Договор найма жилого помещения

 

Введение

Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право каждого на жилище. Наем жилья является традиционным институтом гражданского права. Еще в конце XIX в. российский ученый В.В. Святловский в качестве одного из путей решения жилищного вопроса обозначил "деятельность государства как предпринимателя по предоставлению дешевых и удобных жилищ по договору найма служащим и всякого рода рабочим на государственных заводах, рудниках, лесах и пр."

Однако лишь небольшая часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность, и далеко не у всех имеются правовые основания для пользования жилым помещением по договору социального найма. Усилия государства должны быть направлены на преодоление разрыва между декларированными конституционными ценностями и экономическими реалиями. Председатель Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькин подчеркивает: "Недооценка правовых ценностей, в первую очередь конституционных, может завести в тупик и существенно замедлить самые прогрессивные реформаторские процессы". В решении жилищной проблемы может прийти на помощь договор коммерческого найма жилого помещения.

Обеспечение права на жилище, особенно на современном этапе, может быть реализовано через расширенное применение этого договора. Договор может стать основным направлением удовлетворения в жилье тех групп населения, которые имеют средства, но либо не готовы их израсходовать на приобретение жилья, либо недостаточно средств, особенно в районах повышенной стоимости жилья, к которым можно отнести г. Москву и другие крупные города.

Кроме того, повышение мобильности населения может увеличить спрос именно на сдаваемое помещение. Например, в Германии свыше половины населения живет в арендованном жилье, что далеко не всегда связано с нехваткой средств на его приобретение.

Договор коммерческого найма жилого помещения - институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье. Указанный договор относится к видам договора найма жилого помещения, общие положения которых содержатся в гл. 35 ГК РФ.

Этого же мнения придерживаются и другие исследователи: "Юридическая конструкция главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два основных вида договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения".

Данные обстоятельства обуславливают актуальность темы исследования.

Объектом работы является - действительное состояние особенностей правового регулирования взаимоотношений, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Предмет работы - особенности регулирования договора найма жилого помещения.

Цель работы - комплексное исследование истории развития, понятия, видов, порядка заключения, основных элементов и содержания договора найма жилого помещения.

Для достижения указанных целей представляется необходимым решение следующих задач:

рассмотреть понятие и виды договоров найма жилого помещения;

определить существенные условия договора найма жилого помещения;

выявить особенности объекта договора найма жилого помещения;

дать правовую характеристику договору найма жилого помещения;

выявить стороны договора найма жилого помещения.

Вопросы правовой регламентации договорных отношений найма жилого помещения отражены в трудах таких ученых, как В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов и многих других.

Методологическую основу исследования составляет совокупность научных приемов и методов исследования социальных явлений и процессов, включая исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический, а также системный подход к изучению правовых норм и теоретических положений описываемых правоотношений.

Структура работы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемой проблемы и определена целью, задачами и логикой исследования.

Глава 1. Возникновение и развитие основополагающих принципов найма жилого помещения

1.1 История жилищного найма в российском законодательстве

Договор жилищного найма относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права.

Прототипом современного договора жилищного найма в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В российском гражданском законодательстве договор жилищного найма не выделялся, а признавался договором имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли - существенные принадлежности этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи).

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 году. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме "предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд"; аренда же дает пользование всеми "производительными качествами" нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к тому причин существенных от него отступлений.

Субъектами договора найма по дореволюционному гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью.

При подготовке проекта Гражданского Уложения было решено изменить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины "хозяин" и "наемщик" или "наниматель", предпочли термины "наниматель" и "наймодавец", употребляемые в действующих гражданских законах".

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений, а наймодавец, в свою очередь должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его в наем.

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество.

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что в наем могли передаваться только непотребляемые вещи.

Таким образом, в российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы, регулировавшие отношения жилищного найма, специально не выделялись. На данные правоотношения распространялись нормы договора имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование.

Первоначально в советский период развития законодательства жилищный наем регулировался нормами гражданского законодательства о договоре имущественного найма.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием, так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.

В дальнейшем законодательство пошло по пути выделения самостоятельного договора жилищного найма. В ГК 1964 г. норм, регулирующих отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, среди норм о договоре имущественного найма вообще нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма.

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений жилищного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения. Систематическая сдача недвижимого имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли системно выступать в качестве наймодателей, поскольку в этом случае договор жилищного найма использовался бы для извлечения постоянных доходов.

Требования, предъявляемые к форме договора жилищного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. ГК 1964 г. упростил правила о форме договора жилищного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора жилищного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла обратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок. Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок.

Наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления, а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, ученые-экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор жилищного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство "разгосударствления". Обеспечение граждан жильем в СССР и в РСФСР в доперестроечный период было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. В середине 1980-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000 году каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом, однако решение этой задачи практически не состоялось, нуждаемость в жилье существенно не изменилась.

Таким образом, в целом, если брать основные параметры договора жилищного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие жилищный наем от иных типов гражданско-правовых договоров. В то же время в отечественной юридической литературе этого периода сложно найти серьезные научные исследования, специально посвященные договору жилищного найма. Поэтому при подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору жилищного найма нормальный цивилистический "облик".

.2 Участники правоотношений, вытекающих из договора найма жилого помещения

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физическое, юридическое лицо, публичное образование), соблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут обладать государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения.

Переход права собственности на, занимаемое по договору коммерческого найма, жилое помещение (замена наймодателя) не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника.

Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя в договоре. В то же время в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Отсутствие в п. 2 ст. 686 ГК РФ жесткого требования о совершеннолетии, полной дееспособности нового нанимателя (нанимателей) связано с исключительностью возникающей при этом ситуации, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, в том числе в связи со смертью, а в данном жилом помещении, например, остается проживать 16-летний подросток, имеющий самостоятельный заработок, иной источник существования, но не обеспеченный жильем. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам (ст. 26 ГК РФ).

Анализ ст. 686 ГК РФ позволяет сделать вывод, что п. 1 данной статьи необоснованно ограничивает возможный круг нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, в то время как п. 2, впрочем, как и остальные статьи главы 35 ГК РФ, никаких ограничений не содержит.

Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК РФ запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ. На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И.В. Чечулина, которая полагала необходимым в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма, поставить не факт совершеннолетия, а наличие дееспособности гражданина в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Таким образом, право нанимателя на изменение договора социального найма обусловливается не его совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме.

Таким образом, представляется, что в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. Поэтому следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова "одним из совершеннолетних граждан" на слова "одним из полностью дееспособных граждан", что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста.

Правовое положение, постоянно проживающих совместно с нанимателем, граждан по договору коммерческого найма во многом схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия: с такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ), кроме того, данные лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ст. 686, п. 2 ст. 672 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

Указанные права граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма, не могут быть ограничены соглашением сторон, так как установлены императивной нормой закона (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Обращает на себя внимание то, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей.

В договоре коммерческого найма характер взаимоотношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами может быть различным, не всегда устойчивым, прочным, такие граждане в любое время могут покинуть жилое помещение, при этом интересы наймодателя гарантированы тем, что все обязанности по договору продолжает нести наниматель.

Однако в п. 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено исключение из этого правила: граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями.

Таким образом, солидарная ответственность постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан по обязательствам из договора коммерческого найма жилого помещения возникает только после заключения с нанимателем соответствующего договора с предварительным уведомлением об этом наймодателя.

Положение п. 4 ст. 677 ГК РФ о возникновении множественности лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма неоднозначно трактуется в юридической литературе.

По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения не может считаться достаточным основанием для признания проживающих в жилом помещении граждан сонанимателями. Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, что представляется невозможным без согласия наймодателя (а в данном случае наймодатель просто ставится в известность). Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме. На этот вопрос М.И. Брагинский и В.В. Витрянский дают отрицательный ответ, так как непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Таким образом, в данной ситуации речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности (п. 1 ст. 322, статьи 323 - 325 ГК РФ), а не об образовании множественности лиц на стороне нанимателя (сонанимателей).

На этот счет обосновываются и противоположные взгляды. Так, В.Д. Рузанова полагает: заключение между нанимателем и гражданами, совместно с ним проживающими, договора о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. Причем такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе (нельзя вступить в договор о солидарной ответственности только одному из постоянно проживающих граждан).

По мнению Н.Н. Далбаевой, постоянно проживающие с нанимателем граждане во всех случаях должны признаваться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними, так как в противном случае правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем.

Представляется необходимым согласиться с М.И. Брагинским и В.В. Витрянским в том, что рассмотренную договорную конструкцию нельзя признать удачной: в договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участия не принимает (хотя это влечет за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма), а лишь уведомляется о его заключении. Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наймодателя, однако это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед собой и об изменении субъектного состава договора, стороной которого он является.

Представляется необходимо согласиться и с точкой зрения В.Д. Рузановой, что принятие всеми совместно проживающими с нанимателем гражданами на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, так как в таком случае указанные граждане начинают нести все обязанности наравне с нанимателем перед наймодателем, который вправе в соответствии со статьями 323 - 325 ГК РФ требовать от них исполнения договора коммерческого найма.

Кроме того, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам из договора коммерческого найма? На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ.

В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем, не могут ни наймодатель, ни наниматель, в том числе и в судебном порядке; точно так же нельзя принудить нанимателя к заключению подобного соглашения. В связи с изложенным видится целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить.

Таким образом, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением независимо от того, вселялись ли они в жилье одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии. Ответственность за действия таких граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма и, в конечном счете, связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет наниматель, что является справедливым, так как именно наниматель определяет круг граждан, с которыми он желает проживать по данному договору.

Таким образом, анализируя в совокупности, изложенные выше сведения, можно сделать следующие логические выводы:

1.Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются: наниматель и наймодатель;

2.Наймодателем может выступать любое лицо, как юридическое и физическое, так и публично-правовое образование, а нанимателем может быть исключительно физическое лицо;

.Несмотря на наличие правового основания установления солидарной ответственности лиц, совместно проживающих с нанимателем перед наймодателем, данное положение не представляется отвечающим конструкции договорных взаимоотношений коммерческого найма жилья.

Глава 2. Коммерческий и социальный наем жилого помещения

.1 Жилое помещение как, объект договора найма

В главе 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

Объектами договора найма в сфере жилищных правоотношений являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 Кодекса, о чем подробнее будет сказано ниже. В связи с этим Конституционный Суд РФ правильно указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Часть 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющую юридическое содержание понятия "жилое помещение": жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства.

Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из соответствующего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами (см. ч. 3 ст. 15 ЖК).

В настоящее время порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. При этом действие Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Признание помещения жилым осуществляется межведомственной комиссией. В соответствии с ч. 4 ст. 15 Кодекса жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Так, не могут быть использованы в качестве жилых, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Они могут быть признаны непригодными для проживания по правилам, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

В соответствии с п. 33 - 40 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в п. 26 Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Таким образом, анализ изложенных положений законодательства позволяет прийти к выводу о том, что до настоящего момента законом четко не урегулирован вопрос об оборотоспособности жилого помещения непригодного для проживания.

Часть 5 ст. 15 ЖК содержит юридические критерии определения общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Иными словами, общая площадь жилого помещения рассчитывается как сумма площади основных частей такого помещения (жилых комнат) и помещений вспомогательного использования (кухни, прихожей и др.).

Таким образом, общая площадь является одной из характеристик жилого помещения как объекта гражданских правоотношений.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 Кодекса. Следовательно, жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в рассматриваемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Части 2, 3 и 4 ст. 16 Кодекса состоят из норм-дефиниций, определяющих юридическое содержание понятий "жилой дом", "квартира", "комната" (в жилом доме или квартире). Для сравнения напомним, что в ЖК РСФСР 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Следует обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 Кодекса.

Таким образом, жилье представляет собой особый объект, который характеризуется некоторыми признаками, в частности, предназначением - для проживания граждан.

.2 Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения

Рассмотрим признаки договора коммерческого найма жилого помещения. Срочный характер договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (не более 5 лет). Жилое помещение является имуществом социального характера, обусловленным местом для проживания (в обычной человеческой жизни срок проживания составляет большее число лет, нежели пятилетний срок). В связи с этим, по мнению Е.В. Садовниковой, целесообразно дополнить ст. 683 ГК РФ положением об автоматическом продлении договора найма, заключенного на срок до 5 лет, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением. Такая практика давно известна договорному праву: "Договор покоится на соглашении сторон: поскольку они связали себя своим же соглашением, они могут таким же соглашением освободить себя от обязательств".

В отличие от договора социального найма жилого помещения договор коммерческого найма (например, в соответствии с законодательством г. Москвы) является срочным договором, договором, заключаемым на определенный срок. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Представляется, что указанная норма требует корректировки. Наниматели по договору коммерческого найма, если это не краткосрочный договор, выражают намерение проживать в жилом помещении как можно большее количество времени, учитывая, что жилище является благом, необходимым человеку на протяжении всей его жизни.

Нынешняя трактовка договорных сроков отталкивается от сроков исчисляемых, преклюзивных (пресекательных). Однако существуют и иные виды сроков. "На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию", что имеет позитивную окраску. В последующем такое преобразование позволит создать для долгосрочного договора найма жилого помещения норму, где окончанием срока договора будет являться наступление тех или иных последствий, указанных в законе или в договоре.

Представляется, что актуальным будет подразделение сроков на две категории:

определенные сроки, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно;

неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения.

Если в соответствии с действующим законодательством как максимальный, так и минимальный сроки исполнения долгосрочного договора найма жилого помещения установлены, то в краткосрочном договоре коммерческого найма жилого помещения минимальный срок договора не определен. В соответствии с принципом "разрешено все, что не запрещено" краткосрочный договор можно заключать как на месячный срок, так и на более короткие временные отрезки.

Возмездность как признак договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках на оплату, воздержания от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения выражена не в денежных средствах, налогообложение лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг или вещей в соответствии с рыночным эквивалентом.

Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан при наличии у них возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно превышающую плату за проживание по договору социального найма.

Однако, утверждение, что "вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (статья 682 ГК РФ), должно быть исключено", представляется небесспорным.

Существующие ныне цены, устанавливаемые наймодателями, влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья. Поэтому, формирование государством ценовой политики на рынке жилья посредством участия на этом рынке в качестве полноправного участника государства для договора коммерческого найма в государственном (муниципальном) жилищном фонде вполне допустимо. В случае необоснованного повышения цен в договоре коммерческого найма жилого помещения государство должно установить максимальный размер платы за жилое помещение посредством установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда. В частном жилищном фонде государство также в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ вправе установить максимальный размер платы за жилое помещение.

Взаимообязывающий характер договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой двусторонне обязывающий договор, из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, возникает равномерно двустороннее обязательство, так как каждая из сторон одновременно и непременно является и должником, и кредитором, а обязанности их носят встречный, взаимообусловливающий и взаимосвязанный характер.

Предпринимательский характер отношений. Свыше 57% жилищного фонда г. Москвы принадлежит частным лицам. Жилые помещения сдаются по договорам коммерческого найма и приносят доход (прибыль) их владельцам. Было бы справедливо, чтобы в случае получения прибыли, а не дохода также уплачивались налоги с такого ведения предпринимательской деятельности. В результате перехода к новому экономическому устройству поменялся и характер договора. Если ранее договор носил только потребительский характер, то теперь, с признанием жилого помещения объектом права собственности, он стал носить также и предпринимательский характер. "Предпринимательским является как договор, в котором обе стороны являются предпринимателями, так и договор, в котором лишь одна сторона представлена предпринимателем. Объясняется это тем, что правовые особенности предпринимательского договора предопределяются особенностями предпринимательской деятельности, а она имеет место и в том случае, когда предпринимателем в договоре является лишь одна из сторон. Поэтому ст. 2 ГК РФ относит к предпринимательским как отношения между предпринимателями, так и отношения с участием предпринимателей".

Следует оговориться, что предпринимательский характер договор будет носить только в том случае, если наймодатель систематически получает прибыль (но не доход) от передачи помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и целью своей деятельности по передаче жилого помещения ставит извлечение прибыли. В остальных случаях договор коммерческого найма жилого помещения не будет носить характер предпринимательского договора.

В связи с этим, появляется существенный как для теории, так и для практики вопрос: можно ли признать наймодателя, систематически получающего прибыль, предпринимателем?. Соответственно, является ли деятельность по предоставлению помещений в коммерческий наем предпринимательской? Необходимо отметить, что статус предпринимателя несет серьезные гражданско-правовые последствия: ответственность у предпринимателей образований выше ответственности иных лиц, участвующих в гражданском обороте (п. 3 ст. 401 ГК РФ). "Гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. В интересах потребителя, суд может применить к таким сделкам правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности". Так, наймодатель - физическое лицо со статусом предпринимателя не вправе ссылаться на невозможность выполнить работу по причине плохой работы слесарей, так как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств не являются обстоятельствами, снимающими ответственность.

Исходя из положений действовавшего в период возникновения спора Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (утратил силу) объектом обложения таким налогом признавались доходы физических лиц, получаемые в течение года. Ныне доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц (подп. 4 п. 3 ст. 208 гл. 23 Налогового кодекса РФ), что свидетельствует о том, что граждане, получающие доход от сдачи жилого помещения внаем, не занимаются предпринимательской деятельностью.

В то же время, в соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмыванию) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" в случаях, если не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно передало его по договору коммерческого найма и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 Уголовного кодекса РФ. При анализе таких противоречащих точек зрения законодателя и правоприменителя налицо правовой пробел, в данное время не имеющий решения ни в законодательстве, ни в научной литературе.

Вместе с тем, договор коммерческого найма нельзя полностью отнести к предпринимательским договорам, так как для другой стороны договора, нанимателя, такая деятельность будет носить потребительский характер. Иначе такой договор можно отнести к предпринимательскому договору второй группы - между предпринимателями и потребителями. В данном договоре в силу специфики субъектного состава возникает подчиненность различным правовым режимам: для наймодателей основополагающими будут нормы публичного и частного права, для нанимателей - только частного. Поэтому предлагается считать договор коммерческого найма жилого помещения договором, обладающим признаками предпринимательского договора, а деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, - предпринимательской деятельностью.

Потребительский характер отношений. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Сфера защиты прав пользователей жилого помещения весьма многогранна: это защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, защита прав пользователей электроэнергией в жилых домах, защита прав пользователей телефонными сетями в жилых помещениях, защита прав будущих нанимателей или собственников жилых помещений, пользующихся риелторскими услугами, защита прав пользователей жилыми помещениями как объектами, составляющими часть окружающей среды, имеющих право пользования безопасными с экологической точки зрения помещениями.

Таким образом, в рамках договора (коммерческого) найма жилого помещения интересы нанимателя будут защищаться также законодательством о защите прав потребителей.

Таким образом, следует выделить следующие основные черты договора коммерческого найма жилого помещения:

срочность (договор заключается на определенный срок);

возмездность;

взаимообязанность сторон;

предпринимательский характер отношений сторон;

потребительский характер данных отношений.

2.3 Договор социального найма жилого помещения

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков. Так, жилые помещения по такому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ; договор заключается без установления срока его действия (статья 60 ЖК РФ). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в статье 10 ЖК РСФСР.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно не подлежит заселению.

Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 суд вправе принять такое решение в случае:

представления гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет нуждающихся в жилье;

нарушения прав других граждан на предоставляемое жилое помещение;

неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений, предусмотренных жилищными актами.

Постановлением Пленума определено, что одновременно (в одном исковом производстве) подлежит рассмотрению также требование о признании заключенного на основании указанного решения договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Необходимо подчеркнуть, что согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора.

Данное положение не нашло логического завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.

Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих.

Существенной гарантией осуществления права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно статье 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда.

Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (статья 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена статья 3 ЖК РФ. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого помещения).

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Обязанности наймодателя определены в части 2 статьи 65 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

Обязанностью наймодателя является участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является обязанностью наймодателя.

Следует обратиться к статье 88 ЖК РФ, устанавливающей порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

Согласно части 1 этой статьи наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения нанимателя, на время проведения указанных работ. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Но если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).

Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, часть 3 статьи 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в части 2 данной статьи.

Наймодатель обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Обязанностью наймодателя должно являться своевременное заселение жилых помещений.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены статьей 67 ЖК РФ (часть 1).

Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет изменение договора социального найма жилого помещения, имея в виду необходимость указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Весьма интересным представляется вопрос, является ли непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя по договору социального найма основанием для признания его утратившим право на проживание. Позиция правоприменительной практики строится на следующем: бывший член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение в судебном порядке, только если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

Важно подчеркнуть, что лишь наниматель (сторона договора социального найма) обладает правом расторжения договора (часть 2 статьи 83 ЖК РФ). Члену семьи (бывшему члену семьи) такого права не предоставлено. Лицо, отсутствующее в жилом помещении по причине выезда из него, утрачивает право на жилое помещение; данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67 ЖК РФ).

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения; наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем;

отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (пункт 4 части 1 статьи 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне желающего заселиться в жилое помещение по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается.

По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма заключается в письменной форме. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

Правоотношения по договору поднайма прекращаются в случаях: волеизъявления поднанимателя; по истечении срока договора поднайма; прекращения договора социального найма (например, в случае смерти нанимателя жилого помещения), а также расторжения договора социального найма по предусмотренным основаниям; расторжения договора поднайма жилого помещения.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов.

Необходимым условием вселения временных жильцов является согласие членов семьи нанимателя (статья 80 ЖК), а также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку статья 80 ЖК РФ (часть 1) предусматривает, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей жилого помещения проживание временных жильцов является безвозмездным. Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает платы за пользование помещением; обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении или расторжении договора социального найма жилого помещения.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения.

Основанием замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера является заявление нанимателя жилого помещения (статья 81 ЖК РФ).

Согласно статье 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем. Условием обмена является письменное согласие на такой обмен членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя. Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения (пп. 2 - 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ).

Граждане - пользователи жилыми помещениями обязаны бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность у нанимателя жилого помещения по договору социального найма по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Глава 3. Сравнительная характеристика и прекращение правоотношений, регулируемых договором найма жилого помещения

.1 Сравнительная характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения

наем жилищный коммерческий социальный

Как справедливо отмечает Г.Ф. Шешко, договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) - нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

По своей юридической природе договор жилищного найма является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным.

В настоящий момент в юридической науке ведется дискуссия относительно самостоятельности двух данных видов договоров - социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров.

Так, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают, что договор социального и договор коммерческого найма жилых помещений являются самостоятельными типами договоров.

Г.Ф. Шешко опровергает данную точку зрения, указывая следующее. Существенные условия договоров являются общими для одного и другого (социального, коммерческого) - оплата, наниматель, объект договора. Определение жилищного обязательства также дано как общая норма для того или иного договора жилищного найма: обязанность наймодателя - передать нанимателю жилое помещение для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 Жилищного кодекса РФ - далее - ЖК РФ); обязанность нанимателя - нести расходы по оплате жилья (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Аналогичной позиции придерживаются и ряд других ученых: отмеченные "показатели" позволяют определить договоры социального и коммерческого найма жилого помещения как "разновидности одной и той же природы найма".

Договоры (одного и другого вида) имеют ряд общих (обязательных) позиций, права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), что определено статьями 673 ГК РФ и 62 ЖК РФ; договоры заключаются в письменной форме (статьи 674 ГК РФ и 63 ЖК РФ); договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон (статьи 676, 678, 680 - 682, 684, 685 ГК РФ и статьи 65, 67, 70, 76, 80 - 82 ЖК РФ).

При определенных совпадениях договор социального и коммерческого найма и договор юридического найма имеют некоторые различия. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма - всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной). По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 57 ЖК РФ); по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья. Правом на приватизацию обладают лишь наниматели жилого помещения по договору социального найма. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах, в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма (ст. 72, 81 ЖК РФ).

Значительное внимание ГК РФ и ЖК РФ уделяют вопросам определения круга лиц, на которых возлагаются обязанности по договорам жилищного найма, содержания этих обязанностей и ответственности за их неисполнение.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ).

Наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности должны являться (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

3.2 Прекращение правоотношений, регулируемых договором найма жилого помещения

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ предусматривает расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок; разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

Следствием расторжения договора жилищного найма является выселение из жилого помещения.

В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие (ст. 90 ЖК). Требования о благоустройстве данного жилья законодатель не предусматривает.

В части требований к жилому помещению, предоставляемому в случае выселения в связи с невнесением указанных платежей, Верховным Судом РФ с учетом положений ст. 67, 90, 105 и 15 ЖК РФ дано следующее разъяснение: "...в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на человека".

Следует, как представляется, обратить внимание на определенную несогласованность позиций статей 83 и 90 ЖК РФ. Так, ст. 83 предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, что означает возможность расторжения договора и в случае невнесения платы за жилое помещение, и в случае, если не внесена плата за коммунальные услуги (или то или другое) и, конечно, если не оплачивается жилье и коммунальные услуги (одновременно).

Редакция ст. 90 допускает возможность выселения, если не производится оплата за жилье и коммунальные услуги (одновременно и то и другое).

Такая несогласованность, по мнению отдельных авторов, вызывает затруднения при решении вопроса о применении санкций за несоблюдение нанимателем обязанностей по внесению обязательных платежей. Очевидно, в данной ситуации следует учитывать, что выселение в связи с указанным нарушением есть следствие расторжения договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Таким образом, первичными (обязательными) являются основания расторжения договора, выселение - лишь логическое завершение этого.

Что касается порядка исчисления срока, то вопрос предельно ясен (см. п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Срок должен превышать 6 месяцев ("более шести месяцев"), неоплата - быть "длящейся", т.е. более 6 месяцев подряд ("в течение"). Если она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены.

Применение положения о выселении по указанным основаниям является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п.

Выселение из занимаемых жилых помещений по договору социального найма может осуществляться, при определенных обстоятельствах, без предоставления другого жилья. Статьей 91 ЖК РФ установлено, что такое выселение производится в случаях: использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (см. ст. 83 ЖК РФ).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Вопросы, связанные с выселением по указанным основаниям, нередки в судебной практике. Так, предметом рассмотрения Верховного Суда РФ был вопрос выселения бывших членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если их поведение делает невозможным совместное проживание. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о выселении бывших членов семьи в подобных ситуациях. По мнению Верховного Суда РФ, прекращение семейных отношений предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями. Таким образом, к таким лицам подлежит применению положение ст. 91 ЖК РФ, предусматривающей выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц. По мнению Верховного Суда РФ, к заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого дома. С иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилыми помещениями, ведущем к разрушению такого помещения, могут обратиться органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением Правил пользования жилыми помещениями.

Что касается формы предупреждения граждан об устранении нарушений, влекущих выселение (ст. 91 ЖК РФ), то в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Гражданский кодекс РФ (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Очевидно, что в случае виновного поведения пользователей жилым помещением (см. п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ) эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (статья 83 ЖК РФ) или утрата пользования жилым помещением.

Основаниями расторжения договора найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением являются: невнесение нанимателем платы за жилье в установленные сроки; бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение; нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в квартире, доме; использование жилого помещения не по назначению (статья 83 ЖК РФ).

Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения является выселение из жилого помещения.

Выселению подлежат наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Статья 90 ЖК РФ предусматривает выселение в данном случае с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, при этом требование о благоустройстве данного помещения законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 определено, что иск о выселении по данному основанию не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения обязательных платежей нанимателем и членами его семьи более чем за шесть месяцев подряд.

Затруднительным является, что считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Указанным Постановлением Пленума определено, что к уважительным причинам могут быть отнесены: длительные задержки заработной платы, пенсии, тяжелое материальное положение нанимателя и членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства; болезнь; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также статьей 155 ЖК РФ, а именно взимание пени.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предоставления другого жилого помещения.

Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях:

использования жилого помещения не по назначению;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение.

Положение о расторжении договора социального найма в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать Правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.

В связи с рассматриваемым вопросом о выселении, с прекращением жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующее. Выселение из жилого помещения может иметь место в случаях расторжения договора (что довольно подробно отражено в ЖК РФ), а также утраты права пользования жилым помещением.

Утратившими право пользования жилым помещением:

могут быть признаны, в частности, лица, виновные в разрушении или порче жилого помещения, в случае систематического характера таких нарушений и принятия к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными;

также подлежат признанию лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Эта норма направлена на защиту несовершеннолетних, на создание им надлежащих условий для проживания. Для реализации нормы о выселении этих лиц необходимо решение суда о лишении их родительских прав.

Один из основных принципов законодательства - ответственность виновного лица. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь конкретного лица (нанимателя, члена его семьи); договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно.

Необходимо подчеркнуть, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора жилищного найма недействительным. В этом случае договор является несуществующим с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусматривается статьей 66 ЖК РФ в случаях неисполнения обязанностей по капитальному ремонту. Неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязанностей дает нанимателю возможность потребовать: уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков жилья, общего имущества дома; либо возмещения убытков, причиненных несвоевременным проведением капитального ремонта (см. часть 2 статьи 66 ЖК РФ).

Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение (самовольно переустроенное нанимателем) в прежнее состояние (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (часть 6 статьи 29 ЖК РФ).

Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги, если эти услуги ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.

Нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность (см. статьи 7.21, 7.22, 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Следует отметить, что положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом (часть 3 статьи 4 ЖК РФ).

Однако, некоторые ограничения установлены. Так, статья 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Согласно статье 1194 ГК РФ Правительством Российской Федерации могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

Таким образом, анализ изложенного позволяет выделить два основных отличительных признака договора социального найма жилья, которые определяют особенности его правового регулирования:

объектом данных договоров являются жилые помещения в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной);

собственником имущества, передаваемого по данным договорам во временное пользование являются, соответственно, публично-правовые образования.

Таким образом, анализ изложенного позволяет прийти к следующим выводам:

. Договор найма жилого помещения представляет собой договор о передаче имущества во временное пользование. Отличительной особенностью данного договора является его объект - жилое помещение;

. Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным;

. Основными видами договора найма жилого помещения являются договор социального и коммерческого найма жилья.

Заключение

Таким образом, проведенный в работе анализ еще раз подчеркнул огромную значимость данного правового института и позволил прийти к следующим основным выводам.

Договор найма жилого помещения представляет собой договор о передаче имущества во временное пользование. Отличительной особенностью данного договора является его объект - жилое помещение.

Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным;

Основными видами договора найма жилого помещения являются договор социального и коммерческого найма жилья.

Объектами договора найма в сфере жилищных правоотношений являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 Кодекса. Следовательно, жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в рассматриваемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, жилье представляет собой особый объект, который характеризуется некоторыми признаками, в частности, предназначением - для проживания граждан.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

Наймодателем может выступать любое лицо, как юридическое, так и физическое, так и публично-правовое образование.

Нанимателем может быть только физическое лицо.

Несмотря на наличие правового основания установления солидарной ответственности лиц, совместно проживающих с нанимателем перед наймодателем, данное положение не представляется отвечающим конструкции договорных взаимоотношений коммерческого найма жилья.

Кроме того, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам из договора коммерческого найма? На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ.

В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем, не могут ни наймодатель, ни наниматель, в том числе и в судебном порядке; точно так же нельзя принудить нанимателя к заключению подобного соглашения. В связи с изложенным видится целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить.

В целях более эффективного использования объектов жилищного фонда, а также реализации конституционного права граждан на жилье, весьма убедительной представляется точка зрения Е.С. Селивановой, о том, что по цели использования жилищный фонд следовало бы разделить на две большие группы: жилищный фонд некоммерческого использования и жилищный фонд коммерческого использования. В жилищный фонд некоммерческого использования можно включить жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма жилого помещения, по договору некоммерческого найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору безвозмездного пользования жилым помещением, помещения, которые используются собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи.

Список нормативно-правовых актов и использованной литературы

1.Конституция Российской Федерации, принята всенародным референдумом 12 декабря 1993 // Российская газета от 25 декабря 1993

.Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). Ст. 16

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства российской Федерации, 1994, № 32. Ст. 3301

4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5. Ст. 410

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1 (Ч. 1). Ст. 14

6.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 5 августа 2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32. Ст. 3340

7.Закон РФ от 7 декабря 1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" // Российская газета от 13 марта 199

.Закон РФ от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" // Собрание законодательства РФ, 1996, N 3. Ст. 140

9.Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 № 52-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1999, № 14. Ст. 1650

10.Федеральный закон "О техническом регулировании" от 27 декабря 2002 № 184-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2002, № 52 (ч. 1). Ст. 5140

.Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о Государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании" от 24 июля 2000 № 554 // Собрание законодательства РФ, 2000, № 31. Ст. 3295

12.Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" от 28 января 2006 № 47 // Собрание законодательства РФ, 2006, № 6. Ст. 702

.Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 г." // Собрание законодательства РФ, 2011, N 5. Ст. 739

14.Постановление Госстандарта РФ "О национальных стандартах Российской Федерации" от 30 января 2004 № 4 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2004, № 8

15.Постановление Госстроя РФ "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27.09.2003 № 170 // Российская газета от 23 октября 2003

16.Постановление Главного государственного санитарного врача РФ "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" от 10.06.2010 № 64 // Российская газета, от 21 июля 2010

.Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 N 708-пп // Вестник Мэра и Правительства Москвы, 2008, N 47

18.Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утв. распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 N 1662-р // Собрание законодательства РФ, 2008, N 47. Ст. 5489

.Постановление Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" от 13 марта 2008 № 5-П // СЗ РФ, 2008, № 12. Ст. 1183

20.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмыванию) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2005, № 1

.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2009, N 9

22.Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года. // Справочная правовая система КонсультантПлюс

23.Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года. // Справочная правовая система КонсультантПлюс

24.Ансон В.Р. Основы договорного права. М.: Международная книга, 1947

.Афонина А.В. О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право, 2006, N 12

.Блинков О.Е. Наследование прав и обязанностей из договора оказания услуг телефонной связи // Арбитражный и гражданский процесс, 2006, № 6

.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая. М.: Статут, 2005

28.Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009

.Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Новое регулирование отношений по предоставлению коммунальных услуг // Жилищное право, 2006, N 8

.Далбаева Н.Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия ИГЭА, 2006, N 5(50)

.Жилищное право. Учебник / И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова / Под ред. В.Н. Литовкина. М., 2009

.Зорькин В.Д. Тезисы о правовой реформе // Законодательство и экономика, 2004, N 2

.Исаев А.В. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность, 2007, N 3

.Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, 2004, N 4

35.Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право, 2007, N 3

.Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право, 2011, N 7

37.Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2012, N 5

.Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист, 2011, N 16

39.Коханый И.В. Административные правонарушения в сфере осуществления риэлтерской деятельности // Административное право и процесс, 2006, N 2

.Кратенко М.В., Хомухина Т.В. Пределы имущественной ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика, 2005, N 9

.Левшина Т.Л. Порядок оплаты коммунальных услуг по показаниям счетчиков тепла и воды в жилых зданиях // Право и экономика, 2000, N 11

.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб. "Проблемы современного гражданского права". М., 2000

43.Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60 - 91) // Справочная правовая система КонсультантПлюс, 2005

44.Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник, 2007, N 2

.Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист, 2008, N 5

.Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998

47.Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус, 2005, N 1(46)

48.Прусаков О.В. Права граждан в случае продолжительного отключения электроэнергии // Юридический мир, 2005, N 11

49.Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Жилищное право, 2006, N 4

50.Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика, 2010, № 1

51.Святловский В.В. Жилищный вопрос в России. Краснодар, 2000

52.Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2002

.Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997

54.Селиванова Е.С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право, 2011, N 6

.Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009

.Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011

.Толкачев О.М. О мерах по эффективному управлению собственностью города Москвы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2003, N 3, 4 (16, 17)

.Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник / Под ред. Н.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005

.Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1999

.Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Жилищное право, 2009, № 8

.Шешко Г.Ф. Позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму // Жилищное право, 2011, N 8

.Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право, 2009, № 10

.Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права, 2008, N 1

Введение Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право каждого на жилище. Наем жилья является традиционным институтом гражданского пра

Больше работ по теме: