Физические лица как субъекты права пожизненного наследуемого владения

 

ВВЕДЕНИЕ

физический право земельный

Самой многочисленной категорией землепользователей, которая может использовать земельные участки на различных титульных правах, являются физические лица. До недавнего времени права этих лиц на землю были ограничены не только целями использования земли, но и субъектным составом. В связи с принятием в 2008 г. нового Кодекса Республики Беларусь о земле права физических лиц на землю изменились с точки зрения соотношения различных прав и участия в этих правоотношениях иностранных граждан и лиц без гражданства.

В результате многочисленных изменений земельного законодательства, земельных реформ, обеспечивавших переходные этапы от социалистической собственности на землю к частной, в нашей стране сохранились множественные формы владения и пользования землей. В настоящее время наряду с правом собственности на земельные участки как земельное, так и гражданское законодательство Республики Беларусь предусматривает и такие права граждан на земельные участки как право пожизненного наследуемого владения, право временного пользования, право аренды. В то же время отдельные граждане имеют земельные участки на праве постоянного пользования, т.к. ранее земельное законодательство предусматривало такой вид права на земельный участок у физического лица. Существование различных прав на земельные участки порождает определенные сложности в правоприменении.

Таким образом, актуальность данного исследования предполагает глубокое, всестороннее изучение прав физических лиц на земельные участки в отечественном законодательстве, поиск путей решения теоретических и практических проблем, возникающих в связи с несовершенством действующего законодательства в данной области общественных отношений.

Земельным правоотношениям, а также правам физических лиц на земельные участки посвящены работы белорусских и российских авторов, среди которых можно назвать И.Ю. Антончик, О.А. Бакиновскую, С.А. Балашенко, Р. Галиеву, Ю. Гудкову, Д.М. Демичева, З. Залевскую, И. Ковалеву, И. Коваленко, Н.А. Кондратьеву, Е. Куделич, Н. Молчанову, А. Поправкина, И.С. Рудько, Т. Селедцову, Н.Г. Станкевич, Л.Я. Филимонихину, Е.В. Шаршун, Н.А. Шингель, Е. Шулейко и других.

Объектом исследования в настоящей курсовой работе выступают общественные отношения, складывающиеся в области прав физических лиц на земельные участки.

Предметом исследования являются нормативные правовые акты Республики Беларусь, регулирующие рассматриваемую сферу общественных отношений, в том числе: Кодекс Республики Беларусь о земле, Гражданский кодекс Республики Беларусь, Указ Президента Республики Беларусь «Об изъятии и предоставлении земельных участков», а также статьи, монографии и разделы учебников, посвященные рассматриваемой теме.

Целью настоящего исследования является анализ прав физических лиц на земельные участки в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь, выявление пробелов и недостатков законодательства, определение круга мер, направленных на дальнейшее совершенствование норм о правах физических лиц на земельный участок.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

- провести общий обзор законодательства, регламентирующего права физических лиц на земельные участки в Республике Беларусь;

- рассмотреть и выявить особенности права собственности физических лиц на земельные участки;

- изучить право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- проанализировать право пользования земельными участками граждан Республики Беларусь;

дать характеристику договора аренды и права аренды на земельный участок.

Для достижения поставленной цели и решения указанных задач

применялись общие методы, а также частные методы исследования: сравнительно-правовой, формально-юридический, логический, исторический, теоретического анализа.

Курсовая работа состоит из введения, пяти глав, заключения списка использованных источников. В первой главе проводится общий обзор законодательства, регламентирующего права физических лиц на земельные участки в Республике Беларусь. Вторая глава посвящена праву собственности физических лиц на земельные участки. В третьей главе исследуется право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Четвертая глава посвящена праву землепользования физических лиц. В пятой главе анализируется право аренды на земельный участок.

ГЛАВА 1. ОБЩИЙ ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ С УЧАСТИЕМ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Система законодательства, регулирующего земельные отношения, основана на верховенстве конституционных норм, в соответствии с которыми формируется система текущего законодательства.

Непосредственное закрепление в Конституции Республики Беларусь имеют земельно-правовые нормы, которые определяют некоторые базовые положения земельного строя. В ст. 13 Конституции закреплено две формы собственности в Республике Беларусь - государственная и частная. Также ст. 13 Основного закона устанавливает конституционные основы регулирования отношений собственности на природные компоненты, в том числе устанавливает нахождение земель сельскохозяйственного назначения только в собственности государства [14, с. 7].

Законодательство, регулирующее использование и охрану земель, развивается как кодифицированная отрасль. Кодификация данного законодательства позволила систематизировать основные земельно-правовые нормы в едином акте. Основным отраслевым источником, регулирующим все виды земельных отношений и обеспечивающим их системное регулирование, является Кодекс Республики Беларусь о земле 2008 г. [11]. Нормы Кодекса о земле упорядочены в соответствии с современной системой земельного права и отражают изменения, которые произошли в земельных отношениях за период проведения земельной реформы с 1991 г.

Вступивший в силу с 1 января 2009 г. новый Кодекс о земле (далее - КоЗ) установил для землепользователей следующие права: право государственной и частной собственности на землю, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования и аренды (субаренды). В нем сохраняется вариант получения земельных участков в пожизненное наследуемое владение для граждан Республики Беларусь, четко урегулированы вопросы по вступлению в наследство: установлен предельный срок для оформления документов на земельный участок при его наследовании - не позднее 18 месяцев со дня открытия наследства. Сохраняется право временного и постоянного пользования участком. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются по результатам аукционов. За право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, взимается плата [9, с. 56].

Граждане являются самостоятельной категорией землепользователей, права которых на земельные участки не совпадают с правами юридических лиц. Но в интегрированном понятии «землепользователи» (ст. 1 КоЗ), которое охватывает всех лиц, осуществляющих хозяйственную и иную деятельность на земельных участках, и которое используется в тех случаях, когда в земельном законодательстве имеются нормы, общие для всех субъектов, например, при установлении прав и обязанностей по использованию и охране земель (ст.ст. 69, 70 КоЗ), предоставлению земельных участков (ст. 35 КоЗ), граждане упоминаются только применительно к частной собственности на землю, поэтому определить действительный круг физических лиц - субъектов земельных правоотношений можно только исходя из того, каким правом на землю эти лица обладают.

В связи с этим Н.А. Шингель обращает внимание на терминологические различия понятия «граждане», используемого в земельном и гражданском законодательстве, что может вызывать коллизии при осуществлении прав на землю и несовпадение в понимании отдельных норм [32, с. 64].

Называя физических лиц субъектами земельных правоотношений, следует уточнить, что эта категория землепользователей в земельном законодательстве гражданско-правовым понятием физические лица не обозначается, поскольку имеются существенные отличия между правами граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства, связанные с тем, что иностранцам «национальный режим» в использовании земельных участков не предоставляется, а также между «обычными» гражданами и индивидуальными предпринимателями [32, с. 65].

Статья 4 КоЗ называет среди субъектов земельных правоотношений следующие категории физических лиц, отнесенных главой 3 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) [5] к гражданам (физическим лицам): граждане Республики Беларусь; иностранные граждане и лица без гражданства; индивидуальные предприниматели [11].

Первые две категории землепользователей обозначаются в данной статье общим понятием «граждане», если иное не предусмотрено КоЗ, и в таком значении используются в тех нормах земельного законодательства, которые распространяются на граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства в равной степени. Например, в ст. 17 КоЗ где речь идет об арендаторах земельных участков, употребляется термин «граждане» без каких-либо уточнений (в отличие от юридических лиц), аналогичным образом строятся правовые нормы, связанные с отчуждением земельных участков гражданами (ст. 51 КоЗ) и наследованием земельных участков, находящихся в частной собственности (ст. 52), и другие.

Индивидуальные предприниматели в понятие «граждане», употребляемое в земельном законодательстве, не входят, так как выделяются в отдельную категорию землепользователей в силу существенных особенностей их правового положения.

Более узкая трактовка понятия граждан в земельных правоотношениях связана с тем, что существует четкое соотношение между субъектом земельных прав и титульным правом на земельный участок, который ему принадлежит.

В соответствии с ч. 1 КоЗ земельные отношения регулируются Конституцией Республики Беларусь, актами Президента Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, а также принимаемыми в соответствии с ними иными актами законодательства [11].

Таким образом, вторым по значимости видом нормативных правовых актов ч. 1 ст. 4 КоЗ называет акты Президента Республики Беларусь, которые согласно Закону «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» издаются в форме декретов и указов, имеющих обязательную силу на всей территории Республики Беларусь [22]. Данные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, принимаются в процессе реализации полномочий Президента Республики Беларусь по регулированию земельных отношений, закрепленных в КоЗ (ст. 24), а также для устранения пробелов, которые образуются в законодательстве по мере изменения земельных отношений и представлены в виде указов [12, с. 36].

Для совершенствования регулирования отношений в области охраны и использования земель на территории Республики Беларусь, в том числе порядка предоставления земельных участков при продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, расширения полномочий местных исполнительных комитетов в решении вопросов изъятия и предоставления земельных участков был принят Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667). В соответствии с п. 1 данного Указа, земельные участки предоставляются гражданам на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды. Индивидуальным предпринимателям земельные участки предоставляются на праве аренды [25]

В данной норме названы только виды земельных прав, которыми могут обладать граждане, кроме индивидуальных предпринимателей, без уточнения, какой именно категории граждан какое право принадлежит. Вид вещного права, по которому может быть предоставлен земельный участок, определяется в соответствии с законодательными актами в зависимости от целей его использования и с учетом требований Указа № 667.

Необходимо разграничивать права граждан Республики Беларусь, которые могут быть субъектами всех прав, названных в п. 1 Указа № 667, и иностранцев, которые не обладают равными правами на землю с гражданами Республики Беларусь. Разграничение проводится по каждому праву, так как для иностранцев в большинстве случаев аренда земельных участков является единственной правовой формой использования земли, и лишь при определенных условиях они могут иметь земельные участки в частной собственности (ст. 12 КоЗ) или пожизненном наследуемом владении (ст. 14 КоЗ). Единственное право, которое ни при каких условиях не предоставляется иностранным гражданам и лицам без гражданства, - право временного землепользования (ст. 16 КоЗ).

На усиление защиты прав землепользователей, развитие предпринимательской инициативы и стимулирование деловой активности в Республике Беларусь был направлен Указ Президента Республики Беларусь от 23 сентября 2011 г. № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков», в соответствии с которым землепользователи земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры, ведения личного подсобного хозяйства, получили право на основании решения местного исполнительного комитета одновременно использовать эти участки как по установленному целевому назначению, так и для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности [20]. В целях дальнейшего вовлечения земельных участков в гражданский оборот гражданам Республики Беларусь предоставлено право приобретать у негосударственных юридических лиц земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры, которые находятся у них на праве частной собственности, а негосударственным юридическим лицам - у граждан, являющихся собственниками земельных участков, предоставленных для названных целей. В соответствии с нормами данного Указа граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица имеют право передавать в залог капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендованном земельном участке, независимо от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка. В целях предотвращения возможных случаев перепродажи земли, полученной на льготных условиях, Указом введены ограничения права граждан, получивших земельные участки как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, отчуждать такие участки до истечения восьми лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов (за исключением отчуждения местным исполнительным комитетом) [20].

В целях развития индивидуального жилищного строительства, сокращения количества не завершенных строительством жилых домов и дач, совершенствования регулирования отношений в области охраны и использования земель Указом Президента Республики Беларусь от 11 ноября 2011 г. № 520 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков» с 1 марта 2012 г. возобновлен трехлетний срок строительства жилых домов и дач. При этом установлено, что с учетом материального положения гражданина и других уважительных причин указанный срок строительства может быть продлен местным исполкомом, но не более чем на два года. В Указе № 520 предусмотрена обязанность землепользователей, не имеющих возможности для завершения строительства жилого дома, дачи в течение установленного срока, осуществить консервацию не завершенных строительством объектов и благоустройство земельных участков. Однако срок такой консервации не может превышать трех лет. На местные исполнительные органы возложена обязанность по выявлению жилых домов, дач, строительство которых не завершено в установленные сроки, и принятию мер по изъятию соответствующих земельных участков [21].

К актам законодательства, регламентирующего отдельные аспекты земельных отношений с участием физических лиц, относится ГК, который регламентирует порядок и условия наследования имущества, особенности совершения сделок с земельными участками и т.д. Так, в соответствии со ст. 1 ГК земельные отношения, отношения по использованию других природных ресурсов и охране окружающей среды, складывающиеся в гражданском обороте, регулируются гражданским законодательством, если земельным и другим специальным законодательством не предусмотрено иное [5].

К иным актам законодательства, регламентирующим земельные отношения с участием физических лиц, относятся предусмотренные в ст. 2 Закона «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» постановления Совета Министров Республики Беларусь; акты Верховного суда Республики Беларусь; постановления республиканского органа государственного управления; решения органов местного управления и самоуправления, регулирующие земельные и иные отношения.

Как отмечает Е. Шаршун, действующее земельное законодательство сохранило для граждан в целом ту систему прав на землю, которая сложилась ранее [31, с. 15]. Учитывая различное содержание этих прав, Р. Галиева совершенно обоснованно разделяет всех участников земельных правоотношений в зависимости от вида прав на пять категорий: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов [4, с. 27]. Данное деление характерно и для земельных отношений в Республике Беларусь, с тем исключением, что земельные сервитуты в соответствии со ст. 3 КоЗ среди самостоятельных прав на землю не выделяются. Такое положение, по мнению Н.А. Шингель, противоречит ст. 217 и ст. 268 ГК, которые подчеркивают вещно-правовую природу сервитутов, а также ст. 1 КоЗ, которая также определяет земельный сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком [32, с. 64].

Таким образом, земельные отношения с участием физических лиц в Республике Беларусь регулируются КоЗ, ГК, Указами Президента Республики Беларусь, постановлениями Совета Министров Республики Беларусь, а также иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь физические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, во временном пользовании или на праве аренды.

ГЛАВА 2. ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА КАК СУБЪЕКТЫ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ собственнику, предусматривающих объем и содержание его прав в отношении принадлежащего ему (собственнику) имущества, а также способы и пределы осуществления этих прав [7, с. 199].

Отношения собственности на землю являются неотъемлемой составной частью экономических отношений собственности в целом.

По мнению И.Ю. Антончик, право собственности на землю - это урегулированные нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками гражданами, юридическими лицами и государством в лице его правомочных органов [2, с. 48].

Являясь важнейшим из вещных прав, право собственности предполагает наличие у собственника трех юридически необходимых и исключительных правомочий: прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Все три указанных правомочия носят определенным образом выраженный как физический, так и юридический характер.

Физический аспект заключается в возможности собственника как обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. Юридический аспект заключается в том, что правомерность указанных действий закрепляется юридически в соответствующих документах или правовых актах [29, с. 15].

Право собственности на земельные участки в Республике Беларусь регламентируется ст. 12 КоЗ. В соответствии с указанной статьей собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земли, земельные участки, не находящиеся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь и в собственности иностранных государств, международных организаций, находятся в собственности государства [11].

Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, собственности иностранных государств, международных организаций.

Земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами. При этом в случае наследования земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства под родственниками понимаются близкие родственники наследодателя; иные лица, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки; родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки супруга (супруги) наследодателя [11].

В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные гражданам Республики Беларусь до вступления в силу КоЗ, земельные участки, право частной собственности на которые перешло к ним в установленном порядке, а также земельные участки, предоставленные в соответствии с КоЗ.

Согласно ч. 6 ст. 12 КоЗ земельные участки могут предоставляться в частную собственность гражданам Республики Беларусь для:

- строительства и (или) обслуживания жилого дома;

- обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, отделенной от других квартир вертикальной

стеной и расположенной непосредственно на земельном участке;

- ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;

- коллективного садоводства;

- дачного строительства [].

Как отмечает Д.М. Демичев, перечень целей является исчерпывающим, он не подлежит расширительному толкованию. Целевое назначение земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, соответствует их гражданской правоспособности как физических лиц и не связано с ведением предпринимательской деятельности [7, с. 202].

Для иностранных граждан и лиц без гражданства в случае получения ими по наследству земельного участка цель его использования на праве частной собственности будет соответствовать той, для которой участок предоставлялся наследодателю.

Устанавливая объекты частной собственности на землю и цели, для которых выделяются земельные участки, земельное законодательство вместе с тем устанавливает максимальные размеры частных земельных владений. Так, в соответствии со ст. 36 КоЗ размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, устанавливается:

в городах - от 0,05 до 0,15 га включительно;

в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 га включительно.

Размер земельного участка, предоставляемого в сельском населенном пункте, поселке городского типа для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность или пожизненное наследуемое владение, не может превышать 1 га с учетом размера земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме в этом населенном пункте. Для ведения личного подсобного хозяйства в таком населенном пункте дополнительно могут предоставляться в аренду земельные участки в размере до 3 га включительно.

Размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для коллективного садоводства и дачного строительства, не может превышать 0,15 га на одного члена садоводческого товарищества или дачного кооператива [11].

Конкретный размер земельного участка, предоставляемого для вышеуказанных целей, устанавливается государственным органом, предоставляющим земельный участок, в соответствии с его компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства, в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, а также с соблюдением градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Предоставление земельного участка меньше минимального размера может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

В соответствии со ст. 13 КоЗ не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки, относящиеся к землям следующих категорий и видов: земли сельскохозяйственного назначения; земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями; земли общего пользования [11].

Также не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки:

- на которых расположены объекты недвижимого имущества,

находящиеся только в государственной собственности;

- на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению (зоны эвакуации (отчуждения), зоны первоочередного отселения и зоны последующего отселения, с которых отселено население);

- на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых. Перечень населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, расположенных на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых, утверждается Советом Министров Республики Беларусь;

- которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность [11].

Часть 2 ст. 12 КоЗ указывает на возможность возникновения общей (долевой или совместной) собственности на земельный участок, понятие и признаки которой определяются по правилам гражданского законодательства (ст. 246 ГК).

Как отмечает З. Залевская, правовой режим земельного участка как объекта общей собственности устанавливается с учетом земельно-правовых особенностей этого вида недвижимого имущества. Наличие у земельного участка такого обязательного признака, как целевое назначение ограничивает возникновение общей собственности, так как целевой признак определяется для различных субъектов этого права в виде императивных норм. Поэтому общая собственность на земельный участок может принадлежать только тем субъектам, которые могут использовать участок с указанным целевым назначением [8, с. 63].

При разграничении общей собственности на земельный участок на совместную и долевую следует руководствоваться нормой ГК о том, что общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законодательными актами допускается образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 246) [5].

Так, например, для физических лиц совместной собственностью будет являться земельный участок, приобретенный во время брака, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (ст. 259 ГК) [5].

Согласно ст. 31 КоЗ, за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций, а также за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, взимается плата, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь, частную собственность негосударственных юридических лиц Республики Беларусь по их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона.

При предоставлении земельных участков в частную собственность по результатам аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости [11].

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных КоЗ, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Особенности наследования земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, установлены ст. 52 КоЗ [11].

В случае, если гражданин при жизни получил по решению исполкома участок в собственность, полностью внес плату за землю, границы земельного участка были вынесены на местности в натуре, но при жизни не обратился за государственной регистрацией этого земельного участка, наследники умершего обращались в суды с исками о признании за ними права собственности на земельный участок. В связи с этим можно привести следующий пример.

В исковом заявлении Е., Щ., Л. указали, что по свидетельству о праве на наследство по завещанию являются собственниками жилого дома (по 1/3 доли каждый), расположенного на земельном участке, в установленном порядке представленному наследодателю при жизни в собственность для обслуживания жилого дома по решению исполнительного комитета. Наследодателем при жизни была внесена плата за земельный участок, однако право собственности на земельный участок не было зарегистрировано. Наследники просили признать за ними право собственности на указанный земельный участок. Поскольку все условия соблюдены, решением суда Червенского района иск был удовлетворен [23, с. 30].

Следует отметить, что сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, и согласия собственника земельного участка - в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

ГЛАВА 3. ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА КАК СУБЪЕКТЫ ПРАВА ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ

В качестве одного из основных титульных прав на земельные участки для физических лиц является право пожизненного наследуемого землевладения.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком -самостоятельное право на земельный участок, которое наряду с правом частной собственности, правом постоянного пользования и сервитутом образует систему вещных прав на земельные участки (ст. 217 ГК) [5]. Это право может возникнуть только в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком появилось в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. и Кодексе Республики Беларусь о земле 1990 г. как компромисс между противниками и сторонниками права частной собственности на землю. Первоначально его рассматривали как проявление специфики переходного периода от исключительной государственной собственности к многообразию форм собственности на землю, которое при введении права частной собственности на землю должно было свое значение утратить. Однако КоЗ 2008 г. право пожизненного наследуемого владения сохранено, поскольку сфера частной собственности на землю практически не расширилась. Иначе решен этот вопрос в Российской Федерации, где предоставление земельных участков на данном праве не допускается, однако право пожизненного наследуемого владения земельными участками, приобретенными гражданами Российской Федерации ранее, сохраняется [12, с. 154].

В соответствии со ст. 14 КоЗ на праве пожизненного наследуемого владения у граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные гражданам Республики Беларусь до вступления в силу КоЗ, земельные участки, право пожизненного наследуемого владения на которые перешло к ним в установленном порядке, а также земельные участки, предоставленные в соответствии с КоЗ.

Земельные участки могут предоставляться в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь:

для строительства и обслуживания жилого дома - в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;

для обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме;

для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;

для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

для коллективного садоводства;

для дачного строительства;

для традиционных народных промыслов (ремесел).

Земельные участки могут находиться в пожизненном наследуемом владении иностранных граждан и лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае наследования земельного участка, находившегося у наследодателя в пожизненном наследуемом владении, в том числе при наследовании расположенного на таком участке жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, дачи, садового домика, если иное не установлено законодательными актами.

Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение.

Таким образом, круг субъектов права пожизненного наследуемого владения на земельные участки с принятием нового КоЗ расширился в результате предоставления иностранцам этого права при переходе к ним по наследству участка или недвижимости на земельном участке. При этом, как отмечает Е. Куделич, в большинстве случаев право пожизненного землевладения может быть заменено другими альтернативными формами использования земли, более широкими по содержанию. Так, при предоставлении участков гражданам для обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме; для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа; для коллективного садоводства; для дачного строительства в пожизненное наследуемое владение участки предоставляются на тех же условиях, что и в частную собственность, а для иностранцев, если они не могут в этих случаях иметь участок в собственности, он может предоставляться в аренду [15, с. 42].

Земельные участки предоставляются физическим лицам на праве пожизненного наследуемого владения тех же целей и в тех же размерах, что и в частную собственность.

Как отмечает Н.А. Шингель, отдельные виды пожизненного наследуемого землевладения, в частности дачное строительство или использование участков для традиционных народных промыслов (ремесел), не являются востребованными в земельных отношениях в силу недостаточного правового регулирования. Но если дачное строительство может получить развитие, особенно в рамках частной собственности на землю, если будет сформирована правовая база этой деятельности, то субъекты, осуществляющие традиционные народные промыслы, в силу их многообразия наилучшим образом могут быть обеспечены земельными участками в рамках различных видов землепользования, в том числе аренды [32, с. 66].

Еще более неопределенная ситуация с таким видом пожизненного наследуемого землевладения, как использование участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, при наличии возможности получить этот участок в постоянное пользование крестьянского (фермерского) хозяйства как юридического лица. В будущем, по мнению И.С. Рудько, целесообразно предложить сохранение данного вида землевладения для ранее предоставленных участков, но не предоставлять новые участки на этом праве [27, с. 54].

Гражданина-владельца называют «ограниченным» хозяином: по общему правилу он не вправе распоряжаться участком (ст. 262 ГК). В то же время существует возможность передачи по наследству земельного участка, что следует из ч. 1 ст. 53 КоЗ.

Наследование земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, может осуществляться по закону или по завещанию.

Наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, обязаны по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду. Этот срок может быть продлен соответствующим местным исполнительным комитетом по заявлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком или за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

Земельный участок, находившийся в пожизненном наследуемом владении, на котором расположены перешедшие по наследству жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследуется лицами, к которым перешли по наследству эти жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик [11].

Предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение осуществляется без проведения аукциона. Кроме того, граждане Республики Беларусь вправе приобрести земельный участок, находящийся у них на праве пожизненного наследуемого владения, в частную собственность в упрощенном порядке. Так, согласно п. 5 Указа № 667, если на таком земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий гражданину Республики Беларусь на праве собственности, земельный участок предоставляется в частную собственность без проведения аукциона. Во всех других случаях владелец имеет преимущественное перед другими лицами право при прочих равных условиях на приобретение в установленном порядке используемых им земельных участков в частную собственность, за исключением земельных участков, не подлежащих передаче в частную собственность [25].

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, как и другие права, в соответствии со ст. 21 КоЗ возникает с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации [11].

Таким образом, с точки зрения обеспечения социальных интересов граждан по доступу к земельным участкам сохранение пожизненного наследуемого землевладения, возможно, и оправдано. Однако с позиций развития земельного рынка и гражданского оборота земельных участков пожизненное наследуемое землевладение выступает определенным препятствием и сфера его применения со временем, по мнению отдельных авторов, должна сужаться, ограничившись теми случаями, при которых невозможно иначе реализовать потребности граждан в получении участка в бессрочное пользование [28, с. 67].

ГЛАВА 4. ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА КАК СУБЪЕКТЫ ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Земельное законодательство Республики Беларусь предусматривает два вида пользования земельными участками: постоянное и временное.

Статья 15 КоЗ устанавливает перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться землепользователям на праве постоянного землепользования. На праве постоянного пользования земельные участки предоставляются только отдельным категориям юридических лиц для целей, определенных ст. 15 КоЗ. В этом перечне граждане не указаны, однако это не означает, что у них не могут находиться на праве пользования земельные участки, предоставленные им на этом праве до 1 января 2009 г. (до вступления в силу действующего КоЗ).

В соответствии со ст. 3 Кодекса о земле временное пользование является одним из самостоятельных прав на землю. Право временного пользования по общему правилу предоставляется на основании решений уполномоченных государственных органов. Право временного пользования предоставляется на определенный срок. Следует отметить, что КоЗ не закрепляет предусмотренную ранее действовавшим законодательством классификацию временного пользования на краткосрочное (до трех лет) и долгосрочное (от трех до десяти лет).

В соответствии со ст. 16 КоЗ на праве временного пользования у граждан, юридических лиц Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные им до вступления в силу КоЗ либо в предоставленные соответствии с ч. 2 ст. 16 КоЗ [11].

Одним из субъектов права временного пользования являются граждане Республики Беларусь, которым земельные участки могут предоставляться на этом праве в следующих случаях:

- для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных

животных - на срок до десяти лет.

- для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовых территориях гражданам Республики Беларусь, указанным в ч. 2 ст. 41 КоЗ, - на срок до десяти лет.

В соответствии со ст. 42 КоЗ земельные участки предоставляются во временное пользование по решению Минского городского, городских (городов областного подчинения), районных, сельских, поселковых исполнительных комитетов для огородничества в целях выращивания овощей, картофеля, ягодных и иных сельскохозяйственных культур гражданам Республики Беларусь:

) в населенных пунктах (за исключением г. Минска, областных центров, городов областного подчинения), в которых они зарегистрированы по месту жительства, если в данных населенных пунктах у этих граждан отсутствуют земельные участки, предоставленные им (находящиеся у них) для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для дачного строительства;

) в населенных пунктах, в которых расположены предоставленные им (находящиеся у них) до 1 января 1999 года земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для индивидуального садоводства, а также гражданам Республики Беларусь, к которым в установленном законодательством порядке перешли права на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества;

) в населенных пунктах, в которых расположены предоставленные им (находящиеся у них) после 1 января 1999 года в меньших размерах, чем установлено ст. 36 КоЗ, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для дачного строительства, а также гражданам Республики Беларусь, к которым в установленном законодательством порядке перешли права на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества [11].

Гражданам Республики Беларусь, имеющим в собственности сельскохозяйственных животных, предоставляются во временное пользование земельные участки для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных в населенном пункте, в котором зарегистрированы по месту жительства граждане Республики Беларусь (за исключением г. Минска, областных центров, городов областного подчинения), либо на территории района, в котором находится данный населенный пункт.

В соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденным Указом № 667, земельный участок предоставляется без предварительного согласования места его размещения. Размеры предоставляемых для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных земельных участков не нормируются. Их определение производится в зависимости от местных условий и особенностей, а также волеизъявления лиц, которым предоставляются земельные участки [25]. Так, гражданин Республики Беларусь в заявлении о предоставлении земельного участка указывает намечаемое местоположение земельного участка и его размер, который уточняется в проекте отвода земельного участка с учетом требований рационального использования смежных земельных участков и конкретизируется в решении об изъятии и предоставлении земельного участка.

Земельные участки для огородничества предоставляются гражданам Республики Беларусь для удовлетворения преимущественно их личных потребностей в растениеводческой сельскохозяйственной продукции. В связи с временным характером землепользования на этих земельных участках не допускается выращивание многолетних плодовых насаждений, а также строительство капитальных зданий и сооружений. При необходимости с учетом условий отвода могут возводиться временные строения индивидуального или общего пользования для хранения огородного инвентаря, защиты от непогоды и иных хозяйственных целей (ст. 69 КоЗ). К моменту прекращения права временного пользования земельным участком возведенные строения должны быть снесены за счет землепользователей без какой-либо компенсации.

За пользование земельными участками, предоставленными для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных уплачивается земельный налог (ст. 32 КоЗ) [11].

В соответствии с ч. 2 ст. 41 КоЗ земельные участки для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовой территории могут предоставляться во временное пользование:

- городскими, районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами гражданам Республики Беларусь - инвалидам I и II группы, инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата, инвалидам Великой Отечественной войны либо гражданам, заболевшим и перенесшим лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалидам, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС, являющимся собственниками транспортных средств;

- сельскими, поселковыми исполнительными комитетами гражданам Республики Беларусь, зарегистрированным по месту жительства в многоквартирных жилых домах, расположенных в сельских населенных пунктах, являющимся собственниками транспортных средств.

Возможность получить земельный участок для данной цели рассматривается как социальная льгота [33, с. 50].

Цель использования данного участка состоит в строительстве (установке) временного индивидуального гаража. Понятие данного сооружения дается в Положении о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 43. Временный индивидуальный гараж представляет собой некапитальное металлическое сооружение, установленное на фундаменте или непосредственно на земле и предназначенное для хранения транспортного средства [18].

Такой гараж является временным сооружением без определенных технических характеристик, которое не является объектом недвижимости и не подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Упрощенный порядок возникновения права на земельный участок для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей подтверждает, что такие сооружения не требуют государственной регистрации, поскольку она возможна только после государственной регистрации земельного участка и права на него. К строительству временных индивидуальных гаражей не предъявляются требования, которые установлены для других капитальных строений [12, с. 168].

Право временного пользования земельным участком, как исключение из общего правила возникновения права на земельный участок, возникает с момента принятия решения соответствующим местным исполнительным комитетом об изъятии и предоставлении земельного участка и осуществляется без выдачи документа, удостоверяющего данное право (ст. 21 КоЗ).

В соответствии со ст. 44 КоЗ граждане Республики Беларусь, у которых отсутствует документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка, либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно осуществляют владение земельным участком как своим собственным в течение не менее пятнадцати лет, вправе приобрести этот земельный участок в частную собственность, получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа [11].

Как было разъяснено в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22 декабря 2011 г. № 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров», если земельный участок был выделен во временное пользование (ст. 16 КоЗ), то право на его приобретение, несмотря на истечение срока, установленного ст. 44 КоЗ, не возникает. Самовольно занятый земельный участок возвращается по принадлежности независимо от срока владения им [24].

Законодательными актами и решениями Президента Республики Беларусь могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков во временное пользование.

ГЛАВА 5. ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА КАК СУБЪЕКТЫ ПРАВА АРЕНДЫ

Аренда земли выступает как самостоятельный вид пользования землей и представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельной хозяйственной и иной деятельности. Аренда является наиболее распространенным правом пользования земельными участками, расположенными в черте городских и сельских поселений [13, с. 19].

Арендные отношения возникают на основе договора аренды. В силу ст. 577 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом предусматривается, что законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды [5].

Сказанное позволяет сделать вывод, что объектом договора аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, т.е. имеющий границу и целевое назначение, зарегистрированный в установленном порядке. При этом земельное законодательство не содержит ограничений относительно возможности передачи нескольких земельных участков по одному договору аренды.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицам, управомоченным законодательством или собственником [5].

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются органы, имеющие право распоряжения земельными участками. В соответствии с п. 1.2 Указа № 667 арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются:

местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с их компетенцией;

администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков в границах данных зон их резидентам, если право предоставления земельных участков, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, а также перевода при необходимости земельных участков из одних категорий в другие делегировано администрациям свободных экономических зон соответствующими исполнительными комитетами [25].

Арендодателями земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, являются их собственники. В порядке исключения ст. 17 КоЗ предусматривает, что в случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме [11].

Аренда является наиболее универсальным земельно-правовым титулом, в связи с чем КоЗ предусматривает широкий перечень субъектов, которые могут быть арендаторами земельных участков. К ним относятся: граждане (независимо от их гражданства); индивидуальные предприниматели; юридические лица Республики Беларусь; иностранные юридические лица и их представительства; иностранные государства; дипломатические представительства и консульские учреждениям иностранных государств; международные организации и их представительства.

Договор аренды земельного участка является возмездным. За пользование земельным участком взимается арендная плата в размере, определяемом договором. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» [17].

Срок договора аренды земельного участка определяется договором. При этом стороны должны учитывать, что законодательством установлен общий максимальный срок договора аренды земельного участка (99 лет), а также минимальный срок аренды земель для ведения сельского хозяйства (10 лет). Кроме того, в КоЗ разрешена возникавшая на практике проблема, связанная с необходимостью многократного переоформления права аренды случаях, когда земельный участок предоставлялся в целях, связанных с обслуживанием недвижимого имущества, что являлось отступлением от принципа устойчивости прав на землю. Статья 17 КоЗ впервые установила, что срок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих объектов, и тем самым усилила гарантии прав арендатора [16, с. 25].

Срок договора аренды не является его существенным условием. Следовательно, с учетом положений ст. 581 ГК, при отсутствии в договоре аренды земельного участка условия о сроке, договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, установленному законодательством.

В соответствии со ст. 70 КоЗ, по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить предоставленные ему земельные участки либо своевременно обратиться за продлением договора.

Согласно ст. 34 КоЗ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в аренду по результатам аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков.

Без проведения аукциона земельные участки могут предоставляться в аренду физическим лицам в случаях, предусмотренных п. 6 Указа № 667:

гражданам Республики Беларусь - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева; в названных городах - гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете (семьям, имеющим троих и более детей в возрасте до 23 лет, не вступивших в брак и проживающих совместно с родителями, включая обучающихся на дневных отделениях учреждений образования в других населенных пунктах и проходящих срочную военную службу по призыву, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования занимаемыми родителями жилыми помещениями), состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

гражданам - для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, традиционных народных промыслов, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, а также отдельным категориям граждан Республики Беларусь - для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей;

- гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, если требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого (в том числе взамен намеченного к изъятию и предоставлению этим лицам);

гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам - для оформления правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности или ином законном основании капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные строения, в том числе разрушенные от пожара, других стихийных бедствий и в результате порчи, а также на доли в праве собственности на эти объекты недвижимости;

гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам при оформлении правоудостоверяющих документов на приобретенные в установленном порядке земельные участки, а также на земельные участки, по которым действующие договоры подряда на подготовку земельно-кадастровой документации и (или) на разработку проекта отвода земельного участка заключены в установленном порядке до 1 января 2008 г. с соответствующими организациями по землеустройству, если проведение аукционов на дату подписания этих договоров не было предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь [25].

Перечисленные субъекты освобождаются от внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков либо вносят ее по кадастровой стоимости.

Порядок проведения аукционов, по результатам которых земельные участки предоставляются на праве аренды, определяется Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества, Положением о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 [19].

Согласно ст. 35 КоЗ предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании решений об изъятии и предоставлении земельных участков [11]. Пункт 72 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков предусматривает, что в случае проведения аукциона решение о предоставлении победителю аукциона земельного участка принимается местным исполнительным комитетом в течение 10 рабочих дней после утверждения протокола о результатах аукциона. В течение 10 рабочих дней со дня принятия указанного решения победитель аукциона обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка либо часть платы в случае предоставления рассрочки ее внесения, возместить расходы, связанные с проведением аукциона и подготовкой документации, необходимой для его проведения, и выполнить условия, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона. После совершения победителем аукциона названных действий, но не позднее 2 рабочих дней, местный исполнительный комитет заключает с ним договор аренды земельного участка [25].

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Текст договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемый при его предоставлении, в том числе по результатам аукциона аренды, подготавливается местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предоставлении этого участка. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь. Право аренды земельного участка возникает у гражданина с момента государственной регистрации этого права и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Согласно п. 8 Указа № 667 гражданин в течение одного года со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права аренды обязаны приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка). При предоставлении земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды срок, в течение которого победитель такого аукциона обязан приступить к занятию данного участка, определяется в решении местного исполнительного комитета [25].

Стороны договора аренды земельного участка наделены правами и несут обязанности, предусмотренные земельным законодательством, договором аренды, а для земельных участков, находящихся в государственной собственности, - также условиям, содержащимся в соответствующих решениях государственных органов. Права и обязанности арендатора как одного из субъектов права землепользования определены ст. 69, 70 КоЗ [11]. Договор аренды может предусматривать и иные права и обязанности, если это не противоречит законодательству.

Следует обратить внимание на новеллы, предусмотренные КоЗ 2008 г. В частности, арендаторы земельных участков, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды, получают дополнительные гарантии устойчивости своих прав. Они имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях:

на приобретение используемого земельного участка в частную собственность, за исключением земельных участков, не подлежащих предоставлению в частную собственность (кроме иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств);

на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

КоЗ наделяет арендатора следующими распорядительными правомочиями: предоставлять арендуемый земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам, предоставлять право аренды в залог либо вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ [6, с. 7].

В соответствии со ст. 1 КоЗ земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границу и целевое назначение и рассматриваемую в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). С учетом этого в ст. 17 КоЗ достаточно детально урегулированы вопросы предоставления в аренду земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, а также размещения указанных объектов на арендуемых земельных участках.

В ст. 17 КоЗ получил развитие принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), предусмотренный ст. 5 КоЗ. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, на которых расположены зарегистрированные в установленном порядке жилые дома, квартиры в блокированных жилых домах, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) [3, с. 117].

Использование арендуемого земельного участка для строительства осуществляется при условии сохранения целевого назначения, соблюдения условий договора аренды, а для земельных участков, находящихся в государственной собственности, еще и условиям, содержащимся в соответствующих решениях государственных органов. При соблюдении названных условий арендаторы вправе осуществлять строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (на земельных участках, находящихся в государственной собственности, также насаждений травянистых многолетних растений), а на участках, находящихся в частной собственности, допускается и иное освоение земельных участков.

Следует отметить, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, не допускалось строительство, что препятствовало использованию арендуемого земельного участка по целевому назначению [12, с. 180].

Условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон с учетом особенностей, предусмотренных КоЗ. В соответствии со ст. 47 сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам, сделки по предоставлению права аренды участков в залог и внесению права аренды их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки [11].

Размеры земельных участков, предоставляемых в аренду, устанавливаются:

для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме: в городах - от 0,05 до 0,15 га включительно; в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 га включительно;

для коллективного садоводства и дачного строительства - не более 0,15 га на одного члена садоводческого товарищества или дачного кооператива.

Как и в случаях с другими видами прав, конкретный размер земельного участка, предоставляемого для вышеуказанных целей, устанавливается государственным органом, предоставляющим земельный участок, в соответствии с его компетенцией в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, а также с соблюдением градостроительных регламентов и иных требований, норм и правил. Предоставление земельного участка меньше минимального размера может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

В качестве примера можно привести следующее дело.

По делу по иску А. к Р. об определении порядка пользования земельным участком усматривается, что за сторонами зарегистрирован земельный участок на праве аренды площадью 0,0553 га для строительства и обслуживания жилого дома. При этом определены доли в праве на земельный участок: за истцом - 3/4, за ответчиком - 1/4.

Решением суда Октябрьского района г. Гродно на основании заключения эксперта был определен порядок пользования земельным участком пропорционально долям истца и ответчика по свидетельству (удостоверению) о государственной регистрации прав аренды: истцу выделена в пользование часть спорного участка площадью 0,0415 га, ответчику - 0,0138 га. Против размеров выделяемых каждому в пользование частей стороны не возражали.

Таким образом, суд при определении порядка пользования земельным участком правильно исходил из того, что определяемые в пользование каждому из сторон части земельного участка могут быть менее минимального размера, установленного ст. 36 КоЗ [23, с. 35].

Право аренды земельных участков может быть предметом залога в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком. Земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания капитальных строений, могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями и незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. При этом предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Залогодержателями права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь. Арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю [10, с. 63].

Следует отметить, что арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду. Субаренда земельного участка рассматривается земельно-правовой практикой как вторичное землепользование, предоставляемое первичным землепользователем - арендатором земельного участка. Условия субаренды определяются соответствующим договором. Арендатор вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду при условии: осуществления оплаты права заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности; сохранения целевого назначения земельного участка; получения согласия арендодателя в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности; когда срок субаренды не превышает срока договора аренды.

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть: 1) соглашение сторон; 2) истечение срока договора аренды; 3) решение суда о расторжении договора; 4) требование одной из сторон о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок.

Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, совершения арендатором (субарендатором) недействительных сделок, указанных в ст. 48 КоЗ. Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права аренды (субаренды) земельного участка.

Прекращение права аренды земельного участка влечет за собой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды. В целях защиты прав субарендатора ст. 69 КоЗ устанавливает, что в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка субарендаторы, надлежащим образом исполнявшие условия договора, имеют право на заключение договора аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведя исследование земельного законодательства, регулирующего права физических лиц на земельные участки в Республике Беларусь, можно сделать следующие выводы.

1. Права физических лиц на земельные участки регламентируются Кодексом Республики Беларусь о земле, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Указами Президента Республики Беларусь: от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков, от 23 сентября 2011 г. № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков», от 11 ноября 2011 г. № 520 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков» и другими нормативными правовыми актами.

Земельное законодательство по праву занимает ведущее место в системе всего белорусского законодательства о природных ресурсах и прочно базируется на установлениях Конституции Республики Беларусь.

2. В настоящее время права физических лиц на земельные участки в Республике Беларусь зависят от гражданской принадлежности лица и от занятия им предпринимательской деятельностью.

3. Право собственности на земельные участки было и остается одним из важнейших стимулирующих факторов социально-экономического развития общества. Его устойчивость в значительной мере зависит от закрепленных в законе обоснованных оснований прекращения права собственности на земельные участки, а также правовых гарантий его осуществления и защиты.

. Граждане Республики Беларусь наряду с правом собственности могут приобретать земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, временного пользования либо аренды. В то же время отдельные граждане сохраняют ранее предоставленные им земельные участки на праве постоянного пользования.

Для иностранцев в большинстве случаев аренда земельных участков является единственной правовой формой использования земли, и лишь при определенных условиях они могут иметь земельные участки в частной собственности или пожизненном наследуемом владении. Единственное право, которое ни при каких условиях не предоставляется иностранным гражданам и лицам без гражданства, - право временного землепользования.

Индивидуальные предприниматели могут иметь земельные участки только на праве аренды.

5. Современное земельное законодательство Республики Беларусь способствует решению широкомасштабных социальных задач, направленных на обеспечение экономической и продовольственной безопасности страны. В то же время существуют отдельные виды земельных отношений, нуждающиеся в совершенствовании.

Учитывая перспективы формирования единого экономического пространства с участием некоторых постсоветских государств и усиление экономической интеграции с европейскими странами, представляется необходимым последовательное расширение прав иностранных граждан и лиц без гражданства за счет права частной собственности на землю, которое, даже при сохранении существующих ограничений в получении земельных участков, позволяет в дальнейшем включать их в активный имущественный оборот.

. Для упорядочения системы прав на землю граждан следовало бы уточнить цели предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение, устранив, по возможности, дублирование с правом собственности на землю, а для таких видов, как ведение крестьянского (фермерского) хозяйства и традиционные народные промыслы (ремесла), обеспечить предоставление участков на условиях землепользования.

7. Представляется необходимым включить земельные сервитуты в перечень прав на землю, на которых участки могут находиться у землепользователей, закрепленный в ст. 3 Кодекса Республики о земле.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Антончик, И.Ю. Очерк развития законодательства, регулирующего становление и развитие права земельной собственности / И.Ю. Антончик // Право.by. - 2012. - № 1. - С. 70-75.

2.Антончик, И.Ю. Понятие права собственности на землю / И.Ю. Антончик // Право.by. - 2013. - № 2. - С. 43-48.

3.Бакиновская, О.А. Теоретико-правовые проблемы реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений / О.А. Бакиновская // Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. - 2009. - № 11. - С. 116-125.

4.Галиева, Р. Субъекты и объекты земельных прав / Р. Галиева // Российская юстиция. - 2002. - № 10. - С. 27-28.

.Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 ноября 1998 г.: текст Кодекса по состоянию на 28 августа 2012 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

6.Гудкова, Ю. Аренда земельных участков: направления совершенствования / Ю. Гудкова // Земля Беларуси. - 2009. - № 3. - C. 2-8.

.Демичев, Д.М. Земельное право: учебник / Д.М. Демичев. - Минск: Адукацыя i выхаванне, 2012. - 488 с.

.Залевская, З. Устранение препятствий в праве собственности на земельный участок / З. Залевская // Юстыцыя Беларусі. - 2009. - № 11. - С. 62-63.

9.Ковалева, И. Новый кодекс о земле: права на земельные участки, сделки, наследование / И. Ковалева // Юстыцыя Беларусі. - 2008. - № 10. - С. 56-59.

10.Коваленко, И. Защита прав землепользователей при совершении нотариальных действий в отношении земельных участков / И. Коваленко // Юстыцыя Беларусі. - 2010. - № 5. - С. 61-65.

.Кодекс Республики Беларусь о земле: принят Палатой представителей 17

июня 2008 г.: одобр. Советом Респ. 28 июня 2008 г.: текст Кодекса по состоянию на 26 октября 2012 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

12.Комментарий к Кодексу Республики Беларусь о земле / под общ. ред. С.А. Балашенко, Н.А. Шингель. - Минск: Дикта, 2009. - 720 с.

13.Кондратьева, Н.А. Аренда земельного участка по новым правилам / Н.А. Кондратьева // Экономика. Финансы. Управление. - 2010. - № 6. - С. 19-22.

14.Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004 г.). - Минск: Амалфея, 2005. - 48 с.

15.Куделич, Е. О предоставлении земельных участков в Республике Беларусь / Е. Куделич // Юстыцыя Беларусі. - 2008. - № 4. - C. 41-43.

16.Молчанова, Н. Правовые последствия истечения срока аренды земельного участка / Н. Молчанова // Юрист. - 2012. - № 5. - С. 24-28.

17.О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности: Указ Президента Республики Беларусь, 1 марта 2010 г., № 101: в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 1 июля 2012 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

18.О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок: Указ Президента Республики Беларусь, 28 января 2008 г., № 43: в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 13 мая 2013 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

.О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667: постановление Совета Министров Республики Беларусь, 26 марта 2008 г., № 462: в ред. постановления Совета Министров республики Беларусь от 8 января 2013 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

20.О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь, 23 сентября 2011 г., № 431 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

21.О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь, 11 ноября 2011 г., № 520 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

22.О нормативных правовых актах Республики Беларусь: Закон Респ. Беларусь, 10 января 2000 г., № 361-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 2 июля 2009 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

23.О практике применения судами земельного законодательства (по материалам обзора) / Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь, Управление обобщения судебной практики Верховного суда Республики Беларусь // Судовы веснік. - 2012. - № 1. - С. 29-40.

.О практике рассмотрения судами земельных споров: постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, 22 декабря 2011 г., № 9 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

.Об изъятии и предоставлении земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь, 27 декабря 2007 г., № 667: в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой

информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

26.Поправкин, А. Споры о применении земельного законодательства: практика общих судов / А. Поправкин // Юстыцыя Беларусi. - 2009. - № 7. - С. 23-26.

27.Рудько, И.С. Объекты правоотношений по использованию земли / И.С. Рудько // Право.by. - 2013. - № 2. - С. 49-54.

.Селедцова, Т. Отчуждение земельных участков и новое в порядке регулирования земельных отношений / Т. Селедцова // Юстыцыя Беларусі. - 2012. - № 4. - С. 63-67.

.Станкевич, Н.Г. Право частной собственности на землю: монография / Н.Г.Станкевич. - Гродно: ГрГУ, 2005. - 267 с.

30.Филимонихина, Л.Я. Особенности рассмотрения земельных споров / Л.Я. Филимонихина // Судовы веснік. - 2012. - № 2. - С. 37-41.

31.Шаршун, Е.В. Совершенствование правового регулирования земельных отношений / Е.В. Шаршун // Юрист. - 2011. - № 12. - C. 11-15.

.Шингель, Н.А. Граждане как субъекты прав на земельные участки в Республике Беларусь / Н.А. Шингель // Судовы веснік. - 2012. - № 1. - С. 64-67.

.Шулейко, Е. Земельный участок как объект недвижимости: правоприменительная практика / Е. Шулейко // Бюллетень нормативно-правовой информации. - 2008. - № 3. - C. 49-53.

ВВЕДЕНИЕ физический право земельный Самой многочисленной категорией землепользователей, которая может использовать земельные участки на различных титульны

Больше работ по теме: