Экономика недвижимости

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"Курганский государственный университет" (КГУ)

Кафедра "Экономика и маркетинг"

Контрольная работа

по дисциплине: "Экономика недвижимости"

Выполнил: студент гр. ЭЗ-6719

Кожарина И. А.

Проверил: доцент, канд. экон. наук

Косова С. А.

Курган, 2015

Виды стоимости объектов недвижимости

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования. Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д. Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки - в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

·цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием "стоимость в использовании", но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

Восстановительная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость - стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость - стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

Задача 1. Определить стоимость двухэтажного офиса с помощью валового рентного мультипликатора

Исходные данные: потенциальная валовая рентная выручка объекта оценки сопоставленных 150.тыс. долларов

Таблица № 1- Рыночная информация по сопоставленным объектам.

Сопоставимый объектПродажная цена, долл.Потенциальная валовая рентаОфис №1900000150000Офис №2850000120000Офис №3720000100000

Валовой рентный мультипликатор определяется отношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке. Оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор рассчитывается, исходя из рыночного данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

стоимость недвижимость рентный выручка

GRM =PV/PGR

где: GRM- валовый рентный мультипликатор, PV - цена продажи сопоставимого объекта, PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

1= 900000:150000= 62= 850000:120000= 7,13= 720000:100000= 7,2уср.= (6+7,1+7,2)/3 = 6,8 - усредненный мультипликатор.

Стоимость офиса = 6,8*150000= 1020000 долл.

Итак, стоимость двухэтажного офиса будет равен 1020000 долларам.

Задача 2. Офисное здание выставлено на продажу. Общая площадь помещений здания составляет 4000м2. На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает арендную плату из расчета 200 долларов за 1 м2 в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание. Проведенный оценщиком анализ показывает, что после освобождения здания его целесообразно реконструировать под четыре офисных секции по 1000м2 каждая. Величина арендной платы после реконструкции представлена в таблице №2. На такую реконструкцию потребуется 600000 долларов. Она может осуществлена в течение 3 месяцев. В оставшееся время третьего года арендаторами будут заняты только две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание здания составляют 150000 долларов, а операционные - 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной платы составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 8% в год, арендная плата останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать, на 12% в год, а ставка арендной платы уменьшится на 10%. Ставки дисконтирования, определённые оценщиком по годам реализации проекта в таблице №2.

Методом капитализации дохода определить текущую стоимость объекта недвижимости. Результаты расчета представить в таблице №3.

Таблица №2. Величина арендной платы и ставки дисконтирования

Величина арендной платы, руб.Ставка дисконтирования,%0-1 год2-4 год5-7 год350121212

Таблица №3 - Расчеты текущей стоимости объекта недвижимости.

1.Постоянные расходы:

1-2 года = 150000 долларов.

год = 150000 +8%= 162000долларов

год = 162000 +8% =162000 +12960=174960 долл.

год = 174960 +8% =174960 +13996,8=188956,8 долл.

год = 150000 +8%= 204073,3 долл.

год = 150000 +8%= 220399,2 долл.

год = 150000 +8%= 238031,1 долл.

2.Операционные расходы:

1год = 200долл. *4000м*20%=160000 долл.

год = 200долл. *4000м*20%=160000 долл.

год = (350долл. *2000м)/12мес.*9мес.*90%*20%=94500 долл.

год = (350долл.*4000м)*90%*20%=252000 долл.

год =(350долл.*4000м)*90%*20%=252000 долл.

год = (350долл.*4000м)*90%*20%=252000 долл.

год = (350долл.- 10%)*4000*90%*20%+12%=251928 долл.

год = 251928 долл.+12%=282159 долл.

3.Периодический поток дохода:

1год = 200долл. *4000м - 150000 - 160000 =490000 долл.

год = 200долл. *4000м- 150000 - 160000 =490000 долл.

год = 350долл. *2000м*90% - 162000 - 94500 - 60000 =313500 долл.

год = (350долл.*4000м)*90% - 174960 - 252000 =833040 долл.

год =(350долл.*4000м)*90% - 188956,8 - 252000=819043,2 долл.

год = (350долл.*4000м)*90% -204073,3 - 252000 =803927долл.

год = (350долл.*4000м)*90% - 220399,2 - 251928 =787673 долл.

год = (350долл.*4000м)*90% - 238031,1- 282159 = 739809,9долл.

Дисконтированный чистый доход найдем по формуле:

Дчис.доход= 1/(1+Е)t,

где

Е - дисконтная ставка, t - год.

Результаты расчета представлены в таблице №3.

Список литературы

1.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело ЛТД, 2005. - 480 с.

2.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2012.

.Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения. Учеб.для вузов: В 2-х ч./ под ред. П.Г. Грабового. - Смоленск. - М.: Смолин Плюс: АСВ, 2013. - 483 с.

.Экономика и управление недвижимостью. Учеб для вузов. / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. - Смоленск М.: Смолин Плюс: АСВ, 2011. - 510 с.

.Экономика недвижимости. Учеб.пособие для вузов4 В.И. Ресин - 2-е изд. - М.: Дело, 2010. - 328 с.

.Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ.ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во "ACS", 2010.

.Экономика недвижимости. Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2010.

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образован

Больше работ по теме: