‘инансы малого бизнеса. »потечное кредитование

 

ћ»Ќ»—“≈–—“¬ќ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я » Ќј” » –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»

ћ√” им. Ћомоносова




 афедра Ђ________________________ї












 ”–—ќ¬јя –јЅќ“ј

по теме Ђ‘инансы малого бизнеса. »потечное кредитованиеї

по дисциплине Ђ‘инансы и кредитї









—тудента 4 курса

≈горова јлександра











¬еликие Ћуки

2005

—одержание

¬ведение ††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 3

„асть I . ‘инансы малого бизнеса†††††††††††††††††††††††††††††††

√лава 1. ‘инансовые ресурсы малого предпри€ти€ и †††††††††принципы их организации.††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 5

√лава 2. ќценка финансового состо€ни€ малого

предпри€ти€.†††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 7

√лава 3. ‘инансовый механизм.††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 8

√лава 4. ‘инансово-кредитные механизмы

регулировани€ малого бизнеса.†††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 10

„асть II. »потечное кредитование.

√лава 1. »нструменты† ипотечного кредитовани€,
схемы расчетов платежей по кредитам.†††††††††††††††††††††††† 14

√лава 2. –иски ипотечного кредитовани€.††††††††††††††††††† 18

√лава 3. »потечный рынок.†††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 21


√лава 4. Ќормативно-правовое регулирование

ипотечного кредитовани€ в –оссийской

‘едерации и перспективы его развити€.†††††††††††††††††††††† 23


«аключени円††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 27

»спользуема€ литература†††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† 30


¬ведение

¬ реформировании российской экономики еще со времен пере≠стройки малые предпри€ти€ (ћѕ) вз€ли на себ€ роль создател€ по≠чвы дл€ новой системы хоз€йствовани€. ƒоминирующий сегодн€ ча≠стный сектор зарождалс€ именно в сфере малого бизнеса. » вполне закономерно, что к насто€щему времени, по официальным данным, на долю частных субъектов малого предпринимательства в общем ко≠личестве частных, государственных и муниципальных, общественных ћѕ приходитс€ 84%. ћалые предпри€ти€, располага€ 3,4% стоимос≠ти основных средств экономики –оссии и 14% числа зан€тых, произ≠вод€т 12% ¬¬ѕ. Ёто говорит о широких, но еще далеко не полностью раскрытых внут≠ренних возможност€х развити€ малого предпринимательства.

¬ 90-е годы стабильно росла дол€ ћѕ в общем объеме ¬¬ѕ. Ёто - весомый факт, особенно на фоне продолжающегос€ спада прак≠тически во всех сферах российской экономики. ѕо официальным ста≠тистическим данным √оскомстата –‘, на 1.01.2003 г. в –оссии насчи≠тывалось 877 тыс. малых предпри€тий.

¬ развитии малого предпринимательства за последние несколько лет наметились кардинально новые тенденции, выразившиес€ в первую очередь в существенном замедлении темпов роста числа малых предпри€тий.

ќсновными факторами ухудшени€ ситуации в сфере малого пред≠принимательства в 2002 г., по оценкам предпринимателей, €вились отсутствие эффективной общегосударственной политики развити€ малого предпринимательства, нехватка собственных денежных средств, неплатежеспособность потре≠бителей продукции, нестабильность правовых норм и налоговой поли≠тики, недостаточное развитие рынков сбыта, а также рынков сырь€ и материалов.

Ќе менее важной проблемой €вл€етс€ поиск инвестиционных ресурсов, иначе процесс становлени€ малых форм предприниматель≠ства будет чрезмерно длительным. ” государства достаточных средств дл€ этого нет и вр€д ли они будут, но есть государственна€ собствен≠ность. ѕредставл€етс€ целесообразным часть ее не выставл€ть на аук≠ционах на продажу, а сдавать малым предпри€ти€м на конкурсной основе в долгосрочную аренду (лизинг), при этом приоритет должен принадлежать предпринимательским структурам в регионах с благо≠при€тным предпринимательским климатом.

ѕривлечение средств частных инвесторов в малый бизнес и све≠дение их рисков к минимуму возможны только при использовании специализированных фондов и соответствующего законодательства, регулирующего их де€тельность. ќдним из основных источников привлечени€ средств в государственные и региональные фонды мо≠гут стать капиталы частных инвесторов, аккумулируемые через обли≠гационные займы.

ќднако облигации под малый бизнес не будут ликвидными, а следовательно, и привлекательными дл€ частных, особенно иностран≠ных, инвесторов, если малые предпри€ти€ не получат налоговых льгот. ¬ противном случае доходность (ликвидность) возможна только за счет построени€ финансовых пирамид.

 

* * *

¬ –оссии рынок ипотечного жилищного кредитовани€ только зарождаетс€ и пон€ти€ Ђипотекаї, Ђзакладна€ї еще не стали привычными дл€ большинства росси€н.

—истема ипотечного кредитовани€ занимает уникальное положение в национальной экономике. ¬о-первых, в насто€щее врем€ ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только €вл€етс€ основной формой улучшени€ жилищных условий, но и оказывает существенное вли€ние на экономическую ситуацию в стране в целом. — другой стороны, система ипотечного кредитовани€ представл€ет сегодн€ сложнейший механизм, состо€щий из взаимосв€занных и взаимозависимых подсистем.

÷елью развити€ системы ипотечного кредитовани€ €вл€етс€, с одной стороны, улучшение жилищных условий населени€, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.  роме этого поддержка государством развити€ ипотечного кредитовани€ €вл€етс€ одной из основных предпосылок достижени€ реального экономического роста в стране. ќсобое место ипотечного кредитовани€ в системе рыночной экономики определ€етс€ и тем, что оно €вл€етс€ одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечени€ внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. »потечное кредитование оказывает огромное вли€ние на мотивацию человека, общественные процессы, происход€щие в обществе.


































„асть I . ‘инансы малого бизнеса

√лава 1. ‘инансовые ресурсы малого предпри€ти€ и принципы их организации.

—ложилось ошибочное мнение,† что малое предпри€тие /ћѕ/ - это не просто небольшое по численности† или† объему† продукции производство, но† и† совершенно† нова€† структура,† особый вид предпри€ти€, основанного на специальной† форме† собственности.

Ќа самом† деле† термин† ћѕ определ€ет лишь количественные параметры, а формы собственности и† организации† хоз€йственной де€тельности при этом могут быть любые. √осударственные, индивидуальные предпри€ти€,† общества с† ограниченной† ответствен-

ностью, акционерные общества, арендные предпри€ти€, кооперативы - все это предпри€ти€, и они могут быть малыми, если попадают под критерии ћѕ.

‘инансовые ресурсы малого предпри€ти€ - это часть денежных средств в форме доходов и внешних поступлений, предназначенных дл€ выполнени€ финансовых об€зательств и осуществлени€ затрат по обеспечению расширенного воспроизводства.

‘инансовые ресурсы и капитал представл€ют собой главные объекты исследовани€ финансов предпри€ти€. ¬ услови€х регулируемого рынка чаще примен€етс€ пон€тие "капитал", который €вл€етс€ дл€ финансиста реальным объектом и на который он может воздействовать посто€нно с целью получени€ новых доходов предпри€ти€. ¬ этом качестве капитал дл€ финансиста-практика - объективный фактор производства. “аким образом, капитал - это часть финансовых ресурсов, задействованных малым предпри€тием в оборот и принос€щих доходы от этого оборота. ¬ таком смысле капитал выступает как превращенна€ форма финансовых ресурсов.

¬ такой трактовке принципиальное различие между финансовыми ресурсами и капиталом малого предпри€ти€ состоит в том, что на любой момент времени финансовые ресурсы больше или равны капиталу малого предпри€ти€. ѕри этом равенство означает, что у предпри€ти€ нет никаких финансовых об€зательств и все имеющиес€ финансовые ресурсы пущены в оборот. ќднако это не значит, что чем больше размер капитала приближаетс€ к размеру финансовых ресурсов, тем эффективнее предпри€тие работает.

¬ реальной жизни равенства финансовых ресурсов и капитала у работающего предпри€ти€ не бывает. ‘инансова€ отчетность строитс€ так, что разницу между финансовыми ресурсами и капиталом нельз€ обнаружить. ƒело в том, что в стандартной отчетности представлены не финансовые ресурсы как таковые, а их превращенные формы - об€зательства и капитал.

»з определени€ финансовых ресурсов следует, что по происхождению они раздел€ютс€ на внутренние (собственные) и внешние (привлеченные). ¬ свою очередь внутренние в реальной форме представлены в стандартной отчетности в виде чистой прибыли и амортизации, а в превращенной форме - в виде об€зательств перед служащими предпри€ти€.

„иста€ прибыль представл€ет собой часть доходов малого предпри€ти€, котора€ образуетс€ после вычета из общей суммы доходов об€зательных платежей - налогов, сборов, штрафов, пени, неустоек, части процентов и других об€зательных выплат. „иста€ прибыль остаетс€ в распор€жении малого предпри€ти€ и распредел€етс€ по решени€м ее руковод€щих органов.

¬нешние или привлеченные финансовые ресурсы дел€тс€ также на две группы: собственные и заемные. “акое деление обусловлено формой капитала, в которой он вкладываетс€ внешними участниками в развитие данной предпри€ти€: как предпринимательский или как ссудный капитал. —оответственно результатом вложений предпринимательского капитала €вл€етс€ образование привлеченных собственных финансовых ресурсов, результатом вложений ссудного капитала - заемные средства.

ѕредпринимательский капитал представл€ет собой капитал, вложенный (инвестированный) в различные предпри€ти€ с целью получени€ прибыли и прав на управление фирмой.

—судный капитал - это денежный капитал, предоставленный в долг на услови€х возвратности и платности. ¬ отличие от предпринимательского капитала ссудный не вкладываетс€ в предпри€тие,† а передаетс€ ему во временное пользование с целью получени€ процента.

√лава 2. ќценка финансового состо€ни€ малого предпри€ти€.

ќценка финансового состо€ни€ может быть выполнена с различной степенью детализации, в зависимости от цели анализа, имеющейс€ информации и т.д.

—одержание† и основна€ целева€ установка финансового анализа - оценка финансового состо€ни€ и вы€вление возможности повышени€ эффективности функционировани€ хоз€йствующего субъекта с помощью рациональной финансовой политики. ‘инансовое состо€ние хоз€йствующего субъекта - это характеристика его финансовой конкурентоспособности (т.е. платежеспособности, кредитоспособности), использовани€ финансовых ресурсов и капитала, выполнени€ об€зательств перед государством и другими хоз€йствующими субъектами.

¬ традиционном понимании финансовый анализ представл€ет собой метод оценки и прогнозировани€ финансового состо€ни€ малого предпри€ти€ на основе его бухгалтерской отчетности. ѕрин€то выдел€ть два вида финансового анализа - внутренний и внешний. ¬нутренний анализ проводитс€ работниками предпри€ти€ (финансовыми менеджерами). ¬нешний анализ проводитс€ аналитиками, €вл€ющимис€ посторонними лицами дл€ предпри€ти€ (например, аудиторами).

јнализ финансового состо€ни€ малого предпри€ти€ преследует несколько целей:

- определение финансового положени€;

- вы€вление изменений в финансовом состо€нии в пространственно-временном разрезе;

- вы€вление основных факторов, вызывающих изменени€ в финансовом состо€нии;

- прогноз основных тенденций финансового состо€ни€.

‘инансовое состо€ние малого предпри€ти€ характеризуетс€ системой показателей, отражающих наличие, размещение, использование финансовых ресурсов предпри≠€ти€ и всю производственно-хоз€йственную де€тельность предпри€ти€.

ќсновной формой при анализе финансового состо€ни€ €вл€етс€ баланс. —о≠гласно действующим нормативным документам баланс в насто€щее врем€ состав≠л€етс€ в оценке нетто (учет основных средств и ћЅѕ по остаточной стоимости без учета износа). »тог баланса даЄт ориентировочную оценку суммы средств, наход€щихс€ в распор€жении предпри€ти€. »сследовать структуру и динамику финансового состо€ни€ предпри€ти€ удобно при помощи сравнительного анали≠тического баланса.

—равнительный аналитический баланс можно получить из исходного баланса путЄм сложени€ однородных по своему составу и экономическому содержанию статей баланса и дополнени€ его показател€ми струк≠туры, динамики и структурной динамики. јналитический баланс охватывает много важных показателей, характеризующих статику и динамику финансового состо€ни€ организации.

√лава 3. ‘инансовый механизм.

¬се финансовые ресурсы малого предпри€ти€ как внутренние, так и внешние в зависимости от времени, в течение которого они наход€тс€ в распор€жении предпри€ти€, дел€тс€ на краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (свыше одного года). Ёто деление достаточно условно, а масштаб временных интервалов зависит от финансового законодательства страны, правил ведени€ финансовой отчетности.

¬ денежной форме капитал малого предпри€ти€ продолжительное врем€ оставатьс€ не может, поскольку он должен зарабатывать новые доходы. ѕребыва€ в денежной форме в виде остатков денежных средств в кассе малого предпри€ти€, либо на ее расчетном счете, в банке они не принос€т доходов или почти не принос€т. ѕревращение капитала из денежной формы в производительную называетс€ финансированием.

–азличают две формы финансировани€: внешнее и внутреннее. “акое деление обусловлено жесткой св€зью между формами финансовых ресурсов и капитала предпри€ти€ с процессом финансировани€. ’арактеристика видов финансировани€ предпри€ти€ представлена в табл. 2.


“аблица 2.

—труктура источников финансировани€ малого предпри€ти€

¬иды финансировани€

¬нешнее финансирование

¬нутреннее финансирование

‘инансирование на основе собственного капитала

1. ‘инансирование на основе вкладов и долевого участи€ (например, выпуск акций, привлечение новых пайщиков)

2. ‘инансирование за счет прибыли после налогообложени€ (самофинансирование в узком смысле)

‘инансирование на основе заемного капитала

3.  редитное финансирование (например, на основе займов, ссуд, банковских кредитов, кредитов поставщиков)

4. «аемный капитал, формируемый на основе доходов от продаж - отчислени€ в резервные фонды (на пенсии, на возмещение ущерба природе ведением горных разработок, на уплату налогов)

—мешанное финансирование на основе собственного и заемного капитала

5. ¬ыпуск облигаций, которые можно обмен€ть на акции, опционные займы, ссуды на основе предоставлени€ права участи€ в прибыли, выпуск привилегированных акций

6. ќсобые позиции, содержащие часть резервов (т.е. не облагаемые пока налогом отчислени€)


—обственные привлеченные финансовые ресурсы - это базова€ часть всех финансовых ресурсов малого предпри€ти€, котора€ базируетс€ на момент создани€ предпри€ти€ и находитс€ в ее распор€жении на всем прот€жении ее жизни. Ёта часть финансовых ресурсов - уставный фонд или уставной капитал предпри€ти€. ”ставной капитал формируетс€ за счет выпуска и последующей продажи акций, (обыкновенных, привилегированных) если речь идет об акционерном обществе. «а врем€ жизни малого предпри€ти€ его уставной капитал может дробитьс€, уменьшатьс€ и увеличиватьс€, в том числе за счет части внутренних финансовых ресурсов предпри€ти€.

—труктура собственного капитала предпри€ти€ представлена на рис.1.

»сточниками собственных финансовых ресурсов €вл€ютс€ :

- уставный капитал (средства от продажи акций и паевые взносы участников);

- резервы, накопленные† малым предпри€тием;

- прочие взносы юридических и физических лиц (целевое финансирование, пожертвовани€, благотворительные взносы и др.).




















–ис.1. —труктура собственного капитала предпри€ти€.

ѕри создании малого предпри€ти€ источником приобретени€ основных средств, нематериальных активов, оборотных средств €вл€лс€ уставный капитал. «а счет него создавались необходимые услови€ дл€ осуществлени€ предпринимательской де€тельности. ”ставной капитал представл€ет собой сумму средств, предоставленных собственниками дл€ обеспечени€ уставной де€тельности предпри€ти€.

”ставный капитал малого предпри€ти€ формировалс€ при первоначальном инвестировании средств. ≈го величина объ€вл€лась при регистрации предпри€ти€, а любые корректировки размера уставного капитала (дополнительна€ эмисси€ акций, снижение номинальной стоимости акций, внесение дополнительных вкладов, прием нового участника, присоединение части прибыли и др.) допускаютс€ лишь в случа€х и в пор€дке, предусмотренных действующим законодательством и учредительными документами.

√лава 4. ‘инансово-кредитные механизмы регулировани€ малого бизнеса.

‘инансирование малых предпри€тий в странах с развитой ры≠ночной экономикой осуществл€етс€ за счет как внутренних, так и внешних источников. —огласно российскому законодательству, в ка≠честве внешних источников финансировани€ могут использоватьс€ целевые банковские вклады, паи, акции, технологии, машины, кре≠диты, товарные знаки, интеллектуальные ценности. ќсновными внут≠ренними источниками привлечени€ средств €вл€ютс€ финансовые ресурсы и внутрихоз€йственные резервы предпринимател€-инвесто≠ра, то есть прибыль, а также амортизационные отчислени€, денеж≠ные накоплени€ и сбережени€ предпринимателей, средства от стра≠ховани€ де€тельности, денежные суммы, получаемые в качестве не≠устоек, штрафов и т.п.   неформальному рынку ссудных капиталов (внутренний источник финансировани€) относитс€ заем денег у род≠ных и знакомых.

—огласно ‘едеральной программе поддержки предприниматель≠ства, прин€той в апреле 1994 г., финансирование и развитие инфра≠структуры малого бизнеса должны осуществл€тьс€ через ‘онд под≠держки предпринимательства и развити€ конкуренции при √осудар≠ственном комитете –‘ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур. ”частие ‘онда в финансировании -долевое. ќдин из главных принципов его де€тельности - условие воз≠вратности средств. ‘онду дано право выступать залогодателем, по≠ручителем, гарантом по об€зательствам предпри€тий.

 ратко опишем механизм кредитовани€ малых предпри€тий. ¬на≠чале производитс€ отбор представленных в ‘онд проектов и про≠грамм. Ќа этом этапе главна€ задача - вы€вить проекты, которые отвечают государственным экономическим приоритетам. ¬ дальней≠шем операции непосредственно по кредитованию и контроль за их использованием осуществл€ютс€ ‘ондом совместно с ћежэкономсбербанком и его банками-агентами на местах. ћежэкономсбербанк вз€л на себ€ определенные об€зательства, позвол€ющие: предостав≠л€ть банковские гарантии малым предпри€ти€м дл€ получени€ кре≠дитов в коммерческих банках; увеличивать ресурсы дл€ кредитова≠ни€ малого бизнеса за счет средств генерального банка; управл€ть банковской системой поддержки предпринимательства; получать ди≠виденды на вложенный капитал.

Ѕанк-агент выдел€ет кредитные ресурсы строго в соответствии с перечнем проектов, утвержденным в установленном пор€дке ‘он≠дом, и в пределах средств кредитной линии, открытой ћежэкономсбербанком.

¬ частности, предусмотрено, что удельный вес кредита в общей сумме финансировани€ проекта должен, как прави≠ло, составл€ть 50% (но не более 70%). ќстальную часть средств изыс≠кивает предприниматель за счет других источников, в первую оче≠редь собственных. „ем больше дол€ инвестора в финансировании проекта, тем ниже процентна€ ставка по кредиту. ћаксимальный срок реализации проекта и погашени€ кредита - 1,5 года (дл€ отдельных проектов - до 2 лет).

«аключа€ договоры с банками-агентами на предоставление кре≠дитных ресурсов. ћежэкономсбербанк в цел€х обеспечени€ своевре≠менного возврата кредита и уплаты процентов запрещает использо≠вать полученные банком-агентом кредитные ресурсы дл€ зачислени€ на депозитные счета, осуществлени€ операций по межбанковскому кредитованию, покупки свободно конвертируемой валюты, а также отвлекать средства на другие цели, не предусмотренные договором. ƒл€ получени€ кредита субъекты малого предпринимательства пре≠доставл€ют соответствующие документы в региональные органы, ко≠торые в мес€чный срок, провед€ независимую экспертизу проекта, вынос€т заключение о целесообразности выделени€ на него средств. «атем на их основе формируетс€ региональна€ программа, котора€ направл€етс€ в исполнительную дирекцию ‘онда.

Ќедостатком системы предоставлени€ кредитов через ‘онд €в≠л€етс€ ее громоздкость. ÷елесообразно, на наш взгл€д, создать при ‘онде совещательно-рекомендательный совет из представителей об≠щественных объединений малых предпри€тий в лице “оргово-про≠мышленной палаты –‘, банковских структур, заинтересованных ми≠нистерств и ведомств.

”читыва€ общее состо€ние российской экономики и значитель≠ный дефицит государственного бюджета, единственным реальным внешним источником финансировани€ малого бизнеса в насто€щее врем€ €вл€етс€ банковский кредит. ƒл€ объектов малого предприни≠мательства из-за высоких рисков, св€занных с предоставлением кре≠дита, кредитные сделки следует оформл€ть под какой-либо залог: недвижимости, товаров, ценных бумаг.

Ќужно более широко использовать и нетрадиционные виды фи≠нансовых услуг. ѕриблизительна€ схема финансировани€ малого предпри€ти€ при помощи лизингового кредита заключаетс€ в следу≠ющем: предпри€тие хочет приобрести новое оборудование; банк оп≠лачивает эту услугу, то есть 100% стоимости оборудовани€; предпри≠€тие либо берет его у банка в аренду, либо использует лизинговый кредит с последующим выкупом. —рок подобного кредита составл€ет от 2 до 6 лет. —уществует также лизинг недвижимости: строитель≠ство здани€ банком и сдача его в аренду предпри€тию с условием его последующего выкупа. ѕри факторинговых операци€х при неоплате требований плательщиком они переуступаютс€ факторинговому отделу банка, и последний платит определенный в договоре процент от суммы требований. “аким образом, в данном случае происходит пе≠реуступка просроченной задолженности.

‘ункционирование малых предпри€тий и кредитных учреждений в рыночной экономике, с одной стороны, требует решени€ проблемы выработки критериев платежеспособности заемщика, а с другой проведени€ анализа условий предоставлени€ кредитов и принципов их использовани€.  редитное учреждение должно быть уверено в наличии у кредитуемого предпри€ти€ средств дл€ расчетов, в его способности к своевременному погашению кредита. Ќа основании данных бухгал≠терского баланса можно оценить, насколько прибыльна де€тельность предпри€ти€ и каков размер риска, принимаемого на себ€ банком.

ѕри расчете кредитоспособности предпри€ти€ используютс€ сле≠дующие показатели его финансово-хоз€йственной де€тельности: ко≠эффициент финансового покрыти€ - он характеризует общую креди≠тоспособность предпри€ти€ - отношение текущих активов к текущим об€зательствам; коэффициент текущей ликвидности - отношение де≠нежных средств, средств в расчетах и оборотных активов предпри€≠ти€ к текущим об€зательствам; коэффициент абсолютной ликвиднос≠ти - отношение денежных средств предпри€ти€ к текущим об€затель≠ствам; коэффициент соотношени€ собственных средств и привлечен≠ного капитала - он характеризует финансовую устойчивость предпри≠€ти€; коэффициент оборотных средств - отношение собственных средств к итогу баланса.

 ласс кредитоспособности клиентов определ€етс€ путем сопос≠тавлени€ значений финансовых коэффициентов, полученных на ос≠нове показателей баланса, с критериальным уровнем, характерным дл€ данного класса их рейтинга. ¬ качестве показателей таких уров≠ней должны использоватьс€ среднеотраслевые значени€ финансовых коэффициентов.

Ќа основании представленных досье клиентов и их гарантий ком≠мерческим банкам последним необходимо разрабатывать собственные планы финансировани€ мелких и средних предпри€тий, устанавли≠ва€ объем и сроки их кредитовани€. ¬озможен следующий пор€док предоставлени€ им кредитов:

- составление досье клиента;

- разработка плана финансировани€;

- сопоставление кредита с результатами де€тельности предпри€≠ти€, если ссудой покрываетс€ 50-80% его расходов;

- определение класса кредитоспособности предпри€ти€;

- выбор ставки процента за кредит (она может быть посто€нной или переменной);

- расчет срока окупаемости кредита;

- прин€тие решени€ о сроке кредитовани€;

- определение регул€рности возмещени€ кредита;

- составление контракта (договора о возврате);

- проверка и контроль различных этапов выполнени€ контракта;

- в случае задержки выполнени€ или невыполнени€ условий конт≠ракта - совместные действи€ по исправлению ситуации.

—оздание специальной сети коммерческих банковских структур дл€ финансировани€ малых предпри€тий - одна из насущных проб≠лем. ƒл€ повышени€ заинтересованности банков в такой де€тельности необходимо предусмотреть, помимо, дополнительную систему льгот и приоритетов, например, рекомендо≠вать полное или частичное освобождение от налогов прибыли банков, полученной от вложени€ средств в малый бизнес, а также определить совместно с ÷ентральным банком –оссии пор€док компенсации ком≠мерческим банкам льгот по целевым кредитам дл€ предпри€тий ма≠лого бизнеса.

—тимулировать коммерческие банки к посредничеству и предос≠тавлению кредитов малому бизнесу будет по€вление организации по переучету займов. ѕрограммы такого переучета привлекательны тем, что они привод€т к росту портфел€ займов без излишней нагрузки на собственные ресурсы банков.

¬нешним внебюджетным источником финансировани€ малого бизнеса, помимо коммерческих банков, €вл€етс€ частное или спонсорское финансирование. Ќа «ападе нередко за малой фирмой стоит крупна€ частна€ корпораци€, заинтересованна€ в результатах рабо≠ты тех или иных предпри€тий, например, венчурных компаний, ко≠торые берут на себ€ риск конструкторской, технологической и проек≠тной разработки принципиально новых технологий, опытного и про≠мышленного их освоени€.

√лавный стимул венчурного инвестировани€ - прибыль от при≠роста стоимости акций компании.  редитор рассчитывает на то, что последн€€, быстро достигнув стадии серийного производства новой оригинальной продукции, станет приносить повышенную прибыль. ¬ этом случае финансист, предоставивший кредит в обмен на акции новой фирмы, сможет с большой выгодой реализовать свою долю ее ценных бумаг. Ќесмотр€ на то что многие венчурные фирмы терп€т неудачу (и соответственно средства, предоставленные им, приходит≠с€ списывать в убытки), прибыль, полученна€ от успешных проектов, с лихвой оправдывает риск. »спользование венчурного капитала пока не получило широкого распространени€ в российской предпринима≠тельской практике, хот€ отечественное законодательство предусматри≠вает возможность участи€ в инвестиционной де€тельности как частных лиц, так и предпри€тий различных организационно-правовых форм.

≈ще одним внешним внебюджетным источником финансирова≠ни€ малых предпри€тий может служить совместное инвестирование. Ќапример, в ‘–√ банками и страховыми компани€ми создаютс€ спе≠циальные фирмы, участвующие в капитале мелких и средних пред≠при€тий. —овместное инвестирование в нашей стране возможно через договоры-подр€ды по финансированию какой-либо разработки. ¬ за≠висимости от характера выполн€емых работ и достигнутых между сторонами договоренностей финансирование производитс€ путем час≠тичной предварительной оплаты (авансировани€) или предоплаты.

ќсобый интерес представл€ет такой внешний источник финанси≠ровани€, как привлечение капиталов с помощью выпуска и размещени€ акций и иных ценных бумаг при посредничестве инвестиционных институтов. —ущественным недостатком акционировани€ в качестве способа привлечени€ дополнительных средств €вл€етс€ возможность частичной или полной утраты финансируемым предпри€тием-эмитен≠том самосто€тельности.

 оммерческие банки могли бы организовывать сотрудничество между отечественными финансово-промышленными группами и ма≠лым и средним бизнесом с помощью контрактных, субподр€дных, арендных отношений. Ёто позволило бы соединить мобильность, гиб≠кость, инициативу малого производства и мощь и вли€ние крупных предпри€тий. ¬ результате возрастет конкуренци€ в сфере малого и среднего бизнеса за контракты с корпораци€ми.

‘инансированию малого бизнеса могут содействовать кредит≠ные программы и многочисленные региональные, городские, целе≠вые фонды. ѕоскольку де€тельность самих малых предпри€тий ори≠ентирована главным образом на местный рынок, многие финансовые вопросы необходимо решать с участием местных органов власти. ѕоследние должны определить основные направлени€ поддержки предпринимательства, разработать комплекс необходимых меропри≠€тий, изыскать материально-технические и финансовые ресурсы дл€ их реализации за счет региональных источников.

Ѕольшую роль в организации финансировани€ малого бизнеса в регионах могли бы сыграть общества взаимного кредита и торгово-промышленные палаты, выступающие в качестве гарантов кредита. ќбщество взаимного кредита - объединение страховой организации и банка дл€ финансировани€ малых предпри€тий. ≈му предоставл€ет≠с€ право производить все краткосрочные банковские операции, кро≠ме выдачи целевых кредитов, прежде всего товарно-комиссионные, учет и обеспечение векселей. Ќазванные общественные структуры должны также давать коммерческим банкам или городским фондам свои рекомендации по кредитованию отдельных предпри€тий после соответствующей проверки их финансового состо€ни€. ¬ этих случа≠€х кредит может выдаватьс€ без залога.

„асть II. »потечное кредитование.

√лава 1. »нструменты† ипотечного кредитовани€,
схемы расчетов платежей по кредитам.


¬ системе мер по† становлению и развитию жилищного ипотечного кредитовани€ в банке важное место отводитс€ обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитовани€.

ѕод инструментами ипотечного кредитовани€ понимаетс€ механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашени€ основного долга и уплаты процентов по кредиту. »нструменты ипотечного кредитовани€ определ€ют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

»нструменты ипотечного кредитовани€ призваны ув€зать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечени€ прибыльности ипотечной де€тельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфл€ции;

- снижение рисков ипотечного кредитовани€;

- обеспечени€ таких условий кредитовани€, при† которых кредит становитс€ доступным дл€ заемщика.

¬ыбор инструмента кредитовани€ обусловлен р€дом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуаци€ в экономике (уровень инфл€ции, доходы населени€, денежна€ политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств дл€ выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечени€ простоты и доступности дл€ понимани€ расчетов по кредитам.

¬се инструменты ипотечного кредитовани€ могут быть как самоамортизирующимис€ (предусматривающими равномерные выплаты Ц посто€нный ипотечный кредит), так и с Ђшаровымї платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.†

ѕерва€ группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществл€ютс€ в виде равных, как правило ежемес€чных, взносов. “акой кредит называетс€ аннуитетный ипотечный кредит. —рочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлени€ми в течение ограниченного времени. ѕоступлени€ делаютс€ в конце (или в начале) равных временных интервалов.

ѕлатеж по кредиту осуществл€етс€ ежемес€чно.† «аемщик ежемес€чно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть Ц на уплату начисленных за мес€ц процентов, что, во-первых,† дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисл€ютс€ на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществл€лось ежемес€чное погашение части основного долга и проценты начисл€лись бы на всю сумму полученного кредита. Ѕанк в свою очередь нар€ду с начисленными процентами получает в погашение часть† выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен дл€ –оссии.

¬ цел€х анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой мес€ц кредитного срока.

ћодификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемес€чными платежами €вл€етс€ ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позвол€ет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

¬тора€ группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подраздел€етс€ на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определ€ютс€ сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитовани€, использующие индексирующие коэффициенты.

—реди кредитов второй группы наиболее распространенными €вл€ютс€ кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с Ђшаровымї платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

¬ услови€х нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. ¬ его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменени€ ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. »значально расчеты провод€тс€ по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. ѕолученна€ таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. «атем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делаетс€ на оставшийс€ срок кредита и так далее дл€ каждого периода кредита, характеризующегос€ переменной ставкой.

ѕримен€€ кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнутьс€ с р€дом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы дл€ пересмотра процентной ставки верно отражают инфл€цию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

- возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

- относительна€ сложность инструмента.

„тобы повысить привлекательность дл€ заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, примен€етс€ механизм регулировани€ процентной ставки. —уть регулировани€ заключаетс€ в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. ѕри этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличени€ процента за весь кредитный период. ќднако в цел€х защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

 редит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко примен€лс€ банками в практике потребительского кредитовани€. ѕри этом заемщик осуществл€ет равновеликие платежи в счет погашени€ основной суммы долга, а проценты начисл€ютс€ на оставшуюс€ часть долга и внос€тс€ в составе общего платежа. “аким образом, величина ежемес€чного платежа измен€етс€ в сторону уменьшени€. Ќедостатком данного кредитного инструмента €вл€етс€ значительна€ нагрузка на заемщика в первые мес€цы, что приводит к возрастанию риска невозврата.  роме того, увеличиваетс€ требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничиваетс€ число возможных пользователей ипотечного кредита. ”читыва€ эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит дл€ практики ипотечного кредитовани€.

¬ последнее врем€ достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с Ђшаровымї платежом, когда предусматриваетс€ крупный итоговый (Ђшаровойї) платеж в счет погашени€ основного долга. –азновидност€ми такого рода кредитов €вл€ютс€ кредиты, предполагающие:

- в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока Ђшаровойї платеж в счет погашени€ долга;

- частичную амортизацию кредита с итоговым Ђшаровымї платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваютс€ проценты и частично погашаетс€ основной долг, а в конце срока вноситс€ оставша€с€ часть долга;

- замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачиваетс€ вс€ сумма кредита и начисленный сложный процент.

Ќедостатком кредита с Ђшаровымї платежом €вл€етс€ повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Ёто св€зано с тем, что возврат основной суммы отодвигаетс€ на конец срока, поэтому велика веро€тность изменени€ финансового положени€ заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности.  роме того, с течением времени возрастает риск изменени€ стоимости залога, веро€тность снижени€ цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в услови€х погашени€ основной суммы долга в конце срока.

»ндексируемые инструменты ипотечного кредитовани€ были разработаны дл€ стран с высокой инфл€цией. —реди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

 редит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. ¬ качестве индекса берутс€ различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых дл€ выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, доллар —Ўј, индекс минимальной заработной платы, уровень инфл€ции и др. “акой инструмент позвол€ет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. »нфл€ционный риск при этом целиком переноситс€ на заемщика. ¬ то же врем€ возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

 редит с двойной индексацией позвол€ет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. ѕримен€ютс€ два индекса:

- платежи индексируютс€ по какому-либо показателю дохода, обеспечива€ тем самым возвратность кредита и его доступность;

- номинальный непогашенный остаток кредита индексируетс€ по индексу, отражающему уровень инфл€ции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позвол€ет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

“аким образом, в заранее оговоренное врем€ (чем выше инфл€ци€, тем чаще) мен€етс€ номинальна€ стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальна€ стоимость непогашенного остатка долга измен€етс€ с учетом динамики индекса инфл€ции.

–азновидностью кредита с двойной индексацией €вл€етс€ кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. ќдна процентна€ ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций дл€ банка, а друга€ Ц сделать кредит доступным дл€ заемщика. ѕерва€ ставка, более высока€, называетс€ Ђ онтрактной ставкойї т определ€ет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным дл€ банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. –азмер этого процента регул€рно рассчитываетс€ на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

ќднако в действительности регул€рные ежемес€чные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, котора€ называетс€ Ђплатежнойї. –азница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регул€рно прибавл€етс€ к сумме основного долга заемщика. ¬еличина ежемес€чного платежа заемщика периодически пересчитываетс€ исход€ из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. ћожно сказать, что платежи по полной Ђконтрактнойї процентной ставке взимаютс€ в более поздний период.

¬ то же врем€ использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопр€жено с проблемой роста кредитной задолженности или Ђнегативной амортизацииї, что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказатьс€ недостаточным по сравнению с величиной платежей по требовани€м вкладчиков (включа€ платежи по процентам). ќчевидно, что риск ликвидности выше дл€ тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -† в долгосрочных кредитах.

ѕоскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то врем€ как† другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относитс€ к определению сумм и времени осуществлени€ платежей при оценке риска и требуемой ставки.

√лава 2. –иски ипотечного кредитовани€.

–иски подраздел€ютс€ на систематические и несистематические. —истематические риски не нос€т специфического (индивидуального) или местного характера. Ќесистематические риски† - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Ѕольшинство ипотечных рисков относ€тс€ к систематическим рискам. –исков, которым подвергаютс€ участники ипотечной де€тельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.

»потечные риски могут быть вызваны разными причинами Ц экономическими, инфл€ционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучени€ прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и† т.д. ќдни из них €вл€ютс€ обобщенными рисками - инфл€ционный, рыночный; другие Ц пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно вли€ют друг на друга.


 


















–иски ипотечной де€тельности

–ис. 1


¬недрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками р€д особых проблем в области управлени€ своими рисками в силу специфики данного вида кредитовани€, требующа€ прин€ти€ особых мер по управлению† рисками, заключаетс€ прежде всего в скудеющем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществл€етс€ в виде залога жилого помещени€, приобретенного на средства кредита;

- способ погашени€ кредита, при котором платежи распредел€ютс€ равными част€ми на прот€жении всего срока кредита.

Ќаиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операци€м €вл€ютс€ следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

 редитный риск Ц это риск неисполнени€ заемщиком своих об€зательств по кредиту, риск неплатежа.

¬ качестве системных причин, вли€ющих на степень кредитного риска, следует отметить:

†- уровень развити€ законодательной базы, ее адекватность задачам развити€ системы жилищного ипотечного кредитовани€ населени€;

- социально-экономическа€ стабильность в стране, уровень развити€ жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

¬опросы кредитного риска решаютс€ комплексно, это государственна€ политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. » здесь больша€ роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составна€ часть андеррайтинга или банковской политики.

—уществует целый р€д показателей, определ€ющих важность (и доступность) кредита. ¬ качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитовани€ предполагаетс€ крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. ѕовышение рыночного кредита над суммой кредита и определ€ет степень защищенности на всех стади€х кредитовани€. Ёто €вл€етс€ важнейшим фактором повышени€ ликвидности предмета обеспечени€, от€гощенного залогом. „ем больше взнос или выплаченна€ часть кредита, тем легче продать этот кредит. —ледовательно, риск уменьшаетс€ в пр€мом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.††

ƒоходы заемщика также напр€мую† ограничивают максимальную сумму кредита. ¬ то же врем€ процент по кредиту вли€ет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, вход€щие в общую сумму и составл€ющие обычно его большую часть.

¬ случае рискованных кредитов дол€ ипотечного об€зательства должна быть об€зательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

—ущественным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита)† €вл€етс€ сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответстви€ стоимости цене).

÷ена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновени€ и сн€ти€ рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

“аким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. ¬о-первых, от нее непосредственно завис€т все стандартные показатели кредита. «авышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (котора€ в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости).† ¬се это вли€ет на общую доступность кредита. ¬о-вторых, правильна оценка стоимости кредита Ц это надежность кредита дл€ всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. –еальна€ стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

”правление кредитным риском со стороны банка определ€ет необходимость проведени€ посто€нного контрол€ за состо€нием и качеством кредитного портфел€ банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрени€ мониторинга за отдельными группами кредитов.

 онтроль и регулирование кредитного портфел€ включают в себ€:

- контроль за качеством предоставл€емых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требовани€ми ÷Ѕ –‘ и внутренними инструкци€ми банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

своевременное вы€вление проблемных кредитов и разработанный план меропри€тий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.

—ама€ главна€ проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотр€ на отсутствие необходимого работающего правового пол€, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (дл€ этого в насто€щий момент нужны также гарантии государства.).

–иск процентной ставки. Ѕанковска€ прибыль (доход кредитора) формируетс€, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). –иск процентной ставки Ц это риск недополучени€ банками прибыли в будущем в результате изменени€ процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в св€зи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентна€ ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказываетс€ меньше, чем процентна€ ставка по привлекаемым банкам в насто€щее врем€ или в будущем средствам. —балансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени €вл€етс€ основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в св€зи со свободным режимом изъ€ти€ средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережени€) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.

–иск ликвидности. ƒанный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим об€зательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

¬ процессе долгосрочного ипотечного кредитовани€ обостр€етс€ проблема обеспечени€ ликвидности баланса банка. Ёто св€зано с тем, что ресурсна€ база ипотечных кредитов формируетс€ в значительной степени за счет привлечени€ краткосрочных кредитов и депозитов. ¬ этих услови€х велика веро€тность возникновени€ ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные об€зательства по пассивным операци€м, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируетс€ привлечением долгосрочных пассивов.†††† ††††††††††

”правление риском ликвидности требует проведени€ р€да финансовых операций. ¬о-первых, требуетс€ детальный расчет потоков наличности, дл€ определени€ возможной потребности банка в наличных средства. ¬о-вторых, требуетс€ разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.




√лава 3. »потечный рынок.

»потечный рынок Ц это рынок ипотечных кредитов, предоставл€емых банками и другими учреждени€м домашним хоз€йствам с целью приобретени€ жиль€ под залог этого (или иного) жиль€, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретени€ ресурсов в ипотечное кредитование. “аким образом, из определени€ видно, что ипотечный рынок формируетс€ ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. ¬ этом заключаетс€ его определенна€ сущность. ќднако,† несмотр€ на это, руководствуюсь теоретическими определени€ми рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитовани€ как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. ѕон€тие Ђипотечный рынокї относительно недавно по€вилось в западной экономической литературе. » сначала использовалось в профессиональных издани€х по рынку прикладного характера, постепенно вторга€сь в научный оборот.

–ынок ипотечного кредитовани€ подраздел€етс€ на первичный и вторичный. Ќа первичном рынке выдаютс€ и могут быть проданы ипотечные кредиты. Ќа вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставл€ет это право. “акие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Ѕурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга посто€нно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг.

“оваром (услугой) на рынке €вл€етс€ кредит, предоставл€емый дл€ финансировани€ приобретени€ жилой недвижимости, обеспечением возврата которого нар€ду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жиль€. ќсновными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, €вл€ютс€: срок кредитовани€, процентна€ ставка (ее величина и тип), план погашени€ кредита, требовани€ по первому взносу. ≈мкость ипотечного рынка определ€етс€ платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хоз€йств.††

ѕредложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. ƒол€ той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитовани€ во многом зависит от исторического опыта построени€ национальной системы ипотечного кредитовани€, включающего механизм финансировани€ жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

ќсуществление долгосрочного кредитовани€ возможно благодар€ организованной системе ипотечного кредитовани€. —истема ипотечного кредитовани€ Ц это модель организации взаимодействи€ между рынком ипотечного кредитовани€, рынком недвижимости и финансовым рынком. ѕри формировании национальной системы ипотечного кредитовани€ правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложени€ средств в ипотечные активы приходитс€ решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. ¬се методы финансировани€ ипотечных операций раздел€ютс€ на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) дл€ ипотечного рынка.

—истема ипотек можно разредить на открытую, где источником средств €вл€ютс€ средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных услови€х, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход† по сбережени€м на целевых счетах ниже рыночного при условии получени€ возможности воспользоватьс€ льготной ссудой. ††† ѕривлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществл€етс€ путем создани€ института вторичного рынка. ≈го целью €вл€етс€ приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. ќсновой замкнутой системы привлечени€ кредитных ресурсов €вл€етс€ создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах† в специализированных сберегательных учреждени€х в цел€х приобретени€ жиль€ в будущем, направл€ютс€ на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в насто€щий момент. «амкнутый цикл представл€ет собой систему самофинансировани€: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.

»потечное кредитование оказывает значительное вли€ние на рынок недвижимости. –азвитие ипотечного кредитовани€, рост предложени€ ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расшир€ют спрос на недвижимость. Ёто в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложени€ на рынке и временного лагазапаздывани€. ѕовышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

— другой стороны, ухудшение условий заимствовани€, сокращение предложени€ ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. —ледует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напр€мую зависит от соотношени€ размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

¬ результате рынок ипотечного кредитовани€ по мере своего развити€ начинает оказывать все большее вли€ние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок.

»з этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитовани€, чем больша€ дол€ сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.






















√лава 4. Ќормативно-правовое регулирование ипотечного кредитовани€
в –оссийской ‘едерации и перспективы его развити€


Ќормативно-правова€ база ипотечного кредитовани€ в –оссийской ‘едерации основываетс€ на положени€х √ражданского кодекса, что стало решающим шагом в развитии –оссийского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитовани€.

¬ части, касающейс€ отношений, св€занных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечени€ кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положени€ о праве собственности и других вещных правах на жилые помещени€; основани€ обращени€ взыскани€ на заложенное жилое помещение и др. прин€тие √ражданского кодекса –‘, в котором имеютс€ основные нормы, касающиес€ получени€ и обеспечени€ кредита, создало правовую среду, благопри€тствующую всем видам предпринимательской де€тельности.  роме того, √ражданским кодексом было предусмотрено прин€тие в дальнейшем специальных ‘едеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,† а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

«акон стал нормативным актом, непосредственно св€занным с осуществлением кредитовани€ недвижимости. ¬ соответствии с ним:

†вводитс€ едина€ система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

государственна€ регистраци€ €вл€етс€ единственным доказательством осуществлени€ зарегистрированного права;

государственной регистрации подлежат:

- право собственности на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью

†††† †††††† - ограничени€ прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

создаетс€ единый банк информации в пределах регистрационного округа;

государственна€ регистраци€ прав носит открытый характер (информаци€ о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставл€етс€ по любому письменному запросу физического или юридического лица;

государственна€ регистраци€ проводитс€ учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

¬торым немаловажным законом стал прин€тый в 1998 году ‘едеральный закон –‘ Ђќб ипотеке (залоге недвижимости)ї. «акон значительно расшир€ет возможность использовани€ ипотеки в качестве средства обеспечени€ кредита.

¬ законе подробно регламентированы об€занности залогодател€ по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действи€ договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от прит€заний третьих лиц и т.п.) в св€зи с долгосрочностью ипотечного кредитовани€ предусмотрены последстви€ дл€ различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодател€ к другим лицам (его отчуждени€, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследовани€ и др.) и обременени€ правами третьих лиц; изменен пор€док реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускаетс€ его продаже не только† с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кј также приобретение самим залогодержателем.

“аким образом, дл€ регулировани€ отношений по поводу залога недвижимости основным источником права €вл€етс€ закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в √  –‘ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положени€ми √ражданского кодекса о залоге.

  числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийс€ сейчас ‘едеральный закон Ђќб ипотечных эмиссионных ценных бумагахї. ¬ последнее врем€ действительно чрезвычайно большое внимание† удел€етс€ де€тельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находитс€ на рассмотрении в √осударственной ƒуме.

‘едеральна€ комисси€ участвовала в разработке этого закона на прот€жении последних лет. ƒа, он действительно имеет достаточно давнюю историю. Ѕолее двух лет назад была начата работа по его написанию. ѕервое врем€ это был правительственный вариант. ѕотом, в рамках работы в структуре ѕравительства работа была сосредоточена на подготовке поправок к варианту, который был внесен депутатами √осударственной ƒумы.

«аконопроект чрезвычайно важен дл€ развити€ ипотечного кредитовани€ в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уход€т. » без внедрени€ эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. — этой точки зрени€, без привлечени€ рыночных капиталов, без привлечени€ накопленных средств, обращающихс€ в насто€щее врем€ на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жиль€, без налаживани€ инфраструктуры, благодар€ которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитовани€ в –оссии в целом вр€д ли возможно.† — этой точки зрени€ вопрос инфраструктуры, вопрос функционировани€ рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение.  онечно закон Ђќб эмиссионных ценных бумагахї имеет здесь первоначальное значение.

«акон предусматривает два вида ценных бумаг. Ёто облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участи€. ƒолгое врем€ шла дискусси€ о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитовани€, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Ѕыло мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Ѕыла и противоположна€ точка зрени€, котора€ сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определитьс€, а† потом уже внести изменени€ в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Ќо, тем не менее, по мнению √лазунова ƒ. ј. (член ‘ ÷Ѕ –оссии), спектр который в насто€щее врем€ определен в законопроекте (и в депутатском, и правительственном варианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используютс€ дл€ секъютиризации ипотечного кредитовани€.†††

ѕринципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используютс€ в насто€щий момент на рынке, €вл€етс€ обеспечение так называемым ипотечным покрытием. ѕод ипотечным покрытием понимаетс€ денежные права-требовани€, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. »ными словами, это ценные бумаги, удостовер€ющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостовер€ющие права права-требовани€, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.

¬ –оссии так же уже разрабатываетс€ закон Ђќ сторойсберкассахї в основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в р€де стран. ¬ „ехии, например, така€ программа уже работает.† –азработка данного законопроекта обусловлена ростом населени€, которое нуждаетс€ в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке дл€ них слишком дорог. ѕоэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и внос€т в них деньги под будущую квартиру.

ќдна из важнейших задач - законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. ¬полне естественно, что решить ее без поддержки Ѕанка –оссии, определ€ющего Ђправила игрыї на этом поле, невозможно. ѕоэтому следует определитьс€ по четырем наиболее важным вопросам.

¬о-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их де€тельность. ѕо действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы веро€тнее всего должны относитьс€ именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

¬торой вопрос - статус и, соответственно, правовой Ђкоридорї, в котором будут развиватьс€ стройсберкассы. ƒл€ разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковска€ или небанковска€ кредитна€ организаци€. Ќо дл€ ÷ентробанка это вопрос принципиальный - на него ложитс€ разработка нормативной базы и надзор за де€тельностью стройсберкасс.

“ретий момент св€зан непосредственно с характером нормативных актов. ќчевидно, что де€тельность стройсберкасс должна жестко регламентироватьс€: они будут работают с деньгами населени€, и эти средства должны направл€тьс€ на строго определенные цели. ѕоэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничени€ и те операции, которые стройсберкасса может осуществл€ть.

„етвертый по пор€дку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. ¬ «аконе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключатьс€ с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Ќо, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. –ассматрива€ это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. ѕолагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страховани€ риска.

¬ итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираютс€ в одну большую проблему, св€занную с несовершенством российского банковского законодательства. —т. 2 закона Ђќ банках и банковской де€тельностиї, в которой содержитс€ классификаци€ кредитных организаций, которые имеют право существовать в –‘.

ѕри подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительна€ сберегательна€ касса на уровне закона была признана кредитной организацией. » тут мы сталкиваемс€ с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. ћы уже сказали, что строительна€ сберегательна€ касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. ќднако перечень проводимых ею банковских операций €вл€етс€ очень узким и ограниченным. ќна не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкиваетс€ данный финансовый институт. Ќе име€ возможности классифицировать в рамках действующего определени€ строительную сберкассу как Ќ ќ, поскольку главный критерий Ќ ќ - не совершать операции с гражданами, у нас остаетс€ единственна€ возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства универсальным банком, т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике ÷ентрального банка, таким образом, должен подвергатьс€ всем тем нормативным регул€ци€м, что и универсальный банк.

ѕоэтому, разрабатыва€ закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организаци€ми. √лавное возражение, которое последовало от Ѕанка –оссии, состо€ло в том, что пон€тие Ђспециализированна€ кредитна€ организаци€ї отсутствует в российском банковском законодательстве. Ёто та же сама€ проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы.













































«аключение

–азвитие российских малых промышленных предпри€тий (в том числе исследовательских и конструкторских, нацеленных на технологические инновации) имеет некоторые особенности. ¬ числе последних обычно называют вынужденную диверсификацию де€тельности, стремление к максимальной самосто€тельности (включа€ пассивное отношение к участию в союзы, ассоциаци€х, объединени€х, обществах взаимного кредитовани€ и в других формы предпринимательской самоорганизации), ориентацию на производство конечного продукта, слабость менеджмента, неразвитость инфраструктуры поддержки, и др. —о всем этим нельз€ не согласитьс€, однако не менее специфичен и вопрос о том, кто именно в услови€х –оссии €вл€етс€ или в ближайшем будущем сумеет выступить в качестве инициатора, организатора и инвестора промышленных проектов в сфере малого предпринимательства. ƒумаетс€, на эти роли могут в принципе претендовать три основные категории физических или юридических лиц.

–ечь идет, во-первых, о носител€х тех научно-технических знаний, которые имеют перспективу реализации в продукции высокого рыночного спроса.  ак правило, это работники научно-технических организаций и промышленных предпри€тий (иногда и коллективы отдельных их подразделений), обладающие Уноу-хауФ, научно-техническими заделами и т.п., приобретенными в предшествующий период. ѕодобного рода УитээровскиеФ специалисты обладают, конечно, неким потенциалом осуществлени€ инновационных промышленных проектов, однако на практике он реализуетс€ далеко не всегда в св€зи с хорошо известными финансовыми, организационными, маркетинговыми, юридическими н иными многочисленными проблемами, с преодолением которых сопр€жено открытие в –оссии малого предпри€ти€.

†††††† †††† –еальной помощью со стороны федеральных и местных органов в реализации промышленных проектов дл€ этой группы лиц способно выступить развертывание системы бизнес-инкубаторов, предоставл€ющих лабораторно-производственные площади и оказывающих технические, организационные, информационные и прочие необходимые услуги начинающим предпринимател€м. ќднако в услови€х острейшего дефицита бюджетного финансировани€ нужд развити€ малого предпринимательства соответствующие надежды весьма слабы. Ќыне бездействуют даже многие из уже созданных бизнес-инкубаторов.

††††††† ††† ¬о-вторых, инициаторами создани€ малых промышленных предпри€тий могут выступать крупные производственные организации, а также финансово-кредитные институты. ќднако многие из первых ныне сами испытывают весьма серьезные финансовые затруднени€, и их интересы подчас вынужденно лежат совсем в других сферы.  роме того, в отличие от ситуации в странах с развитой рыночной экономикой (особенно в японии, где корпорации, как известно, оказывают весьма ощутимую поддержку малому бизнесу, причем не только финансовую, но и в части технологии менеджмента, маркетинга, контрол€ качества и т.п.) российские крупные производства склонны к поглощению, инкорпорированию малых предпри€тий в свои структуры. ѕоложению, характерна дл€ второй половины 80-х годов, когда крупные предпри€ти€ создавали малые Упри себе), зачастую (извлека€ при этом нелегальные доходы, ныне в корне изменилось. ƒаже сравнительно успешно работающие предпри€ти€ не провод€т и, по-видимому, еще долго не будут проводить политику Уотпочковани€Ф своих структурных подразделений в самосто€тельные производственные единицы (исключа€, конечно, посреднические организации или хот€ бы линию на поощрение подобных инициатив со стороны. ƒействительна€ поддержка малого промышленного предпринимательства со стороны крупных производств, как известно, базируетс€ на реальных св€з€х по кооперации (поставках комплектующих, нестандартного технологического оборудовани€ и т.п.); между тем многолетн€€ ориентаци€ отечественных крупных предпри€тий на собственные силы, а не на межпроизводственную кооперацию, можно полагать, сохран€ютс€ в течение длительного времени.

†††††† †††† ƒл€ коммерческих банков в насто€щее врем€ характерны процессы укрупнени€ капиталов путем сли€ний, поглощений и т.п. ќпыт показывает, что кредитование малых предпри€тий не входит в круг интересов мощных коммерческо-банковских структур; еще менее склонны они заниматьс€ самосто€тельным поиском и отбором инвестиционных проектов в сфере малого предпринимательства (то же можно сказать и о других финансово-кредитных институтах). „то касаетс€ выдачи малым предпри€ти€м кредитов на реализацию промышленных проектов под гарантии правительственных органов, то подобного рода механизмы пока еще совершенно не отработаны.

†††††† †††† ¬-третьих, в контингент потенциальных организаторов и инвесторов малого промышленного предпринимательства вход€т, думаетс€, сами малые и средние предпри€ти€, функционирующие как в сферах торговли и посреднических услуг, так и непосредственно в производстве. ¬ силу интенсификации конкуренции и естественного ужесточени€ внешних условий функционировани€ малые предпри€ти€ в этих сферы обнаруживают стремление к диверсификации, расширению профильности, переводу инвестиционных потоков в новые отрасли. ¬ этом плане производственна€ сфера начинает представл€ть дл€ рассматриваемых потенциальных инвесторов существенный интерес.

* * *

Ќа прот€жении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитовани€ происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Ћишь к началу 2000 года наметилс€ р€д позитивных тенденций и предпосылок дл€ развити€ системы ипотечного кредитовани€. ¬ крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатыватьс€ и реализовыватьс€ различные жилищные программы, опирающиес€ на действующую правовую базу в области ипотеки. ќднако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развиваетс€ медленно. Ќесмотр€ на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самосто€тельным бизнесом дл€ российских коммерческих банков.

»зучение и анализ основных проблем† с которыми сталкиваетс€ банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой €вл€етс€ отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

ћировой опыт показывает, что решение проблемы создани€ надежной и ресурсной базы в российских услови€х может быть решено путем прин€ти€ федерального закона Ђќб ипотечных эмиссионных ценных бумагахї, а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформлени€ закладной при ипотеке в силу закона.

≈сли бы в ближайшее врем€ удалось бы прин€ть и внедрить в практику вот два обозначенных способа по€влени€ долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнени€ кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Ѕанки очень приветствуют и ждут по€влени€ закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, св€зывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

“акже к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в –оссии €вл€ютс€:† нерешенность р€да правовых вопросов, св€занных не только с введением нового федерального закона Ђќб ипотечных эмиссионных ценных бумагахї;† высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населени€, экономическа€ нестабильность предпри€тий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позвол€ющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитовани€ и создать предпосылки дл€ привлечени€ инвестиций в эту сферу.

ќчень важна€ проблема, на мой взгл€д, в плане создани€ сети и развити€ вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. —егодн€, по сути дела, этим никто не занимаетс€. Ќемножко мы занимаемс€, немножко другие занимаютс€, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. » дл€ того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким €влением в –оссии, мне кажетс€, либо јгентство по ипотечному жилищному кредитованию должно вз€ть на себ€ функцию вот этого координатора, то есть не только заниматьс€ рефинансированием, но и другими проблемами, св€занными с информационным обеспечением всей де€тельности, св€занными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,

¬се эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее врем€. ѕрежде всего, должна быть разработана федеральна€ программа развити€ ипотечного кредитовани€ в –оссии. Ќеобходимо завершить создание целостной законодательной базы, св€занной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию прин€тых законов на территории всех субъектов –оссийской ‘едерации.

“аким образом, дл€ развити€ ипотечного кредитовани€ в –оссии должна быть создана соответствующа€ инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

—оздание и развитие ипотечного кредитовани€ поможет не только улучшить жилищные услови€ граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.



























»спользуема€ литература

  1. √оловин ё.¬. »потечное кредитование жилищногостроительства: ”чеб. пособие Ц —ѕб.: »зд-во —ѕб√”Ё‘, 1999
  2. ≈ршова ».¬., »ванова “.ћ. ѕредпринимательское право. - ћ.: ёриспруденци€, 1999.
  3. »ванов ¬.¬. »потечное кредитование: ”чебное пособие Ц ћ.: »нформ.-внедр. ÷ентр Ђћаркетингї, 2001
  4. »нтернет сайт† #"#">http://www.e-xecutive.ru/discussions/forum 3330/msg 8874 82053/
  5.  олчина Ќ.¬., ѕол€к √.Ѕ., ѕавлова Ћ.ѕ. ‘инансы предпри€тий: ”чебник дл€ вузов и др.;. Ц 2-е изд., перераб. и доп. Ц ћ.: ёЌ»“»-ƒјЌј, 2002г.
  6. —амсонова Ќ.‘. ‘инансы, ƒенежное обращение и кредит: ”чебник дл€ вузов Ц ћ.: »Ќ‘–ј Ц ћ,2001г.
  7. ÷ылигна √.ј.† »потека: жилье в кредит: ”чебник дл€ вузов -† ћ.: Ёкономика,† 2001




ћ»Ќ»—“≈–—“¬ќ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я » Ќј” » –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»» ћ√” им. Ћомоносова  афедра Ђ________________________ї

Ѕольше работ по теме:

ѕредмет: »нформатика, ¬“, телекоммуникации

“ип работы:  урсова€ работа (п)

найти  

ѕќ»— 

Ќовости образовани€

 ќЌ“ј “Ќџ… EMAIL: MAIL@SKACHAT-REFERATY.RU

—качать реферат © 2021 | ѕользовательское соглашение

—качать      –еферат

ѕ–ќ‘≈——»ќЌјЋ№Ќјя ѕќћќў№ —“”ƒ≈Ќ“јћ