Бизнес-план для санатория в Геленджике

 

Федеральное агентство по образованию

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа

Бизнес план для санатория в Геленджике

Студенты группы 2Н5 Е.Л.Алимпиева, К.А. Корецкая

Преподаватель: Д.П. Ильченко

Санкт-Петербург 2011

Оглавление

1. Описание объекта

.1 Его функциональное назначение

.2 Правовой статус объекта

. Результат маркетинговых исследований и создание концепта

.1 Потенциал местоположения и экономический размер объекта недвижимости

.1.1 Плюсы и минусы местоположения

.1.2 Экономический размер объекта

.2 Приоритеты возможных функций объекта

.2.1 Время выхода на рынок

.2.2 Позиционирование возможных функциональных составляющих объекта

.2.3 Анализ конкурентных проектов

.2.4 Анализ цен на рынке санаторно-курортных услуг Геленджика

.2.5 Сравнение функциональных составляющих объекта в их экономических размерах

.3 Концептуальное зонирование

. Технические требования к объекту

.1 Уровень необходимой инженерной оснащенности

.2 Принципы и стандарты отделки площадей

.3 Очередность сдачи объекта (фазирование) и проектная заполняемость к открытию

. Логистика

. Бюджет и финансовые показатели проекта

.1 Бюджет проекта (таб.excel)

.2 Расчет доходов

.2.1 Потенциальный и действительный валовые доходы

.3 Расчет расходов

.3.1 Операционные издержки

.3.2 Налоги

.4 Финансовые показатели проекта

.5 Прогноз денежных потоков

Список используемой литературы

1.Описание объекта

1.1 Его функциональное назначение

Дипломный объект - санаторный комплекс в городе Геленджике. Расширение существующего санатория «Голубая волна» за счет постройки спального, спортивного комплексов, закрытой автостоянки и сооружений пляжной группы.

В 2003 году АК «Алроса» выкупил у Муниципалитета г. Геленджика земельный участок с уже функционирующим санаторием. Был проведен капитальный ремонт и реконструкция зданий, усовершенствование лечебного направления и благоустройство территорий. Преследуется две цели: расширение номерного фонда и увеличение пропускной способности лечебного корпуса.

С компанией ООО «СтройГрад» были подписаны договоры на выполнение функций Генерального подрядчика.

Основные данные: санаторий Голубая волна (далее может употребляться - Санаторий) расположился на северо-восточном берегу Геленджикской бухты в курортной зоне Геленджика, на живописной территории, в 50 метрах от моря, у подножья Маркхотского хребта.

Санаторий предназначен для семейного и корпоративного отдыха, а также предлагает специализированные программы оздоровления, восемь из них предполагают стандартные программы по нозологическим формам заболеваний и две оздоровительных программы для практически здоровых пациентов, различающиеся сроком пребывания пациента в санатории.

Большинство услуг комплекса носят характер оздоровительных и предназначены для укрепления организма, релаксации, восстановления сил и отдыха на лоне природы.

Основными клиентами Санатория будут сотрудники АК "АЛРОСА", получающие льготные путевки. Остальные путевки поступают в свободную продажу и распространяются через дилерскую сеть среди юридических и физических лиц.

Основной контингент пациентов:группа - практически здоровые граждане;группа - граждане с риском развития заболевания, нуждающиеся в проведении профилактических мероприятий;группа - граждане, нуждающиеся в дополнительном обследовании для уточнения диагноза и/или лечении в амбулаторных условиях.

Профиль лечения: в санатории Голубая волна лечат болезни костно-мышечной системы и соединительной ткани. Многопрофильный санаторий Голубая волна, оснащен современным, в некоторых случаях уникальным оборудованием и обслуживается опытным персоналом высшей и первой категории, что позволяет оперативно и достоверно диагностировать и лечить значительное количество заболеваний. В санатории Голубая волна морские ванны с простыми и сложными солями, лечебными составами и минералами, грязелечение всевозможных видов (по типу "Мацесты"), различные виды массажа - от подводного, гидро, вакуумного, пневмо, довисцерального, мониторная очистка кишечника, иглорефлексотерапия, магнито - лазеротерапия, "Су - джок" терапия, УВЧ, КВЧ терапия, арома, спелеотерапия, АМСТ диагностика и многое другое.

Проживание в отеле: в санатории Голубая волна современные многоэтажные спальные корпуса. Однокомнатные двухместные номера, двухкомнатные двухместные "полулюкс", трехкомнатные двухместные "люкс". Все номера оборудованы спутниковым телевидением, современной телефонной связью, кондиционерами, ванными и душевыми (однокомнатные), холодильниками, туалетными комнатами. Имеются просторные лоджии.

Меню и питание: в санатории Голубая волна четырехразовое в ресторане.

Услуги для отдыхающих: в санатории Голубая волна имеются бары, ресторан, киноконцертный зал на 250 мест, дискотека у фонтана, открытый теннисный корт, крытый бассейн с подогреваемой морской водой и массажными установками, тренажерный зал, бильярдный клуб, парикмахерская, магазин, библиотека, детский городок с аттракционами, детские развлекательные программы, экскурсионное обслуживание, охраняемая автостоянка, заказ железнодорожных и авиабилетов, заказ трансфера. Так же в санатории Голубая волна конференц-зал (на 100 мест), банкетный зал (на 30 мест). В 50 метрах от санатория Голубая волна собственный (протяженность 300 м) оборудованный галечный пляж, прокат водного оборудования (гидроциклы, катамараны, бананы и т.д.), прогулки на катере, дайвинг.

ЗАО «Санаторий «Голубая волна» - медицинское учреждение, в котором с лечебно-профилактическими целями используются преимущественно природные лечебные факторы в сочетании с физиотерапией, лечебной физкультурой и лечебным питанием, при соблюдении определенного режима, обеспечивающего полноценный отдых.

Санаторное лечение является одним из этапов комплексного лечения больного и поэтому должно быть преемственным, т.е. согласованным как с предшествующим, так и с последующим лечением.

В целях установления эффективности санаторного лечения обязателен учет его непосредственных и отдаленных результатов.

Характерной особенностью санаторного течения является профилактическая направленность. С этой целью его проводят в период начальных нарушений функций органов и систем - на так называемой донозологической стадии (или стадии предболезни), чтобы предотвратить развитие начинающегося заболевания и повысить защитные силы организма. При хронических заболеваниях это лечение назначают для профилактики обострений и рецидивов.

Санаторный комплекс предназначен для семейного и корпоративного отдыха, а также предлагает специализированные программы оздоровления, восемь из них предполагают стандартные программы по нозологическим формам заболеваний и две оздоровительных программы для практически здоровых пациентов, различающиеся сроком пребывания пациента в санатории.

Общее количество пациентов за 2009 год составило 8 196 человек, из них 54%, женщины, 36% - мужчины и 10% - дети. Распределение количества пациентов по месяцам приведено в Таблице 1.

Таблица 1

№ п/п2009 годПациентыВсегоМесяцЖенщиныМужчиныДети1Январь11596132242Февраль19014383413Март334187435694Апрель457246177205Май405310988136Июнь3262331276867Июль50836918210598Август4343131318789Сентябрь4473086081510Октябрь4682832877911Ноябрь5613762396012Декабрь19011619325Всего:443529807548 196

Из общего количества пациентов, воспользовавшихся услугами Санатория в 2009 году, доля II и III групп состояния здоровья составила 79%. Структура отдыхающих по диагнозу основного заболевания представлена в Таблице 2.

При этом, структура основных заболеваний у пациентов направленных АК «АЛРОСА», отличалась от структуры заболеваемости у других пациентов, что видимо связано с условиями проживания в районах Крайнего Севера и особенностями режимов питания, труда и отдыха. Данные факты следует учесть при проектировании лечебно-диагностического корпуса и подборе медицинского оборудования для его оснащения.

Таблица 2 Структура отдыхающих за 2009 год

ДиагнозПациенты, 2009ВсегоИз них АК «АЛРОСА»Из них болезни:Человек%Человек%Костно-мышечной системы294345,4125038Системы кровообращения189529,261018,5Органов дыхания92514,384225,6Нервной системы2253,51253,8Эндокринной системы1912,94561,73Органов пищеварения1662,62567,78Мочеполовой системы550,8762,3Кожи, подкожной клетчатки160,2320,97Прочие631421,27ИТОГО647999,94328999,95

Большинство медицинских услуг предлагаемых Санаторием носят характер оздоровительных и предназначены для укрепления организма, релаксации, восстановления сил и отдыха.

В существующих корпусах 79% номеров не соответствует нормативным требованиям по площади жилой комнаты, которая должна быть не менее 12 м2, а при двухместном размещении площадь жилой комнаты не должна быть менее 18 м2.Также необходимо уменьшить перечень диагностических и лечебных процедур (в настоящее время их более 290 наименований) оставив наиболее информативные диагностические и эффективные лечебные процедуры. И учитывая то, что согласно статистическим данным до 30% пациентов приезжают на собственном автотранспорте, целесообразно организовать оказание услуг автовладельцам.

1.2 Правовой статус объекта

Адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Туристическая д.27 Объект принадлежит на праве частной собственности юридическому лицу АК «Алрос». Объект находится вне объединенной охранной зоны и не является памятником культурного наследия. Ограничений по КГИОП нет.

экономический санаторный денежный доход

2.Результат маркетинговых исследований и создание концепта

.1 Потенциал местоположения и экономический размер объекта недвижимости

.1.1 Плюсы и минусы местоположения

Город Геленджик - это территориальное образование, входящее в состав

Краснодарского края Российской Федерации, которое включает в себя не только сам город, но и близлежащие населённые пункты. Всего в состав территориального образования входит 21 населенный пункт, 8 из них - расположены на берег у моря и сформировались как самостоятельные курорты: Геленджик, Кабардинка, Дивноморское, Архипо-Осиповка, Джанхот, Прасковеевка, Криница, Бетта.

Территория Большого Геленджика начинается недалеко от г. Новороссийска, простирается более чем на 100 км и заканчивается южнее села Тешебс за Архипо-Осиповкой. Непосредственно город расположен на берег у овальной бухты (Геленджикская бухта), которая соединяется с Черным морем проливом, образованным двумя симметричными мысами: Тонким и Толстым. Ширина прибрежной полосы колеблется от 2 до 5 км (расстояние до Маркхотского хребта и хребта Коцехур Кавказской горной системы), а длина составляет 102 км.

Климат в Геленджике приморско-горный, приближен к средиземноморскому, что обусловлено влиянием Черного моря и близостью к Главному Кавказскому хребту. Количество солнечных дней в году достигает 250, а купальный сезон обычно длится с середины мая по октябрь. Однако теплая погода устанавливается уже в марте, начинают цвести фруктовые деревья. Среднесуточная температура в апреле +10 градусов, в июле-августе - +22-24 градуса, температура моря в этот период достигает +27 градусов. Тем не менее, жара не ощущается благодаря бризам, которые днем дуют со стороны моря. Среднемесячная влажность 55-70%. Осень теплая, бархатный сезон, как правило, длится три месяца, но лучший курортный месяц - сентябрь. По климатическим характеристикам Геленджик относится к лучшим климатическим курортам.

Климатолечению способствует горный воздух, обогащенный фитонцидами пицундской сосны и можжевельника. В санаторно-курортных учреждениях города-курорта помимо климатолечения применяются также грязелечение и бальнеология.

Главной достопримечательностью города, с которой и началось возрождение курорта в середине 90-х гг., является набережная Геленджика, протяженность которой составляет около 14 км. Набережная соединяет Тонкий и Толстый мыс и является центром притяжения многочисленных туристов. Помимо набережной в городе представлен широкий спектр развлечений, среди которых аквапарки «Дельфин», «Кокосовый рай» и «Бегемот», крупнейший аквапарк России «Золотая бухта», две канатные дороги с подъемом на вершину Маркотхского хребта, а также «Сафари-парк». В селе Кабардинка функционирует «Старый парк», где представлены архитектурные стили разных стран. Каждый год этот объект пополняется новыми архитектурными объектами.

Кроме того, на территории курорта находятся 365 памятников природы, истории и культуры, среди которых водопады, дольмены (каменные склепы), бор реликтовой пицундской сосны, скала «Парус» и т.д.

В честь открытия курортного сезона каждое первое воскресенье июня в Геленджике проводится Карнавал, который представляет собой шоу с театрализованными представлениями, танцами, розыгрышами и фейерверками.

В середине курортного сезона, 25-го июля, в Геленджике проводится «Карнавал на воде», театрализованный праздник, посвященный Дню Военно-морского флота.

Раз в два года в Геленджике проходит традиционный Международный Гидроавиасалон, во время которого пилоты самолетов-амфибий в течение нескольких дней демонстрируют свое мастерство, чем привлекают внимание многочисленных туристов.

В Геленджике также традиционно проводятся такие мероприятия как, российский фестиваль искусств «Южные ночи», конференция стран-участниц Черноморского Экономического Сотрудничества, международный конкурса юных пианистов «Маленький принц», российская парусная регата.

Дважды Геленджик становился серебряным призером во Всероссийском конкурсе по благоустройству, а в 2004 г. получил на этом конкурсе золотую награду.

Кроме того, в 2005 году город-курорт Геленджик был назван победителем краевого конкурса «Курортный Олимп» в номинации «Лучший курорт года».

Туристический поток в Геленджик на протяжении последних нескольких лет ежегодно увеличивался вплоть до 2009 года. Согласно официальным данным, в 2006 г. город-курорт посетили около 1,8 млн. человек, а уже через 2 года туристический поток в Геленджик вырос почти на 40% и в 2008 г. достиг 2,6 млн. человек. В послекризисный 2010 год поток туристов опять снизился до 1,9 млн. человек. В 2011 году следует ожидать восстановления потока туристов до докризисного уровня.

Для сравнения - в 1998 г. в Геленджике отдохнули всего 600 тыс. человек.

Таким образом, за 10 лет (с 1998 г. по 2008 г.) количество туристов, отдыхающих в городе выросло более чем в 4 раза.

В целом же, по данным Департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края, в текущем году курорты Края планируют принять не менее 12 млн. отдыхающих, что соответствует показателю 2008 г. В течение первого полугодия 2009 г. курорты посетили около 6 млн. человек.

Таким образом, Геленджик, входя в тройку самых популярных курортов

Черноморского побережья России, имеет хорошие перспективы для дальнейшего развития в качестве города-курорта благодаря уникальному климату, морю и природным ресурсам.

Минус, и значительный, это сейсмичность района. Сейсмичность нашей строительной площадки составляет 8 баллов. Да и грунт скального класса. Все это вызовет осложнения при строительстве и большие материальные затраты.

Еще один минус - стесненность. Ведь строительство будет проходить в уже застроенном районе. Вблизи от стройплощадки расположены церковь, спальный корпус, открытая автостоянка, и прочие объекты санатория «Голубая волна».

2.1.2 Экономический размер объекта

Лечебный корпус - 7 830 м2 общая площадь здания, 1 583,8 м2 - площадь застройки, 29 250 м3 общий строительный объем здания, 6 этажей, рассчитанный на 800 посещений в день.

Спальный корпус - 7 650 м2 общая площадь здания, 1057,5 м2 - площадь застройки, 24 831 м3 общий строительный объем здания, 6 этажей, 102 номера, предусмотрены как одно, так и двуспальные номера, с балконами.

Сооружения пляжной группы - 7 000 м2, протяженность 243 м, ширина 17,7 м, два волнолома, длина одного - 7 м, длина второго - 5,5 м, рассчитан на 800 посещений в день.

Парковка - 4 058 м2 общая площадь здания, 2 029 м2 площадь застройки, 6 087 м3 общий объем здания, рассчитана на 86 машиномест, двухуровневая.

Универсальный спортивный зал - здание одноэтажное, со встроенным 2-м этажом, 2 340 м2, 1 380 м2 площадь застройки, 12 040 м3 общий строительный объем. Единовременное пребывание на территории спортзала - 50 человек; пропускная способность в день - 120 человек.

2.2 Приоритеты возможных функций объекта

.2.1 Время выхода на рынок

В соответствии с календарным планом строительно-монтажные работы будут закончены в октябре 2013 года, и в декабре 2013 года объект будет введен в эксплуатацию.

.2.2 Позиционирование возможных функциональных составляющих объекта

Помимо использования площадей по основному назначению, есть варианты выделения мест для иного функционального назначения. Итак, каковы варианты. Спальный корпус - возможность на первом этаже расположения салона красоты, аптечного киоска, а так же торговой точки продажи различных сувениров и магазина.

Лечебный корпус - размещение на первом этаже пункта продаж экскурсионных путевок.

На территории пляжа у нас расположено два ресторана. Но имеется возможность поставить коммерческие точки по продаже напитков и мороженного.

Все перечисленные варианты изложены в бизнес-плане.

2.2.3 Анализ конкурентных проектов

Геленджик - курортный город Краснодарского края. По идее, все в нем должно быть посвящено туризму. Однако государственных гостиниц приличного уровня практически не существует. В основном в Геленджике имеются санатории и пансионаты. В отличие от гостиниц в пансионатах также предоставляется и питание, а в санатории Вас еще будут и лечить.

Санаторий «Красная Талка», один из самых популярных санаториев курорта Геленджик. Он обладает развитой развлекательной и лечебной инфраструктурой. Развлекательная часть представлена сетью баров и ресторанов, расположенных на территории санатория, а также двумя открытыми бассейнами (взрослым с подогреваемой водой и детским, выполненным в виде пиратского корабля), одним закрытым бассейном с морской водой, сауной, тренажерным залом, универсальной открытой площадкой, а также пунктом проката спортинвентаря.

Цены Евро 2-местный номер

Проживание + завтрак

Диапазон дат2взр.1взр.03.05 - 31.05.112360214001.06 - 30.06.114230397001.07 - 30.09.115580532001.10 - 31.10.1136703410* цена указана за номер в рублях в сутки

Проживание, 3-разовое питание, лечение

Диапазон дат2взр.1взр.03.05 - 31.05.114050298001.06 - 30.06.116300501001.07 - 30.09.117650636001.10 - 31.10.1157404440* цена указана за номер в рублях в сутки

Проживание, 3-разовое питание

Диапазон дат2взр.1взр.03.05 - 31.05.113490270001.06 - 30.06.115520461501.07 - 30.09.116860596001.10 - 31.10.1149604050* цена указана за номер в рублях в сутки

Стандартный 2-местный 1-комнатный

Проживание + завтрак

Диапазон дат2взр.1взр.03.05 - 31.05.111690146001.06 - 30.06.113440318501.07 - 30.09.114230397001.10 - 31.10.1124302170* цена указана за номер в рублях в сутки

Проживание, 3-разовое питание, лечение

Диапазон дат2взр.1взр.03.05 - 31.05.113380231001.06 - 30.06.115520422001.07 - 30.09.116300501001.10 - 31.10.1145003210* цена указана за номер в рублях в сутки

Проживание, 3-разовое питание

Диапазон дат2взр.1взр.03.05 - 31.05.112820202501.06 - 30.06.114730382501.07 - 30.09.115520461501.10 - 31.10.1137202810* цена указана за номер в рублях в сутки

Лечение

Медицинский профиль санатория «Красная Талка» предполагает лечение заболеваний нервной, костно-мышечной и сердечнососудистой систем, болезней органов дыхания, гинекологических и урологических заболеваний. Максимально точной постановке диагноза и избранию наиболее действенных методик лечения способствует современное клинико-диагностическое отделение поликлиники санатория. Отделение предлагает:

общеклинические исследования крови, мочи

ПЦР исследования

биохимические исследования

иммунохимические исследования (гормоны, маркеры гепатитов, сахарного диабета, аллергии, инфекционные и онкомаркеры)

функциональная диагностика (РЭГ, ЭКГ, УЗИ экспертного класса)

консультации специалистов (терапевт, педиатр, отоларинголог, кардиолог, невролог, эндокринолог, аллерголог, гинеколог, уролог-андролог)

Санаторий «Черноморец» также предлагает все условия для полноценного отдыха и лечения. Развлекательная инфраструктура санатория включает центр дайвинга «Тетис-Юг », спорткомплекс, пункт проката спортинвентаря, спорт-площадки, водные аттракционы (катамараны, водные мотоциклы, скутеры), собственный галечный пляж, саун у, бильярд, бар. Жилой фонд пансионата представлен двумя комфортабельными спальными корпусами и в общей сложности составляет 179 номеров различных категорий, предназначенных для проживания двух-трех человек. Инфраструктура пансионата рассчитана на удовлетворение самых разнообразных потребностей постояльцев, среди ее объектов числятся бассейны и спортплощадки, киноконцертный зал и рестораны, сауна и парикмахерская, рынок, магазины, аптека.

Лечение

Санаторий «Черноморец» располагает обширной лечебной базой. Современное диагностическое оборудование, находящееся на вооружении специалистов пансионата, позволяет максимально уточнить диагноз, что значительно повышает эффективность лечения и реабилитации пациентов.

Кроме того, наличие подобного оборудования помогает выявить ряд заболеваний на ранней стадии, благодаря чему появляется возможность избежать тяжелых последствий. Превосходно оснащен и расположенный на территории лечебного комплекса «Центр микрохирургии глаза», дающий своим пациентам надежду на возвращение зрения даже в самых тяжелых случаях.

Штат пансионата укомплектован опытными высококвалифицированными специалистами, в арсенале которых имеется широкий спектр самых разнообразных лечебных методик и оздоровительных процедур.

Медицинский профиль санатория «Черноморец»:

заболевания сердечнососудистой системы

заболевания мочевыделительной системы

болезни опорно-двигательного аппарата

болезни органов зрения

болезни органов пищеварения

болезни органов дыхания

заболевания детского возраста

стоматологические заболевания

Цены. Стандартный 3-местный 1-комнатный

Проживание,3-разовое питание по системе «шведский стол», библиотека, детская комната

Диапазон дат3взр.3взр. + 1взр. (доп. место)2взр. + 1 на осн. место (3-10)1взр. + 2 реб. с 3-10 лет на осн. место24.04 - 31.05.11300037402880276001.06 - 15.06.11360045403510342016.06 - 10.07.11480059154510422011.07 - 31.07.11570070555370504001.08 - 25.08.11630078555970564026.08 - 15.09.11495061154660437016.09 - 30.09.11405049903810357001.10 - 31.12.113000369528302660* цена указана за номер в рублях в сутки

Стандартный 2-местный 1-комнатный

Проживание,3-разовое питание по системе «шведский стол», библиотека, детская комната

Диапазон дат2взр. + 1взр. на доп. место2взр.1взр. + 1реб. (3-10) на осн. место24.04 - 31.05.1128752100210001.06 - 15.06.1134752500250016.06 - 10.07.1144503300330011.07 - 31.07.1152903900390001.08 - 25.08.1158904300430026.08 - 15.09.1146003400340016.09 - 30.09.1137752800280001.10 - 31.12.11283021002100* цена указана за номер в рублях в сутки

Мы описали два крупнейших санатория. Но санаторий «Голубая волна» ни в чем им не уступает, он также признан одним из лучших оздоровительных комплексов в г. Геленджике. За многие годы работы создана уникальная база, обеспечивающая лечение заболеваний, вызванных вредными и тяжелыми условиями труда, ослаблением иммунитета, особенно часто встречающихся у жителей Севера. Это лечения весьма эффективно совмещается с отдыхом. Важно отметить, что после окончания строительства сооружений пляжной группы у санатория «Голубая волна» будет самая большая обустроенная береговая линия в г. Геленджике.

Как уже говорилось, мы расширяем санаторий, а, следовательно, уже имеем основную клиентскую базу. Так что в плане конкурентности можно сказать, что нам ничего не угрожает и вопрос возможности выживания на рынке не стоит на данном этапе.

2.2.4 Анализ цен на рынке санаторно-курортных услуг Геленджика

На стоимость размещения в санаторно-курортных объектах Геленджика влияет множество факторов, среди которых местоположение объекта, характеристики номерного фонда, внешний вид зданий, наличие лечебно-оздоровительной и развлекательной инфраструктуры, а также сезонность.

Если говорить о местоположении, то расположение гостиницы непосредственно в Геленджике или, напротив, в одном из прилегающих курортных поселков не столь значительно влияет на стоимость. Большее влияние на стоимость в плане местоположения оказывает отдаленность от моря: чем ближе к морю - тем дороже.

Федеральное агентство по образованию Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет Кафедра экспертизы и управления недвижимост

Больше работ по теме: