятельности, где могут иметь место противоречия и неясности. Плохо отлаженный механизм правоприменения способен поколебать самое «исконную природу права», то есть «нацеленность на установление единого, целесообразного, стабильного порядка поведения людей, разумного решения конфликтов, на учет интересов лиц, участвующих в различных отношениях, защищенность и гарантированность их прав».
Формирование единообразного и правильного применения законоположений о недвижимости должно благотворно отразиться на стабильности гражданского оборота недвижимости.
Заключение
Подводя итог, необходимо отметить следующее.
Недвижимостью по российскому гражданскому законодательству может являться только вещь, но не имущество как более объемная категория. Действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимость, ограничиваясь установлением одного признака - прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, ГК РФ приводит перечень объектов недвижимости, носящий открытый характер и дополняемый, в частности, Законом о государственной регистрации прав. Часть данных объектов относится к недвижимости в силу своих природных свойств, часть отнесена к недвижимости велением законодателя. Представляется обоснованным исключить из перечня недвижимости предприятие как имущественный комплекс, помещения, а так же суда и космические объекты. При этом предприятие более целесообразно закрепить в законодательстве как особый имущественный объект, не являющийся недвижимостью. Помещения, как жилые, так и нежилые, следует рассматривать как часть сложной вещи - строения, а за лицом признавать долю в праве собственности на строение, соответствующую в натуре помещению. Данный вариант, к сожалению, маловероятен при современном развитии уровня правосознания российского населения. Суда и космические объекты следует отнести к движимому имуществу, введя в отношении них особый порядок учета и регистрации, строящийся на принципе открытости сведений. Говоря о сущностных признаках недвижимости, которые должны найти отражение в его легальном определении, необходимо отметить следующие. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной, в отличие от движимых вещей, которые могут быть определены родовыми признаками. Данный признак обусловлен тем, что положение недвижимости не изменяется в пространстве, в силу чего можно четко описать ее границы. Именно благодаря данному качеству стал возможен учет недвижимости, который обеспечивает стабильность гражданского оборота. Недвижимость является вещью. Это означает, что недвижимость всегда имеет четкие пространственные границы, которые позволяют идентифицировать ее местоположение. Наконец, недвижимость имеет связь с землей. Данная связь может быть неразрывной (например, в отношении земельных участков) или такой, разрыв которой причинит несоразмерный ущерб самой вещи или повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью (строения).
Таким образом, под недвижимостью следует понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь с землей в целом как природным ресурсом, и перемещение которой невозможно, причинит несоразмерный ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.
Считаю, что цель работы, а именно конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.
Было выяснено, что Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.Д. Кузьмина, Е.А. Суханов, др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.
Нельзя не отметить особую роль Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 27.12.2009 №343-ФЗ). Он определяет правила и механизмы формирования единого систематизированного свода сведений об учтенном в соответствии с едиными стандартами недвижимом имуществе. Процедура оформления недвижимости упроститлась: законом установлены закрытые перечни сведений, которые должны содержаться в кадастре. Причем за внесением изменений или получением сведений из кадастра теперь нужно обращаться в один орган, что снижает затраты времени и сил. Информация о земельных участках и объектах недвижимости становится общедоступной - любое лицо на сайте Роснедвижимости сможет ознакомиться с публичной кадастровой картой или же может обратиться за информацией орган кадастрового учета. То есть участники рыночных отношений могут достаточно быстро проверить есть ли на том или ином объекте ограничения и обременения, не наложен ли на него арест.
Список используемой литературы
1.Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ», 26.01.2009, №4, ст. 445.
2.Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, №30, ст. 3594.
3.Федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 №7-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 15.01.1996, №3, ст. 145
4.Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 40.
5.Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.06.2002 №101-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, №30, ст. 3018
6.…Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, №44, ст. 4148
7.Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, №32, ст. 3301
8.Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, №5, ст. 410
9.Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. №200-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, №50, ст. 5278
10.Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. №696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества» // СЗ РФ. 1998. №28. Ст. 3354. (утратил силу).
11.Постановление Правительства РФ от 16.07.2007 №447 «О совершенствовании учета федерального имущества» // Собрание законодательства РФ», 20.08.2007, №34, ст. 4237
12.Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. №219 // Собрание законодательства РФ», 23.02.1998, №8, ст. 963
13.Приказ Министерства юстиции РФ от 06.08.2004 №135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», №34, 23.08.2004
14.Приказ Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра», зарегистрировано в Минюсте России 20 июня 2001 г. №2753 // Российская газета. №130. 2001. 11 июля.
15.Правила оформления кадастрового плана земельного участка. ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утверждены Росземкадастром 10 апреля 2001 г. // Российская газета. №130. 2002. 11 июля.
16.Алексеев А.А. Право: азбука - теория - философия: Опыт комплексного исследования. М., 1999.
17.Бевзенко Р.С. Отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. №5.
18.Васильев Р.Ф. Определение понятия актов органов управления в науке советского административного права // Вестник МГУ. М., 1975. Серия «Право». №6.
19.Витрянский В.В. Недействительность сделок в арбитражно - судебной практике // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова./ Отв. ред. Маковский А.Л., М., 1998.
20.Гражданское право. В 3-х томах. 4-е изд./ Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, переизд. - М.: 2006, Т.1.
21.Гражданский кодекс Российской Федерации. С постатейным приложением материалов практики Конституционного суда РФ, Верховного суда РФ, Арбитражного суда РФ./ Сост. Д.В. Мурзин, - 4-е изд., М.: НОРМА, 2006.
22.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997.
23.Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2001.
24.Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. М., 2005.
25.Козлов С.С., Воронин И.К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2009. №1.
26.Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005.
27.Киндеева Е. Права на недвижимости: в регистрации отказать // Бизнес-адвокат. 2001. №17.
28.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
29.Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958.
30.Новоселов В.И. Законность актов органов управления. М., 1967.
31.Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.
32.Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть 1 и 2. - М.: ПБОЮЛ Григорян А.Ф., 2006.
33.Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. №8
34.Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005.
35.Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. Волгоград, 1998.
36.Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1978.
37.Словарь по этике. М., 1981.
38.Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права. 2002. №7.
39.Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика.
40.Томилин А.Ф. Ничтожные и оспоримые сделки. 2-е изд., М.: Зерцало, 2002.
41.Философский словарь. 5-е изд. М., 1986.
42.Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. №7.
43.Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. - М., 2003.
44.Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.
45.Юсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979.
46.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/89.
47.Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8 // РГ. 1993. 25 дек.
48.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
49.Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики, связанный с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.
50.Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. №5.
51.Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
52.Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденное Постановлением президиума Арбитражного суда Новосибирской области 26 февраля 2009 г. №2.
53.Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ».
54.Обзор практики рассмотрения гражданских дел, связанных с признанием недействительной государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество Арбитражного суда Кемеровской области (подготовлен в 2007 г.), п. 13 Обобщения судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного Постановлением президиума Арбитражного суда Новосибирской области 26.02.2009 №2.
55.Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 по делу N А55-17147/2007.
56.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 №132.
57.Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренный Президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 27.04.2007.
58.Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренный президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 27.04.2007; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2006 г. N Ф08-195/2006.
Больше работ по теме:
Диплом
Государственная служба, как правовой институт административного права
Диплом
Государственно-правовое регулирование инвестиционной деятельности в Российской Федерации
Диплом
Государственное регулирование сертификации продуктов животного происхождения: проблемы и перспективы (с использованием материалов ООО "Равис")
Диплом
Государственное управление в сфере образования
Диплом
Предмет: Основы права
Тип работы: Диплом
Новости образования
22 Июля 2016 16:26
Более 70 представителей крупных вузов АСЕАН подтвердили участие в форуме во Владивостоке
22 Июля 2016 12:51
Абызов: публикация первичных статсведений снизит бюрократическую нагрузку на школы
22 Июля 2016 11:53
В Чечне свыше 200 школьников сдали ЕГЭ с результатом свыше 90 баллов - министр
22 Июля 2016 05:36
Замглавы Минобрнауки РФ: задача сократить число людей с высшим образованием не стоит
21 Июля 2016 20:19
КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]
Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение
ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ