Анализ деятельности организации на рынке недвижимости

 

Введение


Актуальность темы работы определена тем, что относительно высокие темпы роста российской экономики наряду со всё более тесной интеграцией с иностранными партнёрами создают предпосылки для формирования и развития стабильного и прозрачного рынка. Помимо очевидных плюсов эта тенденция накладывает определённые обязательства, соответствовать высоким требованиям европейского рынка, на отечественных предпринимателей.

В настоящее время рынок торговой недвижимости характеризуется стремительным ростом объёмов вводимых площадей и постоянным улучшением их качества. Постепенно торговые центры вытесняют исчезающие рынки и магазины ларёчного типа. Такой формат торговли отвечает растущему спросу российских потребителей на качественный товар различного назначения, который можно приобрести в одном месте с минимальными потерями времени. Из-за огромного количества уже существующих и активно строящихся торговых центров определяющим фактором их успешного функционирования является как удачное расположение, так и хорошо продуманная концепция. Неправильная концепция явилась причиной закрытия многих, на первый взгляд, удачных торговых центров, даже не смотря на выгодное месторасположение и разнообразный набор арендаторов и предоставляемых услуг. Обеспечение необходимого уровня спроса является первоочередной задачей при планировании строительства торгового комплекса и целью разработки его концепции. С приходом иностранных инвесторов и арендаторов этот вопрос приобрёл ещё большее значение. В данный момент на рынке Санкт - Петербурга и России в целом преобладает формат торгово - развлекательного центра (retail entertainment center - торговый комплекс объединяющий в общем пространстве одного крупного арендатора и группу более мелких, предлагающих различный ассортимент товаров и услуг с неотъемлемым наличием развлекающей составляющей). Сложившаяся ситуация порождает объективную необходимость появления новых форматов и их сосуществования с уже действующими, тем более, что подобная практика широко распространена и на западе. На мой взгляд, внедрение такого формата, как ритейл парк (retail park - группа крупных 1-2 - этажных магазинов торговых операторов разного профиля, объединенных общей архитектурной идеей, имеющих отдельные входы, но использующих общую парковочную зону) позволит решить существующие проблемы, стимулировать интерес иностранных и отечественных инвесторов, повысить спрос и укрепить предложение. Для всестороннего и полного исследования задачи эффективного вложения средств в строительство торгового комплекса, необходимо детально исследовать сложившуюся рыночную ситуацию, выявить тенденции ёё развития и спрогнозировать изменения спроса.

Понятие «девелопмент», как уже отмечалось выше, имеет два взаимосвязанных значения:

. Девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

. Девелопмент - профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта - они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это существенно для понимания девелопмента - прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных, этот перевод - одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Цель работы состоит в финансовой оценке девелопмента на основе комплексного анализа деятельности ООО «Кредор». В соответствии с поставленной целью задачи работы следующие:

Анализ конечных результатов работы.

Анализ производственных ресурсов.

Анализ Интегральных показателей.

1. Организационно-производственная структура ООО «Кредор»


Отдел комплексного обслуживания арендаторов, маркетинга и PR

Состав:

Отдел состоит из руководителя отдела, ведущего специалиста по маркетингу и PR, ведущего специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения связанные с обслуживанием сданных в аренду объектов недвижимости, находящейся в управлении ООО Кредор, включая, но не ограничиваясь, взаимоотношениями с арендаторами и обслуживающими организациями;

все отношения связанные с заключением договоров аренды на объекты недвижимости, находящейся в управлении ООО Кредор , а также отношения связанные с должным освещением деятельности компании на рынке.

Функции:

По обслуживанию существующих арендаторов:

Обеспечить исполнение заключенных с арендаторами договоров.

Обеспечение контроля за сроками действия договоров, выяснение позиции арендаторов по вопросу продления/прекращения договоров аренды, информирование соответствующих отделов ООО «Кредор». ? Проведение соответствующих переговоров с существующими арендаторами с привлечением специалистов соответствующих отделов ООО «Кредор».

Обеспечение контроля за качеством услуг, связанных с обслуживанием арендаторов, получаемых арендаторами не от компаний, входящих в группу Кредор.

Мониторинг рынка данных услуг.

По обслуживанию объектов недвижимости:

Подготовка к заключению с соблюдением внутренних процедур всех договоров, направленных на обслуживание объектов недвижимости (договора на управление, водо/электроснабжение, уборку мусора и т.д.). ? Мониторинг рынка данных услуг (если возможно).

Обеспечение исполнения уже существующих договоров по обслуживанию объектов недвижимости.

По осуществлению новых проектов:

Участие в процессе определения уровня арендных ставок по новым объектам.

Участие в процессе планирования расходов на обслуживание новых объектов недвижимости.

По сдаче в аренду:

Обеспечение выбора агентов по сдаче объектов в аренду и заключение агентских договоров с соблюдением соответствующих процедур.

Обеспечение исполнения уже существующих агентских договоров.

Организация/участие в переговорах с потенциальными арендаторами с привлечением соответствующих структурных подразделений ООО «Кредор».

Обеспечение заключения договоров с арендаторами на наиболее выгодных для ООО «Кредор» условиях с соблюдением внутренних процедур.

Участие в формировании концепции новых объектов недвижимости.

Своевременное обеспечение получения информации о рынке недвижимости регионов, в которых присутствует ООО «Кредор».

Обеспечение положительного освещения деятельности компании на рынке с использованием всех доступных методов в рамках утвержденного бюджета.

Обеспечение подготовки рекламных материалов как по компании в целом, так и по объектам.

Участие в формировании концепции новых объектов недвижимости

В рамках исполнения указанных функций на отдел возлагаются следующие обязанности:

Своевременное предоставление плана доходов по заключенным договорам аренды (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Контроль правильности составления, а также обеспечение доставки арендаторам и подписание ежемесячных актов приемки работ (услуг) в установленные сроки.

Контроль правильности выставления, обеспечение доставки арендаторам счетов, счетов-фактур.

Своевременное извещение Исполнительного директора о намерениях арендаторов по отношению к истекающим договорам аренды, прочих пожеланиях, претензиях, находящихся в компетенции других подразделений.

Получение от контрагентов в рамках своей компетенции и своевременное предоставление Финансовому директору после соответствующей проверки на соответствие заключенным договорам и выполненным объемам работ (оказанным услугам) актов приемки работ (услуг), счетов, счетов- фактур.

Своевременное предоставление Финансовому директору плана расходов по договорам входящим в компетенцию группы (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное предоставление по запросам структурных подразделений ООО Кредор информации по рынку недвижимости.

Отдел поиска новых проектов

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела и ведущих специалистов.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения, связанные с поиском новых проектов (объектов недвижимости, инвестиционных возможностей), которые соответствуют концепции развития группы Кредор., их анализ, формализация отношений с правообладателями.

Функции:

Организация на постоянной основе поиска новых проектов.

Всесторонний анализ новых проектов с привлечением соответствующих структурных подразделений.

Подготовка инвестиционных предложений по проектам.

Формализация отношений с правообладателями на новые проекты в случае их утверждения к реализации.

Обязанности:

Получение от контрагентов в рамках своей компетенции и своевременное представление Финансовому директору, после соответствующей проверки на соответствие заключенным договорам и выполненным объемам работ (оказанным услугам), актов приемки работ (услуг), счетов, счетов- фактур.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам, входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Исполнительному директору информации о потенциальных проектах.

Отдел реализации новых проектов

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, руководителей проектов (их число равно числу реализуемых проектов) и специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения, связанные с осуществлением процесса строительства объектов недвижимости.

Функции:

Формирование концепции здания.

Организация процесса выбора всех участников реализации проекта (консультантов, застройщика, проектировщика, ген. подрядчика).

Подготовка к заключению соответствующих договоров со всеми участниками процесса строительства в соответствии с действующими в компании процедурами.

Формирование инвестиционного бюджета проекта (предварительного, окончательного).

Контроль за выполнением заключенных договоров.

Подготовка инвестиционных предложений по проектам.

Участие в переговорах с потенциальными арендаторами по вопросам, связанным с отделкой помещений под арендаторов.

Обязанности:

Получение от контрагентов, в рамках своей компетенции и своевременное представление Финансовому директору после соответствующей проверки на соответствие заключенным договорам и выполненным объемам работ (оказанным услугам), актов приемки работ (услуг), счетов, счетов- фактур, прочих первичных документов.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам, входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Исполнительному директору информации о реализуемых проектах.

Юридический отдел

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, заместителя начальника отдела по документационному обеспечению и юрисконсульта.

Подчиненность:

Отдел подчиняется Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения, связанные с обеспечением соблюдения законности в деятельности компаний, входящих в группу Кредор., представительством и защитой их правовых интересов и юридическим сопровождением их деятельности.

Функции:

Обеспечение корпоративной деятельности группы компаний Кредор.:

Составление документов, связанных с регистрацией / ликвидацией / изменением учредительных документов компаний и организация государственной регистрации соответствующих действий;

Контроль за соблюдением антимонопольного законодательства компаниями холдинга КРЕДОР;

Организация регистрации выпусков акций и иных ценных бумаг компаниями холдинга КРЕДОР

Оформление отношений с арендаторами площадей в объектах, принадлежащих компаниям холдинга КРЕДОР, а также с агентами по подбору указанных арендаторов;

Контроль за юридическим оформлений отношений компаний группы КРЕДОР с подрядчиками, заказчиками и поставщиками, участие в подготовке и заключению с ними договоров подряда, поставки и иных необходимых сделок;

Обеспечение интересов компаний, входящих в группу КРЕДОР, при совершении ими сделок по продаже/приобретению активов, в том числе участие в переговорах с контрагентами, подготовка соответствующих документов, обеспечение государственной регистрации данных сделок;

Обеспечение текущей хозяйственной деятельности компаний, входящих в группу компаний КРЕДОР (составление и правовая экспертиза договоров, соглашений, протоколов и др. юридических документов), консультации других структурных подразделений по юридическим вопросам, относящимся к деятельности компаний;

Представительство интересов компаний группы КРЕДОР в судах общей юрисдикции, арбитражных судах и в иных государственных органах;

Оформление на имя компаний земельно-правовых отношений с государственными уполномоченными органами, государственная регистрация этих отношений;

Обеспечение компаний документами по технической инвентаризации объектов недвижимости;

Организация взаимодействия с органами власти и управления по вопросам получения необходимых для деятельности компаний документов, относящихся к созданию, владению и использованию объектов недвижимости и к оформлению земельно-правовых отношений;

Организация получения компаниями группы КРЕДОР лицензий на осуществление специальных видов деятельности (в случае необходимости).

Обязанности:

Всестороннее, полное и качественное юридическое обеспечение деятельности компаний, входящих в группу КРЕДОР;

Постоянный контроль за соблюдением законности в деятельности компаний группы КРЕДОР;

Обеспечение юридического контроля за оформлением договорных отношений компаний, входящих в группу КРЕДОР, с арендаторами, поставщиками, подрядчиками, заказчиками и прочими контрагентами во взаимодействии с другими структурными подразделениями компаний;

Юридическое представление интересов компаний, входящих в группу КРЕДОР перед третьими лицами и в государственных органах.

Офисная служба

Состав:

Служба состоит из руководителя службы, двух помощников генерального директора, секретаря, трех водителей

Подчиненность:

Офисная служба подчиняется исполнительному директору

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все вопросы, связанные с административно - хозяйственной деятельностью (АХО) ООО КРЕДОР -Менеджмент.

Функции:

Обеспечение жизнедеятельности офиса, что включает в себя:

Отдел по работе с персоналом (отдел кадров);

Планирование текущих и капитальных затрат ООО Кредор, составление смет административно - хозяйственных расходов;

Организация проведения своевременного текущего и капитального ремонта, контроль за качеством выполнения ремонтных работ;

Заключение договоров с внешними поставщиками товаров / услуг;

Определение потребностей и обеспечение офиса всем необходимым (канцтовары, мебель, оргтехника, специальные устройства по заявкам руководителей подразделений), распределение между структурными подразделениями ООО Кредор;

Обеспечение бесперебойной работы сети, компьютеров, оргтехники и техники при поддержке внешних обслуживающих компаний

Организация эффективного документооборота;

Подготовка и организация проведения протокольных мероприятий;

Организация командировок сотрудников;

Оформление подписки на периодические издания.

Обязанности:

Ведение учета личного состава подразделений ООО Кредор в соответствии с действующим законодательством и корпоративными нормативным актами;

Подготовка и организация проведения совещаний, собраний и других протокольных мероприятий, а также их протоколирование по мере необходимости:

Прием входящих звонков и оперативное соединение со всеми сотрудниками офиса;

Оперативное соединение по телефону (исходящие звонки) генерального директора и членов Совета директоров по их требованию. Подготовка и организация проведения встреч в офисе ООО Кредор (в дальнейшем - КРЕДОР);

Прием/отправка корреспонденции, распределение ее между подразделениями/сотрудниками, обеспечение документооборота между подразделениями/сотрудниками;

Встречи посетителей, координация их в офисе;

Взаимодействия с нотариальными службами;

Организация командировок и поездок сотрудников (такси, билеты, визы, гостиницы, командировочные удостоверения);

Координация работы водителей, а также организация профилактики и ремонта ТС, принадлежащих КРЕДОР;

Организация корпоративных мероприятий ;

Планирование рабочего дня Генерального директора и членов Совета директоров, представительство от имени генерального директора и членов Совета директоров в вопросах, не требующих их личного участия, организация встреч вне офиса, делопроизводство, заказы обедов, бронирование мест в ресторанах , а также выполнение поручений, связанных с производственной деятельностью компании;

Организация медицинской страховки для сотрудников ООО Кредор.

Отдел бухгалтерского и налогового учета УК

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела и специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся вопросы, связанные с ведением бухгалтерского и налогового учета ООО КРЕДОР - Менеджмент.

Функции:

Ведение бухгалтерского учета.

Ведение налогового учета.

Планирование налоговых платежей.

Обязанности:

Своевременное и точное отображение в бухгалтерском и налоговом учете всех хозяйственных операций ООО КРЕДОР - Менеджмент в соответствии с законодательством РФ.

Своевременная подготовка всех видов отчетности и ее представление после утверждения в соответствующие органы.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам, входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Финансовому директору плана по налоговым платежам (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Оперативное представление информации по запросам уполномоченных структурных подразделений ООО КРЕДОР - Менеджмент.

Отдел бухгалтерского и налогового учета УО

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, главных специалистов, число главных специалистов равно числу управляемых объектов и специалиста

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся вопросы, связанные с ведением бухгалтерского и налогового учета управляемых объектов.

Функции:

Ведение бухгалтерского учета.

Ведение налогового учета.

Планирование налоговых платежей.

Обязанности:

Своевременное и точное отображение в бухгалтерском и налоговом учете всех хозяйственных операций управляемых объектов в соответствии с законодательством РФ.

Своевременная подготовка всех видов отчетности и ее представление после утверждения в соответствующие органы.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Финансовому директору плана по налоговым платежам (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Оперативное представление информации по запросам уполномоченных структурных подразделений ООО КРЕДОР - Менеджмент.

Отдел расчетов, выставления счетов и контроля за дебиторской задолженностью

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, главного специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все операции, связанные с непосредственным осуществлением расходов и получением доходов ООО КРЕДОР и управляемых объектов.

Функции Группы расчетов:

Обеспечение контроля заявок на оплату, договоров к подписанию на соответствие их утвержденному бюджету.

Обеспечение исполнения заявок на оплату при их соответствии бюджету.

Обязанности Группы расчетов:

Составление оперативного бюджета денежных средств (срок планирования один месяц) и отчета о его исполнении.

Оперативное представление информации об остатках на счетах Финансовому директору.

Функции Группы выставления счетов и контроля дебиторской задолженности:

Своевременное выставление счетов, актов за выполненные работы (оказанные услуги).

Контроль за поступлением денежных средств по выставленным счетам.

Обязанности Группы выставления счетов и контроля дебиторской задолженности

Своевременное представление Финансовому директору информации о дебиторской задолженности.

Отдел финансового менеджмента УК и УО

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, главного специалиста, специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все операции, связанные с подготовкой всех бюджетов ООО КРЕДОР и управляемых объектов, контролем за их исполнением и привлечением денежных средств.

Функции Группы подготовки бюджетов УК и УО и контроля за их исполнением:

Активное обеспечение процесса бюджетирования, включая непосредственно подготовку бюджета ООО КРЕДОР и управляемых объектов.

Оперативная подготовка отчетов о выполнении бюджетов ООО КРЕДОР - Менеджмент и управляемых объектов. Участие в анализе новых проектов.

Обязанности Группы подготовки бюджетов УК и УО и контроля за их исполнением:

Своевременная подготовка бюджетов всех компаний.

Функции Группы корпоративного финансирования:

Обеспечение привлечения денежных средств.

Обеспечение размещения временно свободных денежных средств.

Обеспечение внутренних платежей между компаниями группы КРЕДОР (внутреннее финансирование, мероприятия по оптимизации).

Обязанности Группы корпоративного финансирования:

Своевременное представление Финансовому директору информации о дебиторской задолженности.


1.1 Маркетинговые исследования


По данным ГУИОН (городское управление инвентаризации и оценке недвижимости), нежилой фонд Санкт - Петербурга на начало 2012 года составлял 66 818 млн.кв.м. общей площади. Из них торговые площади занимают 4 423,8 млн.кв.м., предприятия общественного питания - 983,3 млн.кв.м. Торговые площади представлены как отдельными зданиями общей площадью 2814,6 млн.кв.м. (64%), так и встроенными торговыми помещениями общей площадью 1609,2 млн.кв.м.(36%).

В сегменте торговых комплексов Петербурга единой принятой классификации не существует. В настоящее время данный вопрос остается открытым. В России торговые центры чаще классифицируются как супермаркет, гипермаркет, дискаунтер, cash&carry, торгово-развлекательный комплекс. Кроме того, за критерий классификации иногда берут специализацию торгового центра: мебельный центр, DIY (строительный супермаркет-гипермаркет) и т.д. При этом категорию торгового центра определяют исходя из того, какой поток покупателей принимает тот или иной торговый комплекс, на какой тип покупки он рассчитан и какие арендаторы в нем «прописаны». Однако в мире за последнее время сложилась и другая классификация, берущая за основу характеристику основных арендаторов, размер и зону охвата ТЦ. Структура рынка действующих торговых объектов Санкт-Петербурга (по общим площадям), на начало 2006 года, приведена в следующей диаграмме:


Рис. 1.1 - Структура рынка действующих торговых объектов СПБ на начало 2012 г.

Торгово-развлекательный центр (retail entertainment center) можно определить, как торговый центр объединяющий в общем торговом пространстве одного крупного арендатора и группу более мелких, предлагающих различный ассортимент товаров и услуг с неотъемлемым наличием развлекающей составляющей (кинотеатр, боулинг, ресторан и т.д.)

Специализированные торговые центры (speciality shopping center) собирают под одной крышей магазины одной или близких по направленности категорий. «Якорем» здесь обычно является крупный магазин электроники и бытовой техники, мебели или товаров для дома. Ассортимент главного оператора дополняют товары более мелких арендаторов этого молла. Специализированные центры не имеют ярко выраженной торговой зоны: покупатель заранее планирует свою поездку в данные объекты, при этом он может проживать сколь угодно далеко от них.

Пауэр-центр (power center) характеризуется как торговый центр, представленный несколькими крупными «якорями», включающими универсальный дискаунтный магазин, магазины-склады, профильные гипермаркеты, т.е. предприятия, предлагающие огромный выбор товаров конкретной группы по низким ценам. В подобных магазинах человек делает много покупок, потому что экономит на их стоимости. Такой торговый центр обычно состоит из нескольких (отдельно стоящих) «якорей» и галереи с минимальным числом сопутствующих магазинов, общая площадь которых составляет 10-15% всей площади центра.

Торговый центр моды (fashion center) представляет собой галерею бутиков дизайнерской одежды, ювелирных и часовых салонов, без ярко выраженных «якорных» арендаторов. Сфера услуг в них практически не представлена. Фэшн-центры располагаются, как правило, в фешенебельных кварталах, поскольку нацелены на обеспеченных покупателей.

Сonvenience center представляет собой магазин, принадлежащий крупной сети и торгующий товарами первой необходимости. Такие центры находятся в деловой части города и нацелены на быстрое совершение покупок. В большинстве случаев они работают совместно с такими предприятиями, как химчистка, салон красоты, фотостудия, специализированные медицинские учреждения (стоматология, оптика), банки, страховые компании и т.д. Сегодня классических примеров конвиниенс-центров, по мнению специалистов рынка, нет даже в Москве.

Кроме того, пока не существует в России и такой разновидности, как оutlet сenter и торгово-общественные центры. В первом случае «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, а в качестве сопутствующих арендаторов выступают, например, автосервис, АЗС и т. п. Во втором случае «якорем» становятся универмаги, детские клубы, фитнес-клуб, гостиница, а сопутствующими - магазины товаров для детей, подарков.

Зато во многих крупных российских городах начали открываться торгово-развлекательные центры (retail-entertainment center). Сегодня этот формат можно назвать наиболее широко используемым. stores - сетевые либо единичные универмаги с полной линией основных промышленных товаров. Их особенностью является наличие на всей площади только одного торгового оператора, который широко представляет все виды товаров, за исключением продовольствия. Часть торговых площадей (не более 5-10%) может сдаваться в аренду под предприятия сервиса и общественного питания.

Практика развития торговых центров на Западе показывает, что различные форматы могут отлично сосуществовать рядом друг с другом. Успех торговых центров зависит и от правильного позиционирования на рынке, и от арендаторов, и от менеджмента этого центра. Качество обслуживания и атмосфера при этом играют далеко не последнюю роль, однако правильно выбранная концепция и грамотная ценовая политика все равно остаются основополагающими факторами на рынке ритейла.

Крупнейшими игроками на петербургском рынке торговой недвижимости остаются холдинги «Адамант», «Макромир», а также IKEA и VINCI Construction Grands Project. У «Адаманта» уже открыты 11 проектов торгового назначения общей площадью 350 млн. кв. м, проектируются и строятся торговые центры общей площадью около 500 млн. кв. м.

Активный спрос пока обуславливает быструю окупаемость проектов - 5-6 лет. Рост арендных ставок за 2011 год составил в среднем 5 - 15%, но наблюдался не во всех торговых центрах. На конец 2011 года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах составлял около 5%.


Таблица 1.1 - Арендные ставки в торговых центрах на 2005г (Colliers International)

ПрофильДиапозон площадей, кв. мСтавка аренды, у.е. за кв. м в годЯкорные арендаторыГипермаркет5 000 - 15 000100 - 180Супермаркет1 000 - 4 000120 - 300Электроника1 000 - 5 000200 - 360Спорт и отдых500 - 1 600240 - 450Одежда500 - 2 000200 - 450Развлечения500 - 8 000100 - 200Товары для дома500 - 1 000200 - 400Товары для детей500 - 2 000250 - 400Другие операторыОдежда30 - 500300 - 1 500Обувь30 - 500300 - 1 200Спорт и отдых30 - 500400 - 1 000Красота и здоровье30 - 500300 - 1 200Товары для дома30 - 500400 - 1 200Товары для детей30 - 500300 - 800Мобильное и цифровое оборудование20 - 100800 - 1 800Аксессуары10 - 100960 - 2 500Сувениры-подарки20 - 100800 - 2 000Общепит (фуд-корты)30 - 100500 - 1 200Услуги10 - 100300 - 1 000Традиционные «якорные» арендаторы - продовольственные сети и бытовая техника. Однако с 2005 года «якорями» все чаще становятся магазины одежды. В частности, в ТЦ «Французский бульвар» (пересечение Ленинского проспекта и бульвара Новаторов) расположились Mexx, TJ, BeeFree, Axara. На петербургский рынок ожидается приход западных универмагов одежды, которые уже работают в Москве - Marx & Spenser, C & A. Ряд торговых центров «Адаманта» перестраивались - от мелкой «нарезки» помещений владельцы перешли к крупным блокам, позволяющим сдавать в аренду целые этажи.

Отдельно следует отметить появление бутиковых центров: четыре этажа ТК «Опера» на Казанской - один из крупнейших мультибрэндовых модных магазинов класса lux, работающий в Петербурге с 1993 года, арендовала на 15 лет сеть Vanity . Vanity Opera - первый за много лет торговый комплекс в районе Невского проспекта, построенный «с нуля» (девелопер проекта - «Корпорация С»). Особенность Vanity Opera состоит в том, что это первый в Петербурге торговый центр, имеющий лишь одного крупного арендатора. Подобная концепция заполнения комплекса планировалась девелопером изначально. Правда, в непосредственной близости от нового торгового центра расположено несколько объектов, ориентированных на покупателя того же класса, - «Гранд-палас», «Галерея высокой моды» в Гостином Дворе, «Дом Мертенса», «Атриум», - и, в отличие от Vanity Opera, они выходят фасадной частью на Невский проспект.

Продолжается формирование новых торговых зон. Южная зона в районе Пулковского шоссе застраивается гипермаркетами («Карусель», «Стройбург», «О'кей»), в ней также планируется построить торговые центры «Масштаб» и «Аэропарк», развлекательно-деловой комплекс «Пулково» (общей площадью 85 млн. кв. м). Вторая формирующаяся торговая зона - восточная торговая зона в районе Мурманского шоссе, в которой в настоящий момент действует лишь IKEA и гипермаркет «Карусель» и в которой в четвертом квартале 2006 года планируется построить ТРК «'Мега'-Дыбенко» общей площадью 145 млн. кв. м. Третья зона - северо-западная, формируется вдоль Выборгского шоссе и представлена ТЦ «Озерки», гипермаркетами «О'кей», «Лента», «Космополис», проектом универмага одежды «Плато», проектом ТЦ «Осиновая роща» на пересечении Выборгского шоссе и КАД. Четвертая территория - западная, вдоль Приморского шоссе - представлена ТЦ «Гулливер», гипермаркетом электроники «Матрица», двумя проектами торгово-офисных центров «Арсенал-недвижимость» и «Атлантик-Сити».

Для новых центров скоро уже не будет хватать крупных «якорных» сетевых арендаторов. Кроме того, поскольку круг таких операторов ограничен, между торговыми центрами с одинаковой концепцией обострится конкуренция, в результате арендные ставки, возможно, будут расти медленнее темпов инфляции. На этом фоне привлекательными для инвесторов будут выглядеть нестандартные проекты - например, дочерняя структура «Интерроса» ООО «Открытые инвестиции» уже продекларировала идею строительства торгового центра под площадью Восстания. Сейчас компания ведет изыскательские работы.

Тенденции и прогнозы состояния рынка торговой недвижимости

Санкт - Петербурга:

Рост интереса международных девелоперов к сегменту торговых центров. VINCI Construction Grand Project (Франция), Promocentro Italia (Италия) и IKEA (Швеция) уже приступили к строительству соответственно ТЦ Радуга, Большой Молл и Мега. Финская компания Stockmann выступит в качестве девелопера многофункционального центра на Невском проспекте.

Рост количества проектов торговых центров с участием международных архитектурных компаний.

Укрепление позиции развлекательного сегмента в торговых центрах. К традиционным мультиплексам и боулингам добавятся развлекательные центры для семейного отдыха: Crazy Park (Bronsard), Дино-парк, Игромакс, Star Galaxy.

Выход на рынок Санкт - Петербурга московских и западных сетевых компаний, таких как: Седьмой Континент, Мосмарт, Billa, Castorama, OBI, Real, Auchan, H&M и пр.

Продолжающееся формирование торговых зон на выездах из города: Выборгское шоссе, Приморское шоссе, Пулковское шоссе (бывшие участки Лето, деловая зона Пулково-3).

Девелоперы рассматривают возможность вывода на рынок новых форматов торговой недвижимости: factory outlet, retail-park.

Появление объектов формата department store европейского уровня:

Vanity Гранд Опера на Казанской ул., Mercury на Б. Конюшенной ул., Stockmann и др.

Расширение практики применения арендных ставок, номинированных как процент от оборота.

Ожидается значительный прирост торговых площадей, в результате которого общая площадь торговых объектов может превысить рубеж 2,5 млн кв. м. Столь существенное увеличение площадей может привести к усилению сегментации торговых центров на удачные и неудачные.

2. Анализ конечных результатов работы


.1 Объем и номенклатура выполненных работ


Современные тенденции развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга говорят об увеличении площадей возводимых объектов, повышении их качества, разнообразии применяемых архитектурных решений и концепций строительства. Всё это и многое другое говорит об актуальности и востребованности формата торговых центров Ритейл парк.

Компания КРЕДОР имея бюджет 500 000 000 у.е. стоит перед выбором участия в одном из двух альтернативных проектов строительства ритейл парка. Оба проекта имеют схожие параметры и рассматривается первый этап их реализации. Их основное различие заключается в том, что первый (Северо-Восточный) из них уже на первом этапе воплощает концепцию Ритейл парк, в отличие от второго (Большой Молл) ритейл парка, который на первом этапе представляет собой торгово-развлекательный комплекс в обычном его понимании. В итоге всё сводится к сравнению форматов Ритейл парк и Торгово-развлекательный комплекс.

Для удобства и возможности сравнения нижеприведенных проектов необходимо ввести следующие условия:

. Схожая схема расстановки и набор арендаторов.

. Доходы от реализации проекта формируются путём продажи здания гипермаркета сразу после постройки и дальнейшего поступления арендной платы с арендаторов галереи.

. Рассматривается первый этап реализации обоих проектов.

. Все свободные площади арендуются сразу после постройки по средней рыночной цене (по данным Colliers International).

. 1 у.е. (условная единица) = 30 рублей

Расчёт эффективности инвестиций при выборе концепции строительства ТРК

ТРК Северо-Восточный (I этап)

Общая площадь земельного участка: 600 896 кв. м

Общая торговая площадь: 40 000 кв. м

Срок ввода объекта в эксплуатацию: III квартал 2013 года

Описание земельного участка:

Участок находится на пересечении Таллиннского и Волхонского шоссе (пос. Горелово). Сельскохозяйственное назначение земли с возможностью изменения. Форма участка - прямоугольная и ограничена с одной стороны Таллиннским шоссе, с другой стороны - Октябрьской железной дорогой. Инженерные сети на участке отсутствуют. Имеются транзитные сети (газопровод, ЛЭП), перенос которых возможен. Для переноса транзитных сетей ЛЭП предусмотрено строительство двух подстанций на территории участка с возможностью вживления их в одно из зданий ТРК. Это решение даст возможность не только решить возникшую проблему, но и позволит сохранить эстетичный вид всей конструкции. На участке возможно подведение всех необходимых инженерных сетей с требуемыми показателями для ТРК.

Описание проекта:


Рис. 2.1 - Схема ритейл парка Северо-Восточный (I этап)

Ритейл парк Северо-Восточный будет представлять собой несколько отдельно стоящих зданий, расположенных в непосредственной близости друг от друга, соединённых просторными коридорами - галереями, имеющих общую парковочную зону и отвечающих требованиям единой концепции.

На территории торгового центра будут располагаться: несколько гипермаркетов различной направленности, торговая галерея, мультиплекс и развлекательный центр. Также на территории торгового комплекса предусмотрена парковочная зона на 5000 паркомест. Из-за различного предпочтения потребителей к условиям парковки, предусмотрена полукрытая парковочная зона.


Рис. 2.2 - Парковочная зона торгового комплекса Северо-Восточный


Большой и удобный участок для строительства объекта располагается на юго-западе города, в непосредственной близости от автострады. Низкая конкуренция в этой части города в совокупности с достаточно плотным автомобильным потоком и лёгкой доступностью для населения близлежащих территорий предвещают Северо-Восточный стабильный и уверенный спрос. Северо-Восточный имеет все шансы стать одним из наиболее масштабных проектов торгового назначения, когда - либо реализованных в

Санкт - Петербурге.

Потенциальные потребители:

Население:

В зоне 10 минутной доступности - 300 000 человек.

В зоне 20 минутной доступности - 700 000 человек.

Увеличение населения из-за активного жилищного строительства.

Транспортная доступность:

Движение по Таллиннскому шоссе 30 000 автомобилей в день.

Развязка кольцевой автодороги (КАД) Волхонского и Таллиннского шоссе увеличит поток автомобилей.

Есть возможность строительства железнодорожной платформы для улучшения транспортной доступности.


Рис. 2.3 - Транспортная развязка торгового центра Северо-Восточный


Конкуренция:

Действующие и строящиеся торговые центры:

В зоне 5 минутной доступности находится:

действующие: Cash&Carry Лента-5.

В зоне 10 минутной доступности находится:

действующие: DIY Максидом-3.

строящиеся: торговый центр Ульянка.

В зоне 20 минутной доступности находится:

действующие: торговые комплексы Французский бульвар и Румба, DIY

Загородный дом и Жёлтый угол, гипермаркет ОКей-2 троящиеся: торговые комплексы Континент и Хорс

Таким образом, видно что насыщенность торговыми центрами слабая, а следовательно и конкуренция - низкая.

Расчёт экономической эффективности проекта:

Расходы на приобретение и освоение земельного участка.


Таблица 2.1

Стоимость за м2м2ИтогоИтого с НДСЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ЗЕМЛЯ 21 000 21 000Земля30,00 600 000 18 000 18 000Стоимость перевода земель5,00 600 000 3 000 3 000ОСВОЕНИЕ Электроэнергия 11 19513 210Перенос транзитных сетей 610720Строительство подстанции (для получения мощности) 10 08511 900Реконструкция участка транзитной сети 500590Коммуникации 3 7124 380Водоснабжение 1 5531 832- проводка на участок 256302- получение мощности 800 м3 в сутки 2530 - реконструкция насосной станции с участком магистрального водопровода 1 2711 500Газ 820968- Перенос транзитной сети и выделение мощности 4мкуб в год, устройство точки подключения 820968Канализация 1 3391 580- получение точки сброса 6880 - прокладка канализации 1 2711 500ТЕХНИЧЕСКИЕ РАСХОДЫ 25 25Разрешение (прохождение инстанций) 25 25Итого затраты на землю, включая освоение32 726 38 615Итого стоимость метра земли с учетом освоения 49,89 64,362.2 Анализ доходов


Доходы от реализации проекта.


Таблица 2.2 - Доходы от реализации проекта (млн.ч у.е.)

Кол-во м2Цена м2*ИтогоГипермаркет Гипермаркет20 000130026 000Итого прибыль с продажи20 000150026 000Здание 12 5004501 125Здание 22 5004501 125Здание 32 5004001 000Здание 42 5004501 125Итого10 000 4 375* данные из таблицы 1.4.1 (Colliers International)


Гипермаркет


Гипермаркет = 1 300 * 20 000 = 26 000 000 у.е.

Цена продажи = 26 000 000 у.е. (1 300 у.е./м2)

Прибыль от продажи = 26 000 000 - 19 598 000 = 6 402 000 у.е.

Доход с аренды (Одежда) = 450 * 2 500 = 1 125 000 у.е.

Цена продажи = 1 125 000 / 0,12 = 9 375 000 у.е.

Доход с аренды (Одежда) = 450 * 2 500 = 1 125 000 у.е.

Цена продажи = 1 125 000 / 0,12 = 9 375 000 у.е.

Доход с аренды (Товары для детей) = 400 * 2 500 = 1 000 000 у.е.

Цена продажи = 1 000 000 / 0,12 = 8 333 333 у.е.

Доход с аренды (Спорт и отдых) = 450 * 2 500 = 1 125 000 у.е.

Цена продажи = 1 000 000 / 0,12 = 9 375 000 у.е.

Итого доход с аренды: 1 125 000 + 1 125 000 + 1 125 000 + 1 000 000 = 4 375 000 у.е.

Цена продажи: 9 375 000 + 9 375 000 + 9 375 000 + 8 333 333 = 36 458 333 у.е.


Движение денежных средств

Чистый поток движения денежных средств

Потенциальные потребители:

Население:

В зоне 10 минутной доступности - 465 000 человек.

В зоне 20 минутной доступности - 880 000 человек.

Увеличение населения из-за активного жилищного строительства.

Строительство кольцевой автомобильной дороги будет являться мощным стимулом дальнейшего освоения городских и пригородных территорий как зоны формирования нового градостроительного пояса.

Расчёт экономической эффективности проекта:

Доходы от реализации проекта.


Таблица 2.3 - Доходы от реализации проекта (млн.ч у.е.)

Кол-во м2Цена м2*ИтогоГипермаркет Гипермаркет15 9781802 876,04Итого15 978 2 876,04Итого прибыль с продажи14 380,2150021 570,3ГалереяОдежда2 5008002 000Обувь2 5006001 500Развлечения5 323170905Итого10 323 3 524* данные из таблицы 1.4.1 (Colliers International)


Гипермаркет (млн.ч у.е.)


Гипермаркет = 180 * 15 978 = 2 876 040 у.е.

Коэффициент использования площади составляет 0,9 т.к. 10% площади используется под технические помещения и проходы.


Итого доход с аренды: 2 876 040 * 0,9 = 2 588 436 у.е.

Цена продажи (2 588 436 / 0,12) = 21 570 300 у.е. (1 500 у.е./м2)

Галерея (млн.ч у.е.)

Магазины Одежда = 2 500 * 800 = 2 000 000 у.е.

Магазины Обувь = 2 500 * 600 = 1 500 000 у.е.

Развлечения = 170 * 5323 = 905 000 у.е.


Коэффициент использования площади составляет 0,8 т.к. 20% площади используется под технические помещения и проходы.


Итого доход с аренды: 4 405 000 * 0,8 =3 524 000 у.е.

Цена продажи (3 524 000 / 0,12) = 29 366 666 у.е.

3. Анализ производственных ресурсов


.1 Динамика, структура и показатели эффективности трудовых ресурсов, система оплаты труда, производительность труда на всех работниках


Задачи анализа использования фонда оплаты труда:

оценка использования средств на оплату труда;

определение факторов, влияющих на использование фонда оплаты труда по категориям персонала и видам заработной платы;

оценка эффективности применяемых форм оплаты труда и видов заработной платы, систем премирования работников;

выявление резервов рационального использования средств на оплату труда, обеспечения опережающего роста производительности труда по сравнению с повышением его оплаты.

Весь анализируемый период предприятие работало с недостачей персонала около 2%. Этот факт говорит о том, что плановое количество персонала завышено, ввиду ошибочного нормирования производственных показателей работы рабочих и служащих. Вывод об этом можно сделать и из таблицы 3, где однозначно видна существенная переработка каждого рабочего.

Коэффициент постоянства персонала предприятия, увеличился на 0,037. После ознаменовавшегося сильными кадровыми переменами 2010 года, в 2011 году достигнута стабилизация по всем показателям: коэффициент оборота по выбытию уменьшился на 0,037, а коэффициент текучести кадров на 0,03. Резкое падение коэффициента оборота по приему персонала явилось результатом освоения больших производственных мощностей в 2010 году.

Анализ использования трудовых ресурсов приводится в таблице 2. В первую очередь нужно отметить наметившуюся тревожную тенденцию роста числа отработанных дней одним рабочим, как по сравнению с предыдущим годом так и с планом, в 2009 году рост составил 1 день, в 2010 - 3, а в 2011 году - 18 дней. Вызвано это в первую очередь значительны превышением фактического выпуска над плановым, в 2009 году на 20450 млн. руб., в 2010 году на 21070 млн. руб., а 2011 году уже на 27900 млн. руб.

Хочется заметить, что рост объемов производства дается непросто, несмотря на высокую (превышающую плановую) интенсивность труда рабочих сверхурочно отработанное время составило в 2009 году 31.28 тыс.ч часов, в 2010 году чуть меньше - 29.93 тыс…ч часов, а в 2011 году эта цифра достигла 56.87 млн.ч. Если оценить это в отработанных сверх нормы рабочих днях, то получится, что каждый рабочий в 2009 году отработал лишних 8.8 дней, в 2010 - 9.1 дня, а в 2011 году 10.9 дней Но при этом происходило серьезное снижение фактической длительности рабочей смены. Несмотря на то, что в 2009 году она составляла 6,47 часа, что уже на 0,53 часа меньше плановой длительности, в2010 году она снова уменьшилась на 0,25 часа снизившись до 6.22, и продолжает снижаться в 2011 - 6.22-0,15=6,07 часа. То есть на каждую смену в 2011 году приходился уже почти час простоя.

Для оценки уровня производительности труда применяется система обобщающих, частных и вспомогательных показателей. К обобщающим показателям относятся среднегодовая, среднедневная и среднечасовая выработка продукции на одного работающего в стоимостном выражении. Частные показатели - это затраты времени на производство единицы продукции определенного вида в натуральном выражении за один человеко-день или человеко-час. Вспомогательные показатели характеризуют затраты времени на выполнение единицы определенного вида работ или объем выполненных работ за единицу времени.

Можно видеть рост среднегодовой выработки на одного работающего, которая в 2009 году составила 31,4 млн. руб. на человека, в 2010 немного выросла - 31,6 млн. руб., а в 2011 году выросла достаточно серьезно, составив33,7 млн. руб. на человека.

Среднечасовая выработка устойчиво растет (интересно, а есть ли предел), а следовательно растет и ее вклад увеличение выработки среднегодовой. Так в 2009 году за счет среднечасовой выработки на одного рабочего плановый показатель был превышен на 9447,41 руб., в 2010 на 9936,87 руб., в 2011 на 11000,3 руб.

Анализ использования трудовых ресурсов на предприятии, уровня производительности труда необходимо рассматривать в тесной связи с оплатой труда. В процессе его следует осуществлять систематический контроль за использованием фонда заработной платы (оплаты труда), выявлять возможности экономии средств за счет роста производительности труда и снижения трудоемкости продукции.

Анализируя таблицу 4, можно увидеть, что значительно увеличились как выплаты по большинству статей, так и общая сумма фонда оплаты труда. В 2009 году она составила 19998 млн. руб., увеличившись на 1377,5 млн. в 2010 году стала равна 21376 млн. руб., в 2011 году увеличение составило 2149,5 млн., а сама сумма выросла до 23525 млн.ч рублей. Намечается рост доли переменой части в общем фонде оплаты труда. После падения в 2010 году на 0,24% эта доля в 2011 выросла на 1,35%, что говорит о смещении руководством акцентов в оплате труда в сторону сдельной системы.


Таблица 3.1 - Динамика и численность персонала ООО Кредор 2009 - 2011 гг.

Показатель2009 год2010 год2011 годПлановая численности персонала163416932011Среднесписочная численность персонала159616611961Недостаток персонала. %-2.33-1.89-2.24Численность принятого персонала125395113Численность уволившихся работников609539Численность уволившихся по собственному желанию и за нарушение трудовой дисциплины487631Численность работников проработавших весь год153615661922Коэффициент оборота по приему рабочих0.0780.2380.058Коэффициент оборота по выбытию0.0380.0570.020Коэффициент текучести кадров0.0300.0460.016Коэффициент постоянства персонала предприятия0.9620.9430.980предприятие производственный интегральный ресурс

Таблица 3.2 - Использование трудовых ресурсов ООО Кредор 2009 - 2011 гг.

Прошлый2009 годОтклонение (+.-)2010 годОтклонение (+.-)2011 годОтклонение (+.-)ПоказательгодПланФактот прошлого годаот планаПланФактот прошлого годаот планаПланФактот прошлого годаот планаСреднегодовая численность рабочих108811241119+31-511581157+38-113721364+207-8Число отработанных человеко-часов2394013197486245433+60323+479468203460246121+6881+426611241060297930+518083+568696Число отработанных человеко-дней367743.282124379340.+11597+97217290658395694+16353+105036344372490823.+95130+146452Отработано за год одним рабочимдней338251339+1+88251342+3+91251360+18+109часов181.017572193.3+2012+43617572127.2-66+37017572184.2+57+427Средняя продолжительность рабочего дня. ч6.5176.47-0.04-0.5376.22-0.25-0.7876.07-0.15-0.93Фонд рабочего времени. .ч1898.719752287.7+389.0+312.820352709.9+422.2+675.324112979.3+269.4+568.7

Таблица 3.3 - Показатели производительности труда по ООО Кредор и влияние факторов на эти показатели в 2009 - 2011 гг.

2009 год2010 год2011 годПоказательПланФакт+.-ПланФакт+.-ПланФакт+.-Объем производства продукции. млн. руб2629046740+204502760048670+210703340061300+27900Средесписочная численность промышленно-производственного персонала (ППП)15171489-2815601538-2218551820-35рабочих (КР)11241119-511581157-113721364-8Удельный вес рабочих в общей численности промышленно-производственного персонала (УД). %74.0975.15+1.0674.2375.23+1.0073.9674.95+0.98Отработано дней одним рабочим за год (Д)251339+88251342+91251360+109Средняя продолжительность рабочего дня (П). ч76.47-0.5376.22-0.7876.07-0.93Общее количество отработанного времени: всеми рабочими за год (Т). млн.ч19752287.7+312.8320352709.93+675.3324112979.3+568.70в том числе одним рабочим. чел.ч17572193.3+436.3317572127.2+370.2417572184.2+427.24Среднегодовая выработка. млн.руб:одного работающего (ГВ)17.331.4+14.0617.731.6+13.9518.033.7+15.68одного рабочего (ГВ')23.441.8+18.3823.842.1+18.2324.344.9+20.60Среднедневная выработка рабочего (ДВ). млн.руб93.2123.2+30.0395.0123.0+28.0497.0124.9+27.90Среднечасовая выработка рабочего (СВ). млн.руб13.319.0+5.7313.619.8+6.2113.920.6+6.72

Таблица 3.4 - Анализ фонда заработной платы ООО Кредор (2009 - 2011 гг.)

2009 год2010 год2011 годСумма зарплаты млн.руб.Сумма зарплаты млн.руб.Сумма зарплаты млн.руб.ПланФактПланФактОтклонениеПланФактОтклонениеВид оплатыПланПр.годПланПр.годПлан1. Переменная часть оплаты труда ППП1.1 По сдельным расценкам486.36864.69+378.3510.6900.39+35.7+389.8617.91134.0+233.7+516.21.2 Премии за производственные результаты642.5664.62+22.1616.75684.77+20.2+68.0742906.75+222.0+164.82. Постоянная часть оплаты труда2.1 Повременная оплата труда по тарифным ставкам6120.17089.5+969.56305.28398.0+1308.5+2092.87470.49232.8+834.8+1762.42.2 Доплаты2.2.1 За простои по вине предприятия04.505+4.5106.63+2.13+6.6307.905+1.28+7.912.2.2 Материальная помощь512.5339.1-173.4512.5493.6+154.5-18.9512.5509.1+15.5-3.42.2.3 Прочие премии6415.68415.6+2000.05915.68012.3-403.3+2096.76415.68415.6+403.3+2000.03. Оплата отпусков рабочих1396.01389.7-6.21438.21436.9+47.2-1.21704.01694.0+257.1-9.94. Оплата труда служащих4.1 Премии за производственные результаты56.385.89+29.656.388.494+2.6+32.256.3117.18+28.7+60.95. Постаянная часть оплаты труда служащих5.1 Повременная оплата труда по тарифным ставкам562.83651.99+89.2579.86772.33+120.3+192.5687.02849.10+76.8+162.15.2 Доплаты5.2.2 Материальная помощь14.512.1-2.4032.831.5+19.40-1.3062.560.1+28.60-2.405.2.3 Прочие премии324.56392.3+67.74405460+67.70+55.00435490+30.00+55.006. Оплата отпусков служащих93.57388.097-5.4895.71690.716+2.62-5.00115.00108.57+17.86-6.437. Общий фонд заработной платы16624.19998.+3373.416468.21375.+1377.5+4907.218818.23525.+2149.5+4707.0В том числеПеременная часть1185.11619.7434.541183.61680.260.584496.641416.22165.8485.59749.68Постоянная часть15439.18378.2938.815284.19695.1316.94410.517402.21359.1663.83957.38. Удельный вес в общем фонде зарплаты. %Переменной части+7.13+8.10+0.97+7.19+7.86-0.24+0.67+7.53+9.21+1.35+1.68Постоянной части+92.87+91.90-0.97+92.81+92.14+0.24-0.67+92.47+90.79-1.35-1.68

3.2 Динамика, структура и показатели эффективности оборотных средств


При управлении предприятием помимо основных технико-экономических показателей признаются следующие группы финансовых показателей:

Коэффициенты ликвидности

Коэффициенты деловой активности

Коэффициенты рентабельности

Коэффициенты платежеспособности или структуры капитала

Коэффициенты рыночной активности

Рассчитаем их для рассматриваемого предприятия ООО «КРЕДОР» за 2011г. Данные для расчета приведены из первичных документов (Приложение 2)

Первая группа - коэффициенты ликвидности позволяют определить способность предприятия оплатить свои краткосрочные обязательства в течение отчетного периода (табл. 3.5)


Таблица 3.5 - Коэффициенты ликвидности ООО «КРЕДОР

Показатель ликвидностиРасчетНормативный 201020111.Текущая (общая) ликвидность Оборотные средства / Краткосрочные обязательства1-21,71,52.Срочная ликвидность Денежные средства + краткосрочные финансовые вложения + Чистая дебиторская задолженность/Краткосрочные обязательства 0,7-0,81,751,53.Абсолютная ликвидностьДенежные средства /Краткосрочные обязательства 0,2 -0,250,040,054.Чистый оборотный капиталОборотные средства- Краткосрочные обязательства2100536657Из таблицы видно, что общая ликвидность в 2010г. составила 1,7, в 2011г. - 1,5 что соответствует нормативному значению. Срочная ликвидность предприятия составила в 2010г. 1,75, в 2011г.-1,5, данный показатель по рассматриваемому предприятию оказался выше нормативного значения. Показатель абсолютной ликвидности составил в 2010г.0,04, а в 2011г.- 0,05, что выше нормативного значения.

Следующая группа показателей - коэффициенты деловой активности - позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства (табл. 3.6)


Таблица 3.6 - Коэффициенты деловой активности ООО «КРЕДОР»

Показатель деловой активностиРасчет201020111.Оборачиваемость активов (раз) Чистая выручка от реализации/ среднегодовая сумма активов 0,6 0,69 2.Оборачиваемость дебиторской задолженности (только по покупателям) (дни)365/Чистая выручка от реализации/Чистая среднегодовая дебиторская задолженность покупателей )138,5 167,73.Оборачиваемость по кредиторской задолженности (только по поставщикам) (дни)365/Себестоимость реализованной продукции / среднегодовая стоимость кредиторской задолженности поставщикам )19,8359,64.Оборачиваемость материально-производственных запасов 365/Себестоимость реализованной продукции/ среднегодовая стоимость материально-производственных запасов30,518,45.Длительность операционного циклаОборачиваемость дебиторской задолженности в днях + Оборачиваемость материально-производственных запасов169186,1

Из таблицы 5 видно, что приток денежных средств от дебиторов более интенсивен, чем их отток кредиторам, то есть условия на которых предприятие получает поставки, несколько лучше, чем условия предоставляемые предприятием покупателям своей продукции В целом это положительно характеризует финансовое управление компанией.

Подтверждение тому данные по дебиторской и кредиторской задолженности общества. Так, дебиторская задолженность общества со стороны покупателей и заказчиков на 31.12.2011г. составила 64936 тыс.руб., а кредиторская задолженность общества поставщикам и подрядчикам составила 21493 тыс.руб.

Четвертая группа финансовых показателей - коэффициенты платежеспособности или структуры капитала - отражают способность предприятия погашать долгосрочную задолженность (табл. 3.7).


Таблица 3.7 - Коэффициенты платежеспособности или структуры капитала ООО «КРЕДОР»

Показатель структуры капиталаРасчетнормативный201020111.Коэффициент собственностиСобственный капитал/ Итог баланса? 183,265,62. Коэффициент финансовой зависимостиЗаемный капитал/собственный капитал? 016,834,43. Коэффициент защищенности кредиторовЧистая прибыль + расходы по выплате процентов + налоги на прибыль/расходы по выплате процентов83,265,6

Из таблицы видно, что коэффициент собственности ООО «КРЕДОР» в 2010г. составил 83,2%, а в 2011г. 65,6%, что характеризует достаточно стабильное финансовое положение предприятия. Однако данный показатель снижается, что должно заставить руководство предприятия задуматься.

Коэффициент финансовой зависимости показывает зависимость фирмы от внешних займов. Он не должен превышать 1, чем он выше, тем рискованнее для предприятия. По нашим расчетам, коэффициент финансовой зависимости ООО «ПК «ЭКО+»« в 2010г. составил 16,8% , а в 2011г. увеличился до 34,4%.

Пятая группа показателей - коэффициенты рыночной активности - включают в себя различные показатели, характеризующие стоимость и доходность акций компании (табл. 3.8).


Таблица 3.8 - Коэффициенты рыночной активности ООО «КРЕДОР»

Показатель рыночной активностиРасчет201020111.Прибыльност одной акции Чистая прибыль/число акций в обращении65,7838,132.Отношение цены и прибыли на одну акцию Рыночная стоимость одной акции /чистая прибыль на одну акцию--3.Норма дивиденда на одну акциюДивиденд на одну акцию/ Рыночная стоимость одной акции--4.Доходность акции с учетом курсовой стоимости акции{Сумма выплаченных дивидендов на одну акцию +(стоимость продажи акции- стоимость покупки акции}/ стоимость покупки акции--5.Балансовая стоимость акцииСтоимость собственного капитала/ число акций в обращении3,864,526.Доля выплаченных дивидендовСумма выплаченных дивидендов/ Чистая прибыль--

Таким образом, проведя анализ по основным финансовым показателям предприятия можно сделать вывод, что в целом управление предприятием в финансовой сфере является эффективным. Так в целом финансовое положение предприятия стабильно, но все же, по расчетам, капитал используется организацией недостаточно эффективно.

4. Анализ интегральных показателей


.1 Анализ структуры эксплуатационных расходов


. Расходы на приобретение земли (млн.ч у.е.) :

Земля = 30 * 600 = 18 000 у.е.

Стоимость перевода земель = 5 * 600 = 3 000 у.е.

Итого с НДС (18%): 12 000 + 3 000 = 15 000 у.е.

Освоение (млн.ч у.е.)

Электроэнергия = 610 + 10 085 + 500 = 11 195 у.е.

Итого: 11 195 у.е.

Итого с НДС (18%): 13 210 у.е.

Коммуникации:

Водоснабжение = 256 + 25 + 1 271 = 1 553 у.е.

Газ = 820 у.е.

Канализация = 68 + 1 271 = 1 339 у.е.

Итого: 3 712 у.е.

Итого с НДС (18%): 4 380 у.е.

Технические расходы (млн.ч у.е.)

Получение разрешения на строительство = 25 у.е.

Итого затраты на землю, включая освоение (с НДС): 38 615 000 у.е.

Стоимость метра земли с учётом освоения (с НДС): 64,36 у.е.

Расходы на строительство.

Строительство гипермаркета происходит по схеме Shell in core. Это означает что строительство производится на средства будущего покупателя и по завершении строительства он будет продан по заранее договоренной цене 1 300 у.е. за м2.

Таблица 4.1 - Расходы строительство (млн.ч у.е.)

Стоимость за м2м2ИтогоИтого с НДССТРОИТЕЛЬСТВОГипермаркет83020 00016 60919 598устройство фундамента 4 8855 764возведение каркаса 3 7134 381устройство перекрытий 2 7363 228устройство наружных стен 2 1492 536устройство кровли 1 3681 614Наружная отделка 1 7592 075Здание 11 1752 5002 9383 467устройство фундамента 734867возведение каркаса 558659устройство перекрытий 411659устройство наружных стен 323381устройство кровли 206243Наружная отделка 264312внутренняя отделка 441520Здание 21 1752 5002 9383 467Здание 31 1752 5002 9383 467Здание 41 1752 5002 9383 467Развязка 6 0007 080Итого затрат на строительство 37 29040 546

Расходы на строительство (млн.ч у.е.)

Строительство развязки = 6 000 у.е.

Итого с НДС (18%): 7 080 у.е.

Строительство гипермаркета = 830 * 20 000 = 16 609 у.е.

Итого с НДС (18%): 19 598 у.е.

Строительство Галереи = 1 175 * 10 000 = 11 750 у.е.

Итого с НДС (18%): 13 865 у.е.

Итого затраты на строительство (с НДС): 40 546 000 у.е.

Итого затрат на строительство собственных средств (с НДС): 20 948 000 у.е.

Источники финансирования проекта

Собственные средства

000 000(бюджет) + 19 598 000(деньги на строительство гипермаркета) = 69 598 000 у.е.

Привлекаемые средства:

Кредит 1 - 9 563 000 у.е. под 10% годовых


Таблица 4.2 - Выплата кредита(млн.ч у.е.)

2007годПривлечение кредита9 563 Выплата основной суммы кредита9 563 Выплата процентов 956,3 Остаток кредита-Предполагаемый доход от аренды 4 375Предполагаемый доход от продажи гипермаркета 26 000Остаток денежных средств19 855,7

Затраты на привлечение и обслуживание кредита: 956 300 у.е.


Рис. 4.1 - График чистого потока расходов (млн.ч у.е.)

Таблица 4.3 - Расходы на реализацию проекта (млн.ч у.е.)

2011год2007год I II III IV IIIIIIРасходы Земля-21 000 Освоение-4000-9000-4616 Строительство Гипермаркет Здание 1 -1525,48-970,76-970,76 Здание 2 -1525,48-970,76-970,76 Здание 3 -1525,48-970,76-970,76Здание 4 -1525,48-970,76-970,76Развязка -4000-3080% по кредиту -956,3Итого -41 667 -60 520

Совокупные затраты собственных средств: 60 520 000 у.е.

Совокупные затраты: 80 117 300 у.е.

Расходы на приобретение и освоение земельного участка.


Таблица 4.4 - Расходы на приобретение и освоение земельного участка (млн.ч у.е.)

Стоимость за м2м2ИтогоИтого с НДСЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Земля 30500 00015 000 15 000ОСВОЕНИЕ Электроэнергия 7 8009 204Инженерные сети 2 7993 303Коммуникации 3 8244 512ТЕХНИЧЕСКИЕ РАСХОДЫПолучение разрешений на строительство 2727Управление проектом 1 8182 145Технические консультации 156184Итого затраты на землю, включая освоение29 131 34 375Итого стоимость метра земли с учетом коммуникаций 49,89 68,75Расходы на приобретение земли (млн.ч у.е.) :


Земля = 30 * 500 = 15 000 у.е.

Итого с НДС: 15 000 у.е.


Освоение (млн.ч у.е. )

Электроэнергия = 7 800 у.е.

Итого с НДС (18%): 9 204 у.е.

Инженерные сети = 2 799 у.е.

Итого с НДС (18%): 3 303 у.е.

Коммуникации = 3 824 у.е.

Итого с НДС (18%): 4 512 у.е.

Технические расходы (млн.ч у.е.):

Получение разрешений на строительство = 27 у.е.

Итого с НДС (18%): 27 у.е.

Управление проектом = 1 818 у.е.

Итого с НДС (18%): 2 145 у.е.

Технические консультации = 156 у.е.

Итого с НДС (18%): 184 у.е.

Итого затраты на землю, включая освоение (с НДС): 34 375 000 у.е.

Стоимость метра земли с учётом коммуникаций (с НДС): 68,75 у.е.

Расходы на строительство.


Таблица 4.5 - Расходы на строительство (млн.ч у.е.)

Стоимость за м2м2ИтогоИтого с НДССТРОИТЕЛЬСТВОГипермаркет1 09115 97814 77617 435устройство фундамента 3 6944 359возведение каркаса 2 8073 312устройство перекрытий 2 0692 441устройство наружных стен 1 625 1 917устройство кровли 1 0341 220Наружная отделка 1 3301 569внутренняя отделка 2 2162 615Галерея1 64210 32314 36916 951устройство фундамента 3 5924 238возведение каркаса 2 7303 221устройство перекрытий 2 0122 373устройство наружных стен 1 5811 865устройство кровли 1 0061 187Наружная отделка 1 2931 526внутренняя отделка 2 1552 543Развязка 1 1201 322Итого затрат на строительство 30 26135 708

Расходы на строительство (млн.ч у.е.)

Строительство Гипермаркета = 924,77 * 15 978 = 14 776 у.е.

Итого с НДС (18%): 17 435 у.е.

Строительство Галереи = 1 392 * 10 323 = 14 369 у.е.

Итого с НДС (18%): 16 951 у.е.

Развязка = 1 120 у.е.

Итого с НДС (18%): 1 322 у.е.

Итого затраты на строительство (с НДС): 35 708 000 у.е.

Итого затрат на реализацию проекта (с НДС): 70 083 000 у.е.

Источники финансирования проекта

Собственные средства = 50 000 000 у.е.

Привлекаемые средства:

Кредит - 20 083 000 у.е. под 10% годовых


Таблица 4.6 - Затраты на привлечение и обслуживание кредита(млн.ч у.е.)

2007годПривлечение кредита 20 083 Выплата основной суммы кредита 20 083Выплата процентов 2 008,3Остаток кредита - Предполагаемый доход от аренды 3 524 Предполагаемый доход от продажи гипермаркета 21 570,3 Остаток денежных средств1 487,3

Затраты на привлечение и обслуживание кредита: 2 008 300 у.е.


Рис. 4.2 - График чистого потока расходов (млн.ч у.е.)


Таблица 4.7 - Расходы на реализацию проекта (млн.ч у.е.)

2011год2007год I II III IV IIIIIIРасходы Земля-15 000 Освоение-7 815-9 204-2 356 Строительство Гипермаркет -7 671-4 882-4 882 Галерея -7 458-4 746-4 746Развязка -1 322% по кредиту -2 008Итого -42 046 -72 091

Совокупные затраты: 72 091 130 у.е.

4.2 Анализ показателей рентабельности


Коэффициенты рентабельности - показывают, насколько прибыльна деятельность компании (табл. 4.8)


Таблица 4.8 - Коэффициенты рентабельности ООО «КРЕДОР»

Показатель рентабельностиРасчет201020111. Рентабельность активов Чистая прибыль /Среднегодовая стоимость активов0,090,112.Рентабельность реализацииЧистая прибыль /Чистая выручка от реализации 0,140,173.Рентабельность собственного капиталаЧистая прибыль /Среднегодовая стоимость собственного капитала0,050,16

Из таблицы видно, что показатели рентабельности невысоки, то есть в данном случае капитал используется неэффективно.

. Затраты на реализацию проекта - совокупные затраты связанные с покупкой и освоением земельного участка, строительством зданий и привлечением кредита.

Северо-Восточный:

615 000 + 40 546 000 + 956 300 = 80 117 300 у.е.

Большой Молл:

375 000 + 35 708 000 + 2 008 300 = 72 091 130 у.е.

Вывод: Затраты на реализацию проекта Северо-Восточный на

026 170 у.е. (80 117 300 - 72 091 130) больше, чем на реализацию проекта Большой Молл.

. Чистая приведённая прибыль - разница между доходами и расходами на реализацию проекта, приведённые к одному моменту времени.

Северо-Восточный:

757 000 (2019 год) + 4 375 000 (2020 год) + 4 375 000 (2021 год) = 11 507 000 у.е. (2021 год)

Большой Молл:

339 000 у.е (2021 год).

Вывод: Чистая прибыль от реализации проекта Северо-Восточный на 9 168 000 у.е. (11 507 000 - 2 339 000) больше чем от реализации проекта Большой Молл.

. Срок реализации проекта - определяет интервал времени от первоначальных вложений в проект до введения его в эксплуатацию.

Северо-Восточный: 1,75 лет (1 год 9 месяцев)

Большой Молл: 1,75 лет (1 год 9 месяцев)

Вывод: Срок реализации обоих проектов одинаков.

. Срок окупаемости (PP) - определяет календарный промежуток времени от первоначальных вложений капитала в инвестиционный проект до момента времени, когда нарастающий итог суммарного ЧД становится равным 0.



К - объём капитальных вложений в инвестиционный проект;

Д - величина годового денежного потока (дохода).

Северо-Восточный:

(80 117 300 - 26 000 000) / 4 375 000 = 12,3 года

Большой Молл:

(72 091 130 - 21 570 300) / 3 524 000 = 14,3 года

Вывод: Срок окупаемости проекта Северо-Восточный на 2 года меньше (14,3 - 12,3) чем проекта Большой Молл.

Индекс доходности - отражает эффективность использования капитальных вложений в реализацию проекта. Определяется по формуле:


Пч - объём чистой прибыли;

К - объём капитальных вложений.

Северо-Восточный:

(11 507 000 / 80 117 300) * 100 = 14,4%

Большой Молл:

(2 339 000 / 72 091 130) * 100 = 3,25%

Вывод: При реализации проекта Северо-Восточный инвестор получит 0,144 у.е. на каждую вложенную 1 у.е., а при реализации проекта

Большой Молл 0,0325 у.е. на каждую вложенную 1 у.е., что на 0,1115 у.е. меньше чем при реализации первого проекта.

Индекс доходности собственного капитала (Рр) - отражает эффективность использования собственного капитала вложенного в реализацию проекта. Определяется по формуле:



Пч - объём чистой прибыли;

К - объём собственных средств.

Северо-Восточный:

(11 507 000 / 50 000 000) * 100 = 23%

Большой Молл:

(2 339 000 / 50 000 000) * 100 = 4,7%

Вывод: При реализации проекта Северо-Восточный инвестор получит

,23 у.е. на каждую собственную вложенную 1 у.е., а при реализации проекта

Большой Молл 0,047 у.е. на каждую собственную вложенную 1 у.е., что на 0,183 у.е. меньше чем при реализации первого проекта.

Внутренняя норма доходности (ВНД) - процентная ставка при которой при которой чистая приведённая стоимость бизнес проекта равна 0.



где

- величины смежных процентных ставок в дисконтном множителе, по которым рассчитываются соответствующие значения чистой приведённой стоимости.

Северо-Восточный:

+ 255 000 / 255 000 - (- 444 000) * (14 - 15) = 14,36%

Большой Молл:

+ 171 000 / 171 000 - (- 524 000) * (4 - 3) = 3,25%

Вывод: ВНД проекта Северо-Восточный составляет 14,36%, что на 11,11% больше, чем ВНД проекта Большой Молл, который составляет 3,25%.

Заключение


Основные выводы по работе следующие:

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность); с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности - неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Расчёт критериев эффективности двух инвестиционных проектов, имеющих схожие параметры, но отличающиеся выбранной концепцией, и проведённый на их базе анализ результатов показал, что должен быть выбран проект Северо-Восточный, по которому все показатели эффективности имеют большее значение. Хотя проект Большой Молл и требует меньших затрат на реализацию, но, как оказалось, при бюджете в 50 000 000 у.е. гораздо выгоднее инвестировать средства в требующий больших вложений проект Северо-Восточный. Этот результат достигается использованием схемы инвестирования в строительство гипермаркета Shell in core, позволяющей привлекать меньшую сумму кредита и затрачивать меньше средств на его обслуживание. Также немаловажное значение имеет выбранная концепция Ритейл парк, позволяющая наиболее эффективно использовать торговые площади и привлекать большее число потребителей.

Всё вышесказанное позволяет сделать вывод о экономической эффективности и целесообразности использования новой для Санкт - Петербурга и Росси в целом концепции строительства торговых комплексов Ритейл парк.

Список использованной литературы


1.Конституция Российской Федерации (принята 12 декабря 1993 г.) М.: Проспект, 2003 - 192 с.

2.Жилищный кодекс Российской Федерации М.: Проспект, 2005 - 224 с.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) М.: Инфра-М, 2004 - 512 с.

.Об оценочной деятельности: Федеральный Закон от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 2001 г.

.Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 // Собрание Законодательства РФ - 2001 г. -№29. - ст. 3026.

.Бурмакин А.С. Основные принципы создания государственного кадастра объектов недвижимости //СПС-Гарант

.Гиниятуллина А.А. Сравнительный подход в оценке недвижимости // СПС-Гарант.

.Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2001. - с. 17.

.Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. 2002. № 4. С. 22 - 29.

.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2001. - 336 с.

.Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. №1. С. 2-10.

.Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Интерреклама, 2003. - 260 с.

.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты.. - М.: ИНФРА - М, 1997. - 113 с.

.Гринченко С.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - 107 с.

.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 187 с.

.Ковалёв В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 144 с.

.Комментарии к новому Жилищному кодексу Российской Федерации /сост. М.Ю. Тихомиров. М.: 2005 - 320 с.

.Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: СПб.: 2000. - 110 с.

.Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный курс. - М.: Дело, 2001. - 400 с.

.Макаров Г.П. Решение жилищных проблем. М., 2005 - 180 с.

.Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 117 с.

.Налоги и налогообложение / под ред. М.В. Романовского и О.В. Врубелевской. СПб.: Питер, 2006 - 576 с.

.Обзор рынка недвижимости России - 2006 год - Сайт международной консалтинговой компании Colliers International <#"justify">.Обзор рынка недвижимости России - 3й квартал 2005 года - Сайт международной консалтинговой компании Noble Gibbons <#"justify">.Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга - 2005 год - Сайт международной консалтинговой компании Swiss Realty Group <#"justify">.Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. - Запорожье: Полиграф, 2003. - 220 с.

.Сивец С.А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости // Вопросы оценки. 2001. № 4. С. 27 - 36.

.Соловьев М.М. Оценочная деятельность. М.: Москва, 2002. - 68 с.

.СПБ.: Питер, 2004. - 464 с.

.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: - СПб.: СПбГТУ, 1997 - 400 с.

.Татарова В.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - 210 с.

.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., 1995 - М.: ДЕЛО, 1997. - 288 с.



Введение Актуальность темы работы определена тем, что относительно высокие темпы роста российской экономики наряду со всё более тесной интеграцией с инос

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ