1. ПОНЯТИЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СПЕЦИФИКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 9
§ 1. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА 9
§ 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 14
§ 3. СУБАРЕНДА. ПОНЯТИЕ, ХАРАКТЕРИСТИКА И ОСНОВАНИЯ СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ 20
2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА 28
§ 1. ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 28
§ 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 32
§ 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 37
§ 4. ПОРЯДОК И УСТАНОВЛЕНИЕ ПЛАТЫ ЗА АРЕНДУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 44
§ 5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ЕГО ВОЗОБНОВЛЕНИЕ 50
3. АНАЛИЗ НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМ ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 56
§ 1. ПРОБЛЕМЫ ПРАВА НА НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 56
§ 2. ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 71
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ 71
НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА 72
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА 73
ИНТЕРНЕТ ИСТОЧНИКИ 74
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. 75
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. 79
Выдержка
ВВЕДЕНИЕ
Злободневность. Предоставление какого-нибудь богатства во временное владенье и использование либо лишь в использование за определенную плату на базе контракта аренды приняло в настоящее время в предпринимательской деловитости обширное распределение. Достоинства от установления такового рода отношений меж разными хозяйствующими субъектами, какие, с одной стороны, сдают в аренду актив, а с иной - на добровольных началах, берут его в использование на оклеветанный срок на возмездной базе, явны. До этого только, не нужно заключать из хозяйственного оборота значимые суммы валютных средств для покупки нужного богатства.
Штатский Кодекс исходит из такого, что стороны контракта имеют все шансы вольно становить условия контракта, какие составляются сообразно их усмотрению. В рыночных критериях воля от административной диктатуры подразумевает присутствие образованный и детализированной системы правового регулирования, определения таковых критерий контракта, неимение которых тянет признание его незаключенным.
Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско-правовых отношений. Штатский кодекс РФ раздельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже соединены под всеобщим ролью «здание», включающим целый диапазон нежилых(производственных, культурных и т. д. )и жилых(жилые дома)строений. При этом сходу следует проговориться, что жилые дома средством арендных отношений имеют все шансы существовать даны в использование лишь юридическим личикам(п. 2 ст. 671 ГК). Следует направить интерес и на то, что нежилое пристраивание может обозначать как сооружение в целом, этак и его дробь.
Главными неуввязками определения правового режима долей спостроек и нежилых помещений является, до этого только, неимение особых верховодил оборота данных объектов, а еще их архитектурное обилие. Создателем предпринята попытка в согласовании с работающим законодательством разглядеть главные свойства правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их многофункционального назначения и способности автономного применения.
Сообразно ст. 6 Федерального закона «О внедрении в действие доли 2-ой Гражданского кодекса Русской Федерации» по вступления в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое актив и сделок с ним сберегается работающий распорядок заключения и регистрации сделок с недвижимым богатством.
Так как законодательство не предусматривало регистрацию контракта аренды недвижимого богатства как ограничение реальности данных видов сделок, то и услужливость регистрации контракта аренды нежилых помещений станет нужна только с предисловием в силу приготовляющегося в данный момент к принятию закона о регистрации прав на недвижимое актив и сделок с ним, который и определит распорядок и условия регистрации данных сделок.
Ещё одной индивидуальностью контракта аренды нежилых помещений сообразно ст. 655 ГК является то, что опосля заключения контракта аренды либо конкретно при заключении контракта нежилое пристраивание сообразно акту обязано существовать передано арендатору. Заместо передаточного акта может существовать составлен и другой акт(протокол, договор и т. д. ), подписанный обеими гранями. Данное состояние может существовать изменено гранями в самом уговоре аренды либо же это может существовать предвидено в законе. Сообразно окончании срока аренды и прекращении деяния контракта нежилое пристраивание обязано существовать возвращено арендодателю с соблюдением всех указанных процедур. Избежание сторон от исполнения изложенных требований рассматривается как отказ от выполнения собственных обещаний сообразно соглашению.
В критериях реформирования экономики Рф контракт аренды недвижимости, а в частности спостроек, сооружений, а еще нежилых помещений получил обширное распределение.
В настоящее время контракт аренды нежилых помещений занимает одно из главных мест в предпринимательской деловитости, воплощение которой немыслимо без соответственных помещений, в каком месте размещались бы кабинет компании, оснащение, оргтехника, помещения для работы персонала и т. д. Однако втягивание в кругооборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.
Этак, строения и сооружения владеют значимой спецификой, что не могло не сказаться на единичном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.
Одна из главных заморочек в том, что Штатский кодекс РФ(дальше -ГК РФ)не регулирует законный статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Недостает целостности понятий посреди экспертов сообразно вопросцу соответствия нежилых помещений, а тем наиболее их долей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.
Кроме всеобщего указания на то, что жилое пристраивание может существовать в установленном распорядке переведено в ряд нежилых(п. 3 ст. 288), ни в ст. 130 ГК РФ, в каком месте дается определение недвижимости, ни в головах, посвященных конкретным уговорам, нежилое пристраивание как предмет недвижимости не упоминается.
Правовые трудности аренды нежилых помещений в научной литературе изучены мало много, желая фактически любое ограничение предоставленного контракта заслуживает особенного интереса.
Цельный разряд советов сообразно совершенствованию правового регулирования отношений в данной сфере и почти все сформулированные в юридической литературе абстрактные расположения владеют высочайшей научной ценностью и имеют практическую значимость. Меж тем, интересы экономического развития страны подразумевают предстоящее, наиболее многостороннее и глубочайшее изучение заморочек сущности нежилых помещений, заключение принципиальной трудности определения понятийного аппарата в данной сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, гос регистрации, необыкновенностей контракта аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается неидеальным, объяснения высших судебных инстанций не предоставляют исчерпывающих ответов на практические вопросцы. Следственно, содержание, сплетенная с контрактом аренды нежилых помещений, очень актуальна как с теоретической, этак практической точки зрения.
Исходя из вышеизложенного, разрешено изготовить вывод, что русское законодательство об аренде недвижимого богатства нуждается в совершенствовании для такого, чтоб оно формировало правовую базу и способствовало обычным арендным отношениям с ролью такового объекта как нежилые помещения.
Предмет изучения: аренда нежилого помещения.
Объект изучения: инновационные трудности регулирования правоотношений аренды нежилого помещения.
Ступень разработанности темы. Проблематика контракта аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовалась вблизи создателей: И. Исрафиловым, В. В. Витрянским, М. И. Брагинским, Т. Брагинской, О. Н. Садиковым, Т. Ю. Комаровой и иными. В следствии несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике появляется немало вопросцев при составлении, заключении и действии соглашений аренды нежилого помещения. В связи с сиим, эксперты юристы расползаются во понятиях в ряде вопросцев связанных с осматриваемым нами видом контракта. Степень разработанности темы свидетельствует о необходимости предстоящего, наиболее кропотливого изучения предоставленной проблематики.
Мишень изучения: выучить отдельные индивидуальности и аспекты аренды нежилого помещения с учетом настоящих, правовых обстановок.
Задачки изучения:
1. Привести характеристику нежилого помещения.
2. Изучить предмет, индивидуальности содержания контракта аренды нежилого помещения.
3. Открыть законный нрав заключения контракта аренды нежилого помещения.
5. Разглядеть трудности права на нежилое пристраивание и трудности определения сроков при заключении контракта аренды.
В согласовании с целью работы и поставленными задачками конструкция служба состоит из вступления, 3-х глав, заключения, перечня используемой литературы и прибавлений.
Совместный размер дипломной работы состоит из 86 страничек.
1. ПОНЯТИЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СПЕЦИФИКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. Нежилые помещения – как предмет гражданского права
Использование норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих арендные дела, постоянно вызывало и вызывает много сложностей в правоприменительной практике. Этак, в настоящее время сложилась противоречивая судебная практика в отношении контракта аренды нежилых помещений. Предметом споров являются не лишь коллизии, связанные с соотношением прав на нежилое пристраивание и прав на сплошное актив в здании, однако и общие вопросцы, дотрагивающиеся способности вовлечения нежилого помещения в штатский кругооборот как автономного объекта гражданского права.
На делему определения нежилого помещения как автономного объекта гражданских прав сложились 2 противоположных взора.
1-ый отклоняет вероятность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав, 2-ой, напротив, признает нежилые помещения такими. [2, c. 421].
Истоки трудности определения нежилого помещения в качестве объекта гражданских прав лежат в плоскости азигота о делимости недвижимых вещей вообщем и спостроек в частности.
Обратимся к летописи вопросца определения мнения «нежилое помещение». ГК РСФСР 1922 г. оперировал мнением «помещения под торгово-промышленные компании и под жилье»(ст. 155). ГК РСФСР 1964 г. содержал голову «Контракт имущественного найма строений либо нежилых помещений»(ст. 277-279).
Ещё по принятия Гражданского кодекса цельным вблизи нормативных актов нежилое пристраивание было признано автономным объектом недвижимости и поэтому гражданского права.
Литература
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативные акты
1. Конституция Русской Федерации(принята всенародным голосовани-ем 12. 12. 1993)( с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30. 12. 2008 № 6-ФКЗ, от 30. 12. 2008 № 7-ФКЗ). Эксперт плюс.
2. Штатский кодекс Русской Федерации(дробь 1-ая)от 30. 11. 1994 № 51-ФЗ(принят ГД ФС РФ 21. 10. 1994)( ред. от 17. 07. 2009, с изм. от 18. 07. 2009). Эксперт плюс.
3. Штатский кодекс Русской Федерации(дробь 2-ая)от 26. 01. 1996 № 14-ФЗ(принят ГД ФС РФ 22. 12. 1995)( ред. от 17. 07. 2009). Консуль-тант плюс.
4. Штатский кодекс Русской Федерации(дробь 3-я)от 26. 11. 2001 № 146-ФЗ(принят ГД ФС РФ 01. 11. 2001)( ред. от 30. 06. 2008). Консуль-тант плюс.
5. Штатский кодекс Русской Федерации(дробь 4-ая)от 18. 12. 2006 № 230-ФЗ(принят ГД ФС РФ 24. 11. 2006)( ред. от 08. 11. 2008). Эксперт плюс.
6. Базы Гражданского Законодательства СССР и республик от 31. 05. 1991 г. Весть ВС СССР, № 26, 1991 г.
7. Базы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23. 11. 1989г. Весть Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29. 11. 1989 г. № 25.
8. Федерационный закон от 21. 07. 1997 № 122-ФЗ(ред. от 17. 07. 2009)«О го-сударственной регистрации прав на недвижимое актив и сделок с ним»(принят ГД ФС РФ 17. 06. 1997). Эксперт плюс.
9. Приказ Госкомимущества РФ от 28. 01. 1993 № 148-р «О внедрении в действие «Распорядка сдачи и переоформления соглашений на аренду зда-ний, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, окружающих на балансе компаний, организаций, учреждений, воинских долей Мини-стерства защиты Русской Федерации, Министерства сохранности Русской Федерации, Министерства внутренних дел Русской Фе-дерации, Федерального управления жд войск Русской Федерации, Федерального агентства правительственной связи и инфор-мации при Президенте Русской Федерации»(Записанно в Минюсте РФ 26. 03. 1993 № 193). Эксперт плюс.
10. Письмецо Президиума ВАС РФ от 01. 06. 2000 № 53 «О гос регистрации соглашений аренды нежилых помещений». Эксперт плюс.
11. Письмецо МНС РФ от 19. 04. 2000 г. № 02-3-09/88. Прибавление к «Россий-ской газете» № 28, 2000.
12. Распоряжение Правительства Москвы от 03. 09. 2002 № 712-ПП(ред. от 15. 04. 2003)«Об утверждении прибавления 1 к распоряжению Прави-тельства Москвы от 13. 08. 96 № 689»(совместно с «Расположением о распорядке учета и дизайна прав на объекты нежилого фонда(строения, сооруже-ния, нежилые помещения)в г. Москве»). Эксперт плюс.
Научная литература
1. Брагинский М. М. , Витрянский В. Договорное преимущество. Кн. 5(в 2-х тт. )- Издательство: Статут, 2006. - 1359 с.
2. Брагинский М. И. , Витрянский В. В. Договорное преимущество. - Издательство: Статут, 2008. 1055 с.
3. Белоснежных В. С. , Берсункаев Г. Э. , Виниченко С. И. Предпринимательское преимущество Рф: учебник, ВУЗ. - Издательство: Проспект, 2009. 656 с.
4. Гражданское преимущество Рф: Учебник для вузов. / Л. Ю. Грудцына, А. А. Спектор. М. : ЗАО Юстицин-форм, 2008. 560 с.
5. Гражданское преимущество. Особая дробь: конспект лекций/ В. Н. Ивакин. - 3-е изд. , испр. и доп. - М. : Юрайт-Издат, 2009. - 223 с.
6. Гражданское преимущество: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, доктора О. Н. Садикова. М. : Юридическая компания «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. 608 с.
7. Гражданское преимущество. Дробь 1-ая(конспект лекций). / Р. Беленков. - М. : А-Приор, 2007. - 160 с.
8. Гражданское преимущество: учеб. : в 3 т. Т. 2. 4-е изд. , перераб. и доп. / Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев [и др. ]; отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Великий писатель земли русской. М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 848 с.
9. Гущин В. В. , Гуреев В. А. Предпринимательское преимущество Рф: учебник, 2-е изд. , перераб. и доп. , ВУЗ. - Издательство: Эксмо, 2008. 656 с.
10. Корнийчук Г. А. Уговоры аренды, найма и лизинга. - Издательство: Дашков и К?, 2008. 160 с.
11. Крашенников П. В. Судебная практика сообразно спорам, вытекающим из дого-воров аренды спостроек, сооружений, нежилых помещений. 1996-2006гг. - Издательство: Статут, 2007. - 412 с.
12. Сутягин А. В. Контракт аренды: Юридические нюансы. 2-е изд. , перераб. и доп. - Издательство: ГроссМедиа, 2009. 200 с.
13. Эриашвили Н. Д. Предпринимательское преимущество. -М: Юнити, 2000.
Судебная практика
1. Информационное письмецо Президиума Верховного Арбитражного Суда РФ от 11. 01. 2002г. № 66 «Ликбез практики разрешения споров, связанном с арендой». Предвестник ВАС РФ № 3(112), март 2002.
2. Информационное письмецо Президиума Верховного Арбитражного Суда РФ от 01. 06. 00 г. № 53 «О гос регистрации соглашений аренды нежилых помещений». Предвестник ВАС РФ №7, 2000.
3. «Об истребовании из преступного владения нежилых помещений». По-становление сообразно проверке законности и обоснованности решений арбит-ражных судов, не вступивших в законную силу 16 февраля 2006 г. Дело № 09АП-15232/05-ГК 9 февраля 2006 г.
4. «О признании недействительным контракта аренды нежилых помеще-ний». Распоряжение сообразно проверке законности и обоснованности реше-ний арбитражных судов, не вступивших в законную силу 27 февраля 2006 г. Дело № 09АП-15686/05-ГК 6 марта 2006 г.
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность. Предоставление какого-либо имущества во временное владение и пользование или только в пользование за определенную плату на основе догово