Экономическое обеспечение оценки недвижимости

 

Экономическое обеспечение оценки недвижимости

недвижимость методический рыночный

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

затратный - состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,

сравнительный - основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,

доходный - рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

Как видно, такая оценка недвижимости - это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой - сравнительный, для первичного рынка - затратный.

Цели оценки недвижимости:

Проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений;

При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

При привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости;

При страховании объектов недвижимости;

При кредитовании под залог объектов недвижимости;

При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;

При разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов;

При ликвидации объектов недвижимости;

При исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

Оценка стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества, в том числе арестованного, конфискованного и безхозяйного для реализации в рамках исполнительного производства.

При приватизации, национализации, при передаче в доверительное управление, переуступке долговых обязательств.

При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Целью работы, прежде всего, является: провести анализ рынка однокомнатных квартир в многоквартирных домах Ленинского района г.Перми, ознакомиться с основными понятиями экономики недвижимости, методами оценки и приемами инвестиционного анализа объектов недвижимости, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в недвижимость.

При написании работы использовались: учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости», а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

1.Стоимость денег во времени, функции сложного процента

В основе концепции стоимости денег во времени лежит следующий основной принцип:

«Доллар сейчас стоит больше, чем доллар, который будет получен в будущем, например через год, так как он может быть инвестирован и это принесет дополнительную прибыль».

Данный принцип является наиболее важным положением во всей теории финансов и анализе инвестиций. На этом принципе основан подход к оценке экономической эффективности инвестиционных проектов.

Данный принцип порождает концепцию оценки стоимости денег во времени. Суть концепции заключается в том, что стоимость денег с течением времени изменяется с учетом нормы прибыльности на денежном рынке и рынке ценных бумаг. В качестве нормы прибыльности выступает норма ссудного процента или норма выплаты дивидендов по обыкновенным и привилегированным акциям.

Учитывая, что инвестирование представляет собой обычно длительный процесс, в инвестиционной практике обычно приходится сравнивать стоимость денег в начале их инвестирования со стоимостью денег при их возврате в виде будущей прибыли. В процессе сравнения стоимости денежных средств при их вложении и возврате принято использовать два основных понятия: настоящая (современная) стоимость денег и будущая стоимость денег.

1.1 Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы)

Будущая стоимость денег представляет собой ту сумму, в которую превратятся инвестированные в настоящий момент денежные средства через определенный период времени с учетом определенной процентной ставки. Определение будущей стоимости денег связано с процессом наращения (compounding) начальной стоимости, который представляет собой поэтапное увеличение вложенной суммы путем присоединения к первоначальному ее размеру суммы процентных платежей. В инвестиционных расчетах процентная ставка платежей применяется не только как инструмент наращения стоимости денежных средств, но и как измеритель степени доходности инвестиционных операций.

Формула расчета будущей стоимости:

а) при начислении процентов 1 раз в год:

FV=PV*(1+i)n,

где FV - будущая стоимость

PV - текущая стоимость

i - процентная ставка

n - число лет, в течении которых получен доход

б) при более частом начислении процентов:

FV=PV*(1+i/к)n*к,

где к - число начислений процентов в год

Задача 1

Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 21,5 лет, если сегодня внести на счет, приносящий 13% годовых, 3350 руб. Начисление процентов осуществляется ежедневно.

Решение:

FV=3350*(1+0,13/365)21,5*365= 3350* 16,35449 = 54787,54 руб.

К концу 21,5 лет на счете будет 54787,54 руб.

1.2 Текущая стоимость единицы (реверсии)

Настоящая (современная) стоимость денег представляет собой сумму будущих денежных поступлений, приведенных к настоящему моменту времени с учетом определенной процентной ставки. Определение настоящей стоимости денег связано с процессом дисконтирования (discounting), будущей стоимости, который (процесс) представляет собой операцию обратную наращению. Дисконтирование используется во многих задачах анализа инвестиций.

Формула расчета текущей стоимости:

а) при начислении процентов 1 раз в год

PV = FV *(1/(1+i)n)

б) при более частом начислении процентов:

PV = FV *(1/(1+i/к)n*к)

где 1/(1+i)n - фактор текущей стоимости единицы (pvf) при ежегодном начислении процентов,

/(1+i/к)n*к- фактор текущей стоимости единицы (pvf) при более частом начислении процентов

Задача 2

Определить текущую стоимость 4200 руб., которые будут получены через 7 лет при 10% ставке дисконта. Начисление процентов осуществляется ежеквартально.

PV=4200*(1/(1+0,1/4)7*4)= 2103,69 руб.

Вывод: Чтоб через лет получить 4200 руб. сейчас нужно вложить 2103,69 руб.

1.3 Накопление денежной единицы за период

На основе использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (аннуитетов).

Экономический смысл функции - показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в течении определенного срока откладывать на счет одну денежную единицу (платеж).

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета (платежи в конце периода).

Формула при платежах 1 раз в конце года:

Формула при платежах чаще, чем1 раз в год в конце каждого периода:

где РМТ - равновеликие периодические платежи (поступления);

(1+i)n-1/i - фактор накопления денежной единицы за период (fvaf) при платежах, 1 раз в конце года;

((1+i/к)n*к-1)/(i/к) - фактор накопления денежной единицы за период при платежах чаще, чем1 раз в год в конце каждого периода.

Расчет будущей стоимости авансового аннуитета при платежах, осуществляемых чаще 1 раза в год в начале периода.

FV=PMT*(((1+i/к)n*к+1-1)/(i/к))-1

Задача 3

Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 27 месяца, если ежемесячно откладывать на счет 4100 руб. Платежи осуществляются в начале и в конце каждого месяца.

Решение:

Платежи осуществляются в начале каждого месяца.

FV=4100*((1+0,12/12)27-1)/0,1=4100* 121,0999 = 496509,76 руб.

Платежи осуществляются в конце каждого месяца.

FV=4100*(((1+0,12/12)27+1-1)/0,1-1)=4100* 120,0999 = 546160,74 руб.

Вывод: Если откладывать 4100 руб. в начале каждого месяца на счете будет около 496510 руб. Если откладывать в конце месяца, то сумма на счету будет 546161 руб.

1.4Фонд возмещения

Данная функция обратная функции накопления денежной единицы за период. Используется для расчета равновеликих платежей, которые необходимо осуществлять в течении определенного периода, для того, чтоб к концу срока иметь запланированную сумму денег. В этом и есть ее экономический смысл.

Формула при платежах 1 раз в год:

РМТ=FV*(i/((1+i)n-1)=FV* (sff,i,n)

Формула при платежах чаще1 раза в год:

РМТ=FV*((i/к)/((1+i/к)n*к-1)),

где i/((1+i)n-1 - фактор фонда возмещения при платежах 1 раз в год,

(i/к)/((1+i/к)n*к-1) - фактор фонда возмещения при платежах чаще 1 раза в год.

Задача 4

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года иметь на счете, приносящем 30% годовых, 56000 руб. Платежи ежегодные и ежеквартальные.

Решение:

к=1

РМТ= 56000*(0,3/(1,37-1))= 3184,92 руб.

к=4

РМТ=56000*(0,075/((1,075)7*4-1)) = 638,69 руб.

Вывод: Платежи должны быть соответственно 3184,92 руб. и 638,69 руб.

1.5Взнос на амортизацию

Под амортизацией подразумевается процесс погашения долга с течением времени. Определяются обязательные платежи для погашения кредита в течение установленного срока.

Формула, при платежах 1 раз в год:

РV=PMT*=PV*(iaof,i,n),

/(1-(1/(1+i)n - фактор взноса на амортизацию единицы

Формула, при платежах чаще 1 раза в год:

РМТ=PV*

Задача 5

Кредит в размере 235000 руб. выдан на 7 лет под 16% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты ежемесячно.

Решение:

РМТ=235000* (0,16/7/(1-(1/(1+0,16/7))7*12)) = 6317,92 руб.

Вывод: Размер аннуитетных платежей равен 6317,92 руб.

1.6Текущая стоимость аннуитета (платежа)

Данная функция обратная функции взноса на амортизацию единицы. Необходима для определения текущей стоимости регулярных платежей, получаемых в будущем в течение определенного времени. Функция показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в одну денежную единицу, поступающих в течение определенного срока.

Расчет текущей стоимости обычного аннуитета

а) платежи 1 раз в конце года:

PV=PMT*=PMT*(pvaf,i,n)

б) платежи чаще 1 раза в год:

PV=PMT*

где - фактор текущей стоимости аннуитета (pvaf) при платежах 1 раз в конце года;

- фактор текущей стоимости аннуитета при платежах чаще 1 раза в год

Расчет текущей стоимости авансового аннуитета (платежи производятся в начале периода).

Базовые формулы:

а) при платежах 1 раз в начале года:

PV=PMT*

б) при платежах чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода:

PV=PMT*

где - фактор текущей стоимости аннуитета при платежах 1 раз в начале года

- фактор текущей стоимости аннуитета при платежах чаще 1 раза в год в начале каждого периода.

Задача 6

Договор аренды квартиры составлен на 24 месяца. Определить текущую стоимость арендных платежей при 30% ставке дисконтирования. Арендная плата вносится: 1450 руб. а) в конце каждого полугодия; б) в начале.

а) в конце каждого полугодия

руб.

б) в начале

руб.

Вывод: При дисконтировании текущей стоимости платежей мы видим, что выгоднее для арендодателя получать платежи вначале каждого полугодия.

2.Анализ рынка однокомнатных квартир в многоквартирных жилых домах Ленинского района г.Перми

Аналитический паспорт Ленинского района г. Перми

Рис.

Ленинский район - центральный район Перми. Он включает в себя самую наиболее старую часть города. Квартиры Ленинского района - самые престижные. Продажа квартир (Ленинский район) в новостройках представлена только кирпичными и монолитными домами, а не бюджетными панелями. Продажа однокомнатной квартиры (Ленинский район) осуществляется не менее, чем 60000 за кв.м.

Это самый маленький район - его площадь 47 кв. км., включает в себя 7 микрорайонов: Центр 1, Разгуляй, Камская долина 1, Камская долина 2, Камская долина 3, ППИ, Лесной. Основные улицы района - Ленина, Попова, Горького, Екатерининская, 25-го Октября и др.

Общее количество предприятий района - 10 173. К основным промышленным предприятиям могут быть отнесены: ООО «Лукойл-Пермь»; ОАО «Ремпутьмаш» «Пермский МРЗ»; ООО «Первый хлеб»; ОАО «Пермавтодор»; ОАО «Уралсвязьнформ», пермский филиал.

Развита сеть торговых и бытовых предприятий, на территории района расположены Главпочтамт, Центральный рынок, ЦУМ.

В Ленинском районе также находятся два важных транспортных узла: Речной вокзал и железнодорожная станция Пермь I.

Социальная инфраструктура:

Школы - 7

Детские сады - 8

Поликлиники взрослые - 4

Поликлиники детские - 2

Недвижимость:

Обеспеченность жильем (норма строительства - 1 кв.м жилья в год на жителя города) - 0,12 кв.м

Средняя цена квартиры - 4190,63 тыс.рублей

Средний уровень цен в Ленинском районе, cентябрь 2011: 55 510 за кв.метр

Сравнение со среднегородским уровнем цен на квартиры:

Рис. Выше среднегородского уровня цен на квартиры на 28,38%

Текущий темп роста среднего уровня цен на квартиры в Ленинском районе: +1,16% в месяц

Рис.

Максимальный темп роста среднего уровня цен на квартиры в Ленинском районе за рассматриваемый период составляет: 2,12% в месяц (в феврале 2011 года) Максимальный темп снижения среднего уровня цен на квартиры в Ленинском районе за рассматриваемый период составляет:

,94% в месяц (в марте 2011 года)

Средняя цена однокомнатной квартиры в Перми составляет 46,5 тыс. рублей за квадратный метр по состоянию на июль 2011 года. При этом, самые дорогие однокомнатные квартиры в Перми в Ленинском районе - 54,5 тыс. рублей.

Рис. Средние цены на вторичном рынке жилья г.Перми (тыс.руб/м2)

Таблица. Месячная динамика на однокомнатные квартиры

РайонЦенаДзержинский49,95Индустриальный49,41Кировский41,96Ленинский54,77Мотовилихинский50,17Орджоникидзевский38,64Свердловский50,97Средняя цена46,66

В приложении, в таблице 2 представлена выборка однокомнатных квартир Ленинского района г.Перми по состоянию на 12 октября 2011 года. Данные таблицы я подобрала на сайте metrosphera.ru. Исходя из этих данных можно сказать средняя цена на квартиру составляет 57,9 тыс.руб. за м2 . Средняя цена элитного жилья - 61,2 тыс.руб.; типичного - 56,7 тыс.руб.

Рис. Элитное жилье составляет 27,1%, типовое соответственно 72,9%.

Цена некоторого типового жилья не уступает элитному, это связано с тем, что оно может быть использовано под коммерческую недвижимость или его местоположение очень близко расположено к центру. Хотя для меня лично это не является преимуществом, скорее наоборот.

Если провести сравнение с данными июля 2011 года, то темп прироста составляет +0,06.

3.Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Основные подходы оценки недвижимости

·Доходный

·Рыночный

·Затратный

В рамках каждого подхода оценки недвижимости выделяют ряд методов оценки.

Оценка недвижимости базируется на следующих основных принципах: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, сбалансированности, экономической величины, зависимости, соответствия спроса и предложения, конкуренции, изменения, наилучшего и наиболее эффективного использования.

3.1 Доходный подход оценки недвижимости

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

Доход, приносимый недвижимостью, может быть представлен следующими видами:

·Потенциальный валовый доход

·Действительный валовый доход

·Чистый операционный доход

·Стоимость реверсии

При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

3.1.1 Прямая капитализация дохода

Она позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости.

V=NOI/R или С=ЧОД/К,

Где V - стоимость объекта недвижимости (С);

NOI - чистый операционный доход, приносимый недвижимостью (ЧОД);

R - коэффициент капитализации (К).

Коэффициент капитализации - показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки.

Общий коэффициент капитализации включает две составляющие - ставку доходности инвестора на вложенный капитал (on) и норму возврата (возмещения) (оf). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.

В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала.

R0-общий коэффициент (ставка) капитализации;

M - доля заемного капитала;

Rк - ставка доходности на заемный капитал (кредит);

Е - доля собственного капитала;

Rе - ставка доходности на собственный капитал.

Метод остатка применяется также и для физических составляющих (земельный участок и улучшения - здания).

Формулы:

3

VL-стоимость земельного участка;

VB- стоимость здания, сооружения;

NOIO-чистый операционный доход, приносимый объектом в целом;

RL-ставка капитализации для земли;

RB- ставка капитализации для здания.

Задача 7

Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 20% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 9%. Ожидаемый доход арендной платы 610000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации (К) методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Решение:

. Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала)

=20+25=45% или 0,45

V=610000/0,45=1 355 555,56 руб.

. Метод Инвуда (возврат капитала по фактору фонда возмещения)

=

V=610000/0,39=1 564 102,56 руб.

. Метод Хоскольда (возврат капитала по фактору фонда возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке).

Rхоскольда=on+(sffбезриск.)=

V=610000/0,42=1 452 380,95 руб.

Вывод: Следовательно из расчетов стоимости по различным вариантам определения ставки капитализации видно, что стоимость объекта недвижимости с увеличением ставки капитализации снижается. Занижение стоимости объясняется тем, что с увеличением риска возрастает вероятность потери вложенных средств, соответственно увеличивается ставка капитализации. Поэтому наилучшим вариантом определения рыночной стоимости будет метод Инвуда (самый безрисковый) и наиболее благоприятный. По методу Ринга можно сказать, что оборачиваемость капитала выше, но это самый рискованный вариант, а это не допустимо в нашей экономикой ситуации.

Задача 8

Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 47%. Стоимость собственных вложенных средств равна 705000 руб., которые приносят 210000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

)Ставка дохода на собственный капитал. Re=NOIe/Ve=210000/705000=0,298=29,8%

)R0=M*Rk+(1-M)* Re=0,47*0,15+(1-0,47)*0,298=0,23=23%

Вывод: Общая ставка капитализации равна 23%

Задача 9

Свободный земельный участок под магазином оценен в 547000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 22%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 843000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Стоимость здания магазина при вычисленной ставке капитализации здания 24 % составила 3011083,33 руб.

3.1.2 Дисконтирование будущих потоков

Метод дисконтирования определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки от продажи объекта в конце периода владения.

Пересчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость производится по следующей модели:

где V - стоимость объекта недвижимости;

FVB - выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i - ставка дисконтирования;

n - число периодов (порядковый номер периода);

m - период владения объектом до момента продажи.

Ставка дисконтирования - ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Она не содержит норму возврата капитала.

Задача 10

В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 2,1 млн. руб. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице . Установить:

.) Какова величина текущей стоимости доходов?

.) Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 13% годовых?

Годовой доход объекта недвижимости, тыс.руб.

Таблица

Годы12345Доход3154006708901080

тыс.руб.

Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций=2100000-2188390=-88390 руб.

Вывод: Проект покупки оборудования при данных условиях не рентабелен.

Задача 11

На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го года, 5 млн. руб. - на конец 1-го и 3 млн. руб. - на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды начиная с конца 2-го года в соответствии с данными, приведенными в таблице, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 41,3 млн. руб. (за вычетом расходов на продажу). Ставка дисконтирования для доходов определена в 12%, для объекта недвижимости - 16%.

Таблица. Итоговый поток денежных средств, тыс.руб.

Статья доходов и расходовПериоды (годы)0123456Первоначальная инвестиция12000Дополнительные затраты50003000Чистый операционный доход51005600610066007100Чистая реверсия (продажа)41300Поток денежных средств-12000-5000210056006100660048400

тыс.руб.

При пересчете будущих доходов в сумму текущей стоимости стоимость объекта недвижимости составляет 16830,11 тыс.руб.

3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

Определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Метод базируется на принципах спроса и предложения, вклада, замещения.

Рыночный подход представлен двумя методами:

)Метод сравнения продаж

)Валовый рентный мультипликатор

.2.1 Метод сравнения продаж

В данном методе рыночная стоимость моделируется посредством анализа рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости;

Рi - цена продажи i-ro объекта сравнения (аналога);

Кi - корректировка (поправка) цены продажи i-ro объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по:

назначению использования;

качеству;

передаваемым правам;

местоположению;

физическим характеристикам. Сходные субъекты по :

платежеспособности;

возможностям финансирования;

инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке окупаемости;

независимости субъектов сделки;

инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Задача 12

Требуется оценить дачу общей площадью 50 м2. Дача имеет три комнаты. Площадь садового участка на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице.

Таблица

Характеристика объектаОцениваемый объектОбъекты сравнения (аналоги)12345Цена продажи, руб.5710055800594005620054900S дома, м2505352645556Динамика сделок (дата продажи)6 месяцев6 месяцевгод2 неделигодУсловия фин.расчетарыночныеНерыноч.(кредит 4800 руб.)рыночныерыночныерыночныерыночныеS садового участка, соток121112101110Число комнат344344МестоположениеаналоганалоганалоганалогдальшеТранспортная доступностьаналоганалоганалоганалоганалогВодопроводнетестьнетнетестьесть

Таблица. Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.

Характеристика объектаОцениваемый объектОбъекты сравнения12345Цена продажи 1 м2107710739281022980Условия фин.расчетарнерыноч.ррррПоправка на условия фин.расчета-910000Скорректированная цена98610739281022980Динамика сделок (дата продажи)6 месяцев6 месяцевгод2 неделигодПоправка на дату продажи, % (руб.)+10,4% (103)+10,4% (112)+20,8 (193)0+20,8 (204)Скорректированная цена10891185112110221184МестоположениеаналоганалоганалоганалогдальшеПоправка на местоположение 0000+63Скорректированная цена10891185112110221247Транспортная доступностьаналоганалоганалоганалоганалогПоправка на т.д.00000Размер участка, соток121112101110Поправка на размер участка0-96+960+96Число комнат344344Поправка на число комнат00+9900Водопровод нетестьнетнетестьестьПоправка на наличие водопровода0+99+9900Скорректированная цена продажи10891188141510221343Количество внесенных поправок, ед.23403Абсолютное значение поправок, руб.+12+115+4870+363Стоимость 1 м2 объекта, руб.1022

Стоимость дачи составляет 51100 руб.

Вывод: В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по 4 объекту-аналогу, в размере 1022 руб. за кв. м.

3.2.2 Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение цены продажи объекта и валового дохода.

где Рi - цена продажи i-гo аналогичного объекта;i - валовой доход i-гo аналогичного объекта;

n - количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Основан на прямой взаимосвязи между ценой продажи и величиной дохода, является укрупненным показателем при арендных (рентных) доходах. Он не корректируется за различие между сопоставимым и оцениваемым объектом.

Этот метод применяется только для объектов приносящих доход.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

ВРМ

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости;- валовой доход оцениваемого объекта.

Задача 13

Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 8900 рублей в месяц.

Решение:

Таблица. Расчет валового рентного мультипликатора

Объекты-аналогиРыночная цена, тыс. руб.Арендная плата в месяц, тыс. руб.Расчетный ВРМКвартира 135009,4372,34Квартира 233009,7340,21Квартира 3365010,4350,96ВРМ (средний)354,5

ВРМ (средний)=(372,34+340,21+350,96)/3=354,5

,9*354,5= 3155,05 тыс.руб.

Рыночная стоимость квартиры составляет около 3155 тыс.руб.

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть - износ зданий. Стоимость объекта недвижимости:

V - стоимость объекта недвижимости;

VL - стоимость земельного участка;

Vвосст - стоимость восстановления (замещения) зданий, сооружений;

D - накопительный суммарный износ.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

·когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

·когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

·когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

·для оценки объектов незавершенного строительства;

·для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

·для оценки в целях страхования;

·для итогового согласования стоимости.

Стоимость восстановления - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов.

В процессе оценки данным методом определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, также учитывается предпринимательская прибыль.

Для пересчета восстановительной стоимости прошлых показателей затрат в текущие цены (на дату оценки) применяются специальные индексы.

Методы расчета восстановительной стоимости зданий и сооружений:

- метод количественного обследования (рассчитываются затраты на основе нормативов по статьям затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости - составление сметы);

метод разбивки (разделения) по компонентам (отдельные строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям затрат на единицу объема, которые затем суммируются);

метод сравнительной единицы (основан на использовании стоимости строительства 1 м2 или 1 м3 аналогичного здания, корректируемой на различия).

Накопленный износ - потеря стоимости оцениваемого объекта по ряду причин (эксплуатация, новые материалы и технологии строительства, воздействие окружающей среды и др.).

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Износ зданий, сооружений делится также на устранимый и неустранимый.

Методы определения износа зданий и сооружений:

- рыночной выборки или сравнения продаж (сопоставление накопленного износа зданий с текущими ценами продаж аналогичных объектов);

метод эффективного возраста (срока службы) (рассчитывается из равенства о том, что эффективный возраст так относится к сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости);

метод разбивки (определение всех видов износа с разделением на устранимый и неустранимый).

Задача 14

Восстановительная стоимость здания, построенного 45 лет назад, определена в 18909 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 70 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

Величина накопительного износа

Общая стоимость объекта недвижимости с учетом выше приведенных данных равна 7983,21 тыс.руб.

Задача 15

Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 216 руб./м2. Полезная площадь здания 2792 м2. Стоимость строительства здания по смете 32329 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл.). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 71 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 5,4.

Таблица. Требующиеся восстановительные работы

Вид работ (затрат)Стоимость, тыс. руб.Замена кровли Dфиз 150Отделка интерьеров Dфиз 430Демонтаж и модернизация отопительной системы Dфункц 195

Решение:

4)V=864000+(38794800-1845450)= 37 813 350 руб.

Вывод: Рыночная стоимость объекта равна 37813,35 тыс.руб.

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка

Представляет собой форму инвестиционного проектирования.

Анализ включает выполнение трех этапов:

.Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

.Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

.Рассчитывается финансовая обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и остаточная стоимость земли путем капитализации и т.д.

Задача 16

Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 49 млн. руб.; 57 млн. руб.; 72,5 млн. руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 11%. Срок службы объектов определен соответственно в 85, 55 и 40 лет. Годовой валовый доход соответственно: 12500 тыс.руб.;17410 тыс.руб.; 27690 тыс.руб.

Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли определена на уровне 10%.

)Для определения ставки капитализации используется метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)

Rжил.=11+100/85=12,18 или 0,122

Rоф.=11+100/55=12,82 или 0,128

Rт.ц.=11+100/40=13,5 или 0,135

)Чистый операционный доход зданий

3)Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли (NOI0 из табл.)

Таблица. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс.руб.

ПоказателиЖилое зданиеОфисное зданиеТорговый центрГодовой валовой доход125001741027690Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)- 500- 2000- 2500Прочий доход (салон красоты, бар. парикмахерская и т.п.)+ 300+ 500+ 1000Действительный валовой доход123001591026190Операционные расходы (эксплуатация объектов)- 3000- 5000- 12000Резерв на зам. коро. элементов (коммун-ции, сантехника и т.п.)- 300- 500- 1000Чистый операционный доход (общий), NOIо90001041013190Доход, относимый к зданиям, NOIв-5978-7296-9787,5Чистый операционный доход от земли, NOIL302231143402,5Стоимость земли, VL302203114034025

Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах является вариант застройки под торговый центр.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застроенного земельного участка

Проводится в целях определения, является ли текущее использование лучшим или альтернативное использование принесет более высокую норму дохода. Предполагает сохранение или изменение на анализируемом участке существующих строений.

Задача 17

Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляют в среднем 14900 руб., на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают; 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 4300 руб. в месяц, меблированной - 7100 руб.

Таблица. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования квартир, руб

ПоказателиНемеблированная квартираМеблированная квартираВаловой доход (в год)5160085200Убытки от простоя площадей и неплатежей арендной платы-2580-4260Действительный валовой доход4902080940Расходы на приобретение, обс. мебели и бытовой техники0- 14900Эксплуатационные расходы-20640-34080Чистый операционный доход2838031960

Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду меблированных квартир.

5. Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Ипотечный кредит - кредит, выдаваемый под залог недвижимости.

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств

В процессе ипотечного кредитование важно анализировать эффективность использования кредита. Для этого анализируются такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита и другие особые условия кредитования.

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется:

V - стоимость недвижимости,

Vm - стоимость заемных средств,

Vе - стоимость собственного капитала инвестора.

Чистый операционный доход - разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором.

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

Vm - величина первоначально полученного кредита

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовым левереджем.

RV - ставка доходности недвижимости,

Vе - величина собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

Rе - ставка доходности на собственный капитал,

Ie - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Эффективность использования заемных средств характеризуется сравнением ставок доходности.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

Кm - коэффициент ипотечной задолженности,

Vm - величина первоначально полученного ипотечного кредита,

V - стоимость недвижимости (включая сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора).

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозируемого чистого операционного дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, а затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Задача 18

Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 8400 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложит 17700 тыс. руб. собственных средств и 36300 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал?

Доход, приносимый недвижимостью в размере 8411,5 тыс. руб., обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.

При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга, сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку.

где DCR - коэффициент покрытия долга;- чистый операционный доход;- годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов).

Задача 19

Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DSR ? 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящий ежегодно 630 тыс.руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2050 тыс. руб. на 24 года под 12% с ежемесячным погашением.

Рассчитываем ипотечную постоянную:=(iaof, начисление процентов ежемесячно, 12%, 24 года) *12 = 0,0106038 * 12 = 0,1272456

2050000*0,1272456= 260853,48 руб.

630000/ 260853,48 =2,42<2,5

Вывод: Уровень дохода недвижимости не отвечает требованию банка, т.к. расчетный коэффициент покрытия долга не превышает банковский норматив. Кредит не будет предоставлен.

5.2 Оценка кредитуемой недвижимости

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости, т.к. рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, и текущая стоимость кредита зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта путем перерасчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

Re - ставка доходности инвестора;

Rk - процентная ставка по кредиту;

Km - коэффициент ипотечной задолженности

Задача 20

Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11910 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 34 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности - 46%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал - 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

0,12*(1-0,46)+ 0,123*0,46=0,12138

11910/0,12138= 98121,6 тыс.руб.

Недвижимость стоит 98 121 600 руб.

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем.

Задача 21

Определить рыночную стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год-160 тыс. руб., во 2-й - 300 тыс. руб., в 3-й - 500 тыс. руб., в 4-й - 800 тыс. руб., в 5-й - 1000 тыс. руб.

Цена продажи объекта в конце 5-ого года ожидается в размере 2900 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 825 тыс.руб. на 28 лет под 11%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

Таблица. Расчет доходов по обслуживания долга

№ п/пПоказательПериоды (годы)123451Сумма пог. кредита, тыс. руб. (825/28)29,4629,4629,4629,4629,462Остаток долга на конец года, тыс. руб.795,54766,08736,62707,16677,703Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 11%)90,7587,5184,2781,0377,794Расходы по об. долга, тыс. руб. (стр. 1+3)120,21116,97113,73110,49107,25

Таблица. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№ п/пПоказательПериоды (годы)123451Чистый опер. доход, тыс. руб. (по условию)16030050080010002Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб. 120,21116,97113,73110,49107,253Денежные поступления, тыс. руб. 39,79183,03386,27689,51892,754 Фактор текущей стоим. денежной единицы (рvf, нач. проц. ежегодно, 15%, 1-5 лет)0,86960,75610,65750,57180,49725Дискон. денежные поступления, тыс. руб. 34,60138,39253,97394,26443,886Сумма дискон. поступлений, тыс. руб.1265,1

Цена продажи = 2900 тыс. руб.

Остаток долга на конец 5 года = 825-147,3 = 677,7 тыс. руб.

Выручка от продажи = 2900-677,7= 2222,3 тыс. руб.

Текущая стоимость выручки от продажи = 2222,3*0,4972 = 1104,9тыс. руб.

Ve = 1265,1+1104,9=2370 тыс. руб.

V = Vm + Ve = 825+2370=3195 тыс. руб.

Итого: Рыночная стоимость недвижимости равна 3195 тыс.руб.

Применение традиционной техники ипотечно - инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

m - ипотечный кредит;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf - фактор текущей стоимости аннуитета;

FVB - цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

Vmn - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf - фактор текущей стоимости денежной единицы;

Re - ставка дохода на собственный капитал;

n - анализируемый период.

Задача 22

Определить стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой в течение ближайших 10 лет составит 1380 тыс.руб. В конце 9 года объект продадут за 12520 тыс.руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8820 тыс.руб. на 30 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал - 19%

Решение:

1)Rm=0,1234

2)DS=8820*0,1234= 1088,4 тыс.руб

3)RMT= 8820*0.010286=90,7 тыс.руб.

-9=21 год

Vmn=90,7*65,86= 5973,5

4)PV0=(1380-1088,4)* 4,1669945= 1215,1

5)PVВО=(12520-5973,5)*0,2096315 = 1372,4

)Ve=1215,1+1372,4= 2587,5

7)V=8820+ 2587,5 = 11407,5 тыс.руб.

Вывод: Рыночная стоимость недвижимости равна 11407,5 тыс.руб.

Оценка недвижимости обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

V=Vmo+(NOI-DS)?pvaf?nRe+(FVB-Vmnk)? pvf? nRe

Vmo - остаток долга на дату оценки;

Vmnk - остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Задача 23

Требуется оценить объект недвижимости. Используя условия задачи 22. Ипотечный кредит получен за 4 года до даты оценки.

Решение:=90,7* 95,51532 = 8663,2

-4-9=17

Vmnk=90,7*86,86471= 7878,6

1)PV0=(1380-1088,4)* 4,1669945= 1215,1

2)PVВО=(12520-7878,6)*0,2096315 = 972,98

)Ve=1215,1+972,98=2188,08

4)V=8663,2+2188,08=10851,28 тыс.руб.

Вывод: Рыночная стоимость недвижимости равна 10851,28 тыс.руб.

5.3 Расчет стоимости кредита

Сведения о величине стоимости кредита важны как для кредитора, так и для заемщика.

Андеррайтинг - оценка кредитором вероятности погашения кредита путем определения надежности и платежеспособности заемщика, результатом которой является положительное решение или отказ в предоставлении ссуды.

Сумма платежа = Платеж по кредиту + проценты по кредиту

Расчет постоянного ипотечного кредита

Сумма платежа по кредиту рассчитывается с применением фактора взноса на амортизацию денежной единицы функции сложного процента.

Задача 24

Кредит в размере 360 тыс. руб. выдан на 36 мес. под 18% годовых. Срок действия договора с 20.05.2008 г. по 20.05.2011 г. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами.

или 13014,86*36=468535 руб.

Стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами равна 468535 руб.

Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга

При данной форме кредита размер платежа дифференцируется в зависимости от остатка основной суммы долга.

Платеж по кредиту = Сумма кредита / кол-во мес. на который оформлен кредит

Проценты по кредиту = (Остаток долга * Годовая % ставка/365(366))*Кол-во дней с даты последнего платежа

Задача 25

Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Условия задачи 24.

Решение:

Таблица. Расчет характеристик кредита с фиксированным платежом

№ месяцаДата платежаОстаток зад. по кредиту, руб.Количество дней с даты последнего платежаПлатежи по кредиту (погашение основной суммы долга), руб.Проценты по кредиту, руб.Сумма платежа, руб.020.05.2008360000,00----120.06.2008350000,003110000,005488,5215488,52220.07.2008340000,003010000,005163,9315163,93320.08.2008330000,003110000,005183,6115183,61420.09.2008320000,003110000,005031,1515031,15520.10.2008310000,003010000,004721,3114721,31620.11.2008300000,003110000,004726,2314726,23720.12.2008290000,003010000,004426,2314426,23820.01.2009280000,003110000,004433,4214433,42920.02.2009270000,003110000,004280,5514280,551020.03.2009260000,002810000,003728,2213728,221120.04.2009250000,003110000,003974,7913974,791220.05.2009240000,003010000,003698,6313698,631320.06.2009230000,003110000,003669,0413669,041420.07.2009220000,003010000,003402,7413402,741520.08.2009210000,003110000,003363,2913363,291620.09.2009200000,003110000,003210,4113210,411720.10.2009190000,003010000,002958,9012958,901820.11.2009180000,003110000,002904,6612904,661920.12.2009170000,003010000,002663,0112663,012020.01.2010160000,003110000,002598,9012598,902120.02.2010150000,003110000,002446,0312446,032220.03.2010140000,002810000,002071,2312071,232320.04.2010130000,003110000,002140,2712140,272420.05.2010120000,003010000,001923,2911923,292520.06.2010110000,003110000,001834,5211834,522620.07.2010100000,003010000,001627,4011627,402720.08.201090000,003110000,001528,7711528,772820.09.201080000,003110000,001375,8911375,892920.10.201070000,003010000,001183,5611183,563020.11.201060000,003110000,001070,1411070,143120.12.201050000,003010000,00887,6710887,673220.01.201140000,003110000,00764,3810764,383320.02.201130000,003110000,00611,5110611,513420.03.201120000,002810000,00414,2510414,253520.04.201110000,003110000,00305,7510305,753620.05.20110,003010000,00147,9510147,95360000,0099960,1617459960,16

Стоимость кредита составляет 459960,16 руб.

Сравнивая рассмотренные формы кредитования, следует отметить, что возмещение самоамартизирующегося кредита предусматривает более быстрый возврат процентов, возмещение кредита с фиксированным платежом - возврат всей суммы кредита.

6. Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Применение в оценочной практике показателей экономической эффективности является неотъемлемой частью в силу того, что недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, инвестиции достаточно надежны и в будущем могут приносить доход продолжительное время. Методы оценки инвестиций основаны на теории стоимости денег во времени.

Основная цель оценки инвестиционной привлекательности проектов заключается в том, чтобы обосновать решение инвестора о выгодности вложения денег в тот или иной проект. Показатели:

.Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений

Кэф=П/К

Где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

.Срок окупаемости

Ток=К/П

.Коэффициент сравнительной экономической эффективности, основан на минимизации приведенных затрат

Кср.э.=С+Ен*К

Где С - текущие затраты;

Ен - нормативный коэффициент экономической эффективности капитальных вложений.

Экономическая оценка инвестиционных проектов с учетом фактора времени основана на использовании системы следующих показателей:

1.срок (период) окупаемости (РР);

2.чистая текущая стоимость доходов (NPV);

.ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности) (PI);

.внутренняя ставка доходности проекта (IRR);

.модифицированная ставка доходности проекта (MIRR).

Срок окупаемости - ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат. Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

Ток=Число лет предшествующих году окупаемости = Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости/Дисконтированный денежный поток в год окупаемости

Задача 26

Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 21170 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представленные в таблице. Ставка дисконта - 10%.

Таблица. Определение срока окупаемости инвестиций

ПоказателиПериоды012345Поток доходов, тыс. руб.2117037607960105101440016550Фактор текущей стоимости денежной единицы, pvf(1/(1+i)n)1,00000,90910,82640,75130,68300,6209Дискон. денежный поток (при ставке дисконта 14%), тыс. руб.211703418,26578,17896,29835,210275,9Нак. Дисконт. денежный поток (возмещенная стоимость), тыс. руб.-21170-17751,8-11173,7-3277,5+6557,7

Срок окупаемости равен 3,3 года.

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту.

NPV - чистая текущая стоимость доходов;

FVn - денежные потоки доходов, в n-ом периоде;

Кn - текущие затраты по проекту.

Задача 27

Условия задачи 26. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы.

Таблица

ПоказателиПериоды012345Поток доходов, тыс. руб.2117037607960105101440016550Дисконтированный ден. поток, тыс. руб.211703418,26578,17896,29835,210275,9Суммарный привед. поток дох., тыс. руб.Сумма 1-5перодов = 38003,6Чистая текущая стоим. дох., NPV, тыс. руб.38003,6-21170=16833,6

Показатель чистой текущей стоимости проекта равен 16833,6 тыс.руб.

Ставка доходности проекта (коэф-т рентабельности) показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проектов рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций.

PI=NPV/K*100%

Задача 28

Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту №1 (условия предыдущей задачи 27, кроме ставки дисконтирования), проект №2 требует инвестирования 22480 тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 4060, 7000, 12290, 14300 и 18800 тыс. руб.

Ставка дисконтирования, используемая для принятия решения, - 12%.

Таблица. Проект 1

ПоказателиПериоды012345Поток доходов, тыс. руб.2117037607960105101440016550Фактор текущей стоимости денежной единицы, pvf(1/(1+i)n)1,00000,89290,79720,71180,63550,5674Дисконтированный денежный поток (при ставке дисконта 12%), тыс. руб.211703357,36345,77481,09151,29390,5

Суммарный приведенный поток =35725,7

Таблица. Проект 2

ПоказателиПериоды012345Поток доходов, тыс. руб.2248040607000122901430018800Фактор текущей стоимости денежной единицы, pvf(1/(1+i)n)1,00000,89290,79720,71180,63550,5674Дисконтированный денежный поток (при ставке дисконта 12%), тыс. руб.224083625,25580,48748,09087,710667,1

Таблица. Для проекта №2 суммарный приведенный поток = 37708,4

ПоказательПроект № 1Проект № 2Суммарный приведенный поток доходов (при ставке 12%), тыс.руб.35725,737708,4Затраты по проекту, К, тыс.руб.2117022480Чистая текущая стоимость доходов, NPV, тыс.руб.14555,715228,4

PI1=NPV1/K1*100%= 14555,7/21170*100%= 68,8%2=NPV2/K2*100%= 15228,4/22480*100%= 67,7%

Установлено, что более выгодным является проект № 1, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиций (68,8% или 1,688). Чистая текущая стоимость не может являться объективным критерием выбора инвестиционного проекта.

Внутренняя ставка доходности проекта - ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций, при которой чистая текущая стоимость доходов равна 0.

При расчете составляется пропорция и решается уравнение:

=

Задача 29

Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы (на условиях задачи 26).

1)Сумма потоков доходов, дисконтированных по ставке 10% = 38003,6 тыс. руб.

2)NPV= 16833,6 т.е. >0

Вторая ставка дисконтирования выбирается больше первой. Принимаем ее в размере 30%, но при расчетах NPV=714,6 т.е. >0 Поднимаем ставку дисконтирования до 40% и получаем NPV= -3767,23 т.е.<0

)Составляем пропорцию:

Внутренняя ставка доходности проекта равна 34,5%, при такой ставке дисконтирования обеспечится безубыточность инвестиций.

Модифицированная ставка доходности инвестиционного проекта позволяет учесть крупный отток денежных средств и предположения о реинвестировании доходов от проекта по расчетной ставке, не связанной с рынком по внутренней ставке доходности проекта. В основе расчетов лежит модифицированный денежный поток. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка и обычно равна или несколько выше безрисковой ставке доходности.

Модификация затрат - это дисконтирование затрат последующих периодов по безопасной ликвидной ставке.

Модификация доходов - это накопление доходов по средней ставке доходности исходя из условий рынка.

где n - анализируемый период;

?FVn - суммарные накопления на конец анализируемого периода;

?PVo - суммарные дисконтированные затраты.

Задача 30

Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства гостиницы (на условиях 26 задачи). Затраты по бизнес-плану в размере 21170 распределены на 2 года - 12950 и 8220 тыс.руб

Решение:

1)PV1=12950 тыс.руб. в основной проект

PV2=8220*0,961538=7903,8

?PV=20853,8 тыс.руб.

)FV4=3760*(fvf,10%,4года) 1,4641=5505,03=7960*1,331=10235,392=10510*1,21=12717,11=14400*1,1=158400=16550

)?FVn=60847,49

4)MIRR= или 14,3%.

Модифицированная ставка доходности проекта строительства равна 14,3%

Заключение

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) - результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений - при выборе инвестиционного проекта - предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

Что касается 2 пункта курсовой, анализа однокомнатных квартир Ленинского района г.Перми, можно сказать, что квартира в Ленинском районе - это и неплохое жилье и надежные инвестиции. Это доказывает проведенный анализ. Качество жилья зависит от даты постройки и добросовестности застройщика. А застройщики в наше время большие фантазеры на то, как сократить расходы по смете. Что касается застройщиков лет «цать» назад, то можно сказать, что делали на совесть, но не всегда трезвы были мастера (кривые стены, неровно залитые полы тому пример).

Список литературы

1.Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.

2.Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. - М: Дело, 2000.

.Гражданский кодекс РФ

4.Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник. -М.,1999,592с, 5000.

5.Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты: Учебное пособие. - М., Инфра-М, 1997,320с.2000

.Поносов А.Н., Поносова Н.Н. Экономическое обеспечение оценки недвижимости: Учебно-методическое пособие. - П: Изд.во ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА»,2009. - 85с.

.Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Пашкуса Ю.В.,-СПб, Изд-во СПБУ,1999.

.www.investforma.ru

.www.bibliotekar.ru/biznes

10.www.metrosphera.ru

Экономическое обеспечение оценки недвижимости недвижимость методический рыночный Введение Стано

Больше работ по теме: