Анализ рынка гостиниц Москвы

 

Введение


Оценочная деятельность регулируется соответствующим законодательством и осуществляется на основании специально разработанных методов. Результатом оценочной деятельности является получение значений стоимости оцениваемого объекта, на основании чего можно проводить анализ и определять как общие тенденции развития соответствующего рынка, так и отдельного объекта оценки.

Гостиницы являются необычным объектом оценки. Они предоставляют самые разные услуги, одновременно с тем, что являются зданием и земельным участком. Поэтому всегда встает вопрос, как же оценивать этот объект: как объект недвижимости или как совокупность услуг. Оценка гостиницы сложна именно тем, что включает в себя и оценку недвижимости, и оценку бизнеса.

В настоящее время гостиничный девелопмент является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Рынок гостиничной недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупнейших городов России становится все более зрелым, предлагая его участникам новые инвестиционные возможности и все большее разнообразие конкурентоспособного гостиничного продукта.

В результате формируются различные сегменты гостиничного рынка, которые можно классифицировать следующим образом: гостиницы класса «люкс», первого класса, средней ценовой категории и эконом-класса. Выход на рынок нового отеля затрагивает не только соответствующий сегмент, но и косвенно влияет на все остальные. Анализ, правильная оценка и прогноз последствий такого взаимного влияния сегментов гостиничного рынка являются крайне важными для девелоперов и инвесторов. Все вышесказанное определяет актуальность темы данной курсовой работы.

Целью курсовой работы является оценка рынка гостиниц г. Москва на современном этапе. В соответствии с целью в работе должны быть решены следующие задачи:

1.Изучение законодательной базы ведения оценочной деятельности.

2.Определение основных методов оценки гостиничной недвижимости.

.Выявление основных тенденций развития гостиничного рынка г. Москва.

.Проведение анализа состояния и развития рынка гостиниц г. Москва на современном этапе.

Объектом исследования является рынок гостиниц г. Москва, предметом - основные показатели, определяющие развитие данного рынка.

Источниками для написания данной работы являются нормативно-правовые акты РФ, регулирующие оценочную деятельность и порядок ее ведения, учебная и научная литература по теме исследования, статистические данные и информация ранее проведенных исследований по сходной тематике.

Практическая значимость исследования определяется актуальностью темы и необходимостью постоянного мониторинга гостиничного рынка г. Москвы, определенного его привлекательностью для инвестиций и темпами роста и развития.



Глава 1. Основные понятия и методы оценочной деятельности в России


1.1 Законодательная база оценочной деятельности РФ


С развитием гостиничного бизнеса все чаще появляется необходимость проведения оценки либо имеющихся предприятий индустрии гостеприимства для определения возможности и перспективности их реконструкции или модернизации, либо свободных земельных участков для строительства новых объектов гостиничной недвижимости. Основными нормативными документами, регулирующими оценочную деятельности в России, являются:

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральный стандарт оценки ФСО-1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256;

Федеральный стандарт оценки ФСО-2 "Цель оценки и виды стоимости", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255;

Федеральный стандарт оценки ФСО-3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254№;

Федеральный стандарт оценки ФСО-4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508.

Федеральный стандарт оценки ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 238.

Федеральный стандарт оценки ФСО-6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года N 628.

Свод стандартов оценки РОО (ССО РОО - 2010) от 18 декабря 2009 г. г. Москва (для членов РОО).

Международные стандарты оценки (МСО) 2007 (International valuation standards (IVS) 2007.

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, от 29 июля 1998 года <#"justify">1.2 Методы и особенности оценки гостиниц


1.2.1 Особенности оценки гостиниц

Оценка стоимости гостиницы очень сложна, потому что нужно учитывать множество факторов. Нужно уметь прогнозировать перспективу развития гостиничного бизнеса. Так как оценка гостиницы проходит в основном, как оценка гостиничного бизнеса, а это очень важный процесс. Необходимо уделять внимание конкуренции в данном бизнесе, тому, как она зависит от сезона, как от времени года зависит спрос на услуги и, соответственно, доходы, какую категорию клиентов гостиница может привлечь. Обычно учитывается также стоимость ценных бумаг, акций гостиницы на фондовом рынке[14].

Оценка рыночной стоимости гостиницы напрямую зависит от спектра предоставляемых гостиницей услуг и доходов от них. Большинство гостиниц сегодня предлагают не только простое проживание в номерах, там же можно сходить в фитнес-центр, спа-салон или даже клуб, поиграть на поле для гольфа или покататься на лыжах. В общих доходах велика доля прибыли от бара или ресторана. Именно поэтому, рыночная стоимость гостиницы складывается из всех ее доходов. В связи со всем вышесказанным, оценщик недвижимости должен обладать высокой квалификацией в области оценки гостиниц.

При оценке стоимости гостиниц выбор методики оценки зависит от того, что оценивается (сам объект), для чего оценивается (задачи оценки) и какую стоимость объекта необходимо получить. Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.

Критерии оценки гостиниц[10]

Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:

·месторасположение;

·бренд;

·историческая ценность;

·архитектура;

·качество номерного фонда;

·наличие ресторана;

·наличие охраняемой стоянки;

·наличие конференц-залов;

·наличие разнообразных сервисов.

Для определения стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся[10]:

·размер выручки;

·уровень затрат;

·уровень заёмных средств;

·необходимые капитальные вложения;

·риски вложения в гостиницы;

·уровень собственных оборотных средств;

·стоимость земельного участка;

·стоимость улучшений (зданий и сооружений);

·стоимость прав на бренд;

·наличие спроса и предложения на гостиничные активы.

Все эти критерии используются при оценке гостиниц в трёх классических подходах: сравнительном, доходном и затратном. Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям. Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих при конкретных оценках[14].

В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки. Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.


1.2.2 Характеристика методов сравнительного подхода при оценке гостиниц

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения[19].

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода - правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения. Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене[8, с. 35]:

Момент времени действия зафиксированной цены;

Денежная единица, в которой выражена цена;

Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);

Место продажи (территориальная привязка);

Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;

НДС в цене;

Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);

Наличие скидок и надбавок к цене. Условия продажи; Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

После сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.

В рамках сравнительного подхода большинство специалистов в области оценки выделяют три основных метода: метод компании-аналога, метод продаж, метод отраслевых коэффициентов [2, с .32-35].

Метод компании-аналога

При использовании метода компании-аналога оценка стоимости готового бизнеса проводится на основании информации о стоимости предприятий- аналогов, акции которых котируются на рынке. Прежде чем приступить к подбору компаний-аналогов необходимо проанализировать специфику работы и рынок, занимаемый оцениваемой компанией.

Предприятия-аналоги должны относиться к той же отрасли, что и оцениваемая компания. Кроме того, они должны быть сходны по следующим основным финансовым и производственным характеристикам:

размер компании (выручка, численность, стоимость активов и т.д.);

ассортимент;

товарная и территориальная диверсификация;

технологическая и техническая оснащенность;

риски, связанные с работой;

сопоставимость предполагаемой сделки (форма сделки, условия финансирования, условия оплаты и т.д.)

Компании-аналоги, отобранные для проведения оценки стоимости компании сравнительным подходом, должны не только осуществлять один вид деятельности с оцениваемой компанией, но и должны были быть проданы не так давно по отношению к сроку продажи компании. При этом компании-аналоги не должны быть вовлечены в процесс поглощения, поскольку это искажает их реальную цену.

В случае если по каким-либо из перечисленных критериев существуют расхождения между компаниями-аналогами и оцениваемой компанией, необходимо использовать соответствующие мультиппликаторы (коэффициенты, характеризующие соотношения результирующего показателя к одной из его составляющих).

Широко распространены следующие виды мультипликаторов [18, с. 113]:

стоимость компании/прибыль;

стоимость компании/денежный поток;

стоимость компании/рыночная стоимость материальных активов.

В зависимости от того, какая информация о предприятиях-аналогах доступна, могут быть использованы и другие мультипликаторы.

При расчете стоимости компании рекомендуется пользоваться несколькими мультипликаторами, заранее определив для каждого степень достоверности (весомость). Достоверность того или иного мультипликатора определяется экспертным методом. При использовании нескольких мультипликаторов формула расчета стоимости компании будет выглядеть следующим образом:


Стоимость компании = сумма (КiхMiхBi),


где n - количество показателей деятельности, использованных при оценке стоимости компании;- i-ый показатель деятельности оцениваемого предприятия;- мультипликатор по i-тому показателю;- вес i-ого мультипликатора.

Метод продаж

В качестве первичной информации для расчета стоимости готового бизнеса по методу продаж также используются данные о цене приобретения пакетов акций компаний-аналогов. Главное отличие этого метода от метода компании-аналогов в том, что при его применении допустимо использование информации о ценах на акции аналогичных предприятий в любых сделках, в то время как метод компаний-аналогов подразумевает использование данных о сделках с контрольными пакетами акций аналогичных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов

Метод основан на использовании отраслевых мультипликаторов, рассчитанных в ходе исследований статистики продаж предприятий отрасли, проводимых специализированными агенствами. Необходимо, чтобы исследование было проведено не менее чем для половины всех предприятий отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым.

К достоинствам сравнительного подхода при оценке стоимости гостиниц следует отнести его рыночную направленность. Ведь рассматриваются конкретные сделки купли-продажи близкие к дате оценки.

К недостаткам сравнительного подхода при оценке гостиниц следует отнести, прежде всего, закрытость информации о состоявшихся сделках купли-продажи гостиниц. В этих условиях оценщики часто пользуются предложениями о продаже гостиниц, а это как говориться - две большие разницы. Каждый продавец гостиницы вправе назначать любую цену, однако оценщику следует быть достаточно осторожным при выборе объектов-аналогов пригодных для сравнения. Предпочтительно в этих условиях пользоваться данными по уже совершившимся сделкам.

В существующих условиях неразвитости и закрытости рынка продаж гостиниц, оценщику остается принять все необходимые усилия для добывания информации о свершившихся сделках купли-продажи гостиниц и ее разумной обработки.


1.2.3 Характеристика методов доходного подхода

При оценке бизнеса с позиции доходного подхода, основой является доход, как фактор, определяющий величину стоимости объекта [8, с. 79]. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Доходный подход к оценке бизнеса может осуществлять различными методами [10].

. Метод капитализации дохода, согласно которому рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

= D/R ,(2.1)


где: D - чистый доход бизнеса за год; - коэффициент капитализации.

В качестве капитализируемого дохода могут выступать показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли или темпы ее роста будут постоянными.

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов [9, с. 233]:


,(2.2)


где PV - текущая стоимость; n - число периодов; In - доход n-периода; Y - ставка дисконтирования.

Основными этапами оценки компании методом дисконтированных денежных потоков являются[1, с. 413]:

. Сбор требуемой информации.

. Выбор модели (типа) денежного потока: номинальный или реальный; от собственного или инвестируемого капитала. Обычно используют модель собственного капитала, при которой к чистой прибыли, скорректированной на налоги и отвлечение средств, прибавляются стоимость амортизации, и учитываются изменения собственного оборотного капитала и долгосрочной задолженности, и вычитается сумма капитальных вложений.

. Определение длительности прогнозного периода и его единицы измерения.

. Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз. Прогнозирование выручки от реализации может осуществляться укрупнено или детально. Укрупненным подходом пользуются при предварительной оценке бизнеса или при отсутствии информации.

. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза расходов. Здесь также применяется укрупненный или детальный подход, в зависимости степени детализации затрат: деление на постоянные и переменные или по элементам.

. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.

. Расчет величины денежного потока для каждого прогнозного года.

. Определение ставки дисконтирования. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую компанию.

. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы компании стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. Здесь может использоваться модель Гордона, метод чистых активов или метод ликвидационной стоимости (если предполагается ликвидация компании по окончании прогнозного периода).

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны. Расчет проводится по формуле [18, с. 325]:


,(2.3)


где FV - ожидаемая стоимость в постпрогнозный период; CF(n+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; Y - ставка дисконтирования; t - долгосрочные темпы роста денежного потока. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования

. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения. умножение денежного потока на коэффициент текущей стоимости с учетом выбранной ставки дисконтирования. Текущая стоимость единицы (Vn) - это текущая стоимость одной денежной единицы, которая должна быть получена через n-периодов при ставке сложного процента (ставки дисконтирования), равной i:


.(2.4)


Необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

. Внесение итоговых поправок. Наиболее существенными считаются две поправки: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.

. Согласование полученных результатов.

В результате оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

Доходный подход при оценке стоимости гостиниц, как правило, используется всегда, даже тогда, когда его применение затруднительно. Затруднения могут возникнуть при отсутствии ретроспективной деятельности оцениваемой гостиницы, в том числе при оценке незавершенных строительством объектов. В этом случае денежный поток прогнозируется на базе предполагаемых экономических показателей гостиницы, основанных на рыночных показателях, действующих в аналогичных гостиницах с учетом внешней рыночной среды.

Следует отметить, что при оценке недвижимости гостиниц доходным подходом необходимо учесть, что помимо недвижимости имущественный комплекс включает в себя не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из оборотных активов, нематериальных активов том числе передаваемого гудвилла и персонального гудвилла[14].

Доходный подход учитывает инвестиционную привлекательность гостиницы - наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость гостиницы. Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы гостиниц и гостиничного рынка.

Это требует тщательного анализа ретроспективных экономических показателей гостиницы, изучение определяющих факторов получения прибыли гостиницы, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает гостиница.


1.2.4 Характеристика затратного подхода к оценке гостиниц

В оценке гостиничного бизнеса затратный подход - это средство расчета стоимости бизнеса с использованием методов, основанных на рыночной стоимости активов бизнеса. При реализации подхода на основе активов баланс гостиницы, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы гостиницы - материальные и нематериальные - и все обязательства показаны по рыночной стоимости.

Для оценки имущества гостиниц затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний[15]. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Обычно, стоимость строительства улучшений определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные данные можно получить от компаний, владеющих гостиницами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена[14].

Очень важным в процессе оценки недвижимости гостиницы затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение гостиницы и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.

Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов гостиницы, относящихся к недвижимости и к основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов гостиницы стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия[17, с. 377].

При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости гостиниц. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества гостиниц при определенных целях оценки.

Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости объекта недвижимости гостиницы. Оценку других элементов легко осуществить, используя стоимость, которая уже известна из доходного и сравнительного подходов.

Проблемы в применении затратного подхода возникают при наличии значительного устаревания основных средств гостиницы, в частности функционального и внешнего. Количественная оценка этих факторов может быть проблематичной, зачастую настолько, что этот подход становится неприменим. Появление внешнего устаревания может быть проиллюстрировано изменением международной ситуации, которая может вызвать спад в международных перевозках и туризме, или причиной такого спада может стать увеличение цены на топливо. Функциональный и внешний виды устаревания могут проявиться еще до завершения строительства. В силу этих обстоятельств затратный подход имеет ограниченную полезность при оценке объектов гостиничного бизнеса.


Глава 2. Анализ и оценка состояния и развития гостиничного рынка Москвы


2.1 Основные тенденции развития рынка гостиниц Москвы


Гостиничный бизнес - это одна из наиболее развивающихся отраслей сферы обслуживания, приносящая многомиллионные прибыли. Для российского рынка - это огромный потенциал для развития. Актуальность темы исследования обуславливается тем, что индустрия размещения является одной из наиболее развивающихся и основных отраслей сферы услуг, приобретающей все большее значение для развития туризма и всего народного хозяйства в целом. Бурный рост туризма в Москве обусловил значительное развитие гостиничной сферы, повышение требований к соответствующей инфраструктуре размещения, качеству оказываемых услуг[5].

Новизна подхода к проблеме, затронутой в статье, заключается в выдвижении гипотезы, согласно которой оценка состояния и развития гостиничных услуг в первую очередь зависит от туристских предпочтений гостей, размещающихся в гостиничных предприятиях. Чем ближе ожидания гостей и уровень предоставляемых услуг, тем успешнее развивается предприятие. Основным же направлением развития гостиничного комплекса при таком подходе будет внедрение информационных технологий во все сферы гостиничного обслуживания.

В первом полугодии 2011 году объем Российского рынка гостиничных услуг составил 56 млрд рублей, что на 3,4% выше аналогичного показателя предыдущего года[10]. По итогам первой половины 2011 года, наибольшая доля гостиничного рынка приходится на Центральный федеральный округ - около 38%. По 15% приходится на Северо-Западный и Южный федеральные округа. Причем, львиную долю рынка перетягивают на себя столицы: на Москву приходится 28% российского рынка, а на Санкт-Петербург 9%. При этом столицы остаются самыми дорогими городами по стоимости размещения.

К общим тенденциям развития гостиничного комплекса в России можно отнести[11]:

·Повышение интереса потенциальных инвесторов к гостиничному бизнесу, особенно к московскому (по данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии 2007 года каждый гостиничный номер в столице принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне, занявшем второе место по данному показателю[4]);

·Развитие и насыщение сегментов недвижимости, используемой в гостиничном комплексе;

·Появление мно опрофильных компаний на гостиничном рынке (инвестируют в индустрию гостеприимства те, кто никогда этим не занимался и не был связан с данной индустрией);

·Изменение структуры гостиничного комплекса в стороны постоянного расширения его функций и внедрения дополнительных услуг и сервисов;

·Выход российских инвесторов и девелоперов на зарубежные гостиничные рынки;

·Вертикальная интеграция с туристическими компаниями по созданию турпродуктов полного цикла;

·Горизонтальная интеграция предприятий индустрии гостеприимства, создание сетей и ассоциаций;

·Развитие малых форм гостиничного бизнеса (мини-отели, малые гостиницы и т.п.)

Все эти тенденции характерны и для рынка гостиничных услуг г. Москвы. Гостиницы столицы представляют собой вполне сформировавшуюся иерархическую структуру. Подразделение идет на крупных игроков, имеющих в своих фондах тысячи и сотни номеров различной степени звездности, в большей части высокозвездных, а также на малых участников рынка туризма и гостиничных услуг. Сегмент мини-гостиниц Москвы не имеет особых разделений, но здесь представлены и отели, по категории не уступающие дорогим гостиницам, и отели эконом-класса[8]. оценка гостиница рынок затратный

Основная сложность изучения состояния московского гостиничного комплекса заключается прежде всего в том, что отсутствуют доступные и полные данные по статистике индустрии гостеприимства. Это обусловлено тем, что часть рынка гостиничных услуг является «серой», т.е. хотя предприятием оказываются именно услуги размещения, но по ряду причин в официальную статистику они не попадают. Особенно это касается малых форм гостиничного бизнеса: в столице существует достаточное количество малых гостиниц квартирного типа, но по официальным данным они не являются гостиницами, а проходят как сдача квартир внаем. Такое положение объясняется тем, что вывод недвижимости из жилого фонда для создания гостиницы занимает больше года по времени и затратен в материальном плане, поэтому более 50 % малых гостиниц таковыми официально не являются[7]. К тому же, официальная статистика не учитывает средства размещения, находящиеся в процессе ввода в эксплуатацию, реконструкции и т.п., а в ряде исследований (например, агентств DISCOVERY Research Group или РБК) такие данные учитываются.

Для сравнения: согласно материалам официальной статистики, в Москве в период 2003-2009 гг функционировало от 193 до 198 гостиниц вместимостью от 64,45 до 65,97 тыс. номеров в год, а по данным независимых агентств эти цифры за период составили от 185 (2003 г.) до 267 (2009 г.) гостиничных предприятий на 65,8 - 79,4 тыс. номеров в целом, с сохранением тенденции постоянного роста показателей[6].

Согласно данным аналитических агентств в Москве в 2010 г. по состоянию на конец декабря было введено 6 из 10 заявленных к открытию в начале года гостиниц общей вместимостью 1721 номер. Это число равно общему объему номерного фонда, введенному в период 2008-2009 годы. Примечательно, что все открытые в 2010 году гостиницы относятся к верхнему ценовому сегменту - категории 4-5 звезд, а 70% построенных гостиниц и вовсе класса люкс (гостиницы Radisson Royal Hotel Moscow - Украина, Renaissance Moscow Monarch Centre, Lotte Hotel). Несмотря на возрастающую потребность в номерах туристского класса, из-за больших сроков окупаемости инвестиционных проектов и под влиянием последствий экономического кризиса, ни один отель данной категории в 2010 году открыт не был[13].

По уровню комфортности гостиничный комплекс Москвы можно разделить на [12]:

) Отели «люкс»: с относительно большой численностью персонала, эти отели обеспечивают очень высокий уровень сервиса самым требовательным клиентам. Гостиницы класса «люкс» располагаются в центре крупного города; цены на размещение и услуги очень высокие, но и условия проживания - элитные. Цена, как правило, соответствует качеству: номера с дорогой отделкой, управление - по высшим профессиональным европейским стандартам. Такие отели обычно используют деловые туристы для деловых встреч: руководители корпораций, профессионалы высокого ранга, участники конференций на высоком уровне.

) Отели высокого класса: обычно расположены в пределах крупного города и имеют широкий набор услуг, качественно обученный обслуживающий персонал управляется профессиональной командой менеджеров и, соответственно, цены выше средних по региону. В номерах - дорогая мебель и оборудование, в отеле - просторное фойе и ресторан. Обычно в таких отелях останавливаются бизнесмены, участники конгрессов или индивидуальные туристы.

) Отели среднего класса: располагаются обычно в пределах города и предполагают типичный набор услуг. Тарифы - на уровне средних цен или чуть выше их. Команда управления подготовлена достаточно профессионально.

) Отели экономического класса: расположены вблизи городской черты, вдоль транспортных магистралей города, по которым легко доехать до центра. Цена за номер в таких отелях обычно на 30 -50% ниже средней. Эти гостиницы рассчитаны на бизнесменов и туристов, не нуждающихся в полном пансионе и стремящихся получить просто современный стандартный номер и расположенный вблизи ресторан с приличной кухней.

Надо сказать, что термин «экономический» подчеркивает снижение стоимости услуг не за счет снижения качества обслуживания, а за счет целого ряда факторов: строгой экономии при строительстве гостиницы, упрощенной системы обслуживания и управления, стандартизации и систематизации гостиничного продукта за счет резкого снижения эксплуатационных расходов. Сегодня именно гостиницы экономического класса имеют тенденцию гибко и быстро реагировать на меняющуюся конъюнктуру московского туристского рынка, экономически выгодны и быстро окупаются.

Наряду с основной услугой в виде проживания многие гостиницы оказывают и дополнительные услуги: встреча на вокзале или в аэропорту, трансфер из/в аэропорт или вокзал, визовые услуги, экскурсии, заказ ж/д и авиабилетов, билеты в театры и т.д., превращаясь, по сути, в мини-турхолдинг, выполняющий функции гостиницы и турагенства [16].

Подробный перечень требований к предприятию гостиничного бизнеса приведен в Приказе от 7 мая 2010 г. N 461 Министерства спорта, туризма и молодежной политики РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».


2.2 Анализ и оценка гостиничного рынка Москвы


Развитие ситуации на гостиничном рынке Москвы в настоящий момент определяется последствиями мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В 2010 году происходит постепенное восстановление рынка: в целом по рынку гостиниц международного качества загрузка выросла на 8% почти до 70% (69,1%), а средний тариф, наоборот, понизился на 8% до 6 596 рублей. [17]

Чтобы лучше понять сложившуюся ситуацию на рынке, следует рассмотреть каждый сегмент по отдельности - отели класса люкс, отели высшего предела верхней ценовой категории, отели верхней ценовой категории, отели категории выше среднего и среднего уровня. Отелей экономического уровня международного класса в Москве все еще недостаточно для того, чтобы рассматривать их как отдельную группу.

Гостиницам класса люкс, к которым относятся, например, Ritz Carlton и Park Hyatt, удалось добиться уровня загрузки 2008 года путем снижения среднего тарифа. По сравнению с 2009 годом загрузка в этом сегменте увеличилась на 10%, а показатель ADR снизился на 7%, что привело лишь к незначительному росту RevPAR на 2%. Однако и это можно считать неплохим результатом по сравнению с прошлым годом, когда показатель RevPAR упал на 25% по отношению к 2008 году. Все это свидетельствует о том, что потребуется еще много времени, чтобы гостиницы смогли вернуться к докризисным показателям[3].

По сравнению с 2009 годом в гостиницах высшего предела верхнего сегмента в 2010 году наблюдается рост загрузки на 5% и снижение показателя ADR на 3%, что привело к росту RevPAR также на 2%. Однако докризисный уровень еще не достигнут - нынешний RevPAR ниже показателя 2008 года на 30%. Это свидетельствует о том, что до кризиса цены были завышены, и едва ли можно будет ожидать быстрого роста операционных показателей гостиниц данного сегмента до уровня 2008 года. Тем не менее, специалисты C&W прогнозируют небольшой рост тарифов и высокую загрузку[17].

Гостиницы верхней ценовой категории, как правило, располагают большим номерным фондом и развитой инфраструктурой, поэтому по сравнению с отелями других категорий им пришлось пойти на серьезное снижение тарифов, чтобы хотя бы немного увеличить загрузку. Эта тенденция наметилась еще в 2009 году, когда гостиницы данного сегмента оказались наиболее успешными с точки зрения загрузки по сравнению с 2008 годом, однако им пришлось снизить ADR на 26%. В 2010 году этот показатель упал еще на 11 %. Так, в 2010 году средний тариф в отелях данного сегмента составил 6 000 рублей против 8700 рублей в 2008 году. Тарифы едва ли снова достигнут докризисного уровня, поскольку существовавший на тот момент уровень цен не был оправданным. В таких крупных отелях загрузка ниже, чем в гостиницах других сегментов, за исключением люксовых. Это свидетельствует о том, что корпоративный спрос переместился в сторону более доступных гостиниц. До тех пор, пока гостиницам верхней ценовой категории не удастся добиться устойчивого роста загрузки, они вряд ли смогут рассчитывать на рост тарифов.

Наилучшие результаты в течение 2010 года отмечались в сегменте отелей выше среднего: по сравнению с прошлым годом показатель RevPAR в таких гостиницах вырос на 6 % и составил 4 200 рублей, что превышает показатель отелей верхней ценовой категории, составивший 3 900 рублей. К категории выше среднего можно отнести такие гостиницы, как Marriott Courtyard. Поскольку гостиницы верхней ценовой категории продолжают предоставлять скидки, то их ADR практически сравнялся со средним тарифом гостиниц сегмента выше среднего. Поэтому сейчас основная проблема гостиниц рассматриваемого сегмента состоит в том, что гостиницы верхней ценовой категории предлагают более широкий набор услуг практически по таким же ценам. С учетом того, что загрузка гостиниц категории выше среднего в 2010 году составляет около 74%, в следующем году они смогут рассчитывать на повышение своих тарифов. Однако их операционная деятельность во многом будет зависеть от «соседей» в верхнем ценовом сегменте[3].

В условиях отсутствия динамики по показателю RevPAR (доходность на номер) в 2010 году по сравнению с 2009 годом особый интерес вызывает развитие ситуации на гостиничном рынке в 1 квартале 2011 года. Как и в любой сфере бизнеса, по тому, насколько высоки операционные результаты гостиниц Москвы за первый квартал, можно судить об их деятельности на год вперед. Традиционно первый квартал - период «затишья», поскольку большая часть января (практически 3 первые недели) «пропадают» из-за новогодних праздников. В приложении А1 приводятся показатели загрузки, ADR (среднего тарифа) и RevPAR московских гостиниц (на основе выборки 8500 номеров международного качества) за первый квартал года и их итоговые показатели за тот же год: [12]

Самые значительные изменения в течение года прослеживаются в уровне загрузки (т.к. большая часть корпоративных контрактов заранее согласовывается в начале каждого года). Если рассматривать результаты деятельности гостиниц за 2008 и 2010 годы, как более репрезентативные, нежели «кризисные» показатели 2009 года, можно прогнозировать дальнейший рост загрузки. Загрузка в первом квартале составила 64%, это своеобразная отправная точка роста. К концу года загрузка по рынку вполне может преодолеть 70% барьер. Соответственно, также прогнозируется и рост RevPAR, более чем на 10% в целом по городу.

В приложении А2 приводится динамика операционных показателей гостиниц в 1 квартале за последние 4 года. Видно, что показатели среднего тарифа и доходности на номер в первом квартале 2011 года чуть выше уровня того же периода 2010 года, но гораздо ниже 2008 года, что определяется общим снижением тарифов для обеспечения роста загрузки. И это было достигнуто - уровень загрузки составил 65 % в 2011 году против 61 % в 2008 году. [12]

Гостиницы верхней ценовой категории появились в Москве раньше всего, более 10 лет назад открылись такие отели, как Renaissance Олимпийский, Marriott Grand, Sheraton Palace, Radisson Славянская.

Обычно для развивающихся гостиничных рынков характерно то, что первыми на них выходят гостиницы именно этой ценовой категории. В настоящее время наблюдается укрепление позиций гостиниц средней ценовой категории, и гостиницы верхней ценовой категории после многих лет успешной деятельности вынуждены вести жесткую конкурентную борьбу за увеличение RevPAR. Ввиду отсутствия конкуренции такие гостиницы занимали господствующее положение на рынке, а постоянно растущие средние тарифы (начиная с 2005 года) сопровождались снижением загрузки вплоть до нового скачка в 2008 году, перед началом кризиса. Однако это не оказало негативного влияния на показатель RevPAR, который в 2008 году достиг максимального значения. Показатель ADR в первом квартале 2007 года составил более 8000 рублей, что с учетом обменного курса того времени было эквивалентно 350 долларам США. Средний тариф в первом квартале 2011 лишь немного превысил отметку в 220 долларов США (приложение Б1).

Основной проблемой для больших гостиниц с развитой инфраструктурой стало появление конкуренции со стороны гостиниц верхнего предела средней ценовой категории, таких как Marriott Courtyard, Novotel, Holiday Inn Лесная, Катерина Сити и др. В 2010 году гостиницы этого сегмента продемонстрировали более высокий RevPAR, чем гостиницы высокой ценовой категории, и эта тенденция сохраняется и в начале 2011 года[12].

Безусловно, в верхнем ценовом сегменте есть гостиницы, которые работают более эффективно, а есть те, которые функционируют менее успешно, и мы видим, что одним из ключевых факторов успеха является расположение гостиницы. Так, гостиница на Тверской сможет рассчитывать на более высокие тарифы, нежели гостиницы в других частях города.

Далее в приложении Б (рис. Б2-Б5) приведены те же показатели за тот же период для остальных категорий гостиниц Москвы. Из приведенных данных видно, что по уровню загрузки лидирует средний ценовой сегмент гостиниц, минимальная загрузка у гостиниц люксового сегмента. Остальные тенденции примерно повторяют среднерыночные.

Строительство новых и реконструкция старых объектов гостиничной индустрии Москвы происходит на основе конкурсного привлечения различных инвесторов. Инвестирование строительства гостиниц в Москве становится более привлекательным с точки зрения создания долгосрочного источника доходов. Так как доходы гостиницы достаточно мультипликативны, то инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса все возрастает[7]. Имеет значение также разрешение строительства гостиничных объектов в рамках многофункциональных офисных и торгово-развлекательных комплексах, что существенно сокращает сроки окупаемости проектов.


Заключение


Оценочная деятельность является неотъемлемой частью развития рыночных отношений в России. Оценка осуществляется с применением трех основных подходов на основе разработанных нормативно-правовых актов, включающих федеральные законы и стандарты, регулирующие ведение оценочной деятельности.

Применение различных подходов к оценке бизнеса дает в сумме хороший результат, каждый метод обладает достоинствами и недостатками, но применять их следует обязательно как для контроля состояния бизнеса, так и при совершении сделок купли-продажи. Оценка недвижимости базируется в большей степени на сравнительном подходе. Применить доходный подход чрезвычайно сложно. А затратный подход в оценке недвижимости не покажет рыночную стоимость, т.к. не всегда затраты равны стоимости.

Гостиничный бизнес с точки зрения оценки является очень сложным, так как гостиница является и объектом недвижимости, имеющим свою стоимость, и бизнесом, приносящим доход, что также является объектом оценки. Поэтому применение любого из трех основных оценочных подходов имеет свои особенности.

Проведенный в работе анализ основных тенденции развития гостиничного рынка Москвы показал, что количество объектов гостиничной индустрии постоянно растет, оперативные показатели гостиниц, несмотря на влияние мирового финансового кризиса 2009 года, также имеют положительную динамику. Общая инвестиционная привлекательность рынка обеспечивается политикой Правительства Москвы, ростом востребованности гостиничных услуг и их мультидоходностью.

Список использованных источников


1.Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: #"justify">Приложение А


Таблица А1 -Сравнение операционных показателей гостиничного рынка Москвы

ГОДЗагрузка, %ADR, руб.Доходность на номер, руб1 квГодОткл., %1 квГодОткл., %1 квГодОткл., %200861,066,7+9,38954,09276,0+3,65462,06191,0+13,3200955,063,6+15,68013,07198,0-10,24407,04579,0+3,9201060,069,1+15,26803,06596,0-3,04082,04556,0+11,6

Рисунок А1 - Гостиничный рынок Москвы, взвешенные средние показатели за 1 квартал 2008-2011 гг.


Приложение Б


Рисунок Б1 - Гостиницы Москвы верхней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)


Рисунок Б2 - Люксовые гостиницы Москвы (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)

Рисунок Б3 - Гостиницы Москвы верхнего предела верхней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)


Рисунок Б4 - Гостиницы Москвы верхнего предела средней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)


Рисунок Б5 - Гостиницы Москвы среднего ценового сегмента (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)


Введение Оценочная деятельность регулируется соответствующим законодательством и осуществляется на основании специально разработанных методов. Результато

Больше работ по теме:

Предмет: Туризм

Тип работы: Курсовая работа (т)

Новости образования

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: MAIL@SKACHAT-REFERATY.RU

Скачать реферат © 2018 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ