Государственная регистрация прав на недвижимость

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему: «Государственная регистрация прав на недвижимость»

По специальности 050301 - Юриспруденция

Алматы 2012

Содержание:

Bведение

. Общая характеристика системы регистрации прав на недвижимость по законодательству РК и основные проблемы ее становления

.1 Проблемы становления системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по законодательству РК

.2 Характеристика системы регистрации в Казахстане с точки зрения системы регистрации прав и системы регистрации сделок (документов)

.3 Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

. Значение государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре и мировой опыт функционирования системы регистрации прав на недвижимость

.1 Объекты государственной регистрации в правовом кадастре

.2 Процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре

.2.1 Заявление

.2.2 Общие требования к документам, представляемым на регистрацию

.2.3 Подача заявления

.2.4 Начальная обработка документов

.2.5 Процедура регистрации

.2.6 Отказ

.2.7 Приостановление

.2.8 Процедура регистрации

.3 Анализ международного опыта внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество

Заключение

Список использованных источников

Перечень принятых сокращений

Приложения

Введение

Актуальность темы исследования. В настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан находится на начальном пути своего становления, При этом системы регистрации, ныне существующие в мире, имеют давнюю историю, насчитывающую десятилетия и даже столетия. Так, в мировой истории кадастры для целей налогообложения, управления землей стали создаваться еще во времена Древнего Египта и Древнего Вавилона. В мире широко известна система регистрации по Торренсу, введенная еще в середине прошлого столетия в Австралии. На сегодняшний день многие страны следуют ее примеру.

В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения. Развитие законодательства о регистрации началось с принятием Общей части Гражданского кодекса РК 27 декабря 1994 г. (Затем, 25 декабря 1995 г. был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Утратил силу) Затем будет принят Закон РК от 26 июля 2007 г. №310-111 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако органы государственной регистрации были созданы только к концу 1997 г. Только с этого времени в Казахстане началось внедрение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Если ранее действовавшее законодательство требовало регистрации нескольких сделок с жилыми домами, то поскольку регистрации таких сделок предшествовало их нотариальное удостоверение, функции регистрирующих органов сводились только к регистрации документов. При этом не проводилась правовая экспертиза документов и не велась проверка законности сделки.

Степень разработанности темы. В связи с изложенным концептуальные вопросы системы регистрации в законодательстве Казахстана не нашли должного отражения. Поэтому при применении на практике норм о регистрации прав на недвижимость обнаружилось множество пробелов и возникло немало противоречий. Вот почему при формировании законодательства о регистрации законодатель должен прежде решить, какую из моделей регистрационной системы он закрепляет.

Объект исследования - проблемы, связанные с определением понятия, сущности, признаков государственной регистрации прав на недвижимость как основного института гражданского права в условиях рыночной экономики.

Предметом исследования является теоретический анализ законодательства, правовой доктрины, судебной практики в отношении регистрации недвижимости.

Цели и задачи исследования. Целью дипломной работы является раскрытие понятия, значения и сущности регистрации прав на недвижимость.

Для достижения указанной цели предпринята попытка решить следующие задачи:

Выбор должен быть осуществлен между:

·системой регистрации прав и системой регистрации сделок (документов);

·систематической или спорадический регистрацией;

·добровольной или принудительной.

При этом основными концептуальными вопросами для системы регистрации являются:

·понятие недвижимости;

·объекты и значение государственной регистрации;

·перечень преимущественных интересов;

·процедуры регистрации и их дифференциация для различных случаев;

·функции регистрирующих органов и соотношение нотариального удостоверения сделок и регистрации прав на недвижимость;

·принципы оказания информационных услуг из правового кадастра и др.

Решение указанных вопросов имеет огромное значение и для государства, заинтересованного в ведении кадастра для учета, планирования, охраны земли, налогообложения и иных публичных целей, и для правообладателя, нуждающегося в официальном подтверждении своих прав для обеспечения их защиты, и для участников оборота недвижимости.

Например, в юридической практике нередки случаи, когда из-за несовершенства норм о влиянии регистрации на момент возникновения права в настоящее время наследники умершего лица, не успевшего зарегистрировать свои права, права наследования должны доказывать в суде. При спорадическом и явочном характере регистрации правовой кадастр не может также предоставить полных сведений о существующих правах и обременениях прав на недвижимость. В итоге государство не может обеспечить надежность и полноту сведений из правового кадастра. Например, из-за неопределенности прав на объекты недвижимости надлежащим образом на практике не могут быть завершены ликвидационные процедуры ни при добровольной, ни при принудительной ликвидации юридических лиц.

Все изложенное - свидетельство того, что внедрению системы регистрации непременно должна предшествовать разработка концепции регистрационной системы, включающей правовые и организационные вопросы. Например, в Кыргызской Республике объединение в одном государственном органе функции правового, земельного и градостроительного кадастров позволило решить вопросы взаимодействия между ними. Наряду с этим подобное объединение создает проблемы, связанные с вопросами администрирования. В частности, выход правоустанавливающего документа и регистрация прав на основании такого документа осуществляются в одном органе, что никак нельзя признать позитивным моментом.

Положения, выносимые на защиту. Необходимость внедрения надежной регистрационной системы требует законодательного закрепления такой модели, которая бы устроила всех: учитывала интересы государства, правообладателей, участников оборота недвижимости, всех потребителей информационных ресурсов правового кадастра. К сожалению, в Казахстане не было предпринято ни одной попытки проанализировать модель регистрации, которая нашла законодательное закрепление. Не создано ни одной фундаментальной научной работы, касающейся проблем регистрации прав на недвижимость и ее концептуальных вопросов. В других странах СНГ научная юридическая литература в основном ограничивается статьями, посвященными отдельным проблемам регистрации. Между тем, мировой опыт свидетельствует о том, что при существенных различиях между нормами, регулирующими вещные и обязательственные права на объекты недвижимости, принципы осуществления регистрации во многом схожи. Например, системы регистрации, имеющие сходство с системой регистрации по Торренсу, существуют в Германии, Швейцарии, Австрии, Таиланде и во многих других странах.

Анализ мирового и национального законодательства и практики регистрации прав на недвижимость, проводимой Министерством юстиции РК, позволил предложить модель законодательного регулирования отношений в рассматриваемой сфере. В настоящее время основные идеи предлагаемой модели уже нашли отражение в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Практическая значимость исследования. Заметим, что для формирования надежной регистрационной системы необходимо совершенствование не только законодательства в сфере регистрации. Регистрация затрагивает большой массив законодательства, регулирующего вещные и обязательственные правоотношения. Ведь именно в регистрационной системе выявилась проблема конкуренции между разнородными обременениями на один и тот же объект недвижимости. Ранее разнородные обременения накладывались на объект независимо друг от друга и без учета того, что на объект наложено другое обременение. Например, при залоге не всегда было известно о нахождении объекта в аренде, об установленных на него сервитутах и т. д. В связи с введением регистрационной системы регистрация одного обременения становится невозможной, если зарегистрированное обременение исключает возможность регистрации другого. В результате перед наукой гражданского права встала задача исследования проблемы конкуренции разнородных обременений прав на недвижимость. В научной юридической литературе указанная проблема почти не изучена. Система регистрации выявила также много других теоретических и практических проблем, решение которых предлагается нами в процессе исследования концептуальных вопросов регистрационной системы.

1. Общая характеристика системы регистрации прав на недвижимость по законодательству РК и основные проблемы ее становления

.1 Проблемы становления системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по законодательству РК

В советском законодательстве, а в последующем - в законодательстве ряда стран СНГ вначале была закреплена идея регистрации сделок с недвижимостью. Так, в соответствии со статьями 190, 226, 249, 251 и 331 ГК КазССР от 28 декабря 1963 г., нотариальному удостоверению и регистрации в местных исполнительных органах подлежали договоры залога, купли продажи, мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания жилого дома, находящегося в городе или рабочем поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Если жилой дом находился в сельском населенном пункте, указанные договоры должны были совершаться в письменной форме и зарегистрированы в исполнительном комитете сельского (аульного) Совета народных депутатов. В период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г. требования о регистрации были установлены для договоров купли-продажи и дарения квартир (ст. 17). Несоблюдение указанных правил влекло недействительность договоров.

Другие сделки с жилыми домами, а также сделки с иными объектами недвижимости не подлежали регистрации. К примеру, сделки между юридическими лицами, предметом которых были объекты недвижимости, не подлежали ни нотариальному удостоверению, ни регистрации. Изложенные правила о порядке совершения сделок с недвижимостью в годы советской власти объясняются тем, что оборота недвижимости (кроме жилых домов) почти не было.

Необходимость внедрения системы государственной регистрации прав на недвижимость обусловлена процессами преобразования в экономической и правовой системах Республики Казахстан. Приватизация государственной собственности, введение частной собственности на земельные участки, необходимость осуществления единой государственной политики в сфере недвижимости, в т. ч. фискальные интересы государства, потребовали введения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. До преобразований в рассматриваемой сфере в Казахстане, как во всем СССР, велся в основном только учет различных объектов недвижимости. Так, например, учет земельных участков осуществлялся в земельном кадастре. Существовали также другие кадастры по видам имущества (государственный кадастр месторождений полезных ископаемых, водный, лесной кадастры, государственный кадастр животного мира)[1.29]. Ввиду того, что вся недвижимость, за исключением объектов личной, колхозно-кооперативной собственности и собственности профсоюзных и иных общественных организаций, принадлежала государству, реестр прав на недвижимость в стране не велся. Учитывались только указанные сделки с жилыми домами.

Вовлечение в гражданский оборот земельных участков, производственных комплексов, жилья и других объектов недвижимости, а также процессы приватизации указанного имущества обусловили необходимость введения в Казахстане государственного реестра прав на недвижимое имущество (правовой кадастр) [2.37].

Впервые норма, обязывающая регистрировать права на недвижимое имущество, была закреплена в ГК. В частности, пунктом 1 статьи 118 (в ред. от 27 декабря 1994 г.) была установлена норма, в соответствии с которой право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Объектами регистрации из прав на недвижимость были признаны: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования, право аренды, ипотека, сервитуты. Кроме того, к объектам регистрации были отнесены сделки с недвижимым имуществом (ст. 155, 494, 508, 518, 543, 575, 601 и 887 ГК РК). Требование о государственной регистрации не только прав (обременений прав) на недвижимое имущество, но и сделок с ним вытекает также из принятого в развитие ГК Закона РК, от 26 июля 2007 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако перечень объектов регистрации по ГК и Указу о государственной регистрации не совпадал. В силу объявленного в ГК (ст. 3) его приоритета перед другими законодательными актами перечень объектов регистрации вначале определялся по ГК.

После принятия Закона РК от 24 марта 1998 г. "О нормативных правовых актах", признавшего кодексы с другими законодательными актами одноуровневыми нормативными правовыми актами, перечень таких объектов стал определяться по Закону о государственной регистрации, поскольку он был принят позже, чем Гражданский кодекс. В последующем в статьи 117, 118 и 155 ГК, относящиеся к правам на недвижимое имущество и сделкам с ним, Законом РК от 2 марта 1998 г. N211-1 "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан "О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)", были внесены изменения. В связи с изложенным объекты регистрации в правовом кадастре в настоящее время определяются в соответствии со статьей 118 ГК РК.

Детализация процедуры регистрации прав на недвижимое имущество была осуществлена "Временным положением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N236 (далее - Временное положение). Кроме того, был принят ряд других нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере регистрации. Наиболее важные среди них - "Временный порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества, расположенным на земельном участке", утвержденным вышеуказанным постановлением Правительства РК за N236 (далее - Временный порядок); "Положение о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оказание информационных услуг", утвержденное постановлением Правительства РК от 30 октября 1996 г. с изменениями от 15 августа 1997 г. и от 5 января 2000 г. (далее - Положение о взимании платы); "Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума", утвержденный постановлением Правительства РК от 22 декабря 1997 г. N1813 (далее - Порядок предоставления земельного участка участникам кондоминиума); "Правила оказания информационных услуг", утвержденные приказом Министра юстиции РК от 29 января 2000 г. N6 (далее - Правила оказания информационных услуг); "Временная инструкция по регистрации объекта кондоминиума", утвержденная Приказом директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 27 апреля 1998 г. (далее - Инструкция по регистрации объекта кондоминиума); "Временная инструкция по заполнению унифицированной формы регистрационного листа правового кадастра", утвержденная директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 3 декабря 1997 г. N21 (далее - Инструкция по заполнению регистрационного листа); "Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию", утвержденная директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 1 июня 1998 г.; "Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденная директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 16 июля 1998 г.

Анализ указанных и других нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяет сделать ряд выводов о том, к какой из известных мировых моделей регистрационных систем относится казахстанская модель, какие при этом имеются проблемы и каков путь их разрешения [3.161].

Еще до недавнего времени в Казахстане нельзя было получить определенный ответ на вопрос: с какого момента в республике вводится государственная регистрация прав на недвижимое имущество? Как уже отмечалось, требование о государственной регистрации предусмотрены нормами ГК и Законом о государственной регистрации (ГК РК введен в действие с 1 марта 1995 г., ранее был Указ - с 1 марта 1996 г.). Оба закона без регистрации объявляли права или сделки с недвижимостью недействительными. В связи с этим вопрос о том, с какого момента могут быть применены указанные последствия, приобрел наиважнейшее значение. При этом в ГК не были определены органы, на которые возлагаются регистрирующие функции. На практике регистрирующие функции выполнялись Управлениями по оценке и регистрации недвижимости, созданными в соответствии с постановлением Кабинета Министров РК от 10 января 1995 г. N30 "Об оценке и регистрации недвижимости". Указанным постановлением на управления возлагались функции по регистрации зданий, строений, сооружений, а также их составляющих (жилые и нежилые помещения). Регистрация прав, в т. ч. на землю, постановлением не предусматривалась.

Впервые регистрирующие органы были определены законом о государственной регистрации, в соответствии со статьей 5 которого регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют органы Министерства юстиции Республики Казахстан. Процесс создания таких, органов начался с момента принятия постановления Правительства РК от 20 февраля 1997 г. N236 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года N 2727". Постановлением предусмотрена передача в ведение Министерства юстиции Республики Казахстан созданных при местных исполнительных органах учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества, а также других государственных юридических лиц по оценке и регистрации недвижимости, с переименованием (преобразованием) их в областные (городские) центры по недвижимости Министерства юстиции РК с системой филиалов в административных районах[4.45].

Организационно-правовая форма управлений по оценке и регистрации в республике была различной. В одних случаях они создавались как государственные предприятия, в других как государственные учреждения. В целях унификации их организационно-правовой формы и условий материально-технического обеспечения постановлением Правительства РК от 15 августа 1997 г. "О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия "Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан" все областные (городские) учреждения и предприятия по оценке и регистрации недвижимого имущества были преобразованы в государственные предприятия - "Центры по недвижимости" на правах хозяйственного ведения. Процесс преобразования управлений в центры начался в основном с осени 1997 г. и завершился уже к концу года. До такого преобразования регистрирующие органы сохраняли статус управлений по оценке и регистрации недвижимости и находились в ведении местных исполнительных органов. Это означает, что до регистрации Центров по недвижимости как регистрирующих органов Министерства юстиции РК органов регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане не было.

Таким образом, только с момента создания регистрирующих органов Министерства юстиции РК у субъектов правоотношений возникла реальная возможность регистрировать права на недвижимое имущество, предусмотренные статьей 118 ГК и нормами закона о государственной регистрации. В связи с изложенным нами была опубликована статья с предложением о том, что обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна признаваться введенной в Казахстане с момента создания регистрирующих органов, а не с момента установления требований о регистрации в законодательных актах[5.21].

Решение назревшей проблемы нашло отражение в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 14 мая 1998 г. "О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства". Его пунктом 16 установлено, что требования о регистрации земельного участка и вещных прав на него могут быть предъявлены к правообладателям только с момента создания регистрирующих органов Министерства юстиции[6.3]. При этом следует отметить, что, к сожалению, в постановлении допущена ошибка. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливает требование о регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество, но не о регистрации недвижимости. Регистрирующими органами Министерства юстиции Республики Казахстан осуществляется учет или регистрация не всех объектов недвижимости. В частности, в соответствии с нормами "Земельного кодекса" в республике ведется государственный земельный кадастр, включающий сведения об учете землепользования и оценке земельных участков. Правила учета земельных участков для целей регистрации установлен "Порядком ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан", утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. N710. Статьей 21 Закона РК от 22 октября 1993 г. "Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан" предусматривается также ведение в республике градостроительного кадастра. Правила ведения градостроительного кадастра определяются "Порядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра", утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. N 931. Согласно пункту 9 этого документа, в градостроительном кадастре отражаются сведения о зданиях (сооружениях), участках и узлах инженерной и улично-дорожной сети и т. д.

Таким образом, законодательством устанавливается обязанность учета земельных участков и находящихся на нем зданий, строений и сооружений не органами правового, а органами соответственно земельного и градостроительного кадастров. При этом градостроительный кадастр должен вестись на систематической основе. Но из-за отсутствия средств такой кадастр в Казахстане практически не ведется. В связи с этим важное значение приобретают идентификационные характеристики зданий, сооружений (далее - первичные объекты) и их составляющих (далее - вторичные объекты), которые регистрирующие органы получают при инвентаризации указанных объектов. Функции по технической инвентаризации органам правового кадастра были переданы в соответствии с постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г. №236. Инвентаризация, осуществляемая регистрирующими органами, в настоящее время не носит систематического характера, поскольку проводится на явочной основе. Однако, органы правового кадастра в настоящее время являются обладателями наиболее полной информации о первичных и вторичных объектах.

Кроме того, считаем, что применительно к государственным организациям, которые занимаются ведением земельного или градостроительного кадастров, их деятельность следует обозначать термином "учет" недвижимого или иного имущества. В тех же случаях, когда на правообладателя возлагается обязанность зарегистрировать принадлежащее ему имущество (огнестрельное оружие, автомототранспортные средства и др.), необходимо применять термин "регистрация" имущества. При этом регистрация прав на имущество и его учет могут осуществляться различными органами, как, например, это сделано в отношении земельных участков и некоторых видов движимого имущества. В частности, учет автомототранспортных средств ведут органы МВД, а залог регистрируется в настоящее время органами Министерства юстиции РК.

То есть органы правового кадастра не регистрируют земельные участки, а права на них. Вот почему в постановление Пленума Верховного Суда РК необходимо внести соответствующие изменения.

Вместе с тем следует отметить, что указанным постановлением была разрешена одна из самых трудных проблем системы регистрации - определение момента введения в Казахстане системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Конституции Республики Казахстан, нормативные постановления Пленума Верховного Суда признаются действующим правом. Поэтому указанное положение о моменте введения государственной регистрации в Республике Казахстан имеет обязательную силу. Положение было сформулировано в отношении земельных участков, но в связи с неотрывностью прав на земельные участки и находящиеся на нем другие объекты недвижимости, необходимо признать, что оно имеет силу при регистрации прав на другие объекты недвижимости.

Регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре носит по объектный характер, привязывается к земельным участкам и осуществляется по месту нахождения объекта в территориальных регистрирующих органах и их филиалах. Это означает, что регистрация прав на недвижимое имущество могла быть осуществлена только по мере создания регистрирующих органов в каждом регионе страны. В Казахстане, как и во многих других государствах, в системе регистрации использовано административно-территориальное деление Казахстана. В частности, центры по недвижимости в настоящее время созданы во всех областях и городах республиканского значения (Астана и Алматы). Областные офисы, как правило, осуществляют регистрацию прав на недвижимость, находящуюся в областном центре. В административных районах регистрацию осуществляют районные филиалы. Права на недвижимость, находящуюся в одной области, не могут быть зарегистрированы в регистрирующем органе другой области. И даже в пределах одной области права на объекты, расположенные в одном районе, не могут быть зарегистрированы в филиале областного Центра по недвижимости другого района. Это означает, что в республике не может быть определена одна дата введения системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В каждой административно-территориальной единице датой ведения системы регистрации признается дата создания регистрирующего органа. Для области это будет дата создания областного Центра по недвижимости[7.25].

В тех случаях, когда в области учетная регистрация филиалов Центра по недвижимости произведена позже, чем регистрация областного органа, датой введения системы регистрации в данном районе признается дата учетной регистрации. Дата создания областного центра может быть для таких районов признана датой введения системы регистрации только в том случае, когда до создания районного филиала областной офис производил регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенные в районах. Однако такая практика в Казахстане не получила распространения. Вместе с тем, следует отметить, что в республике районные филиалы, как правило, создавались одновременно с созданием областных органов. Такие случаи, когда дата введения системы регистрации в районах не совпадет с датой введения системы регистрации в области, очень редки.

Таким образом, для определения даты введения системы регистрации необходимо установить дату создания каждого территориального регистрирующего органа. Если права на недвижимое имущество у лица возникли до такой даты, по общему правилу права считаются возникшими без государственной регистрации. При возникновении прав после наступления указанной даты без государственной регистрации, кроме преимушественных интересов, права не считаются возникшими.

1.2 Характеристика системы регистрации в Казахстане с точки зрения системы регистрации прав и системы регистрации сделок (документов)

В Казахстане с принятием Общей части ГК также введены понятия "регистрация прав на недвижимое имущество" и "регистрация сделок". В соответствии со статьей 118 право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В статье 115 ГК закреплена идея регистрации сделок. В Особенной части ГК требования к регистрации установлены для следующих договоров в отношении недвижимости: продажи и аренды предприятия (ст. 494, 575), дарения (п. 3 ст. 508), ренты (ст. 518), имущественного найма недвижимости (п. 2 ст. 543), найма жилища (п. 2 ст. 601), доверительного управления (п. 2 ст. 887). В соответствии со статьей 9 Закона РК от 5 июля 2000 г. "О финансовом лизинге" обязательной государственной регистрации подлежит также договор лизинга недвижимого имущества[8.5].

В связи с тем, что в настоящее время в законодательстве Казахстана используются и понятие регистрации прав, и понятие регистрации сделок, возникла теоретическая и практическая проблема установления соотношения между ними [9.47]. Как уже было сказано, система регистрации прав и система регистрации сделок - это различные мировые системы. Система регистрации в Казахстане, как и система, закрепленная в России и в других странах СНГ, является смешением системы регистрации прав и системы регистрации сделок[10.23], Указанные системы, как отмечалось в научной юридической литературе, преследуют разные цели[11.27]. В России в связи с этим, в результате допущенных в ГК РФ и Законе о регистрации смешений указанных систем, критика призывает к соответствующей корректировке созданного порядка с целью изъятия из существующей законодательной конструкции понятия "государственная регистрация сделок" и возложение функции проверки сторон по договорам, их полномочий и соответствия содержания договора на органы нотариата.

В Казахстане в связи с сокращением видов сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению (согласно Особенной части ГК из сделок с недвижимостью нотариальному удостоверению подлежит только договор ренты), смешение системы регистрации прав и системы регистрации сделок привело к тем же последствиям, что и в России. Регистрирующие органы при регистрации прав на недвижимое имущество, основанием возникновения которых являются сделки, должны провести правовую экспертизу сделки на предмет ее соответствия требованиям законодательства. В мировой практике при внедрении системы регистрации сделок (документов) проверка права на чистоту титула не осуществлялась и законность сделки не проверялась. В Казахстане, России и в других странах СНГ при регистрации законность сделки проверяется. Но тогда возникает вопрос: что же является объектом регистрации - права или сделка? Или должна быть двойная регистрация: и прав, и сделок? Если исходить из определения регистрации сделок, данного в статье 1 Указа о государственной регистрации, регистрация сделок - это регистрация прав на основании сделок. При этом из содержания Особенной части ГК вытекает, что регистрируются выше перечисленные сделки с недвижимостью.

Таким образом, с одной стороны закон устанавливает обязанность регистрировать права, а с другой - сделки. Моментом возникновения и тех и других, по общему правилу, законодатель признает момент регистрации (ст. 118 и 155 ГК). Однако следует иметь в виду, что, во-первых, не всегда момент возникновения права на недвижимость на основании сделки совпадает с моментом заключения договора, и, во-вторых, не всегда на основании сделки возникают права на недвижимость. Например, при лизинге есть договор в отношении недвижимости, но право пользования на объект возникает только с передачей вещи лизингополучателю. Как правило, это происходит после заключения лизингодателем договора купли-продажи с продавцом указанного в лизинге имущества и передачи последнего лизингополучателю[12.49].

Таким образом, при регистрации договора лизинга, если предмет лизинга не был передан лизингополучателю, прав у последнего на имущество не возникает. В связи с этим в настоящее время, несмотря на требование закона, регистрацию лизинга при объектном характере регистрации осуществить нельзя. Статья 118 ГК объектами регистрации признает права и обременения прав на недвижимое имущество.

Мы уже доказали, что права при двустороннем лизинге у лизингополучателя до передачи вещи не возникают. Обременений прав у собственника имущества, у которого лизингодатель должен в соответствии с лизингом купить объект, при регистрации лизинга также нет. Договор, в котором продавец не принимал участия и не брал на себя обязанности по продаже предмета лизинга лизингодателю, как ограничения прав собственника не могут быть зарегистрированы. Если собственник откажет продать имущество лизингодателю, в результате регистрации лизинга права на недвижимость не возникают ни у лизингополучателя, ни у лизингодателя.

Двусторонний лизинг можно было бы зарегистрировать при введении поименной регистрации, но действующее законодательство в настоящее время такой регистрации не предусматривает. Можно было бы, конечно, о совершенном лизинге внести запись в реестр обременений регистрационного листа, заполняемого на предмет лизинга. Но такая запись не обременяет собственника и он может в полном объеме распорядиться своей недвижимостью. Для приобретателя эта же запись тоже не может быть ограничением прав. При заключении предварительного договора также не возникают никакие права на объект недвижимости. Но заключение предварительного договора между собственником и третьим лицо обязывает правообладателя совершить указанную в договоре сделку в будущем. В связи с этим такая сделка может быть зарегистрирована в реестре обременений.

В связи с изложенным в настоящее время, в силу закрепленного в нормах Закона о государственной регистрации по объектного принципа регистрации, регистрация сделок с недвижимостью - есть регистрация прав на основании сделок. Если же сделка не является основанием возникновения ни прав, ни обременений прав на недвижимое имущество, ее регистрацию возможно осуществить только при введении в Казахстане поименной регистрации. При введении такой регистрации, когда регистрация привязывается не к земельному участку, а к правообладателю или участникам сделки, регистрирующему органу необходимо создавать еще одну информационную базу.

В настоящее время в Казахстане проблема введения поименной регистрации актуальна не только в связи с изложенными проблемами регистрации сделок, на основании которых права и обременения прав на недвижимое имущество не возникают. Такая необходимость связана также с тем, что при по объектном принципе регистрация обременений на ранее возникшие права, если сведений о таких правах в правовом кадастре нет, невозможна. Например, невозможно наложить арест на имущество, права на которые возникли раньше и признаются действительными без регистрации, если сведениями о таких правах кадастр не располагает. В настоящее время регистрирующие органы при наличии инвентарных документов ставят отметки на них. Но данные инвентаризации о правообладателях не всегда действительны. Поэтому такой метод наложения обременений на ранее возникшие права ненадежен. Поименная регистрация необходима также для регистрации сделок с условной земельной долей. Указанное право не возникает на конкретный объект недвижимости и запись о таких сделках нельзя осуществить на регистрационных листах, заполняемых на земельный участок[13].

В связи с этим в Казахстане необходимость внедрения поименной регистрации возникает в следующих случаях:

для регистрации сделок, не влекущих возникновение прав или обременений прав на недвижимое имущество;

для регистрации обременений прав на ранее возникшее право на основании актов государственных органов или иных уполномоченных лиц, если правовой кадастр сведениями о ранее возникшем праве не располагает;

для регистрации сделок с условной земельной долей.

Мы предлагаем концепцию регистрации пересмотреть в пользу концепции регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с такой концепцией при регистрации сделки являются только основаниями возникновения прав или обременений прав и последующее изменение условий договора требуют дополнительной регистрации, если они:

1.влияют на содержание зарегистрированного права;

2.касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра;

.необходимость их регистрации вытекает из законодательных актов или соглашения сторон.

Иные изменения, по общему правилу, на наш взгляд, не должны регистрироваться. Например, если в зарегистрированном договоре местом исполнения денежного обязательства определено место жительство должника, а последующим соглашением - место жительство кредитора, считаем, что такие изменения (поскольку они не влияют на содержание права на недвижимость) не требуют регистрации.

Вместе с тем, нельзя согласиться с мнением И.А. Южанова, В.М. Хисамова и В.П. Ярошенко в том, что при введении системы регистрации прав регистрирующий орган не обязан проводить правовую экспертизу регистрируемого права, что это является обязанностью нотариусов. Во-первых, в России, как и в Казахстане, объектами регистрации в правовом кадастре являются не только права, но и обременения прав на недвижимое имущество. Во-вторых, в законодательстве требование о нотариальном удостоверении устанавливается только для нескольких сделок с недвижимостью. Это означает, что в регистрирующий орган будут в большинстве случаев представлены право устанавливающие документы, не прошедшие проверку у нотариуса. В таком случае регистрирующий орган не может свести процедуру к одной только регистрации документов. Система регистрации прав, в отличие от системы регистрации документов, наделяет право обладателя гарантиями действительности зарегистрированного права. Потребителям информации в связи с этим нет необходимости проведения ретроспективной проверки зарегистрированного титула. Гарантии можно дать только по действительным правам. В частности, регистрация может быть осуществлена только в отношении сформированного объекта. При этом субъектный состав, основание возникновения и содержание права должны соответствовать требованиям законодательства. Только с соблюдением этих условий система регистрации может дать, гарантии правообладателю и иным заинтересованным лицам в том, что зарегистрированное право признается действительным, Для предоставления гарантии необходимо проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверка законности совершаемой сделки.

1.3 Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, проверяются законность сделок, правосубъектность правообладателя и полномочия его представителя, а также совершаются иные действия, необходимые для предоставления гарантий по зарегистрированным правам". В связи с этим возникла проблема соотношения государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

В юридической литературе вопрос о соотношении регистрации прав на недвижимое имущество и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью освещается с различных точек зрения. Одни авторы полагают, что «введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок» [14.85]. Согласно позиции ряда других авторов, отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является негативным фактором и уменьшает гарантии участников рынка недвижимости от риска неблагоприятных последствий, связанных с мошенническим сделками и другими обстоятельствами[15.92]. Так, например, анализируя мировой опыт функционирования регистрации и нотариата, Ю.В. Филимонов отмечает: "По рассматриваемому вопросу нет никаких оснований не воспользоваться опытом других стран (ФРГ, Швейцарии, Австрии), где нотариат и государственная регистрация (ведение поземельных книг) - взаимодействующие правоохранительные системы. О.В. Карамышева и Е.Л. Герасимова указывают на различие функций регистрационной системы, вытекающих из законодательства о государственной регистрации и нотариата, и на отсутствие в законодательстве о регистрации правового механизма защиты прав граждан и юридических лиц".

Известно, что в Казахстане главным мотивом исключения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является необходимость введения менее сложной и дорогостоящей процедуры заключения сделок с недвижимостью. В частности, до принятия Закона РК от 31 декабря 1996 г. "О государственной пошлине" размер государственной пошлины определялся в зависимости от стоимости объекта недвижимости и был довольно обременительным для участников сделки. В Российской Федерации и в других странах СНГ указанный принцип действует и поныне. Например, в России нотариальные сборы в настоящее время составляют 1,5 процента от оценочной стоимости имущественного объекта". Мы считаем, что материальный аспект не может служить главной причиной отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Сокращение материальных затрат на совершение таких сделок может быть обеспечено не путем создания новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество взамен нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, с изменением размера государственной пошлины. Например, в Казахстане указанным Законом "О государственной пошлине" введен ее фиксированный размер, не зависящий от стоимости объекта недвижимости. Поэтому она стала для участников сделки более доступной. На наш взгляд, соотношение между государственной регистрацией и нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью необходимо определить на основании учета функций, выполняемых указанными системами.

Как уже отмечалось, некоторые авторы указывают на различие таких функций, что делает нецелесообразным отмену нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Например, отмечается, что непосредственной задачей нотариуса в странах, нотариальные палаты которых образуют Союз латинского нотариата, является защита участников сделки от возможного риска. Для этого нотариус обязан тщательно исследовать волю сторон, выяснить обстоятельства дела, про информировать стороны о правовых последствиях сделки и после этого зафиксировать волю сторон в ясной и недвусмысленной форме в нотариальной грамоте. При этом нотариус особенно тщательно должен следить за тем, чтобы не были ущемлены интересы неопытных участников сделки".

В связи с изложенным в юридической литературе был поставлен следующий вопрос: " ... являются ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация совпадающими формами выражения и закрепления воли участников сделки, что позволяет упразднить одну из них, либо каждая из названных форм направлена на решение конкретных, при сущих ей задач?" [16.60]

Основные аргументы ученых-юристов, критически относящихся к отмене нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, заключаются в следующем:

участие нотариусов на стадии заключения сделки (консультации, составление текста договора), в то время, как консультационные функции не характерны для регистрирующего органа. В итоге, отмечают авторы, неопытные участники рынка рискуют оказаться в неравном положении со своими контрагентами в лице крупных риэлтерских, строительных и прочих фирм, имеющих возможность получать дорогостоящие консультации квалифицированных юристов";

обязанность нотариусов проверить право- и дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, право мерность его приобретения и отсутствие на нем обременений;

обязанность нотариуса уточнить намерения сторон, разъяснить им последствия совершаемых действий, установить соответствие содержания сделки правовым предписаниям. Отказ нотариуса в нотариальном удостоверении сделки при выявлении ее противоправности";

деятельность нотариуса охватывает стадию заключения договоров, в то время как "полномочия регистрирующих органов охватывают стадию возникновения имущественных право отношений. В случае фактического (но до акта регистрации) исполнения сделки - передача имущества, внесения за него оплаты, последующее выявление ее недействительности неизбежно создает трудности по реализации приведения сторон в исходное положение. Особенно большой ущерб вероятен от действий недобросовестных лиц, прибегнувших к обману своих контрагентов по договору;

личная ответственность нотариуса за ущерб, причиненный неправильным составлением документов, за ошибочные консультации или, наоборот, за уклонение от них, за удостоверение противоправных сделок и т. п. действия".

отсутствие у регистрирующих органов высококвалифицированных юридических кадров, которые бы могли провести качественную правовую экспертизу регистрируемых объектов (прав, обременений прав на недвижимое имущество и т. д.).

Необходимость выполнения указанных действий для приигания возникшими прав (обременения прав) на недвижимое имущество не может вызвать никаких сомнений. В частности, необходимы и проверка правосубъектности участников и их полномочий в отношении недвижимого имущества, и проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов, и проверка законности сделки. Все указанные действия совершенно необходимы для признания права действительным.

В связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью закономерно возникает вопрос: могут ли быть указанные функции переложены на регистрирующие органы? 11 научной юридической литературе авторами отмечалось: "г) отмена обязательного нотариального удостоверения по большинству самых существенных сделок с недвижимостью (продажа, дарения, мены недвижимого имущества, продажи предприятия и др.) должна была бы предполагать, что функции нотариата, которые до сих пор гарантировали защиту прав граждан и юридических лиц при сделках с недвижимостью, должны были бы взять на себя учреждения юстиции". Другие авторы возможность перехода функций нотариата регистрирующим органам подвергают резкой критике. Так, Ю. В. Филимонов утверждает: "В действительности же объединение в одном органе двух разных по содержанию функций приведет к созданию подобия прежних государственных нотариальных контор, но только в худшем варианте. Перегруженность регистрирующих органов нехарактерными для них задачами создаст более существенные препятствия для гражданского оборота, чем те, которые были до начала рефомирования государственного нотариата. Законодатель - поставив цель усовершенствования системы охраны прав физических и юридических лиц, не может вновь возродить прежний малоэффективный порядок юридического обслуживания".

Исследуем обоснованность аргументации авторов, возражающих против отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Во-первых, одним из аргументов является необеспеченность регистрирующих органов юридическими кадрами и невозможность проведения качественной правовой экспертизы регистрируемых объектов. Возражениями против этого может служить следующее. Из пункта 1статьи 155 ГК РК (в редакции от 2 марта 1998 г.) вытекает, что регистрирующий орган, не обращаясь в суд, может отказать в регистрации сделок, не соответствующих требованиям законодательства. Это означает, что отказу в государственной регистрации предшествует правовая экспертиза поступивших правоустанавливающих документов и проверка законности сделки. При этом такой экспертизе подвергаются все документы, в т. ч. нотариально удостоверенные сделки.

Как показывает опыт функционирования регистрирующих органов в Казахстане, нотариальные органы иногда допускают ошибки при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Кроме того, следует учитывать, что законодательство стран, в т. ч., участвующих в Международном союзе латинского нотариата (МСЛН), никогда не требовало, чтобы исключительно все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, такое требование устанавливалось для основных сделок, среди них купля-продажа, мена, дарение, залог и т. д. Между тем, в правовом кадастре, в поземельной книге или любом другом реестре зарегистрированных прав на недвижимое имущество регистрируются не только права на основании сделок, удостоверенных в нотариальном порядке, но также и права, основаниями возникновения которых являются юридические факты, не относящиеся к договорам (или являющиеся сделками, которые традиционно не требуют нотариального удостоверения). В частности, это может быть новое строительство, получение земельного участка от государства, приватизация объектов недвижимости, сделки об установлении сервитутов, возникновение прав на основании административного акта и многое другое[17.56].

Это означает, что в большинстве случаев в регистрирующий орган на регистрацию поступят документы, которые не были удостоверены нотариусом. В Казахстане система регистрации прав (в отличие от известной в мире системы регистрации документов (сделок), которая ныне действует во многих штатах США, дает гарантию действительности зарегистрированного права (обременения права) на недвижимое имущество. Для того необходима самая тщательная правовая экспертиза всех регистрируемых объектов. Из этого следует, что создание регистрационной системы, являющейся системой регистрации прав, неизбежно повлечет формирование квалифицированного юридического корпуса регистрирующих органов, их подготовку. В настоящее время в Казахстане проведена программа изучения всех регистраторов в рамках Пилотного проекта по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество при Министерстве юстиции РК Конечно, подготовка квалифицированных кадров займет достаточно длительный период времени. Но на практике идет активный процесс обновления юридического корпуса регистрирующих органов.

Во-вторых, это требование о необходимости проверки правосубъектности, волеизъявления, полномочий участников сделки, осуществляемых нотариальными органами и указанных функций на регистрирующие органы.

В настоящее время процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество, помимо закона о государственной регистрации, урегулирована рядом нормативных правовых актов. Среди них основным является Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства РК от 20 февраля 1995 г. N 236. В разделе III указанного положения подробно урегулирована процедура подачи заявления на государственную регистрацию. В частности, в тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление подают все участники сделки по установленной форме. Для регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, заявление может быть подано только одной стороной (участником) (п. 62). При подаче заявления, таким образом, регистрирующий орган проверяет волеизъявление участников на заключение сделки на условиях, изложенных в договоре.

Полномочия участников на заключение регистрируемой сделки регистрирующий орган проверяет на основании правоустанавливающих документов с учетом режима, установленного законодательством.

В-третьих, это аргумент о том, что регистрирующие органы не участвуют на стадии заключения договора, в связи с чем неопытные участники рынка недвижимости могут стать жертвами мошеннических сделок или неграмотно составленных договоров.

Конечно, в настоящее время существуют определенные сложности, связанные с составлением текстов договоров, а именно в тех случаях, когда в этом до регистрации не участвовал профессиональный юрист. Однако, следует иметь в виду, что регистрирующие органы (согласно утвержденным уставам) приобретают право на оказание консультационных услуг. Большинство таких органов уже сегодня принимают заявления на регистрацию прав на основании сделок, не удостоверенных в нотариальном порядке. При этом они оказывают консультационные услуги и по ходатайству заявителя составляют тексты договоров. Кроме того, на рынке юридических услуг имеется огромное количество субъектов, которые могут участвовать на стадии заключения договора, составляют тексты договоров и т. д. Стороны могут обратиться и к нотариусам. Также надо иметь в виду, что большинство участников рынка со статусом юридического лица имеют своих в штатах юристов.

Далее, еще один аргумент в пользу регистрационной системы взамен нотариальной заключается в том, что правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и одним из единственных источников юридически значимой информации о правах (обременениях прав) на недвижимое имущество. Это означает, что в правовом кадастре должны содержаться сведения обо всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества. Ясно, что не зарегистрированные обременения не должны признаваться возникшими. Исключение составляют только так называемые "преимущественные интересы".

При нотариальном удостоверении сделок нотариус должен проверить наличие таких обременений. Делает это он на основании выписки из регистрационного листа правового кадастра. Она действительна только на момент выдачи. За период времени между выдачей выписки и нотариальным удостоверении сделки выписка может потерять свою актуальность, если после ее выдачи были зарегистрированы обременения, препятствующие совершению сделки. В последнем случае нотариальное удостоверение сделки становится недействительным. На данный момент регистрирующий орган не может приостанонить регистрацию новых обременений в ожидании подачи на регистрацию заявления о регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке. Связано это с тем, что казахстанское законодательство о регистрации не знает института замораживания регистра для нотариального удостоверения сделки. В настоящее время, во избежание указанных последствий и для обеспечения интересов контрагентов по нотариально удостоверенным сделкам, такие правила разработаны в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество[18.213].

Все изложенное свидетельствует о том, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, носящии характер системы регистрации прав, делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В Казахстанe для этого создаются необходимые предпосылки. В частности, идет процесс создания многофункционального автоматизированного правового кадастра, являющегося источником информации для государственных органов, правообладателей и других участниках оборота недвижимости о правах на недвижимое имущество.

2. Значение государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре и мировой опыт функционирования системы регистрации прав на недвижимость

.1 Объекты государственной регистрации в правовом кадастре

Освещая в настоящей работе мировой опыт внедрения системы государственной регистрации, мы делали акцент на то, что такая система в первую очередь необходима для участников оборота недвижимости, поскольку обеспечивает безопасность совершения сделок и предоставляет определенные гарантии правообладателям. Вместе с тем нужно отметить, что внедрение системы необходимо также в публичных интересах. Так, например, известно, что первые на земле кадастры были созданы в фискальных интересах государства. Записи о правах собственности, начиная от первых кадастровых записей в Вавилоне и в Египте и до записей Думсдей Сервей, сделанных в Англии в 1086 г., и кадастра, установленного Наполеоном в начале XIX в., велись для целей налогообложения, планирования и контроля государства", В казахстанском законодательстве под значением государственной регистрации понимается влияние регистрации на возникновение, изменение или прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество.

Таким образом, значение государственной регистрации можно осветить с трех позиций: с точки зрения государственных и иных публичных интересов (для учета и контроля, для целей налогообложения, планирования и т. д.); С точки зрения интересов правообладателя и иных участников оборота в целях предоставления им сведений о зарегистрированных правах; с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество. Каждый из указанных аспектов рассматриваемого вопроса имеет важное значение и имеет свои специфические черты в различных регистрационных системах[19.62].

Характерной чертой для всех западноевропейских стран является то, что кадастр позволяет осуществить систематический охват всей территории, причем собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются. Земельные участки описываются в соответствии с характером их использования, площадью и размером налогообложения, расположенными на них строениями и топографическими признаками; регистрируются права владения; устанавливаются связи с другими административными регистрами и картотеками. Общей тенденцией является то, что изначальная финансовая сторона кадастра отходит на задний план и о ней говорится все меньше, в то время как его роль, которую он играет в качестве основы общей информационной системы, становится все важней.

Во многих странах западной Европы, помимо своего первоначального назначения, кадастровые карты используются во многих других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.

Другим направлением в развитии системы является преобразование информации, касающейся земли, в пространственные системы и использование метода геодезического кодирования. Если земельной единице присвоены координаты в государственной геодезической сетке, то вся информация, касающаяся земли, может быть определена в пространстве. Кадастровые карты все больше преобразуются в цифровую форму.

При развитии земельной регистрации в указанных направлениях проблема выбора кадастровой единицы станет важным фактором во многих отношениях. Если официальная система хмельной регистрации, равно как и другие системы земельной регистрации, будет основываться на одной и той же единице, она станет чрезвычайно важной как с юридической, так и с практической точек зрения. При дроблении и изменении кадастровой единицы, как показывает опыт ряда стран, для уточнения параметров требуется судебное разбирательство. Опыт европейских стран позволяет сделать вывод, к тому, чтобы земельная единица стала юридической основой, охраняемой законом.

Объекты государственной регистрации - это права и обременения прав на недвижимое имущество, подлежащие регистрации в правовом кадастре. В соответствии с действующей в Казахстане концепцией государственной регистрации к объектам регистрации отнесены также сделки. Сделки, как правило, являются объектами регистрации в системах, являющиеся системой регистрации сделок, которая отличается от системы регистрации прав. В связи с этим смешение системы регистрации прав и системы регистрации прав по законодательству Республики Казахстан нельзя отнести к позитивным факторам. При этом возникают проблемы регистрации, связанные с изменениями ранее зарегистрированных сделок. Такая же ситуация сложилась и в Российской Федерации.

Перечень объектов регистрации в правовом кадастре дается в нормах закона о государственной регистрации. В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 118 ГК, государственной регистрации подлежат право собственности и другие права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Из прав на объекты недвижимости объектами регистрации являются: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления.

Исключительно к правам на недвижимое имущество из перечисленных объектов относится только право собственности. Такие формы реализации права собственности, как право хозяйственного введения и право оперативного управления, являются правами, производными от права собственности, и могут быть отнесены к ограниченным вещным правам. Собственник при этом не может в полном объеме реализовать правомочия собственника в отношении имущества, переданного в оперативное управление или хозяйственное введение. Все остальные перечисленные объекты регистрации одновременно являются правами для одного и обременения ми прав - для другого. В частности, право собственности может быть ограничены такими обременениями как, ипотека, аренда, сервитуты и т.д[20.49].

Все перечисленные в пункте 2 статьи 118 ГК права на недвижимое имущество в соответствии с концепцией, разрабатываемой в Казахстане, могут быть отнесены к вещным правам. В связи с этим возникает вопрос о возможности регистрации в правовом кадастре прав на недвижимое имущество, не указанных в данном перечне. В частности, на практике возникал вопрос о необходимости регистрации права на земельную (условную земельную) долю. Право на такую долю, в соответствии с нормами Земельного кодекса, имеют члены ликвидируемых или реорганизуемых колхозов, работники преобразуемых государственных сельскохозяйственных организаций, а также пенсионеры и лица, занятые в производственной и социально-культурной сферах обслуживания данных хозяйств и проживающие на их территории. Обладатели указанного права не имеют прав на земельный участок в натуре. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 79 Земельного кодекса они имеют только право на получение земельного участка в соответствии с земельной долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или иной предпринимательской деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

Таким образом, право на земельную (условную земельную) долю необходимо отнести к имущественным правам, которые дают обладателю права, в т. ч. право требовать предоставления государством земельного участка. Однако правом на конкретный земельный участок указанное право не является. Не может быть оно отнесено и к обременениям права государственной собственности на земельные участки, поскольку земельный участок не сформирован, т. е. не определен в натуре и не идентифицирован. Обременения не могут быть наложены в отношении прав на объекты, которые в природе не существуют. В частности, право частной собственности и право землепользования могут возникнуть только на земельные участки. Указанные права не могут возникнуть на землю вообще. Понятие "земля" понятие многозначное, обозначающее и объект права, и природный объект хозяйствования, и среду обитания". Как обременения права государственной собственности на землю рассматриваемые права также не могут быть зарегистрированы, поскольку из указанного права вытекает обязанность государства предоставить земельный участок, но обременений на земли, находящихся в государственной собственности, не возникает.

Кроме того, в перечне прав, которые без регистрации не признаются возникшими, рассматриваемые права не указанны. В связи с этим возникает вопрос о том, могут ли к ним быть применены положения, предусмотренные в нормах Закона о государственной регистрации: признание возникшими без государственной регистрации с установлением приоритета зарегистрированных перед незарегистрированными. Указанное последствие может быть применено только в отношении конкурирующих прав. Например, между двумя взаимоисключающими сервитутами или арендами до одного года и т. д.

При надлежащем оформлении прав на земельные участки, предоставленных до вступления в силу Земельного кодекса, в соответствии с нормами данного закона происходит трансформация ранее предоставленных прав в соответствующих случаях в частную собственность. Например, право пожизненного наследуемого владения землей, предоставленное под индивидуальное строительство, преобразуется в частную собственность. Однако, во многих случаях при подтверждении соответствующих прав на здания, сооружения права на земельные участки не определены либо потому, что не были надлежащим образом оформлены ранее возникшие права, либо потому, что земельные участки не сформированы и права на них возникшими признать нельзя. Между тем, как уже отмечалось, без формирования земельного участка в самостоятельный объект недвижимости права на него не возникают. Нет объекта права. Общепризнанно, что вещные права могут возникнуть на вещи, определяемые индивидуально-определенными признаками. Это означает, что до тех пор, пока не будут определены признаки, идентифицирующие земельный участок, права на него нельзя считать возникшими. В такой ситуации зависимость прав на первичные и вторичные объекты от наличия прав на земельный участок создаст проблемы тем правообладателям, права которых на здания (сооружения) или их составляющие подтверждаются, а на землю - нет.

Таким образом, в настоящее время согласно законодательству Казахстана, с одной стороны, существует обязанность регистрировать все случаи возникновения права собственности (и государственной, и частной), а с другой стороны, устанавливается презумпция права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности.

Кроме того, права на землю зависят от наличия прав на первичные и вторичные объекты (не наоборот). Это означает, что презумпция права государственной собственности на землю, не находящуюся в частной собственности, может быть применена только в отношении тех земельных участков, на которых не находятся другие объекты недвижимости. В тех же случаях, когда на земельных участках расположены другие объекты недвижимости, но права не земельные участки еще не определены, применить презумпцию права государственной собственности на такие земли нельзя в силу другого принципа, закрепленного в нормах Земельного кодекса ("кому принадлежит здание, тому принадлежит земельный участок или часть земельного участка, занятого таким зданием и необходимый для его эксплуатации").

В настоящее время сведения о недвижимом имуществе, принадлежащем государству, поступают в правовой кадастр в следующих случаях: 1) при регистрации права оперативного управления или хозяйственного ведения государственных юридических лиц; 2) при предоставлении земельных участков во временное или постоянное землепользование; 3) при сдаче других объектов недвижимости в аренду.

Вместе с тем необходимо признать, что регистрация права государственной собственности с учетом существующей презумпции, сформулированной только для прав на землю, должна про изводиться не только в указанных случаях. Вновь возникшие права на здания и сооружения, которые не переданы в оперативное управление или хозяйственное ведение государственных юридических лиц, на наш взгляд, также должны регистрироваться.

Считаем, учитывая изложенное, что регистрация права государственной собственности, несомненно, должна быть произведена в следующих случаях:

при регистрации права оперативного управления, права хозяйственного ведения или права землепользования государственных юридических лиц, если такие права возникли после введения системы регистрации и не признаются действительными без регистрации;

права на первичные и вторичные объекты, не переданные в оперативное управление или хозяйственное ведение, если права на них возникли после введения системы государственной регистрации[21.77].

Во всех остальных случаях, исходя из презумпции права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, на наш взгляд, регистрации права государственной собственности не требуется. Даже при придании системе регистрации систематического характера нельзя будет зарегистрировать права государства на несформированные земельные участки. Например, в регистрационных системах, имеющих многолетнюю историю формирования, нет сведений о горных массивах, лесах, которые трудно идентифицировать для целей регистрации.

2.2 Процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре

регистрация право недвижимость кадастр

В Казахстане, как и во многих других странах, регистрация носит явочный характер. В связи с этим регистрация осуществляется Только по заявлению правообладателя или иных уполномоченных лиц. До внесения изменений и дополнений в статью 155 ГК Законом от 2 марта 1998 г. при регистрации прав на основании сделок порядок подачи заявлений регламентировался указанной статьей ГК, устанавливавшей, что регистрация производится по заявлению заинтересованной стороны, врученному или отправленному по почте. В результате внесенных в ГК изменений приведенная норма была из кодекса исключена. В настоящее время в ГК нет норм, регулирующих порядок подачи заявлений на регистрацию. В связи с этим, а также исходя из приоритета законодательных актов в зависимости от даты их принятия, на данный момент процедура подачи заявлений регламентируется законом о государственной регистрации. В настоящее время процедура подачи заявления регулируется статьей 13 данного закона. В нормах данного закона установлено, что регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет регистрационный орган на основании заявления право обладателя или уполномоченного государственного органа, а если право возникло из договора на Основании заявления любой из сторон.

Закон о государственной регистрации был принят в то время, когда большинство сделок с недвижимым имуществом подлежали обязательному нотариальному удостоверению. В связи с этим процедура подачи заявления на регистрацию, предусмотренная в указе, соответствует больше тем случаям, когда сделка нотариально удостоверена. В настоящее время, в связи с вступлением в силу Особенной части ГК, требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью установлено только для договора ренты. Поэтому нормы Закона о государственной регистрации, регулирующие порядок подачи заявления, нельзя признать удовлетворительными. Прежде всего нельзя согласиться с тем, что если права возникают на основании сделки, регистрация может быть осуществлена на основании заявления любой из сторон. Регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей, дееспособность и правоспособность, соответствие воли и волеизъявления сторон, заключающих сделку. Если заявление подает одна из сторон, установить указанные факты для обеих сторон невозможно[22.63].

Поэтому считаем, что процедура подачи заявления на государственную регистрацию должна быть для разных случаев дифференцирована. В частности, правила подачи заявлений должны быть различными для регистрации прав на основании сделок, удостоверенных и не удостоверенных в нотариальном порядке. На наш взгляд, должны быть также установлены специальные нормы для подачи заявлений на регистрацию прав на основании актов уполномоченных государственных органов, судов и иных правоохранительных органов. Правила подачи заявлений на регистрацию общей совместной и долевой собственности (иных общих прав) также должны быть различными. Нынешний закон не учитывает указанные обстоятельства, устанавливая для всех случаев одинаковые правила. Между тем, такие правила не учитывают специфику различных случаев. Более того, на практике при меняется процедура, противоречащая закону. В частности, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление от одной из сторон не принимается. Вот почему назрела острая необходимость в дифференциации правил подачи заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество.

ПРОЦЕСС РЕГИСТРАЦИИ

2.2.1 Заявление

Заявление подается для регистрации прав на недвижимое имущество, а также обременений (ограничений) прав, возникающих на основании любых предусмотренных законодательством юридических фактов, в том числе на основании договоров об отчуждении имущества в собственность или иное вещное право, ипотеки, аренды, судебных решений и т.д. Заявления подаются на бланках установленного образца, формы которых утверждены Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 1 октября 1997 г.

Физические и юридические лица, желающие зарегистрировать права (обременения прав) на недвижимое имущество, должны подать заявление (в явочном порядке или послав его по почте в регистрирующие органы), с соблюдением правил, предусмотренных п. 62 Временного Положения. К заявлению должны прилагаться соответствующие правоустанавливающие документы, подтверждающие личность заявителя/ей, документ об оплате и др. документы в соответствии с п. 44 Временного положения. Заявление и прилагаемые к нему документы могут быть поданы в регистрирующий орган лично или уполномоченным на это представителем правообладателя.

Бланк заявления соответствует требованиям пунктов 40-43 Временного положения и состоит из следующих основных частей:

.Информация о заявителе (физическом или юридическом лице);

.Идентификационная характеристика недвижимого имущества;

.Описание объектов регистрации в соответствии с пунктами 25-27 Временного положения и пунктами 2.1. - 2.2. настоящего Практического руководства и действий, требующихся от регистрирующих органов;

.Описание результата выполнения (рассмотрения) заявления, заполняемое регистратором.

В заявлении для физического лица должны быть указаны:

1. наименование регистрирующего органа
2. фамилия, имя, отчество
3. место жительства гражданина
4. данные документа, удостоверяющего личность (наименование, серия, номер, дата выдачи)
5. наименование и место расположения объекта недвижимости
6. категория регистрируемого права (обременения, ограничения) или иной объект регистрации (изменение фамилии, имени или отчества физического лица, идентификационных параметров недвижимости и т.д.)
7. опись прилагаемых документов
8. другие сведения в соответствии с установленной формой.

В связи с тем, что в настоящее время в утвержденной форме заявления не указывается гражданство физического лица, регистрирующим органам до внесения дополнений в форму заявления рекомендуется требовать внесения дополнительно таких сведений при заполнении заявления. Сведения о гражданстве важны при определении правового режима недвижимости. Например, иностранные граждане не могут приобрести на праве собственности земельные участки для целей ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

В заявлении юридического лица должны быть указаны:

1. наименование регистрирующего органа
2. фамилия, имя, отчество руководителя или уполномоченного представителя юридического лица
3. наименование, юридический адрес юридического лица
4. наименование и место нахождения объекта недвижимости
5. категория регистрируемого права (обременения, ограничения) или иной объект регистрации (изменение наименования юридического лица, идентификационных параметров недвижимости и т.д.)
6. опись прилагаемых документов и другие сведения, в соответствии с установленной формой (п. 41 Временного положения).

Заявление физического лица - правообладателя должно быть подписано им или его уполномоченным представителем. Заявление от имени юридического лица должно быть подписано руководителем или его уполномоченным представителем. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе заявление может подписать другой гражданин по правилам, установленным п. 4 ст. 152 ГК РК (п. 42 Временного положения). Если заявитель действует на основании доверенности, то к заявлению прилагается доверенность[23.89].

При регистрации права общей собственности на недвижимое имущество заявление о регистрации подписывается всеми участниками сделки или их уполномоченными представителями с представлением каждым из них документов, подтверждающих их право собственности, и предъявлением документов, удостоверяющих их личность. Данное правило распространяется также на право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право землепользования.

В случае, когда подано заявление на регистрацию права общей собственности супругов, сделка не удостоверена в нотариальном порядке и в правовом кадастре отсутствуют сведения об одном из супругов, регистратор, в целях обеспечения прав второго супруга, должен потребовать подачи в регистрирующий орган декларации о состоянии в браке[24.]. Если из представленного документа вытекает, что отчуждаемое имущество приобретено во время брака и поступило в общую совместную собственность супругов либо приобретается лицом, состоящим в браке, и поступает в общую совместную собственность супругов, для регистрации необходимо нотариальное согласие другого супруга (п.3 ст. 33 Закона "О браке и семье").

В тех случаях, когда право общей собственности возникает на основании сделок, и документы на регистрацию отправляются по почте, для подачи заявления необходимо соблюдение требований, предусмотренных п. 62 Временного положения.

Информация, которая должна быть предоставлена для описания объекта недвижимости, должна включать сведения, необходимые для его идентификации, содержащиеся в разделе 1 регистрационного листа правового кадастра: кадастровый номер объекта недвижимости (если объекту недвижимости не был присвоен постоянный кадастровый номер, то присваивается временный кадастровый номер), вид (наименование), местоположение (адрес) недвижимости и др. (в соответствии в формой регистрационного листа).

Кадастровый номер земельному участку присваивается территориальными органами Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами в порядке, установленном Постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710 "Об утверждении Порядка ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан".

Правила присвоения кадастровых номеров первичным и вторичным объектам определяются Временным порядком присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества, расположенным на земельном участке, утвержденным Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г., № 236.

Кадастровый номер является главным ключом для доступа к реестру. Регистрационный орган должен создать указатель, который содержал бы перекрестные ссылки между кадастровым номером и адресом объекта недвижимости. Указатель должен помочь разрешить противоречия в адресах, если один объект недвижимости имеет более одного адреса.

В заявлении должны быть правильно определены объекты регистрации - возникновение, изменение или прекращение права или обременения, изменение идентификационных характеристик объекта недвижимого имущества и т.п. Перечень объектов государственной регистрации не носит исчерпывающего характера и включает следующие объекты:

1. первичную регистрацию ранее возникших прав;
2. возникновение, изменение или прекращение права аренды на срок до одного года;
3. изменение или прекращение ипотеки;
4. возникновение, изменение или прекращение сервитута;
5. объединение смежных объектов недвижимости;
6. деление объекта недвижимости и создание новых объектов недвижимости;
7. возникновение обременений (ограничений);
8. изменение обременений (ограничений) (изменение срока действия обременения, изменение суммы основного обязательства, обеспеченнного залогом и т.д.);
9. изменения прав на недвижимое имущество (преобразование одного вида права в другое);
10. изменение сведений о правообладателе (перемена фамилии, имени, отчества, гражданства физического лица, наименования или регистрационного номера юридического лица);
11. изменение идентификационных параметров недвижимости;
12. изменение и/или дополнение условий договора, являющегося основанием возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество;
13. прекращение обременений (ограничений);
14. другие объекты регистрации в соответствии с действующим законодательством[25].

Регистрирующий орган должен подготовить и предложить вниманию заявителей следующее:

1. перечень услуг, предоставляемых регистрирующим органом и порядок взимания платы за каждую из оказываемых услуг;
2. примеры заполнения форм документов;
3. список документов, подлежащих заверению у нотариуса;
4. порядок и особенности подачи заявления, отправленного по почте;
5. форму заполнения доверенности;
6. порядок работы регистрирующего органа;
7. общий перечень документов, представляемых на регистрацию;
8. примерный перечень документов, представляемых на регистрацию в наиболее распространенных случаях.

.2.2 Общие требования к документам, представляемым на регистрацию

Документы, специфичные для каждого типа сделок, перечислены в соответствующих разделах настоящего Практического руководства. Правоустанавливающие документы представляются на регистрацию в надлежаще оформленном виде в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально заверенной копией. Документ, представленный на регистрацию должен содержать следующую информацию:

(1) наименование документа;

(2) серию и номер;

(3) дату выдачи;

(4) кем выдан.

В документах, не удостоверенных в нотариальном порядке и подготовленных участниками сделки, физическими лицами, могут отсутствовать серия, номер или иные идентифицирующие признаки. Такие документы считаются выданными теми лицами, кто их подписал, т.е. участниками сделки.

Не должны приниматься правоустанавливающие документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Правоустанавливающие документы должны:

. соответствовать форме, установленной нормами ГК РК, иными нормативными правовыми актами;

. содержать подписи сторон или их уполномоченных представителей по сделке;

. в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон быть нотариально удостоверенными;

. соответствовать всем требованиям настоящего Практического руководства.

2.2.3 Подача заявления

При приеме документов на регистрацию прав (обременений прав) устанавливается личность правообладателя/заявителя, обратившегося за регистрацией прав (обременений прав):

1. физическое лицо предъявляет регистратору паспорт или иной заменяющий его документ (удостоверение личности, удостоверение личности офицера Министерства обороны Республики Казахстан, Министерства внутренних дел Республики Казахстан и других воинских формирований, военный билет, свидетельство о рождении гражданина, не достигшего 16 лет);
2. юридическое лицо представляет свидетельство о регистрации (копию устава, положения), копию справки о постановке на налоговый учет.

Кроме установления личности заявителя необходимо выяснить дееспособность физических лиц и проверить правоспособность юридических лиц.

Примечание: до принятия инструкции, подробно регулирующей процедуру проведения регистрации, для установления личности, правоспособности и дееспособности заявителя рекомендуем временно использовать п.п. 14-32 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан, утвержденной Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 г., № 539.

Заявление вместе со всеми правоустанавливающими документами подается регистратору, который занимается приемом заявлений. Каждое заявление, отвечающее всем требованиям законодательства, заносится в Книгу учета документов, которая ведет учет и устанавливает приоритет между заявлениями, поданными на регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Инструкцией по ведению книги учета документов.

На стадии приема заявления, регистратор, занимающийся приемом заявлений, проводит первоначальную проверку документов с целью обнаружения явных ошибок. При наличии обстоятельств, предусмотренных п. 47 Временного положения, регистрирующий орган отказывает в приеме документов на регистрацию. Отказ может быть обжалован в установленном законодательством порядке.

После первоначальной обработки документов (см. подраздел 3.4. настоящего Практического руководства) и при отсутствии препятствий для продолжения оформления заявления, заявителю/правообладателю выдается расписка стандартной формы в получении соответствующих документов на регистрацию с указанием фамилии служащего по заявкам (регистратора), номера, за которым заявление зарегистрировано в книге учета документов, даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию, их перечень и номера.

Заявления, отправленные по почте и полученные в рабочее время, будут считаться представленными одновременно.

Если заявление обрабатывается по ускоренной процедуре, по требованию заявителя[26], то оно должно учитывать заявления, поданные ранее, если они относятся к одному и тому же объекту недвижимости.

.2.4 Начальная обработка документов

На стадии подачи заявления, служащий, осуществляющий прием заявлений, проводит предварительную проверку документов. Согласно п. 47 Временного положения служащий, осуществляющий прием заявлений, должен уметь определить следующее:

1. соответствует ли лицо, подающее заявление, документам, удостоверяющим личность заявителя, и является ли действительной доверенность, если вместо правообладателя заявление подает управомоченнный представитель;
2. имеют ли место какие-либо недостатки в содержании и внешнем виде документов: исполнены карандашом, со следами подчисток или приписок, зачеркиваний и иных неоговоренных исправлений, следов травления текста и т.д.;
3. верно ли указан адрес, фамилия/ии, имя/имена, отчество/а физических лиц или наименование/ия юридических лиц;
4. наличие всех документов, необходимых для приложения к заявлению;
5. наличие подписей и печатей на документах и их копиях и, если документы не заверены нотариусом, то проверку подлинностей печатей и подписей сторон;
6. соответствуют ли представленные документы объекту регистрации;
7. относятся ли документы к объекту недвижимости, в отношении которого осуществляется регистрация;
8. является ли правообладатель (уполномоченный представитель) дееспособным лицом;
9. имеется ли документ о внесении платы за регистрацию.

В тех случаях, когда внешние признаки заявителя дают основание предполагать о его недееспособности регистратор должен в течение срока регистрации (10 дней) обратиться в суд по месту постоянного жительства заявителя для того, чтобы установить, не было ли такое лицо признано в судебном порядке недееспособным. Если такое решении принималось, и оно вступило в силу, в регистрации прав должно быть отказано. Если лицо не признавалось решением суда недееспособным, регистрация должна быть произведена.

При обнаружении одного из вышеуказанных оснований регистратор отказывает в принятии документов и рекомендует заявителю/правообладателю привести их в соответствие с действующим законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В Книгу учета документов, поступающих на регистрацию, не вносится никаких записей. Регистратор, занимающийся приемом заявлений, должен выдать лицу, обратившемуся за регистрацией прав (обременений прав) письменное уведомление о причине отказа в принятии документов. Копия этого уведомления должна храниться в отдельной книге записей, которую ведут органы регистрации.

Заявления должны регистрироваться только в том порядке, в каком они занесены в Книгу учета документов. Регистратор обязан следить за тем, чтобы заявления регистрировались в порядке очередности, установленном указанной Книгой.

2.2.5 Процедура регистрации

Регистрация прав (обременений прав) на недвижимое имуществ, а также их изменения или прекращения должна быть произведена не более чем в десятидневный срок с момента подачи документов, перечисленных в п.44 Временного положения. При нарушении установленных сроков заявитель может обратиться в вышестоящий орган (должностному лицу) и/или суд (более подробно об этом см. в разделе 10 настоящего Практического руководства).

Заявление со всеми прилагающимися к нему документами передается регистратору на регистрацию.

На этом этапе заявление тщательно просматривается регистратором. Проверка в основном состоит в сравнении информации, содержащейся в заявлении, с записями в регистрационном листе с целью установления соответствия между ними (в случае, если права возникли после введения системы регистрации и не считаются возникшими без регистрации). Например, в случае передачи права собственности, лицо, намеревающееся продать недвижимость, должно быть тем же лицом, которое указано в реестре 2.1. как собственник данной недвижимости. Необходимо также проверить соответствие субъектного состава, содержания, формы сделки и других объектов регистрации требованиям законодательства. Например, если договор ренты не удостоверен в нотариальном порядке, в регистрации должно быть отказано, поскольку в соответствии со ст. 518 ГК РК договор ренты, предметом которого является недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Или если, например, земельный участок для целей ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства приобретается в собственность иностранным гражданином, в регистрации должно быть отказано, поскольку с соответствии со ст. 33 Указа о земле земельные участки для указанных целей не могут приобретаться в собственность иностранцами.

Предметом проверки являются так же наличие обременений (ограничений), являющихся препятствием для отчуждения прав на недвижимое имущество, например, наличие ареста, аренды, залога и других обременений (ограничений). Если то или иное обременение (например, аренда или сервитут) не являются в соответствии с законодательством или договором препятствием для отчуждения недвижимого имущества, для регистрации соответствующей сделки на основании правоустанавливающих документов и законодательства необходимо установить возможность перехода обременений (ограничений) новому правообладателю. До регистрации прав по сделке стороны могут заключить соглашения о прекращении обременения (ограничения) иными способами, соответствующими законодательству.

Другие проверки будут включать:

1. изучение документов, для того, чтобы удостовериться, что заявление является подлинником, проверка наличия подписей и других формальностей, которые необходимо соблюсти при составлении документов данного вида;
2. подтверждение того, что каждое заявление подано для регистрации права, являющегося объектом регистрации;
3. изучение существующего регистрационного листа для установления того, что данный правовой титул уже существует, предусмотрен формой регистрационного листа и определения места осуществления соответствующих записей;
4. перекрестные проверки, например, когда для регистрации сервитута должны быть внесены соответствующие записи для господствующего и для обремененного сервитутом объекта недвижимости;
5. подтверждение того факта, что заявление не рассмотрено раньше заявлений, поданных в регистрирующий орган ранее.

2.2.6 Отказ

При обнаружении обстоятельств для отказа в регистрации, указанных в п. 1 ст. 155 ГК РК, регистратор должен в письменном виде известить правообладателя/заявителя. Извещение должно содержать номер заявления, причины отказа, при необходимости, указание на то, какие действия необходимо предпринять заявителю, подпись регистратора. На этой стадии регистратор также заполняет графу в Книге учета документов. В графе Результаты выполнения заявления делается отметка об отказе в регистрации со ссылкой на номер отказа и проставляется дата. При отказе в регистрации заявка признается закрытой и не может учитываться для установления приоритетов в подаче заявки. Копия уведомления об отказе подшивается в регистрационное дело. При отпадении обстоятельств, являющихся основанием для отказа в регистрации, лицо может подать в регистрирующий орган новую заявку[27.73].

Если в представленных на регистрацию правоустанавливающих документах перечисляется несколько прав (обременений), являющихся объектом регистрации (подлежащих регистрации), а заявление подано на регистрацию одного или нескольких вытекающих из документов прав, регистратор либо отказывает в регистрации и рекомендует заявителю перечислить в заявлении каждый объект регистрации отдельно и внести плату отдельно за каждый из них либо регистрирует все вытекающие из правоустанавливающего документа права (обременения прав) при предоставлении заявителем документа о плате за регистрацию каждого права (обременения). Например, если собственник отчуждает часть принадлежащего ему земельного участка и по договору оставляет за собой право прохода или иной сервитут на отчуждаемую часть земельного участка, объектами регистрации по договору являются право собственности на земельный участок и сервитут. За регистрацию каждого из указанных объектов взимается самостоятельная плата.

2.2.7 Приостановление

Закон о регистрации предусматривает возможность приостановления регистрации, если третье лицо оспаривает права лица, обратившегося за регистрацией. Если лицо, оспаривающее права заявителя, не представляет доказательств предъявления им иска в суд в течение десяти дней после подачи заявления на приостановление, то регистрация продолжается. При представлении доказательств предъявления иска регистрация оспариваемого права приостанавливается до разрешения дела судом.

В случае поступления заявления о приостановлении в регистрирующий орган, факт приостановления отмечается в графе 8 Книги учета документов. В извещении о приостановлении должны быть указаны фамилия, имя, отчество истца, дата подачи заявления и срок, на который регистрация будет приостановлена. Если истец представляет доказательства предъявления иска в суд (в период приостановления), то этот период приостановления продлевается на срок разрешения дела судом.

2.2.8 Процедура регистрации

После принятия решения о регистрации регистратор должен:

1)внести записи в регистрационные листы в соответствии с правилами, установленными Временной инструкцией;

)пронумеровать и вложить в регистрационное дело по данному объекту недвижимости копии всех документов, которые остаются в регистрирующем органе;

) заполнить раздел Результат выполнения/рассмотрения заявления формы заявления;

Свидетельство о регистрации (при наличии ходатайства) и все документы, которые возвращаются заявителю, после регистрации отправляются служащему, который занимается приемом заявлений и выдачей документов.

Служащий заполняет графы 8 и 9 Книги учета документов («Результаты выполнения заявления»; «Перечень выданных документов»), где описываются результаты рассмотрения заявления и возвращаемые заявителю документы. В момент вручения документов служащий просит заявителя поставить подпись, которая является свидетельством факта получения вышеуказанных документов с указанием даты и времени получения.

Между моментом подачи заявления и моментом регистрации проходит определенный срок.

В связи с этим, датой регистрации прав (обременений прав) считается день подачи заявления на регистрацию. Таким образом, соблюдается приоритет ранее поданной заявки.

Форма штампа удостоверения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждена Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 17 ноября 1997 г.

Кроме того, штамп ставится и на копиях правоустанавливающего документа, хранящихся в регистрирующем органе. Штамп о произведенной регистрации включает следующую информацию:

1. наименование регистрирующего органа;
2. номер заявки;
3. номер регистрационного дела;
4. кадастровый номер недвижимости;
5. дату регистрации;
6. подпись регистратора;
7. подпись руководителя.

Документом, удостоверяющим произведенную регистрацию, являются свидетельства о государственной регистрации. Порядок выдачи свидетельств о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливается Инструкцией о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости, утвержденной Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан 16 июля 1998 г.

Формы свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также утверждены Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц от 4 августа 1997 г. В соответствии с приказом имеется следующие формы свидетельств: о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее СГРП), о государственной регистрации аренды (имущественного найма) (далее СГРА), о государственной регистрации ипотеки (далее СГРИ), о государственной регистрации объекта кондоминиума (далее СГРОК). Кроме того, имеется форма свидетельства о государственной регистрации права временного безвозмездного пользования (далее СГРВБП), которая была утверждена Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 16 июля 1998 г.

СГРА, СГРИ, СГРОК, СГРВБП выдаются соответственно при регистрации аренды, ипотеки, объекта кондоминиума и права временного безвозмездного пользования чужим недвижимым имуществом, в том числе земельным участком. При регистрации других объектов регистрации (права собственности, права оперативного управления, права хозяйственного ведения, права постоянного землепользования и т. д.) выдается СГРП.

Свидетельства не являются правоустанавливающими документами, не отражают все существующие обременения (ограничения) зарегистрированного права и отражают действительную информацию только на момент выдачи.

2.3 Анализ международного опыта внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество

Человечество издревле придавало особое значение правам на недвижимость и сделкам с нею. В первобытных племенах передача земли осуществлялась в присутствии вождя или старейшины. С развитием государственности стали вырабатываться нормы, регулирующие отношения по передаче земли. Древней закон нордов, например, требовал при заключении сделок с указанными объектами присутствия 12-ти свидетелей. Согласно римским законам, земля относилась к манципируемым вещам (res mancipi). При передаче прав на такие вещи требовалось соблюдение либо обряда манципации, торжественного обряда, предполагавшего наличие передаваемой вещи и ее символа (например, комка земли как символа земельного участка) и состоявшего в произнесении особых формул в присутствии пяти свидетелей и весовщика, взвешивании на весах металла и пр., либо in iuгe cessio, мнимого судебного процесса, на котором разыгрывался спор в отношении чужой вещи[28.88].

Таким образом, уже в эти давние времена существовала необходимость с помощью акта о продаже и свидетелей устранить сомнения относительно совершаемой сделки. Частная передача прав на недвижимость, т. е. передача, осуществляемая без обращения к каким-либо общественным записям, была распространенной с древних времен и в некоторых странах используется по настоящее время. Когда люди знали своих соседей и их дела, устное соглашение и "удар по рукам" были достаточными свидетельствами передачи права. В последующем, по мере развития торговых отношений, устного соглашения стало недостаточно. Документы о передаче земли стали составляться письменно, акты стали про водиться в присутствии свидетелей. Вместе с тем частная передача имела много недостатков. Очень часто она носила медленный и дорогостоящий характер, поскольку, чтобы иметь гарантию действительности передаваемого права, приобретателю каждый раз приходилось проверять чистоту титула отчуждателя. Изучение оснований возникновения прав всех предыдущих правообладателей, которые могут повлиять на действительность передаваемого права, было делом сложным, увеличивало расходы на заключение сделки. Частная передача имела ряд других недостатков.

В мировой практике в связи с изложенными недостатками частной передачи в последующем получили развитие различные системы общественной записи о правах на землю. При этом регистрационные функции были возложены на самые различные органы. В одних странах регистрацию осуществляют суды, в других - нотариусы, в третьих - специально созданные органы[29.210]. Главное их назначение состояло в том, чтобы создать систему записей о правах на недвижимое имущество. Практика создания регистрационных систем в разных странах различна. И все же, в зависимости от положенных в основу такой системы основных концептуальных положений, страны можно сгруппировать.

Так, в Казахстане, как и во многих странах СНГ, формирование регистрационной системы началось в конце 90-х годов. Однако многие концептуальные и практические вопросы до сих пор еще не нашли разрешения ни на законодательном, ни на теоретическом уровне. Между тем, прежде чем вводить систему регистрации, необходимо знать, какие основные концепции регистрационных систем существуют в мировой практике, какие из них приемлемы для Казахстана. Недоработка и незнание именно концептуальных вопросов привело к тому, что в Казахстане, в Российской Федерации и в других странах СНГ внедрена смешанная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая неоднократно критиковалась в научной юридической литературе в силу того, что две указанные системы имеют коренные различия и никак не могут сочетаться в одной регистрационной системе". Вот почему важно для характеристики основных концептуальных положений системы регистрации в Казахстане и анализа проблем ее функционирования досконально изучить мировой опыт внедрения и функционирования регистрационных систем, установить их основные принципы, различия и схожие черты. Это позволит провести анализ казахстанской модели, дать ей квалификационную. характеристику и сделать предложения по дальнейшему совершенствованию.

Знание международного опыта становления регистрационных систем необходимо также в связи с тем, что традиционно в международном частном праве в отношении недвижимости закрепляется норма, в соответствии с которой режим такого имущества, в т. ч. правила совершения сделок, права и обязанности участников и другие правоотношения регулируются законом места нахождения имущества. В частности, в Казахстане в соответствии с пунктом 3 статьи 1104 ГК форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где оно находится. Согласно пункту 1 статьи 1107, право собственности и другие вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где имущество находится, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан. Наследование недвижимого имущества также определяется по праву страны, где находится это имущество. Тем же правом определяются способность лица к составлению или отмене завещания, а также форма последнего, если завещается указанное имущество (ст. 1123 ГК).

Вся история развития международного частного права свидетельствует о том, что закон места нахождения вещи (lex rei sitae) стал общепризнанным еще с того времени, как стали развиваться нормы указанной отрасли. Применение закона местонахождения вещи в отношении вещных прав закреплено в виде общего начала в законодательстве или судебной практике ряда стран (японский закон "О применении законов" 1898 г., § 10; Итальянский гражданский кодекс, ст. 22; Греческий гражданский кодекс, ст. 27; Кодекс Бустаманте, ст. 105; судебная практика Франции, Англии, США, ФРГ, законодательство или судебная практика других стран). Это один из наиболее распространенных принципов коллизионного права при разрешении вопросов права собственности и других вещных прав. Поскольку земля и все, что фундаментально связано с ней, не могут, по общему правилу, менять свое местоположение без ущерба назначению и целостности, их правовой режим подчиняется законодательству государства места нахождения.

Современное законодательство практически всех развитых стран уделяет большое внимание регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Мировая практика знает несколько систем регистрации рассматриваемых прав и устанавливает различные последствия. Правила регистрации сделок и ее правовые последствия неодинаковы, в частности, во французском и немецком законодательстве.

Согласно французскому законодательству, все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны регистрироваться в официальном реестре у "хранителя ипотек". Однако сама запись в поземельной книге не есть условие возникновения права собственности. Сделки об установлении прав на недвижимость действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут противопоставлять правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки". Как отмечалось в научной юридической литературе, во французском праве "принцип соглашения" действует неограниченно только лишь 1) отношении между участниками договора. В отношении третьих лиц, которые передаче могут противопоставить конкурирующие права, передача собственности может иметь правовые последствия только тогда, когда она будет зарегистрирована".

В соответствии с Германским гражданским уложением (§ 873 и 874), для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правом очного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное. До момента регистрации стороны связаны своим соглашением лишь тогда, когда их волеизъявления заверены в нотариальном порядке, или сделаны органу, в котором ведутся поземельные книги, или если последнему подано соответствующее заявление, и когда правомочное лицо представило другой стороне разрешение на внесение записи, составленное в соответствии с предписаниями Положения о поземельной книге". Таким образом, в соответствии с немецким законодательством, права на недвижимость без регистрации не признаются возникшими, хотя, при наличии изложенных условий, стороны связаны взаимными обязательствами. Нормы аналогичного содержания установлены в статье 658.

В Англии поземельная регистрация вводилась постепенно. Она была введена на добровольной основе в Англии и Уэльсе в 1862 г. принятием Закона о земельной регистрации. Позднее, в 1875 г., вышел Закон о передаче земли. Однако, оба закона (1862 и 1875 гг.) не смогли полностью достичь поставленных перед ними целей. За 40 лет были зарегистрированы права менее чем на 1000 земельных участков. Основной причиной отсутствия интереса к регистрации было то обстоятельство, что регистрация велась на добровольной основе[30.102].

В странах Содружества Независимых Государств формирование законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество началось, как и в Казахстане, только в 90-е гг. 20-го столетия. В частности, после многомесячных хождений по законотворческим инстанциям Президентом РФ был подписан Закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят Государственной Думой 17 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г. и вступил в силу 1 февраля 1998 г.) (далее - Закон РФ о регистрации) в данном законе заложена идея, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним. При этом установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие указанного федерального закона (п. 2 СТ. 4). Права, возникшие до момента вступления в силу Закона РФ о регистрации, признаются юридически действительными без их государственной регистрации (п. 1 ст. 6).

В Кыргызстане, как уже отмечалось, Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" принят 22 декабря 1998 г. В отличие от России, которая для ранее возникших прав предусматривает спорадическую регистрацию, Т. е. регистрацию по мере совершения сделок, в Кыргызстане ведется первичная регистрация и для ранее возникших прав. Первичная регистрация заключается во внесении в регистрационные документы сведений о правах на недвижимое имущество, которые ранее не были известны регистрирующему органу, независимо от даты возникновения таких прав. То есть первичная регистрация может быть осуществлена как в отношении ранее возникших, так и в отношении вновь возникших прав.

В Узбекистане закон о регистрации еще не принят. Поэтому отношения в сфере регистрации регулируются Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на земельные участки в Республике Узбекистан, утвержденной Председателем Государственного комитета по земельным ресурсам Республики Узбекистан и Начальником Главного управления геодезии, картографии и государственного кадастра при Кабинете Министров Республики Узбекистан 30 марта 1999 г. (далее инструкция о регистрации прав в Республике Узбекистан). Несмотря на то, что в республике закон не принят, Инструкция регулирует отношения не по регистрации недвижимости, а по регистрации прав. Это дает основание полагать, что в этой стране также внедряется система регистрации прав.

Уже принято и вступило в действие законодательство о государственной регистрации в странах Балтии. В частности, в Литве принят Закон "О регистрации недвижимого имущества" и постановление Правительства Литовской Республики, которым утверждено Положение о "Регистре недвижимого имущества".

Анализ международного опыта внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество, ознакомление с основными мировыми системами (системой регистрации прав и системой регистрации сделок (документов) показывают, что в разработке концепции регистрации прав на недвижимое имущество важными являются следующие вопросы:

определение понятия недвижимости и объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации;

выбор системы регистрации: системы регистрации сделок (документов) или системы регистрации прав на недвижимое имущество;

придание регистрации систематического или спорадического характера;

введение обязательной или добровольной (явочной) регистрации;

сочетание принципов "занавеси" и "зеркала";

определение перечня объектов регистрации (какие права и обременения прав на недвижимое имущество, какие изменения подлежат обязательной регистрации);

определение перечня прав (обременений прав) на недвижимое имущество, которые не подлежат регистрации (преимущественные интересы);

установление критерия определения момента возникновения права (с момента регистрации, с момента совершения сделки или иного момента);

Заключение

Из изложенного выше следует, что в Казахстане для системы регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре характерно то, что регистрирующий орган осуществляет регистрацию прав на основании представленных правоустанавливающих документов, но сам таких документов, как правило, не выдает и не является органом, который может присвоить права. При необходимости признания прав на недвижимое имущество лицо должно обратиться в иные органы, уполномоченные присваивать права. В связи с этим, считаем, например, что регистрирующий орган не может присвоить право в силу приобретательной давности. Лицам, претендующим на такие права, следует обратиться в суд, который, установив обстоятельства для возникновения прав в силу приобретательной давности, может вынести соответствующее решение, на основании которого осуществляется регистрации возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Из анализа нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и практики функционирования регистрирующих органов в Казахстане можно сделать следующий вывод касательно характерных черт действующей в Казахстане системы регистрации:

система характеризуется смешением системы регистрации прав на недвижимое имущество и системы регистрации сделок с ними;

система регистрации носит спорадический (нерегулярный) характер, при которой ранее возникшие права считаются возникшими без государственной регистрации;

права на недвижимое имущество и сделки с ними, подлежащие с момента введения системы обязательной государственной регистрации, считаются соответственно возникшими и совершенными только с момента государственной регистрации (если иное не установлено законодательными актами);

обязанностью регистрирующих органов является проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов и проверка законности сделки с целью установления соответствия регистрируемого права и (или) сделки с недвижимостью требованиям законодательства, что делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью;

система регистрации требует отдельной регистрации прав на земельный участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости (здания, строения и сооружения), при этом оставляет открытым вопрос о том, обязательна ли регистрация отдельно от прав на земельный участок - прав на такие объекты недвижимости, как поверхностные водные объекты, многолетние насаждения, автомобильные дороги, подземные сооружения и другие, расположенные на земельном участке объекты недвижимости, которые, исходя из определения недвижимого имущества, данного в статье 117 ГК, могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости;

в связи с признанием действительными без государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения системы регистрации, а также наличием прав (обременений прав) на недвижимое имущество, которые не подлежат регистрации, правовой кадастр, до регистрации вторичных сделок с ранее возникшими правами или конвертации всех действительных данных из других регистрационных систем, не дает участникам гражданского оборота полноты информации о всех правах и обременениях прав на данный объект недвижимости, а, значит, и гарантий чистоты титула;

при наложении уполномоченными государственными органами обременений на ранее возникшие права в связи с отсутствием в правовом кадастре сведений о последних, возникают проблемы регистрации налагаемых обременений, в связи с чем введение поименной регистрации в Казахстане становится необходимостью;

система регистрации не дает достаточных гарантий от мошеннических сделок в связи с тем, что процедура замораживания регистра (приостановление регистрации) установлена голь ко для случаев оспаривания регистрируемого права;

в регистрационной системе не развита система выдачи свидетельств о правах, и в обороте права (обременения прав) на недвижимое имущество подтверждаются самыми разными нравоустанавливающими документами в зависимости от основания возникновения права (договоры, акты о новом строигсльсгве, акты наследования и т. д.).

Освещая в настоящей работе мировой опыт внедрения системы государственной регистрации, мы делали акцент на то, что такая система в первую очередь необходима для участников оборота недвижимости, поскольку обеспечивает безопасность совершения сделок и предоставляет определенные гарантии правообладателям. Вместе с тем нужно отметить, что внедрение системы необходимо также в публичных интересах. Так, например, известно, что первые на земле кадастры были созданы в фискальных интересах государства. Записи о правах собственности, начиная от первых кадастровых записей в Вавилоне и в Египте и до записей Думсдей Сервей, сделанных в Англии в 1086 г., и кадастра, установленного Наполеоном в начале XIX в., велись для целей налогообложения, планирования и контроля государства", В казахстанском законодательстве под значением государственной регистрации понимается влияние регистрации на возникновение, изменение или прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество.

Таким образом, значение государственной регистрации можно осветить с трех позиций: с точки зрения государственных и иных публичных интересов (для учета и контроля, для целей налогообложения, планирования и т. д.); С точки зрения интересов правообладателя и иных участников оборота в целях предоставления им сведений о зарегистрированных правах; с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество.

Анализ международного опыта внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество, ознакомление с основными мировыми системами (системой регистрации прав и системой регистрации сделок (документов) показывают, что в разработке концепции регистрации прав на недвижимое имущество важными являются следующие вопросы:

определение понятия недвижимости и объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации;

выбор системы регистрации: системы регистрации сделок (документов) или системы регистрации прав на недвижимое имущество;

придание регистрации систематического или спорадического характера;

введение обязательной или добровольной (явочной) регистрации;

сочетание принципов "занавеси" и "зеркала";

определение перечня объектов регистрации (какие права и обременения прав на недвижимое имущество, какие изменения подлежат обязательной регистрации);

определение перечня прав (обременений прав) на недвижимое имущество, которые не подлежат регистрации (преимущественные интересы);

установление критерия определения момента возникновения права (с момента регистрации, с момента совершения сделки или иного момента);

Список использованных источников:

Нормативно правовые акты:

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принятый 27 декабря 1994 года А., Юрист 2011;
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть), принятый 1 июля 1999 А., Юрист 2011;
3. Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан, принятый 13 июля 1999 года А., Юрист 2011;
4. Жилищный кодекс РК от 1 ноября 1992 года (утратил силу в связи с принятием Закона РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года) А., Юрист 2011;
5. Закон РК «Об исполнительном судопроизводстве и статусе судебных исполнителей» от 30 июня 1998 года А., Юрист 2011;
6. Закона РК, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 г., № 310-111 А., Юрист 2011;
7. Закон РК «О браке и семье» от 17 декабря 1998 г. № 321-1 ЗРК А., Юрист 2011;
8. Закон РК «О банкротстве» от 21 января 1997 г. № 67-1 ЗРК А., Юрист 2011;
9. Закон РК «О нотариате» от 14 июля 1997 г., № 155-1 ЗРК А., Юрист 2011;
10. Закон РК «О нормативных правовых актах» от 24 марта 1998 г.,

№ 213-1 ЗРК А., Юрист 2011;

1. Закон РК «Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан» от 22 октября 1993 г., № 2474-12 А., Юрист 2011;
2. Постановление № 2 Пленума Верховного Суда РК «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства» от 14 мая 1998 г. ;
3. Постановление Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813 «Об утверждении Порядка предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума»;
4. Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г., № 236;
5. Временный порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества, расположенным на земельном участке, утвержденный постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г., № 236;
6. Постановление Правительства РК от 30 октября 1996 г., № 1316 «Об утверждении Положения о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оказание информационных услуг»;
7. Процедуры первой регистрации прав на земельный участок от 9 марта 1998 г. ( далее 4 схемы);
8. Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию, утвержденная Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 1 июня 1998 г. (далее книга учета документов).
9. Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
10. Форма свидетельства о государственной регистрации права временного безвозмездного пользования, утвержденные Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц 16 июля 1998 г.;
11. Инструкция по ведению Книги учета запросов, поступающих на получение информации из правового кадастра, утвержденная Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 10 декабря 1998 г.;

Основная литература:

1.См. подробнее о природоресурсовых кадастрах: Колотинская Е.Н. Правовые основы земельного кадастра в СССР М.: Изд-во Моск., 1968;

2.Гражданское законодательство РК статьи, комментарии, практика выпуск 8, А., КазГЮА 1999 г.

.Ответственность в гражданском праве материалы международной научно-практической конференции Алматы 2006 г., А., КазГЮА 2006.

.Права на недвижимость и сделки с нею требуют государственной регистрации Лобков А.Х. // Финансовый менеджмент №4 2008 г. А., ТОО Лео 2008.

.См.: Борисов В.М. Правовой режим недвижимого имущества 1 В.М. Борисов, К.М. Ильясова 11 Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Вып. 4. Алматы: Баспа, 1997. С.21-22

6.См.: Казахстанская правда. 1998. 11 июня.

.Ответственность в гражданском праве материалы международной научно-практической конференции Алматы 2006 г., А., КазГЮА 2006.

.См.: Казахстанекая правда. 2000. 13 июля.

.См.: Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 47.

.См.: Яковлева В. Гражданский кодекс рф о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Кодекс-инфо. 1997. N 14. С. 23.

.См.: Южанов И.А. Указ. соч. С. 27.

12.Права на недвижимость и сделки с нею требуют государственной регистрации Лобков А.Х. // Финансовый менеджмент №4 2008 г. А., ТОО Лео 2008.

.О природе права на условную земельную долю

14.Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. М., 1996.

.См. также: Витрянский В.В. Вторая часть Гражданского кодекса о договорных обязательствах 11 Вестн. Высшего арбитражного суда РФ. 1996.

.Кузнецов А.В. Федеральный закон ... с. 60.

.Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство, июль 1999г., № 7. А., КазГЮА 1999

.Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, «Град» 2000.

.Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство, июль 1999г., № 7. А., КазГЮА 1999

.Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, «Град» 2000.

.Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, «Град» 2000.

.Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство, июль 1999г., № 7. А., КазГЮА 1999

.Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, «Град» 2000.

.Под клятвенной декларацией в данном случае подразумевается письменное заявление участника сделки, в котором он сообщает сведения о состоянии в браке в момент приобретения или отчуждения имущества. В соответствии с проектом Закона о регистрации для подтверждения указанных обстоятельств участник сделки должен будет представлять клятвенную декларацию, форма которой будет утверждена.

.Об объектах регистрации подробнее см. раздел 2 настоящего Практического руководства.

.если такая возможность будет установлена законодательством.

.Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, «Град» 2000.

28.См.: Новицкий И.Б. Римское право. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание", 1994. С. 88-89.

29.Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительноправовое исследование. М.: НОРМА, 1999. С. 210-292.

30.Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Законодательство, ноябрь 2000г., № 11. А., КазГЮА 2000.

Периодические издания:

1.Гражданское законодательство РК статьи, комментарии, практика выпуск 8, А., КазГЮА 1999 г.

2.Ответственность в гражданском праве материалы международной научно-практической конференции Алматы 2006 г., А., КазГЮА 2006.

.Права на недвижимость и сделки с нею требуют государственной регистрации Лобков А.Х. // Финансовый менеджмент №4 2008 г. А., ТОО Лео 2008.

.О спорных моментах госрегистрации прав на недвижимое имущество Виктор Лим // Фемида №7 2008 год. А., Гринпис 2008.

.Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, «Град» 2000.

.Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство, июль 1999г., № 7. А., КазГЮА 1999

.Дмитриев А.В. От укрепления прав до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Законодательство, июль 2000г., № 7. М., «ЮР»1999

.Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Законодательство, ноябрь 2000г., № 11. А., КазГЮА 2000.

.Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // А., Адвокат, 1999г., № 9.

.Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // Экономика и жизнь, 2000г., № 8. А., «Грегор» 2008.

.Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // Нотариальный вестник, 1999г., № 5.

.Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998г., № 7.

.Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // Право и экономика, 1999г., № 12.

14.Гражданское право. Том I. Учебник для вузов (академический курс) Ответственные редакторы: М.К. Сулейменов - член корреспондент Академии наук Республики Казахстан, доктор юридических наук, профессор; Ю.Г. Басин - доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Республики Казахстан. - Алматы: КазГЮА, 2003.

15.Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. - М., 1963. С.13.

.Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. - М, 1954

.Толстой Ю.К. Принципы гражданского права.// Правоведение. - 1992. - №2. -С.49.

.Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. - М., 1963. " Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 1972. Калмыков Ю.Х. Принципы советского гражданского права.// Правоведение. -1980. - №3. - С.69-76; Калмыков Ю.Х. Принцип всемерной охраны социалистической собственности в гражданском праве. - Саратов, 1987. С.4-16.

.Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права. - Красноярск, 1975. С.7.

.Ожегов СИ., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М., 1998. - С.597. См. также: Советский энциклопедический словарь. - М.: Советская энциклопедия, 1980. С. 1072; Большая советская энциклопедия. - М.: Советская энциклопедия, 1975. Т.20. С.588; Словарь иностранных слов. - М.: Русский язык, 1982. С.400.

.Шанский Н.М., Боброва Т.А. Этимологический словарь русского языка. - М., 1994. С.254.

.Философский словарь./ Под ред. М.М. Розенталя. - М., 1972. С.329.

.Жбанкова И.И. Философские принципы в научном познании. - Минск: Изд-во «Наука и техника», 1974. С. 19-20.

.Кондаков Н.И. Логический словарь-справочник. - М.: Наука, 1975.

.Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. -М., 1989. С.431, 494

.Ожегов СИ. Словарь русского языка. - М, 1977. С.561, 640

.Алексеев С.С. Общая теория права. - М.: Юридическая литература, 2007.-Т.1.-С.49

.Алексеев С.С. Общая теория права. - М.: Юридическая литература, 2007.-Т.1.-С.53

.Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. - М.: Юридическая литература, 1963. - С.24.

.Лебедев К.К. Инициатива субъектов и регламентация их поведения по советскому гражданскому праву: Автореф дис.канд.юрид.наук. - Л., 1972-С.67.

.Бабаев В.К. Презумпции в российском праве и юридической практике //Проблемы юридической техники/ Под ред. В.М. Баранова. - Н.Новгород: НЮИ, 2007.- С.124.

.Комиссарова Е.Г. Об основных началах гражданского законодательства//Журнал Российского Права. 2008. № 5.

.Шершеневич Г.Ф. Учебник российского гражданского права. - М.: Спарк, 2007.-С.35.

.Малеин Н.С. Правовые принципы, нормы и судебная практика // Государство и право. - 2007. - №6.

.Васильев A.M. Правовые категории. Методологические аспекты разработки системы категорий теории права. - М.: Юридическая литература, 2006. - С-62.

.Сергеева О.Ю. Правовые принципы и их роль в правоприменительной деятельности // Вестник Саратовской государственной академии права. - 2008. -№1. - С.-64.

Перечень принятых сокращений

1. ГК - Гражданский кодекс <jl:1006061.0%201001000099.0%20> Республики Казахстан (Общая часть), принятый Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г. (Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан, 1994 г., № 23-24 (приложение); 1995 г., № 15-16, ст. 109; № 20, ст. 121; Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1996 г., № 2, ст. 187; № 14, ст. ст. 274, 277; № 19, ст. 370; 1997 г., № 1-2, ст. 8; № 5, ст. 55; № 12, ст. 183, 184; № 13-14, ст. 195, 205; 1998 г., № 2-3, ст. 23; № 5-6, ст. 50; № 11-12, ст. 178; № 17-18, ст. 224, 225; 1998 г., № 23, ст. 429); Закон <jl:1011849.0%20> РК О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственных юридических лиц от 16 декабря 1998 г. (Егемен Казахстан и Казахстанская правда, 30 декабря 1998 г.); Закон <jl:1013928.0%20> РК от 16 июля 1999 г. О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан (Егемен Казахстан, 3-7 августа, 1999 г.; Казахстанская правда, 3-5 августа 1999 г.); Закон <jl:1013924.0%20> РК от 16 июля 1999 г. О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам налогообложения (Егемен Казахстан, 29 июля 1999 г.; Казахстанская правда, 30 июля и 3 августа 1999 г.); Закон <jl:1015485.0%20> РК от 4 ноября 1999 г. О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам деятельности казенных предприятий (Егемен Казахстан и Казахстанская правда, 9 ноября 1999 г.); Гражданский кодекс <jl:1013880.0%20> Республики Казахстан (Особенная часть), принятый Парламентом Республики Казахстан 1 июля 1999 г. (Казахстанская правда, 17-27 июля 1999 г.); Закон <jl:1015734.0%20> РК от 29 ноября 1999 г. О внесении изменений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) (Егемен Казахстан и Казахстанская правда, 30 ноября 1999 г.);

2. Основы <jl:1005773.0%20>, Основы гражданского законодательства - Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991, № 26, ст. 733). Действие на территории Казахстана отменено Законом <jl:1013752.0%20> РК от 1 июля 1999 г. О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) (Казахстанская правда, 17 июля 1999 г.);

3. ГПК <jl:1013921.0%201001000099.0%20> - Гражданский процессуальный кодекс, принятый Парламентом РК 13 июля 1999 г. (Казахстанская правда, 28, 29, 30 июля 1999 г.);

4. Закон <jl:1007658.0%201001000099.0%20> о жилищных отношениях, Жилищный закон - Закон РК от 16 апреля 1997 г. № 94-I О жилищных отношениях (Ведомости Парламента РК, 1997, № 8, ст. 84; Казахстанская правда, 10 июня 1997 г.) по состоянию на 26.07.2007 г;

5. РК - Республика Казахстан.

6. САПП - Сборник актов Президента и Правительства РК.

Приложения

ПРИСВОЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ НОМЕРОВ ПЕРВИЧНЫМ И ВТОРИЧНЫМ ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫМ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

1. Общие положения

1. Присвоение кадастровых номеров первичным и вторичным объектам недвижимости, расположенным на земельном участке, осуществляется районными (городскими) регистрирующими органами Министерства юстиции Республики Казахстан (ст. 7 Указа о регистрации).

. Присвоение кадастровых номеров первичным и вторичным объектам недвижимости осуществляется, как правило, в явочном порядке, в процессе технического обследования (инвентаризации) и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. На систематической основе, по заданию местных исполнительных органов, может производиться предварительное распределение порядковых номеров для последующего их присвоения первичным и вторичным объектам недвижимости в качестве кадастровых номеров в установленном порядке.

2. Присвоение кадастровых номеров первичным объектам недвижимости, расположенным на земельном участке

17.2.1. Кадастровый номер первичного объекта недвижимости имеет иерархическую структуру и образуется из кадастрового номера земельного участка, на котором расположен первичный объект недвижимости, и порядкового номера (кода) первичного объекта недвижимости, уникального в пределах данного земельного участка.

Например:

20 : 015 : 004 : 165 : 1

где:

20 : 015 : 004 : 165 - часть, соответствующая кадастровому номеру земельного участка, присвоенного в соответствии с Порядком ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года № 710;

1 - порядковый номер (код) первичного объекта недвижимости на земельном участке.

2. В случаях, когда на земельном участке размещено два и более первичных объектов недвижимости, каждому из них присваивается свой кадастровый номер, уникальный для данного земельного участка.

Например: Если на одном земельном участке будет расположено два или более первичных объекта, то эти объекты будут иметь следующие кадастровые номера:

20 : 015 : 004 : 165 : 1 20 : 015 : 004 : 165 : 2 20 : 015 : 004 : 165 : 3 и т.д.

. Присвоение кадастровых номеров первичным объектам недвижимости, расположенным на земельном участке, производится в произвольной последовательности, обеспечивающей ясную идентификацию первичного объекта недвижимости и оперативность его поиска на плане земельного участка.

. Указанный в техническом паспорте инвентарный порядковый номер (литер), присвоенный первичному объекту недвижимости по правилам, действовавшим до выхода Указа о регистрации, сохраняется в техническом (инвентарном) деле.

. Кадастровый номер первичного объекта недвижимости не должен изменяться в течении всего времени существования данного объекта недвижимости как единого объекта права, кроме случаев изменения составляющих кадастрового номера в связи с делением или слиянием административно-территориальных единиц или учетных кварталов, земельных участков, деления первичного объекта либо его слияния с другим первичным объектом недвижимости.

. При прекращении существования первичного объекта недвижимости как единого объекта права в результате его деления или слияния вновь образованным первичным объектам недвижимости присваиваются новые кадастровые номера. Повторное использование предыдущего (старого) кадастрового номера для идентификации объектов недвижимости не допускается.

Например:

а) при делении первичного объекта недвижимости (допустим деление многоквартирного 4-х секционного жилого дома по границе сейсмического шва), имеющего кадастровый номер 20 : 015 : 004 : 165 : 1, на два первичных объекта недвижимости, вновь образованным объектам недвижимости будут присвоены в произвольной последовательности следующие кадастровые номера:

20 : 015 : 004 : 165 : 2 20 : 015 : 004 : 165 : 3;

б) при слиянии двух объектов недвижимости (допустим два многоквартирных жилых дома, объединяемых между собой конструктивно за счет устройства вставки), имеющих кадастровые номера 20 : 015 : 004 : 165 : 2 и 20 : 015 : 004 : 165 : 3, вновь образованному объекту недвижимости будет присвоен следующий кадастровый номер:

20 : 015 : 004 : 165 : 4;

7. Расположенным на земельном участке зданиям, строениям, сооружениям, являющимся вспомогательными (служебного назначения) по отношению к основному зданию, строению, сооружению, кадастровый номер, как правило, не присваивается. Идентификация таких объектов производится по кадастровому номеру земельного участка либо по кадастровому номеру первичного объекта недвижимости (основного здания, строения, сооружения на земельном участке) и путем описания их в регистрационных документах и в правовом кадастре.

. Кадастровый номер вспомогательным (служебного назначения) зданиям, строениям, сооружениям в необходимых случаях (например, при отчуждении вспомогательного строения) может быть присвоен при условии, что на такое строение у правообладателя имеются соответствующие самостоятельные правоустанавливающие документы (акт приемки объекта в эксплуатацию и др.)

3. Присвоение кадастровых номеров вторичным объектам недвижимости

1. Кадастровый номер помещению в здании, строении, сооружении может быть присвоен только в том случае, когда это помещение находится в раздельной собственности (ином раздельном вещном праве) и выделено как вторичный объект недвижимости в составе первичного объекта недвижимости. Например, если здание, в котором имеется несколько помещений, принадлежит одному правообладателю, то вторичные объекты в составе первичного объекта не формируются. В данном случае кадастровый номер присваивается только первичному объекту недвижимости. Вторичные объекты с присвоением им кадастровых номеров формируются в составе первичного объекта только в том случае, когда отдельные помещения в составе первичного объекта находятся в раздельной собственности (ином вещном праве) двух и более лиц.

. Присвоение кадастрового номера вторичному объекту недвижимости при отсутствии кадастрового номера первичного объекта недвижимости не допускается. Если зданию, строению, сооружению - первичному объекту недвижимости не был присвоен кадастровый номер, то этот номер присваивается зданию, строению, сооружению при присвоении кадастрового номера первому в его составе вторичному объекту недвижимости по правилам, указанным выше.

. Кадастровый номер вторичного объекта недвижимости имеет иерархическую структуру и образуется из кадастрового номера первичного объекта недвижимости и порядкового номера (кода) вторичного объекта недвижимости, уникального в пределах данного первичного объекта недвижимости.

Например:

20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 25

где:

20 : 015 : 004 : 165 : 1 - часть, соответствующая кадастровому номеру первичного объекта недвижимости, присвоенному по правилам п. 17.2.1. настоящего Практического руководства;

25 - порядковый номер (код) вторичного объекта недвижимости.

. Присвоение порядковых номеров вторичным объектам недвижимости, расположенным в составе первичного объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) производится в произвольной последовательности, обеспечивающей ясную идентификацию вторичного объекта недвижимости и оперативность его поиска на плане первичного объекта.

В качестве порядкового номера (кода) вторичного объекта недвижимости допускается использовать имеющийся номер помещения по почтовому адресу, если такой номер будет являться уникальным для данного первичного объекта недвижимости. В случае деления или слияния вторичного объекта недвижимости такой кадастровый номер аннулируется.

. Порядковые номера (коды) вторичных объектов недвижимости, назначаются в составе каждого первичного объекта недвижимости от единицы и выше.

. Кадастровый номер вторичного объекта недвижимости не должен изменяться в течении всего времени существования данного объекта недвижимости как единого объекта права, кроме случаев изменения составляющих кадастрового номера в связи с делением или слиянием административно-территориальных единиц или учетных кварталов, земельных участков, деления либо слияния первичного объекта, деления либо слияния вторичного объекта недвижимости.

. При прекращении существования вторичного объекта недвижимости как единого объекта права в результате его слияния или деления вновь образованным вторичным объектам присваиваются новые кадастровые номера, как правило, следующие за последним, присвоенным в пределах данного первичного объекта недвижимости, кадастровым номером. Повторное использование предыдущих (старых) кадастровых номеров для идентификации вновь образованных вторичных объектов недвижимости не допускается.

Например:

а) В многоквартирном жилом доме с объектами обслуживания на первых этажах производится деление помещения магазина в связи с продажей одной его части другому лицу. Помещение магазина имеет кадастровый номер 20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 75. Всего в здании на данный момент выделено и зарегистрировано 94 вторичных объекта недвижимости, то есть последний кадастровый номер в данном первичном объекте будет 20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 94. Следовательно, вновь образованным при делении магазина помещениям будут присвоены следующие кадастровые номера:

20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 95 20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 96;б) В многоквартирном жилом доме с объектами обслуживания на первых этажах производится слияние двух смежных квартир в связи с продажей их третьему лицу. Указанные квартиры имеют кадастровые номера 20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 76 и 20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 77. Всего в здании на данный момент выделено и зарегистрировано 96 вторичных объекта недвижимости, а последний в порядке присвоения кадастровый номер в данном первичном объекте 20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 96. Следовательно, вновь образованному при слиянии двух квартир помещению будет присвоен следующий кадастровый номер:

20 : 015 : 004 : 165 : 1 : 97.

4. Присвоение временного кадастрового номера первичному и вторичному объекту недвижимости

1. Присвоение временного кадастрового номера первичному и вторичному объекту недвижимости при отсутствии кадастрового номера земельного участка осуществляется в соответствии с Указаниями по заполнению графы (строки) «Кадастровый номер» унифицированной формы регистрационного листа правового кадастра в случае присвоения временного кадастрового номера первичным и вторичным объектам недвижимости (Приложение 2 к Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа правового кадастра). При этом, в качестве временного кадастрового номера первичного объекта недвижимости в пределах учетного квартала допускается использовать номер, состоящий из последовательного написания через разделитель кода улицы (микрорайона), номера здания, строения, сооружения по почтовому адресу и инвентарного номера первичного объекта недвижимости, если этот номер в совокупности является уникальным для данного учетного квартала.

. После присвоения постоянного кадастрового номера временные кадастровые номера земельного участка, первичного и вторичного объектов недвижимости аннулируются.

5. Порядок учета присвоения кадастровых номеров первичным и вторичным объектам недвижимости

1. Запись о присвоении кадастровых номеров первичным и вторичным объектам недвижимости производится в Учетном листе по установленной ниже форме:

Порядковый номер записиКадастровый номер земельного участкаКадастровый номер первичного объекта недвижимостиКадастровый номер вторичного объекта недвижимостиДата присвоения кадастрового номера первичного и вторичного объекта недвижимостиФ.И.О. и должность специалиста, присвоившего номер первичному и (или) вторичному объекту недвижимости, и подпись

. Учетный лист присвоения кадастровых номеров первичным и вторичным объектам недвижимости составляется отдельно на каждый земельный участок и хранится в соответствующем регистрационном деле.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН ДИПЛОМНАЯ РАБОТА На тему: «Государственная регистра

Больше работ по теме: