Договор аренды

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ВЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ


Факультет юридический

Кафедра гражданского права



ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: «Договор аренды: содержание, виды,

проблемы исполнения».


Выполнил:                                       Колегова Н.В.             

Научный руководитель:                  к. ю. н. Юшкин С. В.  

Консультанты:                                                                     

                                   


Выпускная квалификационная работа рассмотрена на заседании кафедры

и рекомендована для защиты в ГАК

 

Зав. кафедрой                                  ____________________

_________________________    (фамилия, инициалы)

                         (подпись)                                              «          «                                 200    г.

 

«Допущена к защите»

декан факультета (директор института)  _________________________

_________________________                                             (фамилия, инициалы)

 (подпись)

                                               «          «                                 200    г.


 

Киров, 2004

Содержание



Введение........................................................................................................................................ 3

1. Договор аренды в современном гражданском законодательстве 6

1. 1. Понятие и элементы договора аренды.............................................................................. 6

1.2. Существенные условия договора аренды....................................................................... 12

1.3. Содержание договора аренды........................................................................................... 18

1.4. Заключение и прекращение договора аренды................................................................. 23

2. Краткая характеристика разновидностей договора аренды............. 32

2.1. Договор проката.................................................................................................................. 32

2.2. Аренда транспортных средств........................................................................................... 36

2.3. Аренда предприятия............................................................................................................. 41

2.4. Договор аренды зданий и сооружений............................................................................. 46

2.5. Договор финансовой аренды (лизинг)............................................................................. 51

3. Некоторые проблемы исполнения договора аренды............................. 57

Заключение.............................................................................................................................. 67

Список использованной литературы.................................................................... 68

Введение

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Этим обязательствам полностью посвящена глава 34 ГК РФ “Аренда”.

Договор аренды - это один из классических видов обязательств, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментальные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Российскому же праву договор найма был известен еще со времен “Русской правды”. Однако, в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской империи (ч.1 т.Х)[1].

Последующие законодательные акты лишь отчасти дополняли этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период НЭПа и после 1985г.)[2]. Однако, основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Сталкиваясь с институтом аренды, мы обнаруживаем наличие нескольких терминов, обозначающих данный договор: “аренда”, “имущественный найм”, также применяются понятия “прокат”, “лизинг”. Следует отметить, что на сегодняшний день “аренда” и “имущественный найм” существуют как синонимы. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах”.[3]

Стремление некоторых ученых разграничить понятия “аренды” и “имущественного найма”, относя к “аренде” только договоры предпринимательского характера, не нашло поддержку у законодателя.

Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различий между пользованием только вещью (Miethe- наем) и извлечением из нее плодов (Pacht - аренда), как принято в некоторых странах Европы, в частности в Швейцарии[4], а в ФРГ глава 3 раздела об отдельных видах обязательств Германского гражданского уложения (ГГУ) именуется “Найм. Аренда” и закрепляет разные правовые режимы для имущественного найма и аренды[5].

Это отличие, в частности, отличал еще Г.Ф.Шешеневич[6], проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды с зарубежными .

В настоящее время аренда представляет собой один из видов предпринимательской деятельности. Цель договора аренды- обеспечить передачу имущества во временное пользование. Актуальность договора аренды обусловлена тем, что в наше время многие предприятия имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. Однако, небольшие (особенно вновь создаваемые) предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящие оборудование, помещения для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, арендуемые отношения могут быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.

Арендатор, отказываясь от права пользования вещью, передает ее арендатору на возмездной основе и тем самым извлекает из ее передачи прибыль. А арендатор имеет возможность получить нужную ему вещь, которая нужна ему временно и которую он не имеет возможности или желания приобрести в собственность (например, вследствие высокой продажной цены).

Эта тема актуальна еще и тем, что совсем недавно договор аренды широко использовался как одна из эффективных форм разгосударствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. И сегодня договору аренды присущи некоторые “родимые пятна” разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации.

Целью данной работы является анализ договора аренды в рамках действующего российского законодательства, с рассмотрением отдельных видов договора аренды и выявлении проблем, возникающих при его исполнении. В рамках поставленной цели основной задачей работы является исследование значения договора аренды в современном гражданском законодательстве, его содержания и проблем исполнения возникающих в практике хозяйственных отношений.

Основные этапы работы:

-   раскрыть понятие договора аренды;

-   определить права и обязанности сторон по договору, их ответственность;

-   охарактеризовать виды договора аренды;

-   проанализировать практику применения соответствующих договоров в РФ.


1. Договор аренды в современном гражданском законодательстве

1. 1. Понятие и элементы договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось.

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в ГК как консенсуальный договор, однако, по моему мнению, нельзя не согласиться с мнением А.А.Иванова, что “договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные”[7]. К примеру, по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель представляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч.1.ст.632. ГФ).

На мой взгляд, это юридико-техническая ошибка законодателя, поскольку в Кодексе торгового мореплавания РФ 2003 года уже говорится, что по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей (ст. 198 КМФ РФ), то есть, применяется формулировка консенсуального, а не реального договора.

Отдельно следует отметить существование договоров, подлежащих государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.

Соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора. Это особое условие действия договора. Конечно, государственная регистрация предполагает наличие письменной формы, однако в ГК РФ в ст.158 ”Формы сделок” названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в ст. 434 “Форма договора” также нет упоминания о форме “с государственной регистрацией”. Кроме того, ч.2 п.1 ст.434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если законом такая форма и не требуется.

Но, по моему мнению, в отношении государственной регистрации такое правило неприемлемо, так как законом четко определен круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку согласия сторон договора не достаточно для его заключения. В то же время данный договор не становиться реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не проявляется.

Таким образом, мы сталкиваемся с необходимостью выделения третьего вида договоров – подлежащих государственной регистрации. В данную группу входят большинство договоров аренды недвижимости[8].

Несомненно, договор имущественного найма является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный размер его не оговорен договором.

Договор аренды – взаимный договор, так как праву наймодателя на арендную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.

В литературе среди черт имущественного найма наиболее часто встречаются:

а) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования;

б) временность (срочность) предоставления имущества;

в) возмездность.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом в качестве своего компонента может включать и право выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ), то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (п.2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

Кроме передачи правомочий владения пользования (полностью или частично) арендатору передается и правомочие распоряжения, но в определенном объеме. Если до принятия нового ГК РФ можно было говорить лишь о возможности поднайма, то теперь перечень распорядительных действий значительно расширился: с согласия арендодателя помимо поднайма допускается перенаем, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также право отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ст.615 ГК РФ).

Например, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается и без согласия наймодателя (ст.ст.638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе “без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендного предприятия” (ч.1 ст.660 ГК РФ).

По моему мнению, приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обычным обязательственно-правовым институтом по передаче вещи в использование. Данный вывод подтверждается тем, что гарантией правовой защиты такой аренды в соответствии со статьей 305 ГК РФ могут применяться вещно-правовые иски, в том числе против собственника вещи.

На мой взгляд, предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает основания отнести это право к числу вещных. Однако, это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права. Ведь владельцем у нас признается, по существу, любая сторона договора, которой передается вещь. Поэтому вещным принималось бы признать всякое право, возникшее на основании подобного договора. Это оставит мало места для чистых обязательств. Следовательно, к числу вещных нужно относить только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст.216 ГК РФ[9].

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как, физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориаль-ные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей и арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду, которые должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника (например, на основании п.1 ст.1020 ГК РФ доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочия сдавать его в аренду). Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное полномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Например, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.

Я считаю, что сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (распоряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти (Правительства РФ). Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство государственного имущества[10] (Мингосимущество) и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно.

Помимо Мингосимущества в РФ правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом[11], а движимое - только с согласия (разрешения) собственника (ст.295 ГК РФ).

Казенное предприятие, имеющее имущество на праве оперативного управления, вправе заключать договора аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абзац 1 п.1 ст.297 ГК РФ). От имени собственника такое согласие дает Министерство госимущества и его территориальные органы[12].

Бюджетные учреждения вообще не праве распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п.1 ст.298 ГК РФ). Вместо них договоры аренды заключает Министерства госимущества РФ и его территориальные органы (агентства), если иное не предусмотрено законами и иными правовыми актами, сами же бюджетные учреждения выступают в этих договорах в качестве балансодержателей. Но на мой взгляд, если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

По этому вопросу в практике часто возникает много спорных вопросов, не всегда удается сразу выявить надлежащего арендодателя. Так, по данному вопросу Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 1993года № 24 был рассмотрен спор между Иркутской объединенной технической школой РОСТО и арендным предприятием № 1.

Иркутская техническая школа обратилась с иском в Госарбитраж о выселении арендного предприятия № 1 из общежития. После рассмотрения материалов дела было установлено, что спорное здание строилось как объект государственной собственности и было передано на баланс Иркутской технической школы на безвозмездной основе. Таким образом, отсутствуют основания считать Иркутскую техническую школу собственником строения. Не являясь собственником строения, она и не имела права распоряжаться спорным строением путем передачи его в аренду предприятию № 1.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что договор аренды является недействительным, а Иркутская техническая школа не имеет права заявлять иск о защите своего права. По данному делу Высший Арбитражный Суд вынес постановление: решение Госарбитража Иркутской области оставить без изменения, в иске Иркутской технической школе отказать.

Арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, а также иностранные юридические лица и совместные предприятия. Арендаторы независимо от действующих форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам.[13]

По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном, природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.


1.2. Существенные условия договора аренды


По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК РФ).

К существенным условиям частью 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского Кодекса РФ отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На мой взгляд, исходя из этого, существенные условия можно разделить на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально-обязательные (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон). Количество нормативно-обязательных условий может колебаться от 1 (договор бытовой аренды; в котором необходимо наличие условия о предмете) до 10 и более (договор бербоут-чартера). Индивидуально-определенные условия в договоре могут и не присутствовать.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Сдаваться в аренду не могут вещи, изъятые из оборота, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений (например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение).

Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь и в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды (п.3 ст.607 ГК). Закон подробно перечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения, например, объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, так как по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По моему мнению, помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды, нет. Однако, для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия. Например, для зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы.

Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Арендная плата может включать: определенные в твердой сумме платежи; установленную долю плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; предоставления арендатором определенных услуг: передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендного имущества (ст.614 ГК РФ). Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяется договором. По соглашению сторон размеры арендной платы могут изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре: “исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги”. Для определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы применяются порядок и сроки, обычно применимые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614 ГК).

По общему правилу договор аренды является срочным договором, но допускается невключение в договор условия о конкретном сроке аренды. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок. Следствием заключения договора на неопределенный срок выступает право сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца, если иные сроки не установлены в договоре.

Законами РФ для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные (предельные) сроки аренды. Законодатель не пошел по пути Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года, где действовал общий предельный срок для имущественного найма 10лет, для аренды недвижимости между юридическими лицами в 5 лет, а движимого имущества между ними - в 1 год. Так, например, установление максимального срока характерно для договора проката (предельный срок - 1 год), аренды участков лесного фонда (до 49лет). Кроме того, для участков лесного фонда установлен и минимальный предельный срок – 1 год.

Следствием установления предельного сроки является то, что при заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п.3 ст.610 ГК РФ). Продолжение арендных отношений после истечения предельного срока влечет последствия, предусмотренные п.2 ст.612 ГК РФ: “договор считается заключенным на условиях прежднего договора на неопределенный срок”, если иные правила не установлены действующим законодательством РФ.

Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых споров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная (например, между физическими лицами на срок договора менее года), простая, письменная и нотариальная форма договора.

В ст.609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договора между физическими лицами должны включаться в письменной форме при сроке аренды более одного года. В своей статье “Заключение, изменение и расторжение договора аренды” Мызров С.Н. считает достаточно спорной позицию В.В.Витрянского, нашедшего в п.1 ст.609 отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки” [14]. По моему же мнению, ст.609 ГК РФ только дополняет, вводит новые требования к форме договора, исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленные. К тому же в Гражданском Кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении положений о форме сделок к договору аренды.

Вне зависимости от срока договора и цены договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п.2 ст.626 ГК), договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст.633 и ст.643 ГК РФ), аренды участков лесного фонда (ч.1 ст.32 Лесного Кодекса) и др.

После того, основываясь на ч.3 п.1 ст.160 ГК РФ, гласящей, что “законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки....”, во второй части ГК РФ введена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. [15]

Такое же требование установлен к договору аренды предприятия (п.1 ст.658 ГК РФ).

Особое правило введено в отношении договоров аренды с правом выкупа. Они должны заключаться в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п.3 ст.609 ГК РФ).

В Гражданском законодательстве существует еще одно правило, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Датой заключения такого договора будет считаться момент прохождения государственной регистрации. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 2001 года.[16] Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с преведущим правом (п.2 ст.6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст.12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п.1 ст.26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель.

Это дополнительное правило действует для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок от одного года и выше, аренды предприятий, аренды земельных участков и т.п. Не подлежит государственной регистрация аренда транспортных средств, отнесенных к недвижимому имуществу, аренда зданий и сооружений на срок менее года.

Анализ действующего законодательства по вопросу регистрации аренды недвижимости показал, что Гражданский кодекс, с одной стороны, содержит группу норм, устанавливающих приоритет Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в вопросе, какие сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, и, с другой стороны, устанавливает, что государственной регистрации подлежат только договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок более года.

Следует отметить не очень удачную, на мой взгляд, формулировку п.2 ст.651 ГК РФ: “Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации”. Отмена государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений сроком менее одного года здесь только подразумевается. Я считаю, что законодатель должен в данном вопросе конкретно указать отсутствие необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений сроком менее одного года.

В связи с этим имеют различные толкования Закона на местах. Например, в Санкт-Петербурге, как разъяснено письмом Управления МНС РФ по Санкт-Петербургу от 09.03.2003 года №02-06\3248, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее одного года, он не подлежит государственной регистрации. Обязательным для такого договора является только соблюдения формы договора, установленной Гражданским законодательством. Ряд других регионов, например, Московская область, напротив, требует представления на государственную регистрацию всех договоров аренды недвижимости без ограничения сроков их действия. Распоряжением мэра Москвы от 07.09.2002 года №911 “Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества” также прямо установлена обязательная государственная регистрация договоров аренды независимо от форм собственности объекта недвижимости и сроков их действия.

По моему мнению, в данной ситуации необходимо отличать регистрацию ограничения прав, следующих из договора аренды, от регистрации договора аренды. Все без исключения права из договора аренды, которые являются обременением прав собственности на недвижимое имущество, подлежат в соответствии с Федеральным законом государственной регистрации. В противном случае предусмотренные ГК гарантии прав титуального собственника, каковым является арендатор, например, в виде сохранения права аренды при смене собственника, ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и иные являются недействительными. В силу общего правила ст.609 ГК РФ. Требуется также государственная регистрация самого договора аренды недвижимости, в противном случае такой договор в силу ст.165 будет признан ничтожным. Если речь о договоре аренды здания или сооружения, заключенном на срок менее года, то его государственная регистрация не требуется, но остается право и обязанность по регистрации вытекающих из данного договора ограничений прав собственника, отсутствие которой влечет невозможность правовой защиты прав титуального собственника.[17]

 

1.3. Содержание договора аренды


Содержание договора аренды определяется правами и обязанностями сторон. Рассмотрим вначале обязанности арендодателя.

Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ). Говоря о состоянии, соответствующем условиям договора, имеются в виду технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.

Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Вместе с имуществом арендатору должна предоставляться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которое в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.

Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том и другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии, то есть оно передается свободным от недостатков, от таких свойств, которые ухудшают его качество. На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об общих недостатках во время заключения договора, то есть если они являлись скрытыми. В п.2 ст. 612 ГК РФ содержатся исключения из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые:

1) были оговорены при заключении договора;

2) заранее были известны арендатору;

3) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от претензий недобросовестных лиц.

Во-вторых, арендодатель обязан предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которым они обладают в силу закона или договора, в том числе сервитут, право залога и др. Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдал его в аренду. Если данная обязанность арендодателя не будет выполнена, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков.

В-третьих, на арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен, то в разумный срок. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен произвести его без промедления.

Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества. Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК прямо не урегулирована. Между тем, по моему мнению, проведение капитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст.612 ГК.

В-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделяемых улучшений, если они были произведены с его согласия. Под неотделимыми понимается такие улучшения которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Нужно обратить внимание, что п.2 ст.623 ГК носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя. Пункт 3 ст. 623 ГК РФ допускает возможность иного решения только в законе. Например, ст.662 ГК РФ предусматривает право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

В п.4 ст.623 ГК РФ воспроизводится норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, или же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Рассмотрим далее обязанности арендатора.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества. Он самостоятельно определяет направления хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом. Продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

На арендаторе лежит обязанность осуществлять текущий ремонт, поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии. По окончании срока договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если состояние возвращаемого имущества хуже предусмотренного арендатор возмещает причиненный ущерб. Если имущество, сданное в аренду, выбывает из строя раньше полного амортизационного срока службы, то арендатор возмещает арендодателю недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством. Если арендатор обеспечивает использование арендного имущества по истечении обусловленного договором срока его службы, арендодатель выплачивает арендатору соответствующую компенсацию, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды. П.1 ст.618, исходя из зависимости договора субаренды от основного договора устанавливает, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем, учитывая, что договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды. В п.2 ст.618 ГК РФ содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным, то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-   потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-   непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-   потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В то же время, в соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-   пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-   существенно ухудшает имущество;

-   более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

-   не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако можно привести следующий случай из судебной практики. Иск Московского земельного комитета о взыскании с акционерного общества пени за просрочку внесения арендной платы был удовлетворен судом. Обжалуя принятый по делу судебный акт, ответчик ссылается на то, что истцом не был соблюден установленный договором досудебный порядок урегулирования спора.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд кассационной инстанции сослался на то, что в силу статьи 108 Земельного кодекса РСФСР и Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23.12.93г. №1362, Московский земельный комитет обратился в суд в защиту государственных интересов и по правилам статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ соблюдение досудебного порядка урегулирования споров не требуется.

Следовательно, условие договора аренды о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не должно применяться как несоответствующее требования Арбитражного процессуального законодательства.


1.4. Заключение и прекращение договора аренды


Как и другие гражданско-правовые сделки, договоры имущественного найма в большинстве случаев заключаются по усмотрению самих субъектов, желающих вступить в арендные отношения. При этом, на мой взгляд, можно выделить две стадии, которые проходит договор при его заключении: это оферта и акцепт.[18]

Под офертой понимается “адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица заключить договор”. Акцептом считается “ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии” (п.1 ст.438 ГК РЦ), т.е. положительный ответ о заключении договора на условиях, предложенных офертой.

Заключение договора аренды возможно путем установления двухсторонних контактов, когда одна из сторон договора обращается непосредственно к другой стороне. Это достаточно распространенный способ, а иногда и единственно приемлемый. К примеру, договор проката заключается либо по инициативе арендатора, который обращается непосредственно в прокатную организацию, либо по инициативе арендодателя, когда он выступает с публичной офертой.

Кроме того, на мой взгляд, можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который будет подписан сторонами позже.

Торги для заключения договора аренды проводятся, например, при заключении договоров аренды участков лесного фонда[19], при заключении договоров аренды предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений[20], при передаче в аренду федерального имущества[21] и др.

Как уже отмечалось, стороны, заключая дого­вор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Но в ряде случаев закон устанавливает обязанность арендодателя заключить договор найма, хотя по моему мнению, можно согласиться с мнением С.Э.Жилинского, что “заключение договора в обя­зательном порядке есть исключение из гражданс­ко-правового принципа о свободе договора...”. Все же такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу пункта 3 статьи 626 ГК РФ является публичным договором, что оз­начает, что прокатная организация (наймодатель) при наличии возможности сдать «имущество в аренду обязана заключить данный договор. Иначе другая сторона может потребовать заключения до­говора в судебном порядке, а также возмещения причиненных уклонением убытков». Такое же правило действует в отношении победителя или организатора торгов, если кто-либо из них уклоня­ется от подписания протокола или договора».

Кроме того, обязательным для арендодателя будет заключение договора найма с субарендато­ром при прекращении основного договора арен­ды. Арендодатель может отказаться от заключе­ния, когда он не давал согласия на сдачу имуще­ства в поднайм, а такое согласие в силу закона или договора было необходимо, либо основной дого­вор аренды был ничтожен.

Также в обязательном порядке наймодатель должен заключить договор аренды с нанимателем по истечении срока договора, когда последний об­ладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Последнее право появ­ляется у нанимателя, только когда, во-первых, он письменно уведомил арендодателя о желании зак­лючить такой договор, во-вторых, он надлежащим образом исполнял свои обязанности по “старому” договору, в-третьих, наниматель выразил согласие на заключение нового договора на условиях, кото­рые предлагают наймодателю третьи лица, и, в-, четвертых, арендодатель намеревается вновь сдать имущество в наем в течение одного года по истече­нии срока прежнего договора.

Преимущественное право принадлежит арен­датору перед третьими лицами. Поэтому он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному в указанный период времени, но не может обязать арендодателя заключить с ним договор, если последний не имеет по­добного намерения в отношении кого-либо друго­го.

На мой взгляд, необходимо затронуть воп­рос о применении положений статьи 445 ГК РФ “Заключение договора в обязательном порядке” к вышеприведенным ситуациям. Указанная статья, в частности, предусматривает возможность лицу, получившему оферту, дать ответ об акцепте или об отказе в акцепте в течение 30 дней со дня получе­ния оферты. Применение этих правил к публично­му договору во многом дезавуирует значение ин­ститута публичного договора. К примеру, прокат­ная организация, используя эту норму, может “на законном основании” оказывать предпочтение од­ному лицу перед другим, рассматривая их оферты в более длинные или короткие сроки в рамках 30 дней.

Поэтому в законе было бы желательно устано­вить, что заключение публичного договора должно осуществляться немедленно при обращении заин­тересованного в этом лица.

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих ре­шений государственных или муниципальных ор­ганов. К примеру, предоставление в аренду участ­ков лесного фонда на срок от одного года до пяти лет допускается производить без проведения тор­гов на основании решений органов государствен­ной власти субъектов Российской Федерации о заключении соответствующего договора, пере­дача в аренду вагонов железными дорогами осу­ществляется на основании разрешения Мини­стерства путей сообщения Российской Федера­ции, передача объектов, находящихся в феде­ральной собственности, без проведения торгов возможна на основании решений Президента Российской Федерации и т.д.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отноше­ний. Однако постоянно меняющаяся экономичес­кая обстановка подчас требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку мо­жет проводить правовой акт, имеющий силу зако­на (когда это указано в нем самом). Иные право­вые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могут напрямую изменять установленный дого­вором порядок распределения прав и обязаннос­тей. Это положение должно уменьшить ранее су­ществовавшую порочную практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения.

По общему правилу, изложенному в пункте 1 статьи 450 ГК РФ, расторжение и изменение дого­вора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, дру­гими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке (без соглашения с другой сто­роной) в соответствии с Гражданским кодексом РФ, является отказ от договора аренды, заключен­ного на неопределенный срок. При этом необхо­димо предварительно предупредить противную сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При отсутствии соглашения сторон договора его расторжение или изменение возможны по ре­шению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, дру­гими законами или договором. Глава о договоре аренды в Гражданском кодек­се подобные правила, как уже указывалось в разделе 1.3, содержит.

Кроме этого, договором могут быть предусмот­рены и другие основания для одностороннего рас­торжения договора по инициативе арендодателя. К примеру, в договоре №678 от 06.07.2002,г. на аренду нежилых помещений, находящихся в муници­пальной собственности г.Ульяновска, заключен­ном КУИ г.Ульяновска с Ульяновской региональ­ной общественно-политической организацией ВОПД НДР, содержатся условия о возможности арендодателя расторгнуть договор в односторон­нем порядке также при сдаче арендатором поме­щений в субаренду без согласия арендодателя, при незаключении арендатором договоров со специ­альными организациями на обслуживание объек­та, снабжение его энергетическими и другими ресурсами в течение более чем одного месяца с мо­мента заключения договора аренды, при невнесении платежей по договорам на техническое обслу­живание, снабжение энергетическими и другими ресурсами в течение трех месяцев подряд независимо от последующего внесения, при государ­ственной или общественной необходимости в помещениях[22].

Предоставив арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в одно­стороннем порядке, Гражданский кодекс РФ в то же время устанавливает, что наймодатель до предъявления этого заявления должен направить арендатору письменное предупреждение о необхо­димости исполнения им обязательства в разумный срок. Поскольку данное правило носит импера­тивный характер, то контрагенты не могут отме­нить его своим решением.

Досрочное расторжение договора аренды в од­ностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с усло­виями договора или назначения имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, ко­торые не были оговорены арендодателем при зак­лючении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или про­верки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдавае­мое в аренду имущество.

Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора арен­ды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.

Так, Московский городской арбитражный суд рассмотрел дело по иску Москомимущества к Международному промышленному банку о выселении.

30 июня 2002 г. между Москомимуществом и издательством «Русское слово» был заключен договор аренды, в соответствии с которым издательство арендовало 762,9 кв. м., т. е. первый этаж строения № 1 по адресу: г. Москва, улица Пушкинская, дом 23/8. По заявлению представителей Москомимущества, издательство систематически нарушало договор аренды, не выплачивая арендную плату.

25 августа 2004 г. решением Московского городского арбитражного суда, договор аренды был расторгнут. Представители издательства не согласные с решением суда обратились в кассационную коллегию.

8 ноября 2004 г. Кассационная коллегия арбитражного суда оставила решение суда первой инстанции в силе.

В сентябре 2004 г. Москомимущество заключило договор аренды с международным журналом «Панорама», в соответствии с которым журнал арендовал помещение, ранее занимаемое издательством «Русское слово». Однако коллектив журнала не смог въехать в новое помещение, так как его занимал Международный промышленный банк.

Представители Москомимущества обратились с Международному промышленному банку с просьбой освободить занимаемое помещение. Банк отказался это сделать.

После того, как спор не удалось разрешить в претензионном порядке, представители истца обратились с иском в арбитражный суд с просьбой о выселении банка из здания по адресу Пушкинская дом 23/8.

На судебном заседании представители ответчика заявили, что банк занимает данную площадь в соответствии с договором о совместной деятельности с издательством «Русское слово». Субаренда имела место с момента заключения договора от 30 июня 1992 г. По данным ответчика, банк отреставрировал весь особняк по адресу Пушкинская 23/8 и оборудовал первый этаж под банковский офис.

Заслушав представителей сторон и рассмотрев обстоятельства дела, суд принял решение удовлетворить иск Москомимущества, выселить банк из особняка по адресу г. Москва Пушкинская улица дом 23/8.

Представители Международного промышленного банка заявили, что собираются подавать иск к Москомимуществу о возмещении расходов на реконструкцию и переоборудование помещений.

Таким образом, предметом арбитражного разбирательства фактически стала неопределенность отношений собственности, аренды и субаренды на муниципальные помещения, повлекшая за собой финансовые потери субарендатора.

Помимо этого, Гражданский кодекс впервые ввел правило, по которому изменение и расторже­ние договора могут иметь место в связи с суще­ственным изменением обстоятельств. Существенным будет признано такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся усло­виях.

Гражданский кодекс установил следующие критерии определения существенного изменения обстоятельств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степе­ни заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям обо­рота;

3) исполнение договора без изменения его ус­ловий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной сто­роны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчиты­вать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения об­стоятельств несет заинтересованная сторона.

Ярким примером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платы уста­навливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день аренд­ная плата может вырасти в несколько раз.

При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если уста­новит, что расторжение противоречит обществен­ным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходи­мые для исполнения договора на измененных су­дом условиях, то производит внесение соответствующих поправок в договор.

Приняв решение о расторжении или измене­нии договора, стороны совершают его в той же форме, что и договор, если из закона, иных право­вых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного.

В отношении государственной регистрации изменения или расторжения договора Гражданс­кий кодекс такого правила не ввел, однако, учиты­вая, что основаниями для государственной регист­рации наличия, возникновения, прекращения, пе­рехода, ограничения (обременения) прав на недви­жимое имущество и сделок с ним являются не только договоры, но и другие сделки в отношении недвижимого имущества, то и изменение, и рас­торжение договора, являющиеся сделками, также подлежат государственной регистрации.

Особым случаем изменения договора аренды является продолжение пользования имуществом арендатором по окончании срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ гла­сит, что в данной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределен­ный срок.

По моему мнению, некорректно говорить о возобновлении договора “на тех же условиях”, так как не продолжает действовать старый договор в прежнем объеме в отношении срока. Мы не сохра­няем ранее действовавший договор, а получаем модифицированный. При этом изменения вносят­ся не в той же форме, в какой заключался договор аренды, а путем совершения конклюдентных дей­ствий со стороны арендатора (продолжение пользования имуществом) и молчания со стороны арендодателя (он не препятствует пользованию и не заявляет о намерении изъять вещь у арендато­ра).

Это положение также требует уточнения и конкретизации в рамках действующего Гражданского кодекса.




2. Краткая характеристика разновидностей договора аренды

2.1. Договор проката


Параграф 1 главы 34 ГК содержит общие положения о договоре аренды, которые применимы к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества. Вместе с тем, указанная глава содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений. К отдельным видам договора аренды относятся:

-   прокат;

-   аренда транспортных средств;

-   аренда зданий и сооружений;

-   аренда предприятий;

-   финансовая аренда (лизинг).

По договору проката “арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду, в качестве постоянной предпринимательской деятельности обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование” (ст.626 ГК РФ). Имущество предоставляется, как правило, для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

В качестве арендодателей по договору проката могут выступать только коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью. В большинстве случаев это специализированные службы проката.

Предметом проката может быть движимое имущество, используемое, главным образом, для потребительских целей. Поэтому арендаторами являются преимущественно граждане, берущие на прокат бытовую технику, радио- и телевизионную аппаратуру и другие вещи, необходимые для удовлетворения личных бытовых нужд. Объектом проката могут быть и иные предметы, например, некоторые виды оборудования, в частности, приборы, используемые научно-исследовательскими и другими организациями. В основном, это касается довольно дорогостоящей техники, потребность в которой у отдельных организаций возникает на сравнительно непродолжительный срок: покупать ее им невыгодно, а удобнее взять на прокат. Есть организации, специализирующиеся на сдаче в аренду такой техники[23].

На мой взгляд, существенной особенностью договора проката является то, что он отнесен к категории публичных. Публичный договор – такой договор, который заключается коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ, либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана предоставить их любому заинтересованному лицу. В этой связи организация – арендодатель не вправе при наличии возможности отказывать кому-либо в предоставлении соответствующих вещей в пользование и заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в том числе – при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий – они для всех пользователей должны быть одинаковыми. Исключения возможны лишь в случаях, когда законом или иным правовым актом допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием в понуждении этой организации заключить его. Физические лица защищают свои права в общих судах, а юридические – в арбитражных.

Для договоров проката уста­новлен предельный срок, на который они могут заключаться - до одного года.

Арендатор по такому дого­вору не наделяется преимуще­ственным правом на возобнов­ление договора по истечении его срока. Неприменимо к не­му и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок при фак­тическом продолжении аренда­тором пользования имуществом после окончания срока догово­ра (ст. 2 ст. 621 ГК РФ). Из этого не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он будет на общих основаниях.

Закон дает арендатору пра­во отказаться от договора про­ката, письменно предупредив арендодателя о своем намере­нии не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). И здесь проявляется специфика проката - устанавливается иск­лючение из общего правила о недопустимости одностороннего отказа от обязательств (ст. 310 ГК). При подаче арендатором заявления об отказе от догово­ра в указанный срок, отказ подлежит безоговорочному принятию арендодателем (есте­ственно, при одновременном возврате предмета проката). Несоблюдение этого срока дает арендодателю право не прини­мать досрочный отказ аренда­тора от договора, что является, в частности, основанием для получения с него арендной пла­ты за соответствующий период. Поскольку арендодатель по до­говору проката является специ­ализированной организацией, на него возлагается достаточно широкий круг обязанностей по обслуживанию потребителей. При сдаче имущества в прокат он должен проверить его исп­равность, а также ознакомить арендатора с правилами экс­плуатации имущества либо вы­дать ему соответствующие письменные инструкции (ст. 628 ГК РФ). Это требование особен­но существенно при сдаче в прокат различных предметов техники. Оно направлено, в первую очередь, на защиту законных интересов лиц, беру­щих те или иные предметы во временное пользование, обес­печение правильной эксплуата­ции сложных изделий, предуп­реждение неосторожного по­вреждения их. Кроме того, та­кая проверка имеет значение в случае возникновения между сторонами спора по поводу недостатков, обнаруженных в вещах, предоставленных в пользование - позволяет опре­делить, были ли они до пере­дачи арендатору или возникли в период пользования.

По моему мнению, есть специфика в регулиро­вании взаимоотношений сторон при выявлении арендатором недостатков, препятствующих или затрудняющих пользование имуществом, взятым напрокат. Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения от арендатора соответствующего заявления устранить недостатки на месте либо произвести за­мену предоставленной в поль­зование вещи другой, аналогич­ной, находящейся в надлежа­щем состоянии. Право выбора способа выполнения принадле­жит арендодателю, но его ре­шение в значительной мере зависит от фактических обстоя­тельств, в частности - от харак­тера недостатков, технической возможности и экономической целесообразности устранения их в пределах установленного де­сятидневного срока. Договором проката может быть предус­мотрен и более короткий срок для устранения недостатков или замены имущества.

Иногда недостатки возникают по вине арендатора - из-за нарушения правил эксплуата­ции, ненадлежащего содержа­ния арендованного имущества, небрежного обращения с ним. Арендатор вправе и в этом случае обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества при таких обстоятельствах будут отнесены на арендатора. Если взятые напрокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, то есть не подлежат ремонту и восстановлению, - на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду. Сюда в входят и стоимость приведенных в негодность вещей, и полученная арендодателем плата за предоставление их в прокат.

Арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме. Здесь исключается возможность использования других способов оплаты, перечисленных в ст. 614 ГК РФ. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором.

Во многих случаях при заключении договора пpoката арендная плата вносится за определенный срок вперед. При досрочном возврате имущества арендодатель должен возместить арендатору часть арендной платы за период, в течение которого арендатор имуществом не пользовался. Исчисляется этот период со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Указанное правило действует, если отказ от договора заявлен арендатором с соблюдением требований законодательства, то есть не менее чем за 10 дней.

В целях защиты экономических интересов организаций, занимающихся предоставлением имущества в прокат и обслуживающих многочисленную клиентуру, закон закрепляет за ними право на взыскание с арендаторов задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на осно­вании исполнительной надписи нотариуса.

Исходя из специфики отно­шений по договору проката, закон (ст. 631 ГК РФ) возлагает на арендодателя обязанность по проведению как капитального, так и текущего ремонта иму­щества, сданного в аренду. Тем самым устанавливается изъятие из общего правила, предусмот­ренного п. 2 ст. 616 ГК РФ, согласно которому проведение текущего ремонта лежит на обязанности арендатора, если иное, не установлено законом или договором. Норма статьи 631 ГК является специальной и носит, в отличие от п. 2 ст. 616 ГК РФ, императивный характер, то есть не может изменяться по соглашению сторон.

Закон ограничивает права по распоряжению имуществом, полученным по договору про­ката. Арендатор не может сда­вать его в субаренду, переда­вать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, в залог так далее. Это ограниче­ние обусловлено тем, что целью договора проката, явля­ется удовлетворение потреби­тельских нужд непосредственно арендаторов. Любая передача предмета проката иному лицу допускается лишь путем пре­кращения арендных отношений с данным арендатором и за­ключения договора проката с новым пользователем (аренда­тором).


2.2. Аренда транспортных средств

В практике применяется два вида договора аренды транс­портных средств - с предостав­лением услуг по управлению и эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг, что нашло отраже­ние в правовом регулировании соответствующих отношений.

По договору аренды (фрах­тования на время) транспортно­го средства с экипажем арен­додатель предоставляет его арендатору во временное вла­дение и пользование за плату и оказывает своими силами ус­луги по управлению им и тех­нической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Этот договор можно рассматривать как комплекс­ный, устанавливающий обяза­тельства:

а) непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду;

б) по оказанию аренда­тору услуг, связанных с управ­лением и технической эксплуа­тацией транспортного средства. Договор, не предусматриваю­щий предоставление таких услуг, носит чисто арендный ха­рактер (ст. 642 ГК РФ).

Правила, регулирующие сдачу в аренду транспортных средств, содержат ряд особен­ностей, относящихся ко всем Договорам аренды таких средств (независимо от предо­ставления или непредоставления услуг по управлению ими), и вместе с тем отражают определенную специфику каждо­го из двух названных видов договоров. Общим для этих договоров является:

а) заключение их только в письменной форме независимо от срока действия договора и состава участников, иначе говоря - соблюдение письменной фор­мы обязательно как для юриди­ческих, так и физических лиц;

б) к договорам аренды транспортных средств, относя­щихся к недвижимому имуще­ству (а в эту категорию, в силу ст. 130 ГК РФ, включаются воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плава­ния), не применяются правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о государ­ственной регистрации догово­ров аренды недвижимого иму­щества. Рассматриваемые дого­воры такой регистрации не под­лежат;

в) на договоры аренды транспортных средств не рас­пространяется правило о воз­можном возобновлении дого­вора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение но­вого договора аренды на по­следующий период (ст. 632 и 642 ГК РФ). Это не лишает, однако, арендатора возможно­сти по истечении срока аренды повторно взять транспортное средство внаем, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях;

г) транспортные средства арендуются преимущественно в коммерческих целях, поэтому закон наделяет арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества по сравнению с обычными правилами аренды. Арендатор транспортного сред­ства может сдавать его в суб­аренду без согласия арендода­теля (если иное не предусмот­рено договором), вправе от своего имени заключать с третьими лицами договоры пе­ревозки и иные договоры, ис­ходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не опре­делены в договоре, - в соот­ветствии с назначением данного транспортного средства;

д) особенности аренды от­дельных видов транспортных средств могут устанавливаться транспортными уставами и ко­дексами. Имеются в виду, прежде всего, воздушные и морские суда, для безопасной эксплуатации которых необхо­димо соблюдать ряд специаль­ных требований. Например, статьей 134 Воздушного кодекса СССР и статьей 178 Кодекса торгового мореплавания (КТМ) СССР предусмотрены дополни­тельные условия, которые не­обходимо согласовывать в до­говоре чартера - при сдаче в аренду воздушного судна и тайм-чартера - при фрахтовании морского судна.

Предусматривается и ряд других особенностей.

Различия в правовом регу­лировании договоров аренды транспортных средств с экипа­жем и без экипажа связаны, главным образом, с обязанно­стями сторон по их содержа­нию, эксплуатации, а также с ответственностью за причинен­ный вред.

На арендодателя, сдающего транспортное средство в арен­ду с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обя­занность в течение всего срока действия договора поддержи­вать его в надлежащем состо­янии, включая осуществление как капитального, так и текуще­го ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ). При аренде транспортного средства без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, ко­торый должен осуществлять различные виды его ремонта, поддерживать надлежащее со­стояние арендованного имуще­ства (ст. 644 ГК РФ). Указанные различия легко объяснимы. Арендатор, которому переда­ется транспортное средство без экипажа, получает его в полное владение и пользование, прини­мая на себя обязанности по осуществлению комплекса ра­бот по его обслуживанию, под­держанию в рабочем состоя­нии, сохранению эксплуатацион­ных свойств. Нормы, определяющие обязанности сторон по осуществлению ремонта транс­портных средств, сформулиро­ваны в виде императивных, по­этому в договоре аренды сто­роны не могут предусматривать иное распределение их.

Арендодатель, сдающий транспортное средство в арен­ду с предоставлением услуг по управлению и технической экс­плуатации, должен обеспечи­вать нормальную и безопасную эксплуатацию его в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Цели бывают раз­личными: а одних случаях -перевозка пассажиров, в других - грузов, использование транс­портного средства а течение длительного периода или на один рейс. Поэтому неодинаков и объем услуг, предоставляе­мых арендодателем. В догово­ре аренды может быть предус­мотрено предоставление услуг, выходящих за рамки техниче­ской эксплуатации транспортно­го средства, например, по ор­ганизации питания и иного об­служивания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей.

Безопасность эксплуатации транспортного средства во мно­гом зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им. Арендодатель обязан укомп­лектовывать экипаж соответст­вующими специалистами. Со­став экипажа и его квалифика­ция должны отвечать обяза­тельным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными правилами та­кие требования не установлены, - требованиям обычной практи­ки эксплуатации транспортного средства данного вида. Во всех случаях лица, управляющие транспортным средством, дол­жны иметь документы, под­тверждающие сдачу ими в установленном порядке квалификационных экзаменов и разрешающие управлять соответствующим транспортным средством.

Важное значение имеет норма, предусматривающая, что члены экипажа, обслуживающего транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением названных услуг, являются работниками арендодателя, есть находятся с последним в трудовых отношениях (ст. 635 ГК РФ). В этой связи по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства, они подчиняются распоряжениям арендодателя. Что касается коммерческой эксплуатации транспортного средства, здесь экипаж должен выполнять распоряжения арендатора, поскольку именно таким образом может быть обеспечено достижение цели договора, интересующей его.

По общему правилу расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы по их содержанию несет арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях. Арендатор возмещает эти расходы арендодателю в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы). В договоре аренды стороны могут решить этот вопрос по-иному.

Коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере деятельности нанимателя и поэтому расходы, связанные с нею, относятся на арендатора. В их состав входят затраты по оплате топлива и материалов, используемых в процессе эксплуатации, внесению различных сборов.

Управление и эксплуатационно-техническое обслуживание транспортного средства, взятого в аренду без экипажа, осуществляется либо непосредственно самим арендатором (например, при аренде автомобиля), либо путем привлечения соответству­ющих работников, которые в этом случае будут состоять в трудовых или договорных (гражданско-правовых) отноше­ниях с арендатором.

Если законом или договором предусмотрена обязанность страховать транспортное сред­ство, а также ответственность за ущерб, который может быть причинен в связи с его эксплу­атацией, то она возлагается на арендодателя, когда транспор­тное средство обслуживается его экипажем (ст. 637 ГК РФ), а при аренде без экипажа - на арендатора (ст. 646 ГК РФ). Указанные нормы также носят диспозитивный характер. В на­стоящее время такое страхова­ние практикуется, в частности, при международных перевоз­ках.

Существенные особенности имеются в регулировании ответ­ственности за вред, причинен­ный транспортными средствами, относящимися к источникам по­вышенной опасности. При сдаче в аренду транспортного сред­ства с экипажем ответствен­ность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендо­датель, являющийся владель­цем источника повышенной опасности и осуществляющий управление им (ст. 640 ГК РФ). Ответственность арендодателя перед третьими лицами (в виде обязанности возместить причи­ненный ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с прави­лами ст. 1079 ГК РФ и другими положениями Главы 59 Кодекса. Меры имущественной ответ­ственности применяются неза­висимо от вины владельца ис­точника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы, либо умысла потерпевше­го, вследствие которых причи­нен ущерб (См. п. 1 ст. 1079 и ст. 1083 ГК РФ). Если будет установлено, что вред возник по вине арендатора, арендода­тель вправе после возмещения вреда третьему лицу предъ­явить к арендатору регрессное требование, то есть потребовать от него возмещения сумм, вы­плаченных третьим лицам. При этом на арендодателя возлага­ется бремя доказывания того, что вред возник по вине арен­датора. В данном случае закон устанавливает изъятие из обще­го правила п. 2 ст. 1064 ГК РФ, согласно которому вина причинителя вреда презюмируется (на причинителя вреда возлага­ется обязанность доказывать от­сутствие своей вины).

При аренде транспортного средства без экипажа аренда­тор выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасно­сти (ст. 1079 ГК РФ). В этой связи ответственность за вред, причиненный транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), несет арендатор.

При гибели или повреждении транспортного средства, сдан­ного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанность по возмеще­нию арендодателю причинен­ных убытков лишь при условии, если последний докажет, что гибель или повреждение про­изошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или до­говором (ст. 639 ГК РФ). По закону ответственность может быть возложена на арендатора, если гибель или повреждение транспортного средства про­изошли по его вине, либо по вине лиц, за действия которых он несет ответственность, напри­мер - по вине работников юри­дического лица (или гражданина) при исполнении ими своих слу­жебных обязанностей, по вине несовершеннолетнего лица до четырнадцати лет (ст. 1064, 1068, 1073 ГК РФ). В отличие от общих правил, содержащихся в названных статьях, согласно ко­торым вина причинителя вреда презюмируется, ст. 639 ГК РФ возлагает бремя доказывания вины арендатора (лиц, за кото­рых он несет ответственность) на арендодателя. Договором может быть предусмотрена обязанность арендатора возме­щать вред при случайной гибе­ли или повреждении находяще­гося в его пользовании транс­портного средства (то есть при отсутствии его вины), и тогда будет действовать это условие. Но если договор не содержит подобных условий, то все по­следствия случайной гибели или случайного повреждения транс­портного средства несет арен­додатель как его собственник (ст. 211 ГК РФ).


2.3. Аренда предприятия


Гражданский кодекс РФ (ст. 656) определяет аренду предприятия в целом (имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) как обязательство, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и пределах, определяемых договором, оборотные средства, имущественные и исключительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требования и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию.

Таким образом, закон выделяет три группы объектов, входящих в имущественный комплекс, предусматривая различный режим передачи их в арендное владение пользование:

-   основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и пepеходящие арендатору в полном объеме;

-   оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором;

-   права требования к должникам и долги перед кредиторами.

В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования собственностью иных лиц, их передача производится в особом порядке, установленном законодательством. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом.

В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Данное правило вполне объяснимо, по­скольку условия лицензирования соответствующих видов деятельности предусмат­ривают в равной мере требования как к имущественной базе лизензиата, так и к профессиональной подготовке, стажу работы и т. д. соответствующих работников, а также определяют иные условия, связанные с «личностью» арендодателя, которые арендатор зачастую не в состоянии выполнить. Но арендатор всегда может решить вопрос о самостоятельном получении необходимых лицензий.

Как было отмечено, в состав арендуемого предприятия включаются обязатель­ства, относящиеся к предприятию (соответствующие долги подлежат переводу с арендодателя на арендатора). При этом соответствующие кредиторы уведомляются арендодателем о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК).

Данная норма корреспондирует ст. 391 ГК, согласно которой перевод должни­ком своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Вместе с тем при аренде предприятий установлены особые последствия неполу­чения согласия кредитора на перевод долга. Так, если кредитор письменно не сообщит арендодателю о своем согласии на перевод долга, он вправе требовать прекра­щения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Данным правом он может воспользоваться в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду. При пропуске указанного срока долг подлежит возмещению в порядке, на условиях и в сроки, установленные первоначальным обязательством кредитора и арендодателя.

Из этого правила существует следующее исключение. В том случае, когда креди­тор вообще не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, он может предъявить иск об удовлетворении соответствующих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. По существу, дан­ный срок является сокращенным сроком исковой давности (п.1 ст.197 ГК).

В связи с этим следует учитывать, что при пропуске указанного срока в случаях, когда кредитором является юридическое лицо или гражданин-предприниматель и переводимый долг связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, он не подлежит восстановлению независимо от причин его пропус­ка (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбит­ражного Суда РФ от 28 февраля 1995 года № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Феде­рации»).

Таким образом, неполучение согласия кредитора при переводе долга (в отличие от иных случаев, когда соответствующая сделка является ничтожной в силу норм ст.168 ГК) при аренде предприятия влечет особые последствия, то есть порождает право кредитора требовать досрочного удовлетворения своих требовании, прекра­щения обязательств, возмещения убытков.

Данное обстоятельство объясняется тем, что отдельные долги, входящие в состав предприятия, являются далеко не самым основным элементом арендуемого объекта и негативная позиция кредиторов при этом не может «парализовать” сделку.

Кроме того, после передачи предприятия в аренду стороны договора аренды не­сут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендато­ра без согласия кредитора. Следовательно, кредитор приобретает право востребо­вания долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору (ст. 323 ГК).

Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится к не­движимому имуществу (ст. 132ГК), при сдаче предприятия в аренду следует в пол­ной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законо­дательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления указанных сделок, и прежде всего Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды совершается в простой письменной форме (хотя по усмотрению сторон может быть и нотариально удостоверен) путем составления одного докумен­та и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также относит «предприятия как имущественные комплексы к недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации. Особо вопросы регистрации сделок с предприятием как имущественным комплексом опре­делены в ст. 22 Закона. Государственной регистрации права аренды недвижимого имущества посвящена ст. 26 Закона.

Законодатель разграничивает совершение сделок с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 22). и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). Первые подлежат государственной регистрации по месту нахождения соот­ветствующих объектов (регистрации организации, нахождения филиала и т. д.), вто­рые — по месту регистрации предприятия как юридического лица.

Следовательно, любая из сторон договора аренды предприятия как имущественного комплекса в целом вправе обратиться в учреждение юстиции по месту государственной регистрации арендодателя с заявлением о регистрации права аренды не­движимости.

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК), указанные правила должны быть распространены и на оформление взаимоотноше­ний между арендатором и субарендатором.

Следует также учитывать, что, когда в состав арендуемого имущества входят объекты, аренда которых требует специальной регистрации, она должна быть со­вершена наряду с государственной регистрацией предприятия как имущественного комплекса. Например, сдача речных судов в аренду на срок свыше одного года от­ражается в судовом реестре и в судовом свидетельстве. При этом установление но­вых правоотношений по судну обязательно для третьих лиц с момента внесения со­ответствующей отметки в судовой реестр (ст. 29 Устава внутреннего водного транс­порта СССР).

Известная специфика присуща регулированию вопросов пользования имуще­ством арендуемого предприятия:

-   Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды (иные правила могут быть установлены договором).

-   Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (если иное не установлено договором).

-   Обязанность осуществления текущего и капитального ремонта возложена на арендатора.

-   Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (если иное не предусмотрено договором).

Кроме того, при применении этих и иных положений закона, касающихся пользования арендованным имущественным комплексом, следует­ учитывать, что нормы, регулирующие общие положения об аренде, субсидиарно применяются к соответствующим отношениям, если иное особо не установлено ГК (ст.625).

На мой взгляд, необходимо отдельно рассмотреть вопросы трудовых отношений, возникающие при аренде имущественных комплексов.

По договору аренды предприятия в аренду передаются имущество, имущественные права, исключительные права; производится также уступка соответствующих прав требований и перевод долгов. И если передача прав не затрагивает в значительной мере интересы работников организации-арендодателя, то передача средств производства может привести к конфликтам заинтересованных лиц (работников, профсоюзов, трудовых инспекций и т. д.) как с собственником имущества, так и с арендатором.

Поскольку до настоящего времени соответствующие вопросы не получили исчерпывающего разрешения в законодательстве, представляется необходимым исходить из следующего.  В качестве общего правила ст. 29 КЗоТ устанавливает, что передача предприятия из подчинения одного органа в подчинение другого, смена собственника, его реорга­низация не влекут автоматически прекращения трудового договора. Вместе с тем очевидно, что сдача в аренду средств производства вряд ли может быть отнесена к какому-либо из приведенных случаев.

Следует отметить, что в имеющемся трудовом законодательстве подобные ситуации прямо не урегулированы. Исходя из схожести регулируемых отношений, дума­ется, что возможно по аналогии использовать подход, установленный Гражданским кодексом для случаев сдачи в аренду транспортных средств [с предоставлением услуг по эксплуатации (ст. 632-641) и без предоставления соответствующих услуг (ст.632-649 ГК)].[24]

Согласно ст. 661 ГК на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуата­цией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором. К эксплуатационным расходам могут быть отнесены и расходы по оплате труда занятых об­служиванием соответствующего имущества лиц.

Вместе с тем для эксплуатации имущества арендатор может использовать как собственных работников (выплачивая им заработную плату), так и работников арендодателя (оплачивая услуги арендодателю в рамках гражданско-правового до­говора возмездного оказания услуг. При этом обязательства сторон по договору но­сят так называемый смешанный характер и включают как элементы договора арен­ды имущества, так и сопутствующего ему обязательства по оказанию услуг).

Конкретная система взаимоотношений сторон в данном вопросе должна опреде­ляться договором. Если стороны своим соглашением установили, что соответствующие услуги оказывает арендодатель силами своего персонала, следует исходить из общих положе­ний, закрепленных Кодексом для схожих отношений. Так, при аренде транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации члены экипажа являются работниками арендодателя. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель (ст. 635 ГК).

Вместе с тем, как уже было отмечено, по усмотрению сторон арендного договора возможно заключение соглашения, не предусматривающего какие-либо дополни­тельные услуги со стороны арендодателя. В этом случае работники, ранее работав­шие на базе сданного в аренду имущества, подлежат трудоустройству на иные рабо­чие места в организации-арендодателе или высвобождению в соответствии с дей­ствующим законодательством.

2.4. Договор аренды зданий и сооружений


По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).

Особенности договора вытекают из присущего им качества недвижимости объектов: неразрывной связи их с земельным участком, на котором они находятся, перемещение которых технологически, как правило, невозможно. Выделяют особый объект договора – здания и сооружения.

В новом ГК в отличие от ГК 1964 года вводится новая классификация одного из объектов – “здание” вместо “строение”. Утрачено понятие “нежилое помещение” как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием “строение” (понятие “нежилое помещение” как часть целого понятия “здания” употребимо). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие “здание” технически характеризует строение как капитальное. К нему не относятся переносные строения облегченного сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и на ее принадлежность. Основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение на земельном участке. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи и т.п.).

Такое деление значимо для четкого определения индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.

К арендуемым сооружениям относятся колодцы, оранжереи, парки, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения.

Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием настоящего договора является сама передача имущества арендодателем арендатору и ее оформление[25].

При оформлении договора аренды здания или сооружения необходимо четко фиксировать индивидуально-определенные признаки подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме в виде одного документа, независимо от того, кто является участником отношений, - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны – короткий или длительный. Договор должен быть подписан собственноручно сторонами без использования факсимиле или иного аналога собственноручной подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.

Законодательством установлено, что государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор со сроком менее года, он не подлежит государственной регистрации. В будущем этот вопрос должен быть специально урегулирован законом в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее же время, пока такого закона не существует, в практике возникает очень много спорных моментов на этот счет. Некоторые из них были затронуты нами в первой части.

К числу существенных моментов в договоре зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Она должна быть четко определена сторонами в договоре. В противном случае, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила п.3 ст.424 ГК не применяются. Содержание договора аренды здания (сооружения), в основном, регулируется общими положениями об аренде, конкретизированы лишь некоторые способы исполнения обязанностей сторонами договора:

1. При передаче имущества в соответствии с условиями договора и его назначением арендодатель передает часть земельного участка, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором здания или сооружения, например, право пожизненного наследуемого владения (для граждан) или право бессрочного пользования (для юридических лиц).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК).

Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.

Так, акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения префектуры, которым часть занимаемого земельного участка была предоставлена третьему лицу на условиях краткосрочной аренды. Свое право требования общество мотивировало тем, что спорный участок предоставлен его структурному подразделению во временное пользование на основании решения райсовета от 15.12.82. В силу ст.621 Гражданского Кодекса Российской Федерации и ст. 86 Основ гражданского законодательства после истечения срока договор аренды возобновляется на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что участок предоставлялся истцу во временное пользование под строительство сборно-разборных сооружений.

Решение суда первой инстанции было поддержано судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст.14 Земельного Кодекса РСФСР договоры временного пользования земельными участками заключались не срок не более 3 лет и не пролонгировались, а по истечению срока действия оформлялся новый договор.

Указом Президента России от 24.12.93г. №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» прекращено предоставление земли во временное пользование. Доказательств приобретения статуса арендатора спорного земельного участка истец не представил. Суд указал, что не став арендатором данного участка, общество не вправе претендовать на преимущественное право продления договорных отношений. Также суд принял во внимание, что документально не подтверждено право собственности истца на находящиеся на этом участке здания и сооружения.

Поскольку права акционерного общества на земельный участок не подтверждены, суд признал, что предоставление его в аренду третьему лицу не нарушает прав истца.

Суд кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции поддержал.

Договор аренды земельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользования, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, использование не по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, а если он все-таки заключен, то должен считаться ничтожным на основании ст.168 ГК.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, арендатора – от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст.655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания, сооружения в аренду (п.1 ст.655 ГК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п.3 ст.654 ГК). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.

 2.5. Договор финансовой аренды (лизинг)


По договору финансовой аренды (лизингу) арендодатель обязуется приобрести в собст­венность выбранное арендато­ром имущество и предоставить ему это имущество во времен­ное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

Развитие лизинга непосредст­венно вытекает из задач рыноч­ных отношений. Лизинг способ­ствует возвращению стоимости основных фондов в достаточно короткие сроки. При ускорен­ной амортизации предприятия имеют возможность возвратить основную часть капиталовложе­ний уже в первые годы эксплуатации оборудования. Быстрое накопление амортизационного фонда ведет к более оперативному восстановлению и обновлению оборудования. Договор лизинга освобождает предприятия от необходимости приобретать в собственность оборудование, которое предстоит использовать толь­ко в течение определенного срока для выполнения конкрет­ного заказа.

Лизинг представляет для сто­рон определенные финансовые льготы. Лизинговые платежи от­носятся к текущим расходам, пользователь включает их в себестоимость продукции, про­изводимой с помощью аренду­емого оборудования[26]. На сум­му платежей уменьшается раз­мер прибыли облагаемой нало­гом. Платежи за аренду обо­рудования вносятся лишь после получения выручки от реализа­ции товаров, производимых на оборудовании.

В лизинговых отношениях в качестве арендодателя часто выступают коммерческие бан­ки. Их участие в лизинговых операциях объясняется тем, что лизинг можно рассматривать как форму финансовой операции, способ осуществления капиталовложений. Приобретая оборудование в собственность с целью последующей сдачи в аренду, банк осуществляет ин­вестирование капитала, так как лизинговая сделка в конечном итоге сводится к кредитной опе­рации. Арендодатель оказывает арендатору финансовую по­мощь, поскольку он приобре­тает имущество в собственность за полную стоимость. Аренда­тор пользуется этим имущест­вом, выплачивая арендодателю периодические платежи. Сле­довательно, лизинг представля­ет особый род финансового кредита с определенными ус­ловиями его погашения. В международном праве лизинг именуется “кредит-наймом”. В странах, где лизинг широко распространен, его относят к более высокому уровню операций, чем кредитование предприятий и предпринимателей.

Новый ГК РФ рассматривает договор финансовой аренды (лизинга) как разновидность до­говора аренды, следовательно на него распространяются нор­мы статей ГК, регулирующие вопросы арендных отношений, если иное не установлено по­ложениями ГК о финансовой аренде (ст. 625). Договор ли­зинга на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме, а если од­ной из сторон договора являет­ся юридическое лицо – независимо от срока. Лизинг недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдать имущество, составляющее предмет догово­ра лизинга, в субаренду, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2 ст.615). Право выкупа арендованного имущества (ст.624) предоставлено аренда­тору по любому виду договора аренды. Основная особенность лизинга состоит в том, что в пользование сдается не оборудо­вание, которое ранее использовал арендодатель, а новое, специаль­но приобретенное арендодателем имущество, исключительно с целью передачи в аренду.

Предметом договора финан­совой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для пред­принимательской деятельности, кроме земли и других природ­ных ресурсов (ст.666). Исклю­чение из предмета договора лизинга природных ресурсов объясняется тем, что их аренда регулируется специальными договорами, имеющими свою специфику.

Договор лизинга содержит ряд отличий от других видов аренды. Эти отличия заключа­ются в более длительном сроке аренды оборудования и в осо­бенностях условий платежей. Как правило, срок передачи оборудования в аренду прибли­жается к сроку эффективной эксплуатации, то есть полной амортизации. В течение этого периода договор лизинга не может быть расторгнут ни с одной из сторон.

Для договора лизинга характерно иное распределение прав и обязанностей между сторонами, чем в договоре аренды. По общему правилу риск cлучайной гибели, случайной порчи имущества несет его собственник (ст.211), поскольку иное предусмотрено законом или договором. В договоре финансовой аренды (лизинга) собственником арендуемого имущества является арендодатель[27]. Однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669).

Распределение прав и обя­занностей арендодателя и арен­датора определяется особенно­стями механизма лизинговых отношений.

Классический лизинг связы­вает трех лиц: изготовителя оборудования, его приобрета­теля - арендодателя и аренда­тора. Однако участники лизин­говых отношений связаны меж­ду собой не одним, а двумя отдельными договорами.

Арендодатель заключает до­говор купли-продажи с изгото­вителем, выбранного арендато­ром оборудования и договор финансовой аренды (лизинга) с арендатором. Однако проект первого договора (купли-про­дажи) подготавливает аренда­тор, а арендодатель его подпи­сывает. Это объясняется тем, что будущий арендатор наиболее за­интересован в выборе оборудо­вания и в его же интересах, чтобы оборудование полностью соответ­ствовало необходимым техниче­ским требованиям, а расходы на его изготовление были миними­зированы. Вот почему арендатор обычно сам выбирает изготови­теля необходимого оборудова­ния и согласовывает все усло­вия договора купли-продажи. Арендатор договаривается так же о цене, сроках и месте поставки.

Договор купли-продажи и лизинга взаимосвязаны. В дого­воре купли-продажи арендода­тель указывает, что оборудова­ние приобретается с целью сдачи его в аренду (ст. 667 ГК). Имущество, являющееся пред­метом договора финансовой аренды (лизинга), передается непосредственно арендатору изготовителем (продавцом) в месте нахождения арендатора, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (п. 1 ст. 688). В договоре купли-продажи указывается срок предоставления имущест­ва арендатору. В случае нару­шения изготовителем (продав­цом) условий договора с арен­додателем о передаче имуще­ства арендатору в указанный срок, а если такой срок не указан, в разумный срок, арен­датор вправе, если просрочка произошла по обстоятельствам, за которые отвечает арендода­тель, потребовать расторжения договора финансовой аренды (лизинга) и возмещения убыт­ков (п. 2 ст. 668).

В соответствии с Временным положением о лизинге, которое действует в части, не противо­речащей ГК, стороны могут включить в договор ряд право­мочий и обязанностей. Аренда­тор обязан обеспечить сохран­ность лизингового имущества, поддерживать его в рабочем состоянии, проводя необходи­мое техническое обслуживание и ремонт. Расходы по содер­жанию и ремонту лизингового имущества, его страхованию, страхованию своей ответствен­ности перед арендодателем не­сет арендатор, если иное не предусмотрено договором ли­зинга (п. 17, 18 Временного положения о лизинге).

В тех случаях, когда пред­метом договора лизинга явля­ется сложное специализирован­ное оборудование (компьюте­ры, вычислительные машины и прочее), заключается договор лизинга с дополнительными условиями, где указывается факт необходимости обслуживания сложного специального обору­дования. Если по договору ли­зинга техническое обслужива­ние лежит на арендодателе, то имеет место так называемый чистый лизинг. Чистый лизинг характерен для коммерческих банков, страховых организаций, занимающихся лизинговыми операциями.

За пользование имуществом арендодателя арендатор осу­ществляет лизинговые платежи в форме, размерах и способа­ми, установленными догово­ром. Сумма лизинговых плате­жей должна возместить арендодателю стоимость лизингово­го оборудования и денежные средства, уплаченные им за пользование кредитом, пол­ученным для приобретения имущества. Арендатор обязан:

1) возместить расходы арен­додателя по страхованию иму­щества, если оно было им застраховано и иные затраты арендодателя, предусмотрен­ные договором лизинга;

2) выплатить арендодателю комиссионное вознаграждение.

Особенностью договора ли­зинга является возможность предъявления требований о ка­честве оборудования, его ком­плектности, сроков его поставки и другие, непосредственно про­давцу имущества. В случае нeнадлежащего исполнения усло­вий договора купли-продажи, заключенного продавцом с арендодателем, арендатор на­деляется правами и несет обя­занности, как если бы он был стороной в договоре купли-продажи (п.1 ст.670).

Однако, если продавец ненад­лежаще выполнял условия дого­вора купли-продажи (поставил не то имущество, которое выбрал арендатор, либо предоставил имущество ненадлежащего ка­чества) арендатор вправе растор­гнуть договор купли-продажи лишь с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором финансовой арен­ды (лизинга), арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендаторе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

В литературе встречаются два основных вида лизинга: финансовый и оперативный или эксплуатационный лизинг.

Для финансового лизинга ха­рактерно то, что срок аренды приближается, как правило, к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями дого­вора лизинга, арендатор может приобрести оборудование в собственность, возобновить до­говор на более льготных условиях или вернуть оборудование арендодателю.

Еще одной разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг, который связывает отношения не трех субъектов (производителя - арендодателя - арендатора), а только двух последних. Воз­вратный лизинг характеризуется тем, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем берет данное оборудование в аренду. Пер­воначальный собственник пол­учает полную стоимость обору­дования плюс расчетную прибыль. Оперативный лизинг не дает арендодателю возмож­ность получения до конца дей­ствия договора всей стоимости оборудования, так как время его эксплуатации довольно ко­роткое. По договору оператив­ного лизинга, когда у аренда­тора возникла необходимость пользоваться оборудованием лишь на протяжении некоторо­го времени, допускается час­тичная выплата стоимости оборудования. Для компенсации всех расходов арендодателя требуется повторная сдача дан­ного оборудования в эксплуа­тацию, но уже по договору аренды, так как отсутствует эле­мент, характерный для договора лизинга - оборудование специально приобретенное арендодателем для арендатора.

В некоторых случаях может иметь место так называемый револьверный лизинг, когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях, в соответствии с условиями договора лизинга, арендатор приобретает право, по истечении определенного срока, обменять арендуемое имущество на другой объект лизинга.

На практике в договорах финансовой аренды встречаются элементы разного вида лизинга, который в значительной мере определяет права и обязанности арендодателя и арендатора[28].



3. Некоторые проблемы исполнения договора аренды


В последние годы гражданское законодательство, регулирующее арендные правоотношения, претерпело существенные изменения, которые, так или иначе, затрагивают интересы таких предприятий. Неоднозначное толкование государственными органами (в том числе налоговыми) законодательства, регулирующего вопросы аренды, отсутствие устоявшейся судебной практики в этой области и многие другие причины вызывают у предприятий, использующих объекты недвижимого имущества в процессе своей деятельности, множество вопросов.

Так, в соответствии с Конституцией РФ и ГК РФ, государство, как собственник недвижимого имущества (того имущества, которое прочно связано с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно - ст. 130 ГК РФ), наделяет им государственные предприятия и учреждения для выполнения возложенных на них функций. Как правило, государство закрепляет за предприятиями имущество, в том числе и здания, на праве оперативного управления либо хозяйственного ведения. Под правом оперативного управления, в соответствии со ст. 296 ГК РФ, понимается право предприятия пользоваться переданным ему имуществом в целях своей деятельности и в пределах, определенных законом, заданием собственника и назначением имущества. Как следует из приведенной законодательной конструкции, критериями права оперативного управления являются: 

а) целевое использование имущества;

б) ограничение права пользования законом, волеизъявлением собственника и функциональным предназначением имущества. 

С точки зрения материального закона, право оперативного управления зданием производно от права собственника и ограничено функциональным назначением здания. Прекращение права оперативного управления имуществом возможно только по волеизъявлению собственника и в соответствии с основаниями, указанными в ст. 450 ГК РФ. Данное обстоятельство вытекает из принципа свободы договора, изложенного в гл. 29 ГК РФ и подтверждается сформировавшейся судебной практикой: "По требованию одной стороны договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в случаях, предусмотренных федеральным законом либо договором " - п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.07.96 года  6\8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

При этом общими основаниями прекращения права оперативного управления могут быть (ст. 299 ГК РФ): 

1. Истечение срока договора передачи имущества, если таковой срок был установлен.

2. Отчуждение имущества другим лицам, отказа от права собственности, гибели либо уничтожении имущества, утрате права собственности.

Принудительное изъятие имущества, а, следовательно, принудительное прекращение права оперативного управления, не допускается (ст. 235 ГК РФ).

Государственный Комитет по Управлению Имуществом (ГКИ) РФ, в соответствии с предоставленной ему компетенцией (Постановление Правительства РФ от 4.12.95 года) осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества. В функции ГКИ входит оформление закрепления госимущества в хозведение либо оперуправление от имени государства, осуществление контроля за использованием имущества по назначению, отслеживание его сохранности, в случае установления нарушений пользования - принятие необходимых меры в восстановлению нарушенного права.

По смыслу приведенной правовой нормы, вмешательство ГКИ в отношения оперативного управления возможно только при установлении признаков правонарушения - установления нецелевого использования либо несохранности государственной собственности. Других оснований для вмешательства в отношения оперативного управления законом не предусмотрено. Данное положение в одинаковой мере касается и права хозяйственного ведения. Судебная практика придерживается такого же подхода. В связи с изложенным подходом законодателя к отношениям пользования собственностью, возникает вопрос о том, правомочен ли пользователь государственного имущества, осуществлять функции арендодателя в отношении переданного ему имущества либо нет? Ответ на этот вопрос зависит от полномочий пользователя, определяемых либо в договоре на передачу помещений, либо в договоре на учреждение госпредприятия. Именно данные виды правоотношений и определяют полномочия по осуществлению прав арендодателя.

В соответствии с Главой 34 ГК РФ, регламентирующей отношения аренды, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а так же лицу, управомоченному законом либо собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При систематической трактовке данной нормы, следует, что сдача имущества в аренду может осуществляться не собственником в случаях, предусмотренным законом, а так же в тех случаях, когда такое право прямо законом не предусмотрено, однако в силу договора либо специальных полномочий – у пользователя имеется. Таким образом, вопрос о законности и обоснованности сделки по передаче части помещений в аренду пользователем – является вопросом "факта", требующего, в случае спора, судебной проверки и установления. Наличие либо отсутствие правомочий у пользователя в этой части, само по себе, не является обстоятельством, влекущем ничтожность сделки.

Вторым, наиболее значимым вопросом при рассмотрении отношений аренды госимущества, является форма сделки:

а) В какой форме должна быть осуществлена сделка?

б) Подлежит ли сделка государственной регистрации?

Законодателем данные вопросы разрешены в соответствии со следующими принципами: договоры аренды, участниками которых являются юридические лица, должны быть совершены в простой письменной форме - ч. 1 ст. 609 ГК РФ. Одновременно, договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом законом установлено, что регистрации договоров недвижимого имущества, если предметом аренды выступают здания либо сооружения (а нежилое помещение является ничем иным, как частью здания, и, в силу ст. 134 ГК РФ, к его аренде применяются правила сделки, кои применимы и к целой вещи - зданию), на срок менее года, не требует регистрации; при заключении аренды тех же предметов на больший срок - их регистрация требуется.

Следовательно, на мой взгляд, в случае сдачи в аренду государственного имущества, закрепленного за предприятием, учреждением, организацией на праве оперативного управления либо хозяйственного ведения собственником и, при наличии достаточных правомочий по его использованию, сдача его в аренду иным лицам является законной и обоснованной. При этом форма договора должна быть письменной и, если имущество сдается на срок более одного года - то сделка подлежит специальной регистрации.

Рассмотрим далее такую проблему. Правомерно ли отнесение на себестоимость сумм арендной платы за помещение, если договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке?

На мой взгляд, вопрос о правомерности отнесения на себестоимость сумм арендной платы по незарегистрированным договорам является спорным. Причем, позиция налоговых органов однозначная – сумма арендной платы по таким договорам в уменьшение налогооблагаемой прибыли не принимается. В то же время, судебная практика показывает, что у противников этой позиции есть веские аргументы.

Например, при выездной налоговой проверке было выявлено, что ЗАО арендовало помещения по договору аренды, который не был зарегистрирован в установленном порядке. При этом арендатор относил на себестоимость суммы уплаченной арендной платы. Налоговый орган указал на неправомерность отнесения на себестоимость сумм арендной платы по такому договору и принял решение о взыскании сумм налога на прибыль, а также санкций. ЗАО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Инспекции МНС РФ.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования налогоплательщика и признал правомерным отнесение на себестоимость продукции платы за аренду помещений. Налоговый орган обратился в ФАС Московского округа с кассационной жалобой, в которой ответчик ссылается на отсутствие государственной регистрации договора аренды.

ФАС Московского округа указал:

Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, с последующими изменениями и дополнениями предусмотрено, что себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов, трудовых ресурсов, а также других затрат на ее производство и реализацию.

В соответствии с подпунктом "ч" пункта 2 и пунктом 10 указанного Положения в состав себестоимости продукции включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей).

Как следует из материалов дела, в ходе проверки соблюдения налогового законодательства ЗАО в период с 01.01.97 по 31.12.98 Госналогинспекция признала неправомерным отнесение на себестоимость продукции (работ, услуг) платежей за аренду помещений у ОАО "Московский завод измерительной аппаратуры", поскольку названный договор не был зарегистрирован в установленном порядке и является недействительным.

Однако Положением о составе затрат не предусмотрено наличие каких-либо ограничений по включению в себестоимость продукции (работ, услуг) арендной платы за использование основных производственных фондов.

Факт действительности или недействительности сделки не влияет на размер налоговых обязательств налогоплательщика.

Для целей налогообложения имеет значение бухгалтерский учет налогоплательщика, использующего имущество в производственных целях и несущего соответствующие затраты.

Арбитражным судом установлено и не опровергнуто инспекцией, что налогоплательщик фактически арендовал помещения и нес реальные расходы по их аренде, в связи с чем вывод суда о правомерном включении налогоплательщиком в состав себестоимости продукции платы за аренду является правильным. При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований к отмене решения.

ФАС Московского округа постановил решение Арбитражного суда г. Москвы оставить без изменения, кассационную жалобу Инспекции - без удовлетворения. Дело рассмотрено Постановлением ФАС Московского округа от 20.03.2004 № КА-А40/939-00.

Договор аренды как сделка - юридический факт, влекущий возникновение прав и обязанностей сторон подлежит обязательной государственной регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимым имуществом, установленного статьями 164, 609 и 651 Гражданского кодекса РФ. При этом регистрации подлежат только те договоры, срок аренды по которым превышает один год. Для того чтобы избежать процедуры обязательной регистрации договора аренды, его стороны, имеющие фактические намерения арендовать (сдавать в аренду) недвижимое имущество на срок свыше одного года, часто заключают такой договор на срок менее одного года, а в последующем пролонгируют его. В случае последующий пролонгации сторонами договора аренды его общий срок действия превысит один год, однако, и в этой ситуации, по моему мнению, государственная регистрация такого договора будет необязательной.

Изменение договора аренды в части установления сторонами нового срока его действия будут являться новой самостоятельной сделкой. В случае возникновения судебного спора по вопросу возможности отнесения на себестоимость арендных платежей по такому договору, налоговые органы в силу статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 108 Налогового кодекса РФ обязаны будут доказать суду что стороны, заключая первоначально (до пролонгации) договор аренды, заведомо исходили из того, что фактический срок аренды недвижимости по договору превысит один год. При отрицании этого довода арендатором и при отсутствии каких-либо иных доказательств притворности сделки, позиция налогового органа в таком споре представляется слабой.

С введением в действие с 31.01.98 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), наряду с необходимостью регистрации сделок аренды, законодателем была дополнительно установлена необходимость обязательной регистрации права аренды, независимо от срока аренды, установленного договором.

Если договор аренды подлежит государственной регистрации как сделка, то есть юридический факт устанавливающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности сторон такого договора, то государственная регистрация права аренды установлена законодателем, прежде всего как обременение права собственности на недвижимое имущество.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости согласно статьи 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, однако, что касается правовых последствий отсутствия регистрации права аренды, то в законодательстве они до настоящего времени не установлены.

Таким образом, при отсутствии регистрации права аренды недвижимости, сделка, на основании которой это право возникает, недействительной не будет.

Отсутствие государственной регистрации права аренды может вызвать трудности, связанные с толкованием вышеуказанных норм налоговыми органами. При непредоставлении налоговым органам сведений о государственной регистрации права аренды (независимо от срока аренды) существует вероятность того, что отнесение на себестоимость платежей за аренду основных производственных фондов будет рассматриваться налоговыми органами как неправомерное.

Данная позиция налоговых органов мне видится не бесспорной в связи со следующим.

Исходя из содержания пункта 1 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 552, арендные платежи за используемые в процессе производства продукции (работ, услуг) объекты недвижимости, относятся к затратам на производство и реализацию продукции (работ, услуг) и являются составной частью ее себестоимости.

В соответствии с подпунктом “ч” пункта 2 и пунктом 10 вышеуказанного Положения, плата за аренду объектов основных производственных фондов включается в состав себестоимости продукции (работ, услуг). При этом возможность отнесения таких платежей на себестоимость не обуславливается обязательной регистрацией права аренды. Договор аренды недвижимости, как и обязательства сторон по нему не перестают быть действительными в том числе и при отсутствии регистрации права аренды.

Из изложенного выше следует, что отнесение на себестоимость продукции (работ, услуг) документально подтвержденных расходов по арендной плате при отсутствии государственной регистрации права аренды недвижимости является правомерным.

Что касается вопроса о правомерности отнесения на себестоимость продукции арендных платежей при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости, то по моему мнению, такие расходы необходимо осуществлять за счет чистой прибыли предприятия.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более не может считаться заключенным, если он не прошел государственной регистрации. Такая сделка, как не соответствующая требованиям закона, в силу статей 165 и 168 Гражданского кодекса РФ будет ничтожной. У арендатора при таких обстоятельствах отсутствуют какие-либо правовые основания для перечисления арендодателю арендной платы, не говоря уже об основаниях для отнесения ее на себестоимость.

В настоящий момент судебная практика по рассмотрению подобных споров еще не сложилась, тем не менее, представляется интересной позиция арбитражного суда г. Москвы по одному из споров, рассмотренных с участием налоговых органов, в соответствии с которой суд признал правомерным отнесение налогоплательщиком на себестоимость расходов по оплате арендных платежей, производимых арендатором на основании незарегистрированного договора аренды.

Вопрос о распространении положений действующего законодательства об аренде зданий сооружений на его составные части является сегодня не менее интересным и спорным. В частности, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего времени являлся дискуссионным.

Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые помещения внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации.

В то же время, законодательством, а именно, статьей 130 ГК РФ допускается возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.

Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента вступления в силу (31 января 2002 года) Закона о государственной регистрации были включены законодателем в состав объектов недвижимости.

Согласно общему правилу, установленному в п.2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В Гражданском кодексе РФ в пункте 2 статьи 651 “иное” (необязательность государственной регистрации) было установлено для договоров аренды зданий сооружений заключенных сроком до одного года.

В силу того факта, что Гражданский кодекс РФ не рассматривал помещения внутри зданий в качестве объектов недвижимости специальное правило, установленное в статье 651 кодекса, не затронуло договоры аренды недвижимости нежилых помещений.

С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам недвижимости, все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями), в силу общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации, именно такую позицию в последнее время все чаще и чаще начинают придерживаться налоговые и иные государственные органы. (например, письмо № 04-02-05/2 от 02.02.2004г. Департамента налоговой политики Министерства финансов РФ).

В то же время, хочется отметить, что единая позиция органов власти (в том числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации нежилых помещений в настоящий момент не сформирована.

Таким образом, отсутствие в Гражданском кодексе РФ прямого указания о возможности применения норм регулирующих отношения по аренде зданий и сооружений к отношениям по аренде нежилых помещений и принятие Закона о государственной регистрации, сделали возможной ситуацию, в силу которой, договор аренды здания заключенного на срок менее одного года не требует государственной регистрации, а договор аренды (субаренды) любого отдельного помещения внутри этого здания подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от срока действия такого договора.

При этом, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды помещения при отсутствии его государственной регистрации будет считаться незаключенным.

Нелепость и нелогичность ситуации связанной с разными подходами законодателя в течение последних лет к вопросам регистрации договоров аренды зданий и договоров аренды нежилых помещений внутри зданий порождает множество споров и дискуссий по этому вопросу.

В свою очередь, некоторые юристы[29] считают, что нежилые помещения внутри здания вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением “здание” и к ним следует применять нормы регулирующие аренду зданий.

Подобная точка зрения при всей своей простоте и очевидности, имеет лишь логическое, а не правовое обоснование и поэтому не разделяется мною.

Но тем не менее, именно такую же позицию занял Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации, указав в своем информационном письме № 53 от 01.06.2004 г. “О государственной регистрации аренды нежилых помещений” на то, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

В качестве обоснования своего своей позиции, Президиум Высшего арбитражного суда РФ привел следующие доводы:

а) нежилое помещение является объектом недвижимости отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связанным с ним;

б) в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Несмотря на то, что данное письмо носит информационный характер и не является нормативным актом, позиция Президиума Высшего арбитражного суда РФ, должно сыграть весьма позитивную роль в развитии судебной практики и оказать существенную помощь налогоплательщикам при защите их интересов в судебных спорах с налоговыми органами.

Тем не менее, по моему мнению, для окончательного устранения неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды помещений внутри зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.


Заключение


При непрерывно развивающихся рыночных отношениях договор – это единственный цивилизованный путь существования юридических лиц. От четкого и грамотного составления договора зависят экономические и финансовые интересы его контрагентов. В настоящее время договору аренды посвящена глава 34 части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить три основные черты, характерные для данного договора:

-   во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель;

-   во-вторых, аренда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю;

-   в-третьих, договор аренды всегда возмездный, т.е. арендатор обязан оплатить пользование имуществом; договор аренды относится к двухсторонним договорам; договор аренды является консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Новый ГК охватывает более широкий круг арендных правоотношений. Многочисленные вопросы, возникающие по поводу аренды, регулируются без применения отсылочных норм к специальному законодательству. Однако, на практике все еще возникают проблемы решения некоторых вопросов:

-   вопросы, связанные с государственной регистрацией аренды недвижимости (в частности, зданий или сооружений сроком аренды менее одного года);

-   вопросы, возникающие при сдаче имущества ненадлежащим собственником (в частности, при сдаче в аренду государственной и муниципальной собственности);

-   вопросы, связанные с субарендой имущества

-   многие другие вопросы.

Список использованной литературы


1.   Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая. - М.: Юринформцентр, 2004.

2.   Аренда и лизинг. Определение. Общие понятия, М., 2001 год.

3.   Берг О.В. Организация арендных отношений. Вопросы теории и практики, - М.: Юридическая литература, 1991.

4.   Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, книга 2. Договоры о передаче имущест­ва. - М.: Юридическая литература, 2004.

5.   Вестник ВАС РФ № 3.2003.

6.   Вестник ВАС РФ. 2003, № 2.

7.   Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды. // Хозяйство и право. № 11, 2003.

8.   Витрянский В.В. Практика применения хозяйственного законодательства, - М.: Высшая школа, 1991.

9.   Гражданское право России, часть вторая. / Под ред. д. ю. н., проф. З. И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2002.

10. Гражданское право России. Курс лекций. / Под ред. д. ю. н., проф. О. Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 2000.

11. Гражданское право, том 2, 1-е изд., под ред. д. ю. н., проф. Е. А. Суханова. - М.: Бек, 2000.

12. Гражданское право, том 2, 2-е изд. / Под ред. д. ю. н., проф. Е. А. Суханова. - М.: Бек, 2002.

13. Гражданское право. Часть 2. / Под ред. д. ю. н., проф. Ю. К. Толстого и д. ю. н., проф. А. П. Сергеева. - СПб.: Теис, 2000.

14. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. д. ю. н., проф. А. Г. Калпина и д. ю. н., проф. А. И. Масляева. - М.: Юристъ, 2001.

15. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. д. ю. н., проф. Т. И. Илларионовой, к. ю. н., доц. Б. М. Гонгало и к. ю. н., доц. В. А. Плетнева. - М.: Инфра М –Норма, 2002.

16. Долинская В. Договор аренды. // Юрист. № 12, 2003.

17. Долуханян Р.М., Моровская Т.А. Аренда торговых помещений. - М., 2000.

18. Зинчук Э.А. Договоры имущественного найма и безвозмездного пользования имуществом, - М.: 1969.

19. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юридическая литература, 1975.

20. Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. - М.: Инфра-М, 1991.

21. Козлова Е. Аренда как договорное обязательство. // Юридический мир. № 11, 2003.

22. Мызров С. Заключение, изменение и расторжение договора аренды. // Юрист, № 12, 2003.

23. Мызров С. Понятие и признаки договора аренды. //Юрист, № 11, 2003.

24. Набережный В., Колягин Д. Договор аренды со сроком менее года. // Налоги, № 4, 2004.

25. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам. // Постановление судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ. – 2003. - № 21.

26. Обзор практики законодательства о подведомственности споров арбитражным судам. Постановление Пленума ВАС РФ от 31 октября 2003г. № 13. Вестник ВАС РФ № 1. 2003.

27. Обзор практики рассмотрения арбитражным судом Удмуртской Республики заявлений об установлении фактов, имеющих юридическое значение. // Информационно-аналитический отдел арбитражного суда Удмуртской Республики, 2003.

28. Постановление Пленума ВАС РФ от 12 марта 2002г. № 7367. Вестник ВАС РФ № 5. 2002.

29. Постановление Пленума ВАС РФ от 19 марта 2003г. № 6381/95. Вестник ВАС РФ № 6. 2003.

30. Постановление Президиума ВАС РФ № 6104/98. // Вестник ВАС. – 2002. - № 12.

31. Постановление Президиума ВАС РФ № 8275/99. // Вестник ВАС. – 2003. № 8.

32. Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса. // Хозяйство и право. № 2, 2003.

33. Шапкина Г.С., Павлодский Е.А. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имущест­вом в ГК РФ. // Законодательство и экономика, № 5/6, 2002.

34. Шешеневич Г.Ф. Учебник торгового права. - М., 1994.



[1] Берг О. В. Организация арендных отношений. Вопросы теории и практики. М., 1991, с.156.

[2] Берг О. В. Организация арендных отношений. Вопросы теории и практики. М., 1991, с.162.

[3] Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. Отв.ред.О.Н.Садиков.-М. Издательство БЭК, 2001, с.187.

[4] Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп.-М.: Международные отношения, 1993. с.335.

[5] Шапкина Г.С., Павлодский Е.А. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имущест­вом в ГК РФ. //Законодательство и экономика. № 5/6, 2002. С.43

[6] Шешеневич Г.Ф. Учебник торгового права, М., 1994, с.355.

[7] Гражданское право. Учебник. Часть 2 /под ред.А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого /М. “ТЕИС”, 2000, с.178.

[8] Мызров С.Н. Понятие и признаки договоров аренды.//”Юрист”-2003. № 11. с.53

[9] Гражданское право. Том.2. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное. / Под ред.А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. -М.: ТЕИС, 2004, с.143.


[10] См.п.15 Постановление Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991г. № 3020-1 “О разграничении гос.собственности РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” (Ведомости РФ. 1992, № 3).

[11] Срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, в остальных случаях нужно получать согласия собственника (см.: п.4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду” //Ведомости РФ. 1992. № 43, стр.2429).

[12] В роли такого органа может выступать не только Мингосимущество, но и другие органы исполнительной власти, например, МПС РФ в области железнодорожного транспорта. Именно с согласия последнего предприятия железнодорожного транспорта могут сдавать в аренду закрепленное за ним недвижимое имущество (см п.4 ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте”).


[13] Право: Учебник для ВУЗов /А.И.Косарев, М.В.Малинкович, С.Д.Покревская и др.; под ред.проф. Н.А.Тепловой, проф.М.В.Малинкович. - 2-е изд., перераб. и доп.-М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2002, с.169


[14] Комментарий части 2 ГК РФ. -М.: Фонд правовая культура, фирмы Гардарика, 2000. с.77

[15] Пункт 1 статьи 650 ГК РФ

[16] СЗ РФ .2001 № 30 .ст.3594

[17] Набережный В, Колягин Д. Договор аренды со сроком менее года. // Налоги 2004.№4.с.4





[18] Брагинский М.И. Гражданское право. Часть первая. М., 2000. с.285


[19] Статья 35 Лесного кодекса РФ.

[20] ст.2 Указа Президента РФ от 26.11.20037г. № 1263 “О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды” /Российская газета. № 230. 28.11.97г.

[21] Ст.3 Постановления Правительства РФ от 30.06.98г. № 685 “О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества” /Российская газета. № 127. 08.07.98г.


[22] Мызров С.Н. Заключение, изменение, расторжение договора аренды. // Юрист. – 2003. - № 12, с.33.

[23] Шапкин Г.С., Павлодский Е.А. Регулирование аренды и безвозмездного имущества в ГК РФ. // Законодательство и экономика № 5/6. 2002г. с.15


[24] Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса //Хозяйство и право. № 2. 2003г. с.74

[25] Комментарий к ГК РФ, части 2. / Под редакцией О.Н. Садикова. – М.: Контракт, 2000, с.226.

[26] Постановление Правительства РФ от 20.10.95 № 33 «О внесении дополнений в Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции».


[27] В соответствии с изменениями и дополнениями, внесенными во Временное положение о лизинге Постановлением Правительства РФ от 27.06.96 № 752 «О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в РФ», имущество, переданное в лизинг в течение всего срока действия договора лизинга, является собственностью лизингодателя, за исключением имущества, приобретенного за счет бюджетных средств.


[28] Шапкина Г.С., Павловский Е.А. Договор финансовой аренды (лизинг). // Законодательство и экономка. – 2002. - № 5-6, с.22.


[29] Например, И. Исрафилов в статье “Аренда нежилых помещений”. // Хозяйство и право. - № 10. – 2001, с.33.


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ   ВЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ Факультет юридический Кафедра гражданск

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ