Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации

 

"Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации"

жилищный фонд российский правоотношение

Введение

В настоящее время не утихают дискуссии среди юристов, правоприменителей, представителей организаций, обслуживающих жилищный фонд, и активной части граждан по проблемам жилищных правоотношений, в частности по проблемам, связанным с управлением многоквартирными жилыми домами, осуществлению должного контроля и надзора за соблюдением норм жилищного законодательства, определения виновных лиц в совершенных правонарушениях и привлечении их к ответственности.

Несовершенство российского жилищного законодательства усугубляется перегруженностью судов общей юрисдикции соответствующими производствами. А начиная с 2010 года и по настоящее время, в Жилищный кодекс РФ вносятся серьезные изменения и появляются новые нормы, регулирующие отношения в области управления многоквартирными домами. В органах законодательной и исполнительной власти всех уровней до сих пор принимаются и находятся на рассмотрении большое количество правовых актов, регулирующих данные жилищные отношения. Эти вышеперечисленные обстоятельства отражают положение, при котором жилищное законодательство требует детальной проработки в целях обеспечения прав и законных интересов граждан.

Тем не менее, вопрос регулирования правоотношений в сфере управления жилищным фондом в Российской Федерации должен решаться комплексно, используя нормы как императивного, так и диспозитивного характера, что следует из принципов жилищного права России. Но не достаточно только принимать и изменять жилищные нормативные правовые акты, нужно обеспечить их должное исполнение в разумные сроки, а также, в связи с повышенным уровнем правового нигилизма в российском обществе, следует на государственном уровне уделять внимание более подробному информированию в первую очередь собственников помещений в многоквартирных домах, а также и организаций, обслуживающих жилищный фонд, о принятии новых и изменении существующих жилищно-правовых актов, ознакамливать их с соответствующими методическими рекомендациями. Необходимо также совершенствование досудебного порядка рассмотрения споров, исключение дублирования некоторых надзорных и контрольных функций у территориальных отделов государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления таких, как Госжилинспекция, Роспотребназдор, органов пожарной безопасности и органов жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований, для исключения споров о подведомственности и, следовательно, для сокращения срока рассмотрения обращений граждан и организаций и принятии необходимых мер.

Стоит отметить, что проведенный по всей стране процесс приватизации жилых помещений, начиная с распада СССР, способствовал возникновению новых проблем. Такое резкое изменение формы собственности большого количества жилья в соответствии с «сырым» жилищным законодательством на тот момент не могло не привести к коллапсу, с чем были связаны и местами остаются по нынешний день нерешенные проблемы жилищно-коммунального обслуживания.

В связи с тем, что регулирование жилищных правоотношений по настоящее время является актуальным вопросом для исследования, данная тема получила широкое распространение среди отечественных юристов и учёных. Изучением жилищного законодательства занимались такие юристы и научные деятели, как Крашенинников П.В., Тихомиров М.Ю., Шешко Г.Ф. и другие. Но, несмотря на их весомый вклад в исследование темы управления жилищным фондом, не все проблемы регулирования механизмом управления многоквартирными домами являются решенными. И поэтому данный вопрос требует дальнейшего исследования.

Объектом исследования данной работы являются жилищные правоотношения в области участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации.

Предметом исследования является механизм реализации прав граждан на владение, пользование и распоряжение как своим имуществом в многоквартирном доме.

Цель данной работы - дать общую характеристику жилищному фонду, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотреть и проанализировать способы управления жилищным фондом.

Для достижения данной цели необходимо решение следующих задач исследования:

ØРассмотреть понятие жилищного фонда и его классификацию;

ØИсследовать общие положения понятия «общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» и определить механизм его управления;

ØПроанализировать допустимые жилищным законодательством способы управления многоквартирными домами, выявить проблемы и предложить пути их решения.

Нормативно-правовой базой исследования являются такие правовые акты как Конституция РФ, Гражданский кодекс, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и другие, а также материалы судебной практики.

1. Понятие «жилищного фонда» в Российской Федерации и его классификация

.1 Понятие «жилищного фонда»

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Как видно из определения, данного законодателем, понятие «жилищного фонда» имеет достаточно широкое значение. Для более четкого понимания рассматриваемого термина необходимо дать определение «жилым помещениям».

Так, согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательств. Как видно из определения, основной чертой жилого помещения является его использование исключительно с целью проживания граждан, за исключением осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении других граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Наряду с пригодностью для проживания граждан, признаками жилого помещения являются его изолированность и недвижимость. Под изолированностью понимают возможность отделения от других жилых помещений и отграничения от остального пространства. Определение недвижимости в жилищном праве несколько отличается от понятия недвижимости в широком смысле. То есть все недвижимые объекты являются недвижимыми в действительности и неразрывно связаны с земельным участком, на котором располагаются, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других же отраслях права к недвижимости могут относиться фактически перемещаемые вещи, такие как морские и воздушные суда, а также другие объекты, установленные законодательством и подлежащие государственной регистрации.

Некоторые юристы выделяют такой факультативный признак жилого помещения как благоустроенность. Так, по мнению Малаховой А.А., благоустроенность включает в себя не только соответствие санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными удобствами. Однако, не вызывает сомнений тот факт, что благоустроенность все же является относительным понятием, и его критерии зависят от уровня развития инфраструктуры населенного пункта и местных природных условий.

Законодательно выделяют следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

) квартира, часть квартиры;

) комната.

Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Комната - это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

К сожалению, определяя вышеназванные понятия, законодатель умалчивает о таких категориях как часть жилого дома и часть квартиры, что закономерно влечет за собой разногласия в правоприменении. Большинство исследователей сходятся во мнении, часть квартиры или жилого дома можно определить как несколько комнат соответствующей квартиры или жилого дома.

Стоит отметить, что в ст. 40 Конституции РФ и в статьях 2 и 3 Жилищного кодекса РФ употребляется такой термин как "жилище", хотя и не раскрывается. Однако далее по кодексу используется лишь понятие "жилое помещение". В теории и на практике достаточно часто возникает вопрос о соотношении таких двух понятий, как "жилище" и "жилое помещение". Взаимосвязь данных правовых категорий не вызывает сомнений. С одной стороны эти термины имеют тождественную природу, в связи с чем, можно определить их как синонимы, с другой - подобный подход на практике вызывает трудности и различные споры. Поэтому четкое определение вышеназванных понятий имеет большое значение для правильного их использования юристами и научными исследователями в своей деятельности.

Понятие "жилище" используется российским законодателем также в уголовном и уголовно-процессуальном законодательстве, где данный термин понимается как индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. На основании чего можно сделать вывод о том, что понятие «жилище» по смысловому содержанию шире «жилого помещения». Так как к первому относятся, помимо недвижимых, и движимые материальные объекты, которые могут отвечать критериям, указанным в законодательстве, например мобильные сооружения и строения для беженцев и лиц, попавших в чрезвычайную ситуацию. Тем не менее, к жилищу нельзя отнести гаражи, погреба, бани, сараи и другие помещения, а также транспортные средства.

По мнению исследователя Иванова А.А., «жилище» употребляется в конституционно-правовом смысле, то есть оно является более широким понятием и представляет собой любое место, где живут люди.

В завершении следует отметить, что содержание понятия "жилое помещение" как объекта жилищных прав определяется посредством установления определенных норм и требований действующего законодательства. И уже именно в этом качестве жилые помещения могут быть объектами в имущественных отношениях, которые наделены специальным правовым режимом. В свою очередь, понятие "жилище" как объект конституционных прав человека не нуждается в установлении определенных критериев и признаков, так как это могло бы привести к сужению сферы действия конституционных гарантий и прав, связанных с жилищем.

1.2 Классификация жилищного фонда в Российской Федерации

Проанализировав научно-теоретическую и учебную литературу, невозможно не заметить, что большинство юристов и исследователей выделяют основания классификации жилищного фонда те же, что указаны в ст. 19 Жилищного кодекса РФ.

Так, первым основанием классификации жилищного фонда является его принадлежность к той или иной форме собственности. Таким образом, жилищный фонд подразделяется на:

1)частный жилищный фонд;

2)государственный жилищный фонд;

)муниципальный жилищный фонд.

В основании данной классификации лежит норма, установленная ст. 8 Конституции РФ, согласно которой в России признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Обратив внимание на строение вышеназванной классификации, следует отметить, что частный жилищный фонд поставлен на первое место, что наглядно показывает о его значимости и приоритете в осуществлениии жилищной политики.

Жилищный кодекс РФ дает определение частному жилищному фонду как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

В свою очередь к жилищному фонду, находящемуся в собственности физических лиц, относятся:

построенные на земельных участках, являющиеся собственностью физических лиц, индивидуальные жилые дома;

приватизированные жилые помещения;

квартиры в домах, находящихся под управлением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, с выплаченным паевым взносом в полном объеме;

приобретенные по другим основаниям жилые помещения в соответствии с гражданским законодательством (купля-продажа, дарение, наследство и др.).

К жилищном фонду, находящемуся в собственности юридических лиц, включают жилые помещения, приобретенные по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а также в результате вложения средств в жилищное строительство, например, участие в долевом строительстве. Однако закон предусматривает возможность и самостоятельного строительства юридическими лицами жилых помещений с последующим включением их в собственность при условии предварительного оформления правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок.

Стоит отметить, что право собственности юридических лиц на жилые помещения является ограниченным в силу противоречия правовой природы юридического лица и использования данных помещений для проживания конкретных граждан. Поэтому юридические лица могут, оставляя за собой право собственности, распоряжаться жилыми помещениями только посредством заключения договора найма с гражданами.

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, находящиеся в собственности как Российской Федерации, так и в собственности субъектов РФ. В зависимости от формы распоряжения имуществом государственный жилищный фонд различают на:

ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий и предприятий, созданных субъектами РФ;

ведомственный жилищный фонд, находящийся в оперативном управлении государственных федеральных учреждений и учреждений, созданных субъектами РФ.

Жилые помещения государственного жилищного фонда предназначены для обеспечения потребностей в жилье государственных служащих, должностных лиц, работников государственных предприятий и учреждений, а также работников предприятий и учреждений, учредителями которых являются субъекты РФ, и иных категорий граждан, установленных законодательством РФ и субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В данный фонд входят жилые помещения, закрепленные за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) в муниципальный жилищный фонд входят лишь жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма малоимущим гражданам и нуждающимся в жилье.

Следующим основанием классификации жилищного фонда является зависимость от целей его использования. По данному основанию жилищный фонд подразделяется на:

)жилищный фонд социального использования;

)специализированный жилищный фонд;

)индивидуальный жилищный фонд;

)жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд социального использования представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых органами местного самоуправления, государственными органами, либо уполномоченными на то государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями для проживания малоимущих и нуждающихся в жилье граждан по договору социального найма.

Специализированный жилищный фонд составляют жилые помещения, предоставляемые вышеперечисленными публичными образованиями для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством. Жилищный Кодек РФ определяет следующий закрытый перечень жилых помещений, входящих в специализированный жилищный фонд:

Øслужебные жилые помещения;

Øжилые помещения в общежитиях;

Øжилые помещения маневренного фонда;

Øжилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

Øжилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

Øжилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

Øжилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

Øжилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Индивидуальный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам в целях проживания граждан, членов их семей и других лиц на праве безвозмездного пользования.

К жилищному фонду коммерческого использования относятся жилые помещения, используемые собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования (по договору найма или иному возмездному договору). Особенностью данного жилищного фонда является неограниченный круг собственников жилых помещений, предоставляемых по вышеуказанным условиям, таких, как физические и юридические лица, а также публично-правовые образования.

Таким образом, законодатель и большинство исследователей жилищного права классифицируют жилищный фонд в Российской Федерации. Однако российское законодательство предусматривает еще один вид жилищного фонда, который не относят к какой-либо классификации, а именно аварийный жилищный фонд. Данный фонд представляет собой совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

2. Общие положения управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах

.1 Понятие и особенности «общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах»

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно гражданскому законодательству, одним из критериев общей собственности является множественность субъектов права собственности на один и тот же объект. Наличие данного признака вызвано необходимостью специального регулирования правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением общей собственностью. В связи с чем, необходима детальная проработка вопроса согласования воли всех участников обшей собственности с учетом прав и законных интересов каждого из них, а также третьих лиц. Таким образом, общая собственность характеризуется переплетением отношений сособственников ко всем третьим лицам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками - с другой.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. К такому имущество относятся следующие объекты:

1) оборудование и помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме и не являющиеся частями квартир. Сюда входят такие объекты, как коридоры, технические этажи, чердаки, лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

) помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, и не принадлежащие отдельным собственникам;

) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Стоит обратить внимание на соотношение понятий «общая долевая собственность» в гражданском законодательстве и «общее долевое имущество в многоквартирном доме» в жилищном. При более детальном исследовании выявляются правовые коллизии в вышеназванных категориях.

Так, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в общем имуществе остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данная норма не применима к объектам, входящим в общее имущество многоквартирного дома, исходя из своей правовой природы. Так как в соответствии с ст.ст. 37 - 38 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе в многоквартирном доме является принадлежностью, а значит, она следует за судьбой главной вещи - жилого помещения.

Следующее отличие «общей долевой собственности» от «общего долевого имущества в многоквартирном доме» вытекает из предыдущего, а именно возможность выдела собственником своей доли. В соответствии с жилищным законодательством у собственников помещений отсутствует данное право опять же из-за природы принадлежности доли в общем имуществе в многоквартирном доме. К тому же объекты общего долевого имущества в данном доме предназначены для обслуживания нескольких жилых помещений, что придает им особый правовой статус.

Также, согласно гражданскому законодательству, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет, с соблюдением установленного законодательством порядка использования общего имущества, неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В тоже время Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. А, следовательно, никакие работы по улучшению объектов общего имущества в многоквартирном доме, произведенные кем-либо из собственников жилых помещений, не влекут за собой права увеличения доли в общем имуществе.

На основании вышеизложенного можно выявить следующие особенности понятия «общее долевое имущество в многоквартирном доме» по отношению к гражданскому термину «общая долевая собственность»:

)отсутствие возможности выдела долей в натуре;

)невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

)признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения;

)отсутствие у сособственников преимущественного права покупки продаваемой доли в общем имуществе многоквартирного дома;

)зависимость размера доли собственника помещения в общем имуществе в многоквартирном доме только от размера общей площади данного помещения.

2.2 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления общим имуществом в данном доме

Как известно из гражданского законодательства, главными признаками права собственности является такие составляющие, как владение, пользование и распоряжение. В соответствии со ст. ст. 246 - 247 Гражданского кодекса РФ установлен принцип, согласно которому вышеперечисленные элементы права собственности на общее долевое имущество осуществляются по соглашению всех его участников. Однако по отношению к управлению общим долевым имуществом в многоквартирном доме данная норма практически не выполнима в связи с большим количеством участников общей собственности и ее объема. К тому же достаточно сложно найти подходящий момент времени для проведения голосования, на котором бы присутствовали все собственники помещений, а тем более - создать условия для принятия всеми участниками единодушного решения по вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме, особенно когда такие вопросы в повестке дня малозначительны.

Таким образом, законодатель был вынужден определять особый порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме в виде исключения по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, иначе их беспрекословное исполнение могло бы привести к полной парализации текущих и запланированных работ, необходимых для ремонта и содержания как самого многоквартирного дома, так и объектов его благоустройства.

Наиболее оптимальным выходом было установление в Жилищном кодексе РФ механизма принятия большинством голосов собственников помещений решений по вопросам пользования, владения в некоторых случаях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательным исключением из этого правила является только возможность уменьшения размера общего долевого имущества в многоквартирном доме, так как такое решение должно приниматься посредством положительного волеизъявления всех собственников помещений в данном доме.

Тем не менее, установление механизма управления частью собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме рождает правовую коллизию по отношению к гражданскому и даже конституционному законодательству. Окончательную точку в дискуссиях исследователей ставит Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", в котором указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 Конституции Российской Федерации не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав... для собственников и... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества".

В соответствии с со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в данном доме. Согласно данной статье, в компетенцию общего собрания входит принятие решений по следующим вопросам:

1)о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

)о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

)о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

)об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

)о выборе способа управления многоквартирным домом.

Следует отметить, законодатель указывает на то, что вышеуказанный круг вопросов не является закрытым перечнем, а иные полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть определены и другими нормами Жилищного кодекса РФ. Так, при детальном исследовании Кодекса определяются дополнительные вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания, а именно:

)установление сроков и порядка проведения годового общего собрания, порядка уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания;

)принятие решения о создании товарищества собственников жилья, об утверждении его устава и преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив, о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

)определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в данном доме, если в нем не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив;

)решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом.

Помимо всего вышеперечисленного, в соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в компетенцию общего собрания входит также и принятие решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Согласно установленным нормам Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться как минимум один раз в год (годовое собрание). Помимо этого, каждый собственник имеет право по своей инициативе созвать внеочередное общее собрание, уведомив всех собственников помещений в многоквартирном доме не позднее за десять дней до даты его проведения.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают только собственники помещений в данном доме или же их представители.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Правомочностью решений общего собрания является наличие необходимого кворума, а именно если в данном собрании приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В случае, если необходимого количества участников не набирается на годовом общем собрании, проводится повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает только те вопросы, которые были ранее включены в повестку дня. Рассматривать же иные вопросы либо менять повестку дня общее собрание не вправе.

По общему правилу решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принявших собственников помещений в многоквартирном доме. Однако законом предусмотрены и некоторые исключения.

Так, принятие решений по более важным вопросам, поставленных на голосование, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Второе исключение из указанного правила рассматривалось ранее в данной главе - это уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме только посредством волеизъявления всех собственников помещений в данном доме.

Стоит отметить, что отсутствие необходимого кворума в виде непосредственного участия собственников помещений для принятия решения не является безвыходной ситуацией. В ст. 47 Жилищного кодекса РФ предусмотрена процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. Оно возможно в тех случаях, когда вопросы, поставленные в повестке дня, выносились ранее на обсуждение в непосредственной форме проведения общего собрания, на котором отсутствовало необходимое количество голосующих. Последующее же проведение общего собрания с такой же повесткой дня может быть осуществлено в форме заочного голосования путем передачи решений собственников, оформленных в письменной форме, в место проведения данного собрания в соответствующий срок.

Решения и итоги общего собрания оформляются протоколами и в течение десяти дней доводятся до сведения собственников в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в порядке, установленном законодательством, имеет нормативно-правовую природу, так как оно является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений, в том числе и теми, кто голосовали «против» или не участвовали в голосовании. Однако в случае, если принятое решение на общем собрании влечет за собой нарушение прав и законных интересов таких собственников, а так же проведение общего собрания не соответствовало требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ, то такое решение возможно обжаловать в суде в течение в шести месяцев.

Подведя итоги рассмотрения понятия и функций общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления общим имуществом в данном доме, необходимо отметить, что любой собственник помещения имеет право на участие в принятии решений общего собрания. Но данное право подразумевает в себе и другие возможности для осуществления гражданами управления общим имуществом, а именно: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса.

Таким образом, законодатель, устанавливая особый механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, рассчитывал на эффективность, прозрачность и демократичность данного процесса. Потому что такой институт, как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, является одним из элементов становления гражданского общества в нашей стране, а это, следовательно, должно повлечет за собой развитие правосознания и повышенное чувство ответственности за судьбой общего имущества среди населения.

3. Способы управления многоквартирными домами

.1 Общие положения и основные проблемы осуществления деятельности организаций, обслуживающих жилищный фонд, совместно с собственниками помещений в многоквартирном доме

В связи с принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ был установлен новый порядок управления многоквартирными домами с определением исчерпывающего перечня способов данного управления. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ возможно управление многоквартирным домом только следующими тремя способами:

1) путем непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме;

) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

) управляющей организацией.

Непосредственное управление представляет собой такую форму управления многоквартирным домом, при которой абсолютно все вопросы, связанные с обслуживанием данного дома, находятся в компетенции самих собственников помещений, и, соответственно, именно они несут бремя ответственности за нарушение соответствующих правил и требований, установленных законодательством.

Товариществом собственников жилья, согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в иных случаях, установленных законом, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Жилищный либо жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан, а также в других случаях, установленных Жилищным кодексом РФ и федеральными законами, юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления многоквартирным домом.

Управляющая организация - это организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Особый порядок управления имуществом в многоквартирном доме определен для жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

Так, управление многоквартирными домами, входящими в государственный и муниципальный жилищный фонд, регулируется только правовыми актами РФ, актами субъектов РФ и муниципальных образований соответственно. Однако в настоящее время на федеральном уровне не принят нормативно-правовой акт, определяющий порядок управления многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

В случае, когда в государственной или муниципальной собственности в праве общей собственности в многоквартирном доме находится доля в размере более пятидесяти процентов, управление таким домом осуществляется управляющей организацией, которую выбирает уполномоченный орган на конкурсной основе в установленном законодательством порядке.

Как видно из вышесказанного, по настоящий день существует правовой вакуум в сфере участия жильцов, проживающих в государственном или муниципальном жилищном фонде, при решении вопросов затрагивающих их права и законные интересы в процессе управления имуществом данного дома. А, в связи с тем, что на федеральном уровне не определен единый порядок управления такими домами, возникают существенные отличия в осуществлении жилищной политики в субъектах РФ и муниципальных образованиях.

Однако вне зависимости от формы собственности и способа управления многоквартирным домом существуют общие правила к использованию и обслуживанию общего имущества в данном доме. Так, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" определен перечень следующих требований, которые должны быть обеспечены при осуществлении управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Стоит отметить, что сам факт выбор способа управления многоквартирным домом имеет императивный характер, то есть собственники помещений на общем собрании обязаны выбрать одну из трех вышеперечисленных форм управления домом. Если же собственники в течение года не выбрали или не реализовали один из предложенных законодателем способ управления, то орган местного самоуправления в установленном порядке выбирает для данного дома управляющую организацию на конкурсной основе. Однако собственники помещений в любое время имеют право изменить форму управления своим домом, приняв соответствующее решение на общем собрании.

Невозможно не обратить внимание на еще одну норму императивного характера, указанную в ч. 12 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а именно на обязанность организаций, обслуживающих жилищный фонд, и собственников помещений в многоквартирном доме заключать в обязательном порядке договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществляющими подачу горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления.

Если данное требование допустимо с токи зрения эффективности управления многоквартирным домом по отношению к организациям, обслуживающим жилищный фонд, то по отношению к конечным потребителям (собственников помещений) - достаточно спорный вопрос. Ибо такая норма вступает в коллизию с принципом добровольного волеизъявления двух сторон при заключении договора как гражданско-правового понятия и никак не способствует внедрению новых и более экономичных технологий в процесс управления многоквартирными домами.

Так, например, в соответствии с ч. 15 ст. 14 недавно принятого Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О теплоснабжении" запрещено использование индивидуальных квартирных источников тепловой энергии при наличии подключения к системам теплоснабжения многоквартирных домов.

Как известно, научный прогресс не стоит на месте, и в этом случае еще одним ярким примером несовершенства нынешнего законодательства может стать такой вопрос как установка систем солнечных батарей на крыше многоквартирных домов для создания автономного энергоснабжения. Но согласно логике закона, такое приспособление может носить только придаточный характер, так как, в связи с упомянутым выше, невозможно расторгнуть договор, не заключив при этом новый, с энергоснабжающей организацией.

На основании вышеизложенных и других подобных примеров поневоле хочется сделать вывод о том, что в России достаточно ощутимо действует по нынешний день лобби ресурсоснабжающих предприятий, несмотря на явную тенденцию жилищного законодательства к созданию конкурентной и прозрачной среды в осуществлении управления многоквартирными домами.

Однако стоит отметить и положительную тенденцию в области осуществления контроля за работами по использованию и обслуживаю общего имущества в многоквартирном доме. Таким примером может служить введенная два года назад статья 161.1 Жилищного кодекса РФ, благодаря которой в многоквартирных домах, имеющих более четырех квартир и находящихся в непосредственном управлении либо под управлением управляющих организаций, должен создаваться такой орган управления данным домом из числа собственников помещений, как совет многоквартирного дома.

Аналогично механизму принятия решения о выборе способа управления происходит и процесс избрания совета многоквартирного дома, то есть данный вопрос вносится в повестку дня на общем собрании собственников помещений. Если же в течение календарного года не было принято положительное решение об избрании совета многоквартирного дома, или же это решение не было реализовано, то орган местного самоуправления созывает общее собрание, на котором подымает вопросы об избрании совета дома, или же о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

На общем собрании также принимают решение о количестве членов совета многоквартирного дома. Если же данное число не было установлено, то по общему правилу количество членов совета определяется с учетом имеющегося в многоквартирном доме количества подъездов, этажей, квартир.

В компетенцию совета многоквартирного дома входят следующие вопросы:

1)обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в данном доме;

)включает в повестку дня на общее собрание собственников помещений вопросы, связанные с созданием или изменением порядка пользования общим имуществом в многоквартирном доме, с планированием и организацией работ по содержанию и ремонту такого имущества;

)рассмотрение проекта договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании, и дача по ним соответствующих заключений перед собственниками помещений;

)осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме;

)предоставление отчета о проделанной работе на годовом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

)представление других предложений по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу РФ;

Деятельность совета многоквартирного дома ограничивается законом сроком до 2 лет до момента его переизбрания, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений, или же в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет многоквартирного дома может быть переизбран в любое время решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

Для более качественной и оперативной работы по контролю за предоставляемыми услугами и выполняемыми работами, связанными с использованием и обслуживанием общего имущества в многоквартирном доме, возможно избрание по решению общего собрания собственников помещений или решению совета многоквартирного соответствующих комиссий.

Данные комиссии представляют собой коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом, и основной целью которых является подготовка предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Таким образом, нами рассмотрены общие положения осуществления деятельности для всех способов управления многоквартирными домами при участии с собственниками помещений в данных домах. Теперь же стоить обратить внимание на основные проблемы управления общим имуществом в многоквартирном доме и предложить варианты их решения.

В настоящее время собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на возложенные на них обязанности по управлению общим имуществом, имеют достаточно сдержанную позицию и не проявляют энтузиазма в осуществлении своих прав. Данному обстоятельству способствовала наболевшая и скоротечная реформа жилищно-коммунального хозяйства, связанная со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ. В связи с плохой организацией данной реформы, непроработанностью правовых норм в виде пробелов и коллизий, форсированное содействие государственных органов и органов местного самоуправления в процессе передачи управления над многоквартирными домами управляющим организациям, а также многие другие обстоятельства вызвали у большей части населения недоверие и опасения.

По мнению многих юристов и исследователей темы проблем ЖКХ, данная реформа была бы не такой болезненной при условии постепенного перевода из государственного и муниципального жилищного фонда в частный путем предварительного проведения за счет бюджетных средств капитального ремонта многоквартирных домов либо выплаты собственникам помещений соответствующей компенсации.

Под, на первый взгляд, демократичной процедурой самоорганизации населения в виде совместного управления своим имуществом в многоквартирных домах отчетливо проявлялась политика экономии государства, сбрасывая с себя таким образом достаточно трудные обязательства по управлению жилищным фондом и его финансированию.

К сожалению, такие подозрения имеют почву для подтверждения и находят свое отражение в жилищном законодательстве. Так, при исследовании Жилищного кодекса РФ нигде не упомянута обязанность государства и муниципальных образований непосредственно участвовать в управлении жилищным фондом, за исключением жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответственно.

Публично-правовые образования могут выступать только в качестве арбитров, осуществляя контроль и надзор по некоторым вопросам Но основанная масса возникающих проблем между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями, обслуживающими жилищный фонд, имеют в соответствии с действующим законодательством гражданско-правовую природу, а, следовательно, разрешаются только в судебном порядке. В связи с чем, собственники помещений представлены только сами себе при защите своих прав и законных интересов.

Помимо этого, в соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений приписывается обязанность в проведении контроля за обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан при осуществлении управления многоквартирным домом. Данная норма справедливо вызывает недоумение, так как, согласно санитарно-эпидемиологиескому законодательству, под «благоприятными условиями» подразумевается состояние среды обитания, при котором отсутствует вредное воздействие ее факторов на человека (безвредные условия) и имеются возможности для восстановления нарушенных функций организма человека, а под «безопастностью» - состояние среды обитания, при котором отсутствует опасность вредного воздействия ее факторов на человека. Очевидно, что такие условия собственники помещений в многоквартирном доме не в силах обеспечивать самостоятельно. К тому же в соответствии со ст.ст. 5-6 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) обязанности по надзору за обеспечением благоприятных и безопасных условий для жизни и здоровья населения возложены на государственные органы исполнительные власти РФ и государственные органы субъектов РФ. Таким образом, прослеживается перевод своих прямых обязанностей с государства и, как следствие, возложение бремя ответственности за санитарно-эпидемиологичекое благополучие и безопасность на граждан.

Кроме несовершенства жилищного законодательства одной из серьезных причин замедления в развитии системы ЖКХ в России является уровень благосостояния населения, выражающийся в несоразмерном соотношении доходов граждан и требуемых от законодательства расходов на проведение работ по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также оплаты коммунальных платежей.

Ярким примером может стать распространенная ситуация, которую можно наблюдать практически в каждом многоквартирном доме, за исключением элитных новостроек, а именно наличие разного социального уровня среди собственников помещений в одном многоквартирном доме. Когда одни граждане сводят с трудом концы с концами и проживают по договору социального найма в квартирах, другие же, имея достаточно средств для проживания в приватизированных помещениях - требуют проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома или же благоустройства земельного участка, на котором расположен данный дом, за счет средств всех собственников помещений. Такая ситуация неизбежно приводит к конфликтам при проведении общего собрания собственников, так как любое из принятых решений в каком-то размере может нарушить права и законные интересы жильцов.

Не отличается безупречностью и порядок принятия решений общим собранием собственников. Жилищный кодекс установил, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, при этом решение общего собрания по общему правилу принимается большинством голосов, участвующих в данном собрании, а принятое решение обязательно для всех собственников. То есть для принятия решений по всем вопросам (за исключением тех, для принятия решений по которым предусмотрен иной порядок) достаточно лишь 25 процентов голосов собственников, что со стороны остальных собственников, обладающих 75 процентами голосов, вполне обоснованно считается несправедливым и, соответственно, недопустимым.

Также необходимо обратить внимание и на достаточно суровые требования для возможности оспаривания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как данные решения имеют особую значимость - обязательны для исполнения всеми собственниками. Для примера, часть 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие требования для осуществления возможности оспаривания решений, принятых на общем собрании собственников помещений, а именно:

Øсрок оспаривания данного решения для собственника помещения в многоквартирном доме составляет шесть месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении;

Øесли принятое решение нарушает нормы, установленные Жилищным кодексом РФ;

Øсобственник не должен был принимать участия в общем собрании, на котором было принято оспариваемое решение, или должен был проголосовать против такого решения;

Øрешением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны нарушаться права и законные интересы лица, оспаривающего данное решение.

В случае, когда отсутствует хотя бы одно из вышеперечисленных оснований, суд отказывает в возбуждении производства. Более того, в данной статье указано, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование лица, оспаривающего решение общего собрания, не могло повлиять на результаты голосования, или же допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков такому лицу. При этом законодатель не определяет в Жилищном кодексе РФ понятия «существенного нарушения», что неизбежно влечет за собой различие в судебной практике по стране.

Помимо вышеуказанного примера существуют и другие законодательные пробелы, которые требуют более детального регулирования и исключения различий в толкованиях, а именно:

)определение круга вопросов, решения по которым возможно принять на общем собрании собственников помещений в форме заочного голосования;

)порядок управления и взаимодействия собственников помещений в многоквартирном доме, где большая часть помещений имеет статус нежилых и являются имуществом коммерческих организаций;

)определение места в общей системе гражданско-правовых договоров института договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений с одной стороны и управляющей организацией - с другой.

Рассмотрев все вышеперечисленные проблемы жилищного законодательства и его применения на практике, следует сделать следующие выводы и предложения по совершенствованию жилищной политики в области управления жилищным фондом:

.детальная доработка существующего законодательства, исключение правовых пробелов и противоречий;

.более грамотное участие государства и муниципальных образований в управлении многоквартирными домами в качестве досудебного разбирательства при решении возникающих споров по использованию и обслуживанию общего имущества с учетов прав и законных интересов жильцов;

.комплексное развитие жилищной политики вместе с другими направлениями деятельности государства, увеличение бюджетных ассигнований на цели по поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирных домах;

.проведение конференций и семинаров по разъяснению гражданам нововведений в жилищном законодательстве и преимуществ того или иного способа управления многоквартирными домами;

.предоставление возможности для бесплатного обучения порядка управления многоквартирным домов представителей общего собрания собственников помещений, совета многоквартирного дома, а также представителей комиссий из числа собственников помещений.

Таким образом, в данном параграфе были рассмотрены основные проблемы и даны предложения по их решению в области управления многоквартирными домами. Теперь же следует уделить внимание более детальному исследованию каждого способа управления многоквартирным домом в отдельности, выявив положительные и отрицательные стороны, и определить при этом степень участия населения в управлении жилищным фондом.

3.2 Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В настоящее время в России половина и более многоквартирных домов (в зависимости от региона) находятся под управлением управляющих организаций. Проблематика управления домом таким способом достаточно актуальна на сегодняшний день в связи с распространенными нарушениями законодательства со стороны руководства управляющих организаций, почву для которых создает низкий уровень правосознания среди жильцов в многоквартирных домах. В этой связи следует более тщательно проанализировать правовое регулирование деятельности управляющих организаций во взаимоотношении с собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений возникают с момента подписания последними договора управления многоквартирным домом, предварительно выбрав такой способ управления на общем собрании. При этом собственники помещений, обладающие более 50% голосов, выступают в качестве одной стороны при заключении договора.

Эта статья также указывает на еще одно необходимое требование при заключении договора управления многоквартирным домом, а именно на то, что договор должен быть подписан каждым собственником помещения этого дома. Однако данная норма является фикцией, так как в соответствии с судебной практикой неподписание собственником помещения договора с конкретной управляющей организацией, предварительно выбранной решением общего собрания для управления многоквартирным домом, не свидетельствует о незаключенности договора и не снимает с собственников обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, предоставленные управляющей организацией. Суд руководствуется следующими доводами: «В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В силу п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».

Таким образом, принятое решение на общем собрании помещений о заключении договора управления с управляющей организацией, и его подписание большинством собственников помещений в многоквартирном доме рождает правовые последствия и для тех собственников, кто отказался от заключения данной сделки. Однако на практике для таких лиц возникает проблема защиты своих прав и законных интересов перед управляющей организацией, несмотря на то, что на них возложена обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Предметом договора управления многоквартирным домом по общему правилу является предоставление управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений.

Часть 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ определяет минимальные обязательные требования при заключении договора управления многоквартирным домом, в котором должны быть указаны и урегулированы следующие категории:

.состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

.перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

.порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

.порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В связи с тем, что договор управления многоквартирным домом является публичным, его условия устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в таком доме.

Помимо заключенного договора управления часть 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает четкие обязанности управляющей организации перед собственниками помещений, а именно она несет ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Стоит отметить, что применение этой нормы в части оказания всех услуг и выполнения работ, вступает в противоречие с рассмотренными выше пунктами, которые должны быть прописаны в договоре управления, такими, как состав общего имущества многоквартирного дома и перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. То есть законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно установить перечень имущества и производимых в отношении него работ и услуг, в том числе и сузив такой перечень.

На диспозитивной стороне данного противоречия норм Жилищного кодекса РФ стало Министерство регионального развития РФ, указав в информационном письме свою позицию по рассматриваемой проблеме: «В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют рекомендательный характер».

Подобную же позицию взял и Верховный Суд РФ, поставив точку в разрешении спора об объеме ответственности управляющей организации в отношении содержания объектов общего имущества в многоквартирном доме. Так, по мнению Суда «собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором».

На основании вышесказанного собственникам помещений при выборе управляющей организации в первую очередь необходимо руководствоваться условиями договора управления многоквартирным домом, заранее определяя объем прав и обязанностей управляющей организации. Такой подход позволит избежать ошибок в правоприменительной деятельности, приводя к единообразию ее практику, противоречивую в отношении отдельных объектов многоквартирного дома.

Помимо определения объема прав и обязанностей управляющей организации в отношении предоставляемых ею услуг и выполнения работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, закономерно возникает вопрос об определении цены договора, платы за содержание и ремонт такого имущества и предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с жилищным законодательством тарифы на оплату коммунальных услуг, включающих в себя горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления в случае делегирования соответствующих полномочий.

Согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011), размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается решением общего собрания собственников помещений на основании представленных предложений управляющей организации о перечне, объемах и качестве предоставляемых услуг и выполнении работ с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезических и природно-климатических условий расположения такого дома.

Часть 9 ст. 161 Жилищного кодекса определяет положение о том, что отдельно взятый многоквартирный дом может находиться под управлением только одной управляющей организации. Данное требование достаточно справедливо. В противном же случае неминуемо возникла бы масса споров об определении границ компетенции управляющих организаций при управлении одним конкретным многоквартирным домом.

В этой связи собственникам помещений необходимо подойти со всей ответственностью к выбору управляющей организации и предварительно проанализировать печень предоставляемых ею услуг и выполняемых работ с учетом их стоимости. Так как в нашей стране почти все управляющие организации являются коммерческими юридическими лицами, то в стоимость их услуг заложена и цена их вознаграждения, которая может отличаться между собой. Поэтому в целях создания прозрачной конкурентной среды на рынке управления многоквартирными домами Правительством РФ был утвержден единый Стандарт раскрытия информации организациями, обслуживающими жилищный фонд. Данный Стандарт обязывает управляющие организации опубликовывать в средствах массовой информации следующие сведения:

а) общая информация об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Необходимо также добавить, что в упомянутом выше Стандарте раскрытия информации указывается на тот факт, что управляющей организацией может быть не только юридическое лицо, но и также индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность в сфере управления многоквартирным домом на основании заключенного договора, что не противоречит нормам гражданского законодательства. Так, часть 3 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что к индивидуальным предпринимателям применяются нормы, регулирующие деятельность коммерческих организаций.

В целях исключения злоупотребления со стороны управляющих организаций законодательством был ограничен срок действия договора управления многоквартирным домом, по истечению которого собственники помещений могли бы переизбрать другую управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом. По общему правилу договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Но есть из этого правила и два исключения.

Первое исключение происходит в следующем случае: при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытую конкурсную процедуру по отбору управляющей организации для управления таким домом. В это же время фактическое управление многоквартирным домом должен осуществлять застройщик самостоятельно либо на основании заключенного договора с управляющей организацией в качестве подрядчика. Данный договор будет действителен до проведения вышеуказанного открытого конкурса со сроком до 1 года в соответствии с Порядком проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 10.09.2012).

Вторым исключением среди сроков действия договора управления является обстоятельство, при котором собственники помещений в течение года не выбрали способ управления многоквартирным домом либо не реализовали принятое решение. В этом случае орган местного самоуправления по итогам проведенного открытого конкурса определяет управляющую организацию, которая будет осуществлять управление таким домом. Собственники помещений обязаны заключить с победившей на конкурсе управляющей организацией договор управления на срок менее чем один год и не более чем три года.

Еще одна особенность договора управления многоквартирным домом заключается в том, что по истечении срока его действия, если отсутствуют заявления со стороны собственников помещений или управляющей организации о прекращении такого договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были установлены ранее. Иными словами, факт продления договора управления многоквартирным домом является молчаливым конклюдентным действием.

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, - не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 <#"justify">На основании вышесказанного собственникам помещений следует вносить в проект договора управления их многоквартирным домом условия и порядок привлечения к ответственности управляющей организации за допущенные правонарушения. Управляющие организации пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, поэтому в договоре четко следует указать, каким образом и в какой период управляющая организация будет отчитываться перед собственниками жилья.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом производятся по правилам, установленным гражданским законодательством. Последствия изменения и расторжения договора предусмотрены в ст. 453 Гражданского кодекса РФ. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Помимо общих оснований расторжения договора управления, установленных гражданских законодательством, собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, если управляющая организация не выполняет возложенных на себя договорных обязательств, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

За тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Министерство регионального развития РФ разъясняет вышесказанное положение, указывая на то, что реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В связи с тем, что в законодательстве не указаны положения об оплате передаваемой технической документацией, она должна быть предоставлена управомоченной организации или лицу безвозмездно.

Перечень технической документации долговременного хранения установлен пунктом 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170. В него входит следующая документация:

)план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

)проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

)акты приемки жилых домов от строительных организаций;

)акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

)схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

)паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

)паспорта лифтового хозяйства;

)паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

)исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Проблемы передачи технической документации на многоквартирный дом из владения управляющей организации полностью на сегодняшний день не решены. Несмотря на то, что за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, в том числе и неисполнение требования об обязательной передаче технической документации, ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа, управляющие организации не спешат передавать такую документацию, тем самым парализуя деятельность по управлению многоквартирным домом собственниками помещений или вновь избранной организацией, обслуживающей жилищный фонд (в зависимости от выбранного способа управления).

В связи с тем, что у многих управляющих организаций итак существуют большие долги, им не страшно наложение на них административного штрафа за данное правонарушение (от 40 до 50 тыс. рублей для юридических лиц). Сумма штрафа несоизмерима с возможными расходами собственников помещений на восстановление технической документации многоквартирного дома и убытками, которые возникнут при решении проблем с ресурсоснабжающими организациями, и определенная часть собственников помещений будет вынуждена продлевать договор управления многоквартирным домом с недобросовестной управляющей организацией.

Наиболее оптимальный выход из сложившейся проблемы - это сразу начать управлять многоквартирным домом собственникам помещений или вновь выбранной организацией, обслуживающей жилищный фонд, параллельно восстанавливая техническую документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков с недобросовестной управляющей организации в соответствии с гражданским законодательством. Как правило, при возникновении подобных споров суды удовлетворяют требования истцов.

Для более эффективного понуждения управляющих организаций, затягивающих передачу технической документации, к исполнению действующего жилищного законодательства, по моему мнению, требуется введение соответствующей статьи в Уголовный кодекс РФ с привлечением к ответственности руководства недобросовестной управляющей организации, так как от их действий (бездействия) зависит благополучие и безопасность проживания многих граждан.

Основная масса управляющих организаций имеет организационно-правовую форму в виде общества с ограниченной ответственностью, хотя также встречаются и акционерные общества. Гражданское законодательство устанавливает для таких видов организаций положения о том, что учредители данных организаций не отвечают по их обязательствам лично. Такое положение не способствует развитию правосознания руководства управляющих организаций, что закономерно ведет с их стороны к злоупотреблению своего права.

Собственникам помещений при выборе управляющей организации для управления своим многоквартирным домом следует быть более внимательными, требовать от такой организации или самостоятельно запрашивать в органах федеральной налоговой службы выписку с Единого государственного реестра юридических лиц. В данном документе будут указаны сведения о дате регистрации управляющей организации, об учредителях и уставном капитале.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы являются открытыми и общедоступными.

Дата регистрации управляющей организации будет показывать, как давно осуществляет хозяйственную деятельность та или иная организация и стоит ли ей доверять управление многоквартирным домом.

Размер уставного капитала может являться гарантией возмещения убытков при решении судебных разбирательств между собственниками помещений в многоквартирном доме с одной стороны и управляющей организацией - с другой, так как он определяет минимальный размер имущества, на который может быть обращено взыскание.

Так, например, в соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" для образования такого общества достаточно уставного капитала в размере десяти тысяч рублей. Таким образом, если собственники помещений заключат договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей такой малый размер уставного капитала, они тем самым подвергают себя потенциальному риску невозможности взыскания своих убытков с недобросовестной организации.

Не менее важны и сведения об учредителях управляющих организаций. К сожалению, на практике распространены случаи, когда учредителем нескольких управляющих организаций, имеющим большую часть доли в уставном капитале, является другая управляющая организация. Таким образом, создается иллюзия конкуренции при осуществлении выбора собственниками помещений в многоквартирном доме управляющих организаций. В связи с чем, данная проблема должна быть урегулирована антимонопольным законодательством.

Однако необходимо отметить и положительное нововведение законодателя о разглашении информации о наличии задолженности физических и юридических лиц. Так, ранее, данная информация была доступна только для сторон исполнительного производства, но в 2011 г. была введена статья 6.1. в Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об исполнительном производстве", которая устанавливает положение о том, что почти сведения, содержащиеся в базе данных в исполнительном производстве, являются общедоступными до дня окончания или прекращения исполнительного производства.

В связи с чем, при выборе управляющей организации собственникам помещений необходимо обратится в территориальный отдел службы судебных приставов для предоставления таких сведений. Так как если у потенциальной управляющей организации будут выявлены задолженности в крупных суммах, то собственникам помещений стоит задуматься над возможностью заключения договора управления с ней.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос подачи жалоб собственников помещений в многоквартирном доме в подведомственные государственные органы исполнительной власти, в чью компетенцию входит контроль и надзор за выполнением работ и предоставлением услуг управляющими организациями.

Основным таким органом является Государственная жилищная инспекция РФ (Госжилинспекция) и ее территориальные отделы в субъектах РФ. Однако она не может напрямую привлекать управляющие организации к административной ответственности. Согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 (ред. от 25.06.2012) "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации", органы государственной жилищной инспекции имеют право:

·проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов;

·давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

·вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях РФ и передавать их на рассмотрение подведомственным структурам таким, как Роспотребнадзор, Прокуратура, органы пожарной безопасности и другие.

В связи с тем, что на отдельно взятый субъект РФ приходится один отдел Госжилинспекции, и учитывая большую массу жалоб граждан на действия (бездействие) управляющих организаций, данный орган исполнительной власти перенагружен работой, и основная его деятельность заключается в осуществлении не столько выездных, сколько камеральных проверок. Такое обстоятельство негативно сказывается на сроках выполнения контрольных и надзорных функций, а также на их качестве.

Помимо рассмотрения жалоб государственными органами исполнительной власти, законодатель в недавнем времени ввел часть 1.1 в статью 165 Жилищного кодекса, в которой устанавливается особая форма содействия органов местного самоуправления при рассмотрении поступивших обращений собственников помещений в многоквартирном доме или органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией своих договорных обязательств. На основании таких обращений орган местного самоуправления в течение пяти дней должен организовать внеплановую проверку деятельности управляющей организации

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения обязан созвать собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

По настоящее время количество споров собственников помещений с управляющими организациями достаточно огромно, и подобные проблемы приняли по-настоящему национальный масштаб. А ведь далеко не каждый гражданин обладает юридическими знаниями, либо средствами для оплаты адвокатам или другим частным лицам, чтобы защитить свои права и законные интересы перед управляющей организацией. В этой связи, на мой взгляд, законодателям следовало бы рассмотреть законопроект, устанавливающий презумпцию вины в отношении управляющих организации, которые не выполняют своих обязательств, в соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса, когда отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим договорное обязательство.

Если подытожить все вышесказанное, то можно сделать вывод о том, что способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организацией больше подходит для тех домов, в котором проживают слабоинициативные собственники помещений, так как в управляющей организации есть свой штат бухгалтерии и юристов, которые отстаивают интересы собственников перед претензиями ресурсоснабжающих организаций. Однако, их работа обеспечивается за счет платежей тех же собственников, помимо того, что управляющая организация ведет коммерческую деятельность. А поэтому не стоит забывать, что цель управляющей организации - извлечение максимальной прибыли с учетом сокращения расходов при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом. А собственники помещений по закону могут требовать с управляющей организации отчет только о результатах проделанной работы и предоставленных услугах за установленный период, но не о финансовых потоках ее деятельности.

3.3 Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, а также иными специализированными потребительскими кооперативами

Жилищное законодательство предусматривает возможность управления многоквартирными домами посредством созданных гражданами и юридическими лицами некоммерческих организаций в виде товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов.

Так как данные организации имеют некоторые сходные характеристики, целесообразно рассматривать их в сравнении друг с другом.

В соответствии с ч. 1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ основными целями деятельности ТСЖ является обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом в таком доме.

Создание ТСЖ возможно только при наличии в нем более 50% голосов от общего числа собственников помещений.

По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Однако закон не запрещает создавать такое товарищество на определенный срок, в случае, если данное положено будет утверждено в уставе ТСЖ.

Обычно под управлением отдельно взятого ТСЖ находится только один многоквартирный дом, хотя частью 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ оговорены случаи, при которых возможно управление несколькими многоквартирными домами одним ТСЖ, а именно:

в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

в нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, и в свою очередь члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Так как законодатель не устанавливает положений о распределении прибыли, полученной в результате деятельности ТСЖ, полученные доходы должны быть использованы для достижения целей деятельности такого товарищества, что следует из общих положений гражданского законодательства о некоммерческих организациях.

Членом ТСЖ имеет право стать любой собственник помещения в многоквартирном доме, находящимся под управлением такого товарищества, на основании соответствующего заявления.

Отличительной особенностью ТСЖ является его достаточно большие полномочия по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, исключая таким образом роль общего собрания собственников помещений как основного органа управления общим имуществом в многоквартирном доме, за исключением вопросов о выборе способа управления, уменьшении размера общего имущества и некоторых других. В связи с чем, не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений практически лишены возможности осуществлять управление общим имуществом, при этом выплачивая обязательные платежи на его содержание и ремонт, установленные товариществом. Однако такие лица имеют одинаковые права с членами ТСЖ в осуществлении контроля над деятельностью товарищества путем ознакомления с большим пакетом документов, регулирующих и отражающих внутреннюю деятельность данного ТСЖ (устав ТСЖ, бухгалтерская отчетность, техническая документация и др.), а также предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ.

Помимо ТСЖ еще одной формой самоорганизации граждан является такие некоммерческие организации как жилищный и жилищно-строительный кооператив. Отношения, связанные с организацией таких кооперативов и осуществлением их деятельности, регулируются разделом V Жилищного кодекса РФ.

Так, в соответствии с Кодексом жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Статьей 110 Жилищного кодекса РФ определена разница между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. Отличительной особенностью жилищного кооператива является то, что его члены за счет собственных средств приобретают и содержат помещения уже введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, когда члены жилищно-строительного кооператива финансируют строительство, реконструкцию и последующее содержание своего дома.

Тем не менее, общей целью этих двух видов кооперативов является то, что они осуществляют управление многоквартирным домом. В этой связи Жилищный кодекс уравнивает их статусы между собой при регулировании данной деятельности, называя их просто «жилищными кооперативами»

В то же время ч. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Это обозначает, что к ним применяется и статья 116 Гражданского кодекса, определяющая общие положения для потребительских кооперативов.

Согласно данной статье, доходы, полученные в результате деятельности кооператива, распределяются между его членами, а также устанавливается ответственность членов потребительского кооператива по его обязательствам.

Стать членами жилищного кооператива могут быть как физические лица (достигшие возраста 16 лет), так и юридические лица с момента уплаты вступительного взноса. Однако закон устанавливает ограниченное число членов жилищного кооператива. Так их количество не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

В отличие от жилищного кооператива количество членов ТСЖ может быть не ограниченным, так как на одно жилое помещение могут обладать правом собственности несколько лиц.

В связи с чем, особенностью жилищных кооперативов является тот факт, что собственником всех помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме является сам кооператив, пока хотя бы один его член не выплатит паевой взнос в полном объеме.

До момента полной выплаты всеми члена кооператива паевых взносов управление объектами общего пользования осуществляет жилищный кооператив. В этой особенности есть некое сходство с ТСЖ в виде заниженной роли общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

После выплаты паевого взноса в полном объеме всеми членами жилищного кооператива, при этом став собственниками помещений, на общем собрании членов кооператива возможно принятие решения о реорганизации в ТСЖ.

Стоить также добавить, что при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, закон позволяет реорганизовать такое товарищество в жилищный или жилищно-строительный кооператив, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников помещений.

Часть 5 ст. 110 Жилищного кодекса РФ определяет, что положения Кодекса регламентируют организацию и деятельность только жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а регулирование деятельности иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, осуществляется в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

Прежде всего, к такому виду кооперативов следует отнести жилищные накопительные кооперативы, которые представляют собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О жилищных накопительных кооперативах" целью деятельности таких кооперативов является привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений с последующей передачей их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов.

Помимо федерального закона, деятельность жилищных накопительных кооперативов осуществляют такие нормативные правовые акты, как Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов" и Приказ ФСФР России от 04.10.2012 N 12-85/пз-н "Об утверждении Порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов".

Однако, в вышеперечисленных правовых актах законодатель уделил мало внимания деятельности жилищных накопительных кооперативов в отношении управления объектами общего пользования в многоквартирном доме.

В связи с тем, что порядок создания и осуществления деятельности жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов урегулирован специальными нормами федерального законодательства, на них не распространяется Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 23.04.2012) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", согласно ст. 2 этого Закона.

Так как цели деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов не направлены на достижения каких-либо общественных благ, в отличие от большинства некоммерческих организаций, а ориентированы строго на удовлетворение интересов жильцов, проживающих в конкретных многоквартирных домах, то на них не распространяется положения Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 11.02.2013) "О некоммерческих организациях" (см. ч. 3 ст. 1).

В разделе VIII (управление многоквартирными домами) Жилищного кодекса РФ ТСЖ и жилищные кооперативы объединяются в один вид способа управления многоквартирными домами, и для них, в свою очередь, устанавливаются единые правила и требования к осуществлению такой деятельности.

Например, ТСЖ или жилищный кооператив при управлении многоквартирным домом несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме. Также данные организации могут либо своими силами оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту такого имущества, либо привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, в том числе и управляющих организаций.

В случае заключения договора управления между ТСЖ или жилищным кооперативом с управляющей организацией, такое товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением договорных обязательств, в том числе и за предоставление коммунальных услуг.

Размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников помещений, в независимости от их членства в ТСЖ или жилищном кооперативе, определяются органами управления данных организаций на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Рассмотрев основные характеристики ТСЖ и жилищных кооперативов, следует выделить их отличительные черты между собой, а именно:

.по цели деятельности:

·ТСЖ - эксплуатация многоквартирного дома, пользование и управление общим имуществом в таком доме;

·жилищный кооператив - удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление многоквартирным домом.

.по возникновению права членства:

·ТСЖ - возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;

·жилищный кооператив - право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет и юридические лица.

.по количеству членов в организации:

·ТСЖ - законом не ограничено;

·жилищный кооператив - количество членов не может быть менее чем пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

.по праву собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме:

·ТСЖ - принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;

·Жилищный кооператив - принадлежит на праве собственности кооперативу до момента внесения паевого взноса в полном объеме всеми его членами.

.по использованию доходов, полученных при осуществлении своей деятельности:

·ТСЖ - используются на достижение целей, определенных уставом товарищества;

·жилищный кооператив - распределяются между членами кооператива.

.по ответственности членов за обязательства организации:

·ТСЖ - члены не отвечают по обязательствам товарищества;

·Жилищный кооператив - члены солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

.по возможности объединения с другими домами:

·ТСЖ - может быть создано и осуществлять деятельность в нескольких многоквартирных домах;

·Жилищный кооператив - может быть создан и осуществлять деятельность только в одном конкретном доме.

Теперь стоит рассмотреть положительные и отрицательные стороны выбора такого способа управления многоквартирным домом, как посредством ТСЖ или жилищного кооператива.

Плюсами ТСЖ и жилищного кооператива несомненно являются возможности, при которых их члены могут самостоятельно распоряжаться своими средствами, определяя обязательные взносы на ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме. Они также могут осуществлять контроль за деятельностью органов управления ТСЖ или жилищного кооператива. А в случае недоверия к органам управления есть возможность переизбрать их должностных лиц.

ТСЖ или жилищный кооператив вправе самостоятельно выбрать ресурсоснабжающие организации, с которыми будут заключать соответствующие договоры.

В связи с тем, что создается одно юридическое лицо, выражающее волеизъявления его членов как одной стороны, оно имеет единый расчетный счет в банке и представляет интересы в судебных разбирательствах от своего имени.

ТСЖ и жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность в процессе управления и использования объектов общего пользования в многоквартирном доме. Благодаря чему, доходы от такой деятельности используются на ремонт и содержание имущества в многоквартирном доме, либо распределяются между членами жилищного кооператива.

Главным минусом управления многоквартирным домом ТСЖ или жилищным кооперативом является то, что расчет за коммунальные услуги перед ресурсоснабжающей организацией идет со всего многоквартирного дома. То есть, при наличии задолженности у некоторых жильцов в таком доме, есть возможность того, что ресурсоснабжающая организация прекратит оказывать свои услуги до момента полного погашения задолженности, если это не противоречит законодательству.

К тому же члены ТСЖ и жилищных кооперативов оплачивают работу должностным лицам органов управления данных организаций, а также наемных работников, в том числе бухгалтеров и юристов. Такие расходы несомненно больше, чем при управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Так как она обычно обслуживает несколько многоквартирных домов, в связи с чем, размер затрат каждого плательщика обратно пропорционален от их количества.

3.4 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации. Регулированию такого способа управления посвящена статья 164 Жилищного кодекса РФ.

Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее тринадцати, осуществляют собственники помещений за счет собственных средств путем заключения соответствующих договоров с лицами, осуществляющими данный вид деятельности, а в домах с количеством квартир от тринадцати и выше - путем заключением договора с управляющей организацией.

Такие договоры собственники помещений заключают на основании принятого большинством голосов решения на общем собрании. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Но договоры с ресорсоснабдающими организациями заключаются каждым собственников в отдельности.

Фактически при реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении есть три возможных варианта:

)все вопросы, связанные и использованием и обслуживанием общего имущества в многоквартирном доме, решаются каждый раз путем созыва общего собрания с соответствующей повесткой дня;

)собственники помещений могут распределить между собой обязанности по ремонту и содержанию конкретных объектов общего имущества в многоквартирном доме;

)собственники помещений вправе выбрать управомоченное лицо, которое будет вправе вступать в правоотношения с третьими лицами от имени таких собственников. Если управомоченное лицо выбрано из числа собственников помещений, то для его представления интересов коллектива достаточно соответствующее решение общего собрания, если же иное лицо - путем выдачи ему доверенности от всех или большинства собственников помещений.

Как показывает практика, непосредственное управление обычно эффективно в тех многоквартирных домах, в которых все помещения принадлежат не более чем двадцати собственникам. Иначе реализация принятых решений на общем собрании становится проблематичной, в связи с тем, что неизбежно возникнуть разногласия и трудности оперативной выработки единой позиции собственников помещений по разным вопросам, связанными с использованием и обслуживанием общего имущества. К примеру, будет тяжело найти взаимопонимание между собственниками помещений при решении вопроса о проведении многозатратных работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Помимо прочего, непосредственная форма управления многоквартирным домом не подразумевает создание юридического лица, осуществляющего деятельность от имени и в интересах собственников помещений. А это значит, что будет отсутствовать единый расчетный счет многоквартирного дома, не будет вестись бухгалтерская деятельность, а также собственники будут предоставлены сами себе в случае защиты своих прав и законных интересов перед ресурсоснабжающими организациями.

С другой стороны, вышеперечисленные факторы могут являться и положительными сторонами для собственников помещений, так как каждый из них лично осуществляет контроль за тарифами и качеством предоставляемых коммунальных услуг, не требуется оплачивать работу штатных сотрудников как, например, при осуществлении управления домом управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом.

А в связи с тем, что ответственность за неоплату коммунальных услуг несет каждый собственник помещения отдельно, из-за не добросовестных потребителей ресурсоснабжающая организация не вправе отключать весь многоквартирный дом. Из этого следует, что при непосредственном управлении собственникам помещений не требуются затраты на установку общедомовых счетчиков.

Заключение

Подведя итоги проделанной работы, необходимо обобщить и структурировать выявленные правовые категории, необходимые для понятия механизма управления многоквартирными домами, обозначить их роль, а также предложить пути решения проблем в жилищном законодательстве.

Так, жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, включая в себя жилые дома, квартиры, их части и отдельные комнаты.

В соответствии с гражданским законодательством бремя содержания и ремонта своего имущества несет собственник. Если для жилых частных домов это требование не представляет сложности в его реализации, то в отношении многоквартирных домов оно имеет отличительные особенности.

В связи с тем, что любой многоквартирный дом, помимо жилых помещений, включает в себя и объекты общего долевого имущества, в отношении него установлен особенный механизм управления.

Основные вопросы, связанные с ремонтом и содержанием имущества многоквартирного дома, находятся в компетенции такого органа управления домом, как общее собрание собственников помещений, в том числе и принятие решения о выборе способа управления таким домом.

Жилищный кодекс устанавливает три следующих способа управления многоквартирными домами:

) путем непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме;

) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

) управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Деятельность по управлению многоквартирным домом состоит из проведения оценки состояния общего имущества собственников помещений, определение целей управления домом с учетом запланированных мероприятий по их достижению, осуществление контроля за лицами, ответственными за содержание и обслуживание общего имущества, а также других действий.

Для совершенствования жилищной политики государства в сфере регулирования механизма управления жилищным фондом необходима прежде всего ликвидация пробелов и правовых коллизий в законодательстве всех уровней (федеральном, субъектов РФ, муниципальных образований), расширение функций по содействию со стороны государственных органов и органов местного самоуправления в разрешении споров между собственниками помещений и организациями, обслуживающими жилищный фонд, в том числе проведение бесплатных конференций и семинаров по разъяснению гражданам нововведений в жилищном законодательстве и преимуществ того или иного способа управления многоквартирными домами.

Помимо доработки жилищного законодательства требуется развитие других и смежных с ним отраслей права, таких как гражданского, гражданского процессуального, градостроительного, административного, муниципального и т.д.

Также необходимо проведение комплексной политики по увеличению финансирования бюджетных средств на ремонт многоквартирных домов, по улучшению материального благополучия жильцов, проживающих в таких домах, и стимулированию их к более активной гражданской позиции при осуществлении управления общим имуществом.

Стоит отметить и положительную тенденцию жилищного законодательства. Так, с введением в действие Жилищного кодекса РФ были заложены предпосылки для создания конкурентной среды между организациями, обслуживающими жилищный фонд, собственники помещений стали вправе в любой момент самостоятельно выбирать способ управления своим домом, а также была урегулирована деятельность по владению, пользования и распоряжению общим имуществом всеми участниками управления многоквартирным домом.

Остается надеяться, что жилищное законодательство будет и дальше активно развиваться в ногу со временем, обеспечивая при этом конституциональный принцип в виде приоритета соблюдения и защиты государством прав и законных интересов граждан как высшей ценности.

Список использованной литературы

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013)

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.12.2012, с изм. от 17.01.2013)

.Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 30.12.2012)

.Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

.Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 11.02.2013) "О некоммерческих организациях"

.Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об исполнительном производстве"

.Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

.Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

.Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

.Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"

.Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О теплоснабжении"

.Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

.Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О жилищных накопительных кооперативах"

.Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 23.04.2012) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации"

.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов"

.Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 10.09.2012) "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

.Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 21.08.2012) "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"

.Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 (ред. от 25.06.2012) "О государственной жилищной инспекПостановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

.Письмо Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации»

.Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом"

.Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом"

.Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)

.Приказ ФСФР России от 04.10.2012 N 12-85/пз-н "Об утверждении Порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов" (Зарегистрировано в Минюсте России 09.11.2012 N 25786)

.Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).

"Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации" жилищный

Больше работ по теме: