Договор аренды недвижимости

Московский государственный институт /университет/ международных отношений МИД РФ

Кафедра международного частного и гражданского права

Информационно-аналитическая справка

по курсу: Гражданское Право

на тему: Договор аренды недвижимости

Москва 2010

Стороны договора

Договор - это двух- или многосторонняя сделка.

Сделка - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон договора. Воля - детерминированное и мотивированное желание лица достичь поставленной цели.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Формы договора

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Основные характеристики договора

Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе арендные отношения трансформируются в отношения по передаче имущества в собственность. Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом в размере и в порядке, предусмотренном договором. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним. Данный договор является консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора). Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину - между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации), но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.

Существенные условия договора

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

·объект аренды,

·срок аренды,

·арендная плата;

Объект аренды. Объектом аренды недвижимомого имущества может являться нежилое помещение, здание или его часть расположенные по определенному адресу. В договоре аренды недвижимого имущества должна быть обязательно прописана площадь объекта аренды, этажность и какое-либо оборудование, если оно включено. Поскольку, если в договоре аренды в качестве объекта аренды будет указано только помещение (оборудование не будет включено в договор), арендодатель может потребовать дополнительной оплаты за использование оборудования.

Срок договора аренды. Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то такой договор подлежит государственной регистрации, если же менее 1 года, то не надо. Обязанность по подаче договора аренды для государственной регистрации может быть возложена, как на арендодателя, так и на арендатора.

Арендная плата (цена договора). Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. Необходимо только уточнить, включает ли заявленная арендодателем арендная плата НДС и коммунальные платежи. Если, кроме арендной платы, арендатор должен уплачивать или компенсировать коммунальные платежи, то необходимо в договоре указать перечень таких платежей, их размер и порядок уплаты. При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Права и обязанности сторон

Арендодатель имеет право:

.Требовать досрочного расторжения договора аренды недвижимости в случае: использования объекта договора аренды недвижимости не по целевому назначению, невнесения арендной платы более чем за 2 (два) квартала подряд; в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской

.Федерации.

Доступа на территорию объекта договора аренды недвижимости с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора, по предварительному согласованию с Арендатором.

На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества объекта договора аренды недвижимости и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Арендодатель обязан:

Выполнять в полном объеме все условия договора аренды недвижимости. договор аренда недвижимость право

Передать Арендатору объект договора аренды недвижимости по Акту приема-передачи в течение 10 (десяти) рабочих дней, с даты государственной регистрации договора в установленном порядке.

Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номера счета для перечисления арендной платы.

Своевременно уведомлять Арендатора об изменении арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, и в других случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Арендатор имеет право:

Использовать объект договора аренды недвижимости на условиях, установленных договором.

По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, не превышающий срок действия соглашения о ведении деятельности на объекте договора аренды недвижимости, расположенном в особой экономической зоне, на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

Выкупа объекта договора аренды недвижимости в пределах территории особой экономической зоны под объектом недвижимости, созданным Арендатором и принадлежащим ему на праве собственности, в соответствии с действующим законодательством.

Арендатор обязан:

Выполнять в полном объеме все условия договора.

Использовать объект договора аренды недвижимости в соответствии с разрешенным использованием.

Уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного контроля (надзора) доступ на объект договора аренды недвижимости по их требованию, при условии уведомления Арендатора.

После подписания Договора, либо внесения изменений и дополнений в него, в течение одного месяца зарегистрировать договор в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством.

Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о намерении досрочного расторжения договора, а также о намерении не продлевать договор в связи с окончанием срока его действия.

Соблюдать при использовании объекта договора недвижимости аренды требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнение, захламление, не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также обеспечивать благоустройство территории, соблюдать иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов.

В случае прекращения настоящего договора возвратить Арендодателю объект договора аренды недвижимости в надлежащем состоянии на основании Акта приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты прекращения настоящего Договора.

Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

Ответственность за нарушение прав и обязанностей

а нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

За нарушение порядка и срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере, указанном в договоре по согласованию сторон.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности Арендодателя по передаче объекта договора недвижимости аренды Арендатору, Арендодатель уплачивает неустойку в размере, прописанном в договоре по согласованию сторон.

Ответственность сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Арендатором условий договора Арендатор возмещает все убытки, понесенные Арендодателем, а также выплачивает неустойку в размере, установленном договором по согласованию сторон.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ: Часть вторая. - М.: Издательство «Омега-Л», 2010. - 479 с.

. Информационно-правовое обеспечение ГАРАНТ ЭКСПЕРТ 2010

. Программа информационной поддержки Российской науки и образования КонсультантПлюс: Высшая школа, учебное пособие.

. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные имущественные права/ Отв. ред. Е. А. Суханов. - М.: Статут, 2010. - 958 с.

Больше работ по теме: