Договор аренды

 

Введение


Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. В римском праве найм вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы или подряд.

Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (наниматель) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

Признавалось римским правом и возможность поднайма вещи, то есть когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи, то есть имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, то есть на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Российскому праву договор аренды стал известен во времена «Русской правды». В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалось предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждения за него составляли существенные принадлежности этого договора. Субъектами договора найма являлись, с одной стороны хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований. В качестве нанимателя могло выступать любое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалось еще способность распоряжаться вещью.

Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (части 1 тома Х). Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным и в советский период. Однако в тот момент, да и позднее еще не вполне отчетливо проводились различие между арендой и близкими к ней институтами гражданского права. В советский период понятия частная собственность как таковой нет, поэтому аренда минимальна в своем развитии. В основном был развит институт безвозмездного пользования или право пожизненного пользования.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. Появляется понятие частной собственности, что в дальнейшем способствует появлению понятия аренда.

Договор аренды актуален и сейчас, что подтверждается тем, что в настоящее время активно развиваются договорные отношения по аренде зданий, сооружений, различных видов имущества, как между самими гражданами, так и между гражданами и государством. Выделение договора аренды (найма жилого помещения) законодателем в отдельную главу Гражданского кодекса Российской Федерации также подтверждает его значимость в настоящее время.

Целью работы является рассмотрение и изучение договора аренды, его существенных условий и наиболее распространенных видов аренды.

При рассмотрении данного вопроса возникают следующие задачи:

1)раскрыть понятие договора аренды;

2)рассмотреть существенные условия договора аренды;

)определить права и обязанности сторон.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и прекращением договора аренды.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложений.

Во введении решаются общие вопросы данной работы: раскрывается актуальность и проблематичность данной темы, цели и задачи. В первой главе будут раскрыты понятие, сущность и предмет договора аренды, а также приведена классификация видов договора аренды. Вторая глава рассмотрит его содержание, то есть права и обязанности арендаторов и арендодателей. Третья глава посвящена элементам договора аренды. В заключении даются краткие выводы по работе.

В данной работе использовались труды цивилистов, уделивших особое внимание различным аспектам договора аренды. Это А.П.Сергеев и Ю.К.Толстой «Гражданское право», Брагинский М.И, Витрянский В.В «Договорное право», Садиков О.Н, давшие наиболее подробную классификацию отдельных видов договора аренды. Аронович В.П. «Понятие и признаки договоров аренды» уделил большое внимание общим аспектам договора аренды, выделив признаки, отличающие данный договор от других договоров, используемых гражданским правом. Практическая часть основана на материалах судебной практики Высшего Арбитражного суда.


1. Понятие и классификация договора аренды


.1 Понятие договора аренды


Определение договора аренды закреплено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [2].

Исходя из данного определения можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим. Данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (статья 807 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные - при любой аренде имеет место наем имущества.

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других - «имущественный наем» (прокат и так далее) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имея возможности или желания приобрести его в собственность, например, вследствие высокой продажной цены. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно либо он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (сервитут), так и обязательственные, например, право пользования вещью которое может принадлежать хранителю или доверительному управляющему [34, п.1].

Главное отличие договора аренды от других договоров, например, договора купли-продажи, дарения, мены, состоит в том, что арендатор получает определенное имущество не в собственность, а лишь во временное владение и пользование, либо только во временное владение, поэтому он не может каким-либо образом отчуждать полученное имущество.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что договором аренды является договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение (пользование).

Данный договор является двусторонним, консенсуальным, взаимным и возмездным.


.2 Классификация видов договора аренды


В зависимости от объекта аренды Гражданский кодекс выделяет несколько видов договора аренды, а именно: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга) (см. Рисунок А.1 Приложения А).

Деление договора аренды на виды в Гражданском кодексе, не основано на каком - либо едином классификационном критерии. Так если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского - для арендодателя. Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах (статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассмотрим более подробно виды договора аренды.

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. В определении договора отражены его специфические черты, а именно:

) в качестве арендодателя выступает специальный субъект- предприниматель. Причем Гражданский кодекс Российской Федерации подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, то есть осуществляться в виде промысла, доход от которого становиться основным или дополнительным источником существования;

) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами его являются преимущественно граждане, берущие на прокат бытовую технику, радио- и телевизионную аппаратуру и другие вещи, необходимые для удовлетворения личных и бытовых нужд. Объектом проката могут быть и иные предметы, например, некоторые виды оборудования, приборы, используемые, в частности, научно-исследовательскими и другими организациями;

) предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью;

) существенной особенностью договора проката является отнесение его к категории публичных договоров. Согласно статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продажи товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана предоставлять их любому заинтересованному лицу. Отнесение проката к публичным договорам создает арендаторам (гражданам) дополнительные гарантии защиты их интересов.

Поскольку арендодатель по договору проката является специализированной организацией, на него возлагается достаточно широкий круг обязанностей по обслуживанию потребителей. При сдачи имущества в прокат арендодатель должен в присутствии арендатора проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (статья 628 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проведение капитального и текущего ремонта также является обязанностью арендодателя (часть 1 статьи 631 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имеется специфика в регулировании взаимоотношений сторон при выявлении арендатором недостатков, препятствующих или затрудняющих пользование имуществом, взятым напрокат. Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения от арендатора соответствующего заявления устранить недостатки на месте либо произвести замену предоставленной в пользование вещи другой аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Иногда недостатки возникают по вине арендатора из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания арендованного имущества, небрежного обращения с ним. Арендатор вправе и в этом случае обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества при таких обстоятельствах будет отнесена на арендатора. Если взятые напрокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду.

Арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором. Во многих случаях при заключении договора проката арендная плата вносится за определенный срок вперед. При досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы за период, который был оплачен, но в течение, которого арендатор имуществом не пользовался. Исчисляется этот период со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Указанное правило действует, если отказ от договора заявлен арендатором с соблюдением требований законодательства - не менее чем за 10 дней [2].

Срок договора проката не может превышать одного года (пункт 1 статьи 627 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора.

Форма договора - только письменная, причем как посредством составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняется правилам о публичных договорах (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). Досрочное расторжение договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время при условии, что арендатор письменно предупредит арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней.

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического. При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен.

Гражданское законодательство различает две разновидности договора аренды транспортных средств:

) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договор фрахтования на время);

) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (статья 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (статья 642 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, содержащиеся в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, связаны с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред.

На арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (статья 634 Гражданского кодекса Российской Федерации). При аренде транспортного средства без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, который должен осуществлять различные виды его ремонта, поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества (статья 644 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанные различия легко объяснимы. Арендатор, которому передается транспортное средство без экипажа, получает его в полное владение и пользование, принимая на себя обязанности по осуществлению комплекса работ по его обслуживанию, поддержанию в рабочем состоянии, сохранению эксплуатационных свойств. Нормы, определяющие обязанности сторон по осуществлению ремонта транспортных средств, сформулированы в виде императивных, и поэтому в договоре аренды стороны не могут предусматривать иное их распределение.

Арендодатель, сдающий транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию его в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Поскольку цели бывают разными, в одних случаях - перевозка пассажиров, в других - грузов, использование транспортного средства в течение длительного периода или на один рейс и так далее, неодинаков и объем услуг, предоставляемых арендодателем. В договоре аренды может быть предусмотрено предоставление услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например, по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей и прочее.

Договоры аренды транспортных средств обоих разновидностей являются реальными.

Форма договора - письменная, независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (статья 633, 643 Гражданского кодекса Российской Федерации). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации [2].

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). По истечении срока договор прекращается (статья 632 и статья 642 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (часть 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды зданий (сооружений) возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей.

Договор аренды зданий и сооружений выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества, неразрывно связанные с землей (земельным участком), на котором они расположены.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенных на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной Гражданским кодексом. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) [2].

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относиться также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается не заключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Отличительной чертой договора аренды здания или сооружения является то, что его передача арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, причем при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в том же порядке (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению, и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг.

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права и обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (пункт 1 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. (Приложение Б)

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в пункте 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и так далее, а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия [6]. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта.

Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе отказать в ее проведении, если форма договора не соответствует требованиям законодательства.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. (Приложение Г)

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относиться также и цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. (Приложение В)

Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (статья 666 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге).

Форма договора установлена пунктом 1 статьи 15 Закона о лизинге. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации [7].

Существенными условиями договора являются его предмет, срок и цена. Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя (пункт 1 статьи 27 Закона о лизинге). К числу затрат относятся все понесенные лизингодателем расходы, связанные с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также с оказанием других предусмотренных договором услуг. Доход - это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения его затрат. В общую сумму договора может также включаться выкупная цена предмета лизинга.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга) [2]. Все они отличаются предметом и сроком аренды. Также главным отличаем, является то, что не для всех видов договора аренды обязательна государственная регистрация прав на арендованное имущество.


2. Содержание договора аренды


Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью на основании статьи 114 Конституции Российской Федерации. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы [12].

Помимо Минимущества Российской Федерации как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения.

Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое - только с согласия (разрешения) собственника (статья 295 Гражданского кодекса Российской Федерации) [13]. Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (пункт 1 статьи 297 Гражданского кодекса Российской Федерации). От имени собственника такое согласие дает Минимущество Российской Федерации и его территориальные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместо них договоры аренды заключает Минимущество Российской Федерации и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами. Так, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Каждая из сторон обладает определенными правами и обязанностями.


.1 Права и обязанности арендодателя


После предоставления имущества в аренду арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). В этом случае можно говорить о двойном владении и пользовании.

В случае если арендатор использует переданное ему имущество не в соответствии с договором и его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения ущерба (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии недостатков в имуществе в соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, извещенный о требованиях арендатора о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, безвозмездно устранить недостатки имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

) существенно ухудшает имущество;

) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

) при существенном нарушении договора другой стороной;

) в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебно-арбитражная практика. Комитет по управлению имуществом Москвы обратился в арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу о его выселении из занимаемого нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца к участию в деле привлечено Правительство города Москвы.

В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы. Решением суда исковые требования удовлетворены, а апелляционной инстанцией данное решение оставлено без изменений. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим Постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал, при этом сославшись на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

На вышеуказанное Постановление был принесен протест, в котором предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Протест был удовлетворен по следующим основаниям.

Между комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом был заключен договор аренды.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию. В материалах дела имеются Постановления Правительства города Москвы и распоряжение заместителя премьера Правительства Москвы, в котором указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

В соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса, что имело место в данном случае.

При таких обстоятельствах Президиум не нашел основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции и оставил их в силе (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 1997г. № 4181/97).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Во-первых, основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если данное условие в договоре отсутствует, то состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, то есть от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

) заранее известны арендатору (ранее арендовал это имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих скрытых недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Во-вторых, в соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобное).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, зная о правах третьих лиц, арендатор никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором [2].

Арендодатель обязан предупредить арендатора и обо всех иных вещных правах на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

В-третьих, обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Арендодатель в частности может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его права потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

В-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.


.2 Права и обязанности арендатора


Правовое положение арендатора закреплено в нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Исходя из положений данной главы основными обязанностями арендатора являются:

Арендатор, во-первых, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Во-вторых, обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержаться в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

) предоставления арендатором определенных услуг;

) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определенна в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судебно-арбитражная практика. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды. Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы. В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменений договор подлежит досрочному расторжению. Если подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды [2].

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, в квартал, месяц, месяц, неделю, день и так далее. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (пункт 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В-третьих, арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. То есть назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

В-четвертых, согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды [2].

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей. Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В тоже время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент (физическая исправность арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению). Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования).

Права арендатора. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть, договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждается практикой [1, п.9]. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась, чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации. Однако для ранее заключенных договоров аренды с правом выкупа он пока сохраняется, хотя и на определенный срок [11, п.12, 13 ст.43].

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, подлежащее передачи должно быть свободным от любых недостатков. При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.

В соответствии с частью 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор должен использовать имущество сам, но согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иным правовым актом [2].

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия [1, п.18].

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть отдельно.

К договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом и иными нормативными актами.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становиться ненужным арендатору он может с согласия арендодателя передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, в то же время сохраняя некоторый объем арендных прав и обязанностей.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае такой договор будет считаться недействительным.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды распространяются и на договор субаренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, ничтожен, ничтожным являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды [2].

Судебно-арбитражная практика. Москомимущество обратилось в арбитражный суд с иском к Московскому союзу садоводов о расторжении договора аренды нежилого помещения. Решением суда договор аренды расторгнут, а Постановлением апелляционной инстанции данное решение было оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил указанные судебные акты и передал дело на новое рассмотрение.

На вышеуказанное Постановление был принесен протест, в котором предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Данный протест удовлетворен по следующим основаниям.

Между ПЖРО Ленинского района (арендодателем) и Московским добровольным обществом садоводов (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения, однако арендатор данное условие нарушил. При этом ответчик не отрицал, что у него отсутствовало письменное согласие арендодателя на сдачу площадей в поднаем.

В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора, и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 3 марта 1998г. № 7839/97 // Вестник ВАС, 1998. № 5).

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил срока аренды, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе [1, п.31, 32].

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Также согласно статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на досрочное расторжение договора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

) переданное арендатору имущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

) арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, стороны договора аренды обладают широким кругом прав и обязанностей.

Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, следовательно, обязанностью арендатора является пользование предоставленным ему в аренду имуществом и своевременно вносить плату за его пользование в соответствии и условиями договора.


3. Элементы договора аренды


.1 Форма и государственная регистрация договора аренды


Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму, закрепленную в статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами на срок не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма обязательна независимо от срока их действия, например, договор проката (пункт 2 статьи 626 Гражданского кодекса Российской Федерации), договоры аренды транспортных средств (статья 633 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации), аренды зданий и сооружений (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), предприятий (статья 658 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и так далее, а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме [9, С.108].

Если договором предусматривается возможность последующего выкупа имущества арендатором, он подлежит оформлению в соответствии с требованиями, установленными для договоров купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (статьи 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (статья 559 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что данная норма не подлежит расширительному толкованию.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (статьи 131 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок ее осуществления определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года [6]. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (пункт 2 статьи 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (статья 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

С заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор - арендодатель или арендатор (пункт 1 статьи 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила статьи 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (пункта 2 статьи 13 Закона).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Закон определяет случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано [6].

Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения, которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров.

Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (статьи 633 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Последствия несоблюдения письменной формы сделки предусмотрены статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, а требований о ее регистрации статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3, 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).


.2 Срок договора аренды


Срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма). В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (статья 12 Основ законодательства об аренде 1990г., статья 35 Основ гражданского законодательства 1991г.). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды, по общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока действия (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), и тогда договор считается заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключается в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно».

В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании статьи 619 или 620 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, истек установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определен с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно 1 год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и за отсутствием таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие о неустойке не могло быть применено арендодателем.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события, иначе она неприменима. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть, не зависит от воли и действий сторон (пункт 4, 5 Обзора).

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со статьей 42 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до трех лет и долгосрочное - от трех до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования от одного года до 25 лет. При предоставлении участков для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (статья 10 Закона о недрах). Участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (статья 31 Лесного кодекса Российской Федерации).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.

Ранее действовавшее общее правило (статья 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года), устанавливавшее предельные сроки аренды для договоров, заключаемых между государственными, кооперативными и общественными организациями, утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Таких условий три.

Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и так далее. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести нарушения, являющиеся основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Перечень оснований, приведенный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим.

Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства 1991 года (пункт 4 статьи 86).

Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды. По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего в период проведения конкурса. Арендатор, занимавший помещение в это время, оспорил его результаты, считая, что досрочное, как он полагал, проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договора аренды на новый срок. Суд первой инстанции признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ пришел к иному выводу. В подобной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе права собственности на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель. Желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом.

В Гражданском кодексе Российской Федерации сохранено ранее действовавшее правило о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Новеллой является пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Норма пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется это право, либо исключить возможное продление арендных отношений.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора. В такой ситуации договор может считаться возобновленным на неопределенный срок при условии, если арендодатель против этого не возражает (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды, при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении срока аренды. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Правила статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к прокату, аренде транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких - либо преимуществ перед другими претендентами.

Таким образом, срок договора аренды является его существенным условием. При отсутствии в договоре условия о сроке его действия договор считается незаключенным. Однако Гражданским кодексом Российской Федерации допускается заключение договора аренды и без определения срока, и такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

обязанность арендатор заключение правоприменительный

Заключение


Договор аренды относиться к числу классических договоров известных еще со времен римского права, где аренда рассматривалась как договор найма вещей. По договору найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (наниматель) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В настоящее время договор аренды (имущественного найма) определяется как договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В своих проявления аренда очень разнообразна. Она широко применяется всеми субъектами гражданских правоотношений. Граждане, взаимодействуя с юридическими лицами, используют договор аренды для удовлетворения своих личных потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет договор аренды: оставаясь собственником арендованного имущества, арендодатель приобретает возможность получения определенного дохода.

В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплено пять видов договора аренды:

) договор проката;

) договор аренды транспортных средств:

а) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

б) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

) аренда зданий и сооружений;

) аренда предприятий;

) финансовая аренда (лизинг).

В настоящее время огромное значение приобретает договор аренды зданий и сооружений. В силу высокой стоимости этих объектов, не имея возможности приобретения их в собственность, люди все больше обращаются к аренде.

Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию во всех территориальных образованиях производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В тоже время и граждане, и юридические лица получают возможность заниматься определенной деятельностью, затрачивая незначительные, по сравнению с приобретением в собственность, средства на размещение своих офисов, складских либо производственных помещений, торговых точек и тому подобное. Особенно важно это становиться для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Широкое применение находит аренда и на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров для транспортировки различных грузов. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе, предназначенном для потребительских целей, является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера связанных с предоставлением измерительных средств, дорогостоящих приборов, оргтехники и тому подобного.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России.

Лизинговая форма принята в качестве основы для перевооружения существующего парка гражданской авиации России на конкурентоспособные отечественные самолеты нового поколения, что подтверждается в статье 3 Федерального закона от 10.12.1997 года № 10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации».

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Форма договора: Устно - только между гражданами на срок менее года. Если срок более 1 года, то в письменной форме. Если одной из сторон является юридическое лицо и срок договора аренды составляет не менее года, то такой договор заключается в письменной форме. Однако срок действия договора аренды может быть и неустановлен, и такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Для некоторых видов договора аренды предусмотрена государственная регистрация договора.

Стороны договора обладают широким кругом прав и обязанностей. Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, следовательно, обязанностью арендатора является пользование предоставленным ему в аренду имуществом и своевременно вносить плату за его пользование в соответствии и условиями договора.


Глоссарий


№ п/п.Новые понятияСодержание1АрендаПредоставление какого-либо имущества (земли, оборудования, помещения и так далее) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.2АрендаторЛицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.3АрендодательСобственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.4Арендная платаПлата за предоставленное в порядке аренды имущество. Ее размер определяется соглашением сторон.5Государственная регистрация недвижимостиПраво собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.6ДоговорВ гражданском праве соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, разновидность сделки.7Договор арендыГражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.8Договор аренды зданий и сооруженийГражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.9Договор аренды предприятийДоговор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.10Договор прокатаДоговор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.11Договор аренды транспортного средства без экипажаГражданско-правовой договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.12Договор аренды транспортного средства с экипажемГражданско-правовой договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.13Договор финансовой аренды (лизинга)Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.14ДоходПредусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения его затрат.15ЛизингВид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, установленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.16Предмет договора арендыИндивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи.

Список использованных источников


Нормативные правовые акты

Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации Текст - Ростов н/Д: «Феникс», 2004. - 64 с. - ISBN 5-222-04522-6.

Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая, третья). По состоянию на 20 февраля 2008г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.- 528 с.- ISBN 978-5-379-00519-1.

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г.- № 136-ФЗ ред. от 20 февраля 2008г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.- 96 с.- ISBN 978-5-379-00695-2.

Водный кодекс РФ от 16.11.1995 г. по состоянию на 20 октября 2007г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2007.- 61 с.- ISBN 978-5-379-00472-9.

Лесной кодекс РФ от 22.01.1997 г. по состоянию на 20 февраля 2008г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.- 60 с.- ISBN 978-5-379-00697-6.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ с изм. 25.03.2007 г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2007. - 48 с. - ISBN 978-5-379-00200-8.

О финансовой аренде (лизинге): Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ с изм. 20.05.2006 г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006. - 16 с. - ISBN 5-94087-638-2.

8 О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ. Текст. Правовая библиотека. Вып. № 35. - М.: Юрайт-Издат, 2006. - 24 с. - ISBN 5-94879-635-3.

9 О железнодорожном транспорте в Российской Федерации: Федеральный закон от 10.01.2003 г. № 17-ФЗ с изм. 8.11.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». - Посл. Обновление 8.11.2007. - Режим доступа: http// www.garant.ru.

Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации: Федеральный закон от 10.01.2003 г. № 18-ФЗ с изм. 8.11.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». Посл. Обновление 8.11.2007. - Режим доступа: http// www.garant.ru.

11 О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ с изм. 8.11.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». - Посл. Обновление 8.11.2007. - Режим доступа: http// www.garant.ru.

Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» [Текст]: Собрание актов РФ, 2000, № 8, ст.593; СЗ РФ, 2000, № 6, ст.777; № 13, ст.1373. - (Утратил силу).

Постановление Правительства РФ от 3.12.2004 г. № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» с изм. 15.12.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». - Посл. Обновление 15.12.2007. - Режим доступа: #"justify">Научная литература

Андреева, Л.В. Форма договора и последствия ее несоблюдения Электронный ресурс/ журнал Российская юстиция. - 1999 г. - № 4. - Режим доступа: #"justify">Аронович, В.П. Понятие и признаки договора аренды [Электронный ресурс] // Юристъ. - 1999 г. - № 11. - Режим доступа: #"justify">Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества [Текст]: учебное пособие / М.И.Брагинский, В.В. Витрянский. Изд. 3-е, стереотипное. - М.: «Статут», 2001. - 800 с. - ISBN 5-8354-0024-1.

Брызгалин, А.В. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. В 2-х томах. Т.2 [Текст]: учебное пособие / А.В.Брызгалина, В.Р.Берник, А.Н.Головкин. Изд. 8-е, перераб. и доп. - Екб.: Изд-во «Налоговое и финансовое право», 2004. - 528 с. - ISBN 5-88819-130-2.

Власова, М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития [Текст]: учебное пособие / М.В.Власова. - М.: Эксмо, 2007. - 192 с. - ISBN 978-5-699-21024-4.

Гончарова, Н.В. Правовое положение арендных предприятий и порядок их приватизации Дис. к.ю.н. Н.В.Гончаровой: 12.00.04 Текст Н.В.Гончарова. 2003.- 235 с.

Гражданское право [Текст]: учебник / Е.Ю.Валявина, И.В.Елисеев [и др.]; Отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. Изд. 4-е, перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. - 848 с. - ISBN 5-980032-379-1.

Гражданское право. Ч.2 [Текст]: учебник // Под ред. А.Г.Калпина, А.М. Масляева. 2-е изд. - М.: Юристъ, 2003. - 785 с. - ISBN 5-94879-370-2.

Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций [Текст]: учебное пособие // Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с. - ISBN 978-5-7975-0653-9.

Грудцына, Л.Ю. Гражданское право в таблицах и схемах [Текст]: учебное пособие /Л.Ю.Грудцына, М.Н.Козлова. - М.: Эксмо, 2007. - 352 с. - ISBN 5-699-09326-5.

Корецкий, А.Д. Договорное право России. Основы теории и практики реализации [Текст]: учебное пособие / А.Д.Корецкий. - М.: ИКЦ «Март», 2004. - 528 с. - ISBN 5-461-00026-6.

Кратенко, М. Договор аренды нетипичных объектов [Текст]: журнал Хозяйство и право. - М.: 2007- ISNN 0134-2398. 2007, № 6.

. Пиляева, В.В. Гражданское право [Текст]: учебное пособие / В.В.Пиляева. М.: ИНФРА-М, 2001.- 233 с.- (Серия «Высшее образование»).- ISBN 5-16-000547-1.

Римское частное право Текст учебное пособие И.Б.Новицкий, И.С.Перетерский. - М.: Изд-во «Юриспруденция», 2005. - 448 с. - ISBN 5-9516-0094-4.

Романцев, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России [Текст]: учебное пособие / Ю.В.Романцев. - М.: Проспект, 2004. - 431 с. - ISBN 5-86894-629-4.

Российское гражданское право [Текст]: учебное пособие // З.Г.Крылова, Э.П.Гаврилова. - М.: ЮрИнфор, 2004. - 420 с. - ISBN 5-472-01843-9.

Садиков, О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч.2 (постатейный) [Текст]: учебное пособие / О.Н.Садиков. Изд. 2-е, исп. и допол. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Изд. группа ИНФРА-М-НОРМА, 1998. - 800 с. - ISBN 5-90785-011-6.

Симонова, М.Н. Аренда, лизинг, прокат [Текст]: учебное пособие / М.Н.Симонова. - М.: Издательско-консультационная компания «Статус-кво 97», 2001. - 208 с. - ISBN 5-8107-0064-0.

Теплов, О.М. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждений и их деятельности) [Текст]: учебное пособие / О.М.Теплов, В.В.Глазырин, С.Б.Пугинский. - М.: Проспект, 2004. - 261 с. - ISBN 5-86894-603-0.

Шакарян, М.С. Гражданское право России [Текст]: учебное пособие / М.С.Шакарян. - М.: Юристъ, 2002. - 352 с. - ISBN 5-7444-1472-4.

Щенникова, Л.В. Вещные права в гражданском праве России [Текст]: учебное пособие / Л.В.Щенникова.- М.: Юристъ, 2006.- 190 с.- ISBN 5-7975-0864-8.

Материалы судебной практики

Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 г. № 66 [Текст]: Вестник ВАС, 2002. № 3, с. 3-12.


Список сокращений


РФ - Российская Федерация

ВАС - Высший Арбитражный суд

РСФСР - Российская Социалистическая Федеративная Советская Республика

СЗ - Свод законов

г. - год

ст. - статья

п. - пункт

ЭВМ - Электронно-вычислительная машина


Приложение А





Рисунок А 1- Схема видов договора аренды


Приложение Б


Договор № 9/У аренды недвижимого имущества Открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» г. Уссурийск 22 ноября 2007 года

Открытое акционерное общество «Железнодорожная торговая компания» (г.Москва), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице исполняющего обязанности директора Хабаровского филиала открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» Макаренко Владимира Сергеевича, действующего на основании доверенности № 10-Д от 25.06.2007 года, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Лазурный берег» (г.Уссурийск), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Шабановой Татьяны Владимировны, действующей на основании Устава от 30.12.2005 года, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

.Предмет договора

.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование часть недвижимого имущества в здании-столовой, общей площадью 1203,50 кв.м.; инвентарный номер: 9758; этажность: 2; назначение: нежилое, расположенное по адресу: Прим.край, г.Уссурийск, пр.Блюхера, 17.

.2. Площадь части арендуемого недвижимого имущества составляет 760,40 кв.м. без учета площади земельных участков.

.3. Арендуемое имущество используется Арендатором под Кафе-бар

. Срок договора

.1. Настоящий Договор действует с 01.01.2008 г. по 30.12.2010 г.

2.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами, а для третьих лиц с момента его государственной регистрации, если такая необходима.

В случае если договор заключен на срок менее года, настоящий договор государственной регистрации не подлежит.

.Обязанности Сторон

.1. Арендодатель обязуется:

.1.1. В пятидневный срок после вступления в силу настоящего Договора предоставить Арендатору недвижимое имущество по акту приема-передачи, который составляется и подписывается сторонами в четырех экземплярах.

В случае невозможности предоставить недвижимое имущество сообщить об этом Арендатору в течении пяти дней.

.1.2. Участвовать в порядке, согласованном с Арендатором, в создании необходимых условий для эффективного использования арендуемого недвижимого имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

.1.3. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, приведших к ухудшению арендуемого недвижимого имущества, оказывать необходимое содействие в устранении их последствий.

.2. Арендатор обязуется:

.2.1. В пятидневный срок после подписания Сторонами настоящего Договора заключить договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг с соответствующими эксплуатационными службами на срок, указанный в пункте 2.1 настоящего Договора, и принять недвижимое имущество по акту приема-передачи.

.2.2. Вносить арендную плату в установленный настоящим Договором срок.

.2.3. Оплачивать коммунальные, эксплуатационные (в том числе затраты на ремонт мест общего пользования) и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями Договора на оплату услуг.

.2.4. Пользоваться арендованным недвижимым имуществом в соответствии с условиями настоящего Договора. Обеспечивать содержание в исправном состоянии арендуемого имущества. Соблюдать строительные нормы и правила при складировании грузов в соответствии с несущей способностью строительных конструкций. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества.

.2.5. Содержать арендуемое имущество, а также прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии, соблюдать требования по охране окружающей среды. Самостоятельно производить оплату за негативное воздействие на окружающую среду. В случае нарушения нести ответственность перед контролирующими органами.

.2.6. Нести ответственность за соблюдение правил электробезопасности, не допускать изменения схем электросетей, подключения электропотребителей без письменного согласия Арендодателя.

.2.7. Не допускать реализацию на арендуемом объекте медецинской, фармацевтической, пищевой и другой продукции, не имеющей необходимых лицензий и (или) сертификатов, в точности контрафактной продукции.

.2.8. Иметь вывеску с указанием наименования своей организации или предпринимателя и юридического адреса.

.2.9. Не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя.

.2.10. Принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, производимом Арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества.

.2.11. Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю, копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и штрафных санкций, установленных настоящим Договором.

.2.12. Не сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия Арендодателя.

.2.13. Обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому недвижимому имуществу представителей Арендодателя для проведения проверки соблюдения Арендатором условий настоящего Договора, а также предоставлять им необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки.

.2.14. Письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за месяц до истечения срока настоящего Договора.

.2.15. В течение двух недель после вступления в силу настоящего Договора застраховать в пользу Арендодателя риск гибели и повреждения переданного в аренду недвижимого имущества на весь срок действия настоящего Договора и предоставить Арендодателю надлежащим образом оформленный страховой полис, выданный страховой организацией.

.2.16. В течение одного дня с момента прекращения арендных отношений, регулируемых настоящим Договором, вернуть Арендодателю арендуемое недвижимое имущество по акту приемки-передачи в состоянии не хуже того в котором получено это имущество, с учетом нормального износа.

.Платежи и расчеты по Договору

.1. Величина арендной платы за аренду недвижимого имущества, устанавливается на основании рыночной стоимости этого имущества определенной независимым оценщиком. В соответствии с Соглашением Сторон о размере годовой арендной платы за временное пользование недвижимым имуществом рассчитанная годовая арендная плата, без учета НДС, составляет 948309,96 руб.

.2. Арендодатель вправе пересмотреть арендную плату, установленную настоящим Договором, в связи с изменениями порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы, известив Арендатора о предстоящем изменении за один месяц.

.3. Арендная плата по настоящему Договору вносится в полном объеме на счет Арендодателя. Первое внесение арендной платы Арендатор производит в течение 15 дней после вступления в силу настоящего Договора. Обязательство по плате арендной платы возникает у Арендатора с момента подписания сторонами акта приемки-передачи недвижимого имущества и прекращается с момента возврата Арендатором недвижимого имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи.

.4. Штрафные санкции по настоящему Договору в полном объеме перечисляется виновной Стороной на счет другой Стороне.

5. Заключительная часть

.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

.2. Стороны вправе в дополнительном соглашении к настоящему договору оговорить иные условия.

.3. К Договору прилагаются:

1.копии документов, подтверждающих право собственности Арендодателя на передаваемое в аренду здание;

2.копии документов, подтверждающих права Арендодателя на земельный участок;

.акт приема-передачи;

.соглашение об определении арендной платы.

6. Адреса и банковские реквизиты Арендодателя и Арендатора

Арендодатель: Открытое акционерное общество «Железнодорожная торговая компания». Адрес: 107228 г.Москва ул.Новорязанская, 12, ИНН 7708639622, КПП 770801001.

Хабаровский филиал ОАО «ЖТК». Адрес: 680021, г.Хабаровск, Батуевская ветка, 18, ИНН 7708639622, КПП 272402001 Р/с: 40702810627000004121 Банк: Хабаровский филиал ОАО «ТрансКредитБанк» г.Хабаровск, К/с 30101810100000000852, БИК 040813852 Тел. 8 (4212) 38-32-95, 38-92-07 / факс: 32-46-29.

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Лазурный берег» Адрес: 692525 г.Уссурийск, проезд Муравьева, 1-й №10 ИНН 2511016009 КПП 251101001 Р/с: 40702810245600000018 Банк: Приморский филиал АКБ «Росбанк» Доп.офис № 4560 К/с 30101810200000000855, БИК 040508855 Тел. 8 (4234) 37-95-68


Арендодатель Арендатор

_____________ М.П _____________ М.


Введение Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. В рим

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ