Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества

 

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономики, управления и менеджмента в строительстве

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

"Управление имуществом"

на тему:

"Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества"

Выполнила: студентка Куприна О.И.

ЭУМС в/о, V курс, 2 группа

Приняла: доцент Полити В.В.

Москва, 2012

Содержание

1. Постановка задачи

2. Исходные данные по трем проектным решениям развития объекта

3. Анализ характеристик объекта и рыночной ситуации

3.1 Анализ местоположения объекта

3.2 Анализ ресурсного качества участка

3.3 Анализ рыночного спроса и предложений

3.4 Выводы по результатам маркетингового исследования сегментов рынка недвижимости. Предложения по отбору проектных решений для финансовой оценки

4. Финансовая оценка проектных решений

4.1 Доходы от аренды

4.2 Расчет финансовых результатов

4.3 Обслуживание долга

4.4 Стоимость недвижимого имущества

4.5 Расчет кассовых поступлений

4.6 Расчет дисконтированного денежного потока и основные показатели эффективности проектного решения

5. Выводы и предложения по выбору лучшего проектного решения

6. Заключение

Библиографический список

1. Постановка задачи

Девелоперская компания приобрела недостроенный объект недвижимости. Однако у нового собственника возникли сомнения в доходности объекта, если его использовать по планируемому функциональному назначению.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (ННЭИ) необходимо рассмотреть его доходность при базовом использовании (жилое здание), затем при всех реально осуществимых альтернативных способах.

На основании предварительной оценки возможностей функционирования недостроенного объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.

"ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ" (базовое решение)

В строении размещаются преимущественного многоуровневые квартиры общей площадью 13049 кв. м. на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью 130 м. кв., ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 50 квартир площадю от 100 до 400 кв. м. количество парковочных мест рассчитано на 136 автомобиля.

"КОММЕРЧЕСКО-ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ" (новое использование)

Здание реконструируется под комплекс, включающий квартиры площадью 8612 кв. м. площадь коммерческих помещений 1957 кв. м. в здании запланировано 30 квартир, средняя площадь 280 м. кв. количеств парковочных мест - 53.

"ОФИСНО-КОММЕРЧЕСКИЙ ЦЕНТР" (новое использование)

Здание переоборудуется под коммерческо-офисное здание. Площадь коммерческих помещений 1957 кв. м. и офисных 7568 кв. м. количество парковочных мест - 59.

недвижимое имущество экономическая оценка

Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затраты на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затраты на его содержание и использование. Все эти затраты возникают в период 2013-2018 г. г.

Определяются риски, связанные с инвестированием в недвижимость.

Предварительно проводится маркетинговое исследование рынка и дается комплексная оценка местоположения объекта. Результаты представляются в форме SWOT-анализа по трем проектным решениям. Пишутся выводы, где дается рекомендация по двум выбранным проектным решениям из трех рассматриваемых.

Далее проводится финансовая оценка двух выбранных проектных решений по критерию максимальной прибыльности.

2. Исходные данные по трем проектным решениям развития объекта

Карта объекта по адресу г. Москва, ул. Исаковского, дом 25 (масштаб 1: 40000).

Район Строгино расположен в Северо-Западном административном округе, недалеко от МКАД, на правом берегу Москва-реки. Район занимает территорию в 1670 гектаров. Численность проживающего здесь населения составляет порядка 119 тысяч человек.

В районе строительства преобладают зоны жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки. Так же рядом находятся зоны природных и озелененных территорий, парковые зоны и река Москва.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО БАЛАНСАМ ПЛОЩАДЕЙ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

Данные по проекту "Жилое здание" Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1

%м. кв. Коммерческие площади1130Офисные помещения00Квартиры668612Технические площади101305Парковочный холл233001Высота квартир, м3,3Высота коммерческих помещений, м3,8Объем, м. куб. 28917Всего площадей10013049Парковочных мест136

Проект "многоэтажное блокированное жилое здание". Блокированные одноквартирные жилые помещения. Парковочные места расположены в 2 этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.

Данные по проекту "Коммерческо-жилое здание" и баланс площадей

Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1

%м. кв. Коммерческие площади151957Офисные помещения00Квартиры668612Технические площади101305Парковочный холл91174Высота квартир, м3,3Высота коммерческих помещений, м3,8Объем, м. куб. 35859Всего площадей10013049Парковочных мест53

Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух - и четырехуровневые. Имеется лестничная, лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы.

Данные по проекту "Офисно-коммерческий центр" и баланс площадей.

Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1

%м. кв. Коммерческие площади151957Офисные помещения587568Квартиры00Технические площади172218Парковочный холл101305Высота офисных помещений, м3,3Высота коммерческих помещений, м3,8Объем, м. куб. 32414Всего площадей10013049Парковочных мест59

Вариант коммерческих помещений и офисного здания. Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или с торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут перепланированы и разделены на отдельные блоки.

3. Анализ характеристик объекта и рыночной ситуации

3.1 Анализ местоположения объекта

При анализе местоположения участка следует учитывать две основные характеристики: окружение и доступность. А именно следует дать описание преобладающего в данном районе типе землепользования; доступность.

·Поэтому необходимо провести анализ следующих факторов:

·тип окружающего землепользования;

·Транспортная доступность;

·Экологическое состояние района;

·Социальная репутация;

·Криминогенная ситуация в районе;

·Инфраструктура.

Принятый в рассматриваемом районе тип землепользования - это тип окружающей его недвижимости.

Судя по карте территориального планирования города Москвы интересующий нас объект по адресу улица Исаковского, дом 25, находится в составе зон жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки. Данный факт имеет огромное значение при принятии решения о дальнейшем функциональном назначении объекта.

№факторыоценкавлияние1Расположение вблизи промышленных объектовВблизи объекта нет промышленного производства+2Плотность, высотность и внешняя привлекательность окружающей застройкиПлотность застройки в районе расположения объекта высокая. Здания находятся друг от друга на большом расстоянии. Дома одинакового типа высотой в 16 этажей. +3Состояние фасадовФасады большинства зданий в непосредственной близости от объекта в отличном состоянии и не требуют реконструкции+4Наличие вблизи объекта зон озеленения и водных объектовОбъект расположен рядом с зоной озеленения. Вблизи находится берег р. Москва и водохранилище Троице-Лыковская пойма. +Результат: все факторы имеют положительное влияние на исследуемый объект.

На видовые характеристики исследуемого участка негативное влияние оказывают такие факторы, как наличие в непосредственной близости неоднородной разновысотной застройки, высока плотность застройки и неудовлетворительное состояние фасадов исторических зданий вблизи участка. Однако существенными плюсами будут являться наличие зоны озеленения и приморской зоны, расположение в исторической части города рядом с большим количеством памятников архитектуры, а также отсутствие вблизи участки зон промышленного назначения.

Вывод: для жилой недвижимости видовые характеристики участка оцениваются положительно.

Оценка пешеходной доступности

Пешеходная доступность определяется наличием каких-либо препятствий на пути следования пешеходных потоков до исследуемого объекта от расположенных вблизи исследуемого объекта жилых массивов, остановок общественного транспорта, железнодорожных станций, а также других объектов.

Основные пешеходные поток будут проходить:

ØОт метро Строгино;

ØОт ближайших остановок городского транспорта;

№факторыоценкавлияние1Наличие на пути следования пешеходных потоков, способных затруднить движение пешеходов (зеленые массивы, промышленные объектов, железнодорожные пути, охраняемые объекты пр.) На пути следования пешеходных потоков каких-либо объектов, существенно препятствующих пешеходному движению нет. +2Наличие наземных и подземных регулируемых и нерегулируемых пешеходных переходов на пути следования пешеходных потоковНа протяжении всех маршрутов следования пешеходов существуют наземные регулируемые и нерегулируемые пешеходные переходы. +3Наличие пешеходных асфальтированных тротуаров по пути следования пешеходных маршрутов, а также состояния их покрытияВдоль всех маршрутов следования пешеходных потоков есть асфальтированные пешеходные тротуары, состояние их покрытия оценивается как хорошее. +4Наличие на пути следования пешеходных потоков и интенсивного транспортного движенияАвтомобильное движение на пути следования пешеходных потоков высокой интенсивности-Результат: преобладание положительно влияющих факторов+

Оценка доступности объекта общественным транспортом (наличие вблизи остановок маршрутов общественного транспорта)

Для недвижимости жилого назначения одним из наиболее значимых факторов является хорошая доступность общественными транспортом.

Наземный общественный транспорт

Доступность объекта наземным общественным транспортом определяется следующими факторами

№факторыоценкавлияние1Наличие в непосредственной близости от объекта остановок наземного общественного транспортаОбъект расположен вблизи остановок наземного общественного транспорта (автобус и трамвай) +2Количество маршрутов наземного общественного транспорта, проходящих через ближайшие остановкиЧерез ближайшие остановки ходят 11 общественного транспорта +3Частота следования маршрутовЧастота следования маршрутов высокая. Интервал движения 8-25 мин+4Наличие в непосредственной близости от объекта остановок подземного общественного транспорта (метро) В пешеходной доступности (1,2 км) расположена станция метро Строгино+Результат: преобладание положительно влияющих факторов+

Вывод: в целом доступность общественным транспортом оценивается как отличная.

Оценка транспортной доступности объекта

Удобство транспортной доступности объекта оказывает существенное влияние на привлекательность и стоимость объектов недвижимости.

Наиболее важными факторами транспортной доступности являются:

№факторыоценкавлияние11Расстояние до основных магистралей города2 км до МКАД+22Загруженность прилегающих транспортных магистралейЗагруженность оценивается как высокая-33Удобство и хорошее качество подъездных путейУдобство подъездных путей оценивается как хорошее Качество подъездных путей оценивается как хорошее+44Обеспеченность достаточным количеством парковочных мест в непосредственной близости от объектаНа исследуемом участке возможно размещение ограниченного количества парковочных мест для легковых автомобилей-Результат: преобладание положительно влияющих факторов+

Вывод: Объект находится в непосредственной близости от основной магистрали города. Загруженность оценивается как высокая, однако данная особенность характерна для всего города. Удобство и качество подъездных путей оценивается как хорошее.

Таким образом, транспортная доступность объекта оценивается как хорошая.

Оценка общего имиджа района

Для более точной оценки влияния местоположения на будущий объект недвижимости необходимо также учитывать общий имидж район расположении объекта. Для разных видов недвижимости один и тот же район может иметь различный имидж в силу того, что на жилую и коммерческую недвижимость один и тот же фактор может оказывать как положительное, так и отрицательное значение.

Общий имидж района для жилья оценивается на основе следующих факторов:

№факторыоценкавлияние1Активность строительства в районеОценивается как невысокая+2Удаленность от центра городаОбъект расположен вдали от центра города+3Развитость социальной и культурно-досуговой инфраструктуры районаОценивается как высокая+4Развитость деловой сферы районаОценивается как высокая+5Наличие промышленных объектовВ непосредственной близости к исследуемому объекту нет промышленных объектов+6Уровень экологического и шумового загрязнения районаУровень низкий+7Наличие зеленых массивовОбъект расположен вблизи от природных охраняемых объектов+8Близость к водным объектамр. Москва, водохранилище Троице-Лыковская пойма+9Однородность застройкиОднородная застройка высокоэтажными домами+10Уровень существующих и планируемых объектов недвижимости жилого назначенияКласс "бизнес"+11Качество существующей и планируемой застройки районаВ районе расположения объекта преобладают дома новой постройки, не нуждающиеся в реконструкции. +12 Транспортная доступностьОценивается как хорошая+Результат: преобладание положительно влияющих факторов+

Экологическое состояние района

Рост количества автомобилей в городе, появление и исчезновение свалок и других захоронений, развитие инфраструктуры районов, и многие другие факторы каждый год вносят свои корректировки в экологическую карту Москвы. Даже количество выпавшего за зиму снега оказывает влияние на экологическую благополучность района, где находится предприятие по перетапливанию убранных с улиц города снега.

По карте можно увидеть, что экологическое состояние района Строгино близко к наилучшим значениям по всей Москве.

Криминогенная ситуация в районе

Оценивая квартиры в разных районах Москвы <#"justify">·Гольяново

·Измайлово

·Коньково

·Выхино

·Кузьминки

·Тропарево-Никулино

·Пресненский

·Тверской

·Люблино

·Чертаново

Самыми законопослушными оказались СЗАО и Зеленоградский округ. И если в первом из двух округов количество преступлений перевалило за 13 000, то во втором ситуация практически в четыре раза лучше. За 11 месяцев там произошло всего 2680 преступлений, что сравнимо с одним из районов СЗАО Хорошево-Мневники - 2190.

Самые безопасные районы Москвы:

·Восточный

·Некрасовка

·Молжаниновский

·Внуково

·Марфино

·Метрогородок

·Ростокино

·Куркино

·Капотня

·Алтуфьево

Таким образом, криминогенная обстановка СЗАО и рассматриваемого района одна из самых безопасных в Москве.

3.2 Анализ ресурсного качества участка

3.3 Анализ рыночного спроса и предложений

На данном этапе анализируется спрос на каждый вариант использования объекта. Это предполагает интенсивное изучение спроса потенциальных клиентов, то есть определение так называемого целевого рынка - тех пользователей, которые, скорее всего, могут купить или арендовать данный вид недвижимости.

Анализ спроса на жилую недвижимость

По данным Всероссийской переписи населения 2010 года население города Москвы составляет 11,5 млн человек. Среди них мужчин 5,3 млн, женщин - 6,1 млн.

Средний душевой доход в г. Москве в 2011 г по данным Росстата составил 46 350 р.

Постоянно меняющийся рынок недвижимости Московского региона требует тщательного изучения и детального анализа. Понимание основных тенденций отрасли и законов рынка позволяет принимать стратегически верные решения и быть на шаг впереди конкурентов.

В мае на рынке новостроек Москвы отмечалось оживление - открывались продажи в новых корпусах в уже реализуемых проектах, выходили новые объекты и выставлялись дополнительные объемы квартир. В итоге спрос на новостройки Москвы относительно прошлого года увеличился на треть.

В связи с началом продаж новых объектов на низком этапе строительства и выходом дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в мае наблюдалось снижение стоимости кв. м. Средняя стоимость кв. м составила 174,4 тыс. руб., что на 1,7% ниже средней стоимости в апреле.

По данным компании "НДВ-Недвижимость", в мае отмечалась высокая деловая активность на рынке первичной недвижимости Москвы. В течение месяца на рынок выходили новые проекты, открывались продажи в корпусах уже известных масштабных проектов, также возобновлялись продажи в ранее "замороженных" проектах. Происходившие изменения послужили причиной увеличения общего объема предложения на рынке новостроек.

Наибольшую долю (73%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость квадратного метра которых варьируется от 100 до 200 тыс. руб.

Покупательский интерес к новостройкам Москвы относительно аналогичного периода прошлого года демонстрирует рост. Спрос в мае 2012 г. увеличился на 30% относительно мая предыдущего года.

Общая структура спроса не претерпела существенных изменений. Так, наиболее востребованными остаются доступные предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, на которые приходится 52% и 33%, соответственно. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в общей структуре спроса по комнатности не превышает 15%.

Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса не претерпела существенных изменений и составила 138 878 руб. Цены в новостройках комфорт - и бизнес-класса за счет выхода новых объемов сократились. Так, средняя стоимость кв. м в комфорт-классе составила 138 571 руб., в бизнес-классе - около 196 890 руб.

SWOT-анализ проекта "Жилое здание"

Положительное влияниеОтрицательное влияниеВнутренняя средаСильные стороныСлабые стороныОбъект находится в экологически чистом районе Рядом с объектом находится большая зона отдыха Развитая инфраструктура района Строительство экологически вредных объектов не планируется, потому что рядом находится особо охраняемая природная зона. Более востребовано жилье эконом-класса Повышение конкуренции за счет "размораживания" недостроенных объектовВнешняя средаВозможностиУгрозыСоздание благоприятных условий для жизни В зоне объекта находится большое количество образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров, что создает дополнительное преимущество В районе не ведется новое строительство, т.е. нет конкуренции Возможные трудности при реализации больших площадей

Выводы по проекту: с точки зрения привлекательности для покупателей, жилое здание в данном районе имеет много преимуществ и мало недостатков.

Анализ спроса на офисную недвижимость

Рынок купли-продажи офисных помещений можно охарактеризовать ситуацией относительного затишья, ввиду политической и экономической неопределенности в стране с конца 2011 - начала 2012 гг.

Рынок офисных помещений Москвы демонстрирует относительный баланс между спросом и предложением. Цены продажи и ставки аренды на рынке офисной недвижимости Москвы продолжают оставаться стабильными.

Лишь по некоторым высоколиквидным объектам в Центральном административном округе произошло небольшое увеличение арендных платежей на 5-7% в 1 кв. 2012 г. Это было связано с повышенным спросом на качественные офисные помещения с удачным местоположением и качественной технической оснащенностью.

По итогам 1 кв. 2012 года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился только тремя офисными объектами, объем площадей которых в 2 раза ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Если тенденция ввода объема офисных площадей продолжится в текущем темпе, то в перспективе 2-3 лет существует опасность возникновения дефицита качественных офисных помещений в Москве.

Уровень поглощения офисных площадей по результатам 1 кв. 2012 г. (90 000 кв. м) является ниже, чем аналогичный показатель прошлого года. В центральном, западном и юго-западном округах наблюдается наибольший спрос на помещения. В связи с возросшим спросом на качественные офисные помещения в ЦАО, например, сложился недостаток офисных площадей от 100 до 200 кв. м.

Только 20-30% из всех заявок арендаторов приводят к реальным сделкам. Так как большинство обращений носят маркетинговый характер, и они направлены на улучшение условий по текущим договорам. Как правило, в большинстве случаев поиск приводит к продлению текущих договоров.

В целом, введенные максимальные ограничения на строительство офисов в центре приведут к тому, что рынок будет более децентрализован. Причем новое предложение в большей степени будет сконцентрировано в западных и северно-западных округах, как наиболее престижных для офисного девелопмента, а также в направлении "новой Москвы".

Перенос министерств и ведомств за пределы центра Москвы освободит большое количество офисных помещений, однако говорить о значительном увеличении предложения в этом сегменте пока рано, так как возможно некоторые здания "отдадут" под гостиницы.

Вкупе с увеличивающимися арендными ставками в центре и при дальнейшем ограничении предложения, это приведет к оттоку новых арендаторов и покупателей из центра столицы к периферии.

Учитывая ограничение на новое строительство в ЦАО, ставки на высококачественные офисы продолжат свой рост, возможно боле высокими темпами, чем в среднем по рынку.

В 2012 г. в среднем по рынку можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости (на 3-5%).

По данным Федеральной службы государственной статистики, во II квартале 2011 г., в Москве отмечается увеличение количества новых организаций. Как заметили специалисты, причиной положительной динамики стало преобладание числа количества новых зарегистрированных компаний над количеством ушедших с рынка организаций. По статистическим данным на июль 2011 г. зарегистрировано 32,5 тыс. новых компаний, количество официально ликвидированных компаний составило 30,7 тысячи.

SWOT-анализ проекта "Офисно-коммерческий центр"

Положительное влияниеОтрицательное влияниеВнутренняя средаСильные стороныСлабые стороныПрестижное расположение объекта (после ЦАО) Близость транспортных магистралейРасположение объекта вдали от центраВнешняя средаВозможностиУгрозыЗапрет строительства в центре, что может повлечь интерес арендаторов к периферийным объектам Снижение количества новых офисных помещений из-за запрета строительства в центре Положительная динамика роста новых компаний на рынке Спрос на офисные помещения в центре города Нестабильность экономической ситуации (возможная "вторая волна" кризиса) Сбалансированность рынка

Вывод: спрос на офисные здания переносится как раз за пределы ТТК и вблизи транспортных развязок, это является плюсом выбора варианта строительства офиса в данном районе, но необходимо учесть существующее предложение на рынке, которое может удовлетворить спрос и нестабильную ситуацию в экономике, которая уменьшает появление новых компаний.

Анализ спроса на коммерческую недвижимость:

Оборот розничной торговли в Москве в 2011 г. увеличился на 6,6% по сравнению с 2010 г. - до 3 322 млрд руб. На 80,3% оборот розничной торговли был сформирован торгующими организациями, на 19,7% - продажей товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках.

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогам 1 кв. 2012 г. составило 4 190 тыс. кв. м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 363 кв. м GLA на 1 000 жителей. 1 кв. 2012 продолжил тенденции прошлого года, а именно:

Снижение объема ввода новых объектов.

Увеличение масштабности заявляемых к строительству проектов. В начале года было заявлено о строительстве сразу трех крупных проектов - ТЦ Романа Абрамовича рядом со "Сколково" на 100 тыс. кв. м, Vegas Crocus City (283 00/100 000 кв. м) и Vegas Кунцево (231 000/ 113 000 кв. м), девелопер Crocus Group.

Перенос сроков открытия ТЦ (с февраля 2012 г. на лето перенесено открытие ТЦ "МЦ").

Продолжается децентрализация рынка. В 2012 г. будут введены первые Outlet-центры. Уровень вакантных площадей снизился и на конец 1 кв. 2012 г. в целом по рынку составил около 3,5%. До сих пор уровень вакантных площадей может сильно различаться в зависимости от уровня и качества ТЦ.

По-прежнему, наиболее активными среди торговых операторов уже несколько лет остаются крупные продуктовые сети - именно они заявляют о самых больших программах развития на 2012 год.

SWOT-анализ проекта "Коммерческо-жилое здание"

Положительное влияниеОтрицательное влияниеВнутренняя средаСильные стороныСлабые стороныРасположение объекта в месте высокой проходимости Объект находится в экологически чистом районе Рядом с объектом находится большая зона отдыха Развитая инфраструктура района Строительство экологически вредных объектов не планируется, потому что рядом находится особо охраняемая природная зона. Более востребовано жилье эконом-класса Повышение конкуренции за счет "размораживания" недостроенных объектовВнешняя средаВозможностиУгрозыПовышение доходов населения Близость от транспортных магистралей Создание благоприятных условий для жизни В зоне объекта находится большое количество образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров, что создает дополнительное преимуществоВозможные трудности при реализации больших площадей Конкуренция может привести к снижению цены на коммерческие помещения.

3.4 Выводы по результатам маркетингового исследования сегментов рынка недвижимости. Предложения по отбору проектных решений для финансовой оценки

Итак, нам предстоит выбрать из трех вариантов два. По итогу маркетинговых исследований можно составить примерный рейтинг проектов.

ПроектПлюсыМинусыСреднееЖилое здание633Офисно-коммерческое здание541Коммерческое-жилое здание844

Примечание: плюсами считаем сильные стороны и возможности, минусами - слабые стороны и угрозы по итогам SWOT-анализа.

Проведем финансовую оценку двух проектных решений и определим самый доходный вариант. Планируется в течение 6 лет сдавать объект в аренду, затем продать его по рыночной цене. В процессе расчетов необходимо провести дисконтирование денежных потоков, с учётом инфляции и ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Последний этап конкурса на звание ННЭИ - максимальная прибыльность. Она означает, что данный вариант принесет наибольший доход. Из всех финансово целесообразных вариантов наилучшим и наиболее эффективным признается использование, которое обеспечит максимальный возврат капитала (чистую текущую стоимость объекта или чистый доход).

Исходные данные о рыночной ситуации

№ п/пПоказателиЕд. изм. Прогнозный период (по годам) 2013201420152016201720181Изменение затрат (прогноз) %-546882Рост стоимости недвижимого имущества (прогноз) %-11111213143Изменение арендных ставок (прогноз) %-13131212124Степень занятости арендаторами (жилые помещения) %-65707589985Степень занятости арендаторами (офисные помещения) %-80808590956Степень занятости арендаторами (коммерческие помещения) %-80838689927Степень занятости арендаторами (парковочные места) -909095100100Данные по стоимости аренды за базовый год, у. д. е. /кв. м. (без НДС и операц. расходов) 8Уровень арендой платы (жилые помещения) у. д. е. /м. кв56063371580189710059Уровень арендой платы (офисные помещения) у. д. е. /м. кв815921104111661305146210Уровень арендой платы (коммерческие помещения) у. д. е. /м. кв9701096123913871554174011Уровень арендой платы (парковочные места) у. д. е. /м. кв17501978223525032803313912Цена продажи квартиру. д. е. /м. кв612067937540844595431087913Цена продажи офисных помещенийу. д. е. /м. кв613068047553845995591089714Цена продажи коммерческих помещенийу. д. е. /м. кв6957772285729600108481236715Цена продажи парковочных месту. д. е. /м. кв48050533365920266307749278541616Обслуживание и текущий ремонт жильяу. д. е. /м. кв42444548525617Обслуживание и текущий ремонт офисных и коммерческих зданийу. д. е. /м. кв919599105113122

Исходные данные для трех вариантов проектных решений

№ п/пПоказателиЕд. изм. Жилое зданиеКомбинированное коммерческо-жилое зданиеОфисно-коммерческое здание1Площадь этажа зданиям. кв1304913049130492Величина амортизационных отчислений% в год3,23,23,23Арендная плата за участоку. д. е. /год2270022700231004Цена продажи недвижимости (в начале прогнозного периода) перед реконструкцией1000 у. д. е. 1267012670126705Инвестиционные затраты в начале прогнозного периода (работы по реконструкции или ремонту) 1000 у. д. е. 1103316549209636Бухгалтерская стоимость недвижимости после проведения реконструкции1000 у. д. е. 2370329219336337Арендуемые или продаваемые площади (жилые помещения) м286128612-8Арендуемые или продаваемые площади (коммерческие помещения) м2130195719579Арендуемые или продаваемые площади (офисные помещения) м2-7292756810Арендуемые или продаваемые парковочные месташт. 1365359

Исходные данные о финансировании объектов

ПоказателиЕд. изм. Жилое зданиеКомбинированное коммерческо-жилое зданиеОфисно-коммерческий центрНалог на прибыль%202020Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах%35%25%15%Время выплаты привлеченного капиталалет101010Погашение долга за привлеченный капитал равными долями1000 у. д. е. /год386,2413,7314Доля собственного капитала в инвестиционных затратах%65%75%85%

Проведем финансовую оценку трех проектных решений и определим самый доходный вариант. Планируется в течение 6 лет сдавать объект в аренду, затем продать его по рыночной цене. В процессе расчетов необходимо провести дисконтирование денежных потоков, с учетом инфляции и ставки рефинансирования ЦБ РФ.

4. Финансовая оценка проектных решений

4.1 Доходы от аренды

ПРОЕКТ 1

ПоказателиЕдиница измеренияГоды2013201420152016201720181. Жилые помещенияПлощадь, приносящая доходм255986029645976658440Доходы от арендыу. д. е. /м25606337158018971005Доходы1000 у. д. е. /м2354243115173687584792. Коммерческие помещенияПлощадь, приносящая доход104108112116120Доходы от арендыу. д. е. /м297010961239138715541740Доходы1000 у. д. е. /м21141341561802093. ПарковкаПлощадь, приносящая доход122122129136136Доходы от арендыу. д. е. /м2175019782235250328033139Доходы1000 у. д. е. /м2242274323381427Всего доходы от аренды: 1000 у. д. е. /м238994719565274379115

ПРОЕКТ 2

ПоказателиЕдиница измеренияГоды 2013201420152016201720181. Жилые помещения Площадь, приносящая доходм2 55986029645976658440Доходы от арендыу. д. е. /м25606337158018971005Доходы1000 у. д. е. /м2 354243115173687584792. Коммерческие помещения Площадь, приносящая доход 15661625168317421801Доходы от арендыу. д. е. /м297010961239138715541740Доходы1000 у. д. е. /м2 171620122335270731343. Парковка Площадь, приносящая доход 4848505353Доходы от арендыу. д. е. /м2175019782235250328033139Доходы1000 у. д. е. /м2 94107126149166Всего доходы от аренды: 1000 у. д. е. /м2 535364307634973011779

ПРОЕКТ 3

показателиЕдиница измеренияГоды 201320142015201620172018Офисные помещения Площадь, приносящая доходм2 60556055643368127190Доходы от арендыу. д. е. /м28159211041116613051462Доходы1000 у. д. е. /м2 5576630174988892105122. Коммерческие помещения Площадь, приносящая доход 15661625168317421801Доходы от арендыу. д. е. /м297010961239138715541740Доходы1000 у. д. е. /м2 171620122335270731343. Парковка Площадь, приносящая доход 5353565959Доходы от арендыу. д. е. /м2175019782235250328033139Доходы1000 у. д. е. /м2 105119140165185Всего доходы от аренды: 1000 у. д. е. /м2 7397843299741176413831

4.2 Расчет финансовых результатов

ПРОЕКТ 1

ПоказателиЕдиница измеренияГоды 201320142015201620172018Доходы от аренды1000 у. д. е. /м2 38994719565274379115Арендная плата за участок1000 у. д. е. /м2-23-25-28-31-35-40Техническое обслуживание и текущий ремонт1000 у. д. е. /м2 -254-284-322-411-488Процент за привлеченный капитал1000 у. д. е. /м2-550-550-495-440-385-330Оперативный чистый доход1000 у. д. е. /м2-57330703911485866068257Равномерная амортизация недвижимости, 3%1000 у. д. е. /м2711711711711711711Финансовый результат перед уплатой налога1000 у. д. е. /м2-128423583200414758947546Налог на прибыль1000 у. д. е. /м2-25747264082911791509Финансовый результат после уплаты налога1000 у. д. е. /м2-102718872560331847166037

ПРОЕКТ 2

ПоказателиЕдиница измеренияГоды 201320142015201620172018Доходы от аренды1000 у. д. е. /м2 535364307634973011779Арендная плата за участок1000 у. д. е. /м2-23-25-28-31-35-40Техническое обслуживание и текущий ремонт1000 у. д. е. /м2 -393-434-487-595-693Процент за привлеченный капитал1000 у. д. е. /м2-590-590-531-472-413-354Оперативный чистый доход1000 у. д. е. /м2-612434654376645868810692Равномерная амортизация недвижимости, 3%1000 у. д. е. /м2877877877877877877Финансовый результат перед уплатой налога1000 у. д. е. /м2-148934694561576878119815Налог на прибыль1000 у. д. е. /м2-298694912115415621963Финансовый результат после уплаты налога1000 у. д. е. /м2-119127753649461462497852

ПРОЕКТ 3

ПоказателиЕдиница измеренияГоды201320142015201620172018Доходы от аренды1000 у. д. е. /м2 7397843299741176413831Арендная плата за участок1000 у. д. е. /м2-23-26-28-32-36-41Техническое обслуживание и текущий ремонт1000 у. д. е. /м2 -724-759-850-968-1099Процент за привлеченный капитал1000 у. д. е. /м2-448-448-403-358-314-269Оперативный чистый доход1000 у. д. е. /м2-4716200724187331044712423Равномерная амортизация недвижимости, 3%1000 у. д. е. /м2100910091009100910091009Финансовый результат перед уплатой налога1000 у. д. е. /м2-1480519162327724943811414Налог на прибыль1000 у. д. е. /м2-29610381246154518882283Финансовый результат после уплаты налога1000 у. д. е. /м2-118441524986617975509131

4.3 Обслуживание долга

ПРОЕКТ 1

ПоказателиЕдиница измеренияГоды 201320142015201620172018Заемный капитал в начале года1000 у. д. е386238623475308927032317Погашение долга в конце года1000 у. д. е-386386386386386Заемный капитал в конце года1000 у. д. е-34753089270323171931Уплата процентов от стоимости в начале года - 14,25%1000 у. д. е550550495440385330

ПРОЕКТ 2

ПоказателиЕдиница измеренияГоды 201320142015201620172018Заемный капитал в начале года1000 у. д. е413741373724331028962482Погашение долга в конце года1000 у. д. е-414414414414414Заемный капитал в конце года1000 у. д. е-37243310289624822069Уплата процентов от стоимости в начале года - 14,25%1000 у. д. е590590531472413354

Проект 3

ПоказателиЕдиница измеренияГоды201320142015201620172018Заемный капитал в начале года1000 у. д. е314431442830251622011887Погашение долга в конце года1000 у. д. е-314314314314314Заемный капитал в конце года1000 у. д. е-28302516220118871572Уплата процентов от стоимости в начале года - 14,25%1000 у. д. е448448403358314269

4.4 Стоимость недвижимого имущества

ПРОЕКТ 1

Показатели2018 г. Цена продажи недвижимого имущества в конце 2018 г. 32002 (16000 х 1,05 х 1,06 х 1,07 х 1,07 х 1,08) Бухгалтерская стоимость20148 (16000 - 5 х 800) Налогооблагаемая часть от цены продажи11854Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи-2371Цена продажи недвижимости в конце 2018 г. 32002Уплачиваемый налог-2371Выплата долга за привлеченный капитал-1931Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у. д. е. /м227701

ПРОЕКТ 2

Показатели2018 г. Цена продажи недвижимого имущества в конце 2018 г. 39449 (16000 х 1,05 х 1,06 х 1,07 х 1,07 х 1,08) Бухгалтерская стоимость24836,15 (16000 - 5 х 800) Налогооблагаемая часть от цены продажи14613Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи-2923Цена продажи недвижимости в конце 2018 г. 39449Уплачиваемый налог-2923Выплата долга за привлеченный капитал-2069Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у. д. е. /м234458

ПРОЕКТ 3

Показатели2018 г. Цена продажи недвижимого имущества в конце 2018 г. 45409 (16000 х 1,05 х 1,06 х 1,07 х 1,07 х 1,08) Бухгалтерская стоимость28588,05 (16000 - 5 х 800) Налогооблагаемая часть от цены продажи16821Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи-3364Цена продажи недвижимости в конце 2018 г. 45409Уплачиваемый налог-3364Выплата долга за привлеченный капитал-1572Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у. д. е. /м240473

4.5 Расчет кассовых поступлений

ПРОЕКТ 1

ПоказателиНа начало 2013 г. Годы 201320142015201620172018Начальная стоимость недвижимости-12670 Инвестиции в строительство-11033 Заем (35% от нач. стоимости) 3861,55 Погашение займа -386-386-386-386-386Годовые финансовые результаты после уплаты налога -102718872560331847166037Амортизационные отчисления, 3% 711711711711711Цена продажи недвижимости 32002Налог с продаж -2371Платежи по займу -1931Кассовые поступления, 1000 у. д. е. -19841,45-1027,242211,722885,183642,845040,5234062,07

ПРОЕКТ 2

ПоказателиНа начало 2013 г. Годы 201320142015201620172018Начальная стоимость недвижимости-12670 Инвестиции в строительство-16549 Заем (35% от нач. стоимости) 4137,25 Погашение займа -414-414-414-414-414Годовые финансовые результаты после уплаты налога -119127753649461462497852Амортизационные отчисления, 3% 877877877877877Цена продажи недвижимости 39449Налог с продаж -2923Платежи по займу -2069Кассовые поступления, 1000 у. д. е. -25082-1191323841115077671242773

ПРОЕКТ 3

ПоказателиНа начало 2013 г. Годы201320142015201620172018Начальная стоимость недвижимости-12670 Инвестиции в строительство-20963 Заем (35% от нач. стоимости) 3144,45 Погашение займа -314-314-314-314-314Годовые финансовые результаты после уплаты налога -118441524986617975509131Амортизационные отчисления, 3% 10091009100910091009Цена продажи недвижимости 45409Налог с продаж -3364Платежи по займу -1572Кассовые поступления, 1000 у. д. е. -30489-1184484756806874824550298

4.6 Расчет дисконтированного денежного потока и основные показатели эффективности проектного решения

,

где: d - норма дисконта; h - равномерный темп инфляции за один шаг; r - рисковая премия, %.

где: СFt - денежные потоки; i - ставка дисконта; n - число периодов

Для нашего проектного решения примем процентную ставку i= 10%+8%+2%= 20%

ПРОЕКТ 1

ПоказателиРасчетные значения (по периодам) На начало года 2013На конец года 2013На конец года 2014На конец года 2015На конец года 2016На конец года 2017На конец года 2018Период планирования (t), годы0123456Дисконтный множитель при i=20%1,000,830,690,580,480,400,33 (1+i) tДенежный поток (CF) -19841-1027221228853643504134062Дисконтированный денежный поток (PV) -19841-856153616701757202611407Накопленный дисконтированный денежный поток--20697-19162-17492-15735-13709-2302Чистый дисконтированный доход (NPV)

-2302 Индекс рентабельности инвестиций (PI) отсутствует Срок окупаемости проекта (PB) отсутствует В данном проектном решении при принятом коэффициенте дисконтирования (i=20%) точка окупаемости проектного решения находится за горизонтом планирования (свыше 6 лет от начала строительства объекта). Чистый дисконтированный доход на конец 2018 года - отрицательная величина, поэтому индекс рентабельности не рассчитывается. Следовательно, можно пересчитать коэффициент дисконтирования или увеличить горизонт планирования до момента, когда ЧДД становится неотрицательной величиной. Кроме того, можно пересмотреть исходные данные по проектному решению и увеличить арендные ставки по площадям.

При условии, что причины инфляции будут в будущем минимизированы, и сама инфляция будет незначительна, а риски в объекты недвижимости также невелики, можно принять дисконтную ставку i= 6%+3%+1%= 9% и пересчитать показатели проектного решения "Жилой дом".

ПРОЕКТ 1 (продолжение)

ПоказателиРасчетные значения (по периодам) На начало года 2013На конец года 2013На конец года 2014На конец года 2015На конец года 2016На конец года 2017На конец года 2018Период планирования (t), годы0123456Дисконтный множитель при i=9%1,0000,9170,8420,7720,7080,6500,596 (1+i) tДенежный поток (CF) -19841-1027221228853643504134062Дисконтированный денежный поток (PV) -19841-942186222282581327620310Накопленный дисконтированный денежный поток--20784-18922-16694-14114-108389472Чистый дисконтированный доход (NPV) 9472Индекс рентабельности инвестиций (PI) 0,52Срок окупаемости проекта (PB) 5,53

ПРОЕКТ 2

ПоказателиРасчетные значения (по периодам) На начало года 2013На конец года 2013На конец года 2014На конец года 2015На конец года 2016На конец года 2017На конец года 2018Период планирования (t), годы0123456Дисконтный множитель при i=20%1,000,830,690,580,480,400,33 (1+i) tДенежный поток (CF) -25082-1191323841115077671242773Дисконтированный денежный поток (PV) -25082-993224923792449269714325Накопленный дисконтированный денежный поток--26074-23826-21446-18998-16301-1976Чистый дисконтированный доход (NPV) 1976 Индекс рентабельности инвестиций (PI)

отсутствуетСрок окупаемости проекта (PB) отсутствует

ПоказателиРасчетные значения (по периодам) На начало года 2013На конец года 2013На конец года 2014На конец года 2015На конец года 2016На конец года 2017На конец года 2018Период планирования (t), годы0123456Дисконтный множитель при i=9%1,0000,9170,8420,7720,7080,6500,596 (1+i) tДенежный поток (CF) -25082-1191323841115077671242773Дисконтированный денежный поток (PV) -25082-1093272531753597436225504Накопленный дисконтированный денежный поток--26174-23449-20274-16677-1231513189Чистый дисконтированный доход (NPV) 13189Индекс рентабельности инвестиций (PI) 0,47Срок окупаемости проекта (PB) 5,48

ПРОЕКТ 3

ПоказателиРасчетные значения (по периодам) На начало года 2013На конец года 2013На конец года 2014На конец года 2015На конец года 2016На конец года 2017На конец года 2018Период планирования (t), годы0123456Дисконтный множитель при i=20% (1+i) t1,000,830,690,580,480,400,33Денежный поток (CF) -30489-1184484756806874824550298Дисконтированный денежный поток (PV) -30489-987336632873315331316845Накопленный дисконтированный денежный поток--31475-28109-24822-21507-18194-1349Чистый дисконтированный доход (NPV) -1349 Индекс рентабельности инвестиций (PI) отсутствует Срок окупаемости проекта (PB) отсутствует

ПоказателиРасчетные значения (по периодам) На начало года 2013На конец года 2013На конец года 2014На конец года 2015На конец года 2016На конец года 2017На конец года 2018Период планирования (t), годы0123456Дисконтный множитель при i=9% (1+i) t1,0000,9170,8420,7720,7080,6500,596Денежный поток (CF) -30489-1184484756806874824550298Дисконтированный денежный поток (PV) -30489-1086408043864870535829991Накопленный дисконтированный денежный поток--31575-27495-23109-18239-1288117110Чистый дисконтированный доход (NPV) 17110 Индекс рентабельности инвестиций (PI) 0,44 Срок окупаемости проекта (PB) 5,43

ИТОГОВАЯ ТАБЛИЦА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ФИНАНСОВОЙ ОЦЕНКИ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

№ п\ппоказателиЕд изм. Жилое зданиеКоммерческо-жилое здание1Цена продажи объекта1000 у. е. д. 32002394492Выплата долга за привлеченный капитал1000 у. е. д. 193120693Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости1000 у. д. е. /м кв 27701344584Индекс рентабельности 0,52 0,475Чистый дисконтированный доход1000. у. д. е 9472131896Срок окупаемостигод 5,535,48

1.5. Выводы и предложения по выбору лучшего проектного решения

Оценка перспектив развития района застройки и рынка недвижимости

Рассмотрев три проектных решения по развитию объекта недвижимого имущества жилое здание, комбинированное коммерческо-жилое здание и офисно-коммерческий центр, делаем следующие выводы:

.Наиболее привлекательным с финансовой точки зрения является проект офисно-коммерческого центра. Но, учитывая результаты SWOT-анализа можно сделать вывод о высокой степени риска этого решения.

2.Из оставшихся двух проектов можно выбрать наиболее выгодный и с низким уровнем риска - коммерческо-жилое здание, которое окупится через 5,5 лет и принесет доход 13 189 000 у. д. е.

6. Заключение

В данной курсовой работе мы рассмотрели 3 проектных решения по развитию объекта недвижимого имущества:

·Многоэтажное блокированное жилое здание

·Коммерческо-жилое здание

·Офисно-коммерческое здание

Были проведены исследования тенденций на рынке офисных помещений, торговой недвижимости и жилья, ситуация на данный момент по спросу и предложению, ценам. Рассмотрены характеристики района Филёвский парк и основные характеристики участка застройки (видовые характеристики, пешеходная доступность, транспортная доступность и т.д.), на основе этих исследований составили SWOT-анализ по каждому проекту, определили сильные и слабые стороны, а так же возможности и угрозы. По этим результатам, а так же по результатам экономических расчетов определили, что наиболее выгодным будет строительство 2 проекта здания.

В целом была проведена большая аналитическая работа, расчетная часть, сформулированы выводы и достигнута конечная цель - выбор обоснованного проектного решения.

Библиографический список

1.Методические указания по выполнению курсовой работы по дисциплине "Управление имуществом", МГСУ, Москва, 2011

2.Источники Интернет: сайты Росстата, Москомархитектуры, аналитических фирм.

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛ

Больше работ по теме: