Договор строительного подряда

 













Договор строительного подряда

Содержание


Введение

Глава 1. Общие положения о договоре строительного подряда

1.1 Правовое регулирование строительной деятельности в РФ

1.2 Понятие договора строительного подряда

1.3 Стороны в договоре строительного подряда

Глава 2. Обязательства из договора строительного подряда

2.1 Содержание договора строительного подряда

2.2 Техническая документация и смета

2.3 Исполнение обязательств из договора подряда

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение


Актуальность темы исследования. Договор строительного подряда как самостоятельная разновидность подрядных договоров получил свое развитие в период административно-командной системы управления экономикой государства. Новый характер социально-экономических отношений потребовал реформирования института договора строительного подряда. В результате чего содержание договора строительного подряда претерпело существенные изменения. Именно в 1990-х годах договор строительного подряда появился как гражданско-правовой договор, как свободный акт волеизъявления сторон.

Дальнейшее развитие правового регулирования отношений в сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости способствует достижению одной из основных целей реформирования национальной экономики, а именно: увеличению темпов и объемов строительства, вводу новых мощностей. Действующее законодательство о договоре строительного подряда не в полной мере соответствует требованиям современной международной и отечественной правоприменительной практики. Появились новые виды договоров в области строительства, широкое распространение получили новые формы строительства, увеличился круг участников строительных отношений и т.п.

Большое влияние на договор строительного подряда оказывают нормы публичного законодательства и комплекс технических норм в строительстве. В настоящее время данная отрасль законодательства находится в стадии реформирования, не достигнуто оптимальное соотношение закона и договора. Усиление роли закона в регулировании отношений по строительному подряду происходит в отсутствие системного правового акта о строительстве, ряда специальных публично-правовых актов и основных технических регламентов.

Состояние научной разработки проблем договора строительного подряда также не всегда соответствует потребностям практики. В литературе недостаточно освещаются особенности исполнения договора строительного подряда, не уделено полноценное внимание несущественным условиям договора. В то же время имеющиеся правовые решения нуждаются в развитии, а также научном обосновании. В частности, разработка отдельных положений договора позволит применять на практике редко реализуемые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об удержании, о предварительных договорах.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются гражданские правоотношения, возникающие из договора строительного подряда.

Предмет исследования образуют нормы гражданского права, регламентирующие порядок заключения, изменения, прекращения и исполнения договора строительного подряда. Предмет исследования образуют публично-правовые нормы, регулирующие отношения сторон по договору строительного подряда, путем либо прямого влияния на договор, либо устанавливая административно-правовые предпосылки заключения договора строительного подряда.

Основная цель исследования обусловлена объектом и предметом исследования и заключается в комплексном исследовании договора строительного подряда. Кроме этого, целью исследования является выявление теоретических проблем договора строительного подряда, выработка рекомендаций по решению данных проблем, разработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

Достижение поставленной цели предопределяет постановку и решение следующих задач:

выявление особенностей договора строительного подряда, описание его признаков;

определение круга участников отношений в области строительного подряда, выявление особенностей их правового положения, анализ структуры договорных связей;

изучение законодательства о строительном подряде, выявление его составляющих и разработка рекомендаций для его совершенствования;

анализ содержания договора строительного подряда;

анализ порядка и способов заключения договора строительного подряда;

выявление и анализ особенностей исполнения договора строительного подряда.

Методологическую основу исследования составляют универсальные общенаучные методы: логический, системно-интеграционный, структурно-функциональный, и специальные методы: историко-правовой, сравнительно-правовой.

Теоретической основой исследования явились труды С.С. Алексеева, М.И. Барышева, Ю.Г. Басина, B.C. Белых, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, К.М. Варшавского, С.А. Верба, В.В. Витрянского, И.М. Дидковского, Б.М. Гонгало, С.С. Занковского, О.С. Иоффе, А.В. Казакова, А.А. Каравайкина, Л.И. Картужанского, О.А. Красавчикова, B.C. Кичатовой, Н.И. Коваленко, B.C. Мартемьянова, И.Б. Новицкого, В.К. Райхера, В.А. Семеусова, М.Н. Семякина, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, А.П. Ткача, Ю.К. Толстого, З.М. Фаткудинова, Р.О. Халфиной, С.А. Хохлова, В.Ф. Чигира, Е.Д. Шешенина, В.Ф. Яковлева, B. C. Якушева и др., а также работы дореволюционных российских ученых A.M. Гуляева, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича.

договор строительный подряд смета

Глава 1. Общие положения о договоре строительного подряда


1.1 Правовое регулирование строительной деятельности в РФ


Данную работу мы начнем с описания и анализа правового регулирования строительной деятельности.

Строительное законодательство регулирует деятельность всех участников строительного процесса: проектировщиков и архитекторов, разработчиков технической и сметной документации, заказчиков, инвесторов, застройщиков и, наконец, самих строителей - подрядчиков и субподрядчиков.

Правовой статус участников строительства определяется по двум направлениям правового регулирования:

во-первых, он установлен достаточно большим числом императивных норм и в этой части можно говорить об определенной единой стабильной составляющей правового статуса всех инвесторов, всех заказчиков и всех подрядчиков;

во-вторых, он определяется индивидуально для каждого субъекта условиями договоров, в которых он участвует.

Основным правовым документом, посвященным взаимоотношениям всех участников строительства, является закон "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в редакции Федерального закона от 19 июня 1995 г. №89-ФЗ (далее - Закон). [7]

В этом нормативном акте даются определения таких постоянных участников строительного процесса, как инвесторы и заказчики. При использовании в любых правовых документах этих терминов необходимо принимать во внимание, что в названном Законе по целому ряду позиций зафиксировано их правовое положение в ходе строительного процесса и соответствующие правила будут применяться в случае спора независимо от того, даны ли аналогичные определения в конкретных договорах или нет.

Инвесторами являются те участники строительного процесса, которые согласно п.3 ст.2 Закона осуществляют вложение собственных, заемных или привлеченных средств и обеспечивают их целевое использование. Таким образом, инвесторами могут быть, прежде всего, те юридические или физические лица, которые имеют право самостоятельно распоряжаться собственными средствами. К числу таких лиц относятся коммерческие и некоммерческие организации, которые являются собственниками своего имущества. А те юридические лица, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны получить соответствующие полномочия для осуществления инвестиций в строительное производство от своих учредителей.

Кроме того, инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами. К их числу относятся в первую очередь Правительство РФ, а также министерства и ведомства РФ и субъектов РФ. Инвесторами могут быть и такие неправительственные организации, наделенные правами по управлению федеральной собственностью, как Российская академия наук (РАН). [4]

Если инвестиции осуществляются за счет заемных средств, то следует иметь в виду, что заем и банковский кредит предоставляются, как правило, с определенной в договоре займа или кредита целью и расходование заемных средств контролируется кредитором. Поэтому при заключении договоров с инвесторами, предлагающими заемные средства как инвестиции, необходимо проверять, соответствует ли такое использование полученных ими заемных средств условиям и требованиям, зафиксированным в законодательных нормах и договорах с кредиторами.

Если в качестве инвестиций предполагается использование привлеченных средств, необходимо проверить, вправе ли данный инвестор привлекать, например, средства граждан для данных инвестиций.

При строительстве крупных объектов нередко объединяются средства нескольких инвесторов, что прямо предусмотрено в п.3 ст.2 того же Закона.

В этих случаях инвесторы заключают договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) и определяют в нем условия объединения своих средств.

Договоры о долевом участии в строительстве жилых домов получили широкое распространение. При вступлении в число дольщиков по таким договорам следует иметь в виду, что в соответствии с п.3 ст.7 Закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектом доле вой собственности участников инвестиционного процесса до приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Если инвестор откажется от дальнейшего финансирования строительства до его завершения, то он должен, если иное не предусмотрено в договоре, компенсировать другим участникам проекта их затраты.

При долевом участии в строительстве жилых домов граждане-инвесторы могут стать собственниками квартир только после их полной оплаты, что в свою очередь возможно после приемки всего дома в эксплуатацию.

В практике нередко возникают споры о том, как должны быть оплачены квартиры при долевом строительстве, если в течение срока возведения дома цены на завершенный объект выросли ввиду роста цен на строительные материалы, энергоносители, изменения налогового законодательства и т.д., т.е. в связи с обстоятельствами, за которые подрядчик не отвечает. Законодательство стоит на той позиции, что инвестор становится собственником квартиры только после ее полной оплаты по тем ценам, которые сложились на момент сдачи объекта.

Согласно нормам п.4 ст.5 Закона инвестор может передать по договору свои правомочия как по самим инвестициям, так и по их результатам иным лицам. При этом могут быть использованы две юридические конструкции перехода прав инвестора: перемена лиц в обязательстве или продажа прав.

В тех случаях, когда инвестор связан с другими участниками строительства и инвестиционного проекта только такими правоотношениями, в которых ему принадлежат права и нет никаких обязанностей, то он вправе продать свои имущественные права в соответствии с указанием п.4 ст.454 ГК РФ.

Если же инвестор является субъектом не только прав, но и обязанностей, то он должен соблюдать правила о переводе долга, т.е. ему необходимо получить согласие других участников правоотношений на замену себя на другое лицо.

Следует также иметь в виду что норма п.3 ст.7 Закона, устанавливающая правоотношения долевой собственности на незавершенный объект строительства, распространяет таким образом правила об общей собственности на взаимоотношения дольщиков, что предполагает преимущественное право каждого из них на приобретение отчуждаемых инвестором прав на результаты инвестиций (построенные объекты). [10]

Как правило, инвестор выступает заказчиком при строительстве. Однако возможна и другая конструкция: инвестор вправе уполномочить другое юридическое или физическое лицо, а также государственный орган осуществить реализацию проекта. Такое лицо будет выполнять функции заказчика, хотя строительство в этом случае будет осуществляться не за счет средств самого заказчика. Согласно прямому указанию ч.2 п.4 ст.7 Закона такой заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на тот период и в тех пределах, которые указаны в его договоре с инвестором. Как видим, в этой части строительное законодательство вплотную подошло к формулированию специального вещного права заказчика на объект инвестиционной деятельности. Это право состоит из традиционных трех правомочий, образующих основные вещные права, однако это не право собственности, не право хозяйственного ведения и не право оперативного управления, поскольку последние два имеют строго ограниченный законом круг возможных субъектов. К их числу заказчики не относятся, поскольку статус заказчика можно получить только на основании договора или заменяющего его административного акта - распоряжения, а статус субъектов права хозяйственного ведения или оперативного управления - в силу учредительных документов данного юридического лица и прямых указаний законодательства о юридических лицах данного вида.

Основные особенности правового статуса единого заказчика зафиксированы в Положении о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.

Инвестор, как правило, финансирует строительство объектов, которыми сам затем и пользуется. Однако в тех случаях, когда этого не происходит, и инвестор - это не то лицо, которое становится пользователем объекта инвестиций, т.е. строящегося здания, предприятия или жилого дома, то между таким пользователем и инвестором должен быть заключен договор об инвестировании, в котором определяются их взаимные права и обязанности. Вместо договора об инвестировании может быть издано решение об инвестировании. Такое решение издается, например, государственным органом, уполномоченным осуществлять распределение бюджетных средств для строительства муниципального жилья и объектов соцкультбыта.

При использовании в качестве инвестиций таких специфических источников, как государственные валютные средства и государственные иностранные инвестиционные кредиты, действуют нормы специального акта - постановления Правительства РФ от 8 июня 1993 г. №531 "Об упорядочении в РФ строительства объектов, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов.

Основным документом, лежащим в основе взаимоотношений участников строительного процесса, является заключаемый ими договор. Согласно ст.7 Закона такой договор регулирует производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между участниками строительства. [6]

Центральное звено этих отношений - это отношения между заказчиком (который может быть и инвестором) и исполнителем-подрядчиком.

Основной особенностью правового положения подрядчика является то, что строительная деятельность относится к числу лицензируемой. Постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. №351 утверждено Положение о лицензировании строительной деятельности.

Перечень видов строительной деятельности и работ, осуществляемых на основании лицензий, утвержден 28 декабря 1992 г. Минстроем России.

При определении подрядчика заказчики свободны в своем выборе и вправе воспользоваться предложениями любой организации, как российской, так и иностранной, если подрядчик имеет соответствующую лицензию.

Однако при строительстве за счет государственных средств действуют специальные правила, установленные постановлением Правительства РФ от 14 августа 1993 г. №812 "Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в РФ (с изм. на 26 июня 1995 г.) и детально изложенные в письме Госстроя РФ от 7 октября 1993 г. №15-144 "О порядке заключения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд. [1]

Если же строительство ведется за счет средств частных лиц, то они могут пользоваться этими документами как нормами рекомендательного характера наряду с такими документами, как Типовой договор подряда на капитальное строительство, Типовое дополнительное соглашение к договору подряда на капитальное строительство. Типовая форма графика производства строительно-монтажных работ, квартальных заданий., утвержденными постановлением Госстроя СССР от 23 января 1987 г. №13.

При выборе подрядной организации для осуществления строительства за счет государственных инвестиций организуются подрядные торги, проведение которых регулируется Положением о подрядных торгах в РФ, утвержденным Распоряжением Госкомимущества РФ от 13 апреля 1993 г. №660-р (с изм. и доп. от 18 октября 1994 г.).

Применение этого документа обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд.

В договоре подряда на капитальное строительство или, иными словами, в договоре строительного подряда, содержатся условия, определяющие права и обязанности заказчика и подрядчика. Этим договорам посвящен § 3 гл.37 ГК РФ.

В тех случаях, когда строительно-монтажные работы выполняются не только той организацией, которая заключила договор с заказчиком, но требуют привлечения также и специализированных организаций, таких, например, как ведущих отделочные работы, выполняющих монтаж инженерного оборудования и т.д., подрядчик должен включить в договор свое право на привлечение субподрядных организаций. При этом важно определить, требуется ли согласие заказчика на выбор каждого конкретного субподрядчика или он доверяет это полностью своему подрядчику. В тех случаях, когда, кроме основного подрядчика, договор предполагает наличие и субподрядчиков, такой договор называется договором генерального подряда, а сам подрядчик - генеральным подрядчиком. [12]

При заключении договоров подряда между генеральным подрядчиком и субподрядчиками применяются правила о договорах строительного подряда, где генподрядчик выступает уже в роли заказчика, а субподрядчик - его подрядчиком.

К этим договорам применяется в качестве рекомендательного акта, если речь идет о частных инвестициях, и в качестве императивного, если стройка ведется за счет государственных средств - Положение о взаимоотношениях организаций - генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 3 июля 1987 г. №132.

Порядок сдачи готового объекта строительства регулируется постановлением Совета Министров СССР от 8 января 1981 г. №24 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов. Кроме того, действует специальный нормативный акт, применяемый в обязательном порядке для специфической группы объектов - объектов связи общего пользования, однако частные инвесторы и заказчики могут воспользоваться при составлении своих договоров этим документом как рекомендательной нормой: это "Временные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов связи общего пользования в Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства связи РФ от 19 декабря 1995 г. [1]

При определении в договоре условий приемки законченного строительством объекта любого назначения следует учитывать, что императивные нормы и традиционно сложившиеся в нашей стране условия таких договоров не предусматривают ответственности подрядчика за сдачу объекта с недоделками и дефектами. В различных документах - Типовых договорах, Правилах подряда на капитальное строительства, не говоря уже о самых общих, не детализированных нормах законодательства об инвестиционной деятельности, не содержатся нормы о штрафной ответственности подрядчика за сдачу объектов с недоделками и дефектами, Здесь, если нет специальных указаний в договоре, могут быть применены только общие нормы об ответственности в форме возмещения убытков. Поэтому при разработке проектов договоров строительного подряда рекомендуется обеспечивать интересы заказчика, помимо иных способов, также включением в те кет договора условий об уплате подрядчиком штрафных санкций в форме неустоек или штрафов за предъявление к сдаче объекта с недоделками. [5]

При строительстве жилья права заказчика нуждаются в особой охране, а процесс сдачи-приемки объектов - в подробном урегулировании, поскольку здесь заказчик - не пользователь построенного дома, если речь идет о строительстве муниципального жилья. Поэтому в этой сфере действует специальный документ - распоряжение Правительства РФ от 29 августа 1994 г. №1387-р "О полномочиях заказчика при завершении строительства и продаже не завершенных строительством жилых домов.

Если строительство по тем или иным причинам в рамках данного договора не завершено, строительное законодательство предусматривает продажу таких объектов, т.е. по существу ограничивает сроки существования незавершенных объектов. Соответствующие правила содержатся в Указе Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством объектов, которым утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов и в постановлении Совета Министров РФ от 3 февраля 1992 г. №59 (в ред. 21 марта 1994 г.)"О мерах по продаже не завершенных строительством объектов.

В соответствии с этими документами объекты незавершенного строительства выставляются на инвестиционные или коммерческие конкурсы. [7]


1.2 Понятие договора строительного подряда


По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст.702 ГК).

Договор подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гражданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие правила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.

По общему правилу, когда речь идет о выполнении по договору подряда небольшого объема технически несложных работ, они выполняются лично подрядчиком. Однако при выполнении сложного комплекса работ, в особенности в сфере строительного подряда, применяется принцип генерального подряда. Согласно ст.706 ГК, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик имеет право привлечь к исполнению своих обязательств других лиц. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, а привлеченные им для выполнения отдельных работ лица именуются субподрядчиками.

Подрядчик не вправе использовать генеральный подряд, если из закона или договора подряда вытекает его обязанность выполнить работу лично. Поэтому подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение указанных требований, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. [11] Сущность принципа генерального подряда состоит в том, что генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, поскольку обязательствами по договору подряда связаны только заказчик и генеральный подрядчик. В свою очередь, генеральный подрядчик несет перед субподрядчиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда, так как сам связан обязательствами по субподрядному договору только с субподрядчиком.

В данном случае также имеет место ответственность генерального подрядчика за действия третьих лиц. В связи с этим заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором. Генеральный подрядчик, понесший ответственность за действия третьих лиц в соответствии с принципом генерального подряда, вправе прибегнуть к регрессной ответственности, т.е. взыскать возникшие у него убытки с третьего лица, чьими действиями они были причинены.

Вместе с тем с согласия генерального подрядчика заказчик может заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (прямые договоры). В случаях заключения прямых договоров генеральный подрядчик в них участия не принимает и принцип генерального подряда не действует, поэтому лица, заключившие прямые договоры с заказчиком, несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед ним, а заказчик, в свою очередь, отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора перед этими лицами.

Особо регулируется вопрос об участии в исполнении работы нескольких лиц. В соответствии со ст.707 ГК, если на стороне подрядчика выступают одновременно два или более лица, то при неделимости предмета обязательства они признаются по отношению к заказчику солидарными должниками (в отношении обязанности выполнить работу и сдать ее результат) и соответственно солидарными кредиторами (в отношении права требовать принятия работы и ее оплаты). Однако при делимости предмета обязательства, а также в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, каждое из этих лиц приобретает права и несет обязанности по отношению к заказчику лишь в пределах своей доли.

В отличие от возмездных договоров о передаче имущества в собственность или в пользование договор подряда, с одной стороны, регулирует процесс производительной деятельности, сопровождающейся созданием определенного овеществленного результата.

Согласно п.1 ст.703 ГК договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы. Следовательно, интерес заказчика в договоре подряда состоит в приобретении новой вещи, изготовленной подрядчиком как стороной в данном договоре, или в улучшении качества и иных потребительских свойств уже существующей вещи. [6] С другой стороны, изготовление, переработка (обработка) вещи или выполнение какой-либо иной работы должны сопровождаться передачей ее результата заказчику. В соответствии с п.2 ст.703 ГК по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик наряду с передачей новой вещи передает заказчику также права на нее. В иных случаях подрядчик должен передать заказчику результат выполненной работы, который не выражен в новой вещи, но является вещественным. В связи с этим передаваемый подрядчиком заказчику результат необязательно должен представлять собой движимую или недвижимую вещь.

Еще одним важным отличием договора подряда от возмездных договоров о передаче имущества в собственность или в пользование является то, что его предметом всегда выступают: при изготовлении - индивидуально-определенные вещи, а при переработке (обработке) или выполнении иной работы - конкретный овеществленный результат в отношении индивидуально-определенных вещей. Необходимость создания новых индивидуально-определенных вещей или изменения их потребительских свойств предполагает осуществление подрядных работ по заданию заказчика. Согласно п.1 ст.715 и п.3 ст.703 ГК заказчик имеет право в любое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь, однако, в его деятельность. В свою очередь, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, если иное не предусмотрено договором. [9] Договор подряда также отличается от договоров об оказании услуг, хотя к отдельным их видам могут субсидиарно применяться правовые нормы о договоре подряда. Например, согласно ст.783 ГК общие положения о подряде (ст. ст.702 - 729 ГК) и положения о бытовом подряде (ст. ст.730 - 739 ГК) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит ст. ст.779 - 782 ГК, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Основным отличием договора подряда от договоров об оказании услуг является результат выполненных работ, имеющий овеществленную форму. В договорах об оказании услуг результат деятельности исполнителя не имеет вещественного содержания и неотделим от его личности, будь то концерт выдающегося музыканта, деятельность поверенного или перевозка груза.

Договор подряда, несмотря на внешнее сходство, имеет также существенные отличия от трудового договора. Прежде всего подрядчик согласно ст. ст.704 и 705 ГК выполняет работу на свой риск и, если иное не предусмотрено договором подряда, собственным иждивением, т.е. из своих материалов, своими силами и средствами. [4] В отличие от этого работник, заключивший трудовой договор, зачисляется в штат соответствующей организации, подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка и обязан выполнять указания работодателя. Таковы традиционно выделяемые признаки, отличающие договор подряда и трудовой договор.

Однако при надомном труде работник выполняет конкретный заказ и сдает соответствующий результат, не будучи связанным правилами внутреннего трудового распорядка. Индивидуальные предприниматели не обязаны устанавливать для своих работников правила внутреннего трудового распорядка. Следовательно, указанные отличия не являются достаточно четкими для данного разграничения. [14] В настоящее время главными критериями разграничения трудового договора и договора подряда являются: во-первых, выполнение работником по трудовому договору определенной трудовой функции, т.е. нормируемой законодательством о труде деятельности, необязательно связанной с достижением определенного овеществленного результата; во-вторых, распространение на работника установленной законодательством о труде системы льгот по количеству и условиям труда, его оплате, а также социальному страхованию.

Правила § 1 гл.37 "Общие положения о подряде" согласно п.2 ст.702 ГК применяются к отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд), если иное не установлено правилами ГК об этих видах договоров. [18]


1.3 Стороны в договоре строительного подряда


Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства. В других случаях инвестор возлагает функции заказчика в договоре строительного подряда, требующие специальных знаний, умений и навыков, на специализированную организацию, которая в отношениях с подрядчиком, несмотря на то что заключает договор строительного подряда от своего имени, по существу представляет интересы инвестора.

В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда (ст.748 ГК) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходимые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инженера, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст.749 ГК). [12] В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком предпринимательской деятельности, последний в случаях, предусмотренных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности. Например, в настоящее время в соответствии со ст.17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" подлежат лицензированию такие виды строительной деятельности, как строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам (техническим регламентам); производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, и некоторые другие.

Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строительного подряда, характерна сложная структура договорных связей.

Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ - субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заключаются договоры строительного субподряда. [3] При такой структуре договорных связей особенность правового положения генерального подрядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п.1 ст.313 и ст.403 ГК), а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст.706 ГК).

Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК). [19]

Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неоплата выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с возражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требования, сославшись на то, что подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком

Возможны и иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договоры непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные виды строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обязательств перед заказчиком. Не исключается также возможность заключения договора строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика (ст.321 ГК).

Как отмечалось в юридической литературе, заключение и исполнение договора строительного подряда "составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование" [4]. Инвесторы могут сами, от своего имени выступать в договоре строительного подряда в качестве заказчика либо уполномочить на это в силу инвестиционного договора иное физическое или юридическое лицо. В роли инвесторов могут выступать также заказчик и подрядчик по договору строительного подряда.

Глава 2. Обязательства из договора строительного подряда


.1 Содержание договора строительного подряда


Согласно ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Кроме того, правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Договор строительного подряда имеет отличительные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда.

Во-первых, предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением недвижимого имущества. Объектами договора строительного подряда являются объекты недвижимости.

Во-вторых, подрядчик должен обладать специальной правоспособностью, под которой понимается способность своими действиями создавать для себя права и исполнять обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение - лицензия, выдаваемая уполномоченным государственным органом.

В-третьих, для регулирования отношений, возникающих в связи с заключением и реализацией договора строительного подряда, используется большое количество ведомственных нормативных актов, включая строительные нормы и правила (СНиПы). [10]

. Предмет договора. Предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения. Договор строительного подряда может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. Формулируя предмет договора, необходимо четко указать наименование и местоположение объекта строительства, виды выполняемых работ, их объем, иные данные. [20]

. Срок договора. Согласно ст.708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. Следовательно, в договоре необходимо четко определить даты начала и завершения строительства объекта. В отдельных случаях может указываться интервал времени от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме этого, стороны должны закрепить в договоре момент, с которого начинается отсчет времени (как правило, это момент предоставления строительной площадки, выплаты аванса или некая конкретная дата).

По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки), например срок окончания строительства отдельных частей объекта. Особенно актуально подобное условие в случаях, когда определить точную дату окончания строительства в целом по объективным причинам невозможно и стороны вынуждены довольствоваться указанием приблизительного срока. [20]

. Цена договора.

Цена в договоре строительного подряда подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.п.

Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. [14] Договор строительного подряда заключается путем организации подрядных торгов или по соглашению заказчика и подрядчика.

Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Текст договора может быть подготовлен как заказчиком или подрядчиком, так и совместно сторонами. До подписания основного договора строительного подряда заказчик и подрядчик вправе заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии разработки и согласования проектной документации.

Договор строительного подряда считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем содержащимся в нем условиям и документ подписан сторонами или их уполномоченными представителями. По общему правилу с этого момента он становится обязательным для заказчика и подрядчика.

Содержание договора строительного подряда составляет права и обязанности сторон. Содержание отдельного договора строительного подряда может зависеть от масштаба стройки, желаний сторон, состава субъектов договора и их юридической подготовки и т.д. Давайте же остановимся на некоторых правомочиях каждой из сторон договора.

По договору строительного подряда подрядчик обязан:

) осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ (ст.743 ГК РФ).

В связи с тем что по договору строительного подряда подрядчик должен выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых заданы технической документацией, закон придает большое значение тому, как должны строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и изменением технической документации.

Согласно Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95) разработка проектной документации на строительство объектов осуществляется на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. [19]


2.2 Техническая документация и смета


Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п.2 ст.743 ГК РФ). [7]

1. В договоре рекомендуется указать, какие документы из комплекта технической документации имеют приоритет. Это позволит избежать спора между сторонами на тот случай, если между документами будут разночтения или противоречия. Так, договором может быть установлено, что чертежи имеют приоритет перед спецификациями и в случае обнаружения противоречий подлежат применению в приоритетном порядке.

Кроме того разрешению подобных ситуаций может способствовать условие о двустороннем согласовании вопроса о том, каким образом возможно устранить обнаружившееся противоречие и какой документ следует применять в каждом отдельном случае. Для этого необходимо включить в договор условие о том, что обнаружив указанное обстоятельство подрядчик обязуется уведомить заказчика в определенный срок. Заказчик должен принять меры по разрешению данного вопроса (указать срок для ответа заказчика). А также указать, каким образом должен повести себя подрядчик, если заказчик не отреагирует в определенный на указанное уведомление. В частности, в данном случае может быть применимо правило о приоритетном документе.

. Если подрядчиком при выполнении работ обнаружены дефекты (недостатки) технической документации, разработанной сторонним специалистом, то целесообразно предусмотреть эту ситуацию и порядок её разрешения в договоре. Так в договоре можно предусмотреть порядок уведомления заказчика о обнаруженных недостатках документации, право подрядчика приостановить работы до выяснения мнение заказчика, а также указать на порядок действий заказчика и установить соответствующие сроки.

Во избежание простоев в работе подрядчика ещё до заключения договора строительного подряда (или одновременно) рекомендуется заказать подрядчику экспертизу технической документации. Расходы на такую экспертизу могут оказаться меньшими чем, те которые понесет заказчик в случае обнаружения недостатков документации в ходе работы. Необходимо помнить, что помимо убытков, причиненных простоем, расходы заказчика составят суммы возмещения разумных расходов подрядчика в связи с установлением и устранением дефектов технической документации. Подрядчик вправе требовать возмещения таких расходов на основании п.4 ст.744 ГК РФ. [20]

В договоре необходимо определить ответственность, которую будет нести подрядчик в случае выявления в ходе работы недостатков технической документации после проведенной экспертизы и её положительной оценки.

О значении технической документации и её связи с предметом договора строительного подряда [14]

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете (п.1 ст.743 ГК РФ).

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ (п.3 ст.743 ГК РФ). [9]

Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной предыдущим абзацем, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства (п.4 ст.743 ГК РФ). [16]

Внесение изменений в техническую документацию.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п.1 ст.744 ГК РФ).

Внесение в техническую документацию изменений в большем против десяти процентов объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (п.2 ст.744 ГК РФ).

Подрядчик вправе требовать в соответствии с общими основаниями изменения и расторжения договора пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов (п.3 ст.744 ГК РФ).

Подрядчик вправе требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (п.4 ст.744 ГК РФ). [3]


2.3 Исполнение обязательств из договора подряда


В соответствии со ст.702 ГК основной обязанностью подрядчика является выполнение по заданию заказчика определенной работы и сдача ему результата выполненной работы. При этом подрядчик выполняет предусмотренные договором работы за свой риск. В связи с этим в ст.705 ГК специально урегулирован вопрос о распределении между сторонами рисков, возникающих в ходе исполнения договора подряда. Риск, т.е. бремя возникших случайно имущественных потерь, возлагаемых на определенное лицо (при отсутствии противоправности в действиях сторон договора, а в соответствующих случаях - при отсутствии их вины в наступлении неблагоприятных имущественных последствий), относится, во-первых, к имуществу, необходимому для осуществления предусмотренных договором подряда работ; во-вторых, к предмету подряда. [9] Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, необходимого для осуществления предусмотренных договором подряда работ, относится:

к материалам и оборудованию, предоставленным для изготовления, переработки или обработки вещи;

к переданной для переработки (обработки) вещи;

к иному используемому для исполнения договора имуществу.

Согласно ст.705 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона. [16]

Учитывая, что по общему правилу работа по договору подряда выполняется иждивением подрядчика, т.е. из его материалов, его силами и средствами (ст.704 ГК), именно он как их собственник в большинстве случаев подвержен риску случайной гибели или случайного повреждения имущества, необходимого для осуществления предусмотренных договором подряда работ. Вместе с тем при предоставлении заказчиком материалов и оборудования, а также при передаче им для переработки или обработки своей вещи указанный риск их случайной гибели или порчи будет нести заказчик. Положение ст.705 ГК о возложении риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества на предоставившую их сторону полностью соответствует установленному ст.211 ГК общему правилу о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. [20] Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения предмета подряда, то до приемки заказчиком результата выполненной работы его несет подрядчик. [10]

До момента приемки выполненной работы заказчик не может рассматриваться в качестве собственника новой вещи или иного овеществленного результата, поскольку согласно ст.223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору, если иное не установлено законом или договором, возникает с момента ее передачи. Завершение приемки выполненных работ в подрядных отношениях как раз и является моментом передачи права собственности на полученный результат подрядчиком заказчику.

Следует иметь в виду, что распределение рисков между сторонами договора подряда урегулировано диспозитивной нормой, следовательно, эти правила действуют, если иное не предусмотрено ГК, иными законами или договором подряда. Так, согласно п.2 ст.705 ГК при просрочке передачи или приемки результата работы указанные риски несет сторона, допустившая просрочку. [11] Поскольку по общему правилу выполнение работы осуществляется иждивением подрядчика, он несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц (п.2 ст.704 ГК). Согласно п.5 ст.723 ГК подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества. Следовательно, заказчик вправе воспользоваться любой из возможностей, предоставленных покупателю ст.475 ГК. [9] Если же подрядчик выполняет предусмотренные договором подряда работы с использованием материала заказчика, то согласно ст.713 ГК он обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо. После окончания работы подрядчик должен представить заказчику отчет об израсходовании материала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала.

В соответствии со ст.714 ГК подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося в его владении в связи с исполнением договора подряда.

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу (ст.716 ГК), если им будут обнаружены:

непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

либо возможные неблагоприятные для заказчика последствия выполнения его указаний о способе исполнения работы;

либо иные, не зависящие от подрядчика обстоятельства, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. [21]

Заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренном договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять результат выполненной работы. При обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе он должен немедленно заявить об этом подрядчику.

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе в момент ее приемки, имеет право ссылаться на них только в тех случаях, когда в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки), если иное не предусмотрено договором подряда. [11] При обнаружении после приемки работы отступлений от договора подряда или иных недостатков, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе таких, которые были умышленно скрыты подрядчиком, заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок после их обнаружения.

В случае возникновения между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон договора должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению сторон, то расходы возлагаются на обе стороны в равных долях [4].

При уклонении заказчика от принятия выполненной работы подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит в порядке, предусмотренном ст.327 ГК. Данное правило применяется, если иное не предусмотрено договором подряда. Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло за собой просрочку в сдаче работы, риск случайной гибели изготовленной, переработанной или обработанной вещи признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача вещи должна была состояться. [20] Заказчик обязан оплатить выполненные подрядчиком работы по цене, определяемой в соответствии со ст.709 ГК. При этом согласно ст.711 ГК, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик имеет право требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда. [17]

Подрядчик в соответствии со ст.726 ГК наряду с передачей самого результата работы обязан также передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором, либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре. Сторона, получившая от другой благодаря исполнению своего обязательства по договору подряда информацию о новых решениях и технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна (ст.139 ГК), не вправе сообщать ее третьим лицам без согласия другой стороны (ст.727 ГК). Порядок и условия пользования такой информацией определяются соглашением сторон. [20]


Заключение


Проведенное исследование договора строительного подряда позволяет сделать следующие выводы

. Подрядчик - это лицо, выполняющее для другой стороны по договору строительного подряда строительные работы, связанные с новым строительством, реконструкцией".

. Заказчик - это лицо, уполномоченное застройщиком обеспечивать на земельном участке (объекте), строительство, реконструкцию и капитальный ремонт, а также выполнять инженерные изыскания, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции и капитального ремонта. Застройщик может сочетать функции заказчика".

. Договор подряда относится к наиболее сложным видам договоров, так как охватывает широкий круг вопросов:

поставку материалов;

установку технологического оборудования;

условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ;

устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта и др. Договор строительного подряда обладает рядом отличительных признаков, определяющих его правовую природу, которые можно разделить на два вида: во-первых, договор строительного подряда, являясь разновидностью договора подряда, обладает свойственными всем подрядным договорам признаками, во-вторых, договор строительного подряда имеет ряд специфических признаков, которые обусловили его классификацию как разновидность. Поэтому при определении договора строительного подряда необходимо учитывать всю совокупность признаков и дать им исчерпывающую характеристику.

Итак, договор строительного подряда представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить или реконструировать по заданию другой стороны (заказчика) объект недвижимости, а заказчик, в свою очередь, обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену в случае надлежащего выполнения работ.

Предметом договора строительного подряда являются работы, связанные с созданием, реконструкцией или ремонтом объектов недвижимости, результатом которых будут либо новые, либо модернизированные, улучшенные объекты недвижимости.

Выявлена особенность договора строительного подряда, которая состоит в том, что к его участникам относятся не только непосредственно сами стороны договора (заказчик и подрядчик), но и привлеченные генеральным подрядчиком субподрядчики, инвесторы, третьи лица. Этих лиц условно можно разделить на контрольные органы в сфере строительства и лиц, привлекаемых сторонами для решения каких-либо вопросов (экспертные учреждения, проектные организации, инженер (инженерные организации), поставщики материалов, оборудования, страховые компании).

Отсюда вполне объяснимы факты, что при осуществлении строительства отношения сторон далеко выходят за рамки договора строительного подряда, например, его стороны становятся участниками отношений субподряда, аренды, транспортных услуг, поставки, страхования и многих иных.

Рыночные отношения послужили основанием появления новых форм гражданско-правовых обязательств и, соответственно, растет число смешанных договоров, которые сопровождают строительный процесс. В частности, к ним можно отнести договор возмездного оказания услуг, договор поручения и т.д. При этом отмечается тенденция к увеличению числа таких обязательств. Например, довольно часто строительный подряд сочетается с инвестированием, причем, в процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав сторон договора может быть изменен путем уступки права.

Список литературы


1.Перечень действующих нормативных документов по строительству / Сост. И.М. Барсков. М., 2009.

2.Законодательство о капитальном строительстве. Вып,

.4. - М., 2005.

.Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. - №32. - Ст.3301.

.Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. - №5. - Ст.410.

.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть I). - Ст.16.

.Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" // Российская газета. 2005. - 28 июля, №163.

.Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. - М., 2005.

.Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М.: Юрид. лит., 2008.

.Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 2010.

.Голынкер Е.И. Строительный комплекс и хозяйственное право. Куйбышев, 2011.

.Гольдман В.М. и др. Подряд в вопросах и ответах. 2008.

.Гражданское право. Т.2. /Под ред. Е.А. Суханова. М., 2009.

.Диденко А.Г. Правовое регулирование планирования и финансирования капитального строительства. 2005.

.Занковский С.С. Субподряд в капитальном строительстве. Правовые вопросы. /Отв. ред. И.А. Танчук. М.: Наука, 2006.

.Каравайкин А.А. Договор подряда в капитальном строительстве. - М.: Изд. МГУ, 2011.

.КузнецоваН.Г. Подрядные договоры в инвестиционной деятельности в строительстве. Киев, 2011.

.Михайлов П.Д. Договоры и расчеты в капитальном строительстве. М.: Госюриздат, 2009.

.Предпринимательское право Российской Федерации. / Отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. М., 2012.

.Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юрист, 2011.

.Садиков О.Н. Преддоговорные споры, возникающие при заключении договоров полряда на капитальное строительство / Научно-практический комментарий арбитражной практики. Вып.5. - М.: Юридическая литература, 2012.

.Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. - М.: Статут, 2005.

.Строительство. Заключение договоров. Приемка законченных объектов, Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 2006,Строительство. Бухгалтерский учет. Налогообложение. Планирование и учет себестоимости. Лицензии, торги и конкурсы. М., 2006.

.Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 2006.

.Чигир В.Ф. Договор подряда по капитальному строительству. - Минск: Изд. БГУ, 2008.

.Арифулин А. Основной документ заказчика и подрядчика // Хозяйство и право. 2007. - №6.

.Астахов А.П. Быть или не быть новой сметно-нормативной базе // Экономика строительства. 2012. - №3.

.Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. - №7.

.Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. - 2010. №7.

.Бутырин А. Судебная строительно-техническая экспертиза: пределы правомочий // Российская юстиция. 2011. №11.


Приложение


Долевое строительство. Регистрация права собственности. Результаты по делам

1.2012. Москва - Московская область, Химки. Гражданское дело: долевое строительство - дело "Принт. Капитал" (ЖК "Звезда России"). Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

"Дело Принт. Капитал". Клиенты (соинвесторы) заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома входящего в жилой комплекс "Звезда России", по которому полностью выполнил принятые на себя обязательства. По условиям договора после ввода дома в эксплуатацию застройщик (инвестор), а именно ООО "Принт. Капитал" обязался передать в собственность соинвестору оговоренную квартиру. Однако застройщик в силу ряда причин не смог передать квартиры клиентам ввиду не принятия домов государственной комиссией. Сложилась ситуация, когда соинвесторы стали заложниками, независящего от них конфликта, требующего дополнительных мер от дольщиков - либо обращение в суд (затратно), либо разрешение путем переговоров. Юридическую поддержку дольщикам осуществлял юрист, который настаивал на досудебном разрешении конфликта, как менее затратном для клиентов.

В досудебном порядке - в результате проведенных переговоров юриста и представителя застройщика - стороны подписали мировое соглашение. Соглашение впоследствии утверждено в суде.

В соответствии с утвержденным мировым соглашением Ответчик ООО "Принт. Капитал" признает:

Истцу принадлежит право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", квартал по ул. Совхозная, корпус "В", в размере от 38,58/44500 до 66/44500 кв. м. Указанная доля представляет собой однокомнатную квартиру проектной площадью 38,58 или двухкомнатную квартиру проектной площадью 66 кв. м;

После ввода дома в эксплуатацию по адресу: г. Химки, микрорайон "Левобережный", ул. Совхозная, корпус "В", Истец имеет право оформить квартиру проектной площадью 38,58 кв. м., расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", квартал по ул. Совхозная, корпус. "В" в собственность, обратившись в ГУ ФРС по Московской области

2.2010. Сочи. Гражданское дело: долевое строительство. Судебные решения на. выделение доли в недостроенных объектах строительства

Сочинский городской суд вынес первые решения в пользу соинвесторов многоквартирных домов - жителей разных городов России, чей конфликт с компаниями-застройщиками ЗАО "ВАНТ" длится уже более года, после фактической остановки строительства летом 2008 года. Суть исков - признание права собственности на квартиры в возводящихся, не сданных в эксплуатацию, домах. Судебное решение, по мнению дольщиков - единственная юридическая возможность избежать в дальнейшем манипуляций с их собственностью при возможном разрешении конфликта Истцы - пенсионеры из Уфы - не только получили право собственности на квартиру в строящемся комплексе "Ямайка" в Сочи, но и взыскали с ответчика - ростовского застройщика ЗАО "ВАНТ" - сумму понесенных судебных расходов. Суд учел то обстоятельство, что истцы полностью выполнили свои обязательства, своевременно выплатив суммы, указанные в договоре.

Однако, несмотря на массовые обращения граждан, не все иски дольщиков имеют аналогичную судебную перспективу. "Мы рекомендуем обращаться в суд только тем нашим клиентам, чьи дома находятся в завершающей стадии строительства, - поясняет адвокат Петр Домбровицкий, чья коллегия адвокатов представляет интересы дольщиков сочинском и ростовских судах. - Наши юристы проводят также разъяснительную работу среди граждан, проводя разницу между соинвесторами, и, как следствие, определяют различные юридические пути разрешения существующей конфликтной ситуации в соответствии с российским законодательством".

Несмотря на обещания застройщиков, юристы настоятельно рекомендуют обезопасить аналогичными судебными решениями правовой статус недвижимости граждан. Учитывая, что 80% сочинских дольщиков проживают в других российских регионах и не имеют возможности своевременно отслеживать изменения ситуации, судебное определение гарантирует гражданам их права даже в перспективе дальнейшей смены собственника, его возможного банкротства и любых других, юридически прогнозируемых, схемах развития и разрешения конфликтной ситуации.

2010-11. Сочи. Гражданское дело: долевое строительство. Судебные решения на выделение доли в недостроенных объектах строительства

В настоящее время юристами сочинского филиала коллегии адвокатов "Домбровицкий и партнеры" (юрист Резбаев Рустам Рифович) получено свыше 15-ти судебных решений в пользу дольщиков застройщика ЗАО "САФИ" на различных замороженных объектах строительства в г. Сочи, Центральный район.

4. Гражданское дело. 2011 год. Московская область, г. Троицк. Стадия: рассмотрение дела в суде первой инстанции. Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

300 покупателей квартир в подмосковном городе в домах строительной компании "Норд смогли доказать в суде, что требования застройщика доплатить 50% от стоимости уже оплаченных ими квартир незаконны. "Норд потребовал от покупателей доплатить от 40% до 60% стоимости уже оплаченных ими квартир, объяснив это дополнительными расходами при строительстве. Суд признал финансовые претензии "Норд несостоятельными.

Разослав письма с требованием доплаты, "Норд отказывался оформлять документы о праве собственности на квартиры и обещал подать в суд на соинвесторов, которые не внесут деньги. Письма получили около 60 человек, каждый из которых должен был заплатить от $20 000 до $42 000. Но по рекомендации адвоката, жильцы "сыграли на опережение": решили не дожидаться исков от "Норд и сами обратились в суд с просьбой признать право собственности на квартиры.

Представители "Норд в уведомлениях покупателям о доплате, которые рассылал "Норд, утверждали, что при заключении договора долевого участия стороны принимали на себя обязанности участников простого товарищества по строительству дома, значит, общие расходы должны нести совместно. Представители "Норд утверждали, что эти условия диктует ГК РФ. Представители компании уточнили, что с ними судятся не все соинвесторы, некоторые уже внесли доплату. Требование "Норд доплатить, видимо, было вызвано финансовыми проблемами компании: у компании просто не было денег для нового строительства.

Однако суд посчитал этот документ договором строительного подряда, который регулирует закон о защите прав потребителей. Судебным решением "Норд обязан будет выдать жильцам документы на квартиры. Это решение остановит другие компании: любая просьба доплатить будет бить по репутации застройщика.

5. Гражданское дело. 2011 год. Ленинградская область. Стадия: рассмотрение дела в суде первой инстанции. Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства Администрация крупного города Ленинградской области в судебном порядке пытается выкупить недостроенное торгово-офисное здание в центре города. Наша коллегия адвокатов представляет интересы инвестора: считает, что администрация осуществляет своеобразный захват объекта.

Суть иска. Проект здания был подготовлен еще в 2002 году. В 2004 году городские власти утвердили акт выбора земельного участка под строительство. В 2009 году, со сменой руководства города, стройка была остановлена из-за якобы неожиданно выявленных "многочисленных нарушений нормативной документации". Спустя время новое руководство муниципалитета обратилось к компании-застройщику с предложением о выкупе объекта в муниципальную собственность. Предварительная договоренность была достигнута лишь в конце 2008 года. Планировалось, что после выкупа строящийся объект будет перепрофилирован в Центр школьного и дополнительного внешкольного образования, с учетом потребностей гимназии, рядом с которым расположен объект.

В дальнейшем администрация привлекла для осуществления "захвата" общественность: заявление с требованием обязать застройщика ликвидировать скандальную постройку подали в суд представители родительского комитета гимназии, в опасной близости к которой располагается недострой. Иск последовал за тем, как стало известно об отказе фирмы-застройщика продолжать переговоры с мэрией о выкупе здания в муниципальную собственность и создании в его стенах нового учебного корпуса.

Матери гимназистов на законных основаниях ссылаются на факт: расстояние между стенами школы и стройкой должно быть более 50 метров, а не 27, десять из которых огорожено забором. Скопление автотранспорта, которое не удастся избежать в случае достройки торгово-офисного здания, опасно для детского здоровья, не говоря уже о том, что школьная территория потеряла место для занятий спортом и организации досуга детей. Однако разрешение на строительство выдавала администрация и компания-застройщик в данном случае ничего не нарушала.

Застройщик свернул переговоры под предлогом необходимости выкупа земли, на которой ведется строительство. Однако городские власти категорически против любых действий с объектом, кроме продажи муниципалитету. Впрочем, истинной причиной остановки переговоров называют политические мотивы, связанные с предстоящими муниципальными выборами.

6.2011. Москва - Московская область, Химки. Гражданское дело: долевое строительство - дело "Принт. Капитал" - ЗАО "ПИК-Регион" (ЖК "Звезда России"). Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

Завершение строительства жилого комплекса ЖК "Звезда России" производило ЗАО "ПИК-Регион". После ввода домов в эксплуатацию юрист Алексей Гугаев, в соответствии с предварительной договоренностью с клиентами-соинвесторами многоквартирного дома, отстаивал в судебном порядке права собственности на квартиры. Иски были поданы в Химкинский городской суд Московской области о признании за соинвесторами ООО Принт. Капитал права собственности на квартиры. Химкинскм городским судом исковые требования соинвесторов были полностью удовлетворены, за соинвесторами признано право собственности.

При подаче исков была оплачена государственная пошлина, которая впоследствии - по решению суда - была взыскана с ответчика в пользу истцов-соинвесторов. Таким образом юрист уменьшает расходы клиентов на проведение судебных процессов. В некторых случаях одновременно с возвратом госпошлины удавалось взыскать в пользу клиентов неустойку с ООО Принт. Капитал за просрочку исполнения обязательств.

На основании данных решений были зарегистрированы права собственности соинвесторов на свои квартиры в УФРС по Московской области. Решения были вынесены по всем введенным в эксплуатацию домам, а именно корпусам "А", "Б" и "В". Данных решений на сегодняшний момент уже более 50.

7.2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство - дело Дело ЗАО "Жилстройиндустрия - ЗАО "ПИК-Регион"

В соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным между Государственным образовательным учреждением Российский химико-технологический университет им.Д.И. Менделеева и ЗАО "Строительное управление № 155" с 2003 года осуществлялось строительство ряда домов, расположенных по адресу: г. Москва, Героев Панфиловцев и Виласа Лациса. В дальнейшем всем указанным домам был присвоен почтовый адрес.

Квартиры в доме по указанным выше адресам реализовывались на основании Договоров долевого участия в строительстве.

В соответствии с большим количеством договоров уступки права, квартиры продавались следующими компаниями: ООО "Афина", ЗАО "Стэнли-трейдинг", ООО "Мирсус".

Большинство договоров долевого участия в строительстве заключалось компанией ЗАО "Жилстройиндустрия", которая в дальнейшем была переименована в ЗАО "ПИК-Регион". Согласно инвестиционного контракта, а так же договоров долевого участия, заключаемых с физическими лицами, право собственности на квартиры по адресу: Москва, улица Туристская, д.33, корп.1 - должно было быть оформлено еще в 2005 году.

Как и во многих других спорных случаях с участием "дольщиков" между участниками строительства так и не был оформлен договор о реализации инвестиционного контракта.

8.2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство - пайщик против ЖСК "Строим вместе"

января 2008 года на основании свидетельства о присоединении к Договору - Положению о порядке оплаты членами ЖСК паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости, гражданка В. была принята в члены жилищно-строительного кооператива "Строим Вместе". Присоединение к Договору осуществлялось путем подписания названного выше свидетельства и приложения № 1 к договору - Индивидуальный график накопления паевого взноса.11февраля 2009 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Соди. Рус" и ЖСК "Строим вместе" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым у ЖСК возникает право требования на однокомнатную квартиру общей площадью 48 кв. м, расположенную в жилом комплексе по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Мосренген, д.1, секц.5, эт.11, по окончании строительства эта квартира передается ЖСК в собственность. В соответствии с индивидуальным графиком накопления паевого взноса В., не нарушая условий оплаты, выплатила полностью стоимость приобретаемой недвижимости в обусловленные сроки. 12 декабря 2011 года В. обратилась к ЖСК с заявлением о переуступке права требования по договору долевого участия в строительстве в связи с тем, что ей были выполнены все условия и весь пай выплачен. Однако ЖСК не только не передал право требования по договору долевого участия в строительстве, но и всячески уклонялся от общения с В.

Юридическую поддержку в споре с ЖСК осуществлял юрист. Юристом было подготовлено исковое заявление в Головинский суд города Москвы. Но в рамках судебного разбирательства юристу удалось добиться подписания соглашения в пользу клиентки. Во время судебного процесса были проведены переговоры с ЖСК, результатом которых стало подписание соглашения об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве.


Договор строительного подряда Содержание Введение Глава 1. Общие положения о договоре строительного

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ