Анализ рынка ипотечного кредитования : Диплом по Банковское дело

Дипломы

Анализ рынка ипотечного кредитования

Введение

Глобальный финансовый кризис оказал самое серьезное влияние на быстроразвивающийся рынок ипотечного кредитования в России. Складывающиеся на протяжении последних лет благоприятные внешнеэкономические факторы экспортной конъюнктуры, способствовали массовому притоку капитала в страну, расширяя тем самым, кредитные ресурсы российской банковской системы и увеличивая спрос на жилую недвижимость со стороны населения, которая стала выступать, в том числе и как инструмент сохранения и увеличения капитала.

Данные факторы, с одной стороны способствовали бурному развитию системы ипотечного кредитования, с другой стороны - не менее бурному, а во многом, даже беспрецедентному в мировой практике росту цен на жилую недвижимость, что все больше превращало ее в инструмент финансовых спекуляций. Многие банки, под влиянием быстро растущего рынка, перестали объективно оценивать риски выдаваемых кредитов, и мало обращали внимание на начавшийся рост т.н. «токсичных активов», связанных с ипотечным кредитованием.

В то же время, несмотря на ряд усилий, которые предпринимало правительство на протяжении последних лет, направленных на расширение доступности жилья, в частности: Федеральная жилищная программа и дополнения к ней, федеральные целевые программы по увеличению строительства жилья, программы по расширению доступности ипотечных кредитных ресурсов и т.д., для подавляющего большинства населения России (более 70%) жилье продолжало оставаться недоступным.

Мировой финансовый кризис, докатившийся до России в начале 2009 года, обнажил целый комплекс проблем в системе строительства жилой недвижимости: монополизм в сфере производства строительных материалов и строительства жилья, огромное количество посредников, спекулятивный характер реализации недвижимости, высокий уровень коррупции при выделении земельных участков и подключении внешних коммуникаций. А так же в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

Однако, несмотря на негативные факторы и условия, сопровождающие развитие российского рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.

Разработка мер, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования и внедрение новых финансовых инструментов, направленных на расширение доступности жилья для основной массы населения в условиях посткризисного развития российской экономики и определила актуальность темы работы.

Целью данной работы является исследование рынка ипотечного банковского кредитования, его проблем и перспектив.

Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

.Рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования

.Провести анализ рынка ипотечного кредитования в России

.Рассмотреть основные проблемы и перспективы рынка ипотечного кредитования в России

Объектом исследования являются процессы деятельности финансовых институтов, обеспечивающих функционирование системы ипотечного кредитования населения.

Предметом исследования являются источники и методы финансирования системы ипотечного кредитования в российской экономике.

Методологической и методической базой работы являлись труды российских и зарубежных ученых по проблемам теории кредита и финансового обеспечения процессов ипотечного кредитования, жилищного строительства, налогообложения, макроэкономического анализа, институциональной экономики, регионального развития.

Информационной базой исследования являлись отчетные данные Правительства России, Федеральной службы статистики, Минфина РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, ФНС России, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, Рабочего центра экономических реформ при Правительстве РФ, материалы Фонда «Центр стратегических разработок», других российских учреждений, законодательные, правовые и нормативные документы, материалы периодической печати.

В работе использовались методы экономического анализа и синтеза, экономико-статистического анализа, системного анализа, аналогий, сопоставлений, обобщений, математических расчетов, экспертных оценок и др.

Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в нем методологические и научно - практические положения по совершенствованию и модернизации системы ипотечного кредитования в банке.

1.Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике РФ

ипотечный рынок рефинансирование кредитование

Ипотечное кредитование - это система отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды (ипотечного кредита), обеспеченной ипотекой (залогом недвижимого имущества). В целом, систему жилищного ипотечного кредитования можно определить как совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, осуществляющих финансовое инвестирование в виде кредитования под залог жилья.

Ипотека - представляет собой залог недвижимости перед кредитором, с целью получения ипотечного займа у банка. При ипотечном кредитовании кредитор получает у банка денежные средства, обязательством при котором является погашение кредита, а в качестве обеспечения кредита банку в качестве залога остается недвижимость заемщика. Однако стоит уточнить тот факт, что заемщик не лишается недвижимости (участка, дома, дачи, квартиры) и может ее использовать в своих целях. Единственное, что не может сделать заемщик с залоговой недвижимостью - это передать свои права на нее третьему лицу (продать, заложить, подарить и т.д.).

Ипотека является хорошим средством решения жилищного вопроса. На территории Российской Федерации ипотека наиболее распространена для приобретения квартир. При ипотечном кредитовании обычно закладывается вновь приобретаемая квартира, однако может быть заложена и другая недвижимость заемщика. Условия ипотечного кредитования во всех банках различны. Ипотечный заем предоставляется на индивидуальных условиях каждому заемщику. Ипотечный рынок регулируется законодательством в сфере ипотечного кредитования.

Оформление ипотечного займа долгая и сложная процедура, которая включает в себя следующие этапы:

.сбор документов для банка

.собеседование и одобрение банком

.поиск недвижимости

.оценка недвижимости

.страхование недвижимости

.страхование трудоспособности заемщика

.заключение договора на предоставление кредита

У ипотечного кредитования есть как свои «плюсы», так и «минусы». В начале, скажем несколько слов о преимуществах ипотечного кредитования. Самым главным преимуществом является то, что есть возможность быстро и оперативно решить жилищный вопрос, не откладывая его на долгие годы. Другим преимуществом ипотеки является наличие разных форм страхования - недвижимости и трудоспособности заемщика. Данные преимущества помогают сохранить уверенность заемщика в завтрашнем дне.

Однако несомненным минусом ипотечного кредитования является процентная ставка по займу, которая в отдельных случаях может достигать 100% от стоимости недвижимости. К тому же на плечи заемщика ложатся расходы на нотариуса, оценку приобретаемой недвижимости, которые в конечном итоге могут составить около 10% от стоимости приобретаемого жилья.

В основе развития ипотечного кредитования лежат следующие основные идеи:

·создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей недвижимости в их текущую платежеспособность;

·расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;

·обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.

Для применения этих идей на практике необходимо решение следующих проблем:

·создание гарантий для кредитных учреждений и инвесторов по возвратности кредита и уплате процентов;

·создание механизмов, позволяющих этим учреждениям привлекать широкие массы инвесторов;

·создание механизма, позволяющего заемщикам воспользоваться ипотечным кредитованием.

В зависимости от того, как решаются эти проблемы, можно выделить разновидности модели ипотечного кредитования (модели ипотеки), отличающиеся по следующим параметрам:

·характеру связи с финансовым рынком;

·источникам и масштабам привлечения финансовых ресурсов;

·наличию предварительных условий для получения кредита.

В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены следующие модели ипотеки:

·открытая (англо-американская) модель ипотеки, включенная в систему финансового рынка страны в целом;

·закрытая (германская) модель, предполагающая относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка, где предоставлению ипотечного кредита предшествует этап накопления.

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с финансового рынка, что предполагает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию - характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

Наиболее яркий пример модели ипотеки - немецкая «система стройсбережений». Ее основные признаки:

·получение кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях («строительные кассы») - примерно 40% от стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам;

·после завершения этапа накопления (срок от 2 до 10 лет) появляется возможность:

получения государственной дотации в размере примерно 10% от стоимости жилья;

получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.

В свою очередь, открытая модель тоже может быть разделена на две разновидности:

·усеченная (английская) модель, при которой источники ресурсов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов - средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных;

·расширенная (американская) модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные.

Технология ипотечного кредитования в США предусматривает наличие двух документов:

·долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

·договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Вес процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование.

Существуют различные виды ипотечных кредитов. Отличаются они между собой видом имущества, кредитными условиями и способами их получения. Кроме этого ипотечные кредиты делятся по рынку недвижимости. Существует первичный и вторичный рынок недвижимости.

При покупке недвижимости на первичном рынке банки выдают ссуду под залог приобретенной недвижимости. Отрицательным моментом в этой ситуации является длительное оформление в собственность.

Ведь не все квартиры в новостройках считаются достроенными, а значит не внесены в реестр Регистрационной палаты. А так же не все банки выдают кредит на покупку жилья в новостройках.

Если же покупка совершается на вторичном рынке, то покупатель сразу же становится собственником приобретаемого жилья. Требования к квартире такого рода у всех банков различны. К отрицательному решению по выдачи кредита может стань перепланировка, которая не была зарегистрирована. К тому же повлияет и юридическая «чистота» жилья.

Основные виды ипотечных кредитов:

кредит под залог имеющейся недвижимости;

социальная ипотека;

ипотека молодой семье;

Кредит под залог имеющейся недвижимости - это самый популярный вид ипотечных кредитов. Иначе о нем говорят, что это ломбардный вид кредитования. При котором заемщик продает имеющуюся у него собственность или вносит ее в качестве залога при необходимости получения ссуды. В ситуации, когда заемщик желает продать имеющееся жилье для последующего приобретения нового и более дорогого жилья, банки предлагают оформлять кредит под залог имеющегося жилья для покупки нового с последующей продажей существующего.

Немецкая модель ипотеки

При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от двухуровневой, функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью. Она получила широкое распространение в Европе, а также ее стали использовать в развивающихся странах.

В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.

Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. Стоит отметить, что заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.

Сегодня в России окончательно не сформировалась единая модель ипотечного кредитования. Применяется и американская, и немецкая схема ипотеки.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) функционируют по образу немецкой модели ипотеки, но с некоторыми нюансами, вытекающими из законодательства РФ.

На российской почве работа такой накопительной системы часто превращается в пирамиду.

Американская модель ипотеки

При двухуровневой (классической) модели ипотечного кредитования банками права требования по выданным ипотечным займам переуступаются специализированным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, объединяют права требования в закладные пулы и под их залог выпускают ипотечные ценные бумаги, которые продают на фондовом рынке. На полученные средства агентства опять покупают кредиты у банков. Основная отличительная черта данной схемы кредитования - разделение субъектов кредитора и инвестора.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют американской, поскольку она изначально была создана и получила наибольшее распространение в США.

В Америке в 30-х годах прошлого века, во времена Великой депрессии, правительством было создано первое ипотечное агентство Fannie Мае (Federal National Mortgage Association). Позднее сформировались еще две такие специализированные организации - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Эти структуры занимаются выкупом у банков кредитов и выпуском ценных бумаг под государственную гарантию.

Суть американской модели ипотеки состоит в том, что покупатель приобретает жилье, оплачивая из собственных средств лишь незначительную часть его стоимости. Недостающую сумму гасит ипотечный банк, которому заемщик в течение последующих 15-30 лет должен вернуть заемные средства. Банк, в свою очередь, переуступает кредит одному из специализированных ипотечных агентств. Последнее возмещает кредитной организации выданные заемщику деньги и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым становятся платежи заемщиков. Ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке.

Сегодня в России окончательно не сформировалась единая модель ипотечного кредитования. Применяются и американская, и немецкая схемы ипотеки.

Так, за основу развития системы ипотечного жилищного кредитования принята двухуровневая модель ипотеки. Банки, осуществляющие выдачу ипотечных кредитов, работают по американской модели, адаптированной под российские условия. В роли специализированного агентства, созданного для выкупа кредитов, выступает ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое привлекает для этих целей денежные средства путем выпуска ценных бумаг.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) функционируют по образу немецкой модели ипотеки.

Процедура получения ипотечного кредита состоит из:

·Подачи предварительной заявки;

·Подачи необходимых бумаг в банк;

·Подачи заявки на кредит и ожидания;

·Поиска квартиры, оценки и оформления страховки;

·Оформления договора купли-продажи и расчета.

Рассмотрим эти этапы более подробно.

.подача предварительной заявки

В зависимости от банка предварительную заявку можно подать двумя способами:

·на бумажном бланке,

·на сайте банка.

При подаче заявки не требуется ни одного документа, а сама форма заполняется стандартно: имя, возраст, число членов семьи и иждивенцев, место работы, стаж, размер дохода, способ его подтверждения, сумма, которую заемщик планирует внести в качестве первоначального взноса, предполагаемые сроки кредитования и контакты - адрес электронной почты и телефон. Иногда банк просит информацию о собственности или других кредитах.

Предварительная заявка обычно рассматривается в течение трех дней. Заявителю сообщают, какую сумму он может получить, на какой срок, под какие проценты и каков будет размер ежемесячного платежа.

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно быть старше 18 лет (во многих банках верхним пределом для погашения кредита является достижение пенсионного возраста), иметь трудовой стаж (обычно - не менее года или 6 месяцев), источник постоянного дохода в регионе, где присутствует банк, и регистрацию.

.Сбор и подача необходимых бумаг

В банк нужно предоставить (копии):

·паспорт

·диплом об окончании учебного заведения

·трудовую книжку (заверенная работодателем копия)

·военный билет

·свидетельство о браке

·свидетельство о рождении детей

·водительское удостоверение (не обязательно)

·загранпаспорт (не обязательно)

·справку о доходах

Последний документ является самым важным. На его основе банк прикидывает, какой ежемесячный платеж сможет платить заемщик, и исходя из этой суммы рассчитывается размер кредита.

В большинстве случаев документ подтверждают справкой по форме 2НДФЛ, составляемой бухгалтерией на основе облагаемых налогом заработках за последние месяцы. Это «белые» заемщики.

.Подача заявки на кредит и ожидание

На рассмотрение кредитным комитетом заявки обычно уходит до 14 дней. О положительном решении вам сообщат по телефону, электронной почте или в официальной бумаге. Если же решение будет принято не в вашу пользу, то вас могут просто не проинформировать об этом и даже не объяснить причины.

Для того чтобы купить квартиру, нужно ее оценить, собрать по ней комплект документов, заключить договор со страховой фирмой и уже тогда составлять договор купли-продажи.

.Требования к квартире, оформляемой в ипотеку

Недвижимость, покупаемая в ипотеку, является залогом, и она должна соответствовать ряду требований:

·не ветхое жилье,

·не подлежит сносу,

·узаконенная перепланировка,

·подключение к коммуникациям,

·имеет в исправном состоянии двери, окна и крышу (для последнего этажа),

·не подходит жилье в коммуналках, «деревяшках» и в некоторых «хрущевках»,

·в квартире никто не должен быть прописан.

Страховка при ипотечной сделке оформляется сразу по трем направлениям: жизнь и трудоспособность заемщика, объект недвижимости и титул - юридическая чистота сделки.

Предварительный договор страхования заключается до выдачи кредита. После того как банк одобрит недвижимость, страховка оформляется на год и продлевается каждый год до полной выплаты кредита.

.Оформление договора купли-продажи и расчет

После всех одобрений подписываются: кредитный договор, договор купли-продажи и договор страхования.

Для расчета с продавцом обычно используют аккредитив или сейфовую ячейку. Продавец получает к ним доступ после того, как банку предоставляются бумаги, что собственность полностью перешла к заемщику. В ряде банков существуют и другие способы расчетов, такие как «Расчет - в день сделки», не дожидаясь регистрации продажи в ФРС.

1.2Развитие рынка ипотечного кредитования в России

Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудосберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее.

Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства - 20 лет под 8% годовых, для городов - 22 года под 7% годовых.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

год - принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка.

год - открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения - общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

год - принятие устава сельских банков

год - принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

год - учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

год - открыт банк по кредитованию землевладельцев - Государственный банк Российской империи.

год - открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4%, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

1.3Модели рефинансирования ипотечного кредитования в РФ

Актуальность развития моделей рефинансирования ипотечных кредитов обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования в России.

В зарубежной практике известен ряд моделей рефинансирования, которые отличаются друг от друга по составу участников, по источникам и используемым инструментам. В качестве основных можно назвать:

·модель, основанную на обновлении ресурсной базы за счет внутренних возможностей банка;

·модель контрактных сбережений;

·модель специализированного ипотечного банка;

·модель секьюритизации.

Сравнительный анализ показывает, что каждая модель имеет свои достоинства и недостатки, и все они при определенных условиях могут быть использованы в России. Рассмотрим эти условия.

Первая модель рефинансирования

Первая модель рефинансирования основана на возобновлении ресурсов для фондирования ипотечных ссуд за счет традиционных источников формирования пассивов. Она может быть реализована в рамках деятельности универсального коммерческого банка, у которого на счетах «до востребования» в ходе расчетного обслуживания накапливаются значительные неснижаемые остатки денежных средств.

Основная проблема данной модели - нестабильность ресурсной базы кредитных организаций, а также процентные риски. В случае возникновения паники или резкого оттока депозитов по иным причинам банк может потерять ликвидность, а при росте процентных ставок стоимость приобретения новых ресурсов снизит процентную маржу по ипотечным ссудам. Поэтому Банк России препятствует трансформации краткосрочных ресурсов в долгосрочные, устанавливая обязательные экономические нормативы мгновенной, текущей и долгосрочной ликвидности, что не позволяет кредитным организациям в большом объеме использовать краткосрочные источники фондирования ипотечных ссуд.

В современной экономике, к сожалению, практически нет источников длинных ресурсов. Ранее они формировались в секторе домашних хозяйств, которые делали накопления для покупки товаров длительного пользования и недвижимости. При сегодняшнем уровне развития кредитования физических лиц их поведение все меньше похоже на поведение нетто-кредиторов и только банковская система может увеличить срочность имеющихся ресурсов за счет эффекта диверсификации денежных потоков по депозитам «до востребования» и иным привлеченным средствам. Из-за того что клиенты держат в банках денежные средства для расчетов, которые используются несинхронно, в кредитных организациях образуются неснижаемые остатки на этих счетах.

Всемирный банк называет неснижаемые остатки на счетах коммерческих банков стержневыми депозитами и рассматривает их как основу фондирования кредитов, рекомендуя банкам формировать 70-75% привлеченных ресурсов именно из этих источников. Но в кризисные моменты из-за паники может наблюдаться сокращение неснижаемых остатков за счет их перетока в более спокойные секторы финансового рынка, а также в иные виды нефинансовых активов (недвижимость и иное имущество). При этом в массе своей средства остаются в финансовой системе либо быстро возвращаются в нее.

Стержневые депозиты имеют прекрасные ценовые характеристики: в большинстве они представлены ресурсами «до востребования», по которым устанавливается очень невысокая и в основном постоянная процентная ставка. Поэтому банкам следует пользоваться данным источником для ипотечного кредитования в максимальном объеме. Для мотивации клиентов к размещению средств на депозитных счетах, целесообразно активно применять следующие инструменты:

·назначать дополнительную плату за неснижаемые остатки;

·создавать аналоги нау-счетов, позволяющих комбинировать срочный депозит и расчетный счет. При условии поддержания значительного неснижаемого остатка на таком счете клиент может использовать остальные средства для текущих расчетов. Единая процентная ставка в отношении всех средств, размещенных на счете, будет сохранена;

·обеспечивать доступ клиентов, имеющих значительные и постоянные обороты по счету, к овердрафтному кредитованию и т.д.

Эффективному использованию стержневых депозитов н банковской системе обязан способствовать и ЦБ РФ. В частности, ввести корректировки в нормативы ликвидности, признавая данные депозиты в качестве источников длинных ресурсов и не требуя сохранения значительной их части в виде ликвидных активов. Признание неснижаемых остатков должно коррелировать со степенью стабильности и финансовой устойчивости кредитной организации.

Неснижаемые остатки могут образовываться не только на счетах депозитов «до востребования», но также и в хорошо диверсифицированных портфелях срочных депозитов. Считается, что они более нестабильны из-за конкуренции фондового и срочного денежного рынков, которая делает ставки денежного рынка сильно волатильными на длительных отрезках времени, и в процессе рефинансирования ипотечных ссуд может возникнуть процентный риск. Поэтому имеет смысл уделить внимание развитию депозитных продуктов, ставки по которым привязаны к доходности ипотечных ссуд. Данные продукты будут выполнять роль ипотечных бумаг для мелких инвесторов, которые не формируют финансовые портфели, а размещают свои сбережения в банках. Среди россиян таких - большинство.

Первая модель рефинансирования не приносит банку дополнительных затрат. Однако развитие ипотечного кредитования по этой модели будет зависеть от существующей конкуренции и ресурсного потенциала региона, в котором действует банк.

Вторая модель рефинансирования

Вторая модель рефинансирования ипотечных ссуд - модель контрактных сбережений - предполагает привлечение в специализированные организации на долгосрочной контрактной основе сбережений населения с предоставлением в дальнейшем ипотечного кредита. В этом случае образуется некая пирамида: долевые взносы будущих заемщиков рефинансируют иммобилизацию ресурсов банка в ипотечные ссуды.

Данная модель представлена в зарубежной практике различными видами сберегательных банков: в США - ссудно-сберегательными ассоциациями, в Германии - строительными сберегательными кассами, в Великобритании - строительными обществами.

Привлекательность этой модели для банка-кредитора заключается в долгосрочном характере накапливаемых сбережений, что снижает риски ликвидности, а для инвестора - будущего заемщика - в относительно низкой процентной ставке по ипотечной ссуде. Основной недостаток модели связан с риском инвесторов. Степень риска зависит от кредитоспособности должников по ипотечным ссудам, финансовой устойчивости строительной компании, степени поддержки государством проектов, спроса на жилье и т.д.

Применение такой модели предполагает наличие дополнительной государственной поддержки. В зарубежной практике система долгосрочных жилищных накоплений, как правило, предусматривает ежегодное выделение из бюджетных средств премий для вкладчиков, а также дотаций для заемщиков по процентным платежам, которые снижают риски инвестора. По мнению российских экспертов, «создание системы ссудно-сберегательных институтов (ССИ) - строительно-сберегательных касс (ССК) и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов - необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования.

Таким образом можно сделать следующие выводы: ипотечное кредитование - это система отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды (ипотечного кредита), обеспеченной ипотекой (залогом недвижимого имущества). В целом, систему жилищного ипотечного кредитования можно определить как совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, осуществляющих финансовое инвестирование в виде кредитования под залог жилья.

·модель, основанную на обновлении ресурсной базы за счет внутренних возможностей банка;

·модель контрактных сбережений;

·модель специализированного ипотечного банка;

·модель секьюритизации.

Сравнительный анализ показывает, что каждая модель имеет свои достоинства и недостатки, и все они при определенных условиях могут быть использованы в России.

2.Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях современной России

2.1Динамика развития ипотечного кредитования в России в период 2007-2012 г.

Несмотря на благоприятную для России динамику мировых цен на энергоносители, основным фактором роста экономики в 2012 году стало внутреннее потребление населения. Однако постепенное замедление экономики в 2012 году (в целом за 2012 год прирост ВВП составил 3,4%, что является самым низким уровнем с 1999 года) к началу 2013 года значительно усилило риск снижения потребительской активности населения, в том числе на рынке жилья и ипотеки.

Этому способствовало также подорожание стоимости фондирования для банков на протяжении всего 2012 года на фоне сохраняющейся неопределенности перспектив в еврозоне, что, в свою очередь, ожидаемо привело к росту стоимости кредитования как для розничных, так и для корпоративных клиентов, и к охлаждению внутреннего спроса к концу года, наряду со снижением потребительской уверенности.

В течение почти всего 2012 года российский ипотечный рынок активно рос. В 2012 году населению предоставлено 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 - в денежном выражении. Такие объемы выдачи являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России. Для сравнения, в предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд рублей, что в два раза уступает уровню 2012 года в количественном и в 1,6 раза - в денежном выражении. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.

Основным вопросом на текущий момент являются перспективы рынка ипотечного кредитования в 2013 году, поскольку рост рынка происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что в декабре ставка по ипотечным кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 1,1 п.п. и составила 12,7%.

Таким образом, не исключено, что опережающее развитие рынка в 2012 году происходило за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики спешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на относительно комфортном для них уровне. Это повышает риск стагнации ипотечного рынка в 2013 году.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.01.2013 года он составил 1 997,2 млрд рублей, что на 35% превышает уровень 2011 года. При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (2,5% и 50,3 млрд рублей на 01.01.2013 года против 4,1% и 60,0 млрд рублей на 01.01.2012).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о росте риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Подорожавшее в целом фондирование ограничило возможности ценовой конкуренции среди банков. В этих условиях сформировался тренд существенного снижения требований к подтверждению дохода заемщика. По состоянию на конец года четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой: Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит и Росбанк.

Итоги 2012 года свидетельствуют также об активном развитии рынка жилья. Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам 2012 года достигло отметки в 4,2 млн, что на 8,5% превышает уровень 2011 года.

Одним из основных факторов развития жилищного рынка является увеличение доли ипотечных сделок. По данным Росреестра, каждое пятое право собственности (20,9%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2012 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2006 года).

Следует отметить, что вместе с оживлением рынка цены на жилье в России перешли к росту в реальном выражении после длительной стагнации 2009-2011 годов. К концу 2012 года цены на жилье выросли по сравнению с концом 4 квартала 2011 г. на 12,9%, в то время как инфляция за этот период составила 5,1%. При этом рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не приводил к снижению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не менялись с начала 2010 года.

Тем не менее, на протяжении всего года в строительном секторе восстановление шло достаточно вяло. По данным Росстата, в 2012 году введено в эксплуатацию 826,8 тысяч домов и квартир общей площадью 65,2 млн кв. метров, что на 4,9% и на 4,7% соответственно больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года (в 2011 году - на 8,1% и на 4,6 соответственно). Хотя данный объем строительства является максимальным за всю историю России с 1991 года, вклад индустриального домостроения в общие темпы роста жилищного строительства снизился (48% против 69% годом ранее). Снизились темпы роста и других опережающих индикаторов строительного сектора - объемов выполняемых работ, кредитования девелоперов и количества зарегистрированных договоров долевого участия, что свидетельствует о неустойчивости роста строительного сектора.

Учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию и прогнозы ее развития, АИЖК ожидает, что в 2013 году будет выдано порядка 650-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,0-1,2 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях не превысит 13,5%, а во втором полугодии 2013 года, при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок.

Тем не менее, обращаем внимание на существование риска роста объемов просроченных платежей ввиду имевшей место в 2012 году тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков. В случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков можно ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков и рост просроченных платежей по таким высокорисковым кредитам.

Рост цен на рынке жилья продолжится и составит в реальном выражении порядка 3-5%.

Несмотря на тенденцию роста процентных ставок по ипотечным кредитам в России, российский рынок ипотечного жилищного кредитования в 2012 году активно рос, полностью преодолев последствия кризиса 2008 года.

По итогам 2012 года населению предоставлено 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 раза в денежном выражении. Такие объемы выдачи являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России. Для сравнения, в предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд рублей, что в два раза уступает уровню 2012 года в количественном и в 1,6 раза - в денежном выражении. (см. рис. 1)

Рисунок 1. Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов в 2006-2012 году

Основной тенденцией 2012 года стал рост рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. С января по декабрь 2012 года месячные ставки выдачи ипотечных кредитов в рублях выросли на 0,9 п.п. (с 11,8% до 12,7%). Ставки по кредитам в рублях, выданным в декабре, на 1,1 п.п. выше уровня декабря 2011 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в 2012 году, составила 12,3% (11,9% за 2011 год), что на 7,2 п.п. (3,5 п.п. в 2011 году) выше инфляции за этот период.

При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам. (см. рис. 2)

Рисунок 2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009-2012 гг.), %

АИЖК ожидает, что в 2013 году средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам не поднимется выше 13,5%, а во втором полугодии 2013 года при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок. Ожидается, что в первом квартале 2013 года средневзвешенная ставка составит 12,6 - 12,9%.

Следует отметить, что такая ситуация создает риски существенного замедления темпов ипотечного рынка в 2013 году, так как на фоне постоянно растущей стоимости ипотечных кредитов и негативных ожиданий в этой части, рост объемов ипотечного кредитования во многом был обусловлен досрочной реализацией спроса тех домохозяйств, которые изначально планировали отложить покупку жилья на более поздний срок. Так, по данным опроса домохозяйств, проведенного АИЖК в 3 кв. 2012 года, потенциальные ипотечные заемщики пересматривают планы приобретения жилья, в том числе для членов семьи и родственников. Наиболее вероятными причинами данных тенденций являются рост реальной стоимости жилья, наблюдаемый впервые с 2009 года, и рост ставок по ипотечным кредитам.

Мы ожидаем, что в 2013 году будет выдано порядка 650-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,0 - 1,2 трлн рублей, в том числе в первом квартале - 100 - 130 тысяч ипотечных кредитов на сумму 150 - 200 млрд рублей. Таким образом, темпы роста ипотечного рынка замедлятся до 20%, что, с одной стороны, обусловлено исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, с другой - замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, повышения ставок по ипотечным жилищным кредитам и роста стоимости жилья. Тем не менее, такой рост является скорее нормой, т.к. иное свидетельствовало бы о перегреве рынка в сложившихся условиях.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.01.2013 года он составил 1 997,2 млрд рублей. Абсолютный прирост портфеля с 01.01.2012 по 01.01.2013 составил почти 518,2 млрд рублей, или 35% от объема совокупной накопленной ипотечной задолженности, на начало 2012 года.

Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. Так, по итогам 2012 года она составила всего 6%, снизившись с начала года на 5,1 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008-2009 гг. составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008-2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, в 2012 году было выдано лишь 1 674 валютных кредитов против 690 050 рублевых.

Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (2,5% и 50,3 млрд рублей на 01.01.2013 года против 4,1% и 60,0 млрд рублей на 01.01.2012). (см. рис. 3)

Рисунок 3. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010-2012 гг., %

По данным Банка России, на конец 2012 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,04% (95,35% - годом ранее). (см. табл. 1)

Таблица 1. - Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

Общая сумма задолженности по ипотечным кредитамНа 01.01.2012На 01.01.2013Сумма остатка основного долга, млн руб.%Сумма остатка основного долга, млн руб.%Всего закладных в портфеле, в том числе:1 478 8921001 997 204100С просрочкой аннуитетного платежа от 31 до 90 дней8 7260,598 7880,44С просрочкой аннуитетного платежа от 91 до 180 дней5 9160,45 1930,26С просрочкой аннуитетного платежа свыше 180 дней54 1313,6645 1372,26

В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается и доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста проблемной задолженности в среднесрочной перспективе. (см. рис. 4)

Рисунок 4. Доля просроченной задолженности в 2010-2012 гг.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.01.2013 составила 2,1%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,5%, а по валютной - 11,4%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,0 млрд рублей (33,7% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 6,0%. Падение доли просроченной задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте и рост по ипотечным кредитам в рублях в декабре 2012 года вызваны проведенной Сбербанком России конвертацией просроченной задолженности из иностранной валюты в рубли.

В 2013 году АИЖК ожидает, что доля просроченных платежей в совокупном ипотечном портфеле продолжит снижаться и не превысит 1,5 - 2%, в том числе в первом квартале - 1,95% - 2,08%.

Рынок ипотечных бумаг

Рост стоимости фондирования на протяжении 2012 года, рост объемов выдаваемых ипотечных кредитов в 2010-2011 годах и реализация программ АИЖК и Внешэкономбанка по рефинансированию ипотечных ценных бумаг повысили интерес банков к механизмам секьюритизации.

После затишья в первой половине 2012 года, во второй половине года 9 организаций осуществили 11 выпусков ипотечных ценных бумаг на сумму 68,3 млрд рублей, что на 47% больше, чем за весь 2011 год.

В состав ипотечного покрытия в 2012 году были включены 64,4 тыс. ипотечных кредитов.

По сравнению с уровнем 2011 года, в 68 регионах ставки выросли, снизились в 10, а не изменились - в 5. Во многом снижение разброса ставок объясняется снижением возможностей ценовой конкуренции у банков, что было безусловным трендом 2011 года. Направление изменения ставок в регионах зависит, прежде всего, от доминирующего в регионе банка и его ценовой политики.

Рост объемов выдачи кредитов наблюдался во всех регионах России. В 2012 году суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров (Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Свердловская область) составил 347,3 млрд рублей (33,7% от общего объема выдачи). Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2011 года (35,8%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.

В Москве и Московской области в 2012 году было выдано 60 048 кредитов на общую сумму 195,3 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в денежном выражении. Доля Москвы и области составляет 8,7% в количественном и 18,9% в денежном выражении от общего объема выданных в России ипотечных кредитов. Год назад доля Москвы и области составляла соответственно 8,3% и 19,9%. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили: в Московской области - 12,4%, в Москве - 12,2%, а сроки кредитования - 14,7 и 13,9 лет соответственно.

Тренды на рынках недвижимости Москвы и Московской области в 2012 году отражали эффект расширения с 1.07.2012 года административных границ Москвы и включения в состав Москвы территорий Московской области, на которых происходил активный оборот жилой недвижимости, а также особенности методологии заполнения и обработки форм отчетности Росреестра. Так, в течение первых 9 месяцев рынок Московской области активно развивался (+22,9% к соответствующему периоду 2011 года), в то время как рынок недвижимости Москвы практически стагнировал (+1,7%). В четвертом квартале ситуация стала прямо противоположной: количество зарегистрированных прав на рынке жилья в Московской области сократилось на 12%, а на рынке Москвы - увеличилось на 29% по сравнению четвертым кварталом 2011 года. В целом за год оба субъекта РФ показали примерно одинаковые темпы роста: +11,2% в Московской области и +9,5% в Москве.

Доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с жильем в Московской области составила в 2012 году 28,6%, по сравнению с 20,6% в Москве. Это объясняется, прежде всего, большей долей новостроек в Московской области, построенных в рамках 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в общем объеме продаж.

Перспективы роста рынка недвижимости Москвы могут быть связаны с активным развитием новых территорий (Новая Москва), а также редевелопментом крупных промышленных зон в центре (например, территории завода ЗИЛ).

За счет выпуска ИЦБ в 2012 году было профинансировано 6,6% общей выдачи ипотечных кредитов (по сравнению с 6,5% годом ранее). (см. рис. 5)

Рисунок 5. Объемы выпуска ипотечных бумаг в 2009-2012 гг.

Средневзвешенная ставка старшего транша по ИЦБ составила 8,81% годовых (без учета старших траншей, выпущенных в рамках программы Внешэкономбанка под ставку в 3%).

На долю двух крупнейших эмитентов (ВТБ24 и АИЖК) в 2012 году пришлось 63% совокупного объема выпуска ИЦБ (годом ранее - 55%), что свидетельствует о сохранении высокой концентрации рынка ИЦБ и присутствии на нем небольшого количества участников.

Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост объемов выдачи сопровождался повышением ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года.

В 2012 году разброс ставок по регионам незначительно сократился (коэффициент вариации снизился с 3,4% в 2011 г. до 3,1%). По итогам 2012 года самая высокая ставка по ипотечным кредитам в рублях зафиксирована в Кабардино-Балкарской республике - 13,1%, а самая низкая в Курганской области - 10,5%. Средние по России ставки 12,1-12,5% зафиксированы в 57 российских регионах, в том числе, в Москве, Санкт-Петербурге, Орловской и Рязанской областях, Краснодарском крае и Тюменской области.

Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2012 году было выдано в Москве, Тюменской области, Республике Татарстан, Московской и Челябинской областях. В совокупности в этих регионах было выдано 22,1% всех ипотечных кредитов (годом ранее - 23,3%). Отличия пятерки регионов-лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.

Самый значительный рост объемов выдачи произошел в Республике Северная Осетия - Алания (в 2,2 раза). В 2012 году в этом регионе был выдан 1 301 ипотечный кредит на сумму 1,93 млрд рублей.

Рост в 1,57 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в 26 регионах, в том числе в Республике Башкортостан, Калининградской, Новосибирской, Новгородской областях, Ставропольском крае.

Рост объема ипотечного кредитования в пределах 1,30-1,57 раза (+/ - 30% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (всего в 52), в том числе, Москве - в 1,3 раза, Московской области - 1,44, Санкт-Петербурге - 1,47, Хабаровском крае - 1,55. (см. рис. 6)

Рисунок 6. Т0П-30 регионов России с наибольшим объемом выдачи ипотечных кредитов в 2012 году (по убыванию), млн руб.

Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона, прежде всего, следует отметить существенно более высокий размер среднего кредита - 3,3 млн рублей, причем в Москве это 3,6 млн рублей (см. рис. 7), а в Московской области - 2,5 млн. (см. рис. 8). Средний размер кредита по РФ в 2012 году составил 1,49 млн рублей. Такая динамика объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости.

Рисунок 7. Количество прав, зарегистрированных в сделках с жильем, и доля прав, обремененных ипотекой в Москве

Рисунок 8. Количество прав, зарегистрированных в сделках с жильем, и доля прав, обремененных ипотекой в Московской области

Основные игроки

Рост процентных ставок по депозитам как физических лиц, так и нефинансовых организаций, создавал значительное давление на процентные ставки по долгосрочным кредитам в течение всего 2012 года. В итоге, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, в 4 квартале 2012 года ставки повысили не менее 20 банков (помимо Сбербанка, повышавшего ставки дважды в 2012 году, их повысили Газпромбанк, Связь-банк, Уралсиб, Юникредит и Возрождение). (см. табл. 2)

Таблица 2. - Изменение процентных ставок по ипотечным продуктам лидерами рынка в 4 квартале 2012 года

БанкДоля в объеме ипотечных кредитов выданных в 1П2012 г.Факты изменения процентных ставок по ипотечным продуктам в 4 квартале 2012 годаСбербанк45%Повышение ставок по всей линейке ипотечных кредитов, за исключением «Ипотеки с господдержкой», на 0,5 п.п.ВТБ2414%Снижение ставок по основным рублевым ипотечным программам для клиентов Московского региона до 0,5 п.п. Повышение ставок на 2 п.п. для определённого сегментаГазпромбанк6%Повышение ставок по основным рублевым ипотечным программам на 0,25 п.п.Дельтакредит2%Снижение процентных ставок по рублевым ипотечным программам на 0,5 п.п. в рамках предновогодней акции.Росбанк2%Повышение ставок по основным рублевым ипотечным программам на 0,35 п.п.Уралсиб2%Повышение процентных ставок по рублевым ипотечным программам на первичном рынке на 0,5 п.п.

В результате ставки по рублёвым ипотечным кредитам, выданным в течение месяца, как и ожидалось, неуклонно росли в течение 2012 года: с 11,8% в январе до 12,7% в декабре.

В то же время в конце 2012 года ряд банков (включая Абсолютбанк, БЖФ, ДельтаКредит, Запсибкомбанк и Уралсиб) снизил ставки. Такое снижение было вызвано либо проведением сезонных предновогодних акций, либо необходимостью повышения конкурентоспособности ипотечных программ. В последнем случае корректировке подверглись ставки, которые ранее превышали среднерыночный уровень и были близки к психологической границе ставок для потенциальных заемщиков, выше которой ставки воспринимались заемщиками как очень высокие. Так, в частности, Сбербанк с 1 марта 2013 года на 1 п.п. снизил ставки, которые до этого превышали среднерыночный уровень.

Падение темпов роста рынка на фоне снизившейся потребительской уверенности и роста процентных ставок заставило банки думать над ослаблением требований к заёмщикам - с начала 2012 года начал активно формироваться тренд к существенному снижению требований к подтверждению дохода заемщика (с начала года шесть банков из числа активных игроков рынка предусмотрели возможность получения ипотеки без справки о доходах). По состоянию на конец 2012 четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой: Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит и Росбанк.

Такое ослабление требований, в дополнение к значительному числу банков, предлагающих ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в 10%, потенциально увеличивает риски банковской системы, поскольку широкое распространение такой практики среди остальных участников рынка может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы и, при реализации пессимистического сценария развития экономики, к ощутимым убыткам для всего финансового сектора.

Динамика рынка жилья

Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам 2012 года достигло отметки в 4,2 млн, что на 8,5% превышает уровень 2011 года. (см. рис. 9)

Рисунок 9. Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках с жильем, поквартально, 2007-2012 гг.

По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2012 году выше, чем на вторичном, и составляет до 25% от общего объема выданных ипотечных кредитов, что косвенно подтверждают данные Росреестра, согласно которым каждый четвертый зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств.

Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка, является преобладание на нем альтернативных сделок. Косвенно это подтверждают и данные Банка России. Несмотря на то, что в 2012 году количество выданных ипотечных кредитов является исторически максимальным за сравнимый период за всю историю развития ипотечного рынка, средний размер кредита все еще намного ниже - 1,49 млн рублей - чем в 2008 году (1,9 млн рублей). В то же время значимую роль на рынке играло возвращение инвестиционного интереса к недвижимости, поскольку на фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринималось как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.

Следует отметить, что вместе с оживлением рынка цены на жилье в России перешли к росту в реальном выражении после длительной стагнации 2009-2011 годов. К концу 2012 года цены на жилье выросли по сравнению с концом 4 квартала 2011 г. на 12,9%, в то время как инфляция за этот период составила 5,1%. При этом рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не приводил к сокращению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не менялись с начала 2010 года. (см. рис. 10)

Рисунок 10. Индекс доступности жилья в 2006-2012 гг. (2005 = 100%)

Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В 2012 г. АИЖК рефинансировало 45489 кредитов на сумму 60,98 млрд рублей, что составляет 6,6% в количественном и 5,9% в денежном выражении от всех выданных за этот период ипотечных кредитов. (см. рис. 11)

Рисунок 11. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009-2012 гг., %, поквартально

Уровень ставок по продуктам АИЖК в 2012 году оставался одним из самых низких на рынке. Ставка выкупа АИЖК за этот период составила 10,67% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,3%, по данным Банка России).

По продуктам АИЖК превышение среднего уровня процентной ставки по отношению к инфляции составило в декабре 2012 г. 4,43 п.п., что соответствует значению предыдущего периода и на 1,67 п.п. ниже, чем в среднем по рынку. В среднем за 2012 год этот показатель по продуктам АИЖК составил 5,57 п.п., что на 0,56 п.п. ниже, чем в среднем по рынку (6,13 п.п.).

В целях содействия реализации государственных программ по повышению доступности жилья для отдельных категорий граждан, наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные кредитные предложения, ставки по которым существенно ниже среднерыночных.

На 01.01.2013 г. АИЖК рефинансировало 25,2 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму 48,4 млрд рублей, а также 8,9 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала на общую сумму 11,3 млрд рублей.

В 2012 году агентство активно поддерживало деятельность государства по формированию рынка арендного жилья, признанного одним из важнейших инструментов по обеспечению граждан РФ качественным и доступным жильем. Правовые основы для формирования арендного жилищного фонда заложены Перечнем поручений Президента Российской Федерации по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики от 14.02.2012 №Пр-534 и Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2012 №600. Правительством Российской Федерации распоряжением от 29.08.2012 №1556-р утвержден Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень доходов.

Региональная структура

Региональная структура российского рынка ипотечного кредитования остается достаточно стабильной уже четвертый год подряд. В пятерку лидеров (см. таблицу приложения 1) по объемам ипотечного кредитования в 1 полугодии 2012 года устойчиво входят Москва (доля на рынке составляет 12%), Московская область (7,4%), Тюменская область (6,4%), г. Санкт-Петербург (5,3%) и Свердловская область (3,5%). «Серебряный призер» прошлогоднего рэнкинга (Тюменская область) сместился со 2 - го на 3 - е место, уступив Московской области с впечатляющими темпами прироста (63,3% относительно 1 полугодия 2011 года). Такой результат вполне логичен: в преддверии создания «Новой Москвы» спрос на квартиры в Подмосковье, как и цены на них, резко пошли вверх. Агентство прогнозирует снижение темпов прироста ипотечного кредитования в Московской области в ближайший год в связи с физическим расширением границ Москвы. Лидером по темпам прироста в «пятерке» оказался г. Санкт-Петербург (+67,9%, до 22,5 млрд рублей).

По оценкам «Эксперта РА», в 50 регионах темпы прироста ипотечного кредитования составляли в среднем около 65%. Снижение темпов прироста выдачи ипотечных займов в сравнении с приростом за аналогичный период прошлого года (100% плюс-минус 10%) обусловлено эффектом низкой базы, характерной для 2010-го - начала 2011 года. Среди лидеров по темпам прироста в общем разрезе регионов оказались Республика Северная Осетия - Алания и Ингушетия (147 и 120%, соответственно), а в топ-50 регионов по объему выдачи максимальный прирост показал Хабаровский край (97,5%).

Пятерка лидеров по объему просроченной задолженности в ипотечном портфеле за прошедший год также не изменилась. По-прежнему ее возглавляют три лидера по общему объему выдачи: г. Москва, Московская область и г. Санкт-Петербург. Наиболее высокий уровень просроченной задолженности также демонстрируют регионы Северного Кавказа: Чеченская Республика (20,76%) и Республика Северная Осетия - Алания (11,73%). Обладателем самого крупного портфеля должников в топ-20 регионов все еще является г. Москва (6,21%): ее доля в абсолютном выражении превышает ближайшего «конкурента» почти в 2 раза. В целом с июля 2011 года отмечается снижение доли просроченной задолженности в портфеле ипотечных жилищных кредитов. Один из лидеров по объемам выдачи - Тюменская область - при почти 30-процентном приросте портфеля демонстрирует даже небольшое снижение просроченной задолженности в абсолютном выражении и находится на 12-м месте нашего анти рэнкинга (0,55% - наименьшая доля в топ-20). С учетом устойчивого снижения среднерыночного уровня просроченной задолженности в течение всего 1 полугодия 2012 года, неудивительно, что число регионов с низким уровнем проблемных кредитов заметно выросло. По состоянию на 01.07.2012 15 регионов имеют высокий уровень просроченной задолженности свыше 3-4% (против 21 региона периодом ранее), 32 региона имеют умеренный уровень просроченной задолженности в 1-3% (против 41 региона), и у 33 регионов этот показатель находится на минимальном уровне - менее 1% (против 18 регионов). (см. приложение 2)

Ставки заметно выросли во втором полугодии. Как утверждает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека», если в конце 2011 года проценты были самыми низкими в истории (некоторые банки откровенно демпинговали), то к концу 2012-го они вернулись к докризисному уровню. «На конец 2011 года средневзвешенная ставка составляла 11,9%, а на конец 2012-го - 12,3 - 12,5%», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. При этом в начале прошедшего года, как сообщает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка, она равнялась даже 11,8%. (см. табл. 3, 4)

Таблица 3. - Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).

ПериодИюль 2010 г.Июль 2011 г.Июль 2012 г.Декабрь 2012 г.Верхний предел ставок14,713,314,9515Нижний предел ставок12,510,39,911Источник: «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Таблица 4. - Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, не подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).

ПериодИюль 2010 г.Июль 2011 г.Июль 2012 г.Декабрь 2012 г.Верхний предел ставок15,213,6*14,7515,25Нижний предел ставок13,1610,79,911,5Источник: «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Тактика увеличения ставок была различной. Большинство банков проводило обычное повышение - рост ставок по всем продуктам за счет небольших, но частых изменений через 1-2 месяца. Однако некоторые кредитные учреждения изменяли проценты только внутри коридора, то есть верхний и нижний пределы ставок оставались неизменными, а по самым востребованным условиям происходило повышение, причем кредиты по нижнему пределу становились доступными лишь небольшому количеству потенциальных заемщиков, так как ужесточались условия их выдачи.

2.2 Государственные программы ипотечного кредитования в РФ

Особенностью государственной ипотеки как вида кредитования является обязательное наличие залога, причем объект, являющийся обеспечением кредита, покупается заемщиком именно на ипотечные денежные средства. В связи с этим государственная ипотека очень выгодна тем гражданам, у которых нет собственной жилплощади или другого имущества, по стоимости способного стать залогом.

Выделяются две модели государственного ипотечного кредитования, различающихся по методам привлечения денежных средств. Первая называется американской моделью, в основе которой лежит значительный упор на поддержку государства. Именно по этой модели работает ипотечное кредитование в России. Второй вариант государственной ипотеки относится к европейской модели. Она основана на накопительно-сберегательных учреждениях (так называемых сберкассах), которые и инвестируют все ипотечные программы.

В рамках государственного кредитования России существует несколько программ, позволяющих лицам, имеющим постоянный доход (достаточный для погашения ипотеки, но не для покупки квартиры) приобрести собственное жилье. К сожалению, этот вид кредитования не позволяет купить что-то кроме жилья, т.е. дома, квартиры, участка с домом либо только земельный участка.

Выделяют две категории ипотечных программ. К первым можно отнести те государственные программы, в рамках которых заемщики заключают договора с банковскими учреждениями. Однако закладная на недвижимость остается не в банке, а выкупается Агентством Ипотечного Жилищного кредитования (АИЖК). Денежные средства, выдаваемые в кредит, поступают на счет Агентства. По условиям программ второй категории закладные на недвижимое имущество, приобретаемое в ипотеку, остаются у банка.

Примером государственного ипотечного кредитования может послужить государственная ипотека для молодых семей. Участники Федеральной программы под названием «Обеспечение жильем молодой семьи» имеют право на социальную выплату (безвозмездную), размер которой зависит от состава семьи. Если детей нет, то выплата равняется 30 процентам расчетной цены покупаемого жилья. Для супругов с детьми размер социальной выплаты увеличивается до 35 процентов. Кроме того если за период погашения ипотеки в семье появился ребенок (родился или был усыновлен), то производится компенсация части расходов на приобретение (строительство) квартиры, размер компенсации - не менее пяти процентов от расчетной цены жилья. Расчетная стоимость покупаемой квартиры (дома) производится по установленным государством нормативам, т.е. на семью из двух человек положено 42 квадратных метра жилплощади, на трех и больше человек - 18 квадратных метров на каждого члена семьи.

Преимуществом покупки жилья по государственной ипотеке является то, что недвижимость сразу же оформляется в собственность заемщика. В квартире можно прописаться не только самому покупателю, но и членам его семьи.

Государственная ипотека имеет и ряд недостатков, среди которых - высокая процентная ставка, которая приводит до 100 и более процентов переплаты. Кроме этого квартира, являющаяся обеспечением государственной ипотеки, не может быть проданной либо переоформленной на другое лицо. Какие-либо операции с ней (обмен, продажа, дарение и т.п.) разрешается производить только после полной выплаты ипотеки. Минусом считается и большой перечень требований, предъявляемых банком к заемщику. Необходимо предоставить официальное подтверждение доходов, подтвердить гражданство и регистрацию, иметь определенный стаж на одном рабочем месте, положительную кредитную историю и т.д.

Ипотека для молодой семьи

Ипотека для молодой семьи давно стала верным помощником в приобретении жилья. Попробуем разобраться в способах покупки квартиры, которые доступны для молодых семей.

На сегодняшний день можно выделить три пути приобретения жилья молодыми семьями. Все они, несмотря на ряд кризисных явлений в экономике страны, сохранили свою актуальность и в нынешнем 2012 году.

. Покупка жилья молодой семьей в коммерческом банке

Данный вариант приобретения жилья можно рассмотреть на примере лидера по выдаче ипотечных кредитов - Сбербанке и его программы «Ипотека - молодой семье».

Сбербанковские программы «Ипотека - молодой семье» не являются самостоятельными программами, а расширяют возможности заемщиков (соответствующего возраста и семейного положения) по «Жилищным кредитам»:

·Кредиту на недвижимость;

·«Ипотечному» кредиту;

·Кредиту «Ипотечный +»

У программ «Ипотека - молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ Сбербанка:

. В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).

Причем: в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);

в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе «Ипотека - молодым семьям» могут учитываться дополнительные виды доходов.

. По желанию Заемщика / Созаемщиков по программе «Ипотека молодым семьям» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):

·на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года;

·при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может предоставить кредит не до 80% от стоимости квартиры, а до 85%. То есть, заемщику достаточно иметь всего лишь 15% от стоимости недвижимого имущества.

Следует учитывать, в каждом конкретном отделении Сбербанка к заемщикам могут предъявляться дополнительные требования, не заявленные официально на главном сайте банка. Например, на усмотрение отделения банка остается вопрос о необходимости наличия поручителей у заемщиков и их количестве. Срок погашения кредита в зависимости от пакета собранных заемщиком документов, каждое отделение Сбербанка также назначает в индивидуальном порядке.

. Целевая федеральная программа: «Молодой семье - доступное жилье».

До 2008 года в России успешно действовала федеральная программа целевого назначения для помощи в приобретении жилья молодым семьям «Ипотека - молодой семье». За четыре года существования этой программы порядка 130 тысяч молодых семей смогли приобрести с ее помощью новое жилье. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга к программе стали активно подключаться регионы РФ. Однако, в результате финансового кризиса 2008 года, ее действие было временно приостановлено.

Начало 2011 года можно назвать стартовым периодом второго этапа реализации данной ипотечной программы. Согласно планам Министерства регионального развития, новый этап продлится до 2015 года включительно. За этот период планируется обеспечить комфортным жильем около 172 тыс. молодых семей.

Участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет). При этом помимо постановки на учет в качестве «нуждающихся», молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.

Субсидия может быть использована на:

·приобретение жилья;

·строительство индивидуального жилого дома;

·уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;

·погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия;

·осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение.

Размер субсидии составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 40% для молодой семьи с детьми (в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Расчетная стоимость жилья определяется:

СтЖ= Нм*Нст,(2.1)

где СтЖ - расчетная стоимость жилья,

Нм - норма метража (для семьи из 2 человек составляет 42 кв. м., для семьи численностью 3 и более человек - по 18 кв. м. на каждого члена семьи.),

Нст - норматива стоимости 1 кв. м.

В свою очередь, норматив стоимости кв. м. рассчитывается на основании методики Минрегионразвития отдельно по каждому муниципальному образованию с учетом цен на рынке жилья и стоимости строительства в данном образовании.

Для того, чтобы принять участие в программе, молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства следующие документы:

а) заявление в 2 экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов);

б) документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;

в) свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);

г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;

д) документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;

е) выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Орган местного самоуправления организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах, и в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления.

После того, как в программу молодую семью она получает именное свидетельство, срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученное свидетельство сдается владельцем в банк-партнеру федеральной программы. После чего открывается именной банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом банке возможно получение кредита молодой семьей. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

В качестве уточнения по второму этапу действия федеральной целевой программы помощи в получении жилья молодыми семьями нужно добавить ко всему вышесказанному, что социальную выплату на погашение ипотечного кредита банку имеют право осуществлять лишь те молодые семьи, кто успел оформить кредит до 1 января 2011 года. Этой категории заемщиков разрешалось получить ипотечный кредит, сразу же купить жилье, а потом, дождавшись своей очереди, получить социальные выплаты, и с этих средств погашать проценты по кредиту.

Теперь эта норма пользования социальными выплатами не действует. Платить проценты по ипотечным кредитам, пока не получена социальная помощь, нельзя, а, значит, молодые семьи вынуждены откладывать покупку квартиры или дома.

Принять участие в целевой федеральной программе «Ипотека - молодым семьям» можно лишь один раз. Если, получив разрешение на получение ипотечного кредита в органах местной власти, молодая семья по каким-то причинам не успела воспользоваться этими документами, только тогда она может получить повторное разрешение на участие в жилищной программе (после того, как супруги предоставят справку, что не открывали банковский счет по ипотеке и не получали социальных выплат).

Деньги по социальным выплатам могут перечисляться на счет молодой семье, как от федеральных так и от местных органов власти, смотря какая версия ипотечной жилищной программы действует в настоящий момент времени в том или ином регионе РФ.

. Социальная ипотека для молодой семьи

К сожалению, не все могут воспользоваться ипотекой коммерческих банков и при этом - нет возможности получить государственную субсидию на жилье. В таком случае можно рассмотреть Социальную ипотеку, то есть улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв. м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться «очередники», а также молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

·дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

·предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

·продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов (ССК), отработав 150 смен, молодежь получает право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости.

К неоспоримым «плюсам» программы можно отнести: возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости, и льготный процент ипотечного кредита

К сожалению, пока стройотряды действуют только в некоторых регионах России: в Екатеринбургской, Воронежской, Рязанской и Новгородской областях, а также в Москве, Санкт-Петербурге и Республике Татарстан. Всю подробную информацию о формировании молодежных стройотрядов и об ипотечных льготах следует узнавать в профкомах ВУЗов, где и происходит формирование стройотрядов.

2.3Анализ программ ипотечного кредитования ведущих российских банков 2007-2012 г.

Намереваясь привлечь клиентов, банки внедряли и новые для них ипотечные продукты либо возвращали «хорошо забытые» кредиты, которые были разработаны до кризиса 2008 года.

Например, в Банке Москвы запустили программу кредитования строительства дома на приобретенном ранее земельном участке. «Кредит можно брать частями, что удобно при поэтапном финансировании строительства: не нужно переплачивать проценты за неиспользуемую часть кредита. При этом лимит кредитования определяется один раз, и при получении очередного транша нет необходимости дополнительно подтверждать свою платежеспособность.

В Сбербанке стартовали программы «Ипотека плюс материнский капитал» и «Военная ипотека» на приобретение готового жилья. В сумме по обоим продуктам было выдано более 3 тыс. кредитов на сумму 3 млрд руб.

Многие банки снова вводили ломбардные программы, в которых кредит выдается под залог имеющейся недвижимости. А еще активизировали продажи по программам рефинансирования, в том числе предусматривающим наличие «беззалогового окна», т.е. отсутствие обеспечения до погашения обязательств перед первичным кредитором и оформления ипотеки.

Появились на рынке и абсолютно новые продукты. Например, КБ «МИА» запустил программу «Коммерческая ипотека», и теперь граждане могут купить в кредит нежилое помещение, чтобы использовать его в личных целях, либо для бизнеса. Причем несмотря на то, что прошло мало времени для подведения итогов, очевидно, что спрос на него есть.

АИЖК в 2012 году запустило программы «Молодые учителя», «Молодые ученые» и «Переезд». По программе «Молодые ученые» размер кредита рассчитывается, исходя из будущего роста доходов заемщика, и таким образом заемщик может получить в кредит больше, чем позволяет его нынешняя зарплата, причем по ставке от 10 до 10,5% годовых. А по программе «Молодые учителя» заемщикам доступны кредиты по уникальной ставке 8,5%. Но, правда, этой возможностью могут воспользоваться лишь учителя государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по кредиту.

Продукт «Переезд» позволяет клиенту задействовать средства от продажи имеющегося жилья для покупки новой квартиры уже сегодня, а продавать это жилье потом, после переезда. Впервые на российском рынке ипотеки появилась программа с возможностью погашения всей суммы задолженности, включая проценты, в конце срока. Причем программа с разумными сроками, умеренными ставками и не требующая предоставления документов о доходе.

Приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном. Интерес банков к новостройкам наглядно иллюстрирует продление Сбербанком до конца 2012 года акции «В десятку!», которая проводится с июля прошлого года: кредит в рублях на приобретение квартиры, построенной, либо строящуюся с участием кредитных средств банка предоставляется всего под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Еще одна акция Сбербанка позволяет получить кредит в рублях на приобретение строящегося жилья по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых.

Преодоление предубеждений к стройкам, пусть и в меньшей степени, сказалось и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно в организованных поселках как раз на этапе строительства. Банки больше не чураются партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.

Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога, который можно составить кредит.

Особых изменений не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например, HSBC, ВТБ 24, «Зенит», «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Сбербанк и «Уралсиб» готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

Новым поворотом в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение позиции банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые до недавнего времени расценивали как нежелательных заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ 24, Мособлбанке, банке «Открытие», Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки «ДельтаКредит» и «Уралсиб», КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

В русле той же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. Приобрести в кредит объект коммерческой недвижимости под залог этой же недвижимости можно с помощью программ Абсолют Банка, Московского кредитного банка (МКБ), Росбанка, РосЕвроБанка, банка «Уралсиб», Ханты-Мансийского банка, ЮниКредит Банка.

Не теряют актуальность специальные предложения по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

Заметно выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заемщик не достиг возраста 35 лет: банк «ДельтаКредит», РосЕвроБанк, Сбербанк и банк «Уралсиб». Для семейной ипотечной программы РосЕвроБанк отменяет первоначальный взнос, банк «Уралсиб» снижает процентную ставку на 0,5 процентных пункта из расчета на каждого несовершеннолетнего ребенка, причем, ставка снижается и в том случае, если ребенок рождается после заключения кредитного договора - льгота действует весь срок его действия. Сбербанк снижает первоначальный взнос для молодых семей до 15%, а для семей с детьми - до 10%. Также до 10% первоначальный взнос для молодых семей снижает Связь-Банк. Кроме того, Сбербанк и «ДельтаКредит» позволяют взять отсрочку по выплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора.

Для значительного числа российских семей ипотечный кредит - единственное решение жилищного вопроса. Ипотека - один из тех финансовых продуктов, которые несут социальную ценность. Развитие таких продуктов является приоритетом банк «Уралсиб».

Первой ласточкой, предвещающей возвращения особых условий кредитования VIP-персон, стала соответствующая ипотечная программа, запущенная в апреле НОМОС Банком. Для VIP - клиентов мы предлагаем кредиты, используя индивидуальный подход, учитывающий специфику высокодоходного сегмента, представители которого могут безболезненно, не меняя качество жизни, направлять на погашение большую часть дохода.

Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства

Предоставление кредитов на приобретение строящегося жилья с прошлого года стало ведущим направлением государственной политики по развитию ипотеки. Для этой цели были выделены средства на реализацию программы «Новостройка» АИЖК и программы государственной поддержки ипотеки за счет средств Внешэкономбанка (ВЭБа). В то же время, кредитование новостроек привлекает банки и вне рамок государственных программ.

За первый квартал 2012 года АИЖК было рефинансировано на 1, 08 млрд рублей кредитов, выданных по программе «Новостройка». До конца года АИЖК законтрактовано обязательств по рефинансированию таких кредитов еще на 1,27 млрд рублей.

ВЭБовская программа инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеки обеспечивает рефинансирование кредитов, предоставленных на оплату квартир, приобретенных у застройщика или инвестора, с минимальным размером первоначального взноса 20% и по ставке не выше 11% годовых в рублях после государственной регистрации права собственности заемщика на приобретенную квартиру. Действие программы рассчитано до конца 2013 года, ее лимит составляет 150 млрд рублей. По данным компании «ВЭБ Капитал» к сегодняшнему дню в рамках программы выдано кредитов на 17,2 млрд рублей. Участниками программы являются девять банков: ВТБ 24, Газпромбанк, банк «Зенит», Инвестторгбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, ТрансКредитБанк, банк «Уралсиб», Ханты-Мансийский банк. Рассматриваются заявки на участие Банка Москвы, Новикомбанка.

Частные банки тоже активно развивают ипотеку на приобретение квартир в строящихся домах. Например, по данным РосЕвроБанка в общем объеме ипотечных кредитов, выданных в 2011 году, кредиты на покупку строящегося жилья составили треть. Как сообщил Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24, доля кредитов, предоставленных ВТБ 24 на приобретение строящегося жилья в целом, в течение 2011 года выросла с 5 - 7% в начале года до 22% в декабре. В текущем году банк планирует достичь докризисных уровней кредитования жилья на стадии строительства - около 25% от общего объема.

По собственным программам ипотечного кредитования на приобретение квартир в строящихся домах с начала года улучшили условия ДельтаКредит, АМТ Банк, Уралсиб, МБРР, РосЕвроБанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, МДМ Банк, Собинбанк, «Возрождение». МДМ Банк и Московский банк реконструкции и развития (МБРР) запустили программы на приобретение квартир в новостройках. Причем, по программе МБРР, как на этапе строительства, так и после оформления квартиры в собственность заемщика действует единая процентная ставка.

Часть банков кредитует исключительно сделки по приобретению квартир из ограниченного списка объектов своих партнеров, например, Инвестторгбанк, банк «Интеза», Московский кредитный банк (МКБ), Нордеа Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, «Уралсиб», ЮниКредитБанк. Другие банки более открыты и готовы рассмотреть возможность кредитования и посторонних строек при условии аккредитации компании-застройщика и возводимого им объекта.

Существует два вида партнерских программ банков и застройщиков. В одном случае строительство жилого объекта осуществляется на средства банка, выступающего инвестором или кредитором проекта. В другом случае банк просто аккредитует объекты застройщика, убедившись в его добросовестности. Таким образом, компании с хорошей репутацией имеют в партнерах сразу несколько банков, что расширяет покупателям их квартир выбор предложений по ипотеке.

Партнерские программы по реализации квартир в домах, которые возводятся с участием средств банка, отличаются более выгодными условиями, чем кредиты на аккредитованные банком объекты у всех остальных застройщиков. По ним ниже ставки и первоначальный взнос, уменьшается или даже совсем отменяется комиссия за выдачу кредита.

Если кредит на приобретение квартиры в строящемся доме предоставляется в рамках партнерской программы с застройщиком, обеспечением по нему, как правило, служат имущественные права заемщика на объект недвижимости по договору долевого участия. Заемщик, который подбирает квартиру «на стороне», должен быть готов к тому, что банк потребует дополнительного обеспечения по кредиту на тот период, пока не будет зарегистрировано его право собственности на приобретаемую квартиру. Это может быть объект недвижимости, принадлежащий заемщику на праве собственности, поручительство физических или юридических лиц, залог ценных бумаг (векселей банка-кредитора и т.п.) или страхование финансовых рисков при инвестировании в строительство.

Требования, которые банки предъявляют для аккредитации строящихся домов, с конца прошлого года практически не изменились: это 40 - 50-процентная готовность. В отношении объектов, которые строятся с использованием средств кредитующего банка, это может быть и более ранняя стадия, вплоть до нулевого цикла.

Кстати, надежность заемщиков, которые берут кредиты на приобретение квартир в строящихся домах, андеррайтерами банков оценивается даже более высоко, чем надежность заемщиков, покупающих на кредитные средства жилье на вторичном рынке. Андеррайтеры исходят из того соображения, что новое жилье, как более дорогое, приобретают люди с более высоким уровнем достатка.

Ипотека для приобретения загородного жилья

Условия кредитования сделок по приобретению загородного жилья - жилых домов и таунхаусов - имеют явную тенденцию к улучшению. С начала 2012 года условия программ по кредитованию загородной недвижимости улучшили Барклайс Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, Уралсиб, Собинбанк, РосЕвроБанк.

Один из самых выгодных вариантов кредитования сделок по приобретению загородных домов и квартир в малоэтажных домах представляет собой продукт АИЖК «Малоэтажное жилье»: после регистрации права собственности заемщика на приобретенный объект процентная ставка в зависимости от параметров кредита составит от 10,5 до 12,2% годовых. Однако продукт АИЖК предназначен для кредитования сделок только с объектами, расположенными на территории комплексной застройки, к тому же, получившими одобрение агентства. К настоящему моменту в утвержденный АИЖК перечень таких территорий вошло 70 жилых комплексов в двадцати регионах.

Основной особенностью ипотечных программ по приобретению загородного жилья остается более высокий, чем по кредитам на приобретение квартир, первоначальный взнос. Как правило, ипотека на загородный дом потребует на 10 - 20% больше собственных средств, чем для покупки квартиры в кредит - от 30 до 50%.

Если загородное жилье приобретается в кредит на этапе строительства, обязательным требованием банка будет залог земельного участка или залога права аренды на земельный участок. Но кредиты на приобретение самих земельных участков под залог приобретаемого объекта недвижимости предлагают считанные банки: Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), РосЕвроБанк, Сбербанк, банк «Союз», Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк. Намного чаще встречаются предложения целевых кредитов на приобретение земельных участков под залог объекта недвижимости, принадлежащего заемщику на праве собственности.

В то же время, банки готовы делать исключения для своих партнеров, например, банк «Открытие» в рамках партнерской программы готов кредитовать и приобретение участков с подрядом в коттеджном поселке под залог самих участков. Если реализация земельных участков, снова получившая распространение в период кризиса, будет и дальше продолжаться в больших объемах, возможно, что банки пойдут навстречу своим партнерам из числа застройщиков организованных загородных поселков, и хотя бы в рамках партнерских программ будут кредитовать сделки с землей под залог приобретаемого объекта.

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (ломбардные кредиты) прочно восстановились в продуктовых линейках банков. Прослеживается направленность к разделению ломбардных кредитов на отдельные программы: целевые (на улучшение жилищных условий, приобретение квартиры или дома на этапе строительства, на ремонт), и нецелевые. Для нецелевых кредитов условия кредитования менее выгодны, чем для целевых: меньше объем кредита относительно стоимости залога, на 1 - 2 процентных пункта выше ставки, короче срок погашения кредита.

По сравнению с прошлым годом происходит улучшение условий этого вида кредитования. Ставки снижаются - с начала года ломбардные кредиты подешевели в банках «Возрождение» и «ДельтаКредит», Нордеа Банке, Райффайзенбанке, Собинбанке.

Программа «Экспресс ипотека» банка «ЖилФинанс» позволяет получить кредит на потребительские цели под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры или на покупку квартиры даже без подтверждения дохода, в том числе индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. Причем решение о выдаче кредита принимается в течение суток с момента подачи заявки и полного пакета документов по заемщику и квартире.

Повышается объем кредита относительно стоимости залога (соотношение кредит / залог) - уже вполне достижимо получить кредит на 70 - 80% от стоимости квартиры, и даже больше. Нордеа Банк предоставляет целевые ломбардные кредиты в размере до 85% от стоимости залога (на приобретение или строительство жилья в Москве и Московской области), МКБ - в размере 90% (на приобретение жилья в Московской области).

Залог в виде жилого дома считается более рискованным вариантом, поэтому под него можно получить кредит всего на 50 - 60% от стоимости. Совсем редко в качестве залога принимается земельный участок.

Срок, на который выдаются ломбардные кредиты, по-прежнему заметно короче классической ипотечной ссуды - он, как правило, составляет 10 -15 лет, хотя исключения встречаются. Банк «БНП Париба», ВТБ 24, РосЕвроБанк, Собинбанк предоставляют ломбардные кредиты сроком до 20 лет. На срок до 25 лет предлагают ломбардные кредиты БСЖВ - на улучшение жилищных условий, банк «Возрождение» - на приобретение квартиры-новостройки под залог имеющегося жилья, Райффайзенбанк - на покупку квартиры / коттеджа на первичном / вторичном рынке недвижимости, Флексинвестбанк - на приобретение или строительство жилья. В Банке Москвы, МКБ, Нордеа Банке, ЮниКредит Банке на срок до 30 лет предоставляются целевые ломбардные кредиты, а в банке «МИА» - и нецелевые.

Рефинансирование кредитов для заемщиков

Программы рефинансирования ипотеки (выдачи кредита на погашение ранее выданного ипотечного кредита) позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

Хотя процентные ставки по ипотеке резко снизились по сравнению с 2010 - первым полугодием 2011 года, пока рефинансирование не стало массовым банковским продуктом. Ипотечные кредиты на погашение ранее выданного, как и раньше, предлагают Альфа-Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Газпромбанк, банк «ЖилФинанс», Банк Москвы, банк «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Сбербанк. За 2012 год к этому списку прибавился только Собинбанк.

В большинстве случае ипотечный кредит рефинансируется по тем же ставкам, которые установлены для соответствующей кредитной программы рефинансирующего банка: на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости. Такой политики придерживаются Альфа-Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, Газпромбанк, Нордеа Банк, Собинбанк. У банка «МИА» и Сбербанка ставки по программе рефинансирования ипотечных кредитов, по которым залогом служит объект недвижимости, зарегистрированный в собственность заемщика, незначительно отличаются от ставок по кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости.

В БСЖВ и банке «ЖилФинанс» кредиты на рефинансирование ипотеки значительно дороже того, что предлагается в среднем по рынку. У этих же банков ставки по классическим ипотечным кредитам на 4 - 5 процентных пункта ниже, чем по программам рефинансированию. В БСЖВ минимальная ставка по программе рефинансирования в рублях составляет 15,75% годовых, в долларах США - 12,75% годовых, в евро - 13,75% годовых. В банке «ЖилФинанс» стоимость рефинансирования будет еще выше: кредит в рублях обойдется самое меньшее в 17,25% годовых, по кредитам в долларах США нижний предел ставки - 15,25% годовых.

Реализация заложенной недвижимости

Банки продолжают распродавать в кредит ипотечные залоги, поступившие в их распоряжение после дефолтов по кредитам - перешедшие в собственность и выставленные на продажу неплатежеспособными заемщиками. Подобным образом от непрофильных активов стремится избавиться немало кредиторов: Абсолют Банк, Альфа-Банк, ВТБ 24, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», ДжиИ Мани Банк, банки «КИТ Финанс» и «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Московский кредитный банк (МКБ), Райффайзенбанк, Связь-Банк, Собинбанк, банк «Хоум Кредит».

Банки реализуют ипотечные залоги по дефолтным кредитам либо на тех условиях, на которых они были предоставлены первичным заемщикам, либо на условиях действующих ипотечных программ. Надо полагать, что разница не так уж велика, учитывая, что сегодняшние условия ипотечного кредитования вплотную приблизились к докризисным. В некоторых банках условия кредитования покупателей залогов по ипотеке более выгодны, чем любая другая программа, так как банки заинтересованы в скорейшей реализации запасов недвижимости, помимо воли накопленных в кризис.

Например, ВТБ 24 и Связь-Банк установили самые низкие фиксированные ставки по кредитам в рублях на приобретение ипотечных залогов по дефолтным кредитам. Единая ставка действует при покупке любого вида недвижимости (квартир, загородного жилья), как на вторичном, так и на первичном рынке.

Ключевыми параметрами конкурентной борьбы на рынке в 1 полугодии 2012 года оставались размер процентной ставки, величина первоначального взноса и скорость принятия решения о выдаче кредита. «Основным параметром, по которому потенциальный заемщик выбирает ипотечный банк, является цена и размер первоначального взноса, - полагает Алексей Мусатов. - В рамках этих параметров сосредоточена конкурентная борьба. В свою очередь скорость принятия решения - менее ключевой фактор, главное, чтобы она не превышала принятые на рынке разумные пределы - это 5 -7 рабочих дней». Последний параметр, по мнению банкиров, наиболее важен при покупке заемщиком квартиры на первичном рынке (в строящихся домах). «На этапе строительства цены более привлекательны, чем на вторичном рынке, поэтому застройщик, как правило, готов зарезервировать квартиру за клиентом на довольно короткий срок, - продолжает Алексей Розоренов, заместитель председателя правления ОАО «Банк ЗЕНИТ». - Обычно в такой ситуации потенциальные ипотечные заемщики подают кредитную заявку сразу в несколько банков. И зачастую выбирают тот банк, который рассматривает заявку в максимально короткие сроки, возможно, даже несмотря на более высокую ставку». Значимость данного параметра возрастает на фоне постепенного сглаживания разницы в ценовых параметрах кредита у разных участников рынка.

К началу 2012 года большинство участников рынка снизили процентные ставки до исторического минимума, и примерно с середины 1 полугодия наметилась постепенная тенденция к их росту в отдельных банках (см. график 3). Что касается размера первоначального взноса, то его значение у анкетируемых банков в 1 полугодии практически не изменилось. Большинство банков готовы предоставлять ипотечные кредиты с первоначальным взносом в 10%, однако при выполнении определенных условий. Наиболее распространенное - обязательное страхование ответственности заемщика либо использование средств материнского капитала. (см. рис. 12)

Рисунок 12. С середины 1 полугодия 2012 года процентные ставки по рублевым кредитам вновь стали расти

3.Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ

После того, как рыночная экономика вступила в свои права на просторах Российской Федерации, русский язык стал «богаче» еще на одно понятие - ипотека. Хотя если быть точными, то услуга по получению кредита в банке с возможностью покупки жилья уже существовала в России до 1917 года, имела под собой твердую законодательную государственную базу и пользовалась большой популярностью. Но за годы «советской власти» при административно-командной системе ведения строительства и распределения жилья, накопленный дореволюционный опыт был утрачен.

В европейских же странах больше сотни лет успешно внедрялся механизм ипотечного кредитования, поэтому теперь нашему государству и российским банковским организациям приходится перенимать опыт у своих зарубежных коллег. Естественно, что возникают проблемы в обеспечении граждан недвижимостью путем ипотечного кредитования, которые приходится решать быстро и не всегда качественно.

Рассмотрим основные проблемы ипотечного кредитования в современных условиях.

.Владение собственной недвижимостью гражданами РФ на сегодняшний день

Согласно статистике, лишь 10% населения Российской Федерации сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И только 1% населения нашей страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то «ужасное» положении с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день. И это притом, что имеющийся жилой фонд каждый год стареет, требует капитального ремонта, реконструкции, т.е. дополнительных государственных вложений.

Единственным выходом из создавшейся ситуации остается ипотека. Причем на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты для населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе все приложенные усилия будут напрасными.

Согласно отчетам, предоставленным из Комитета по собственности Государственной Думы, в настоящее время остро нуждаются хоть в каком-то жилье более 20 миллионов граждан России. Например, в Подмосковье очередь из семей, нуждающихся в жилье, превышает 200 тысяч. Чтобы обеспечить эти семьи жильем, нужно в самое ближайшее время построить более 12 миллионов квадратных метров жилья. А еще следует учитывать, что список очередников с каждым днем увеличивается.

При нынешнем положении вещей в строительной государственной сфере полностью обеспечить все семьи жильем из этого списка можно только за 26 лет. Самым надежным механизмом по обеспечению этих семей жильем остается ипотечное кредитование.

В настоящее время маховик законодательных основ по развитию ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает «раскачиваться». В основу законодательных документов вошли целые главы, статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.

Ежегодно в Гражданский Кодекс вносятся существенные изменения, поправки и дополнения по мере осознания проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Самым важным шагом по развитию системы ипотечного кредитования в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

.Проблемы ипотечного кредитования в РФ, связанные с инфляцией

Конечно, за последние годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.

Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.

В результате ипотечное кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).

В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с общеэкономической ситуацией

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.

Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Сама по себе ипотека как кредитный займ является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.

Значит, ипотечные банки должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов.

Поэтому длительные договора по ипотечному кредитованию неизменно заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования.

Если финансово-экономическую, а также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться хотя бы обеспечить граждан юридической защитой от возможных ипотечных рисков.

.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования

К сожалению, первичный рынок жилья продолжает оставаться «непрозрачным». Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением жилых домов, слишком мало. При отсутствии здоровой конкуренции владельцы строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса.

Страдают от этого простые граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые не могут себе позволить по существующим ценам купить квартиры или коттеджи в собственность. Кредитные организации тоже зависят от монопольных строительных компаний и от их навязанных цен на квадратные метры в новостройках.

Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. Значит, нельзя допускать, чтобы рынок долевого строительства в стране оставался монополизированным. Нужно чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались все новые компании и корпорации. Нужно создавать льготные условия для развития этого перспективного бизнеса, тогда и ипотечное кредитование станет общедоступным продуктом на рынке недвижимости.

.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств

Как любят выражаться финансисты, банки в нынешних условиях имеют «короткие деньги». Это означает, что большую часть депозитных средств вкладчики оставляют в банках максимум на один год, а юридические счета проходят по безналичным расчетам - «до востребования».

Наличных денег в бюджете не хватает не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнить нечем - значит должны «работать» финансовые инструменты, какие обычно используются на фондовых рынках.

Альтернативным вариантом служат еще программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию населения. Должен быть налажен выпуск ценных бумаг и акций, которые можно продать или купить в любой момент, которые должны стать источником финансовой «подпитки» для кредитных организаций на длительный срок. Государство должно быть заинтересовано в развитии программ поддержки ипотеки и в развитии схемы дополнительного финансирования кредитных портфелей.

Коммерческие банки и частные кредитные организации получают свой основной доход за счет разницы между предложениями своих средств и их выгодным размещением. Ипотека для таких организаций наименее выгодна при формировании стабильного кредитного портфеля, так как наиболее длительна по срокам по формированию прибыли.

Выдаваемые краткосрочные кредиты на потребительские нужды населения обычно окупаются банковскими учреждениями гораздо быстрее и с максимальными процентными выгодами. Процесс популяризации ипотеки среди населения будет происходить слишком медленно, если в схему кредитования еще более активно не включится государство с самыми разнообразными и выгодными программами господдержки ипотеки.

.Проблемы, связанные с миграцией населения

Ни для кого не является секретом, что уровень жизни в крупных городах РФ существенно отличается от уровня жизни в регионах, особенно в отдаленных от столицы. Для каждого человека самым естественным желанием является стремление к благополучной и комфортной жизни с финансовой стабильностью. Поэтому так много мигрантов из числа молодежи каждый год устремляются из отдаленных регионов РФ в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные мегаполисы нашей страны.

Такая миграция населения увеличивает и без того большой спрос на жилую недвижимость в больших городах. А значит, высокие цены на квадратные метры жилья в Москве и других городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки и ипотечных предложений так резко отличается по регионам страны.

Подводя итог всего вышесказанного, можно сделать вывод, что проблем в ипотечном кредитовании на сегодняшний день в РФ много и все они должны решаться незамедлительно. Причем решение проблем должно происходить комплексно, только при решении актуальных вопросов, связанных с социальной, миграционной и макроэкономической политикой в стране.

Так как проблемы глобальные, то на их решение, безусловно, потребуется длительный период времени. Ипотечное кредитование в стране станет выгодным для населения и банковских учреждений только тогда, когда экономика страны станет значительно стабильней и приблизится к уровню высокоразвитых государств мира.

.Влияние мирового финансового кризиса

Отметим более подробно особенности влияния последствий мирового финансового кризиса на состояние рынка банковского ипотечного кредитования.

Текущая ситуация, связанная с мировым финансовым кризисом, существенно влияет на динамику развития ипотечного кредитования. Если объем выданных ипотечных кредитов к концу 2013 года прогнозировался до 770 млрд. рублей, то сегодня рынок долгосрочных кредитов взял паузу, что стало естественной реакцией банковского сектора на проблемы с долгосрочной ликвидностью, растущие валютные риски, а также риски, связанные с платежеспособностью заемщика.

Длинные сроки означают в первую очередь стабильную экономику, а у нас получилось, что сроки кредитов иногда превышают срок существования Российской Федерации как независимого государства. О стабильной экономике вообще можно было говорить только три последних года, а тут еще и мировой кризис усугубил ситуацию.

Кризис снизил спрос населения на кредиты, так как они стали для заемщиков очень дорогими, возросло количество «плохих» долгов, многие российские банки свернули свои ипотечные продукты, сократили кредитование в больших размерах, уменьшили сроки кредитования, увеличили размер первоначального взноса до 30-50%, сделали обязательным залоговое обеспечение кредита и установили отношение платежа к доходу равным 35/65.

В сегодняшних условиях понятие «длинных» денег для российских банков уже не полностью оправдывает свое название, трудности с привлечением средств на срок даже до 5-7 лет сохраняются до сих пор. Очевидно, что наиболее сильно пострадал рынок ипотечного кредитования, предполагающий предоставление кредита на длительный срок. Этот продукт является одним из наиболее востребованных на рынке - потребность в жилье у населения до сих пор очень высока (60% населения России не имеют собственного жилья), а достойной альтернативы ипотечному кредитованию нет. Кризис получения «длинных» денег - мировой и, соответственно, зависит от спасительных действий не только российской стороны, но и руководства Запада и Штатов».

Также становится очевидно, что в текущей ситуации, когда доллар и евро укрепляются, а ставки по рублевым кредитам достигают 30%, заемщикам становится невыгодно брать кредит в банке. В особо сложном положении оказались заемщики долгосрочных кредитов в валюте (таких около 20%), которые надеялись на стабильное развитие российской финансовой системы и не учитывали определенные валютные риски. Если еще в начале 2009 года наблюдалось падение доллара по отношению к рублю, то в конце года - резкое падение рубля. Заемщикам, оформившим валютный кредит в докризисный период, приходится выплачивать баснословные суммы, чтобы его погасить. Таким клиентам банки сравнительно недавно стали предлагать рефинансирование долга в рубли, чтобы не превратить их в безнадежных заемщиков.

Таким образом, наблюдающийся кризис ликвидности, снижение уровня доверия между банком и заемщиками, происходящие в банковской системе процессы консолидации - все это ведет к развитию двух процессов: повышению уровня ставок по ипотеке и снижению уровня спроса на недвижимость.

Грядущий кризис в строительной отрасли, повышение уровня безработицы также могут повлиять на развитие ипотечного кредитования.

Большинство кредиторов повысили процентные ставки по кредитам, в том числе и Банк Москвы. Некоторые приостановили ипотечное кредитование. Требования к заемщикам в целом по рынку ужесточились.

Как показало исследование аналитического центра GED Analytics, еще полгода назад ипотечный кредит могли получить и оплачивать российские домохозяйства с доходом от 54 тыс. рублей в месяц. Теперь на нее могут претендовать только домохозяйства с доходом более 90 тыс. рублей в месяц (таблица приложения 3). В результате финансового и экономического кризиса количество российских домохозяйств, способных купить квартиру в кредит, сократилось за несколько месяцев с 27 до 10%, т.е. почти в три раза.

Между тем, именно домохозяйства, способные удовлетворять свои потребности в жилье, можно отнести к среднему классу, и именно они формируют основу развитой экономики. Между тем, в США, Японии, Западной Европе к «среднему классу» относится до 80-85% домохозяйств. Конечно, эта цифра сократилась из-за развития финансового кризиса, но не в разы, как в России, а на проценты.

Развитию рынка ипотеки препятствуют такие факторы как внушительные диспропорции в уровне доходов населения и цен на жилье, недостаточные объемы предложения на рынке жилья, пробелы в законодательстве.

Многие банки вернулись к идее ипотеки с первоначальным взносом. Банки более требовательно стали относиться к источникам и стабильности доходов потенциальных заемщиков.

Кризис стал хорошей «прививкой» от возможных проблем, так как показал, что может произойти в результате более чем мягкого отношения к заемщикам со стороны банков. Но в российских банках процедура андеррайтинга (проверки заемщиков) гораздо более жесткая, и поэтому сейчас, с точки зрения рисков для кредитора, причин для беспокойства несколько меньше, чем могло быть. Конечно, на рынке существуют структуры, которые жертвуют понятием антирисковости в бизнесе в угоду текущему финансовому результату банка или текущему показателю рентабельности по сделкам банка (примеры на рынке наглядные есть), но те банки, которые рисковали ликвидностью портфеля, собственно, и поплатились.

Что касается будущего, то масштабы ипотечного кредитования будут зависеть только от спроса, а он, по истечению некоторого времени, будет только увеличиваться, исходя из того, что сегодня в России альтернативы ипотеке нет. Тем более, многие эксперты настроены оптимистически. Так как ипотечные заемщики - это, по большей части, менеджеры среднего и высшего звена, профессионалы, которые даже в условиях кризиса будут востребованы. Возможно, им придется несколько снизить как свои зарплатные ожидания, так и расходы, но надолго остаться без средств им вряд ли грозит. «Ситуаций, когда работа вообще исчезает, не бывает, - соглашается Артис Вейпс («Фонд кредитов»). - Жизнь в кризис не заканчивается». У населения в будущем будут расти доходы, и увеличиваться масштабы ипотечного рынка будут вне зависимости от того, какими будут ставки по кредитам.

Что касается колебания ставок, то мы сейчас наблюдаем повышение ставок по ипотеке, в среднем на 5-6 процентных пункта выше уровня инфляции. И не надо обещать меньше, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы.

Основной проблемой ипотечного кредитования на современном этапе выступает проблема рисков.

На сегодняшний день при осуществлении ипотечного кредитования страхуется 3 вида рисков:

1.страхование имущественного залога (в силу закона);

2.страхование титула собственности (по требованию инвестора и рефинансирующей организации);

.личное страхование заемщика (в силу закона).

Таким образом, можно сказать о том, что в настоящий момент существует определенный пакет страховых услуг по страхованию ипотечных операций.

Однако в него не включено страхование ипотечных рисков, т.е. страхование кредитора от убытков, которые могут возникнуть в результате дефолта заемщика, если сумма компенсации после реализации предмета залога окажется недостаточной для покрытия потерь финансового института.

Для того чтобы рассматривать возможность страхования ипотечных рисков, необходимо определиться с их видами:

. кредитный риск - наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его появления служит заемщик, точнее его низкие располагаемые доходы. Кредитуя его банк рискует в большей степени, чем если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию.

Возможно возникновение ситуации, когда доходов заемщика в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному соглашению. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно разделить опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.

Одной из мер по управлению данным видом ипотечных рисков является определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования - 30% от стоимости залога (в большинстве банков). Однако данный размер первоначального взноса можно отнести к препятствию на пути развития ипотечного кредитования, так как снижение размере вступительного взноса позволит вовлечь в сферу ипотечного кредитования большее количество заемщиков. Для России это первостепенная задача, так как пока отрезано большинство ее граждан. Страхование ипотечных рисков дает возможность для снижения первоначального взноса. Сейчас в США выдаются кредиты в размере 100% от стоимости жилья. Так рисковать там позволяет система страхования ипотечных рисков. Если при реализации заложенного имущества не удастся целиком возместить потери, то страховая компания выплачивает разницу.

Наличие подобного института важно даже не столько отдельного кредитора, сколько всей ипотечной системы, так как открывает в нее дверь для тех граждан, у кого нет средств для стандартного первоначального взноса (30%), но при этом их доходы позволяют обслуживать кредиты.

. риск процентной ставки - связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам

. рыночный риск - заключается в резком снижении цен на жилье. Этот риск отражается как на заемщике, так и на кредиторе. Заемщик покупая квартиру в кредит рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится, за то время пока он будет выплачивать кредит.

. риск ликвидности - этот вид риска возникает когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка.

Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде таких банков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.

3.2Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ

Из Министерства экономического развития РФ в средства массовой информации поступил прогноз об экономическом развитии в стране на долгосрочную перспективу (до 2030 года включительно). В этом прогнозе говорится о том, что темпы прироста ипотечных показателей по банковским учреждениям страны будут год от года расти. Причем на перспективу 2013-2015 гг. можно ожидать стабилизации рынка ипотечного кредитования.

Судя по аналитическим данным, еще в середине 2011 года рынок ипотеки в России уже достиг своих докризисных показателей (до 2008 г.), как по объемам, так и по количеству выдач ипотечных кредитов. А на начало 2012 года показатели в цифрах и процентах давали устойчивый прогноз на прирост ипотечного рынка.

Однако Министерство экономического развития также подчеркивает, что сверхбыстрый темп роста ипотечного рынка, наблюдавшийся в 2011-2012 гг. уже прекратился, поэтому ожидать резких колебаний по ипотечным показателям в ближайшее время не стоит. Во всяком случае, активного роста этих показателей не ожидается, как впрочем и многократных сокращений объемов по выдаче ипотечных кредитов тоже не должно быть, как это случилось в 2009 году.

Долгосрочные ориентиры на темпы развития рынка ипотеки по РФ

В мае 2012 года вышел указ президента РФ, в котором говорится о необходимости развития всех имеющихся ресурсов для снижения показателей по среднему уровню процентных ставок ипотечных жилищных кредитов на долгосрочную перспективу до 2018 года. По отношению к показателям индекса потребительских цен, снижение процентных ставок по ипотекам должно достигнуть уровня не менее 2,2 процентных пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы.

После разработки и утверждения таких государственных программ выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны быть примерно такими: возрасти с показателей в 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Другими стимулирующими факторами для доверия населения страны к ипотечным программам должны стать:

·дальнейшее снижение инфляции по стране;

·снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;

·повышение уровня денежных доходов у населения;

·рост средних размеров ипотечных кредитов; рост объемов жилищного строительства по стране.

Прогнозы по росту цен на ипотеку в РФ от Агентства ипотечного жилищного кредитования на 2013 год

Сотрудники АИЖК заявляют, что в 2013 году нужно ожидать роста цен на ипотечные кредиты по РФ примерно на 0,5-1%. А по процентным ставкам цифры достигнут 13-13,5% годовых.

По мнению риэлторов, эти прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость.

Например, если рассмотреть ситуацию по ипотеке 2012 года, то просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по ипотечным кредитам стали потихоньку повышать государственные банки (с мая-июня 2012 г.), а вслед за ними и частные банки. В результате, из годовых отчетов видно, что средняя ставка за 2012 год повысилась на 0,7% и составила около 12,3% (тоже в среднем).

Подобные повышения кредитных ставок, по мнению финансовых экспертов, вовсе не критичны даже для среднего бюджета населения. В перерасчете на денежные единицы суммы ежемесячных выплат по ипотечным кредитам увеличились не более чем на 1 тысячу рублей в месяц.

Ипотека для российских семей продолжается оставаться «спасательным кругом», если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке - это отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания (Москва, Сибирь, Дальний Восток и др. регионы).

Для осуществления всех планов по ипотечному кредитованию должно быть главное условие - все принятые и принимаемые в будущем ипотечные программы должно контролировать государство. Кроме того, должны быть учтены следующие факторы:

.«Свежие идеи»

Так как ипотечный рынок, в целом, по стране можно считать вполне сформировавшимся, значит основные «игроки» этого рынка тоже определены. Опасных конкурентов, которые бы могли, каким-то образом, существенно повлиять на изменения процентных ипотечных ставок пока не существует. Значит, планы развития ипотечного рынка между «игроками» давно определены, стратегия их поведения не будет кардинально меняться, а лишь будут вноситься небольшие поправки (корректировки) в ипотечные программы.

Но для любого бизнеса важно его дальнейшее развитие. «Свежие идеи» в качестве запуска новых ипотечных продуктов очень важны для российского ипотечного рынка. К примеру, загородный сегмент пока остается до конца не разделенным на сферы влияния основных «ипотечных игроков». Нужно развиваться в этом направлении и искать другие, альтернативные ходы для «свежих идей».

.Ипотечная зарубежная недвижимость

Согласно статистике, в качестве второго приобретаемого жилья все большее количество российских семей (с хорошим достатком и стабильной зарплатой), стремятся купить по ипотеке зарубежную недвижимость. Значит, 2013 год должен стать переломным и в этих вопросах.

Будет наблюдаться жесткая борьба среди «основных ипотечных игроков» за сферы влияния на рынке зарубежной ипотечной недвижимости, борьба за потенциальных клиентов-заемщиков.

В первую очередь, речь идет о недвижимости в странах ЕС, где активно стимулируются вопросы российских инвестиций в сектор недвижимости. Российские банки пока только начинают осваивать эту новую для себя «ипотечную тропу». Простому российскому гражданину пока нелегко найти в России банк, который готов под залог имеющейся у клиента недвижимости выдать кредит на покупку жилья за границей. Но по прогнозам экспертов, уже в 2013 году общая картина с подобными предложениями должна резко измениться.

В европейских странах процентные ставки по ипотеке не превышают 5-6% годовых, российские же банки пока не готовы на такие условия ипотечного кредитованияклиентов. Значит должна быть придумана какая-то альтернатива.

.Развитие сотрудничества между кредитными банками и компаниями-застройщиками

В 2012 году уже наблюдался характерный выгодный симбиоз многих банковских учреждений и строительных компаний при участии компаний-риэлторов. Для клиентов такое сотрудничество нескольких компаний тоже считается выгодным, ведь гражданин может не только с выгодой для себя оформить ипотеку, но и выгодно приобрести жилье, если в этом будет заинтересована вторая сторона - застройщики. По прогнозам на 2013 год такие виды сотрудничества между российскими банками и строительными компаниями будут только укрепляться к взаимной выгоде всех сторон - участников ипотечного рынка.

Аналитики АИЖК считают, что ужесточать условия выдачи кредитов по ипотекам бессмысленно. На 2013 год прогнозируется некоторый спад спроса на ипотечную недвижимость. Самые «нуждающиеся» в жилье заемщики уже успели оформить кредиты на жилье в 2011-2012 гг. на выгодных для себя условиях, по действующим ипотечным программам, поддерживаемых государством. Поэтому спад спроса на ипотечное жилье по самым негативным прогнозам может уменьшиться на 5-7%.

Этого допустить никак нельзя, поэтому банки будут всячески стараться «завлечь» все новых клиентов-заемщиков. Уже в 2012 году можно было наблюдать, как некоторые банки начали предлагать своим клиентам кредиты без залоговых обязательств. По всей вероятности их примеру должны последовать и другие банковские учреждения. То есть ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов ожидать не стоит.

Если сценарий развития ипотечного рынка на 2013 год будет развиваться по «консервативному пути», с учетом применения всех позитивных факторов и эффективных ипотечных инструментов, а также при поддержке государства, то доля ипотечного кредитования в стране может реально повыситься на несколько процентов за год. А в перспективе на 2030 год можно будет ожидать увеличения прироста доли этих показателей - с 13,5% годовых до рекордных 30%.

При «форсированном сценарии» развития ипотечного рынка, с ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов, никаких четких прогнозов никакие аналитики дать не смогут.

В целях стимулирования спроса на ипотечные кредиты проектом Стратегии предусматривается предоставление надежным заемщикам возможности снижения первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования, а также стимулирование развития специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков (военнослужащие, молодые семьи, получатели материнского капитала).

Согласно Стратегии развития ипотеки до 2030 года через два года рынок ипотеки в России восстановится и по объему кредитов превзойдет докризисные значения - кредитов будет выдано в полтора раза больше: в 2013 году ипотека станет доступной для 23% семей, а к 2030 году - для 60% семей. Это должно произойти за счет восстановления доверия к рынку ипотеки и у заемщиков, и у кредиторов, и у инвесторов. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20%, а объем выдачи ипотечных жилищных кредитов вырастет с текущих 350 тысяч (по прогнозам АИЖК на 2010 год) до 490 тысяч.

Очевидно, что платежеспособный спрос на жилье постепенно повышается и в случае недостаточного предложения это может привести к повышению его стоимости.

В связи с этим основные усилия в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» будут направлены на стимулирование жилищного строительства.

Прежде всего, первым шагом в снижение себестоимости строительства жилья станет расширение государственной поддержки «Стимулирования развития жилищного строительства» в рамках подпрограммы «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2013-2015 годы в виде субсидий субъектам Федерации:

на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой в целях строительства жилья эконом-класса;

на развитие социальной инфраструктуры для строительства такого жилья;

на обеспечение автодорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем эконом-класса.

В соответствии с решениями Правительства Российской Федерации и Наблюдательного совета Внешэкономбанка на стимулирование развития ипотечного кредитования в 2013-2015 годах будет направлено до 250 млрд. рублей за счет различных источников.

Основные первоочередные меры предполагается направить на поддержку заемщиков, у которых в условиях кризиса произошло снижение доходов или рост расходов, связанных с платежами по валютным ипотечным жилищным кредитам, а также на стимулирование отложенного платежеспособного спроса, привлечение ресурсов с рынка и предотвращение или смягчение последствий возможных будущих кризисных явлений.

В соответствии с программой, в целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо:

повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья экономкласса, в том числе возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий;

обеспечивать через деятельность институтов развития жилищного рынка поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования;

предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан на оплату первоначального взноса;

стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков, в частности военнослужащих, молодых семей и получателей материнского (семейного) капитала.

Необходимо разработать и реализовать программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках этих проектов.

Предусмотренные подпрограммой формы государственной поддержки проектов будут предоставляться исключительно при условии реализации на территории субъекта Федерации региональной программы стимулирования развития жилищного строительства, рассчитанной как минимум на 3-5 лет и предусматривающей:

введение упрощенного порядка предоставления земельных участков под малоэтажное строительство;

разработку документов территориального планирования;

стимулирование частной инициативы граждан;

формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов;

развитие местной строительной индустрии и промышленности стройматериалов;

реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства;

создание условий для использования средств материнского капитала в целях улучшения жилищных условий для тех кто имеет на это право.

Указанные меры должны повлечь за собой стимулирование и увеличение инвестиционной привлекательности рынка строительства.

На поддержку стимулирования строительства нового жилья эконом-класса будут переориентированы меры государственной поддержки в рамках «Выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан».

Итак, рассмотрены основные проблемы ипотечного кредитования в современных условиях.

.Владение собственной недвижимостью гражданами РФ на сегодняшний день

.Проблемы ипотечного кредитования в РФ, связанные с инфляцией

.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с общеэкономической ситуацией

.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования

.Проблемы, связанные с миграцией населения

В соответствии с программой, в целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо:

Заключение

В ходе выполнения работы была достигнута ее основная цель и решены все задачи, поставленные во введении. В заключение сделаем несколько выводов по работе.

·модель, основанную на обновлении ресурсной базы за счет внутренних возможностей банка;

·модель контрактных сбережений;

·модель специализированного ипотечного банка;

·модель секьюритизации.

Основным вопросом на текущий момент являются перспективы рынка ипотечного кредитования в 2013 году, поскольку рост рынка происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что в декабре 2012 года ставка по ипотечным кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 1,1 п.п. и составила 12,7%.

Рассмотрены основные проблемы ипотечного кредитования в современных условиях.

.Владение собственной недвижимостью гражданами РФ на сегодняшний день

.Проблемы ипотечного кредитования в РФ, связанные с инфляцией

.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с общеэкономической ситуацией

.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования

.Проблемы, связанные с миграцией населения

В соответствии с программой, в целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо:

Список используемых источников

1.Федеральный закон от 10 июля 2002 г. №86-ФЗ (ред. от 19 октября 2011 г., с изм. от 21 ноября 2011 г.) «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

2.Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями на 22 августа 2004 года) (с комментарием) (утратил силу с 01.03.2005 на основании Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

3.Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №40-ФЗ (с изменениями от 6 декабря 2011 г.) «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

4.Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу с 01 марта 2005 г. на основании Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

5.Федеральный закон от 02 декабря 1990 г. №395-1 (ред. от 06 декабря 2011 г.) «О банках и банковской деятельности» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

.Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. №2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

7.Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. №1180 «О жилищных кредитах» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

8.Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. №431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» (вместе с «Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище») (утратил силу с 31 января 2007 г. в связи с изданием Указа Президента РФ от 31 января 2007 г. №114) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

9.Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. №11 (ред. от 19 мая 2004 г.) «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

10.Закон Московской области от 19 сентября 2001 г. №144/2001-ОЗ (ред. от 27 декабря 2008 г.) «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» (принят решением Мособлдумы от 12 сентября 2001 г.-№10/143) Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

11.Агарков М.М. Основы банковского права: курс лекций. Учение о ценных бумагах: научное исследование /М.М. Агарков. -2-е изд. - М:БЕК, 2012. - 433 с.

12.Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2012. - №4. - 12-14 с.

13.Баканов, М.И. Комплексный экономический анализ в управлении коммерческим банком: материалы международной научно-практической конференции «Коммерческое дело в России: история, современное состояние, будущее» / М.И. Баканов, Л.Р. Смирнова. - М.: Издательство Московского государственного университета коммерции, 2012. - 364 с.

14.Батракова, Л.Г. Анализ процентной политики коммерческого банка: Учебное пособие / Л.Г. Батракова. - М.: Логос, 2011. - 378 с.

15.Батракова, Л.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка: Учебник для вузов / Л.Г. Батракова. - М.: Логос, 2012. - 567 с.

16.Вавилов Ю.А. Государственный кредит: прошлое и настоящее / Ю.А. Вавилов. - М., 2012. - 435 с.

17.Вайденгаммер Ю.А. Банк и его операции / Ю.А. Вайденгаммер. - М., 2012. - 242 с.

.Валенцева Н.И. Кредитный механизм и его составные элементы / Н.И. Валенцева. - М., 2012. - 241 с.

19.Василишен, Э.Н. Механизм регулирования деятельности коммерческих банков на макро- и микроуровне / Э.Н. Василишен. - М.: КБ «Издательство Экономика», 2011. - 254 с.

.Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2012. - №6. - 10 с.

21.Гиляровская, Л.Т. Комплексный анализ финансово-экономических результатов деятельности банка и его филиалов / Л.Т. Гиляровская, С.Н. Паневина. - СПб.: Питер, 2011. - 357 с.

.Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. - №10. - 2012. - 18 с.

23.Грюнинг, Х. Анализ банковских рисков. Система оценки корпоративного управления и управления финансовым риском / Пер. с англ. д.э.н. К.Р. Тагирбекова. / Х. Грюнинг, С. Брайович. - М: Издательство «Весь Мир», 2011. - 436 с.

.Дэвидсон Э. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ, - М.: - Издат, 2010. - 285 с.

.Евзмин З.П., Дмитриев-Мамомнов В.А. Теория и практика коммерческого банка / З.П. Евзмин, В.А. Дмитриев-Мамомнов. - М: 2012. - 432 с.

.Ефимова Л.Г. Банковское право / Л.Г. Ефимова. - М., 2012. - 443 с.

.Жарковская Е.П. Банковское дело: учебник для студентов вузов, 4-е изд., испр. и доп. - М.: Омега-Л, 2010. - 356 с.

28.Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2012. - №1. - 7-8 с.

29.Иванов, В.В. Надежность вашего банка / В.В. Иванов. - М.: ФБК-ПРЕСС, 2011. - 154 с.

30.Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение / И.И. Кауфман. - М, 2012. - 334 с.

31.Киселев, В.В. Коммерческие банки в России: настоящее и будущее (Банковская политика. Регулирование и управление) / В.В. Киселев. - М.: Финстатинформ, 2011. - 321 с.

.Куник Я.А. Кредитные и расчетные отношения в торговле / Я.А. Куник. - М., 2012. - 432 с.

33.Ларионова, И.В. Реорганизация коммерческих банков / И.В. Ларионова. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 243 с.

34.Ларионова, И.В. Управление активами и пассивами в коммерческом банке / И.В. Ларионова. - М.: Консалтбанкир, 2011. - 212 с.;

.Лунина Е.Д. Модернизация механизма ипотечного кредитования // Банковское дело. - 2011. - №12. - 77 с.

36.Макарова, Г.Л. Система банковского маркетинга / Г.Л. Макарова. - М.: Финстатинформ, 2012. - 566 с.

37.Миловидов В.Д. Современное банковское дело: Опыт США / В.Д. Миловидов. - М., 2012. - 322 с.

38.Молчанов А.В. Коммерческий банк в современной России: теория и практика. Учебник / А.В. Молчанов. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 368 с.

39.Основы банковского менеджмента: учеб. пособие / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: ИНФРА-М, 2012. - 389 с.

40.Панова, Г.С. Анализ финансового состояния коммерческого банка / Г.С. Панова. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 269 с.

41.Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2012. - 302 с.

42.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка // СПб.: Питер. 2011. - 246 с.

43.Усоскин В.М. Современный коммерческий банк: управление и операции / В, М. Усоскин. М., 2010. - 434 с.

.Ухтуев Г.А. Банковское право: Учебное пособие / Г.А. Ухтуев. - М., 2010. - 231 с.

.Флейшиц Е.А. Расчетные и кредитные правоотношения / Е.А. Флейшиц. М., 2012. - 545 с.

46.Цитович П.П. Учебник торгового права / П.П. Цитович. - Спб., 2012. - 434 с.

47.Черкасов В.Е., Плотицына Л.А. Банковские операции: маркетинг, анализ, расчеты / В.Е. Черкасов, Л.А. Плотицына. - М., 2012. - 534 с.

48.Замураева И. Ипотека на потоке // Власть. - 2012. - №32. - 14-15 с.

49.Зеленкова Н.М. Аренда против ипотеки // Деньги - 2012. - №1 - 43 с.

50.Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России // Финансовый менеджмент. - №1 - 2012. - 22 с.

51.Крысин, А.С. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы // Клуб банковских аналитиков. - №5. - 2012. - 19 с.

52.Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города. - 2012.- №10. 12 с.

53.Печникова А.В. Денежно-кредитная политика Банка России: стратегия и тактика // Банковские услуги. - 2012. - №3. - 15 с.

54.Соколинская Н.Э. Земельно-ипотечное кредитование: схемы финансирования и рефинансирования // Финансовая политика. - 2012. - №1. 6-8 с.

55.Фетисов Г.Г. К решению важнейшей макроэкономической проблемы России // Российский экономический журнал. - 2012. - №11/12. - 3-15 с.

Больше работ по теме:

Анализ современного состояния рынка систем денежных переводов в России (на примере АКБ" Алмазэргиэнбанк" ОАО)
Диплом
Жилищное страхование
Диплом
Анализ тенденций потребительского кредитования на примере ОАО "Сбербанк России"
Диплом
Анализ управления кредитными рисками и пути совершенствования на примере ОАО "Сбербанк России"
Диплом
Инструменты российского рынка ценных бумаг
Диплом

Предмет: Банковское дело

Тип работы: Диплом

Новости образования

Российский государственный социальный университет реорганизует сеть своих филиалов
22 Июля 2016 16:26
Более 70 представителей крупных вузов АСЕАН подтвердили участие в форуме во Владивостоке
22 Июля 2016 12:51
Абызов: публикация первичных статсведений снизит бюрократическую нагрузку на школы
22 Июля 2016 11:53
В Чечне свыше 200 школьников сдали ЕГЭ с результатом свыше 90 баллов - министр
22 Июля 2016 05:36
Замглавы Минобрнауки РФ: задача сократить число людей с высшим образованием не стоит
21 Июля 2016 20:19

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ