Анализ рынка гостиничной недвижимости

 

Содержание


Введение

. Теоретическая часть. Оценочная стоимость недвижимости

. Практическая часть. Оценочная стоимость гостиничной недвижимости на примере 3-х гостиниц Южного Административного Округа Москвы: «Джаз-отель», «Фламинго» и «Электрон»

Заключение

Список использованной литературы


Введение


Сегодня в условиях, когда на мировом гостиничном рынке наблюдается падение заполняемости отелей, собственники отелей идут на беспрецедентные меры в целях привлечения клиентов. Гостиницы верхнего сегмента до последнего времени прилагали максимум усилий для сохранения цен на прежнем уровне за счет специальных предложений и акций. Однако в августе было отмечено уменьшение цен на гостиничные номера некоторых международных операторов. Так, по данным компании Smith Travel Research, гостиничная сеть Starwood Hotels понизила классность ряда своих отелей, а сети Hilton и InterContinental отказались от традиционных для пятизвездочных отелей услуг: бесплатных газет, цветов в номерах и пр.

Однако для российских отельеров подобные меры остаются неприемлемыми. Тем не менее, они готовы идти на уступки клиентам. Пансионат «Олимпийский Дагомыс» в Сочи, например, предлагает отдых в рассрочку: изначально клиент оплачивает 50% стоимости путевки, а оставшуюся сумму возвращает в течение 6 месяцев.

Со своей стороны Правительство Москвы предпринимает попытки по стимулированию гостиничного сегмента: собственникам офисных комплексов в центре города было предложено переоборудовать их в небольшие гостиницы. Однако на сегодняшний день нельзя однозначно судить, окажется ли данная мера реальной и востребованной с учетом соотношения стоимости проведения перепланировки, а также оснащения гостиничных номеров и существенно снизившегося с конца 2008 г. дохода с номера. Кроме того, в связи с тем, что гостиничный сегмент все меньше привлекает инвесторов, власти Москвы продлили на 10 лет (до 2020 г.) реализацию программы по строительству гостиниц. Напомним, что изначально к 2010 г. предполагалось увеличить количество гостиниц в столице до 556.

Тема данной работы определена как анализ рынка гостиничной недвижимости (на примере 3-х гостиниц Южного Административного Округа Москвы: «Джаз-отель», «Фламинго» и «Электрон»).

Объектом данной работы выступают предприятия, осуществляющие свою деятельность на данном рынке. Предметом данного исследования является маркетинговая деятельность предприятий и, прежде всего, маркетинговое исследование как составляющая этой деятельности.

Проблемой данного маркетингового исследования является определение конкурентоспособности того или иного объекта недвижимости. Целью данного маркетингового исследования является выявление отношения потребителей к тем или иным объектам недвижимости и на этой основе выбор самых привлекательных сегментов рынка. Задачами данного маркетингового исследования будет являться определение мнения потребителей к объектам гостиничной недвижимости г. Москвы и Московской области, сравнение отношения потребителей к различным игрокам данного рынка и разработка рекомендаций по использованию результатов исследования.


1. Теоретическая часть. Оценочная стоимость недвижимости


В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы к оценке недвижимости

Доходный подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:



где - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:


где - коэффициент капитализации

- ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

- норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами. Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.


2. Практическая часть. Оценочная стоимость гостиничной недвижимости на примере 3-х гостиниц Южного Административного Округа Москвы: «Джаз-отель», «Фламинго» и «Электрон»

рыночный стоимость гостиничный недвижимость

Рассмотрим оценку недвижимости на примере гостиниц Южного Административного Округа Москвы: «Джаз-отель», «Фламинго» и «Электрон».

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 1).


Таблица 1

Расчетные показатели «Джаз-отель»,Значение показателя 1. Площадь оцениваемого помещения, м25002. Доля неиспользуемой площади, %- для первого года15- для второго года 20- в последующие годы - полная загрузка03. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м23004. Рост арендной платы в год, %125. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, %36. Расходы на управление, % в год от ДВД 57. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД108. Капитальные вложения, % в год от ЧОД159. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.15 65010. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.17 80011. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения3512. Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, %1213. Премия за риск вложения в недвижимость, % 614. Премия за риск ликвидности, %615. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %5Расчет производится в следующей последовательности.

. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 2).

. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

.1 Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70%) и стоимости приобретения объекта Спр: ИК = 0, 35 · Спр = 0,35 · 15 650 = 5 478 тыс. руб.

.2 Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:


ЕПЛ = ИК · /PМТ/ = ИК · /колонка №6/,


где /PМТ/- фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки №6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N. Тогда:

ЕПЛ = 7 825 · /колонка №6/ = 5 478 · 0,01435 = 78,6 тыс. руб.

Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:


РОД = ЕПЛ · 12 = 78,6 · 12 = 943 тыс. руб.



Таблица 2

Расчетные показатели «Фламинго» Значение показателя Годы прогнозного периода, год20122013201420152016Исходная информация по объекту оценки1. Площадь оцениваемого объекта, м25002. Доля неиспользуемой площади, %15100003. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2300336 300+ 300Ч Ч 0,12376,32 336+ 336Ч Ч 0,12412,45 376,32 + +376,32Ч Ч 0,12461,94 412,45 + +412,45Ч Ч 0,124. Доля потерь при сборе платежей, %33333Расчетные показатели по объектам оценки5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 Ч стр. 3 Ч 12 мес.)1 800 2 0162 2582 4752 7726. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 Ч стр. 2/100)75500007. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 Ч стр. 3 Ч 12 мес.) + + (стр. 5 Ч стр. 4/100))324 2410008. Действит. вал. доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5-7)1 470 1 7752 2582 4752 7729. Операционные расходы (ОР), в том числе:221 267339372416- управленч. расходы, 5% от ДВД, (0,05 · стр. 8)74 89113124139- прочие операц. расходы, 10% от ДВД, (0,1 · стр. 8)147178226248277


.3 Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).


ОПК(5) = ЕПЛ · /PVA/ = ЕПЛ · /колонка №5/,


где /PVA/ - фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки №5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N - n). Тогда:

ОПК(5) = 78,6 · /колонка №5/ = 78,6 · 44,95504 = 3 534 тыс. руб.

. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3).


Таблица 3

Денежные потоки, тыс.руб.Значение показателя «Электрон».Прогнозный период, тыс.руб. /годГоды201220132014201520161. Действительный валовой доход (ДВД)1 470 1 7752 2582 4752 7722. Операционные расходы 221 2673393724163. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 - стр.2)1 3231 5972 0322 2272 4954. Капитальные вложения, 15% от ЧОД (0,15 · стр.3)1992403053343745. Обслуживание кредита943943943943943Денежный поток до уплаты налогов (стр. 3 - стр. 4 - стр. 5)1814147849501 178

. Определение ставки дисконтирования. Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 7,5%. Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 4).


Таблица 4

Вид и наименование риска для 3-х гостиницСтепень риска, баллы1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)12. Ликвидности13. Неполучение арендных платежей 14. Неэффективный менеджмент 15. Криминогенные факторы 16. Финансовые проверки 17. Неправильное оформление аренды 1Количество наблюдений 0101012020Взвешенный итог 023406140180Сумма 47Количество факторов 6Средневзвешенное значение балла 7,83Величина ставки за риск (1 балл = 1%) 7,83% ? 7,8%

Соответственно, ставка дисконтирования составит:

R = 7,5 + 7,8 = 15,3%

стоимость недвижимость доходный сравнительный

. Определяем текущую стоимость реверсии:


Срев. = (Сперепр - ОПК(5)) / (1 + R)5 = (17 800 - 3 534) / (1 + 0,153)5 =

= 7 001 тыс. руб.


. Определяем рыночную стоимость склада Сн как сумму годовых дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости реверсии:

Сн = 181 / (1 + 0,153)1 + 414 / (1 + 0,153)2 + 784 / (1 + 0,153)3 + 950 / / (1 + 0,153)4 + 1 178 / (1 + 0,153)5 + 7 001 = 157 + 311 + 512 + 538 + + 578 + + 7 001 = 2 096 + 7 001 = 9 097 тыс. руб.

Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реализации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимостью недвижимости Сн (инвестиционной стоимостью) и определенная доходным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости Спр (9 097 тыс. руб. << 15 650 тыс. руб.), что делает процесс инвестирования в данный объект недвижимости невыгодным.

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Согласно условиям задачи (см. п. 2.2), площадь оцениваемого объекта составляет 500 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 5.


Таблица 5

«Джаз-отель»«Фламинго»«Электрон».Площадь, м2ОфисПарковкаЦена сделки, тыс.руб.ПлощадьОфисПарковкаЦена сделки, тыс.руб.Площадь, м2ОфисПарковкаЦена сделки, тыс.руб.500естьесть16 500500нетнет13 450410естьесть12 800

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

. Рассмотрим характеристики гостиниц. Как видно из таблицы 5, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у гостиницы «Джаз-отель» есть офис и парковка, а у гостиницы «Фламинго» их нет.

. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравниваем гостиницы «Джаз-отель» и «Фламинго» по их стоимости сделки (Ссд1 и Ссд2):


Коф+парк = Ссд1 - Ссд2 = 16 500 - 13450 = 3 050 тыс.руб.


. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 4: «Джаз-отель»

Коф = 12 800 - 12 300 = 500 тыс. руб.

. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:


Коф+парк - Коф = 3 050 - 500 = 2 550 тыс.руб.


. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку «Джаз-отель» превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у «Джаз-отель» есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то делается минусовая корректировка:


Сн(оф+парк) = Ссд1 - Кпарк = 16 500 - 2 550 = 13 950 тыс.руб.


. Поскольку в районе А, где расположена «Джаз-отель», цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5% дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5% дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5% дороже):

Сн (мест) = 13 950 · 1,05 = 14 647 тыс. руб.

. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимости за период 10 лет составит 65% (согласно общим условиям задачи, отраженным в п. 2.2.1), то сделаем корректировку на время.

Среднегодовая динамика роста стоимости - 6,5% (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырастет на 3,25%. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит:

Сн = 14 647 · 1,0325 = 15 123 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, достаточно близка к цене предложения (по условиям задачи составляет 15 650 тыс.руб.), но на 527 тыс. руб. меньше ее.

Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем на условном примере путем реализации следующих этапов оценки.

. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).

.1 Определяем объем здания складского комплекса:

Vзд = 500 × 6,5 = 3 250 м3.

.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

.2.1 Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС (см. табл. 4) восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3 250 м3 для группы капитальности II для второго территориального пояса составляет 16,2 руб.

Тогда:


Свосст1969 = V × C = 3 250 × 16,2 = 52 650 руб.

.2.2 Определяем величину восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. №94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда:


Свосст1984 = Свосст1969 × К69-84 = 52 650 × 1,19 = 62 654 руб.


.2.3 Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:


Свосст2010 = Свосст2010 × К84-010 = 62 654 × 69,74 = 4 370 тыс. руб.


.2.4 Определяем величину восстановительной стоимости с учетом коэффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).

Согласно условиям задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным методом (см. п. 2.2.4), косвенные издержки составляют 20% от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25%. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18%. Тогда:

Ккизд = 1,2; Кпр = 1,25; Кндс = 1,18.

Свосст = 4 370 × 1,2 × 1,25 × 1,18 = 7 734 тыс. руб.

. Определение износа.

.1 Определение физического износа. Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полученные данные сводим в таблицу 6.

Таблица 6

Наименование элементов зданияКонструктивный элемент здания Удельный вес (выбирается из таблицы 4.1.3.4 для здания объемом до 5000 м3 (т.к. наше здание - 3 250 м3)Физический износ, % (из таблицы 4.1.3.6)Средневзвешенное значение физического износа, %1. Фундаменты284011,2 (40 · 28/100)2. Стены15304,53. Перекрытия.16203,24. Крыши4301,25. Полы23409,26. Проемы4200,87. Отделочные работы2200,48. Сан.-тех. и электротех. работы7402,89. Прочие работы1300,3Итого10033,6Физический износ здания, %33,6

Таблица 7

Мероприятия по устранению функциональных недостатков зданияСумма затрат на добавление необходимых элементовУстранимый функц. износ, тыс. руб. на момент оценки (стоимость замещения), тыс. руб.при строительстве здания в прошлом (стоимость восстановления), тыс. руб.1. Установить систему кондиционирования200190102. Установить охранную систему видеонаблюдения8575103. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения350300504. Оборудовать офисное помещение18015030Итого 815715100Устранимый функциональный износ),%100 / 7 734 · 100 = 1,3%


. Определение функционального износа.

Функциональный износ определяется устранимыми функциональными недостатками (т.е. устранимым функциональным износом). Определение функционального износа осуществляется табличным способом (таблица 7).

Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е. имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

. Определение накопленного износа.

Накопленный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа:


Снак = Сфиз + Сфукц + Свнеш = 33,6 + 1,3 + 0 = 34,9%.


. Определяем стоимость земельного участка как произведение площади земельного участка (500 м2) и рыночной стоимости земельного участка за один квадратный метр (3 700 руб. / м2).

Сзем = 500 · 3 700 = 1 850 тыс. руб.

. Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:


Сзат = Свосст - (Свосст · Снак / 100) + Сзем = 7 734 - (7 734 · 0,349/ 100) + 1 850 = 9 557 тыс.руб.


Определение согласованной стоимости объекта недвижимости (согласованию частных результатов оценки).

При оценке использованы все три подхода к оценке объекта недвижимости. Поскольку имеются три возможных величины стоимости объекта оценки (частных результатов оценки), то для определения его корректной цены каждому из подходов необходимо придать весовой коэффициент и определить согласованную стоимость объекта. Результаты согласования приводятся в таблице 8 в следующей форме.


Таблица 8

Подход к оценкеСтоимость, тыс. руб.Вес, % (согласно условиям задачи)Значения стоимости с учетом веса, тыс. руб.1. Доходный («в будущее»)9 097353 1842. Сравнительный («настоящее»)15 123507 5623. Затратный («в прошлом»)9 557151 433Итого (соглас. стоимость объекта недвиж.)10012 179 (стр.1 + стр. 2 + стр. 3)

Таким образом, окончательная (согласованная) стоимость складского комплекса составляет 12 179 тыс. руб.


Заключение


Выводы по согласованию результатов

. Оценка затратным подходом (по затратам)

Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

. Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.

. Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течении срока предполагаемого владения.

Исходя из вышеизложенного а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициенты значимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.

Список использованной литературы


1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

. Свод стандартов оценки РОО, 2005.

. Рынок ценных бумаг: Учебник. / Под ред. В.А. Голованова, А.И. Басова. - М.: Финансы и статистика, 1996. ? 320 с.

. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА-М, 2007. ? 320 с.

. Оценка бизнеса: Учебник. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004. ? 736 с.

. Количественные методы финансового анализа. / Под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. ? М.: ИНФРА-М, 2009. - 336 с.

. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.

. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.

. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. ? Р-н/Д., 2006.

. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. ? М.: Перспектива.

. Организация и методы оценки предприятия. / Под ред. В.И. Кошкина. - М.: Экмос, 2002.

. Колайко Н.А. Оценка бизнеса. ? М.: ВШПП, 2000.

. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. - М.: Финстатинформ, 1996.

. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учеб. пособие. / Под ред. Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. - М.: ЭКМОС, 2000.

. Рынок ценных бумаг. Российская экономическая академия им. Плеханова. / Под ред. Галанова В.А., Басова А.И.

. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. ? СПб., 2006.


Содержание Введение . Теоретическая часть. Оценочная стоимость недвижимости . Практическая часть. Оценочная стоимость гостиничной недвижимости на п

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ